Prefeitura Municipal de
Laranjal Paulista
Ofício nº 0300/2021
Laranjal Paulista, 03 de março de 2021.
Senhor Presidente,
Apresento-lhe cumprimentos e, ao ensejo, vimos pelo presente
solicitar junto a Vossa Excelência apreciação e aprovação do Projeto de Lei
Complementar, a saber:
- Dispõe sobre a implantação de empreendimentos
imobiliários na modalidade de Condomínio de Lotes
Residenciais no Município de Laranjal Paulista, nos
termos da Lei Federal nº 13.465 de 11 de julho de
2.017.
Solicito o seguinte REGIME de TRAMITAÇÃO:
Urgência Especial ( );
Urgência ( ):
ORDINÁRIA (X);
Sempre a seu dispor, e com os nossos melhores cumprimentos,
renovamos a Vossa Excelência os protestos de esti e distinta consideração.
Atenciosamente,
ALCIDES de MOURA CAMPOS JUNIOR
Prefeito Municipal
A Sua Excelência o Senhor
ANTÔNIO VALDECIR BERTO FILHO
DD. Presidente da Câmara Municipal Câmara Municipal de Leran al Paulista
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PROTOCOLO GERAL asala |
Praça Armando de Salles Oliveira, 200. Centro . Laranjal Paulista . SP . CEP 18.500-000 . Caixa Postal 07
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Prefeitura Municipal de
Laranjal Paulista
PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR
Dispõe sobre a implantação de
empreendimentos imobiliários na
modalidade de Condomínio de Lotes
Residenciais no Município de
Laranjal Paulista, nos termos da Lei
Federal nº 13.465 de 11 de julho de
2.017.
A Câmara Municipal de Laranjal Paulista, Estado de São Paulo, APROVA:
CAPÍTULO 1
DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 1º Esta Lei Complementar dispõe sobre a implantação de empreendimentos
urbanísticos imobiliários na modalidade de Condomínio de Lotes para fins de uso
residencial, nas zonas urbanas ou passíveis de parcelamento do solo para fins
urbanos do Município de Laranjal Paulista, nos termos da Lei Federal nº 13.465,
de 11 de julho de 2.017, mediante a prévia aprovação dos projetos pelos órgãos
públicos competentes.
Parágrafo único A Prefeitura Municipal, a pedido do interessado, expedirá
diretrizes de uso e ocupação do solo informando a viabilidade ou não para
implantação de condomínio de lotes na área proposta, bem como as
condicionantes urbanísticas e as obras de infraestrutura obrigatórias, a partir do
disposto nesta Lei Complementar, do Plano Diretor do Município, do Código de
Obras e Edificações do Município e das demais legislações urbanísticas, edilícias
e ambientais vigentes.
Art. 2º Considera-se condomínio de lotes residenciais o empreendimento
urbanístico imobiliário cujas unidades autônomas se configuram como lotes, nos
termos do 87º do artigo 2º da Lei Federal nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979 e
do artigo 1.358-A da Lei Federal nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, instituídos
pela Lei Federal nº 13.465, de 11 de julho de 2017, seguindo as definições
contidas neste artigo e os demais regramentos desta Lei Complementar, bem
como, no que couber, o estabelecido no Plano Diretor do Município de Laranjal
Paulista, no Código de Obras e Edificações do Município, na Lei Federal nº 4.591,
de 16 de dezembro de 1964, e nos artigos da Lei Federal nº 10.406/02 que tratam
do condomínio edilício.
81º Para fins de aprovação de projeto, registro de incorporação e instituição
condominial, o condomínio de lotes será composto por unidades autônomas
denominadas de lotes, e por áreas de propriedade comum dos condôminos.
82º O lote do condomínio de lotes é a parte de propriedade e utilização exclusiva
do condômino proprietário, destinada à futura implantação da edificação privada,
Praça Armando de Salles Oliveira, 200 . Centro . Laranjal Paulista . SP. CEP 18.500-000 . Caixa Postal 07
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ao qual será atribuída uma fração ideal do todo do terreno, das construções,
coisas e áreas de uso comum do empreendimento, compondo assim uma unidade
imobiliária, e receberá uma designação especial, numérica ou alfabética, para
efeitos de identificação e discriminação.
