norma nº 5439/2017

MUNICÍPIO DE MURIAÉ
GABINETE DO PREFEITO
LEI N._5.439/2017 
Dispõe sobre condomínio de lotes urbano fechado e 
dá outras providências.
O Prefeito de Muriaé:
Faço saber que a Câmara Municipal aprovou e eu sanciono a seguinte Lei:
CAPÍTULO I
DISPOSIÇÕES PRELIMINARES
Art. 1º Fica instituído o condomínio de lotes urbano fechado para fins residenciais, mediante prévia 
aprovação dos projetos pelos órgãos públicos competentes, respeitando-se os índices urbanísticos e critérios 
previstos na legislação vigente.
Art. 2º Para os fins desta Lei, serão adotadas as seguintes definições:
I - Condomínio de lotes urbano fechado: modelo de parcelamento do solo formando por área fechada 
com acesso único controlado, em que a cada unidade autônoma cabe, como parte inseparável, a fração ideal 
de terreno correspondente às áreas comuns destinadas as vias internas de circulação e áreas de lazer comuns 
vinculadas às áreas privativas, constituído sob forma de pessoa jurídica, cabendo aos proprietários das 
referidas unidades o custeio integral da manutenção das obras e dos serviços urbanos realizados no interior 
da área.
II - Gleba: área de terra com localização e delimitação definidas, não resultante de processo regular 
de parcelamento do solo para fins urbanos.
III - Lote: terreno servido de infraestrutura, cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos 
definidos em Lei Municipal para a Zona a que pertence.
IV - Área urbana: área delimitada na Lei de uso e ocupação do solo como urbana, excluída a zona 
de expansão urbana.
Art. 3º Será de responsabilidade do incorporador a execução e conclusão das obras do condomínio 
de lotes urbano fechado, bem como as que referem à infraestrutura básica, constante dos equipamentos 
urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de 
água potável, energia elétrica, vias de circulação, dentre outros definidos em Lei.
Parágrafo Único. Será de responsabilidade do condomínio a obrigação de mantê-los e conservá￾los, além de outras obrigações decorrentes do uso em comum desses espaços livres, tais como coleta de 
lixo, rede elétrica e de iluminação, pavimentação, rede de água e esgotos, cuja responsabilidade será 
atribuída a pessoa jurídica sem fins lucrativos constituída para tal fim, após estarem devidamente 
constituídas. 
Art. 4º As despesas de fechamento, bem como toda a sinalização que vier a ser necessária, conforme 
análise do Órgão de Trânsito Municipal, em virtude de sua implantação, serão de responsabilidade do 
incorporador. 
Art. 5º Será obrigatória a execução por parte do proprietário da gleba ou incorporador destinada ao 
condomínio de lotes urbano fechado, as seguintes obras e equipamentos urbanos: 
I - abertura e pavimentação das vias de circulação e calçada, inclusive vias de acesso, especialmente 
no tocante às questões de acessibilidade de pessoas com deficiência, conforme normas e padrões técnicos 
dos órgãos competentes e exigências legais. 
II - obras destinadas ao escoamento de águas pluviais, inclusive galerias, guias, sarjetas e canaletas, 
conforme normas e padrões técnicos dos órgãos competentes e exigências legais; 
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III- construção de sistema de coleta e tratamento de esgoto sanitário individual, através do sistema próprio 
consistente em estação de tratamento de esgotos – ETE devidamente aprovada pelo DEMSUR, quando 
não houver redes próximas à área condominial, ou a critério do DEMSUR, o empreendedor custeará as 
melhorias nas ETE próximas para atender a demanda local.
IV - obras de contenção de taludes e aterros, destinadas a evitar desmoronamentos e o assoreamento 
de águas correntes ou dormentes, conforme normas e padrões técnicos dos órgãos competentes e exigências 
legais; 
V - construção de rede de energia elétrica, conforme normas e padrões técnicos exigidos pelo órgão, 
entidade ou empresa concessionária do serviço público de energia elétrica; 
VI - obras e serviços destinados ao tratamento paisagístico das vias e logradouros; conforme normas 
e padrões técnicos dos órgãos competentes e exigências legais; e
VII - construção de sistema de abastecimento de água potável conforme normas e padrões técnicos 
exigidos pelo DEMSUR. 
