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INOVAÇÃO, CRIATIVIDADE E VANGUARDA: O TRÍPLICE ASPECTO DA FILOSOFIA CIAPIANA
RM RIO ESQUISA E AVALIAÇÃO DE DADOS
| PARA ATUALIZAÇÃO DA NOVA PLANTA GENÉRICA DE VALORES
1- A Coleta, Pesquisa e Avaliação de Dados para a Atualização da Nova Planta
Genérica de Valores do Município de Quissamã — RJ FORAM BASEADAS NO
MERCADO IMOBILIÁRIO, onde utilizou-se as seguintes premissas:
1.1 — Análise das Forças Mercadológicas:
1.1.1 — A Equipe Responsável pela Coleta, Pesquisa e Avaliação de Dados para a
Atualização da Nova Planta Genérica de Valores do Município de Quissamã — RJ teve
plena consciência do seu papel de analista de mercado, uma vez que não é o
avaliador que estabelece valores, mas, tão somente, os interpreta, levando em boa
conta as alterações propiciadas pelas forças mercadológicas.
1.1.2 — As forças mercadológicas são interativas, criando, mantendo ou modificando
o valor de mercado de um bem imóvel.
1.1.3 — As forças mercadológicas estão vinculadas a 4 (quatro) tipos de regras:
1.1.3.1 — Regras sociais;
1.1.3.2 — Regras econômicas;
1.1.3.3 — Regras governamentais;
1.1.3.4 Regras naturais.
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1.4.2 — Do “preço” de venda, ofertado no mercado imobiliário, A EQUIPE
RESPONSÁVEL PELA COLETA, PESQUISA E AVALIAÇÃO DE DADOS PARA A
ATUALIZAÇÃO DA NOVA PLANTA GENÉRICA DE VALORES DO MUNICÍPIO DE
QUISSAMÃ — RJ, ATRAVÉS DA APLICAÇÃO DO REDUTOR “0,9” E DE INFERÊNCIAS
ESTATÍSTICAS DE UNIFORMIDADES E HOMOGENEIDADES COMPARATIVAS,
BUSCOU-SE O “VALOR” E NÃO, NECESSARIAMENTE, O “PREÇO” DE METRO
QUADRADO DE TERRENO E DE EDIFICAÇÃO, GERADOS PELAS FORÇAS
MERCADOLÓGICAS, POIS QUE, DE ACORDO COM O ART. 33 DO CÓDIGO
TRIBUTÁRIO NACIONAL, A BASE DE CÁLCULO DO IPTU É O VALOR VENAL DO
ARIDI A Mn]
IMÓVEL E NÃO, O PREÇO VENAL DO IMÓVEL.
1.5 — Normalização Técnica:
1.5.1 — A Equipe Responsável pela Coleta, Pesquisa e Avaliação de Dados para a
Atualização da Nova Planta Genérica de Valores do Município de Quissamã — RJ
baseou-se nas Normalizações Técnicas da ABNT — Associação Brasileira de Normas
Técnicas, a saber:
1.5.1.1 — NBR-5676 — Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos,
1.5.1.2 — NB-8976 — Norma Brasileira para Avaliação de Unidades Padronizadas.
1.6 —- Métodos de Avaliação:
1.6.1 — Os métodos de avaliação englobam 2 (dois) grandes grupos: os métodos
diretos e os métodos indiretos.
1.6.2 — São métodos diretos:
1.6.2.1— O método comparativo de dados de mercado;
1.6.2.2 — O método comparativo de custo de reprodução.
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1.1.4 — AS REGRAS ESTABELECEM O MODELO DAS VARIÁVEIS QUE INFLUENCIAM O
CUSTO, O PREÇO E O VALOR DE UM BEM IMÓVEL, GERANDO A MATÉRIA PRIMA
DE UMA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA.
1.1.5 — As Regras Sociais:
1.1.5.1 — São regras sociais:
1.1.5.1.1— O crescimento e 6 declínio populacional;
1.1.5.1.2 — As alterações na densidade populacional;
1.1.5.1.3— As modificações no tamanho das famílias;
1.1.5.1.4- A distribuição geográfica de grupos compatíveis;
1.1.5.1.5 — As atitudes relativas às atividades educacionais e sociais;
1.1.5.1.6 — Os procedimentos envolvendo projetos arquitetônicos.
