MENSAGEM Nº 051 - DE 21 DE OUTUBRO DE 2024.
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Encaminha Projeto de Lei que “Dispõe sobre
alteração na Lei 4.937/2022, conforme especifica.
Senhor Presidente,
Tenho a honra de encaminhar a Vossa Excelência, a fim de ser submetido
ao exame e deliberação dessa Egrégia Câmara, o incluso Projeto de Lei
que: “Dispõe sobre a alteração na Lei 4.937/2022, conforme especifica.
A alteração dos parágrafos constantes do artigo 8º, da Lei n.º 4.937, de 24
de maio de 2022 tem por objetivo atualizar a lei 4.937/2022,
modernizando-a em alguns segmentos específicos, atendendo ao anseio
da comunidade municipal, bem como agilizando e melhorando os
requisitos exigidos para implementação de empreendimentos no
município de Dracena, buscando acelerar o desenvolvimento.
Ainda, tem como propósito alterar disposições da lei mencionada,
adequando nossa legislação de forma a fomentar, ainda mais, a
ocupação do solo urbano de maneira sustentável, melhorando o bem
estar da população, com a melhoria dos requisitos exigidos para
implementação de condomínios no tocante a acrescentar a possibilidade
de converter a obrigação de deixar áreas públicas institucionais em
valores vinculados à manutenção dos prédios públicos municipais.
As mudanças visam, em consonância com os mais modernos conceitos
de urbanísticas dos municípios modelos do Estado de São Paulo,
possibilitar o desenvolvimento de uma cidade mais justa e acessível, com
a distribuição dos ônus e bônus decorrentes da dinâmica de
desenvolvimento da ocupação e utilização dos espaços urbanos.
Solicito regime de urgência na apreciação do presente projeto de lei.
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Assinado por 1 pessoa: ANDRE KOZAN LEMOS
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064
CM - 076/2024
Sendo o que se apresenta, aproveito a oportunidade para apresentar a
Vossa Excelência e Nobres Edis componentes desta Casa de Leis protestos
de elevada estima e distinta consideração.
ANDRÉ KOZAN LEMOS
Prefeito Municipal
EXMO. SR.
DANILO LEDO DOS SANTOS
DD. PRESIDENTE À CÂMARA MUNICIPAL DE DRACENA
NESTA
2
Assinado por 1 pessoa: ANDRE KOZAN LEMOS
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PROJETO DE LEI Nº. 051 - DE 21 DE OUTUBRO DE 2024.
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Dispõe sobre alteração na Lei 4.937/2022,
conforme especifica.
ANDRÉ KOZAN LEMOS, Prefeito Municipal de Dracena, Estado de São
Paulo, usando das atribuições que lhe são conferidas por lei,
FAZ SABER QUE A CÂMARA MUNICIPAL APROVOU E ELE SANCIONA E
PROMULGA A SEGUINTE LEI:
Art. 1º. Ficam alterados os parágrafos constantes do artigo 8º na Lei nº
4.937, de 24 de maio de 2022, passando a vigorar com a seguinte redação: “Art. 8º. ....
§ 1º. Quando, após análise pelo setor técnico da Prefeitura
Municipal de Dracena, for constatado que a construção de áreas
institucionais não é necessária devido à existência de estruturas
suficientes nas proximidades para atender à demanda da
população adicional, os empreendedores poderão, em substituição
ao dever de entregar áreas institucionais públicas, a critério e
discricionariedade da administração
:
I- reverter o valor correspondente às mesmas, de forma monetária,
cuja avaliação será feita pela Comissão de Avaliação de Imóveis do
Município, instituída pela Lei 3.871, de 31 de março de 2011;
II – reverter o valor obtido nos moldes do inciso anterior em
benfeitorias escolhidas pela Administração Pública.
§ 2º - no caso da opção pelo inciso I do parágrafo anterior, o valor
alcançado será depositado em conta bancária da Prefeitura, cuja
finalidade será a construção e/ou reforma de equipamentos
públicos do município de Dracena/SP, podendo o empreendedor
recolher tal importância de forma parcelada nos termos das leis n.º
3001/2001 e 3105/2022, iniciando-se a partir da aprovação do projeto
de construção.
1
Assinado por 1 pessoa: ANDRE KOZAN LEMOS
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CM - 076/2024
064
§3º – Se a opção for por conversão em benfeitorias em favor da
Prefeitura, o Conselho Consultivo do Plano Diretor, em conjunto
com a Administração e a Secretaria de Planejamento e Ações
Estratégicas, decidirão a respeito, baseado nos valores da
avaliação realizada.”.
Art. 2º. Esta Lei entrará em vigor na data de sua publicação, revogadas as
disposições em contrário.
Gabinete do Prefeito Municipal
Dracena, 21 de outubro de 2024.
ANDRÉ KOZAN LEMOS
Prefeito Municipal
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LEI Nº 4.937 - DE 24 DE MAIO DE 2022.
Dispõe sobre a instituição dos Condomínios Horizontais Residenciais no
Município de Dracena e dá outras providências.
