MENSAGEM Nº 047 - DE 12 DE AGOSTO DE 2024.
=================================================================
Encaminha Projeto de Lei que “Dispõe sobre
autorização ao Poder Executivo para adquirir
por desapropriação amigável ou judicial imóvel
urbano que especifica”.
Senhor Presidente:
Estamos encaminhando a essa Egrégia Câmara, o incluso Projeto de Lei
que dispõe sobre autorização ao Poder Executivo para adquirir por
desapropriação amigável ou judicial, imóvel urbano que especifica e dá
outras providências.
A área a ser desapropriada será necessária para ampliação da EMEI Lar
Infantil, localizada no Jardim Brasilândia, nesta cidade.
O referido imóvel, matriculado sob o nº 11.141, está situado ao lado da EMEI
Lar Infantil e faz parte do interesse desta administração a ampliação da
referida escola.
Há, pois, necessidade de desapropriação do referido imóvel, à medida que
a efetivação beneficiará a coletividade, satisfazendo o interesse público em
detrimento do particular.
Vale destacar que a EMEI Lar Infantil está localizada em um bairro bastante
populoso de nossa cidade, contando com vários bairros ao redor,
beneficiando portanto várias crianças.
Solicito regime de urgência na apreciação do presente projeto de lei.
Ao ensejo, aproveitamos para manifestar a Vossa Excelência protestos de
estima e apreço.
ANDRÉ KOZAN LEMOS
Prefeito Municipal
EXMO. SR.
DANILO LEDO DOS SANTOS
DD. PRESIDENTE À CÂMARA MUNICIPAL DE DRACENA
1
Assinado por 1 pessoa: ANDRE KOZAN LEMOS
Para verificar a validade das assinaturas, acesse https://dracena.1doc.com.br/verificacao/4A32-F90B-9256-0721 e informe o código 4A32-F90B-9256-0721
057
CM - 067/2024
VERIFICAÇÃO DAS
ASSINATURAS
Código para verificação: 4A32-F90B-9256-0721
Este documento foi assinado digitalmente pelos seguintes signatários nas datas indicadas:
ANDRE KOZAN LEMOS (CPF 271.XXX.XXX-83) em 12/08/2024 10:19:41 (GMT-03:00)
Papel: Parte
Emitido por: Sub-Autoridade Certificadora 1Doc (Assinatura 1Doc)
Para verificar a validade das assinaturas, acesse a Central de Verificação por meio do link:
https://dracena.1doc.com.br/verificacao/4A32-F90B-9256-0721
PROJETO DE LEI Nº 047 - DE 12 DE AGOSTO DE 2024.
================================================================
Dispõe sobre autorização ao Poder
Executivo para adquirir por
desapropriação amigável ou judicial,
imóvel urbano que especifica e dá
outras providências.
ANDRÉ KOZAN LEMOS, Prefeito Municipal de Dracena, Estado de São
Paulo, usando das atribuições que lhe são conferidas por lei:
FAZ SABER QUE A CÂMARA MUNICIPAL APROVOU E ELE SANCIONA E
PROMULGA A SEGUINTE LEI:
Art. 1º. Fica o Poder Executivo autorizado a adquirir por desapropriação
amigável ou judicial, um imóvel urbano, com área de 250 m², pertencente
à matrícula nº 11.141, do CRI local, localizado nesta cidade de Dracena,
Estado de São Paulo, conforme descrição a seguir:
I – Um imóvel urbano, constituído do lote nº 28, da quadra 13,
situado do lado ímpar da Rua “F” (atualmente denominada Rua Fagundes
Varela), distante 33,00 metros da esquina da Rua “M” (atualmente
denominada Rua Padre José de Anchieta), em virtude de curvatura, no
Jardim Brasilândia, nesta cidade, distrito, município e comarca de
Dracena, Estado de São Paulo, medindo 10,00 metros de frente por 25,00
metros ditos da frente aos fundos, perfazendo uma área total de 250,00
metros quadrados, dentro das seguintes divisas e confrontações: de quem
da rua olha para o imóvel: “pela frente com a citada Rua “F” (atualmente
denominada Rua Fagundes Varela); do lado direito confronta com o lote
nº 29; do lado esquerdo com o lote nº 27; e, finalmente pelos fundos com o
lote nº 03 – cadastro municipal nº 01101300 - Matrícula nº 11.141, do CRI local.1
Assinado por 1 pessoa: ANDRE KOZAN LEMOS
Para verificar a validade das assinaturas, acesse https://dracena.1doc.com.br/verificacao/3B7E-90D7-5AB1-11C3 e informe o código 3B7E-90D7-5AB1-11C3
CM - 067/2024
057
Art. 2º. A área descrita no inciso I, do Art. 1º, desta Lei, será destinada para a
ampliação da EMEI Lar Infantil, na cidade de Dracena/SP e foi vista e
avaliada em R$ 68.497,60 (sessenta e oito mil, quatrocentos e noventa e
sete reais e sessenta centavos), conforme Laudos de Avaliação.
Art. 3º. As despesas decorrentes da presente Lei correrão por conta de
crédito adicional especial aberto na Diretoria Financeira e Contábil, da
Secretaria Municipal da Fazenda e Orçamento.
Art. 4º. Esta Lei entrará em vigor na data de sua publicação.