1.1.6 As Regras Econômicas:
1.1.6.1 — São regras econômicas:
1.1.6.1.1— Os recursos naturais;
1.1.6.1.2 — As tendências comerciais e industriais;
1.1.6.1.3 — Os indicativos de emprego e níveis salariais;
1.1.6.1.4 — As disponibilidades de dinheiro e crédito;
1.1.6.1.5 — Os níveis de preço, taxas de juros e carga tributária.
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1.1.7 — As Regras Governamentais:
1.1.7.1 — São regras governamentais:
1.1.7.1.1 — As leis de uso e de ocupação do solo;
1.1.7.1.2 — Os códigos de edificação;
1.1.7.1.3 — As regulamentações policiais e de incêndio;
1.1.7,1.4-— Os controles de créditos e aluguéis;
1.1.7.1.5 — As medidas de segurança nacional;
1,1.7.1.6- As prioridades, demarcações e permissões para usos especiais;
1.1.7.1.7 — Os programas oficiais de habitação;
1.1.7.1.8- As políticas de empréstimos hipotecários;
1.1.7.1.9 — Os mecanismos monetários que afetam a liberdade de uso dos imóveis.
1.1.8 As Regras Naturais:
1.1.8.1 — São regras naturais:
1.1.8.1.1- O clima;
1.1.8.1.2— A topografia;
1.1.8.1.3— A pedologia;
1.1.8.1.4- O solo;
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1.1.8.1.5 — Os recursos minerais;
1.1.8.1.6 — Os fatores comunitários: Transportes, escolas, igrejas, parques e áreas de
lazer;
1.1.8.1.7— O controle das enchentes e a conservação do solo;
1.1.8.1.8-— Os avanços tecnológicos que afetam o uso da terra.
1.1.9 — CONCLUSÃO: A EQUIPE RESPONSÁVEL PELA COLETA, PESQUISA E
AVALIAÇÃO DE DADOS PARA A ATUALIZAÇÃO DA NOVA PLANTA GENÉRICA DE
VALORES DO MUNICÍPIO DE QUISSAMÃ — RJ, DESEMPENHANDO O SEU PAPEL DE
ANALISTA DE MERCADO, TÃO SOMENTE, INTERPRETOU OS DADOS DE METRO
QUADRADO DE TERRENO E DE EDIFICAÇÃO, GERADOS PELAS FORÇAS
MERCADOLÓGICAS.
1.2 = Preço “Versus” Valor — Corrente Plurivalente “Versus” Corrente Univalente:
1.2.1 — Temos a noção exata do que significa valor, não obstante, a dificuldade de
conceituá-lo com exatidão, ainda mais se houver necessidade de distingui-lo de
preço.
1.2.2- A corrente plurivalente define “valor” como um conceito mutável, variando o
seu significado em função da finalidade da avaliação, a qual envolve aspectos
psicológicos.
1.2.3 — A corrente plurivalente admitia os mais diversos tipos de “valor”: contábil,
tributário, potencial etc. Para a corrente plurivalente, o “valor” é um elemento
puramente subjetivo.
1.2.4- A corrente univalente define “valor” como um conceito único, independente
da finalidade da avaliação, resultante das forças de mercado. Para a didi
univalente, o “valor” é um elemento puramente objetivo.
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1.2.5 — O duelo entre as duas correntes suscitou várias polêmicas. Hoje em dia, no
entanto, prevalece o princípio univalente, QUE FOI ADOTADO PELA EQUIPE
RESPONSÁVEL PELA COLETA, PESQUISA E AVALIAÇÃO DE DADOS PARA A
ATUALIZAÇÃO DA NOVA PLANTA GENÉRICA DE VALORES DO MUNICÍPIO DE
QUISSAMÃ — RJ: O “VALOR” DE UM BEM É ÚNICO.
1.2.6 — A escola univalente é referendada, inclusive, pela “NBR-5676” (norma
brasileira para avaliação de imóveis urbanos), da ABNT — Associação Brasileira de
Normas Técnicas.