ANDRÉ KOZAN LEMOS, Prefeito Municipal de Dracena, Estado de São Paulo,
usando das atribuições que lhe são conferidas por lei,
FAZ SABER QUE A CÂMARA MUNICIPAL APROVOU E ELE SANCIONA E
PROMULGA A SEGUINTE LEI:
Art. 1º - Essa lei tem como objetivo fixar requisitos urbanísticos para os
condomínios horizontais de unidades autônomas ou conjuntos de edifícios para
fins urbanos, a que alude o artigo 2º desta lei complementar, na zona urbana da
cidade de Dracena, mediante prévia aprovação dos projetos pelos órgãos
públicos competentes, disciplinando, o conjunto de edificações para fins urbanos
e outros elementos, as áreas não edificáveis, as áreas de uso comum e as vias de
circulação interna das glebas ou lotes de terrenos.
Parágrafo único. Esta lei estabelece normas específicas em relação aos
empreendimentos descritos no artigo 2º da presente lei, devendo, no que não
conflitar, utilizar-se complementarmente da Lei federal n.º 4.591/64, decreto-lei
n.º 217/67, artigo 1.331 e seguintes do Código Civil e à legislação vigente: Plano
Diretor do Município de Dracena (Lei complementar n.º 291, de 04 de junho de
2008 e alterações), Código de Obras e Edificações Municipal e Estadual, além da
lei municipal n.º 4.718/2018.
CAPÍTULO I
DAS DISPOSIÇÕES PRELIMINARES
Art. 2º Toda construção de conjuntos de edificações em glebas ou lotes de
terreno, sob a forma de condomínio horizontal, que se constitua de casas térreas
ou assobradadas e/ou edifícios de 03 (três) ou mais pavimentos, construídos sob a
forma de unidades autônomas, destinadas a fins residenciais, será regulada por
esta lei complementar, observadas, no que couberem, as disposições da
legislação federal, estadual e municipal pertinentes.
Parágrafo único. Poderão ser previstos no interior dos condomínios
horizontais, áreas comerciais desde que não superem ao índice máximo de 1,5%
(um e meio por cento) do total da área do empreendimento.
Artigo 3º. Para efeito de aplicação desta Lei, serão adotadas as seguintes
definições:
1
I - condomínio horizontal de casas térreas ou assobradadas – é o conjunto de
02 (duas) ou mais edificações em glebas ou lotes de terreno, constituído por
unidades habitacionais isoladas, sendo discriminada a parte da gleba ou lote de
terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada
como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim, a
fração ideal do todo da gleba ou lote de terreno e de partes comuns, que
corresponderá às unidades, com abertura de novos arruamentos;
II – condomínio horizontal de edifícios de 03 (três) ou mais pavimentos – é o
conjunto de 02 (duas) ou mais edificações em glebas ou lotes de terreno,
constituídos por 01 (uma) ou mais unidades habitacionais isoladas por
pavimento, sendo discriminada a parte da gleba ou lote de terreno ocupada pela
edificação, e aquela que eventualmente for reservada como de utilização
exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo
da gleba ou lote de terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma
das unidades, com abertura de novos arruamentos;
III – área construída de uso privativo – é a soma das áreas dos pisos utilizáveis
cobertos de todos os pavimentos, de uso privativo de uma edificação, ou conjunto
de edificações, inclusive as piscinas, excetuadas as áreas de garagem, quando
descobertas ou constituídas por pérgolas;
IV – área construída de uso comum – é a soma das áreas dos pisos utilizáveis
cobertos de todos os pavimentos, de uso comum de uma edificação, ou conjunto
de edificações, inclusive as piscinas, excetuadas as áreas de garagem, quando
descobertas ou constituídas por pérgolas;
V – Área para lazer e equipamentos comunitários – é a parcela de gleba ou
lote de terreno de propriedade comum aos condôminos, que não seja de uso
exclusivo de uma unidade autônoma, nem reservada para a circulação de
veículos;
VI – Equipamentos comuns de um condomínio – são as redes de
infraestrutura, instalações ou edificações que não sejam de utilização exclusiva de
uma unidade autônoma;
VII – Faixa de rolamento – é cada uma das faixas que compõem a área
destinada ao tráfego de veículos nas vias internas de circulação;
VIII – Faixa ou área não edificável – é a área da gleba ou do lote de terreno,
onde não é permitida qualquer construção, vinculando-se o seu uso a uma
servidão;
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IX – Passeio ou calçada – é a parte da via de circulação reservada ao tráfego de
pedestres;
X – Via de circulação particular ou condominial – é a área descoberta de uso
comum destinada exclusivamente à circulação de veículos e pedestres.
XI – Área de Expansão Urbana – é considerada a área contígua ao perímetro
urbano do município, já dotada de infraestrutura, definida pela Lei
Complementar Municipal n.º 291 de 04 de junho de 2008;
XII – Área Residencial e Comercial – ARC - destina-se primordialmente aos
usos residencial e comercial, desde que não causem danos à qualidade de vida
da população, definida pela Lei Complementar Municipal n.º 291 de 04 de junho
de 2008;
XIII - Áreas Especiais de Interesse Social – AEIS – são áreas demarcadas no
território da cidade para o desenvolvimento de projetos habitacionais, voltados
para a população de baixa renda. Devem estar previstas no Plano Diretor, definida
pela Lei Complementar Municipal n.º 291 de 04 de junho de 2008;
XIV – Área para Uso Institucional – área destinada exclusivamente à
implantação de equipamentos públicos urbanos e/ou equipamentos públicos
comunitários.