Art. 6º Após a aprovação e constituição jurídica do condomínio de lotes urbano fechado, será de
inteira responsabilidade do Condomínio a obrigação de desempenhar: 
I – O serviço de manutenção das árvores e poda, quando for o caso; 
II – A manutenção e conservação das vias de circulação do pavimento, do calçamento e da 
sinalização de trânsito interna; 
III – A coleta e remoção de lixo domiciliar que deverá ser depositado, em local definido e recipiente 
adequado, na portaria onde houver recolhimento da coleta pública; 
IV – Prevenção de sinistros; 
V – Manutenção e conservação da rede de iluminação, de esgoto e de água;
VI – Garantia da ação livre e desimpedida das autoridades e entidades públicas que zelam pela 
segurança e bem estar da população; 
VII – Outros serviços que se fizerem necessários; 
VIII - garantia da ação livre e desimpedida das autoridades e entidades públicas que zelam pela 
segurança e bem-estar da população; 
IX - garantia de segurança do condomínio, inclusive o controle de acesso de visitantes, por 
profissionais habilitados. 
Art. 7º Será permitido o controle de acesso à área fechada do condomínio. 
Art. 8º O projeto de condomínio de lotes urbano deverá obedecer aos limites urbanísticos 
estabelecidos no Plano Diretor, na Lei de parcelamento do solo urbano, na Lei de uso e ocupação do solo e 
aos dispositivos contidos no Código de Obras.
CAPÍTULO II
DAS AÇÕES E PROCEDIMENTOS
Seção I
Da Solicitação de Diretrizes
Art. 9º A área máxima do condomínio de lotes urbano fechado dependerá de considerações 
urbanísticas, viárias, sociais, ambientais, e do impacto que possa ter sobre a estrutura urbana, sempre dentro 
das diretrizes estabelecidas pelas Normas vigentes. 
§ 1º No ato da solicitação do pedido de diretrizes deverá ser especificada a intenção de implantação 
do Condomínio. 
§ 2º As diretrizes urbanísticas definirão um sistema viário de contorno às áreas fechadas. 
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§ 3º Em novos condomínios os fechamentos situados junto ao alinhamento de logradouros públicos 
deverão respeitar recuos do Plano Diretor. As faixas resultantes terão tratamento paisagístico e deverão ser 
conservadas pelo Condomínio. 
§ 4º Salvo motivos de necessidade pública, utilidade pública ou interesse social, qualquer alteração 
no projeto original deverá ser previamente aprovada pela Secretaria Municipal de Obras Públicas e 
Urbanismo. 
§ 5º Em caso de indeferimento do pedido, a Secretaria competente deverá apresentar as razões 
técnicas devidamente fundamentadas. 
§ 6º O parcelamento dos lotes não poderá ter frente mínima menor que 8,50 m e área menor que 
125,00 m².
Art. 10. Quando as diretrizes viárias definidas pela Administração Municipal seccionarem a gleba 
objeto de projeto de condomínio fechado, deverão essas vias estar liberadas para o tráfego, sendo que as 
porções remanescentes poderão ser fechadas. 
§ 1º A Administração Municipal poderá, em situações excepcionais e vinculadas ao interesse 
público, autorizar a alienação onerosa de área pública afetada como via de circulação e área institucional
localizadas no interior do condomínio de lotes urbano fechado, desde que considerada inaproveitável sob 
o ponto de vista urbanístico e social, sempre condicionada a observância dos seguintes requisitos:
a) Desafetação da área;
b) Comprovação do interesse público;
c) Avaliação prévia realizada pela Secretaria Municipal de Obras Públicas e Urbanismo e pelo 
DEMSUR;
d) Autorização legislativa;
e) Realização de processo licitatório na modalidade concorrência pública ou processo de 
justificação de dispensa ou inexigibilidade;
f) Anuência e parecer do COMUPLAN.