83º As áreas de propriedade comum são aquelas destinadas à composição dos
espaços de uso geral dos condôminos, correspondendo às vias de circulação
internas, às edificações de uso comum, às áreas verdes, às praças, às áreas de
lazer privativas ao condomínio, ou outras áreas passíveis de utilização em comum
por todos os condôminos.
84º Considera-se infraestrutura, para fins de registro imobiliário da incorporação
e instituição do condomínio de lotes, nos termos do 83º do artigo 1358-A da Lei
Federal nº 10.406/02, as obras de infraestrutura do empreendimento, tais como,
as vias internas de circulação, galerias de água pluvial, redes de água potável,
redes de esgoto, rede elétrica, equipamentos de comunicação, os muros, gradis,
guaritas, portarias, construções comuns, tais como, convívios, prédios de
administração, áreas verdes e equipamentos de uso comunitários dos
condôminos, ou seja, todas as edificações e demais obras que por sua natureza
garantam a habitabilidade do empreendimento e destinem-se ao uso comum dos
condôminos.
CAPÍTULO II .
DIRETRIZES URBANÍSTICAS E DE PROJETO
Art. 3º O condomínio de lotes poderá ser implantado em lote originado de
parcelamento de solo regular, bem como em gleba remanescente ou ainda não
parcelada, nos termos da Lei Federal de Parcelamento do Solo Urbano e do Plano
Diretor do Município.
81º Se a implantação do empreendimento ocorrer sobre gleba remanescente ou
ainda não parcelada, o empreendedor deverá providenciar o parcelamento e a
doação das áreas públicas, nos termos do Plano Diretor e demais legislações
vigentes, localizadas externamente à área do condomínio, contíguas ou não à área
do empreendimento, observadas ainda as condições estabelecidas nas diretrizes
de parcelamento, uso e ocupação do solo, emitidas pelo poder público.
82º A doação de áreas públicas de que trata o parágrafo anterior poderá ser
parcialmente transferida ou compensada, nos termos do Plano Diretor do
Município.
83º Se a implantação do empreendimento ocorrer em lote originado de
parcelamento de solo regular anteriormente aprovado, o mesmo fica isento da
destinação das áreas públicas, ficando sujeito, entretanto, às demais exigências
urbanísticas e edilícias da legislação vigente.
Praça Armando de Salles Oliveira, 200 . Centro . Laranjal Paulista . SP . CEP 18.500-000 . Caixa Postal 07
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Art. 4º O projeto do condomínio de lotes obedecerá aos parâmetros urbanísticos
para o parcelamento, uso e ocupação do solo estabelecidos no Plano Diretor, nos
termos deste artigo.
81º No condomínio de lotes, o número máximo de unidades imobiliárias será igual
à divisão da área urbanizável total do empreendimento pela área do lote mínimo
atribuído para a zona onde se situa o empreendimento.
82º Em condomínio composto por até vinte lotes, estes não poderão ter área
individual inferior a 200 m? (duzentos metros quadrados) e testada inferior a 8 m
(oito metros).
83º Em condomínio com mais de vinte lotes, estes não poderão ter área individual
inferior a 250 m? (duzentos e cinquenta metros quadrados) e testada inferior a 10
m (dez metros).
84º Os coeficientes urbanísticos serão aplicados tanto sobre o conjunto da área
urbanizável do empreendimento, no momento da aprovação desse, quanto sobre
cada lote de propriedade exclusiva, no momento da aprovação de cada edificação
privada específica.
85º Para efeito do cômputo dos coeficientes urbanísticos no momento da
aprovação do empreendimento condominial, cada lote será considerado como
virtualmente ocupado no limite máximo e cumprindo com o coeficiente de
permeabilidade mínimo, conforme o zoneamento.
86º O coeficiente de permeabilidade poderá ser computado em áreas
pavimentadas ou semipavimentadas destinadas a estacionamento ou passeios de
pedestres, desde que seja apresentado, no momento da aprovação do projeto do
condomínio, manual do fabricante, norma ABNT ou laudo técnico que indique a
efetiva permeabilidade do material ou da técnica construtiva utilizada, e este
índice de efetividade será utilizado no cálculo do coeficiente de permeabilidade da
área coberta pelo respectivo pavimento.