ANDRÉ KOZAN LEMOS
Prefeito Municipal
2
Assinado por 1 pessoa: ANDRE KOZAN LEMOS
Para verificar a validade das assinaturas, acesse https://dracena.1doc.com.br/verificacao/3B7E-90D7-5AB1-11C3 e informe o código 3B7E-90D7-5AB1-11C3
VERIFICAÇÃO DAS
ASSINATURAS
Código para verificação: 3B7E-90D7-5AB1-11C3
Este documento foi assinado digitalmente pelos seguintes signatários nas datas indicadas:
ANDRE KOZAN LEMOS (CPF 271.XXX.XXX-83) em 12/08/2024 10:19:30 (GMT-03:00)
Papel: Parte
Emitido por: Sub-Autoridade Certificadora 1Doc (Assinatura 1Doc)
Para verificar a validade das assinaturas, acesse a Central de Verificação por meio do link:
https://dracena.1doc.com.br/verificacao/3B7E-90D7-5AB1-11C3
ENG. MATHEUS HENRIQUE BARBOZA GUSMÃO
MB GUSMÃO ENGENHARIA LTDA
RUA SANTA LUZIA, 814, VILA BALBINO, CARDOSO/SP
29 DE JULHO DE 2023
MB GUSMAO ENGENHARIA E PERÍCIAS
CNPJ: 43.376.820/0001-95
Rua Santa Luzia, 814, Balbino, Cardoso/SP, 15570-000
17 98100-7308
www.mbgengenharia.com.br
FOLHA RESUMO:
Endereço do Imóvel:
Rua Fagundes Varela, 389, Dracena/SP, CEP: 17900-
000.
Cidade
Dracena
UF
SP
Objetivo da Avaliação:
Determinação do valor de mercado para
desapropriação
Finalidade da Avaliação:
Avaliação de bens
Solicitante e/ou Interessado:
Município de Dracena - SP
Proprietário:
1. João Nivaldo Fusa, 970.599.518-49, casado com
Maria Aparecida Alonso Fusa, 249.184.578-43; 2.
Valdecir Fusa, 005.011.848-05, casado com Fatima
De Lourdes Petenuci Fusa, 926.245.968-87, 3. Adilson
Fusa, 017.550.858-50, casado com Francisca Teixeira
De Oliveira Fusa, 139.644.292-87
Tipo de imóvel:
Casa unifamiliar
Área Imóvel (m²):
Área do Terreno: 250,00 m²
Área construída (sem averbação): 75,40 m²
Metodologia:
Evolutivo
Terreno: Mcddm – inferência estatística
Construção: Custo de reprodução
Especificação (fundamentação/precisão):
Grau de Fundamentação I
Grau de Precisão III
Pressupostos e Ressalvas:
O autor não tem no presente, nem contempla no futuro, interesse no bem avaliando e tão pouco em relação ao
solicitante.
O laudo fundamenta-se no que estabelecem as normas técnicas da NBR 14.653 – Parte 1 (Procedimentos Gerais) e
Parte 2 (Imóveis Urbanos), baseia-se na matrícula nº 11.141, em observações feitas durante vistoria realizada no local e em
informações obtidas junto a agentes do mercado imobiliário local tais como imobiliárias, moradores, vendedores e compradores,
na coleta de elementos amostrais compatíveis com o imóvel avaliado.
Valor total de avaliação do
Imóvel:
R$ 80.000,00 (oitenta mil reais).
Perspectivas de Liquidez do Imóvel:
RECESSIVO
Nome do Responsável Técnico:
Matheus Henrique Barboza Gusmão
CPF do RT
432.758.318-95
CREA UF: 5070618334 EMPRESA: MB GUSMÃO ENGENHARIA LTDA
.
CIDADE E DATA: Cardoso 29 de julho de 2023.
MB GUSMAO ENGENHARIA LTDA:43376820000195
Assinado de forma digital por MB GUSMAO ENGENHARIA
LTDA:43376820000195
Dados: 2023.11.09 10:52:54 -03'00'
MB GUSMAO ENGENHARIA E PERÍCIAS
CNPJ: 43.376.820/0001-95
Rua Santa Luzia, 814, Balbino, Cardoso/SP, 15570-000
17 98100-7308
www.mbgengenharia.com.br
01.DEPENDÊNCIA SOLICITANTE:
Prefeitura Municipal de Dracena - SP, Secretária de Planejamento e Ações Estratégicas, Av. José
Bonifácio, 1437, CNPJ: 44.880.060/0001-11
02.PROPRIETÁRIO
1. João Nivaldo Fusa, 970.599.518-49, casado com Maria Aparecida Alonso Fusa, 249.184.578-43;
2. Valdecir Fusa, 005.011.848-05, casado com Fatima De Lourdes Petenuci Fusa, 926.245.968-87,
3. Adilson Fusa, 017.550.858-50, casado com Francisca Teixeira De Oliveira Fusa, 139.644.292-87
03.OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
(X) Valor de mercado ( ) Valor em risco ( ) Custo de reedição
04.FINALIDADE DO LAUDO
( ) ALI - alienação
( x) AQU - aquisição
( ) ARD - arrematação/adjudicação
( ) DOA - doação
( ) DPG - dação em pagamento
( ) GAR - garantia de operações
( ) LOC - locação
( ) LPA - levantamento patrimonial
( ) PER - permuta
( ) LEI - leilão
05. DESCRIÇÃO E ENDEREÇO COMPLETO DO IMÓVEL
Um imóvel urbano, constituído do lote nº 28 (vinte e oito) da quadra 13 (treze), situado do lado
ímpar da Rua F (atual Rua Fagundes Varela), distante 33,00 metros da esquina da rua “M” (atual
Rua Padre José De Anchieta), em virtude de curvatura, no “Jardim Brasilândia”, nesta cidade,
distrito, município e comarca de Dracena, Estado de São Paulo, medindo 10,00 metros de frente por
25,00 metros ditos da frente aos fundos, perfazendo uma área de 250,00 metros quadrados, dentro
das seguintes divisas e confrontações: de quem a rua olha para o imóvel: “ pela frente com a citada
rua “F”; do lado direito, confronta com o lote nº 29; do lado esquerdo, com o lote nº 27; e finalmente
pelos fundos, com o lote n° 03”. (Cadastro Municipal nº 01101300).