XV - Alinhamento predial: linha divisória entre a gleba e o logradouro público.
XVI - Espaço árvore: espaço verde de 0,80m x por 1,50m (oitenta centímetros
por 150 centímetros), localizado no passeio público e que contenha uma espécie
arbórea adequada para o passeio público e rede elétrica.
XVII –Lote da unidade habitacional autônoma/edificação: terreno servido de
infraestrutura, cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos nesta
Lei Municipal para a zona a que pertence, de acordo com lei municipal específica.
CAPÍTULO II
DAS DIRETRIZES GERAIS
Art. 4º As edificações a que alude o art. 2º desta lei, poderão ser alienadas, no
todo ou em parte, objetivamente consideradas, e constituirá cada unidade,
propriedade autônoma, sujeita às limitações desta lei.
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§ 1º Cada unidade será assinalada por designação especial, numérica e/ou
alfabética, para efeitos de identificação e discriminação.
§ 2º A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal da gleba
ou lote de terreno e áreas comuns, expressas sob forma decimal ou ordinária.
Art. 5º Cada unidade residencial autônoma ou edifício terá saída para a via de
circulação particular, diretamente ou por processo de passagem comum, que
será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o
número de suas peças.
Art. 6º A gleba ou lote de terreno onde for implantado o condomínio passa a
ser indivisível, ou seja, terá único número de cadastro na Prefeitura e o lixo será
coletado junto à portaria, devendo obrigatoriamente, todo o perímetro do
condomínio ser cercado por muro, com altura mínima de 03 (três) metros e no
máximo 5 (cinco) metros.
§ 1º Cada unidade autônoma habitacional deverá ser provida de medidores
independentes para os consumos de água e energia elétrica, com acesso livre
para os fornecedores de serviços ou concessionárias, para fins de medição e
fiscalização.
§ 2º- Para efeitos tributários, cada unidade será tratada como um prédio
isolado.
§ 3º - O empreendedor deverá, além de construir o passeio público e o muro no
entorno do empreendimento, promover o plantio de unidades arbóreas
características da região como medida de redução do impacto visual causado
pela construção do muro.
§ 4º - Quando o condomínio dispuser de uma quantidade igual ou superior a
100 unidades habitacionais, deverá ser instalado em frente ao mesmo, 01 (um)
hidrante de coluna urbano, e a sua aquisição será de responsabilidade do
empreendedor.
Art. 7º. Os empreendimentos construídos sob a égide dessa lei deverão
satisfazer aos seguintes requisitos:
§ 1º - Os muros internos das unidades de edifícios e/ou unidades habitacionais
autônomas poderão ter altura máxima de 02 (dois) metros;
§ 2º - As vias de circulação particular ou condominiais terão gabarito mínimo
de 11 (onze) metros, sendo 07 (sete) metros de pista e 02 (dois) metros para cada
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passeio lateral, respeitando a Lei de Acessibilidade, isso considerando que: se
tratam de vias internas, não haverá tráfego de veículos pesados; os veículos dos
condôminos terão estacionamento próprio (no mínimo uma vaga por unidade
residencial autônoma) e não haverá ligação direta com o sistema viário do
Município;
§2º - As vias de circulação particular ou condominiais terão gabarito
mínimo de 10 (dez) metros, sendo 07 (sete) metros de pista e 1,5 (um vírgula
cinco) metros para cada passeio lateral, respeitando a Lei de Acessibilidade,
isso considerando que: se tratam de vias internas, não haverá tráfego de
veículos pesados; os veículos dos condôminos terão estacionamento próprio (no
mínimo uma vaga por unidade residencial autônoma) e não haverá ligação
direta com o sistema viário do Município;
(§ alterado pela Lei nº 4.959, de 27.07.2022)
§ 3º - Para cada unidade residencial autônoma deverá ser prevista, no mínimo,
01 (uma) vaga de estacionamento dentro da área construída de uso privativo ou
em bolsão de estacionamento e vagas para estacionamento de visitantes no
interior do condomínio, podendo ser distribuídas ao longo das vias de circulação,
com no mínimo de 20% (vinte por cento) de vagas com relação ao número de
unidades habitacionais, nas áreas de uso comum.
§ 4º - O comprimento máximo das quadras, assim como a largura, não poderá
ser superior a 200 (duzentos) metros;
§ 5º- às margens das estradas de ferro, rodagem estaduais, federais ou
municipais, é obrigatória a existência de faixas não edificáveis com largura de 15
(quinze) metros, em cada margem, para a execução de avenidas marginais,
permitindo o acesso às áreas lindeiras com segurança, contando desde já com
autorização do respectivo órgão federal ou estadual, se necessário.
§ 6º - A Taxa de Ocupação (TO) e o Coeficiente de Permeabilidade (CP)
aplicável às edificações serão os estabelecidos no Plano Diretor:
I- O empreendimento deverá, sem prejuízo das demais medidas mitigadoras
pertinentes, manter as características naturais de permeabilidade do solo em, no
mínimo de 20% (vinte por cento) da área total do empreendimento,
preferencialmente em bloco único; e do total desta área, será destinado 30%
(trinta por cento) para área de ajardinamento, instalações comunitárias de
equipamentos esportivos e de lazer;
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II - Cada unidade habitacional autônoma deverá ter um coeficiente mínimo de
permeabilidade de 10% (dez por cento), conforme exigência estabelecida no
Anexo 2, da Lei complementar 291 de 04 de junho de 2008 (Plano Diretor
Urbanístico do Município de Dracena).