87º As vias privativas internas aos condomínios de lotes deverão seguir o
estipulado nas diretrizes emitidas pelo Município, contemplando, no mínimo:
a) Passeios de pedestres com largura mínima de 2,00 m;
b) Vias de circulação de veículos de no mínimo 8,00 m;
Art. 5º Os condomínios de lotes deverão atender especialmente às medidas de
redução do impacto urbano negativo causado pela presença de muros,
contemplando trechos com fechamento em gradil, áreas destinadas às faixas
vegetadas e, quando for o caso, às "fachadas ativas" ocupadas por edificações ou
lotes voltados para vias externas.
Praça Armando de Salles Oliveira, 200 . Centro . Laranjal Paulista . SP. CEP 18.500-000 . Caixa Postal 07
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$1º A critério dos órgãos públicos licenciadores, poderá ser exigido no projeto do
condomínio de lotes que se demarque "faixas de servidão" ou "áreas não
edificantes”.
82º Fica dispensado da reserva de Faixa Vegetada e de Fachada Ativa o
empreendimento que tiver atendido a estes itens na fase do processo do
parcelamento de solo.
Art. 6º Todas as obras que vierem a ser edificadas no condomínio de lotes, tanto
nas áreas de uso comum quanto em cada lote de propriedade exclusiva, deverão
ser previamente submetidas à aprovação pelo Município, aplicando-se a elas as
normas da zona onde o empreendimento se localiza, o disposto no Código de
Obras e Edificações e aquelas definidas nesta Lei Complementar.
81º Para condomínios que prevejam padrão de ocupação misto entre tipologias
horizontais e verticais deverão ser demarcados, no momento da aprovação do
condomínio, os lotes onde cada tipologia será permitida.
82º Será admitida a unificação e desdobro de lotes internos aos condomínios de
lotes, desde que atendido o estabelecido nos parágrafos 1º, 2º e 3º do artigo 4º
desta Lei Complementar, salvo quando o condomínio vedar ou estabelecer regras
específicas para tal.
Art. 7º O projeto para aprovação do condomínio de lotes será composto de, no
mínimo:
Planta urbanística de implantação dos lotes, sistema viário interno, áreas
livres ou de lazer internas e demais espaços e edificações de uso comum;
Il- Memorial descritivo informando as particularidades do empreendimento,
incluindo, a descrição dos lotes de propriedade exclusiva, áreas comuns e
área total, bem como a fração ideal correspondente a cada lote;
II- Projetos arquitetônicos e paisagísticos das edificações, áreas de lazer,
praças, “playgrounds”, sede administrativa, salão de festas e de reuniões e
demais espaços de uso comum e de lazer do condomínio;
IV- Projetos e memoriais descritivos das obras de infraestrutura obrigatória;
V- Quadro de áreas do empreendimento, conforme modelo indicado nas
diretrizes;
VI- Planilha de custos para realização da infraestrutura;
VII- Minuta de Convenção de Condomínio onde constem, no mínimo, as regras
urbanísticas e edilícias municipais aplicadas ao locale, se for o caso, outros
parâmetros e padrões construtivos que cada edificação poderá apresentar;
VIII- Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), elaborado conforme a legislação
vigente;
IX- Anotação ou registro de responsabilidade técnica (ART/RRT) dos r
responsáveis pelos projetos e pelo EIV;
X- Aprovação prévia do empreendimento imobiliário junto ao GRAPOHAB;
XI- Apresentação de título de domínio do imóvel;
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XII- Outros documentos e projetos exigidos pela legislação vigente, pelas
diretrizes ou pelos órgãos públicos licenciadores.
Parágrafo único Nos casos de compensação de doação de áreas públicas através
da implantação de equipamentos públicos, nos termos do Plano Diretor, os
projetos dos equipamentos deverão compor o arcabouço de projetos para
aprovação do empreendimento.
CAPÍTULO HI
DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA E DO REGISTRO DO EMPREENDIMENTO
Art. 8º Todas as obras de infraestrutura estabelecidas pelas diretrizes municipais
e pelos órgãos públicos licenciadores, bem como as construções comuns internas
e demais obras e serviços necessários para a implantação do condomínio de lotes,
na forma do projeto aprovado, inclusive as externas, necessárias para acesso,
implantação das áreas e equipamentos públicos, serão de responsabilidade e às
expensas do empreendedor.