§2º Deverá ser reservada área verde, em percentual mínimo de 10% (dez por cento) da área integral 
do parcelamento do solo, vedada sua alienação em qualquer hipótese, podendo ser autorizada pela 
Administração Municipal a compensação de área em dimensão que ultrapasse em 50% (cinquenta por 
cento) a extensão da área reservada, devendo ser localizada dentro da área urbana do município, desde que 
justificada e comprovada a impossibilidade de preservação na área parcelada, através de laudo técnico 
realizado por profissional habilitado com anotação de responsabilidade técnica. 
§ 3º O condomínio horizontal instituído por esta lei, com mais de 100 lotes, deverá como medida 
compensatória, aplicar, fora dos limites intramuros do empreendimento em local de interesse do município, 
o valor referente ao percentual mínimo de 10% da gleba. Valor este que será transformado em pecúnia, 
depositado em conta no FMDU, ou em benfeitorias a coletividade mais próxima do empreendimento, 
conforme proposta à administração municipal.
Art. 11. Os condomínios horizontais urbanos fechados, regidos pela Lei Federal nº 4.591, de 16 de 
dezembro de 1964, serão analisados e aprovados pelas Secretaria Municipal de Obras Públicas e Urbanismo
- SMOPU, Secretaria Municipal de Agricultura e Meio Ambiente e pelo Departamento Municipal de 
Saneamento Urbano - DEMSUR, observadas as considerações urbanísticas, viárias, sociais, ambientais e 
do impacto que possa ter sobre a estrutura urbana, sempre dentro das diretrizes estabelecidas pelas Normas 
vigentes. 
§1º A gleba sobre a qual será edificado o condomínio de lotes urbano deverá ser fechada, 
obrigatoriamente na sua totalidade, com muro de alvenaria ou qualquer outro tipo de material que garanta 
sua integridade e proteção. 
§2º As edificações deverão ser associadas em uma ou mais propriedades individualizadas, 
caracterizando os espaços comuns, como bens do condomínio. 
§3º Considera-se propriedade individualizada a unidade territorial privativa ou autônoma que 
corresponda à fração ideal de terreno individualizada dentro da gleba condominial. 
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§4 º Considera-se área de uso comum, aquela que for destinada à construção de vias de circulação 
interna, praças, equipamentos urbanos, clube recreativo, áreas de lazer, portaria e área administrativa. 
§5º O condomínio de lotes urbano fechado é de uso exclusivamente residencial, sendo permitida a 
construção de apenas uma unidade residencial familiar em cada unidade autônoma. 
§ 6º No interior do condomínio poderá conter locais comerciais e de serviços desde que não supere 
ao índice máximo de 5% do total da área do empreendimento e localizados em área específica.
Art. 12. No ato da solicitação do pedido de diretrizes deverá ser especificada a intenção de 
implantação da modalidade de condomínio de lotes urbano fechado, apresentando o quadro de áreas, com 
identificação da metragem das áreas privativas e das áreas de uso comum, bem como a fração ideal sobre 
o terreno, conforme a seguir definidas:
Descrição das Unidades 
Autônomas Áreas Privativas
Áreas de Uso Comum
Área Verde
Fração Ideal Sobre 
Terreno (% por m²)
Total:........... unidades 100,00 
Art. 13. A Secretaria Municipal de Obras Públicas e Urbanismo, no prazo máximo de 60 (sessenta) 
dias a contar da data de entrada do requerimento acompanhado dos documentos de que trata o artigo 
anterior, após ouvido o órgão ambiental e o DEMSUR, tendo em vista as exigências desta e de outras 
normas pertinentes, se pronunciará sobre a viabilidade ou não do condomínio, comunicando por escrito ao 
interessado, o teor desse pronunciamento. 
Parágrafo único. No caso de ser negativo o pronunciamento, o processo será arquivado; sendo 
positivo, o interessado terá 120 (cento e vinte) dias, a contar da data da comunicação, para atender ao 
exigido no artigo seguinte e se não o fizer dentro desse prazo o processo será arquivado, perdendo sua 
validade. 
