AVENIDA ARMANDO DE SALES OLIVEIRA, 1085, CENTRO
– LEME/SP
– FONES (19) 3097-1000
– CNPJ 46.362.661/0001-68
PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE LEME
ESTADO DE SÃO PAULO
Ofício n° 41/2025
– SNJ Leme, 19 de março de 2025.
Excelentíssimo Senhor
Através do presente encaminho a essa Colenda Casa para apreciação o Projeto
de Lei Complementar, que “Autoriza o Poder Executivo a alienar, por meio de
procedimento licitatório, nos termos da Lei nº 14.133, de 1º de abril de 2021, imóveis de
propriedade do Município
”.
Para melhor análise da proposta encaminhamos a justificativa necessária à sua
apresentação, bem como documentação anexa, no sentido de que a mesma faça parte
integrante do Projeto de Lei Complementar ora apresentado.
Solicitamos que a presente proposta de Lei seja apreciada, discutida e ao final
aprovada pelos Ilustres Vereadores, em regime de urgência, de conformidade com o artigo
194, do Regimento Interno da Câmara dos Vereadores de Leme.
Por fim, aproveito a oportunidade para externar a Vossa Excelência e nobres
pares, meus votos de elevada estima e distinta consideração.
CLAUDEMIR APARECIDO BORGES
Prefeito do Município de Leme
À
Excelentíssima Senhora.
CINTIA CRISTINA GROSSKLAUSS
Presidente da Câmara dos Vereadores do Município de Leme/SP.
Nesta
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PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE LEME
ESTADO DE SÃO PAULO
PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR ______________/2025
“Autoriza o Poder Executivo a alienar, por meio de
procedimento licitatório, nos termos da Lei nº
14.133, de 1º de abril de 2021, imóveis de
propriedade do Município
”.
Art.1º. Fica o Poder Executivo autorizado a alienar, mediante licitação, na modalidade
leilão, as áreas de terra, abaixo descritas e caracterizadas, a saber:
I. O terreno, designado lote "03", da quadra única do Desmembramento "José Carlos
Bonfogo", situado na Zona Exclusivamente Industrial - Z.E.I., deste município de
Leme (SP), medindo 19,75 metros de frente para a Estrada Municipal Oswaldo
Sacchi (LME - 050); do lado direito de quem olha da Estrada para o imóvel, mede
90,83 metros, confrontando com o lote n.02 (Matrícula n. 62.999); do lado esquerdo
mede 106,04 metros confrontando com o lote n. 04 (Matrícula n. 63.001); e, na face
dos fundos mede 24,86 metros confrontando com a Avenida Antônio Carreira,
encerrando a área de 1.939,26 m². Distante seu canto direito 107,32 metros da
esquina da Estrada Municipal Oswaldo Sacchi (LME - 050) com a Avenida
Antônio Carreira, objeto da Matrícula nº 63.000 do CRI de Leme/SP.
II. O terreno, designado lote "04", da quadra única do Desmembramento "José Carlos
Bonfogo", situado na Zona Exclusivamente Industrial - Z.E.I., deste município de Leme
(SP), medindo 26,00 metros de frente para a Estrada Municipal Oswaldo Sacchi (LME -
050); do lado direito de quem olha da Estrada para o imóvel, mede 106,04 metros,
confrontando com o lote n. 03 (Matrícula n. 63.000); do lado esquerdo mede 126,11
metros confrontando com a lote n: 05 (Matrícula n. 63.002); e, na face dos fundos mede
32,84 metros confrontando com a Avenida Antônio Carreira, encerrando a área de
3.018,08 m². Distante seu canto direito 127,07 metros da esquina da Estrada Municipal
Oswaldo Sacchi (LME - 050) com a Avenida António Carreira, objeto da Matrícula nº
63.001 do CRI de Leme/SP.
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Art. 2º O valor das avaliações das áreas será determinado por profissional habilitado,
considerando o valor de mercado imobiliário, admitindo-se variação de até 10%, conforme
avaliação realizada por profissional habilitado.
Art. 3º O Poder Executivo fica autorizado a celebrar os atos necessários à execução desta Lei.
Art. 4º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições em contrário.
Leme, 19 de março de 2025.