81º O empreendedor deverá apresentar para aprovação municipal um
cronograma de execução de todas as obras com prazo máximo de 24 (vinte e
quatro) meses para implantação e conclusão.
82º Para fins de garantia da execução de obras de infraestrutura externas, o
empreendedor deverá constituir em favor do Município garantia real ou pessoal
correspondente a, no mínimo, 20 % (vinte por cento) acima do valor do orçamento
apresentado pelo proponente e aprovado pelo Município.
83º As garantias de que tratam o parágrafo anterior poderão ser em imóvel,
seguro garantia, fiança bancária ou outro tipo de garantia desde que aprovada
pelo Município.
84º Cabe ao Município, por meio de seus agentes, fiscalizar a execução das obras
de infraestrutura e demais obras e edificações que compõem o condomínio de
lotes.
Art. 9º É responsabilidade do empreendedor requerer à Prefeitura Municipal a
emissão do Termo de Verificação e Entrega de Obras (TVEO) e do Certificado de
Conclusão de Obra (Habite-se) do condomínio, instrumentos necessários para a
instituição do condomínio de lotes.
1º A Prefeitura Municipal, para emissão do Termo de Verificação e Entrega de
Obras (TVEO) do condomínio, observará os devidos pareceres de verificação e
aceite das obras de infraestrutura básica a serem emitidos pela Concessionária
de Serviço Público de Abastecimento de Água e pelas Secretarias Municipais
responsáveis pela aprovação e acompanhamento das mesmas.
Praça Armando de Salles Oliveira, 200 . Centro . Laranjal Paulista . SP. CEP 18.500-000 . Caixa Postal 07
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82º As Licenças de Execução de Obras individuais para os lotes particulares
poderão ser emitidas após a emissão do TVEO, nos termos do parágrafo anterior.
83º O cumprimento do(s) Termo(s) de Compromisso vinculado(s) ao Estudo de
Impacto de Vizinhança e à execução das eventuais obras de equipamentos
públicos, mediante contrapartida ou compensação de doação de áreas públicas
conforme 82º do art. 3º desta Lei Complementar, se dará em prazo vinculado ao
TVEO ou ao Habite-se do condomínio, estipulado no(s) respectivo(s) Termo(s),
conforme cada caso.
84º O Certificado de Habite-se do condomínio é condição necessária para a
emissão dos Certificados de Habite-se individuais nos lotes particulares, e será
emitido pela Prefeitura Municipal após a verificação da conclusão de todas as
obras do empreendimento, incluindo as edificações, áreas de lazer, arborização e
áreas permeáveis previstas no projeto aprovado para as áreas de uso comum do
condomínio.
Art. 10 A instituição do condomínio, com a devida Convenção Condominial, bem
como a averbação das edificações de uso comum no Registro Geral de Imóveis, é
de responsabilidade do empreendedor.
81º Nos condomínios de lotes instituídos no município de Laranjal Paulista a
fração ideal de cada condômino será proporcional à área do solo de cada unidade
autônoma ou lote.
82º A aprovação dos projetos individuais e a averbação, no Registro Geral de
Imóveis, de cada edificação privada nos lotes são de responsabilidade de cada um
dos condôminos proprietários de lotes.
CAPÍTULO IV
DA CONVERSÃO DOS EMPREENDIMENTOS EXISTENTES OU EM
APROVAÇÃO
Art. 11 Os empreendimentos condominiais já implantados e aqueles em
tramitação antes da data de publicação desta Lei Complementar que se
enquadrarem ao modelo urbanístico poderão requerer à Prefeitura Municipal a
transformação de sua condição para condomínio de lotes, ressalvados os direitos
de terceiros.
Parágrafo único Os empreendimentos condominiais em tramitação deverão
requerer no bojo do processo administrativo sua transformação para condomínio
de lotes, devendo seguir a legislação vigente e as regras estipuladas nesta Lei
Complementar, salvo disto aqueles que já tenham obtido aprovação prévia pelo
GRAPROHAB, que seguirão conforme legislação pela qual obtiveram tal
aprovação.