1.3 — Definição de Valor, Segundo a “NBR-5676” da ABNT:
1.3.1 — “O valor a ser determinado corresponde sempre àquele que, num dado
instante, é único, qualquer que seja ao finalidade da avaliação. Esse valor
corresponde também ao preço que se definiria em um mercado de concorrência
perfeita, caracterizado pelas seguintes premissas:
“a) Homogeneidade dos bens levado a mercado;
“b) Número elevado de compradores e vendedores, de tal sorte que não possam,
individualmente ou em grupos, alterar o mercado;
“c) Inexistência de influências externas;
“d) Racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos sobre o bem,
o mercado e as tendências deste;
“e) Perfeita mobilidade de fatores e de participante, oferecendo liquidez com
liberdade plena de entrada e saída do mercado.”
1.4 — Definição de Preço, Segundo o Mercado Imobiliário:
1.4.1— O “preço” é a expressão monetária de um bem: A quantia, em dinheiro, que
um determinado bem pode ser vendido. Assim sendo, apesar de dois imóveis
apresentarem valores de mercado diferentes, podem ser vendidos pelo mesmo
preço.
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1.6.3 — São métodos indiretos:
1.6.3.1 - O método da renda;
1.6.3.2 - O método involutivo;
1.6.3.3 - O método residual.
1.6.4 — O Método Comparativo de Dados de Mercado:
1.6.4.1 — “Aquele que define o valor através da comparação com dados de mercado
(...). As características e os atributos dos dados pesquisados, que exercem influência
na formação dos preços, e, conseguentemente, no valor, devem ser ponderados por
homogeneização ou por inferência estatística, respeitados os níveis de rigor
definidos nesta norma.”
1.6.4.2 — “É condição fundamental para aplicação deste método a existência de um
conjunto de dados que possa ser tomado, estatisticamente, como amostra do
mercado imobiliário.” — NBR-5676 da ABNT.
1.6.5 - O Método Comparativo de Custo de Reprodução
1.6.5.1 — “Aquele que apropria o valor da benfeitoria, através da reprodução dos
custos dessas componentes. A composição dos custos é feita com base em
orçamento detalhado ou sumário, em função do rigor do trabalho avaliatório.
Devem ser justificados e quantificados os efeitos do desgaste físico e(ou) do
obsoletismo funcional das benfeitorias.” — NBR-5676 da ABNT.
1.6.6- O Método da Renda:
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1.6.6.1 — “Aquele que apropria o valor do imóvel ou de suas partes constitutivas,
com base na capitalização presente da sua rendo líquida, real ou prevista. Os
aspectos fundamentais do método são: a determinação do período de capitalização
e a taxa de desconto a ser utilizada, que devem ser expressamente justificados pelo
avaliador.” — NBR-5676 da ABNT.
1.6.7 - O Método Involutivo:
1.6.7.1 — “Aquele baseado em modelo de estudo de viabilidade técnica e econômica
para a apropriação do valor do terreno, alicerçado no seu aproveitamento eficiente,
mediante hipotético empreendimento imobiliário compatível com as características
do imóvel e com as condições do mercado. A avaliação por este processo considera a
receita provável da comercialização das unidades hipotéticas com base em preços
obtidos em pesquisas.” .
1.6.7.2 — “Considera todas as despesas inerentes à transformação do terreno no
empreendimento projetado; prevê margem de lucro líquido ao empreendedor,
despesas de comercialização das unidades, mediante taxas financeiras operacionais
reais, expressamente justificadas. Para a aplicação deste método exige-se que:
“a) o imóvel avaliado esteja inserido em zona de tendência mercadológica com
empreendimentos semelhantes ao concebido, além de legalmente permitidos seu
uso e sua ocupação;
“b) as unidades admitidas no modelo adotado sejam características e em
quantidades absorvíveis pelo mercado, no prazo preestabelecido pelo estudo e
compatível com a realidade;
“c) as formulações matemático-financeiras sejam expressas no laudo.” — NBR-5676
da ABNT.”
1.6.8 O Método Residual:
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1.6.8.1 — “Aguele que define o valor do terreno por diferença entre o valor total do
imóvel e o dos benfeitorias; ou o valor destas subtraindo o valor do terreno. Deve ser
considerado, também, quando for o caso, o fator de comercialização. ” — NBR-5676
da ABNT.