CLAUDEMIR APARECIDO BORGES
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JUSTIFICATIVA DO PROJETO DE LEI
O presente projeto de lei tem como objetivo autorizar sua
alienação de áreas públicas, por meio de procedimento licitatório, conforme os parâmetros
estabelecidos pela Lei nº 14.133, de 1º de abril de 2021, que rege as licitações e contratos
administrativos.
O projeto visa regularizar a alienação de imóveis situados
no Desmembramento "José Carlos Bonfogo". Em relação a esses imóveis, destaca-se que
as empresas atualmente detentoras dos imóveis descritos no artigo 1º, inciso I e II,
infringiram as cláusulas dos contratos nºs 263/2012 e 264/2012, descumprindo as
condições estabelecidas no programa de fomento de geração de emprego e renda,
conforme a Lei Complementar Municipal nº 211/97 - PROINDE. Este descumprimento
prejudica o cumprimento do objetivo original do programa, que visa a geração de emprego
e renda para o município.
A presente proposta tem como finalidade autorizar o Poder
Executivo Municipal a alienar, por meio de procedimento licitatório, imóveis pertencentes
ao Município. A medida visa atender à necessidade de obtenção de recursos financeiros
para custear despesas de capital, como investimentos em infraestrutura e outras áreas
essenciais para o desenvolvimento e bem-estar da população.
A alienação, feita por meio de licitação, visa garantir a
obtenção do melhor preço possível e, consequentemente, a utilização dos recursos de
maneira mais vantajosa para a sociedade.
Importante destacar que a alienação será realizada por meio
de processo licitatório, conforme estabelecido pela Lei nº 14.133/2021, o que garantirá a
transparência do processo e a obtenção do melhor preço para o município. O edital de
licitação, a ser publicado, estabelecerá, de forma clara e objetiva, todas as condições
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necessárias para o processo de venda, assegurando a boa gestão dos recursos públicos e o
cumprimento das finalidades desejadas.
A propositura em tela guarda perfeita consonância com as
determinações estabelecidas na Constituição Federal, bem como está adequada às normas
e diretrizes contidas na Lei de Responsabilidade Fiscal, sendo desnecessário o
acompanhamento da estimativa de impacto orçamentário e financeiro (Art. 17, § 1.º, LRF)
e declaração do ordenador de despesa sobre adequação orçamentária e financeira às Leis
Orçamentárias (Art. 16, I, LRF), visto que se trata de texto legal que não gera novas
despesas.
A Secretaria Municipal de Obras e Planejamento Urbano
está providenciando as certidões de matrículas originais, conforme exigido para a
adequada instrução do presente Projeto de Lei. Tais certidões são essenciais para assegurar
a regularidade e a legalidade dos registros imobiliários relacionados ao projeto, garantindo
a conformidade com a legislação vigente e a transparência dos processos administrativos.
E, para melhor apreciação do presente Projeto de Lei Complementar, enviamos a esta DD.
Casa Legislativa a documentação pertinente à matéria, dentre elas, o laudo técnico de
avaliação imobiliária e outros documentos complementares necessários à análise do
referido projeto.
Diante do exposto, espera-se que este projeto seja
aprovado, permitindo a regularização e a correta destinação desses imóveis em prol do
desenvolvimento econômico e social do município.
Leme, 19 de março de 2025.
CLAUDEMIR APARECIDO BORGES
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SNP ENGENHARIA E TOPOGRAFIA LTDA
C.N.P.J n° 19.152.207/0001
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RUA JOSÉ DUARTE DE MATTOS N° 209
– SALA 1
– VILA JOEST
– LEME/SP
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LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO
L.A.I.U-0011/2025 Assinado por 1 pessoa: CLAUDEMIR APARECIDO BORGES
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SNP ENGENHARIA E TOPOGRAFIA LTDA
C.N.P.J n° 19.152.207/0001
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RUA JOSÉ DUARTE DE MATTOS N° 209
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1. OBJETIVO DO LAUDO
O objetivo deste é determinar o valor de mercado do imóvel a seguir descrito.
