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PROJETO DE LEI ORDINÁRIA Nº _______ DE 22 DE AGOSTO DE 2025
"Dispõe sobre o loteamento residencial
de acesso controlado no Município de
Itapeva e dá outras providências.”
O Excelentíssimo Prefeito do Município de Itapeva/MG, no uso de suas
atribuições legais, faz saber que a Câmara Municipal de Itapeva/MG aprovou e
ela sanciona a seguinte LEI:
Art. 1º Fica facultado a constituição de loteamentos residenciais de
acesso controlado no Município de Itapeva, cujo fechamento do perímetro do
loteamento ocorrerá desde que observadas as regras e diretrizes previstas na
presente Lei.
Art. 2º Fica o Poder Executivo autorizado a outorgar o uso de que trata o
art. 4º desta Lei, por meio de permissão, nos seguintes termos:
I - a permissão de uso será outorgada à entidade representativa dos
moradores do loteamento que represente a maioria absoluta dos proprietários
de lotes ou, conforme o caso, ao proprietário da área loteada ou do loteador.
II - a aprovação do fechamento e a permissão de uso serão formalizadas
por Decreto Municipal.
III - a outorga da permissão de uso deverá constar do registro do
loteamento no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O Decreto Municipal de outorga da permissão de uso
deverá dispor sobre todos os encargos relativos à manutenção e à
conservação dos bens e equipamentos públicos.
Art. 3º São requisitos para o fechamento:
I - ser o loteamento aprovado e registrado nos termos da Lei
Federal 6.766/79 e Lei Municipal 1.249/2013.
II - autorização do Poder Executivo, por meio de decreto, após regular
aprovação de projeto específico com indicação da área a ser fechada.
III - as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de
equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público,
serão proporcionais à densidade de ocupação prevista na legislação municipal;
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IV - as vias externas do loteamento deverão articular-se com as vias
adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia
local;
V - vedado o fechamento se as vias internas forem consideradas
necessárias para a ligação viária entre bairros vizinhos, quando inexistentes
outras que possibilitem o acesso;
VI - vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de
veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados;
VII - o fechamento do perímetro não poderá obstruir vias rurais
pertencentes ao sistema viário municipal;
Parágrafo único. Consideram-se comunitários os equipamentos públicos
de educação, cultura, saúde, lazer e similares, e urbanos os equipamentos
públicos de abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica,
coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado.
Art. 4º O Poder Executivo expedirá permissão de uso em favor de
entidade representativa dos moradores do loteamento ou, enquanto nenhum
lote houver sido objeto de contrato, do proprietário da área loteada ou do
loteador, referente às vias de circulação interna previstas na instituição do
parcelamento do solo.
Parágrafo único. A entidade representativa dos moradores do loteamento
poderá ser constituída sob a forma de associação civil, sem fins lucrativos, com
explícita definição de responsabilidade pela administração das áreas públicas
do sistema viário interno.
Art. 5º As áreas destinadas aos equipamentos públicos comunitários
sobre as quais não incidirá permissão de uso serão definidas no processo de
aprovação do fechamento, devendo ser assegurado o acesso ao público em
geral e ficarão sob responsabilidade da entidade representativa dos moradores
do loteamento ou do proprietário da área loteada ou do loteador, conforme o
caso, até que o Poder Executivo exerça plenamente esta função.
Art. 6º A área máxima do loteamento de acesso controlado dependerá de
considerações urbanísticas, viárias, ambientais e do impacto que possa ter
sobre a estrutura urbana, sempre de acordo diretrizes a serem estabelecidas
administrativamente.
§ 1º As diretrizes viárias serão expedidas pelo órgão competente e
definirão as vias que deverão ficar fora do perímetro fechado.
§ 2º Quando as diretrizes viárias definidas pelo Poder Executivo
seccionarem a gleba objeto do projeto de loteamento fechado, deverão essas
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vias ficar liberadas para o tráfego, sendo que as porções remanescentes
poderão ser fechadas.
§ 3º O indeferimento do pedido para aprovação do fechamento de
loteamento deverá ser motivado e fundamentado de acordo com razões
técnicas apontadas pelos órgãos competentes.
Art. 7º Será de responsabilidade da entidade representativa dos
moradores do loteamento ou, conforme o caso, do proprietário da área loteada
ou do loteador, a obrigação de desempenhar:
I - os serviços de manutenção das árvores e poda, quando necessário;
II - a manutenção, limpeza e conservação das vias públicas de circulação,
do calçamento e da sinalização de trânsito após a aprovação do órgão de
trânsito competente;
III - a coleta de resíduos nas vias internas do loteamento e no
acondicionamento adequado na entrada do loteamento, conforme normas
pertinentes, para posterior coleta pública;
IV - a guarda de acesso às áreas fechadas do loteamento e a vigilância
das áreas comuns internas, que podem ser controladas por meio de
implantação de circuito interno de vigilância;
V - a manutenção e conservação da rede de iluminação pública, bem
como o reembolso, à Prefeitura Municipal, dos custos referentes ao consumo
de energia elétrica dos pontos de luz existentes nas áreas públicas internas ao
loteamento, na forma definida em Lei Municipal;
VI - a manutenção das redes públicas de água, esgoto e galerias pluviais;
VII - outros serviços que se fizerem necessários, conforme definido no
processo de aprovação do fechamento.