Seção II
Da Elaboração do Projeto
Art. 14. Antes da elaboração do projeto de condomínio de lotes urbano fechado, o interessado ou 
o seu representante legal deverá requerer à Secretaria Municipal de Obras Públicas e Urbanismo parecer de 
viabilidade ou não do empreendimento, instruindo-o com os seguintes documentos: 
I - Certidão vintenária da matrícula do imóvel loteando obtida junto ao cartório de registro de 
imóveis da Comarca (atualizada); 
II - Levantamento planimétrico da área a ser loteada, com a denominação, situação, limites, 
metragem e demais elementos que identifiquem e caracterizem o imóvel, acompanhado de planta de 
localização em planta aerofotogramétrica fornecida pelo órgão competente; 
III - Comprovante de que a área se encontra dentro perímetro urbano; e
IV – declaração da concessionária dos serviços de energia elétrica de que é viável o abastecimento 
de energia elétrica no empreendimento;
V – declaração do DEMSUR de que é viável o abastecimento de água potável, pluvial e serviços de 
rede de esgoto no empreendimento.
Art. 15. No caso de a certidão de viabilidade ser favorável ao empreendimento, o interessado deverá 
apresentar: 
I -Levantamento planialtimétrico por coordenadas, na escala de lotes de 1:1.000 e cortes na escala 
vertical 1:100; 
II - Divisas da propriedade perfeitamente definidas; 
III - Localização dos cursos d’água; 
IV - Curvas de nível de metro em metro, baseado no RN do Município; 
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V - Arruamentos vizinhos em todo o perímetro, com locação exata das vias de circulação, áreas 
verdes e institucionais; 
VI - Bosques, monumentos naturais ou artificiais e árvores frondosas; 
VII - Edificações existentes; 
VIII - Serviços de utilidade pública existentes no local e adjacências; 
IX - Existência de linhas de energia elétrica, telefone, torres de comunicação com seus respectivos 
trajetos e áreas non aedificandi; 
X - Amarração do levantamento topográfico por coordenadas adotadas pelo Município; 
XI - Anotação de Responsabilidade Técnica - ART dos responsáveis técnicos pelos projetos: 
urbanístico, levantamento e locação das unidades privativas e outros; 
XII - Memoriais descritivos e justificativo; 
XIII - Memorial das edificações; 
XIV - Projeto completo das edificações; 
XV - Projeto urbanístico completo; 
XVI - Projeto de abastecimento de água e afastamento do esgoto sanitário da área interna de acordo 
com as diretrizes estipuladas pelo DEMSUR; 
XVII - No caso de a área do terreno ser igual ou superior a 100 ha., deverá apresentar o RIMA –
Relatório de Impacto Ambiental;
XVIII - Projeto da rede de distribuição de iluminação;
XIX - Cronograma físico de execução dos serviços e obras de infraestrutura exigidos;
XX - Comprovantes de pagamento dos emolumentos e taxas;
§1º Todos os projetos deverão ser apresentados em arquivo eletrônico, compatível com os 
equipamentos e programas adotados, exceto quando houver justificativa aceitável, a critério da SMOPU. 
§2º Os documentos deverão ser numerados. 
§3º As plantas deverão inserir, em seu título, a seguinte expressão: “PROJETO DE CONDOMÍNIO 
URBANO FECHADO - LEI FEDERAL nº 4.591/64” 
§ 4º - As plantas deverão ser assinadas pelo proprietário e pelo responsável técnico, e referir-se à 
área total do terreno indicado na certidão imobiliária de propriedade.
Seção III
Da Aprovação, Registro e Fiscalização
Art. 16. A Prefeitura Municipal, após análise pelos seus órgãos competentes, baixará Decreto de 
Aprovação do condomínio de lotes de lotes e expedirá o Alvará de Licença para a execução dos serviços e 
obras de infraestrutura determinadas, devendo o empreendedor fazer a entrega da escritura pública de 
caução.
Art. 17. Após a publicação do Decreto de Aprovação do condomínio de lotes de lotes e a expedição 
do Alvará de Licença correspondente, o empreendedor terá o prazo de 180 (cento e oitenta) dias para 
registrar o loteamento na circunscrição imobiliária competente, sob pena de caducidade dos atos 
administrativos de sua aprovação.