Coordenadas Geográficas do avaliando:
-21.48970479308936 Lat., -51.55569739862918 Long.
JARDIM BRASILÂNDIA
IMÓVEL AVALINDO
MB GUSMAO ENGENHARIA E PERÍCIAS
CNPJ: 43.376.820/0001-95
Rua Santa Luzia, 814, Balbino, Cardoso/SP, 15570-000
17 98100-7308
www.mbgengenharia.com.br
06. DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL
Tipo: Matrícula
Número: 11.141
07.VISTORIA
07.1 - Data da vistoria: 28/07/2023.
07.2 - Dados do imóvel:
área (m2
): 250,00
caract. do terreno:
Dimensões (m):
- Frente: 10,00
- Lateral direita: 25,00
- Lateral esquerda: 10,00
- Fundos: 25,00
(X) retangular
( ) trapezoidal
( ) irregular
( ) sujeito a inundação
(X) não sujeito a inundação
( ) acidentado sem regularização topográfica
( ) acidentado com regularização topográfica
(X) não acidentado
( ) declive acentuado
( ) declive suave
( ) aclive acentuado
( ) aclive suave
(X) plano
caract. p/ fundação:
( ) material orgânico
( ) arenoso c/ água
( ) argiloso c/ água
( ) argiloso s/ água
( x) arenoso s/ água
( ) rochoso
posição no logradouro:
(X) meio de quadra ( ) esquina - 2 frentes ( ) esquina - 3 ou 4 frentes
delimitação:
( ) não possui ( ) cerca de arame (X) muro
Ocupação:
(x) desocupado
( ) ocupado
( ) locado/arrendado
( ) cedido/comodato
( ) invadido
prazo restante:
prazo restante:
pagamento em dia:
( ) sim ( ) não
Restrição de uso: ( ) Imóvel Tombado ( ) Área de Preservação Ambiental
( ) Imóvel Encravado ( ) Possui Área não Edificante (X) Não possui restrição de uso
OBS: Não foi possível acessar a residencia internamente, conversando com os vizinhos foi
informado que o imóvel está desocupado e que é feita a manutenção da limpeza do terreno
mensalmente.
MB GUSMAO ENGENHARIA E PERÍCIAS
CNPJ: 43.376.820/0001-95
Rua Santa Luzia, 814, Balbino, Cardoso/SP, 15570-000
17 98100-7308
www.mbgengenharia.com.br
TIPO DE IMÓVEL (CASA):
( X ) térreo ( ) 2 pavimentos ( ) 3 pavimentos ( ) > 3
pavimentos
Dados da residencia
# Quadro de
áreas (m2
)
- área construída: 59,00
- área de varandas: 16,40
- área do terreno: 250,00
# fechamento
predominante
( ) inexistente ( ) grade ( X ) muro ( ) cerca viva
# cobertura
predominante
( ) metálica ( X ) fibroci. ( ) laje imp. ( ) cerâmica
# padrão de
acabamento:
( ) popular ( X ) baixo ( ) médio ( ) alto
# estado de
conservação:
( X ) ruim ( ) regular ( ) bom ( ) ótimo
# idade aparente (anos): 40 # idade real (anos): 30
# informações complementares: A residência apresenta várias manifestações patológicas
e não possui acabamento nas paredes, as esquadrias estão todas corroídas, as telhas parentam
estar danificadas.
As áreas utilizadas na avaliação do imóvel supracitado, foram retirados de um levantamento
realizado no Google Earth, podendo ter imprecisão de 15% para mais ou para menos nos valores.
07.3 - Microrregião do avaliando:
Usos predominantes:
( ) industrial ( x ) unifamiliar ( ) multifamiliar ( ) comercial
Padrão const. predominante:
(X) popular ( ) baixo ( ) médio ( ) alto
Acesso:
( ) difícil ( ) razoável ( x ) bom ( ) ótimo
Facilidade de estacionamento:
( ) nenhuma ( ) pouca ( x ) razoável ( ) grande
Valorização imobiliária:
(X) ruim ( ) razoável ( ) boa ( ) ótima
Localização:
( ) no polo principal, em logradouro principal (considerado para moradia)
(X) no polo, em logradouro secundário (considerado para moradia)
( ) no polo secundário, em logradouro principal
( ) no polo secundário, em logradouro secundário
( ) região mista ou de transição de usos
Escala de localização:
MB GUSMAO ENGENHARIA E PERÍCIAS
CNPJ: 43.376.820/0001-95
Rua Santa Luzia, 814, Balbino, Cardoso/SP, 15570-000
17 98100-7308
www.mbgengenharia.com.br
( ) 1; ( ) 2; ( ) 3; ( ) 4; ( ) 5; ( X) 6; ( ) 7; ( ) 8; ( ) 9; ( ) 10
infra-estrutura, serviços e equipamentos comunitários da microrregião:
( x) comércio
( ) bancos
( x) supermercados
( x) água potável
( x) coleta de lixo
( x) transporte coletivo
( ) hospital
( x) segurança pública
( x) esgoto
( x) pavimentação
( x) ensino fundamental
( ) ensino superior
( ) correios
( x) energia
( ) terra batida
( x) arborização
( x) lazer e recreação
( ) metrô
( x) telefonia
( x) água pluvial
07.4 - Diagnóstico de mercado do avaliando:
Desempenho do mercado:
( ) recesivo (X) normal ( ) aquecido
Número de ofertas: (X) baixo ( ) médio ( ) alto
Liquidez:
(X) baixa ( ) média ( ) alta
Absorção pelo mercado:
( ) sem perspectivas ( ) difícil (X) demorada ( ) rápida
Índice fiscal ou outro parâmetro para cobrança de tributos: IPTU
8. METODOLOGIA (S) EMPREGADA (S)
( X) MCDDM - Método comparativo direto de dados de mercado - terreno
( ) MINVO - Método involutivo
(X) MEVOL – Método evolutivo
8.1 INDICAÇÃO DO (S) MÉTODO (S) E PROCEDIMENTO (S) UTILIZADO (S)
Método empregado: Método Evolutivo.