2. DA DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
O terreno, designado lote "03", da quadra única do Desmembramento "José Carlos
Bonfogo", situado na Zona Exclusivamente Industrial - Z.E.I., deste município de Leme (SP),
medindo 19,75 metros de frente para a Estrada Municipal Oswaldo Sacchi (LME - 050); do
lado direito de quem olha da Estrada para o imóvel, mede 90,83 metros, confrontando com
o lote n.02 (Matrícula n. 62.999); do lado esquerdo mede 106,04 metros confrontando com o
lote n. 04 (Matrícula n. 63.001); e, na face dos fundos mede 24,86 metros confrontando com
a Avenida Antônio Carreira, encerrando a área de 1.939,26 m². Distante seu canto direito
107,32 metros da esquina da Estrada Municipal Oswaldo Sacchi (LME - 050) com a Avenida
Antônio Carreira.
Observação: Este lote tem como proprietário o Município de Leme, o qual é objeto da
Matrícula nº 63.000 do CRI de Leme/SP e cadastrado na municipalidade, sob nº
9.0897.0032.00.
3. ASPECTOS CONDICIONANTES E RESTRIÇÕES DO LAUDO
Este laudo foi elaborado conforme as diretrizes da NBR 14653-1 e NBR 14653-2, da
ABNT, atendendo aos procedimentos gerais para avaliação de bens e imóveis urbanos.
Não foram conduzidas investigações sobre a autenticidade dos documentos
analisados, tampouco verificações de aspectos legais. O levantamento de áreas e Assinado por 1 pessoa: CLAUDEMIR APARECIDO BORGES
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SNP ENGENHARIA E TOPOGRAFIA LTDA
C.N.P.J n° 19.152.207/0001
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RUA JOSÉ DUARTE DE MATTOS N° 209
– SALA 1
– VILA JOEST
– LEME/SP
– CEP 13614
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(19) 98164
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confrontações por meio de instrumentos de medição não integrou o escopo deste trabalho,
podendo eventuais divergências impactar os resultados.
Pressupôs-se que toda a documentação fornecida está regularizada e que o imóvel
avaliado está livre de ônus ou restrições.
A análise foi baseada na Matrícula nº 63.000 do Cartório de Registro de Imóveis da
Comarca de Leme/SP e em visita ao imóvel realizada em 13 de fevereiro de 2025.
4. DA IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
Identificação do Imóvel
N° Lote: 03
Endereço: Endereço: Estrada Municipal Oswaldo Sacchi
– LME
– 050, s/n° -
Desmembramento José Carlos Bonfogo - Leme/SP.
Matrícula: Nº 63.000 do Registro de Imóveis da Comarca de Leme/SP
Área Total do Terreno: 1.939,26 m²
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SNP ENGENHARIA E TOPOGRAFIA LTDA
C.N.P.J n° 19.152.207/0001
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Perímetro do Lote 03 Sobreposto a Imagem
Fonte: Google Earth, acesso em 14/02/2025
O local onde o lote está inserido possui via local pavimentada, com drenagem
superficial (guias e sarjetas), sem calçada para pedestres em seu trecho e com serviço de
coleta de lixo, sendo predominantemente uma área industrial. Possui rede de energia
elétrica, iluminação pública, rede de água e esgoto. Apresenta movimento local e serve como
acesso aos imóveis da região, bem como a propriedades rurais localizadas ao longo da
Estrada Municipal.
4.1 REGIÃO
O imóvel está localizado no Loteamento Pólo Industrial Fernando Santucci, que
predominantemente é ocupado por construções industriais de pequeno, médio e grande
porte.
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SNP ENGENHARIA E TOPOGRAFIA LTDA
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4.2 TERRENO
O lote apresenta uma geometria irregular, caracterizada por variações nas dimensões
de suas laterais em direção aos fundos. A testada principal, de 19,75 metros de extensão de
frente, está voltada para a Estrada Municipal Oswaldo Sacchi (LME-050), enquanto que a
testada secundária, com 24,86 metros de extensão, está voltada para a Avenida Antônio
Carreira. As laterais possuem comprimentos distintos, contribuindo para a configuração
assimétrica do terreno.
A análisando as curvas de níveis demonstradas na figura abaixo, há indicação de uma
leve declividade descendente em direção à Avenida Antônio Carreira. Observa-se que o
lote se encontra em um nível superior à via no ponto mais próximo à esquina, com essa
diferença de altitude sendo gradualmente reduzida ao longo da testada principal.