Art. 18. Deverão constar do contrato padrão, aprovado pelo Município e arquivado no Cartório de 
Registro de Imóveis competente, a denominação do empreendimento, o zoneamento de uso e ocupação do 
solo, os coeficientes de aproveitamento, taxas de ocupação, recuos, alturas máximas de edificação, áreas 
não edificáveis, o cronograma físico dos serviços e obras e a existência de garantias reais ou fidejussórias.
Art. 19. É proibido divulgar, vender ou prometer as unidades antes do registro do condomínio de 
lotes urbano no Cartório de Registro de Imóveis competente.
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Art. 20. Todas as obras, coletivas ou individuais que vierem a serem edificadas no condomínio de 
lotes urbano fechado, deverão ser previamente submetidas à aprovação pelo setor competente do município, 
aplicando-se as mesmas normas definidas no regime urbanístico do empreendimento e normas válidas para 
as construções naquele setor, seguindo o que determina a legislação vigente, sendo expedido o Alvará de 
Construção.
Art. 21. O Município, por seus setores competentes, fiscalizará a implantação de obras individuais 
ou coletivas e, ao final das mesmas, concederá o povoa-se da obra coletiva.
Art. 22. A aprovação dada pelo Município ao projeto de condomínio de lotes de lotes ficará 
condicionada à assinatura de Termo de Compromisso. Mediante termo de compromisso o interessado se 
obrigará:
 a) a executar, as suas expensas, no prazo fixado pelo cronograma de obras apresentado pelo 
empreendedor, todas as obras constantes dos projetos aprovados, com prazo máximo de 4 (quatro) anos.
 b) a executar e colocar os marcos de alinhamento e nivelamento, os quais deverão ser de concreto, 
segundo localização e padrão definidos pelo Município;
c) permitir e facilitar a fiscalização permanente da Administração Pública durante a execução das 
obras e serviços;
Parágrafo único. Durante a construção das obras coletivas do condomínio a Secretaria Municipal 
de Obras Públicas e Urbanismo poderá admitir a aprovação e execução de residências, condicionando a 
concessão do habite-se ao povoa-se parcial da obra coletiva ou a não liberação de construção até a concessão 
do povoa-se da obra coletiva.
Art. 23. As frações de terrenos de condomínios horizontais, aprovados pelo Município de Muriaé
são consideradas indivisíveis, exceto no caso de desmembramento para unificação de lotes lindeiros.
Parágrafo único. Ao ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis o projeto de condomínio 
horizontal deverá ser especificada a condição de uso da área somente para condomínio horizontal.
Art. 24. A averbação de construção realizada em cada fração deverá ser feita na matrícula da 
respectiva unidade no Registro Geral de Imóveis, precedida de aprovação pelo Município dos respectivos 
projetos, sem prejuízo de outros requisitos legais necessários estabelecidos em legislação.
Art. 25. A Secretaria Municipal de Obras Públicas e Urbanismo só expedirá alvará para construir, 
demolir, reconstruir, reformar ou ampliar construções, em condomínios aprovados cujas obras tenham sido 
vistoriadas e aprovadas.
Seção IV
Das Penalidades
Art. 26. Fica sujeito a multa no valor de R$ 1,00 (um real) por m2
de área utilizada a todo aquele 
que, a partir da data da publicação da presente Lei, efetuar parcelamento do solo para condomínio fechado 
no Município de Muriaé sem prévia licença Municipal, e, em dobro, no caso de reincidência.
Parágrafo único. O pagamento da multa não eximirá o responsável das demais cominações legais.
CAPÍTULO III
DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
Art. 27. Não serão aprovados parcelamentos do solo quando a planta de parcelamento de solo para 
condomínio fechado acusar área diversa da constante da prova de domínio, devendo o interessado promover 
a regularização antes da aprovação.
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Art. 28. Fica revogada a Lei Municipal nº 5.085, de 15 de outubro de 2015 e suas alterações.
Art. 29. Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
MANDO, PORTANTO, a todas as autoridades a quem o conhecimento de execução desta Lei pertencer, 
que a cumpram e a façam cumprir tão inteiramente como nela se contém.
Muriaé, 21 de junho de 2017.
IOANNIS KONSTANTINOS GRAMMATIKOPOULOS
Prefeito Municipal de Muriaé