1.6.9 — CONCLUSÃO: A EQUIPE RESPONSÁVEL PELA COLETA, PESQUISA E
AVALIAÇÃO DE DADOS PARA A ATUALIZAÇÃO DA NOVA PLANTA GENÉRICA DE
VALORES DO MUNICÍPIO DE QUISSAMÁÃ — RJ, DESEMPENHANDO O SEU PAPEL DE
ANALISTA DE MERCADO, UTILIZOU, DE FORMA COMBINADA E INTERATIVA, OS
SEGUINTES MÉTODOS:
1.6.9.1 - O Método Comparativo de Dados de Mercado: Tendo em vista a existência
de um conjunto de dados (DE IMOBILIÁRIAS FÍSICAS, DE SITES DE VENDAS DE
IMÓVEIS E DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS, PARA FINS DE ITBI) que poderiam
ser tomados, estatisticamente, como amostra do mercado imobiliário, definiu-se o
VALOR DO METRO QUADRADO DE TERRENO E DE EDIFICAÇÃO ATRAVÉS DA
COMPARAÇÃO com DADOS DE MERCADO, PONDERADOS POR
HOMOGENEIZAÇÃO E(OU) POR INFERÊNCIA ESTATÍSTICA;
1.6.9.2 — O Método Comparativo de Custo de Reprodução: Pegamos a Tabela do
CUB — Custo Unitário Básico de Construção de Outubro de 2021, que utiliza o
Método Comparativo de Custo de Reprodução (REPRODUÇÃO DE CUSTOS COM
BASE EM ORÇAMENTOS DETALHADOS), e o utilizamos como “VALOR-TETO DE
REFERÊNCIA” PARA O METRO QUADRADO DE EDIFICAÇÃO, SEGUNDO AS SUAS
TIPOLOGIAS.
1.6.9.3 — O Método Residual: Para a Apuração do Valor do Metro Quadrado
Edificado, inicialmente, pegamos o Valor de Venda do Imóvel Edificado, depois,
subtraímos o Valor do Terreno, em seguida, obtivemos o Valor da Edificação e, por
fim, dividindo o Valor da Edificação pela Área Edificada, apuramos o Valor do Metro
Quadrado Edificado.
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1.7 — Sequência da Avaliação:
1.7.1 — 1£ Passo — A Pesquisa de Elementos: Foi a etapa inicial da avaliação.
Apresentou 2 (duas) etapas:
1.7.1.1 — Pesquisa de Campo: Realização de Levantamentos Externos junto ao
Mercado Imobiliário (IMOBILIÁRIAS FÍSICAS E SITES DE VENDAS DE IMÓVEIS);
1.7.1.2 — Pesquisa de Gabinete: Realização de Estudos Internos junto aos Elementos
Disponíveis. (TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS, PARA FINS DE ITBI).
1.7.2 — 2º Passo — A Homogeneização de Valores: Foi a Etapa Equalizadora da
Avaliação. Apresentou 2 (duas) etapas:
1.7.2.1 — Fatores de Homogeneização: Correção Empírica das Características dos
Elementos Pesquisados (CORREÇÃO REGRESSIVA OU PROGRESSIVA DE ÍNDICES
ARBITRADOS DE COMPARAÇÃO DE TERRENOS, SEGUNDO OS SEUS
LOGRADOUROS, E DE EDIFICAÇÕES, DE ACORDO COM AS SUAS TIPOLOGIAS);
1.7.2.2 — Variáveis de Homogeneização: Correção Pontuada das Características dos
Elementos Pesquisados (CORREÇÃO PONTUAL ESTIMADA E TRANSPORTADA PARA
TERRENOS E EDIFICAÇÕES, COMPARADAMENTE, SEMELHANTES).
1.7.3 — 3º Passo — O Tratamento Estatístico: Foi a Etapa Apuradora da Avaliação.