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SNP ENGENHARIA E TOPOGRAFIA LTDA
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Localização do terreno
Fonte: Fornecido pela Municipalidade
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5. METODOLOGIA
A metodologia adotada neste trabalho consiste na análise das características físicas
da propriedade e das diversas informações levantadas no mercado, que são devidamente
tratadas a fim de determinar o valor do respectivo imóvel.
Para a consecução do objetivo solicitado, observar-se-á o que preceitua a NBR.
14.653, da A.B.N.T. - Associação Brasileira de Normas Técnicas.
O processo de avaliação de bens segue metodologias técnicas estabelecidas por
normas específicas, com o objetivo de determinar o valor de um bem, seus frutos e direitos,
seu custo e a viabilidade econômica de seu uso.
6. MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE VALOR DE UM BEM
• Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: Determina o valor de mercado a
partir da análise de elementos comparáveis.
• Método Involutivo: Baseia-se no potencial de aproveitamento do bem dentro de um
estudo de viabilidade técnico-econômica.
• Método Evolutivo: Calcula o valor por meio da soma dos componentes do bem,
considerando o fator de comercialização.
• Método da Capitalização da Renda: Define o valor com base na capitalização da renda
líquida futura do bem.
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7. MÉTODOS PARA DETERMINAÇÃO DO CUSTO
• Método Comparativo Direto de Custo: Analisa os custos com base na comparação
com elementos semelhantes.
• Método da Quantificação de Custo: Determina custos por meio de orçamentos
sintéticos ou analíticos, considerando serviços e insumos diretos e indiretos.
8. INDICADORES DE VIABILIDADE ECONÔMICA
A viabilidade econômica de um empreendimento é avaliada pelo fluxo de caixa
projetado, considerando métricas como valor presente líquido, taxa interna de retorno e
tempo de retorno do investimento.
9. CONCEITOS FUNDAMENTAIS
A engenharia de avaliações, regulamentada pela ABNT (NBR 14.653), estabelece
normas para a mensuração do valor de bens e propriedades. A atividade é de competência
exclusiva de engenheiros, arquitetos e agrônomos conforme a Lei 5.194/66. • Avaliação de bens: Processo técnico para determinar o valor de um bem em
determinada data e contexto. • Bem: Qualquer item que possua valor econômico e possa integrar um patrimônio. • Benfeitoria: Intervenção que agrega valor ao bem e não pode ser removida sem
dano. • Dado de mercado: Informações coletadas para embasar a avaliação. • Empreendimento: Conjunto de bens voltado à geração de receita. • Laudo de avaliação: Documento técnico elaborado conforme a norma vigente.
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• Valor de mercado: Quantia mais provável de negociação de um bem em condições
normais de mercado.
10. INDICAÇÃO DO MÉTODO E PROCEDIMENTO UTILIZADO
Para a determinação do valor do imóvel, foi adotado o MÉTODO COMPARATIVO DE
DADOS DE MERCADO, amplamente reconhecido na área de avaliações imobiliárias.
A obtenção de uma amostra comparativa, composta por dados heterogêneos do
mercado imobiliário, demandou a aplicação de modelos estatísticos rigorosos, capazes de
reduzir a variação não aleatória da média, decorrente das diferenças entre os dados
disponíveis.
A correta definição do valor de mercado do imóvel exigiu, em primeiro lugar, uma
pesquisa detalhada sobre transações imobiliárias realizadas na cidade de Leme/SP,
envolvendo imóveis de tipologia semelhante. A partir dessa base de dados, foi estruturado
um modelo estatístico, fundamentado em valores efetivamente praticados no mercado,
permitindo a estimativa do valor médio do imóvel em questão, bem como a definição de um
intervalo de confiança para a estimativa obtida.
11. DIAGNÓSTICO DO MERCADO
A área em análise está inserida em uma região de predominância industrial, onde a
valorização imobiliária é impulsionada pelo desenvolvimento das atividades produtivas e pela
infraestrutura existente. Diferentemente de zonas residenciais, onde a densidade
populacional influencia diretamente a dinâmica do mercado, neste contexto, a movimentação Assinado por 1 pessoa: CLAUDEMIR APARECIDO BORGES
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econômica é determinada pelo fluxo de trabalhadores, pela concentração de empresas e
pelo potencial de expansão industrial.
