Laudo Técnico de Avaliação de Imóveis 1
GOVERNO MUNICIPAL DE CAMPOS SALES
SECRETARIA DE INFRAESTRUTURA E SERVIÇOS PÚBLICOS
DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA
LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
I. SOLICITANTE:
SECRETARIA DE INFRAESTRUTURA E SERVIÇOS PÚBLICOS
II. INTERESSADO:
Prefeitura Municipal de Campos Sales
III. PROPRIETÁRIO:
FRANKLIN HERBERT AGUIAR MARTINS
IV. ASSUNTO:
Laudo Técnico de Avaliação de Imóvel
V. OBJETO DA AVALIAÇÃO:
Imóvel urbano tipo terra nua de forma regular com as seguintes confrontações: 230,00 ao Norte, 229,97m ao Sul
(Rodovia BR-230), 304,96m a Leste e 305,77m a Oeste, perfazendo uma área total de 70.229,55m², localizado
na Rodovia BR-230/CE-292 s/n. º bairro Guarani, sede do município de Campos Sales/Ce, conforme matrícula
N. º 691 do livro 2, em 14/06/1980, coletada no registro do Cartório Oficial de Notas e Registros Públicos da
Comarca de Campos Sales.
Figura 1: Localização do Imóvel em Imagem do Google Earth (E: 345.104,82 / N: 9.217.570,48)
VI. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO:
O presente parecer tem como objetivo avaliar o valor de mercado de um imóvel do tipo terra nua com área
mínima de 7,0ha, localizado no bairro Guarani, área urbana da sede do município de Campos Sales/Ce, a título
de contrapartida para doação ao INSTITUTO FEDERAL DE EDUCAÇÃO E TECNOLOGIA DO CEARÁ – IFCE.
Conforme Nota Técnica Conjunta nº 47/2024/DDR/SETEC/SETEC de 26 de março de 2024, do Ministério da
Educação, que apresenta orientações e diretrizes a Diretoria de Desenvolvimento da Rede Federal EPCT (DDR)
sobre a implantação das novas unidades de ensino dos Institutos Federais anunciadas pelo Governo Federal em
03 de maio de 2024, o Município de Campos Sales foi contemplado com a construção de uma unidade do
Instituto Federal de Educação, Ciência e Tecnologia do Ceará – IFCE.
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Para a viabilização da implantação do Campi, o município deve disponibilizar área que possua as características
específicas e obrigatórias do imóvel que será disponibilizado pelo município contemplado. Como já informado
anteriormente, após visita técnica do reitor da instituição de ensino, o Sr. Wally Menezes, e sua equipe técnica foi
escolhido por eles o local onde será construído, este que ficará às margens da Rodovia Transamazônica BR230/CE-292, estrada que liga o município de Campos Sales no estado do Ceará com o município de Fronteiras
no estado Piauí.
VII. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E LIMITANTES:
Durante a pesquisa de mercado realizada, os dados foram obtidos na região do imóvel avaliando, baseado em
informações prestadas por pessoas das circunvizinhanças e entidades (Prefeitura, Secretarias Municipais,
Estaduais, Federais e Cartório de Registro de Imóveis) ligadas direta ou indiretamente ao setor imobiliário da
região, foram todas tomadas como de boa fé e, portanto, confiáveis.
VIII. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIANDO:
Imóvel possui acesso pela rodovia Transamazônica BR-230 com dupla jurisdição com a rodovia estadual CE292, sentido Fronteira no estado do Piauí, a via é pavimentada em asfalto, está localizada na área urbana da
sede municipal, no bairro Guarani, apresenta edificações remanescentes em alvenaria de um parque de
vaquejada, próximo ao posto fiscal da SEFAZ do Estado do Ceará. Apresenta na sua vizinhança casas isoladas,
conjunto habitacional popular, comércios em geral, e a futura instalação da sede do Departamento Estadual de
Transito do Estado do Ceará – DETRAN, no município de Campos Sales. A vizinhança imediata é constituída de
residências de baixo e médio padrão construtivo e terrenos isolados.