III - a critério do empreendedor, poderá ser somada com as áreas de
características naturais de permeabilidade do solo e/ou ser utilizada para fins de
aproveitamento de vagas de estacionamento exigido neste parágrafo, desde que
o material utilizado seja permeável.
III – para cumprimento do inciso I deste parágrafo, a critério do
empreendedor poderão ser somadas com as áreas de características naturais
de permeabilidade do solo do empreendimento os espaços árvores, a
percentagem individual das unidades habitacionais, e/ou aproveitamento de
vagas de estacionamento exigido no parágrafo terceiro deste artigo, desde que
o material utilizado seja permeável.
IV – Se no imóvel objeto deste empreendimento já tenha ocorrido a
destinação de áreas verdes em parcelamento de solo anterior, essa
porcentagem poderá ser descontada do total exigido no inciso I, do §6°, deste
artigo.
(inciso III alterado e inciso IV acrescido pela Lei nº 4.959, de 27.07.2022)
Art. 8º. No projeto dos condomínios, deverão ser reservadas áreas
equivalentes a 5% (cinco por cento) da área total do empreendimento para
área de uso institucional, a ser utilizada pela Prefeitura Municipal, para fins de
utilidade pública, em área contígua e externa ao condomínio, reservada para
futuras instalações de equipamentos que atendam à demanda de serviços
públicos, com matrícula independente, em nome da Prefeitura Municipal de
Dracena, cujas despesas para sua consecução serão suportadas pelo
empreendedor.
§ 1º. A critério da Administração Municipal, os empreendedores poderão, em
substituição ao dever de entregar áreas institucionais públicas, reverter o valor
correspondente às mesmas, de forma monetária, cuja avaliação será feita pela
Comissão de Avaliação de Imóveis do Município, instituída pela Lei 3.871 de 31 de
março de 2011, a ser regulamentado por meio de decreto.
§ 2º O valor mencionado no parágrafo anterior será depositado em conta
bancária da Prefeitura, cuja finalidade será a construção e/ou reforma de
equipamentos públicos do município de Dracena/SP, podendo o empreendedor
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recolher
tal importância de forma parcelada, até a conclusão das obras de infraestrutura
do empreendimento, iniciando-se a partir da aprovação do projeto de
construção.
§ 3º. O cumprimento ao estabelecido neste inciso não impede a tramitação do
estudo de viabilidade técnica do projeto, mas é condição "sine qua non" para a
aprovação do empreendimento.
Art. 9º – Área total do empreendimento não poderá ser menor que 10.000 (dez
mil) metros quadrados e maior que 350.000 (trezentos e cinquenta mil) metros
quadrados.
(artigo revogado pela Lei nº 5160, de 10.09.2024)
Art. 10 - As áreas para lazer, equipamentos comunitários e áreas comuns
deverão obedecer às normas vigentes para acessibilidade.
Art. 11 - As áreas onde serão implantados os condomínios não poderão ser
dotadas de servidões de passagem privadas ou de caráter particular.
Art. 12 - Todo condomínio deverá possuir uma área destinada à realização de
reuniões e guarda de documentos pertinentes ao condomínio, podendo ser
utilizado o salão de festas ou outra área de lazer coberta no empreendimento.
CAPÍTULO III
DISPOSIÇÕES ESPECÍFICAS
Art. 13 – No caso de condomínio de unidades residenciais autônomas térreas
ou assobradadas, fica estabelecido:
§ 1º – para as ARC:
I – Cada lote da unidade habitacional autônoma terá área mínima de 200
(duzentos) metros quadrados, com testada mínima de 10 (dez) metros;
II – garagem para veículos não inferior a 3 (três) metros x 5 (cinco) metros;
§ 2º - Para as AEIS, fica estabelecido:
I- Cada lote da unidade habitacional autônoma terá área mínima de 130 (cento
e trinta) metros quadrados, com testada mínima de 6,5 (seis vírgula cinquenta)
metros;
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I - Cada lote da unidade habitacional autônoma terá área mínima de 125
(cento e vinte e cinco metros) metros quadrados, com testada mínima de 5
(cinco) metros, nos moldes da lei federal n.º 6.766, de 19 de dezembro de 1979 e
alterações, e Lei Complementar Municipal n.º 291, de 04 de junho de 2008 e
alterações;
(inciso alterado pela Lei nº 4.959, de 27.07.2022)
II – Cada unidade habitacional autônoma deverá ter, no mínimo, garagem para
um veículo, com 3 (três) metros x 5 (cinco) metros, disponibilizada dentro da
própria edificação ou porção de terreno.
§ 3º – A edificação das unidades habitacionais não poderá ser do tipo unidade
geminada ou sobreposta.