A demanda por terrenos na localidade está associada à atratividade para novos
investimentos, à disponibilidade de mão de obra qualificada e à infraestrutura logística da
região, que engloba vias de acesso estratégicas, transporte de cargas e fornecimento de
serviços essenciais, como energia elétrica e saneamento. Além disso, as políticas públicas
e os incentivos fiscais voltados ao setor industrial desempenham um papel determinante na
precificação dos imóveis.
No levantamento realizado, foram identificadas ofertas de terrenos industriais na
região com valores variando entre R$ 380,00/m² à R$ 500,00/m², sendo esses valores
aplicados a lotes padrão de 1.000 m². Considerando que terrenos maiores tendem a
apresentar um ajuste no valor do metro quadrado devido à menor liquidez e às condições de
mercado.
No que diz respeito a precificação, os lotes de maior metragem normalmente possuem
preços reduzidos em relação a lotes menores, pois o mercado comprador é mais restrito,
inclusive considerando as condições de pagamento. A redução em torno de 10% sobre a
faixa média dos valores levantados, reflete essa condição sem comprometer a percepção do
valor do imóvel.
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12. TRATAMENTO E ANÁLISE DOS DADOS PARA DETERMINAÇÃO DOS
RESULTADOS CONSIDERANDO O VALOR UNITÁRIO DO TERRENO
A definição do valor unitário do terreno foi baseada na análise de amostras de lotes
disponíveis no mercado local, considerando sua área privativa expressa em metros
quadrados. O estudo levou em conta aspectos como a oferta e demanda na região, a
metragem do lote (a qual é maior que a média) e as características específicas do terreno.
Além disso, foram aplicados critérios metodológicos para garantir que a precificação
refletisse o valor real de mercado.
13. DA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO BEM
VALOR DO LOTE
ÁREA: 1.939,26 m²
Unitário (R$/m²) Total (R$) Amplitude
Mínimo 360,00 R$ 698.133,60
-10%
Calculado 400,00 R$ 775.704,00 -
Máximo 440,00 R$ 853.274,40 +10%
14. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
A amplitude apresentada reflete a liquidez do imóvel, indicando a flexibilidade de
negociação dentro da realidade do mercado. Uma variação menor na amplitude pode sugerir Assinado por 1 pessoa: CLAUDEMIR APARECIDO BORGES
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uma maior facilidade de comercialização, uma vez que o preço se encontra mais próximo
das expectativas da demanda regional. Em cenários favoráveis, essa condição poderia
resultar em um tempo estimado de venda reduzido, possivelmente em um prazo de até
três meses, desde que a oferta seja compatível com as condições de mercado e haja
demanda ativa para o tipo de imóvel em questão.
Entretanto, é essencial ressaltar que essa estimativa não configura uma garantia,
mas sim uma projeção baseada em padrões de mercado. A efetiva liquidez do imóvel pode
ser influenciada por variáveis externas, como oscilações econômicas, demanda setorial e
condições específicas da negociação.
Desta forma, fixar o preço em R$ 400,00/m² posiciona o imóvel, o qual possui
metragem acima dos lotes disponíveis na região, de uma forma competitiva no mercado,
garantindo que fique abaixo do teto da faixa de mercado e ao mesmo tempo atraente para
investidores que buscam oportunidades de expansão industrial com bom custo-benefício.
Vale ressaltar que preços acima da faixa média podem prolongar o tempo de venda
do imóvel, aumentando custos com impostos e manutenção. Definir um valor estratégico
melhora a liquidez e reduz os riscos associados à desvalorização futura por tempo
prolongado de oferta no mercado. No entanto, para terrenos com potencial de valorização,
pode-se trabalhar com um preço mais elevado, dentro do limite da amplitude considerada.
15. CONCLUSÃO
Por fim, diante diante das análises apresentadas, a definição do valor médio de R$
400,00/m² para o terreno de 1.939,26 m²
, se mostra justificada e estratégica para maximizar
a atratividade e a liquidez da venda. Esse valor garante competitividade dentro do mercado Assinado por 1 pessoa: CLAUDEMIR APARECIDO BORGES
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industrial local, ao mesmo tempo que considera o diferencial do terreno, permitindo um
retorno satisfatório ao vendedor e um investimento vantajoso para o comprador.