• Área do imóvel avaliado: 70.229,55m²;
• Aspecto predominante do solo: presença de afloramentos rochosos;
• Forma: Regular; ꞏ
• Dimensões:
• Frente (Sul): 229,97 m;
• Fundos (Norte): 230,00 m;
• Lateral direita (Oeste): 305,77 m;
• Lateral esquerda (Leste): 304,98 m;
• Cota: Plano, igual/ abaixo do greide da rodovia.
IX. DIAGNÓSTICO DO MERCADO:
• Liquidez: Baixa;
• Desempenho do Mercado: Baixa;
• Número de ofertas de bens similares: Baixa.
X. INTRODUÇÃO:
Uma das dificuldades existentes na avaliação de imóveis é a determinação das variáveis que influenciam no seu
valor. São muitos os fatores que devem ser levados em consideração, mas nem sempre podemos desenvolver
um modelo único representativo da realidade do conjunto do mercado de imóveis.
XI. METODOLOGIA EMPREGADA:
Para elaboração deste trabalho foi utilizado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, utilizamos
ainda, o método evolutivo (NBR 14653-2: 2011), item 8.2A. Onde a composição do valor total do imóvel avaliando
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pode ser obtida através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de
reprodução das benfeitorias devidamente depreciadas e o fator de comercialização, ou seja:
VI = (VT + VB) X FC, onde:
VI é o valor do imóvel;
VT é o valor do Terreno;
VB é o valor das Benfeitorias. Já depreciadas;
FC é o fator de comercialização.
O valor total do imóvel será obtido considerando o valor do terreno mais as benfeitorias já depreciadas, conforme
demonstrado abaixo:
Pesquisa de valores: período - maio de 2024.
A pesquisa de mercado foi realizada junto a empresas, corretores e moradores, abrangendo a região que o
imóvel está sendo avaliado como também outras próximas (preferencialmente com as mesmas características
geoeconômicas deste), na condição de oferta. Buscou-se, assim, um banco de dados conforme NBR 14653-
2:2011, item 7.3 e 8.2.1.
a) Especificação da Avaliação - Grau de Fundamentação e Precisão.
O presente trabalho foi desenvolvido com metodologia científica, sendo utilizados os métodos abordados no item
09 deste trabalho. Assim ao final puderam-se determinar os seguintes níveis de fundamentação e precisão.
Grau de Fundamentação: II
Grau de Precisão: II
b) Resultado da Avaliação de Imóveis.
O valor do imóvel obtido considerando o valor do terreno, conforme demonstrativo abaixo:
VI = VT X FC, onde
VI é o valor do imóvel;
VT é o valor do terreno;
FC é o fator de comercialização.
Observação: Será adotado o fator de comercialização de 1,05 em virtude de suas características perante o
mercado imobiliário da região.
Assim VI = (R$ 2.142,462,48) x 1,05
VI = R$ 2.249.585,60.
Avaliou-se na data de 28 de maio de 2024, o imóvel caracterizado no presente laudo, baseado nos valores
praticados no mercado, para fins de valor de venda, sendo que conforme preconiza a Norma NBR 14.653-
2:2011, item 8.2. 1.5. L, a qual nos permite arredondar em até 1,00 % para mais ou menos o valor encontrado,
ficando assim o mesmo em R$ R$ 2.249.585,60 (Dois Milhões Duzentos e Quarenta e Nove Mil Quinhentos e
Oitenta e Cinco Reais e Sessenta Centavos).
O valor expresso acima foi obtido em concordância com a liquidez do mercado local, na presente data,
obedecendo aos atributos particulares dos imóveis, suas características físicas e a localização deste.
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XII. PROFISSSIONAL RESPONSÁVEL:
Eng.º Civil CLAUDIA VILLAS BOAS, CREACE 14365D, da Secretaria de Infraestrutura e Serviços Públicos da
Prefeitura Municipal de Campos Sales.