Art. 14 – Para Condomínios de edifícios de 03 (três) ou mais pavimentos, é
necessário atender às seguintes disposições:
§1º – tanto para ARC, quando para AEIS, fica estabelecido:
I – garagem para veículos não inferior a 3 (três) metros x 5 (cinco) metros;
II - cada lote ou porção de terra exclusiva para a edificação vertical não poderá
ser inferior a 375 (trezentos e setenta e cinco) metros quadrados, com testada
mínima de 15 (quinze) metros;
III - O número máximo de pavimentos deverá ser igual a 04 (quatro), no caso
de acesso restrito por escadas, contando o térreo e mais 03 (três) pavimentos,
podendo ser ampliado com a instalação de elevadores;
IV - Os recuos deverão ser maiores ou iguais a 05 (cinco) metros, em relação às
divisas da gleba, lote de terreno com as vias de circulação de veículos ou
edificações podendo, no entanto, serem edificados nesta faixa e junto à divisa
frontal, somente as instalações de portarias, lixeiras e padrões para entrada de
energia elétrica, água e telefonia;
V - Deverá ter a previsão de, no mínimo, 01 (uma) vaga para estacionamento de
veículo por unidade residencial, com as medidas mínimas de aprovação pela
vigilância sanitária.
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DO TRAÇADO BÁSICO E DIRETRIZES URBANÍSTICAS
Art. 15 - Antes da elaboração dos projetos de condomínios horizontais de
unidades habitacionais a que alude esta lei complementar, deverá ser solicitada
uma consulta de viabilidade técnica à Prefeitura, cuja análise observará os
seguintes aspectos:
I- Natureza do empreendimento, densidade habitacional proposta e
localização;
II - Observância das diretrizes urbanísticas e ambientais;
III - A gleba ou lote de terreno deverá estar dotado, no seu entorno, dos
melhoramentos públicos necessários, redes de água e esgoto, rede de energia
elétrica, iluminação pública e pavimentação asfáltica das vias;
IV – O sistema de abastecimento de água e o sistema de coleta de esgoto já
instalados na região deverão ter condições de suportar a demanda adicional da
implantação do empreendimento. Em caso negativo, o empreendedor deverá
assumir a responsabilidade por promover as melhorias necessárias para a
implantação do empreendimento;
V - O sistema viário e de transportes da área onde se situa o empreendimento,
deverá ter condições de suportar o adicional de tráfego decorrente das novas
edificações. Caso não haja interligação entre a área do empreendimento e a via
pública, será de responsabilidade do empreendedor a execução da infraestrutura
até o acesso principal do condomínio cuja localização deverá observar a
necessidade de se evitar a sobrecarga do trânsito na região;
VI - Deverão ser analisados os equipamentos públicos e outros existentes na
região, de forma a avaliar a capacidade de atendimento da futura demanda;
VII - A análise englobará uma avaliação do impacto ambiental do
empreendimento, de forma a não comprometer a região, preservando os
recursos ambientais, as características de uso e ocupação predominantes e as
características ambientais do entorno.
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Art. 16
- Para a análise técnica, o interessado deverá solicitar ao município a expedição
de certidão de diretrizes urbanísticas, e apresentar os seguintes documentos:
I - Comprovante de propriedade da gleba, acompanhado de autorização do
proprietário para execução do empreendimento, caso o interessado não seja seu
proprietário tabular;
II - Requerimento, especificando o uso pretendido e a densidade habitacional
proposta;
III - Levantamento planialtimétrico da gleba ou lote de terreno em 02 (duas)
vias, contendo:
a) referência para perfeita localização da área, tais como estradas e acidentes
geográficos, bem como referências de níveis oficiais (R.N.);
b) localização dos logradouros e equipamentos públicos urbanos e
comunitários situados nas adjacências da gleba ou lote de terreno em um raio de
1.000 metros partindo dos vértices do imóvel, com as respectivas distâncias da
área a ser utilizada;
c) divisas da área a ser urbanizada e edificada;
d) curvas de nível de metro em metro, definidas em planta na escala 1:1000, ou
outra compatível com as dimensões da gleba, desde que compreensíveis para
análise;
e) localização de nascentes, cursos d’água, bosques e construções existentes
na gleba;
f) locais alagadiços ou sujeitos a inundações;
g) arruamentos adjacentes ou próximos, em todo o perímetro, com a locação
exata dos eixos, larguras e rumos das vias de circulação e as respectivas distâncias
da área a ser utilizada;
h) indicação de matas, florestas e outras formas de vegetação natural
existentes na gleba;
i) estimativa de consumo de água e como será feito o abastecimento do
condomínio e sua respectiva reserva (reservatório), estimado de acordo com o
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artigo 2º,
inciso VIII, da Lei municipal n.º 3.187/2003;
j) como será feito o afastamento do esgoto;
k) como será feita a drenagem, a coleta e o afastamento das águas pluviais.
IV - Implantação das unidades habitacionais, onde será possível visualizar o
sistema viário interno, o número de unidades, a ocupação e as áreas destinadas
ao lazer e áreas comuns;
V - Declaração com análise do impacto ambiental do empreendimento,
quando necessário, expedido pelo órgão competente estadual ou federal;
VI - Fotografia aérea atualizada do local;
VII - Todas as plantas deverão estar cotadas e confeccionadas em escalas
convenientes para compreensão do projeto, com a indicação das curvas de nível;
VIII - Certidão de matrícula do imóvel, devidamente atualizada,
correspondendo à área exata onde será implantado o condomínio.
IX- Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV).
Art. 17 - Atendendo a consulta do interessado, se comprovada a viabilidade
técnica, a Prefeitura expedirá a Certidão de Diretrizes, em conjunto com a
EMDAEP ou empresa responsável pela Água, Esgoto e Pavimentação deste
município.