O imóvel avaliando em questão é uma residência muito antiga com padrão baixo e com várias
manifestações patológicas. Sendo assim, devido à escassez de comparações para encontrar o valor
do imóvel, foi adotado o Método Evolutivo, que de acordo com a norma NBR 14653-2, em seu item
8.2.4, o método consiste em avaliar o terreno, o custo de reprodução das benfeitorias devidamente
depreciado e o fator de comercialização. Isto é, o cálculo é feito através da formula:
Onde:
VI = valor do imóvel
VT = valor do terreno
CB = custo de reedição da benfeitoria
FC = fator de comercialização
MB GUSMAO ENGENHARIA E PERÍCIAS
CNPJ: 43.376.820/0001-95
Rua Santa Luzia, 814, Balbino, Cardoso/SP, 15570-000
17 98100-7308
www.mbgengenharia.com.br
Para o valor do terreno optou-se o método comparativo direto de dados de mercado (MCDDM) para
identificar o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos
comparáveis, constituintes da amostra. Já para calcular o custo de reprodução da edificação
existente, optou-se pelo método da estimativa de custos (Método do CUB). O fator de
comercialização é em função do mercado de avaliação.
Para o cálculo inferencial estatístico foi utilizado o software de regressão linear múltipla e redes
neurais artificiais “TS SISREG”.
10. TRATAMENTO DE DADOS
( x ) Estatística Inferencial - número de dados utilizados: 20
( ) Estatística Descritiva - número de dados utilizados:
( ) Número de Dados Insuficientes para Tratamento - número de dados coletados:
MB GUSMAO ENGENHARIA E PERÍCIAS
CNPJ: 43.376.820/0001-95
Rua Santa Luzia, 814, Balbino, Cardoso/SP, 15570-000
17 98100-7308
www.mbgengenharia.com.br
11.GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO
O presente trabalho foi desenvolvido com metodologia científica, através de processo de regressão
linear / inferência estatística, e os resultados enquadrados nos seguintes níveis de fundamentação e
precisão.
ITEM
GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO
III
(03 pontos)
II
(02 pontos)
I
(01 ponto)
1 Caracterização do imóvel
avaliando
X
2 Quantidade mínima de dados de
mercado, efetivamente
utilizados.
X
3 Identificação de dados de
mercado
X
4 Extrapolação X
5 Nível de significância,
(somatório do valor das duas
caudas), máximo para a rejeição
da hipótese nula de cada
regressor (teste bicaudal).
X
6 Nível de significância máximo
admitido para rejeição da
hipótese nula do modelo
através do teste F de Snedecor.
X
TOTAL PONTUAÇÃO ATINGIDA 15
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO DO
LAUDO II
Descrição Graus de Precisão
Amplitude do intervalo de confiança de 80%
em torno do valor central da estimativa
III II I
X
MB GUSMAO ENGENHARIA E PERÍCIAS
CNPJ: 43.376.820/0001-95
Rua Santa Luzia, 814, Balbino, Cardoso/SP, 15570-000
17 98100-7308
www.mbgengenharia.com.br
Tabela de Fundamentação – Método da Quantificação de Custo de Benfeitorias
III II I
1
Estimativa do
custo direto
Pela elaboração de
orçamento, no mínimo
sintético
Pela utilização de custo
unitário básico para
projeto semelhante ao
projeto padrão
Pela utilização de custo
unitário básico para
projeto diferente ao
projeto padrão, com os
devidos ajustes
2
2 BDI Calculado Justificado Arbitrado 3
3 Depreciação física
Calculada por
levantamento do custo
de recuperação do bem,
para deixá-lo no estado
de novo ou Casos de
bens novos ou projetos
hipotéticos
Calculada por métodos
técnicos consagrados,
considerando idade,
vida útil e estado de
conservação
Arbitrada 2
III II I Soma
7 5 3 7
1, com os demais no
mínimo no Grau II
1 e 2, no mínimo no
Grau II
todos, no mínimo no
Grau I
II
Itens obrigatórios no grau
correspondente
Grau de Fundamentação do Laudo
Item Descrição Grau Pontos
obtidos
Graus
Pontos Mínimos
1
I
MB GUSMAO ENGENHARIA E PERÍCIAS
CNPJ: 43.376.820/0001-95
Rua Santa Luzia, 814, Balbino, Cardoso/SP, 15570-000
17 98100-7308
www.mbgengenharia.com.br
Tabela de Fundamentação – Método Evolutivo
III II I
1
Estimativa do
valor do terreno
Grau III de
fundamentação no
método compartivo ou
evolutivo
Grau II de
fundamentação no
método compartivo ou
evolutivo
Grau I de
fundamentação no
método compartivo ou
evolutivo
1
2
Estimativa de
custos de reedição
Grau III de
fundamentação no
método da
quantificação de custo
Grau II de
fundamentação no
método da
quantificação de custo
Grau I de
fundamentação no
método da
quantificação de custo
2
3
Fator de
Comercialização
Inferido em mercado
semelhante
Justificado Arbitrado 1
III II I Soma
8 5 3 4
1 e 2, com o 3 no
mínimo no Grau II
1 e 2, no mínimo no
Grau II
Todos, no mínimo no
Grau I
I
Itens obrigatórios no grau
correspondente
Grau de Fundamentação do Laudo
Item Descrição Grau Pontos
obtidos
Graus
Pontos Mínimos
2
1
MB GUSMAO ENGENHARIA E PERÍCIAS
CNPJ: 43.376.820/0001-95
Rua Santa Luzia, 814, Balbino, Cardoso/SP, 15570-000
17 98100-7308
www.mbgengenharia.com.br
12.CONCLUSÃO VALOR TERRENO, BENFEITORIA E VALOR FINAL DO LAUDO
TERRENO:
Valor médio (R$): 74.497,50
Máximo (R$): 79.390,67
Mínimo (R$): 69.907,00
Prazo de absorção pelo mercado
(meses): 12 meses
Foi utilizado o valor mínimo do intervalo de confiança, pelo modelo estatístico ser composto por dados
de oferta e não possuir a variável oferta/venda e, por ser compatível com os imóveis assemelhados
da região.