§ 1º Os serviços de manutenção da área pública fechada deverão ser
identificados por termo de compromisso firmado pela entidade representativa
dos moradores do loteamento ou, conforme o caso, do proprietário da área
loteada ou do loteador.
§ 2º Eventuais obras de melhoria a serem executadas nos espaços
públicos internos à área fechada deverão ser precedidas de solicitação de
licença mediante ofício ao órgão municipal competente, acompanhado dos
projetos técnicos e memorial descritivo, devendo o referido órgão, no caso de
deferimento, indicar um engenheiro fiscal para o acompanhamento da
execução de tais obras.
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§ 3º A implantação e manutenção de paisagismo e melhorias em geral
das áreas verdes e de lazer, sob responsabilidade da entidade representativa
dos moradores do loteamento ou, conforme o caso, do proprietário da área
loteada ou do loteador, deverá ser submetida à prévia aprovação e fiscalização
do órgão ambiental competente.
§ 4º Compete à entidade representativa dos moradores do loteamento ou,
conforme o caso, ao proprietário da área loteada ou do loteador garantir a ação
e o acesso livres e desimpedidos das autoridades e entidades públicas que
zelam pela segurança e bem-estar da população.
Art. 8º Caberá ao Poder Executivo a responsabilidade pela determinação,
aprovação e fiscalização das obras de manutenção dos bens e equipamentos
públicos.
Art. 9º Quando a entidade representativa dos moradores do loteamento
ou o proprietário da área loteada ou do loteador se omitirem na prestação
desses serviços e ou houver desvirtuamento da utilização das áreas públicas, o
Poder Executivo assumi-los-á, determinando o seguinte:
I - cassação da permissão de uso dos bens públicos e da aprovação do
fechamento do loteamento;
II - pagamento de multa correspondente a 01 (um) UFMI - Unidade Fiscal
do Município de Itapeva por metro quadrado de terreno, aplicável a cada
proprietário de lote pertencente ao loteamento de acesso controlado, cuja
responsabilidade pelo pagamento será solidária da entidade representativa dos
moradores do loteamento ou do proprietário da área loteada ou do loteador.
§ 1º A retirada de benfeitorias, tais como fechamentos, portarias e outros,
será de responsabilidade da entidade representativa dos moradores do
loteamento ou do proprietário da área loteada ou do loteador e correrão às
suas expensas.
§ 2º Se os serviços não forem executados nos prazos determinados pelo
Poder Executivo, este os realizará e cobrará as despesas dos proprietários ou
da entidade representativa dos moradores do loteamento ou do proprietário da
área loteada ou do loteador, podendo inscrever os valores devidos em dívida
ativa, se houver inadimplência.
Art. 10. O acesso de pedestres ou condutores de veículos não residentes
nas respectivas áreas fechadas deve ser garantido mediante simples
identificação ou cadastramento, não podendo ocorrer restrição à entrada e
circulação.
§ 1º Para fins de identificação dos entrantes, a entidade representativa
dos moradores do loteamento ou, conforme o caso, o proprietário da área
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loteada ou do loteador poderá construir portaria na entrada do loteamento de
acesso controlado, desde que dentro do alinhamento dos muros.
§ 2º A portaria a que se refere o parágrafo anterior poderá ser constituída
por cancelas, guaritas, circuito interno de TV e outros meios de identificação
para controle de automóveis e pessoas.
Art. 11. As despesas com o fechamento do loteamento, bem como toda a
sinalização que vier a ser necessária em virtude de sua implantação, serão de
responsabilidade da entidade representativa dos moradores do loteamento ou,
conforme o caso, do proprietário da área loteada ou loteador.
Art. 12. As disposições construtivas e os parâmetros de ocupação do solo
a serem observados para edificações nos lotes de terrenos deverão atender às
exigências definidas por esta Lei, pelo Código de Obras, pelo Código de
Posturas, no que couber.
Art. 13. Após a publicação do Decreto Municipal de outorga de permissão
de uso, a utilização das áreas públicas internas do loteamento, respeitados os
dispositivos legais vigentes e encargos da permissão de uso, poderão ser
objeto de regulamentação própria emitida pela entidade representativa dos
moradores do loteamento ou pelo proprietário da área loteada ou do loteador,
enquanto perdurar a citada permissão de uso.
Parágrafo único. A entidade representativa dos moradores do loteamento
ou o proprietário da área loteada ou do loteador deverá providenciar, com base
no disposto na parte final do art. 246 da Lei dos Registros Públicos, a
averbação do regulamento a que se refere o caput deste artigo na matrícula do
imóvel onde o loteamento estiver registrado.
Art. 14. Quando da descaracterização do loteamento de acesso
controlado com abertura ao uso público das áreas objeto de permissão de uso,
as mesmas reintegrarão automaticamente o sistema viário e o sistema de
áreas verdes e de lazer do Município, bem como as benfeitorias nelas
executadas, sem qualquer ônus à Municipalidade, sendo que a
responsabilidade pela retirada do muro de fechamento e pelos encargos
decorrentes será da entidade representativa dos moradores do loteamento ou,
conforme o caso, do proprietário da área loteada ou do loteador.