§ 1º - A certidão de que trata este artigo deverá ser expedida no prazo máximo
de 60 (sessenta) dias corridos contados do requerimento e vigorará pelo prazo
máximo de 360 (trezentos e sessenta) dias corridos.
§ 2º - no caso da alínea “f” do inciso III, do artigo antecedente, desde já trazer as
medidas pertinentes para evitar os alagamentos e inundações, a fim de não
decair na proibição do artigo 31, inciso I desta lei.
CAPÍTULO IV –
DA APROVAÇÃO DO PLANO DE URBANIZAÇÃO
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Art. 18
- Após a emissão da Certidão de Diretrizes o interessado solicitará a aprovação do
plano de urbanização do condomínio horizontal de unidades habitacionais à
Prefeitura Municipal, anexando para este fim os seguintes documentos:
I - Projeto urbanístico apresentado através dos seguintes elementos:
a) 05 (cinco) vias em cópias heliográficas ou impressas em papel sulfite;
b) 01(uma) cópia em meio digital;
II - Memorial descritivo, contendo obrigatoriamente:
a) Denominação do condomínio horizontal de unidades habitacionais
autônomas e/ou edificações;
b) Descrição sucinta do condomínio horizontal de unidades habitacionais com
suas características e fixação das zonas a que pertence a gleba;
c) Indicação das áreas comuns que passarão ao domínio dos condôminos, com
suas respectivas áreas mensuradas;
d) Condições urbanísticas do condomínio horizontal de unidades
habitacionais e as limitações que incidem sobre os lotes e suas construções;
e) Limites e confrontações, área total do empreendimento, área total dos lotes,
área do sistema viário, dos espaços livres de uso comum com suas respectivas
percentagens;
f) Projeto de implantação das unidades residenciais, contendo o local de
acesso, as vias de circulação, as áreas comuns, devidamente cotado e em escala
compatível, a ser elaborado em conformidade com as diretrizes expedidas pela
Prefeitura.
III - Projetos complementares aprovados pelas Secretarias ou concessionárias
dos respectivos serviços públicos conforme determina o Plano Diretor
Urbanístico no Capítulo II, apresentados em 05 (cinco) vias impressas e em
arquivo digital a saber:
a) Projeto completo, com dimensionamento, detalhes e especificações de
todos os elementos do sistema de drenagem de águas pluviais e seus
complementos, devidamente aprovado pela Secretaria de Infraestrutura Urbana,
Habitação e Assuntos Viários;
12
b)
Projeto completo, com dimensionamento, detalhes e especificações de todos os
elementos do sistema de abastecimento de água potável e, quando necessário,
com o projeto de captação, tratamento e preservação, com aprovação pela
EMDAEP;
c) Projeto completo, com dimensionamento, detalhes e especificações de
todos os elementos do sistema de coleta de esgoto, com aprovação pela
EMDAEP;
d) Projeto completo, com dimensionamento, detalhes e especificações de
todos os elementos do sistema de distribuição de energia elétrica e de
iluminação, aprovado pelo órgão ou concessionária responsável;
e) Projeto completo, com dimensionamento, detalhes e especificações de
todos os elementos das obras de pavimentação, guias e sarjetas das vias internas
e dos acessos, devidamente aprovado pela Secretaria de Infraestrutura Urbana,
Habitação e Assuntos Viários;
f) Projeto completo de arborização de todo o empreendimento e projeto de
ajardinamento.
g) Projeto completo de ligação da rede interna do esgoto sanitário e do pluvial
à rede existente, aprovado pela EMDAEP e Secretaria de Infraestrutura urbana e
Assuntos Viários;
h) Projeto de terraplenagem, aprovado pela Secretaria de Infraestrutura
Urbana, Habitação e Assuntos Viários;
i) Certidão de aprovação da GRAPROHAB, quando se enquadrar nos critérios
de análise do órgão, e certidão de aprovação pela vigilância em relação aos
projetos das construções das unidades habitacionais autônomas e ou edificações;
j) Projetos de implantação dos equipamentos esportivos de lazer bem como,
toda a infraestrutura necessária, inclusive bancos e iluminação, aprovado pela
Secretaria de Infraestrutura Urbana, Habitação e Assuntos Viários;
IV - Licença Prévia (LP) do empreendimento, emitida pelo órgão ambiental
competente;
V- Projeto de acessos aos portadores de deficiência.