O valor final foi arredondado em até 1%, obedecendo os preceitos da NBR 14.653 – 2
BENFEITORIA (CONSTRUÇÃO):
VALOR DO LOTE: R$ 70.000,00 (setenta mil reais)
MB GUSMAO ENGENHARIA E PERÍCIAS
CNPJ: 43.376.820/0001-95
Rua Santa Luzia, 814, Balbino, Cardoso/SP, 15570-000
17 98100-7308
www.mbgengenharia.com.br
VALOR TOTAL DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL = 80.000,00 (OITENTA
MIL REAIS)
MB GUSMAO ENGENHARIA E PERÍCIAS
CNPJ: 43.376.820/0001-95
Rua Santa Luzia, 814, Balbino, Cardoso/SP, 15570-000
17 98100-7308
www.mbgengenharia.com.br
13.OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES IMPORTANTES
DECLARAÇÃO DE UTILIDADE PÚBLICA:
14.ENCERRAMENTO
Período da pesquisa: 28 de julho de 2023.
Local e data do Laudo: Cardoso, 29 de julho de 2023.
Autor (es): Matheus Henrique Barboza Gusmão
CREA: 5070618334-SP
15.ANEXOS
Fotografias coloridas do avaliando.
Documentação do objeto avaliando.
Anotação da Responsabilidade Técnica (A.R.T) Pesquisa de mercado, conforme
normas específicas.
Tratamento de dados.
Memorial de cálculos.
MB GUSMAO ENGENHARIA E PERÍCIAS
CNPJ: 43.376.820/0001-95
Rua Santa Luzia, 814, Balbino, Cardoso/SP, 15570-000
17 98100-7308
www.mbgengenharia.com.br
15.1 VISTORIA
MB GUSMAO ENGENHARIA E PERÍCIAS
CNPJ: 43.376.820/0001-95
Rua Santa Luzia, 814, Balbino, Cardoso/SP, 15570-000
17 98100-7308
www.mbgengenharia.com.br
MB GUSMAO ENGENHARIA E PERÍCIAS
CNPJ: 43.376.820/0001-95
Rua Santa Luzia, 814, Balbino, Cardoso/SP, 15570-000
17 98100-7308
www.mbgengenharia.com.br
15.2 DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL
MATRÍCULA:
MB GUSMAO ENGENHARIA E PERÍCIAS
CNPJ: 43.376.820/0001-95
Rua Santa Luzia, 814, Balbino, Cardoso/SP, 15570-000
17 98100-7308
www.mbgengenharia.com.br
MB GUSMAO ENGENHARIA E PERÍCIAS
CNPJ: 43.376.820/0001-95
Rua Santa Luzia, 814, Balbino, Cardoso/SP, 15570-000
17 98100-7308
www.mbgengenharia.com.br
MB GUSMAO ENGENHARIA E PERÍCIAS
CNPJ: 43.376.820/0001-95
Rua Santa Luzia, 814, Balbino, Cardoso/SP, 15570-000
17 98100-7308
www.mbgengenharia.com.br
MB GUSMAO ENGENHARIA E PERÍCIAS
CNPJ: 43.376.820/0001-95
Rua Santa Luzia, 814, Balbino, Cardoso/SP, 15570-000
17 98100-7308
www.mbgengenharia.com.br
CROQUI LEVANTAMENTO DE ÁREA CONSTRUIDA:
MB GUSMAO ENGENHARIA E PERÍCIAS
CNPJ: 43.376.820/0001-95
Rua Santa Luzia, 814, Balbino, Cardoso/SP, 15570-000
17 98100-7308
www.mbgengenharia.com.br
15.3 PESQUISA DE MERCADO
MB GUSMAO ENGENHARIA E PERÍCIAS
CNPJ: 43.376.820/0001-95
Rua Santa Luzia, 814, Balbino, Cardoso/SP, 15570-000
17 98100-7308
www.mbgengenharia.com.br
15.4 PROJEÇÃO DE VALORES
Data de referência:
29/07/2023 13:36:47
Dados do imóvel avaliado:
ÁREA DO TERRENO 250,00
TOPOGRAFIA 3,00
FRENTE 10,00
RENDA BAIRRO IBGE 1.352,75
Valores da Moda para 80 % de confiança
VALOR UNITÁRIO Médio: 297,99
VALOR UNITÁRIO Mínimo: 279,63
VALOR UNITÁRIO Máximo: 317,56
Precisão: Grau III
Moda:
VALOR UNITÁRIO =2,7267 *e ^ (-0,0024824989 *ÁREA DO TERRENO) *e ^ (0,077553316 *TOPOGRAFIA) *FRENTE ^ 0,21286301
*RENDA BAIRRO IBGE ^0,63687547
15.6 RELATÓRIO SINTÉTICO
Data de referência:
29/07/2023 13:37:14
Informações complementares:
Número de variáveis: 5
Número de variáveis consideradas: 5
Número de dados: 24
Número de dados considerados: 20
Resultados Estatísticos:
Linear
Coeficiente de correlação: 0,906865