Desta forma o valor final da avaliação corresponde à:
Leme/SP, 25 de fevereiro de 2025.
SIDNEI NEVES DA PIEDADE
Engenheiro Agrimensor
CREA-SP nº 5062331696
Nota: Documentos Anexos: Matrícula do Imóvel, Espelho Cadastral, Relatório
Fotográfico e A.R.T. (Anotação de Responsabilidade Técnica)
VALOR DA AVALIAÇÃO = R$ 775.704,00 (Setecentos e Setenta e Cinco mil,
Setecentos e Quatro Reais
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MATRÍCULA
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ESPELHO CADASTRAL
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RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Localização do Lote
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Vista de quem da Estrada Municipal olha para o Imóvel
Vista de quem da Avenda Antonio Carrera olha para o Imóvel
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LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO
L.A.I.U-0012/2025 Assinado por 1 pessoa: CLAUDEMIR APARECIDO BORGES
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1. OBJETIVO DO LAUDO
O objetivo deste é determinar o valor de mercado do imóvel a seguir descrito.
2. DA DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
O terreno, designado lote "04", da quadra única do Desmembramento "José Carlos
Bonfogo", situado na Zona Exclusivamente Industrial - Z.E.I., deste município de Leme (SP),
medindo 26,00 metros de frente para a Estrada Municipal Oswaldo Sacchi (LME - 050); do
lado direito de quem olha da Estrada para o imóvel, mede 106,04 metros, confrontando com
o lote n. 03 (Matrícula n. 63.000); do lado esquerdo mede 126,11 metros confrontando com
a lote n: 05 (Matrícula n. 63.002); e, na face dos fundos mede 32,84 metros confrontando
com a Avenida Antônio Carreira, encerrando a área de 3.018,08 m². Distante seu canto
direito 127,07 metros da esquina da Estrada Municipal Oswaldo Sacchi (LME - 050) com a
Avenida António Carreira.
Observação: Este lote tem como proprietário o Município de Leme, o qual é objeto da
Matrícula nº 63.001 do CRI de Leme/SP e encontra-se cadastrado na municipalidade, sob nº
9.0897.0040.00.
3. ASPECTOS CONDICIONANTES E RESTRIÇÕES DO LAUDO
Este laudo foi elaborado conforme as diretrizes da NBR 14653-1 e NBR 14653-2, da
ABNT, atendendo aos procedimentos gerais para avaliação de bens e imóveis urbanos.
Não foram conduzidas investigações sobre a autenticidade dos documentos
analisados, tampouco verificações de aspectos legais. O levantamento de áreas e Assinado por 1 pessoa: CLAUDEMIR APARECIDO BORGES
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confrontações por meio de instrumentos de medição não integrou o escopo deste trabalho,
podendo eventuais divergências impactar os resultados.
Pressupôs-se que toda a documentação fornecida está regularizada e que o imóvel
avaliado está livre de ônus ou restrições.
A análise foi baseada na Matrícula nº 63.001 do Cartório de Registro de Imóveis da
Comarca de Leme/SP e em visita ao imóvel realizada em 13 de fevereiro de 2025.
4. DA IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
Identificação do Imóvel
N° Lote: 04
Endereço: Estrada Municipal Oswaldo Sacchi
– LME
– 050, s/n° - Desmembramento José
Carlos Bonfogo - Leme/SP.
Matrícula: Nº 63.001 do Registro de Imóveis da Comarca de Leme/SP
Área Total do Terreno: 3.018,08 m²
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Perímetro do Lote 04 Sobreposto a Imagem
Fonte: Google Earth, acesso em 14/02/2025
O local onde o lote está inserido possui via local pavimentada, com drenagem
superficial (guias e sarjetas), sem calçada para pedestres em seu trecho e com serviço de
coleta de lixo, sendo predominantemente uma área industrial. Possui rede de energia
elétrica, iluminação pública, rede de água e esgoto. Apresenta movimento local e serve como
acesso aos imóveis da região, bem como a propriedades rurais localizadas ao longo da
Estrada Municipal.