Art. 15. O Poder Executivo, por razões de interesse público, pode intervir
nas áreas de lazer e de circulação e nos espaços para equipamentos públicos
e comunitários.
Art. 16. A entidade representativa dos moradores do loteamento ou,
conforme o caso, o proprietário da área loteada ou do loteador deverá afixar
em lugar visível, na entrada do loteamento fechado, placa padronizada pelo
Poder Público que deverá ser resistente às condições climáticas com os
seguintes dizeres: "(denominação do loteamento) PERMISSÃO DE USO
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REGULAMENTADA PELO DECRETO MUNICIPAL (nº e data), NOS TERMOS
DA LEI MUNICIPAL (nº e ano), OUTORGADA À (nome do proprietário da área
loteada ou do loteador ou razão social da associação, nº do CNPJ e/ou
Inscrição Municipal, nº do processo de aprovação do loteamento)."
Art. 17. A permissão de uso outorgada e o fechamento da área poderão
ser revogados a qualquer momento pelo Poder Executivo, se houver interesse
público, sem implicar em qualquer ressarcimento ou gerar indenização, seja a
que título for.
Art. 18. Esta Lei entra em vigor na data da sua publicação.
Itapeva, 22 de agosto de 2025.
DANIEL PEREIRA DO COUTO
Prefeito – Itapeva/MG
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JUSTIFICATIVA
Senhor Presidente
Nobres Vereadores,
O presente Projeto de Lei visa regulamentar a criação de loteamentos
residenciais de acesso controlado no município de Itapeva. A proposição se
justifica pela necessidade de atender à crescente demanda da população por
maior segurança e qualidade de vida, ao mesmo tempo em que se
estabelecem diretrizes claras para a permissão e fiscalização desses
empreendimentos, assegurando o interesse público e o cumprimento das
legislações urbanísticas.
O projeto se baseia na Lei Federal nº 13.465/2017, que alterou a Lei
Federal nº 6.766/79, a Lei de Parcelamento do Solo Urbano, para incluir a
figura do loteamento de acesso controlado. Essa atualização legislativa
reconheceu a legitimidade desses empreendimentos, desde que a permissão
de acesso seja controlada, e não impedida, e que as vias e áreas públicas
permaneçam sob domínio e fiscalização do poder público.
Principais pontos:
• Segurança e Qualidade de Vida: A principal motivação dos moradores
ao buscar a criação de loteamentos de acesso controlado é a melhoria
da segurança. O controle de acesso e a vigilância interna contribuem
para a redução da criminalidade, proporcionando um ambiente mais
tranquilo e seguro para as famílias. Além disso, a gestão compartilhada
de áreas comuns fomenta o senso de comunidade e a manutenção de
um espaço urbano de alta qualidade.
• Parceria Público-Privada na Manutenção: O projeto de lei propõe um
modelo de parceria entre o Poder Executivo e as entidades
representativas dos moradores, como associações de bairro. Essa
parceria transfere a responsabilidade e os custos da manutenção de
serviços essenciais, como limpeza, iluminação, e conservação das vias
internas, da prefeitura para a entidade, resultando em uma gestão mais
eficiente e na redução de custos para o município. O texto legal
especifica claramente as obrigações dos moradores, liberando recursos
públicos para outras prioridades.
• Controle e Fiscalização pelo Poder Público: A lei garante que o poder
público municipal mantenha o controle e a fiscalização sobre as áreas
do loteamento. As vias e áreas públicas, embora de uso controlado,
permanecem como bens públicos. O município poderá intervir em caso
de descumprimento das regras, revogando a permissão de uso e
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aplicando sanções. Isso assegura que não haja privatização do espaço
público e que o interesse coletivo seja preservado.
• Harmonização com a Legislação Existente: O projeto alinha-se às
normas federais e municipais, como a Lei de Parcelamento do Solo
Urbano (Lei Federal nº 6.766/79). A proposta estabelece que o
fechamento só pode ser autorizado se as vias internas não forem
essenciais para a ligação viária entre bairros, evitando a criação de
"muros" urbanos que prejudiquem a circulação e o fluxo de pedestres e
veículos. Além disso, garante o acesso de pedestres, prestadores de
serviço e autoridades, mediante simples identificação.
Em suma, este projeto de lei não apenas atende a uma demanda legítima
da sociedade por maior segurança e qualidade de vida, mas também fortalece
o planejamento urbano e a gestão municipal. Ao estabelecer regras claras,
equilibradas e fiscalizáveis, a proposta de lei permite o desenvolvimento de um
modelo de moradia moderno, que beneficia tanto os moradores dos
loteamentos quanto o conjunto da população do município de Itapeva, que se
beneficiará da melhoria da infraestrutura urbana sem custos adicionais.
Diante do exposto, contamos com a análise e aprovação dos nobres
vereadores.
Atenciosamente,
DANIEL PEREIRA DO COUTO
Prefeito – Itapeva/MG