Coeficiente de determinação: 0,822404
Coeficiente de determinação ajustado: 0,775046
Fisher-Snedecor: 17,37
Significância: 0,01
Não-Linear
Coeficiente de determinação: 0,787096
Normalidade dos resíduos
75% dos resíduos situados entre -1 e +1 s
95% dos resíduos situados entre -1,64 e +1,64 s
95% dos resíduos situados entre -1,96 e +1,96 s
Outliers do Modelo: 1
Equação
Regressores Equação T-Observado Significância Crescimento Não-Linear
ÁREA DO TERRENO x -6,48 0,01 -9,05 %
TOPOGRAFIA x 1,21 24,33 8,06 %
FRENTE ln(x) 1,61 12,84 1,71 %
RENDA BAIRRO IBGE ln(x) 7,18 0,01 11,60 %
VALOR UNITÁRIO ln(y)
MB GUSMAO ENGENHARIA E PERÍCIAS
CNPJ: 43.376.820/0001-95
Rua Santa Luzia, 814, Balbino, Cardoso/SP, 15570-000
17 98100-7308
www.mbgengenharia.com.br
15.7 RELATÓRIO ESTATÍSTICO
MODELO: LOTES URBANOS DRACENA/SP Data: 28/07/2023
CARACTERÍSTICAS DA AMOSTRA
DADOS VARIÁVEIS
Total da Amostra : 24
Total
: 5
Utilizados
: 20
Utilizadas
: 5
Outlier
: 1 Grau Liberdade : 15
MODELO LINEAR DE REGRESSÃO – Escala da Variável Dependente: ln(y)
COEFICIENTES VARIAÇÃO
Correlação : 0,90687 Total : 1,34380
Determinação : 0,82240 Residual : 0,23865
Ajustado : 0,77505 Desvio Padrão : 0,12614
F-SNEDECOR D-WATSON
F-Calculado : 17,36539 D-Calculado : 1,65838
Significância : < 0,01000 Resultado Teste : Não auto-regressão 98%
NORMALIDADE
Intervalo Classe % Padrão % Modelo
-1 a 1 68 75
-1,64 a +1,64 90 95
-1,96 a +1,96 95 95
MODELO UTILIZADO NA ESTIMATIVA DE VALOR (Moda)
Y = 2,726700 * 2,718(-0,002482 * X1
) * 2,718(0,077553 * X2
) * X3
0,212863 * X4
0,636875
MODELO DE ESTIMATIVA – PRINCIPAIS INDICADORES
AMOSTRA MODELO
Média : 372,97 Coefic. Aderência : 0,78710
Variação Total : 254465,46 Variação Residual : 54176,64
Variância : 12723,27 Variância : 3611,78
Desvio Padrão : 112,80 Desvio Padrão : 60,10
MB GUSMAO ENGENHARIA E PERÍCIAS
CNPJ: 43.376.820/0001-95
Rua Santa Luzia, 814, Balbino, Cardoso/SP, 15570-000
17 98100-7308
www.mbgengenharia.com.br
GRÁFICO DE ADERÊNCIA (Valor Observado X Valor Calculado)
Histograma de Resíduos Padronizados X Curva Normal Padrão
Distribuição de Valores Ajustados X Resíduos Padronizados
MB GUSMAO ENGENHARIA E PERÍCIAS
CNPJ: 43.376.820/0001-95
Rua Santa Luzia, 814, Balbino, Cardoso/SP, 15570-000
17 98100-7308
www.mbgengenharia.com.br
DESCRIÇÃO DAS VARIÁVEIS
X1 ÁREA DO TERRENO
VALOR DO IMÓVEL DIVIDIDO POR SUA ÁREA.
Tipo: Quantitativa
Amplitude: 125,00 a 507,00
Impacto esperado na dependente: Negativo
10% da amplitude na média: -9,05 % na estimativa
X2 TOPOGRAFIA
SUPREFÍCIE DO TERRENO 3 - PLANO; 2 - DECLVE
DECRESCENTE SENDO (3) MELHOR SITUAÇÃO.
Tipo: Dicotômica Isolada
Amplitude: 2,00 a 3,00
Impacto esperado na dependente: Positivo
Diferença entre extremos: 8,06 % na estimativa
Micronumerosidade: atendida.
X3 FRENTE
TESTADA EM METROS LINEARES DO LOTE
Tipo: Quantitativa
Amplitude: 5,00 a 13,00
Impacto esperado na dependente: Positivo
10% da amplitude na média: 1,71 % na estimativa
X4 RENDA BAIRRO IBGE
RENDA BAIRRO IBGE SENSO 2010 - RENDA POR BAIRRO DA
CIDADE DE DRACENA
Tipo: Quantitativa
Amplitude: 1234,15 a 5107,13
Impacto esperado na dependente: Positivo
10% da amplitude na média: 11,60 % na estimativa
Y VALOR UNITÁRIO
VALOR TOTAL DO IMÓVEL DIVIDO POR SUA ÁREA
Tipo: Dependente
Amplitude: 256,41 a 769,23
Micronumerosidade para o modelo: atendida.