Apresentou 2 (duas) modalidades:
1.7.3.1 — Estatística Descritiva: Apuração do VALOR DO METRO QUADRADO DE
TERRENO E DE EDIFICAÇÃO através do Cálculo da Medida de Dispersão
(DIFERENÇAS DE MÉDIAS ENTRE AMOSTRAS), da Realização do Saneamento
Amostral (HOMOGENEIZAÇÃO DAS MÉDIAS PARA ELIMINAR EVENTUAIS
DISCREPÂNCIAS ENTRE AS AMOSTRAS) e do Levantamento do Intervalo de
Confiança (ESCOLHA DA MÉDIA DENTRO DE UM PERCENTUAL ACEITÁVEL);
ESTULMA VA ini Weill
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1.7.3.2 — Estatística Inferencial: Apuração do VALOR DO METRO QUADRADO DE
TERRENO E DE EDIFICAÇÃO através do Uso do Coeficiente de Correlação
(CORREÇÃO REGRESSIVA OU PROGRESSIVA DE ÍNDICES ARBITRADOS DE
COMPARAÇÃO DE TERRENOS, SEGUNDO OS SEUS LOGRADOUROS, E DE
EDIFICAÇÕES, DE ACORDO COM AS SUAS TIPOLOGIAS), do Emprego do Coeficiente
de Determinação (CORREÇÃO PONTUAL ESTIMADA E TRANSPORTADA PARA
TERRENOS E EDIFICAÇÕES, COMPARADAMENTE, SEMELHANTES) e da Utilização da
Análise de Variança (VERIFICAÇÃO DAS DIFERENÇAS ENTRE AS AMOSTRAS, PARA
ALIAR SE SÃO REAIS E SIGNIFICATIVAS OU CAUSAIS E EVENTUAIS).
AV.
1 — Em um primeiro momento, é importante ressaltar que à Coleta, a Pesquisa e a
Avaliação de Dados para a Atualização da Nova Planta Genérica de Valores do
Município de Quissamã — RJ FORAM BASEADAS NO MERCADO IMOBILIÁRIO.
FORAM BASEADAS NO MERLAU
2 — Em um segundo momento, deve ficar bem claro que a Equipe Responsável pela
Coleta, Pesquisa e Avaliação de Dados para a Atualização da Nova Planta Genérica
de Valores do Município de Quissamã — RJ, DESEMPENHANDO O SEU PAPEL DE
ANALISTA DE MERCADO, TÃO SOMENTE, INTERPRETOU OS DADOS DE METRO
QUADRADO DE TERRENO E DE EDIFICAÇÃ O, GERADOS PELAS FORÇAS
MERCADOLÓGICAS.
3 — Em um terceiro momento, cabe, aqui, esclarecer que, no mercado imobiliário, há
uma diferença grande entre preço e valor e que, a Equipe Responsável pela Coleta,
Pesquisa e Avaliação de Dados para a Atualização da Nova Planta Genérica de
Valores do Município de Quissamã — RJ, ADOTOU A DEFINIÇÃO DA CORRENTE
NIVALENTE, ONDE O “VALOR” DE UM BEM É ÚNICO.
UNIVALENTE, ONDE O “VALOR UE UM ass
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4 — Assim sendo, do “preço” de venda, ofertado no mercado imobiliário, a Equipe
Responsável pela Coleta, Pesquisa e Avaliação de Dados para a Atualização da Nova
Planta Genérica de Valores do Município de Quissamã — RJ, ATRAVÉS DA
APLICAÇÃO DO REDUTOR “0,9” (A TÍTULO DE COMISSÃO DE VENDA E [OU] DE
ESTRATÉGIAS DE NEGOCIAÇÃO) E DE INFERÊNCIAS ESTATÍSTICAS DE
UNIFORMIDADES E HOMOGENEIDADES COMPARATIVAS, BUSCOU-SE O “VALOR” E
NÃO, NECESSARIAMENTE, O “PREÇO” DO METRO QUADRADO DE TERRENO E DE
EDIFICAÇÃO, GERADOS PELAS FORÇAS MERCADOLÓGICAS, POIS QUE, DE ACORDO
COM O ART. 33 DO CÓDIGO TRIBUTÁRIO NACIONAL, A BASE DE CÁLCULO DO IPTU
É O VALOR VENAL DO IMÓVEL E NÃO, O PREÇO VENAL DO IMÓVEL.