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VI –
Projeto arquitetônico das edificações, tanto das unidades residenciais quanto dos
equipamentos comuns, devidamente cotado e em escala compatível, a ser
elaborado em conformidade com as diretrizes da presente lei, acompanhado de
memorial descritivo das edificações, apresentado através dos seguintes
elementos:
a) 05 (cinco) vias em cópias heliográficas ou impressas em papel sulfite;
b) 01 (uma) cópia em meio digital;
c) 05 (cinco) vias do memorial descritivo da obra;
d) 05 (cinco) vias do memorial descritivo de atividades das áreas comuns;
VII - Projeto da central de armazenamento de lixo do condomínio, que deverá
se situar junto ao alinhamento da via pública, sendo composta de duas câmaras
distintas: uma destinada ao lixo doméstico reciclável e outra ao lixo doméstico
orgânico, com capacidade suficiente para armazenar o lixo das unidades que
compõem o conjunto por, no mínimo, 02 dias. Deverá ser construída em
alvenaria, ser coberta, ter portas voltadas para a via pública e abertura telada pelo
lado interno, ter ventilação suficiente, ter revestimento impermeável e deverá ser
dotada de caixa sifonada para coleta de líquidos e ligada diretamente à rede de
esgotos do conjunto;
§ 1º - Além da documentação do projeto, o empreendedor deverá juntar no
pedido de aprovação do condomínio horizontal de unidades habitacionais
autônomas:
I - Certidão de inteiro teor do terreno, com no máximo de 06 (seis) meses de
expedição, exarada pelo Registro de Imóveis competente;
II- Certidões negativas de impostos municipais, estaduais e federais, relativos ao
imóvel;
III- Certidão negativa de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10
(dez) anos;
IV - Certidão negativa de ações penais relativas ao crime contra o patrimônio e
contra a Administração Pública, referente ao empreendedor ou empresa
empreendedora e seus sócios;
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VCertidão negativa de distribuição de ações cíveis junto à Justiça Federal e Justiça
do Trabalho, referente ao empreendedor ou empresa empreendedora e seus
sócios;
VI- Documentação de identificação e caracterização do proprietário do
condomínio horizontal de unidades habitacionais autônomas;
VII - Cronograma físico de execução dos serviços e obras de infraestrutura
exigidos;
VIII- Orçamento dos serviços e obras de infraestrutura exigidos, com valor
atribuído da área total do empreendimento;
IX- Modelo do contrato de compromisso de compra e venda das unidades
habitacionais autônomas;
X- Comprovantes de pagamento das taxas municipais.
XI - Comprovante de criação, inscrição e de situação cadastral do Regimento
Interno do Condomínio e convenção condominial.
§ 2º É vedado ao empreendedor alterar o tipo de empreendimento após
aprovação do plano de urbanização.
Art. 19 - Em nenhum caso o condomínio horizontal de unidades habitacionais
autônomas poderá prejudicar o escoamento normal das águas e ou as obras
necessárias de infraestrutura do município.
Art. 20 – Poderá o empreendedor optar por sistema particular de distribuição
de água, efetuando a perfuração de poço e a instalação de reservatório de água,
nesse caso trazendo a autorização e aprovação do órgão responsável.
Parágrafo único. O esgoto cloacal residencial individual, poderá ser ligado à
rede pública do município, podendo ser admitido a tratamento individual ou
coletivo, através de fossa séptica, biodigestor ou outro tipo de tratamento desde
que haja previa aprovação do sistema de tratamento pela municipalidade, sendo
de responsabilidade do incorporador a execução do tratamento e a manutenção
ficará por conta do comprador das unidades habitacionais.
CAPÍTULO VI
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DO
REGISTRO E FISCALIZAÇÃO
Art. 21 - Após a aprovação do plano de urbanização, o empreendedor terá o
prazo de 180 (cento e oitenta) dias corridos para registrar o condomínio no
Cartório de Registro de Imóveis de Dracena/SP, sob pena de caducidade dos atos
administrativos de sua aprovação.
Art. 22 - São de responsabilidade do empreendedor, observando os projetos
aprovados, as obras de instalações de:
I – abertura das vias e respectiva terraplenagem;
II – drenagem superficial (canaletas, guias e sarjetas, sarjetões e similares);
III – redes de distribuição de água e coleta de esgoto;
IV – redes de drenagem profunda (bocas de lobo, bueiros, sangrias, ramais,
travessias, galerias e similares);
V – rede de distribuição de energia elétrica domiciliar e nas áreas comuns;
VI – tratamento de passeios, com pavimentação de, no máximo, metade de
sua largura total, devendo o restante ser recoberto com espécies gramíneas, ou
outro material que garanta a permeabilidade do solo;
VII – pavimentação das vias de acordo com o projeto aprovado pelos órgãos
técnicos da Prefeitura;
VIII – recuperação e manutenção das áreas de preservação permanente e
remanescentes de vegetação nativa.
CAPÍTULO VII
DA APROVAÇÃO FINAL
Art. 23 - Após a apresentação dos projetos mencionados no art. 18, será feita a
aprovação do condomínio e a emissão do alvará de construção sobre a área total
de edificações a serem construídas, mediante o pagamento de taxa referente à
aprovação do projeto e de taxa referente à demanda adicional de utilização do
sistema de água do município.
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Art.
24 - Nos casos onde for necessária a obtenção do certificado de aprovação dos
órgãos ambientais estaduais, o pagamento da taxa referente à demanda
adicional do sistema de água do município poderá ser realizado acompanhado
da emissão do alvará de construção, mediante a apresentação à municipalidade
do certificado do GRAPROHAB.
Art. 25 - Os condomínios residenciais deverão prever a implantação de obras
de infraestrutura necessárias para o pleno funcionamento do empreendimento,
conforme os projetos descritos no art. 18 e, de acordo com os desenhos,
memoriais e especificações aprovados, sendo que estas obras deverão ser
construídas às expensas do empreendedor, sob sua inteira responsabilidade e
como fator condicionante para liberação e ocupação do condomínio.
Art. 26 - Após a aprovação final emitida pelo poder público e o pagamento das
taxas municipais, poderá ser concedido o “HABITE-SE” parcial a cada unidade
autônoma ou bloco de edificação, caso a infraestrutura completa já esteja
implantada e em perfeito funcionamento.