XIII. ANEXOS:
Relatório Fotográfico;
Pesquisa de mercado;
Memória de Cálculo;
Matricula do imóvel N. º 691 do livro 2;
Claudia
Villas Bôas
Assinado de forma
digital por Claudia
Villas Bôas
Dados: 2024.05.31
06:51:42 -03'00'
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RELATÓRIO FOTOGRÁFICO (ANEXO)
Figura 2: Fotografia da Área destinada a implantação do IFCE
Figura 3: Fotografia da área destinada a implantação do IFCE
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Figura 4: Fotografia da área destinada a implantação do IFCE
Figura 5: Fotografia da área destinada a implantação do IFCE
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Figura 6: Fotografia da área destinada a implantação do IFCE
Figura 7: Fotografia da área destinada a implantação do IFCE
Claudia
Villas Bôas
Assinado de forma
digital por Claudia
Villas Bôas
Dados: 2024.05.31
06:51:09 -03'00'
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PESQUISA DE MERCADO (ANEXO)
a) ELEMENTOS DE AMOSTRAIS:
IMÓVEL LOCALIZAÇÃO
1 TERRENO DO TIPO TERRA NUA, LOCALIZADO – CE-292 - KM 145 (SAÍDA P/
FRONTEIRAS/PI) – BAIRRO GUARANI / CAMPOS SALES/CE.
2 TERRENO DO TIPO TERRA NUA, LOCALIZADO – RUA DR. CLOVIS S/ N.º - BAIRRO
GUARANI / CAMPOS SALES/CE.
3 TERRENO DO TIPO TERRA NUA, LOCALIZADO – RUA DR. CLOVIS S/ N.º - BAIRRO
GUARANI / CAMPOS SALES/CE.
4 LOTEAMENTRADIO CIDADE ARARIPE, AS MARGENS DA RODOVIA BR-230- BAIRRO
GUARANI / CAMPOS SALES/CE.
DESCRIMINAÇÃO ELEMENTO 1 ELEMENTO 2 ELEMENTO 3 ELEMENTO 3
IMÓVEL TERRENO TERRENO TERRENO TERRENO
LOCALIZAÇÃO
CE-292 - KM 145
(SAÍDA P/
FRONTEIRAS/PI)
RUA DR. CLOVIS S/
N.º - BAIRRO
GUARANI
RUA DR. CLOVIS S/ N.º
- BAIRRO GUARANI
LOTEAMENTRADIO
CIDADE ARARIPE S/
N.º / BR-230
BAIRRO/CIDADE BAIRRO GUARANI/
CAMPOS SALES - CE
BAIRRO GUARANI/
CAMPOS SALES - CE
BAIRRO GUARANI/
CAMPOS SALES - CE
BAIRRO GUARANI/
CAMPOS SALES - CE
REFERENCIA PRÓXIMO A SEFAZ PRÓXIMO AO CEI DO
GUARANI PROXIMO AO CEI GUARANI PROXIMO A SEFAZ
ÁREA DO IMÓVEL
(m²) 42.000,00 2.800,00 40.000,00 300,00
VALOR DO IMÓVEL
(R$) 350.000,00 135.000,00 250.000,00 45,000,00
VALOR DO IMÓVEL
(R$/m²) 8,33 48,21 6,25 150,00
TIPO DE
INFORMAÇÃO
PESQUISA/
TRIBUTOS PESQUISA/TRIBUTOS PESQUISA / TRIBUTOS OFERTA MERCADO
DATA fev./22 fev./24 fev./22 mai/24
INFORMANTE PREFEITURA PREFEITURA PREFEITURA PROPRIETARIO
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MEMÓRIA DE CÁLCULO (ANEXO)
Imóvel avaliando
TERRENO DO TIPO TERRA NUA, LOCALIZADO – BR-230/CE-292(SAÍDA P/ FRONTEIRAS/PI) – BAIRRO
GUARANI / CAMPOS SALES/CE.
Área: 70.229,55m²
Método empregado:
Para a avaliação do imóvel foi utilizado o método comparativo direto com homogeneização por fatores, conforme
descrito na Norma Brasileira NBR-14653. Por este método, o imóvel avaliando é avaliado por comparação com
imóveis de características semelhantes, cujos respectivos valores unitários (por m²) são ajustados com fatores que
tornam a amostra homogênea.
O saneamento dos valores amostrais foi feito utilizando-se o Critério Excludente de Chauvenet e o tratamento
estatístico fundamentou-se na Teoria Estatística das Pequenas Amostras (n<30) com a distribuição 't' de Student com
confiança de 80%, consoante com a Norma Brasileira.
Nenhum fator de tratamento foi inserido na amostra desta avaliação.