5 — Em um quarto momento, é relevante registrar que, para se buscar O VALOR DO
METRO QUADRADO DE TERRENO E DE EDIFICAÇÃO, foram utilizados:
5.1- O Método Comparativo de Dados de Mercado, pois que tínhamos um conjunto
de dados (DE IMOBILIÁRIAS FÍSICAS, DE SITES DE VENDAS DE IMÓVEIS E DE
TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS, PARA FINS DE ITBI) que poderia ser tomado,
estatisticamente, como amostra do mercado imobiliário, ONDE, ATRAVÉS DA
COMPARAÇÃO COM OUTROS DADOS DE TERRENOS E EDIFICAÇÕES, FIZEMOS AS
DEVIDAS PONDERAÇÕES POR HOMOGENEIZAÇÃO E(OU) POR INFERÊNCIAS
ESTATÍSTICAS;
5.2 — O Método Comparativo de Custo de Reprodução, uma vez que a Tabela do
CUB — Custo Unitário Básico de Construção de Outubro de 2021, norteou, como
“VALOR-TETO DE REFERÊNCIA”, O METRO QUADRADO DE EDIFICAÇÃO, SEGUNDO
AS SUAS TIPOLOGIAS;
5.3 — O Método Residual, que nos possibilitou a Apuração do Valor do Metro
Quadrado Edificado, onde, inicialmente, partindo do Valor de Venda do Imóvel
Edificado, subtraímos o Valor do Terreno, em seguida, obtivemos o Valor da
Edificação e, por fim, dividindo o Valor da Edificação pela Área Edificada, apuramos
o Valor do Metro Quadrado Edificado.
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6 — Agora, passaremos a abordar, de forma mais específica e detalhada, a sequência
do processo de avaliação, onde buscamos apurar, no mercado imobiliário, O VALOR
DO METRO QUADRADO DE TERRENO E DE EDIFICAÇÃO:
6.1 — 1º Passo — A Pesquisa de Elementos: Foi a etapa inicial da avaliação e
apresentou 2 (duas) etapas:
6.1.1 — 12 Etapa — Pesquisa de Campo: Onde realizamos levantamentos externos
junto ao mercado imobiliário (IMOBILIÁRIAS FÍSICAS E SITES DE VENDAS DE
IMÓVEIS);
6.1.2 — 22 Etapa — Pesquisa de Gabinete: Onde efetuamos estudos internos junto
aos elementos processuais disponíveis (TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS, PARA
FINS DE ITBI) e tratamentos estatísticos dos dados coletados no mercado imobiliário
(IMOBILIÁRIAS FÍSICAS E SITES DE VENDAS DE IMÓVEIS).
6.2 — 22º Passo —- A Homogeneização de Valores: Foi a etapa equalizadora da
avaliação e, também, apresentou 2 (duas) etapas:
6.2.1 — 12 Etapa — Fatores de Homogeneização: Onde fizemos as correções
empíricas nas características similares dos elementos pesquisados (conjunto de
dados mercadológicos obtidos em anúncios de imobiliárias físicas e de sites de
vendas de imóveis e em transmissões de bens imóveis, para fins de ITBI), com
aplicação de CRE — Correções Regressivas (0 < CRE < 1) ou CPR — Correções
Progressivas (CPR > 1) de índices arbitrados na comparação entre terrenos, segundo
os seus logradouros, e entre edificações, de acordo com as suas tipologias;
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6.2.2 — 22 Etapa — Variáveis de Homogeneização: Onde implementamos as correções
pontuadas nas características similares dos elementos pesquisados (conjunto de
dados mercadológicos obtidos em anúncios de imobiliárias físicas e de sites de
vendas de imóveis e em transmissões de bens imóveis, para fins de ITBI), com
adoção de CPO — Correções Pontuais, de índices estimados e transportados, para
terrenos e edificações, comparadamente, semelhantes ou, proporcionalmente,
correlacionados.