Praça Armando de Salles Oliveira, 200 . Centro . Laranjal Paulista . SP . CEP 18.500-000 . Caixa Postal 07
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Art. 12 A conversão de condomínio já implantado e registrado junto ao Cartório
de Registro de Imóveis para condomínio de lotes se dará por meio de processo
administrativo próprio, mediante requerimento da administração do condomínio
e anuência expressa dos proprietários das unidades imobiliárias por meio de
manifestação da Assembleia Geral de condôminos.
81º No momento do protocolo do processo administrativo de conversão do
condomínio já implantado para condomínio de lotes, será cobrada a taxa
correspondente à aprovação de projetos, nos termos da legislação vigente.
82º Verificado o cumprimento dos requisitos para a conversão, a Municipalidade
aprovará os projetos substitutivos globais do empreendimento e editará Decreto
específico atestando a condição do mesmo como condomínio de lotes.
83º Os demais procedimentos administrativos e projetuais necessários à
conversão de condomínios já implantados para condomínio de lotes serão
definidos pela Secretaria Municipal de Planejamento e Desenvolvimento Urbano
através ato próprio.
CAPÍTULO V .
DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS
Art. 13 Não se aplicam as regras da presente Lei Complementar, exceto aquelas
constantes nas demais leis e normas vigentes, aos Condominiais Edilícios, exceto
àqueles que se enquadrarem nos artigos 11 e 12 desta Lei Complementar.
Art. 14 As despesas com a execução da presente Lei Complementar serão
cobertas pelo orçamento vigente, podendo ser suplementado caso seja necessário.
Art. 15 Esta Lei Complementar entra em vigor na data de sua publicação.
Prefeitura do Município de anjal Paulista, 03 de março de 2021.
ALCIDES de MQURA CAMPOS JUNIOR
Prefeito Municipal
Praça Armando de Salles Oliveira, 200 . Centro . Laranjal Paulista . SP. CEP 18.500-000 . Caixa Postal 07
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Prefeitura Municipal de
Laranjal Paulista
JUSTIFICATIVA
Senhor Presidente,
Nobre Vereadores,
Encaminhamos para apreciação e aprovação dessa Casa Legislativa, o
presente Projeto de Lei Complementar que: “Dispõe sobre a implantação de
empreendimentos imobiliários na modalidade de Condomínio de Lotes no
Município de Laranjal Paulista, nos termos da Lei Federal nº 13.465, de 11 de
julho de 2017.”
O parcelamento do solo é o principal instrumento de estruturação do
espaço urbano e, uma vez implantado, tem como objetivo disciplinar o
Desmembramento, Arruamento, Loteamento, Condomínio de Lotes
Horizontais Fechados, Subdivisão, Denominação e Unificação do solo,
evitando áreas fracionadas indevidamente, que inviabilizem o planejamento e
o Sistema Viário Básico.
A característica da evolução urbana do Município de Laranjal Paulista
promoveu nas últimas décadas uma ocupação urbana com índices de
densidade baixos em função da infraestrutura instalada. Esta situação
promoveu a ocorrência de vazios urbanos, especialmente na área de
urbanização prioritária.
Os Condomínios de Lotes terão compatibilidade com o
macrozoneamento do Município de Laranjal Paulista, controlando a expansão
e a ocupação urbana, buscando equilibrar e aperfeiçoar a infraestrutura.
Para muitos, o conceito de morar bem estava ligado ao centro da cidade,
perto de tudo, entretanto, o panorama mudou e o Município pretende definir
novas regras para possibilitar adequação dos “Condomínios de Lotes”,
também denominados “Condomínios Fechados” que facilitará a
implementação de infraestrutura e vias, através do controle das subdivisões e
unificações, dentro das diretrizes estabelecidas que componham o
Zoneamento Municipal e o Plano Diretor do Município, bem como, atendendo
o disposto na Lei Federal nº 13.465/2017.
Pelas razões expostas, submetemos o presente Projeto de Lei
Complementar para fins de análise e aprovação, nos termos do interesse
público, sempre observado por essa E, Casa de Leis.
Prefeitura do Município de a jal Paulista, 03 de março de 2021.
ALCIDES de M A CAMPOS JUNIOR
Prefgito Municipal
Praça Armando de Salles Oliveira, 200. Centro . Laranjal Paulista . SP . CEP 18.500-000 . Caixa Postal 07
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