Imóveis amostrados para comparação:
Imóvel 1:
TERRENO DO TIPO TERRA NUA, LOCALIZADO – CE-292 - KM 145 (SAÍDA P/ FRONTEIRAS/PI) – BAIRRO
GUARANI / CAMPOS SALES/CE.
Área: 42.000m²
Valor: R$350.000,00
Valor por metro quadrado: R$8,33
Imóvel 2:
RUA DR. CLÓVIS S/ N.º - BAIRRO GUARANI
Área: 2.800m²
Valor: R$135.000,00
Valor por metro quadrado: R$48,21
Imóvel 3:
TERRENO DO TIPO TERRA NUA, LOCALIZADO – CE-292 - BAIRRO GUARANI / CAMPOS SALES/CE
Área: 40.000m²
Valor: R$250.000,00
Valor por metro quadrado: R$6,25
Imóvel 4:
LOTE TERRENO NO LOTEAMENTO RADIO CIDADE ARARIPE - EXTREMA BR-230 - BAIRRO GUARANI
Área: 300m²
Valor: R$45.000,00
Valor por metro quadrado: R$150,00
Tabela de homogeneização:
Imóvel R/m² R$/m² homog.
1 8,33 8,33
2 48,21 48,21
3 6,25 6,25
4 150,00 150,00
Valores homogeneizados (Xi), em R$/m²:
Média: X = ∑(Xi)/n
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X = 53,20
Desvio padrão: S = √(∑(X - Xi) ²)/(n-1)
S = 67,36
Verificação dos valores pelo Critério Excludente de Chauvenet:
O quociente entre o desvio (d) de cada amostra e o desvio padrão deve ser menor que o valor crítico (VC), fornecido
pela tabela de Chauvenet.
Ou seja: d = |Xi - X|/S < VC
Valor crítico para 4 amostras, pela Tabela de Chauvenet: VC = 1,54
Amostra 1: d = |8,33 - 53,20| / 67,36 = 0,67 < 1.54 (amostra pertinente)
Amostra 2: d = |48,21 - 53,20| / 67,36 = 0,07 < 1.54 (amostra pertinente)
Amostra 3: d = |6,25 - 53,20| / 67,36 = 0,70 < 1.54 (amostra pertinente)
Amostra 4: d = |150,00 - 53,20| / 67,36 = 1,44 < 1.54 (amostra pertinente)
Cálculo da amplitude do intervalo de confiança:
Os limites do intervalo de confiança (Li e Ls) são os extremos dentro dos quais, teoricamente, um valor tem 80% de
chance de se encontrar.
Eles são determinados pelas fórmulas: Li = X - tc * S/√(n-1) e Ls = X + tc * S/√(n-1),
onde tc é o valor da Tabela de Percentis da Distribuição t de Student, para 80% de confiança e 3 (n-1) graus de
liberdade.
Limite inferior do intervalo de confiança (Li):
Li = 53,20 - 1.64 * 67,36/√(4 - 1) = -10,58
Limite superior do intervalo de confiança (Ls):
Ls = 53,20 + 1.64 * 67,36/√(4 - 1) = 116,98
Cálculo do campo de arbítrio:
Considerando-se a grande dilatação do intervalo de confiança, o campo de arbítrio será estipulado em
aproximadamente 10% em torno da média.
Campo de arbítrio: de R$47,88 a R$58,52
Tomada de decisão sobre o valor unitário do imóvel avaliando:
Obs.: O perito tem liberdade para determinar o valor unitário dentro do campo de arbítrio.
Como há apenas um valor dentro do campo de arbítrio, sugerimos utilizá-lo como valor unitário.
Valor unitário do imóvel avaliando: R$48,21
Resultado final Adotado:
Valor final = Valor unitário * área
Valor final = R$30,47 * 70.229,55 = R$ 2.142.462,48
Valor do imóvel avaliando adotado: R$ 2.142.462,48
Campos Sales, 31 de maio de 2024.
CLAUDIA VILLAS BÔAS
Eng.ª Civil
CREA CE 14365D
Claudia
Villas Bôas
Assinado de forma digital
por Claudia Villas Bôas
Dados: 2024.05.31
06:50:20 -03'00'