MB GUSMAO ENGENHARIA E PERÍCIAS
CNPJ: 43.376.820/0001-95
Rua Santa Luzia, 814, Balbino, Cardoso/SP, 15570-000
17 98100-7308
www.mbgengenharia.com.br
PARÂMETROS DE ANÁLISE DAS VARIÁVEIS INDEPENDENTES
VARIÁVEL Escala
Linear T-Student
Calculado
Significância
(Soma das Caudas)
Determ. Ajustado
(Padrão = 0,77505)
X1 ÁREA DO
TERRENO
x -6,48 0,01 0,19867
X2 TOPOGRAFIA x 1,21 24,33 0,76836
X3 FRENTE ln(x) 1,61 12,84 0,75270
X4 RENDA BAIRRO
IBGE
ln(x) 7,18 0,01 0,06400
MATRIZ DE CORRELAÇÃO ENTRE VARIÁVEIS (Valores em percentual)
• MATRIZ SUPERIOR – PARCIAIS
• MATRIZ INFERIOR – ISOLADAS Variável
Forma Linear
ÁREA DO TERRENO
TOPOGRAFIA
FRENTE
RENDA BAIRRO IBGE
VALOR UNITÁRIO
X1 x 25 60 86 86
X2 x 19 1 22 30
X3 ln(x) 68 24 31 38
X4 ln(x) 58 21 45 88
Y ln(y) -30 19 -1 49
MB GUSMAO ENGENHARIA E PERÍCIAS
CNPJ: 43.376.820/0001-95
Rua Santa Luzia, 814, Balbino, Cardoso/SP, 15570-000
17 98100-7308
www.mbgengenharia.com.br
15.7 CREA
MATHEUS HENRIQUE
BARBOZA
GUSMAO:43275831895
Assinado de forma digital por
MATHEUS HENRIQUE BARBOZA
GUSMAO:43275831895
Dados: 2023.11.09 10:53:15
-03'00'
LAUDO DE AVALIAÇÃO
A comissão nomeada pelo Senhor Prefeito Municipal, através da
portaria nº 5.615 de 11 de Março de 2021; conforme autoriza a Lei Municipal
3.871 de 31 de março de 2.011, composta pelos Srs. Gilmar de Souza,
Arquiteto e Urbanista; Ana Beatriz Rodrigues Vespasiano, Engenheira
Civil e Daniela Antonio da Silva, Engenheira Civil, todos servidores
públicos municipais, reuniu-se, em comissão sob a presidência do
primeiro nomeado, para apresentarem o presente Laudo de Avaliação,
atendendo decreto municipal 7676/2022 e solicitação da Secretaria de
Assuntos Jurídicos, do imóvel descrito abaixo:
UM IMÓVEL URBANO, constituído do lote n°28 (vinte oito) da
quadra n°13 (treze), situado do lado ímpar da rua “P”, distante 33,00
metros da esquina da rua “M”, as virtudes de curvatura, no JARDIM
BRASILÂNDIA, nesta cidade, distrito, município e comarca de Dracena,
Estado de São Paulo, medindo 10,00 metros de frente por 25,00 metros
ditos da frente aos fundos, perfazendo uma área total de 250,00 metros
quadrados, dentro das seguintes dividas e confrontações: de quem da rua
olha para o imóvel: “pela frente com a citada rua “F”; do lado direito,
confronta com o lote n°29; do lado esquerdo, com o lote n°27; e,
finalmente pelos fundos, com o lote n°3”. -(Cadastro Municipal
nº01101300).
Vimos informar que devido a sua localização e embasado nas
avaliações apresentadas:
Item Avaliadores Valor (R$) da Área total
01 ANDREO.REIS ESCRITÓRIO
IMOBILIÁRIO LTDA R$ 65.492,80
02 RESIDENCE IMOBILIÁRIA DE
DRACENA LTDA. R$ 60.000,00
03 MB GUSMÃO ENGENHARIA
LTDA R$ 80.000,00
Assinado por 3 pessoas: DANIELA ANTONIO DA SILVA, GILMAR DE SOUZA e ANA BEATRIZ RODRIGUES VESPASIANO
Para verificar a validade das assinaturas, acesse https://dracena.1doc.com.br/verificacao/CC2F-1E4D-9EC7-C104 e informe o código CC2F-1E4D-9EC7-C104
Esta comissão apurou um valor médio da área em R$ 68.497,60
(Sessenta e oito mil quatrocentos e noventa e sete reais e sessenta
centavos).
Dracena, 14 de novembro de 2023.
ANA BEATRIZ RODRIGUES
VESPASIANO
Engenheira Civil
DANIELA ANTONIO DA SILVA
Engenheira Civil
GILMAR DE SOUZA
Arquiteto e Urbanista
Assinado por 3 pessoas: DANIELA ANTONIO DA SILVA, GILMAR DE SOUZA e ANA BEATRIZ RODRIGUES VESPASIANO
Para verificar a validade das assinaturas, acesse https://dracena.1doc.com.br/verificacao/CC2F-1E4D-9EC7-C104 e informe o código CC2F-1E4D-9EC7-C104
ANEXO
Assinado por 3 pessoas: DANIELA ANTONIO DA SILVA, GILMAR DE SOUZA e ANA BEATRIZ RODRIGUES VESPASIANO
Para verificar a validade das assinaturas, acesse https://dracena.1doc.com.br/verificacao/CC2F-1E4D-9EC7-C104 e informe o código CC2F-1E4D-9EC7-C104
VERIFICAÇÃO DAS
ASSINATURAS
Código para verificação: CC2F-1E4D-9EC7-C104
Este documento foi assinado digitalmente pelos seguintes signatários nas datas indicadas:
DANIELA ANTONIO DA SILVA (CPF 422.XXX.XXX-74) em 14/11/2023 08:19:14 (GMT-03:00)
Papel: Parte
Emitido por: Sub-Autoridade Certificadora 1Doc (Assinatura 1Doc)
GILMAR DE SOUZA (CPF 058.XXX.XXX-37) em 14/11/2023 08:19:56 (GMT-03:00)
Papel: Parte
Emitido por: Sub-Autoridade Certificadora 1Doc (Assinatura 1Doc)
ANA BEATRIZ RODRIGUES VESPASIANO (CPF 401.XXX.XXX-04) em 14/11/2023 10:32:04
(GMT-03:00)
Papel: Parte
Emitido por: Sub-Autoridade Certificadora 1Doc (Assinatura 1Doc)
Para verificar a validade das assinaturas, acesse a Central de Verificação por meio do link:
https://dracena.1doc.com.br/verificacao/CC2F-1E4D-9EC7-C104
Página 1 de 10
ANDREO. REIS ESCRITÓRIO IMOBILIÁRIO LTDA.