6.3 — 3º Passo — O Tratamento Estatístico: Foi a etapa apuradora da avaliação e
apresentou, ainda, 2 (duas) modalidades:
6.3.1 — 12 Modalidade — Estatística Descritiva: Apuração do VALOR DO METRO
QUADRADO DE TERRENO E DE EDIFICAÇÃO através do Cálculo da Medida de
Dispersão (DIFERENÇAS DE MÉDIAS DE VALORES ENTRE AMOSTRAS), da Realização
do Saneamento Amostral (HOMOGENEIZAÇÃO DAS MÉDIAS DE VALORES PARA
ELIMINAR EVENTUAIS DISCREPÂNCIAS ENTRE AS AMOSTRAS) e do Levantamento
do Intervalo de Confiança (ESCOLHA DA MÉDIA DENTRO DE UM PERCENTUAL
ACEITÁVEL);
6.3.2 — Estatística Inferencial: Apuração do VALOR DO METRO QUADRADO DE
TERRENO E DE EDIFICAÇÃO através do Uso do Coeficiente de Correlação
CORREÇÃO REGRESSIVA OU PROGRESSIVA DE ÍNDICES ARBITRADOS DE
COMPARAÇÃO ENTRE TERRENOS, SEGUNDO OS SEUS LOGRADOUROS, E ENTRE
EDIFICAÇÕES, DE ACORDO COM AS SUAS TIPOLOGIAS), do Emprego do Coeficiente
de Determinação (CORREÇÃO PONTUAL, ESTIMADA E TRANSPORTADA, PARA
TERRENOS E EDIFICAÇÕES, COMPARADAMENTE, SEMELHANTES OU,
PROPORCIONALMENTE, CORRELACIONADOS) e da Utilização da Análise de Variança
(VERIFICAÇÃO DAS DIFERENÇAS ENTRE AS AMOSTRAS, PARA AVALIAR SE SÃO
REAIS E SIGNIFICATIVAS OU CAUSAIS E EVENTUAIS).
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7 — As IMOBILIÁRIAS FÍSICAS E OS SITES DE VENDAS DE IMÓVEIS pesquisados
foram: Viva Real, Atlântica Imóveis, Vision Imobiliária, Remax, OLX, Sales Imóveis e
Bonifácio Imóveis, sendo que no dia 12/10/2021, foram feitos levantamentos locais
sobre possíveis imobiliárias que não tinham sites e verificações sobre o
comportamento urbanístico de logradouros do centro e os seus comportamentos
mercadológicos quando, dele, se afastavam.
8 —As TRANSMISSÕES DE BENS IMÓVEIS, PARA FINS DE ITBI pesquisadas foram
idac pala Drofaitivia E Par R a DD O fa A
fornecidas pela Prefeitura e retratam as compras e vendas realizadas no Município.
9 — Portanto, diante deste quadro “VALORES DA ATUAL PGV (ALTAMENTE
DEFASADO) X VALORES DE MERCADO (1.143,89% MAIOR)”, pautados nos Princípios
da Capacidade Contributiva e da Não Utilização do Tributo com Efeito de Confisco,
propomos uma atualização de, apenas, de 120%, mas, mesmo assim, escalonado em
4 (quatro) anos, com as seguintes atualizações:
10.1 — Para 2022: 30%;
10.2 — Para 2023: 30% de 2022 + 30% de 2023 = 60% Acumulado;
10.3 — Para 2024: 30% de 2022 + 30% de 2023 + 30% de 2024 = 90% Acumulado;
10.4 — Para 2025: 30% de 2022 + 30% de 2023 + 30% de 2024 + 30% de 2025 = 120%
Acumulado.
11 — Concluindo, temos a dizer que, a bem da verdade, os valores dos metros
quadrados de terreno e os valores dos metros quadrados edificados, FORAM
ATUALIZADO, APENAS, EM 10,45% DOS VALORES DE MERCADO E, O QUE É, AINDA,
MELHOR PARA O CONTRIBUINTE, ESCALONADO EM 4 (QUATRO) ANOS, ONDE A
ATUALIZAÇÃO ANUAL É, SOMENTE, DE 2,61% DOS VALORES OBTIDAS NO MERCADO
IMOBILIÁRIO.
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12 — Dessa feita, O VALOR DO METRO QUADRADO DE TERRENO E DE EDIFICAÇÃO,
apurado no MERCADO IMOBILIÁRIO, constam, respectivamente, nos ANEXOS IE II,
deste Relatório.
Belo Horizonte, 8 de noveihro de 20.
Engenheiro Civil Paulo César Lopes Netto
CREA/RJ Nº 79468 —- 8- D
CO FLóO MI COCho=
Professor Carlos Antônio de Souza Coelho
Presidente do CIAP Projeto
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