4.1 REGIÃO
O imóvel está localizado no Loteamento Pólo Industrial Fernando Santucci, que
predominantemente é ocupado por construções industriais de pequeno, médio e grande
porte.
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4.2 TERRENO
O lote apresenta uma geometria irregular, caracterizada por variações nas dimensões
de suas laterais em direção aos fundos. A testada principal, de 26,00 metros, tem frente para
a Estrada Municipal Oswaldo Sacchi (LME-050), enquanto que a testada secundária, com
32,84 metros de extensão, está voltada para a Avenida Antônio Carreira. As laterais possuem
comprimentos distintos, contribuindo para a configuração assimétrica do terreno.
A análisando as curvas de níveis demonstradas na figura abaixo, há indicação de uma
leve declividade descendente em direção à Avenida Antônio Carreira. Observa-se que o
lote se encontra em um nível superior à via no ponto mais próximo à esquina, com essa
diferença de altitude sendo gradualmente reduzida ao longo da testada principal.
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Localização do terreno
Fonte: Fornecido pela Municipalidade
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5. METODOLOGIA
A metodologia adotada neste trabalho consiste na análise das características físicas
da propriedade e das diversas informações levantadas no mercado, que são devidamente
tratadas a fim de determinar o valor do respectivo imóvel.
Para a consecução do objetivo solicitado, observar-se-á o que preceitua a NBR.
14.653, da A.B.N.T. - Associação Brasileira de Normas Técnicas.
O processo de avaliação de bens segue metodologias técnicas estabelecidas por
normas específicas, com o objetivo de determinar o valor de um bem, seus frutos e direitos,
seu custo e a viabilidade econômica de seu uso.
6. MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE VALOR DE UM BEM
• Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: Determina o valor de mercado a
partir da análise de elementos comparáveis.
• Método Involutivo: Baseia-se no potencial de aproveitamento do bem dentro de um
estudo de viabilidade técnico-econômica.
• Método Evolutivo: Calcula o valor por meio da soma dos componentes do bem,
considerando o fator de comercialização.
• Método da Capitalização da Renda: Define o valor com base na capitalização da renda
líquida futura do bem.
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7. MÉTODOS PARA DETERMINAÇÃO DO CUSTO
• Método Comparativo Direto de Custo: Analisa os custos com base na comparação
com elementos semelhantes.
• Método da Quantificação de Custo: Determina custos por meio de orçamentos
sintéticos ou analíticos, considerando serviços e insumos diretos e indiretos.
•
8. INDICADORES DE VIABILIDADE ECONÔMICA
A viabilidade econômica de um empreendimento é avaliada pelo fluxo de caixa
projetado, considerando métricas como valor presente líquido, taxa interna de retorno e
tempo de retorno do investimento.
9. CONCEITOS FUNDAMENTAIS
A engenharia de avaliações, regulamentada pela ABNT (NBR 14.653), estabelece
normas para a mensuração do valor de bens e propriedades. A atividade é de competência
exclusiva de engenheiros, arquitetos e agrônomos conforme a Lei 5.194/66. • Avaliação de bens: Processo técnico para determinar o valor de um bem em
determinada data e contexto. • Bem: Qualquer item que possua valor econômico e possa integrar um patrimônio. • Benfeitoria: Intervenção que agrega valor ao bem e não pode ser removida sem
dano. • Dado de mercado: Informações coletadas para embasar a avaliação. • Empreendimento: Conjunto de bens voltado à geração de receita. • Laudo de avaliação: Documento técnico elaborado conforme a norma vigente.
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• Valor de mercado: Quantia mais provável de negociação de um bem em condições
normais de mercado.
1. INDICAÇÃO DO MÉTODO E PROCEDIMENTO UTILIZADO
Para a determinação do valor do imóvel, foi adotado o MÉTODO COMPARATIVO DE
DADOS DE MERCADO, amplamente reconhecido na área de avaliações imobiliárias.
A obtenção de uma amostra comparativa, composta por dados heterogêneos do
mercado imobiliário, demandou a aplicação de modelos estatísticos rigorosos, capazes de
reduzir a variação não aleatória da média, decorrente das diferenças entre os dados
disponíveis.