Parágrafo único: serão emitidos quantos “HABITE-SE” parciais forem
necessários, conforme conclusão de cada unidade habitacional ou edificação,
sendo que, ao final, a soma das áreas liberadas nos “HABITE-SE” parciais deverão
ser correspondentes ao total da área liberada no alvará de construção.
CAPÍTULO VIII
DA HABILITAÇÃO TÉCNICA DO PROFISSIONAL
Art. 27 - Para os fins desta Lei, somente profissionais legalmente habilitados e
devidamente cadastrados na Prefeitura poderão assinar, como responsáveis
técnicos, levantamentos topográficos, projetos, memoriais descritivos,
especificações, orçamentos, planilhas de cálculo, laudos, perícias, avaliações ou
quaisquer outros documentos técnicos submetidos à apreciação da Prefeitura
Municipal.
§ 1º - Serão considerados profissionais legalmente habilitados aqueles inscritos
e com situação regular junto ao respectivo conselho de classe no Estado de SP,
segundo suas atribuições profissionais.
§ 2º - A responsabilidade civil pelos serviços de levantamentos topográficos,
projetos, especificações, memoriais e cálculos caberá aos seus autores e
responsáveis técnicos e, pela execução das obras, aos profissionais ou empresas
que as construírem.
17
§ 3º -
A Prefeitura Municipal não assumirá quaisquer responsabilidades por projetos a
ela apresentados, aprovados ou não pelas concessionárias competentes.
§ 4º - Todos os procedimentos realizados por profissional técnico, vinculados
aos Conselhos de classe, deverão ser acompanhados dos respectivos termos de
responsabilidade técnica.
CAPÍTULO IX
DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
Art. 28 - Os condomínios horizontais de unidades habitacionais autônomas
deverão executar o arruamento da via principal de acesso ao empreendimento,
quando este esteja situado em locais onde as vias públicas ainda não possuem
pavimentação asfáltica, obedecendo aos parâmetros existentes no plano diretor
municipal e legislação referente.
§ 1º - A área referida no caput corresponde à via frontal do empreendimento e
após execução das obras de infraestrutura, estas serão doadas ao município.
§ 2º - as obras de infraestrutura referidas no parágrafo anterior são:
a) pavimentação asfáltica e meio-fio;
b) rede de iluminação do empreendimento;
c) rede de água, esgoto e pluvial, conforme especificações da EMDAEP e
Secretaria de Infraestrutura Urbana, Habitação e Assuntos Viários;
d) pavimentação de calçada de acordo com as leis federais 10.098/2000 e
13.146/2015 e respectivos regulamentos, e legislação municipal pertinente, no que
diz respeito à implantação de acessos para pessoas com deficiência.
§ 3º - no caso de existência de sistema viário que necessite de continuidade,
utilizar-se- á o gabarito de rua existente no local.
Art. 29 - Serão áreas e edificações de uso privativo e de manutenção privativa
do condomínio as vias urbanas internas de comunicação, os muros, guaritas,
serviços e obras de infraestrutura, equipamentos condominiais e todas as áreas e
edificações que, por sua natureza, destinem-se ao uso privativo de todos os
condôminos, sendo de responsabilidade deste:
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I – os
serviços de manutenção das árvores e sua poda, quando necessário;
II – a manutenção e conservação das vias particulares de circulação, do
calçamento e da sinalização de trânsito;
III – a coleta e remoção de lixo domiciliar, que deverá ser depositado na portaria
para recolhimento da coleta pública;
IV – limpeza de vias públicas;
V – prevenção de sinistros;
VI – manutenção do sistema de drenagem (galerias) de águas pluviais;
VII – manutenção e conservação de rede de iluminação das áreas comuns;
VIII – manutenção e conservação das redes de água e esgoto, no caso de não
serem efetuada pelo órgão competente;
IX – outros serviços que se fizerem necessários.
Parágrafo único - O recolhimento dos resíduos sólidos urbanos de cada
unidade habitacional é de inteira responsabilidade do condomínio.
Art. 30 - Não será permitida a ocupação do solo na forma de Condomínio
Horizontal de Acesso Restrito:
I - Em terrenos alagadiços e sujeitos a inundação, antes de tomadas as
providências para assegurar o escoamento das águas;
II - Em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde
pública, sem que sejam previamente saneados;
III - Em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;
IV - Em áreas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, antes
de tomadas as providências para a correção;
V - Em áreas e terrenos situados fora do alcance dos equipamentos urbanos,
especialmente das redes públicas de abastecimento de água potável e de
energia elétrica, salvo se atendidas as exigências específicas dos órgãos
competentes.
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Art. 31 - As despesas decorrentes desta Lei correrão por conta de dotações
orçamentárias próprias.
Art. 32 - Esta Lei entrará em vigor na data de sua publicação.
Gabinete do Prefeito Municipal
Dracena, 24 de maio de 2022.
ANDRÉ KOZAN LEMOS
Prefeito Municipal
Registrada e publicada por afixação, no lugar público do costume
desta Prefeitura e no Diário Oficial do Município. Dracena, data
supra.
MARLI BISCAINO BOTELHO AFFONSO
Secretária de Assuntos Jurídicos
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