CNPJ/MF 34.986.636/0001-76 – CRECI-34.452-J
Edson Augusto Andreo –Responsável Técnico
CRECISP nº 161.642-F – CNAI nº 16.519
Av. Expedicionários, 1550 – térreo – Dracena – SP
.
PARECER SOBRE PREÇO DE COMERCIALIZAÇÃO DE IMÓVEL URBANO
Pelo presente, declaro para os devidos fins, a pedido da parte
interessada, que na data de hoje compareci in loco no imóvel urbano situado
no município de Dracena, Estado de São Paulo, com a seguinte descrição: UM
IMÓVEL URBANO, constituído do lote nº 28 (vinte e oito) da quadra nº 13
(treze), situado do lado ímpar da rua “F”, atualmente denominada Rua
Fagundes Varela, distante 33,00 metros da esquina da rua “M”, atualmente
denominada Rua Padre José de Anchieta, em virtude de curvatura, no JARDIM
BRASILÃNDIA, nesta cidade, distrito, município e comarca de Dracena, Estado
de São Paulo, medindo 10,00 metros de frente por 25,00 metros ditos de
frente aos fundos, perfazendo uma área total de 250,00 metros quadrados,
dentro das seguintes divisas e confrontações: de quem da rua olha para o
imóvel: “pela frente com a citada rua “F”; do lado direito, confronta com o lote
nº 29; do lado esquerdo, com o lote nº 27; e, finalmente pelos fundos, com o
lote nº 03.
O imóvel possui a seguinte benfeitoria, porém não averbadas junto
à matrícula do imóvel: uma casa com acabamento de baixo padrão,
necessitando de uma ampla reforma, com 65,58 metros quadrados de área
Página 2 de 10
construída, de alvenaria, coberta com telhas de Eternit, possuindo 02
dormitórios, WC social, 01 cozinha, e uma área, piso de cimento rústico, com
muro de tijolos e portão de ferro de correr lateralmente. O imóvel está
localizado ao lado da Creche Municipal, defronte a Escola Municipal, próximo
ao Posto de Saúde e alguns comércios. Possui rua asfaltada, rede de energia
elétrica, água encanada, rede de esgoto, rede de telefonia fixa e de internet.
O imóvel está registrado no Oficial de Registro de Imóveis da
Comarca de Dracena, Estado de São Paulo, matrícula nº 11.141, a fim de
proceder a sua avaliação para fins de comercialização imobiliária, considerando
que o imóvel possui ótima localização no bairro e de fácil acesso ao centro do
município de Dracena, e após pesquisas de outros imóveis a venda no bairro
Jardim Brasilândia através de outros corretores de imóveis que atuam
diretamente com vendas de imóveis em Dracena, concluo que o valor atual do
metro quadrado deste terreno é de 220,00 (duzentos e vinte reais),
multiplicados pela área do imóvel que é de 250,00 (duzentos e cinquenta)
metros quadrados, concluo que o valor é de 55.000,00 (cinquenta e cinco mil
reais); A benfeitoria na situação em que se encontra está avaliada em 160,00
(cento e sessenta reais) o metro quadrado, multiplicados pela área construída
de 65.58 (sessenta e cinco metros e cinquenta e oito centímetros) quadrados,
concluo que o valor da benfeitoria é de R$ 10.492,80 (dez mil quatrocentos e
noventa e dois reais e oitenta centavos). Concluo finalmente que o valor atual
de mercado deste imóvel é de 65.492,80 (sessenta e cinco mil quatrocentos e
noventa e dois reais e oitenta centavos) para pagamento à vista.
Página 3 de 10
Para que produza os seus legais e jurídicos efeitos, eu, Edson
Augusto Andrêo, Corretor de Imóveis, inscrito no CRECI da 2ª Região sob nº
161.642-F e inscrito no CNAI sob nº 16.519, assino e certifico este parecer, que
foi elaborado de acordo com o art. 3º da Lei 6.530/78.
Dracena, 31 de julho de 2023.
________________________
Edson Augusto Andrêo
Página 4 de 10
Imagem aérea frontal do imóvel avaliando
Imagem aérea do imóvel avaliando
Página 5 de 10
Imagem do imóvel avaliando ao lado da Creche Municipal
Imagem aérea do imóvel avaliando, da Creche e da Escola Municipal
Página 6 de 10
Imagem dos fundos para frente do imóvel avaliando
Imagem aérea do imóvel avaliando e da circuvizinhança
das
Página 7 de 10
Matrícula do imóvel avaliando
Página 8 de 10
Matrícula do imóvel avaliando
Página 9 de 10
Matrícula do imóvel avaliando
Página 10 de 10
Matrícula do imóvel avaliando