A correta definição do valor de mercado do imóvel exigiu, em primeiro lugar, uma
pesquisa detalhada sobre transações imobiliárias realizadas na cidade de Leme/SP,
envolvendo imóveis de tipologia semelhante. A partir dessa base de dados, foi estruturado
um modelo estatístico, fundamentado em valores efetivamente praticados no mercado,
permitindo a estimativa do valor médio do imóvel em questão, bem como a definição de um
intervalo de confiança para a estimativa obtida.
2. DIAGNÓSTICO DO MERCADO
A área em análise está inserida em uma região de predominância industrial, onde a
valorização imobiliária é impulsionada pelo desenvolvimento das atividades produtivas e pela
infraestrutura existente. Diferentemente de zonas residenciais, onde a densidade
populacional influencia diretamente a dinâmica do mercado, neste contexto, a movimentação Assinado por 1 pessoa: CLAUDEMIR APARECIDO BORGES
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econômica é determinada pelo fluxo de trabalhadores, pela concentração de empresas e
pelo potencial de expansão industrial.
A demanda por terrenos na localidade está associada à atratividade para novos
investimentos, à disponibilidade de mão de obra qualificada e à infraestrutura logística da
região, que engloba vias de acesso estratégicas, transporte de cargas e fornecimento de
serviços essenciais, como energia elétrica e saneamento. Além disso, as políticas públicas
e os incentivos fiscais voltados ao setor industrial desempenham um papel determinante na
precificação dos imóveis.
No levantamento realizado, foram identificadas ofertas de terrenos industriais na
região com valores variando entre R$ 380,00/m² à R$ 500,00/m², sendo esses valores
aplicados a lotes padrão de 1.000 m². Considerando que terrenos maiores tendem a
apresentar um ajuste no valor do metro quadrado devido à menor liquidez e às condições de
mercado.
No que diz respeito a precificação, os lotes de maior metragem normalmente possuem
preços reduzidos em relação a lotes menores, pois o mercado comprador é mais restrito,
inclusive considerando as condições de pagamento. A redução em torno de 10% sobre a
faixa média dos valores levantados, reflete essa condição sem comprometer a percepção de
valor do imóvel.
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3. TRATAMENTO E ANÁLISE DOS DADOS PARA DETERMINAÇÃO DOS
RESULTADOS CONSIDERANDO O VALOR UNITÁRIO DO TERRENO
A definição do valor unitário do terreno foi baseada na análise de amostras de lotes
disponíveis no mercado local, considerando sua área privativa expressa em metros
quadrados. O estudo levou em conta aspectos como a oferta e demanda na região, a
metragem do lote (a qual é maior que a média) e as características específicas do terreno.
Além disso, foram aplicados critérios metodológicos para garantir que a precificação
refletisse o valor real de mercado.
4. DA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO BEM
VALOR DO LOTE
ÁREA: 3 .018,08 m²
Unitário (R$/m²) Total (R$) Amplitude
Mínimo 360,00 R$ 1.086.508,80
-10%
Calculado 400,00 R$ 1.207.232,00 -
Máximo 440,00 R$ 1.327.955,20 +10%
5. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
A amplitude apresentada reflete a liquidez do imóvel, indicando a flexibilidade de
negociação dentro da realidade do mercado. Uma variação menor na amplitude pode sugerir
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resultar em um tempo estimado de venda reduzido, possivelmente em um prazo de até
três meses, desde que a oferta seja compatível com as condições de mercado e haja
demanda ativa para o tipo de imóvel em questão.
Entretanto, é essencial ressaltar que essa estimativa não configura uma garantia,
mas sim uma projeção baseada em padrões de mercado. A efetiva liquidez do imóvel pode
ser influenciada por variáveis externas, como oscilações econômicas, demanda setorial e
condições específicas da negociação.
Desta forma, fixar o preço em R$ 400,00/m², posiciona o imóvel, o qual possui
metragem acima dos lotes disponíveis na região, de uma forma competitiva no mercado,
garantindo que fique abaixo do teto da faixa de mercado e ao mesmo tempo atraente para
investidores que buscam oportunidades de expansão industrial com bom custo-benefício.
Vale ressaltar que preços acima da faixa média podem prolongar o tempo de venda
do imóvel, aumentando custos com impostos e manutenção. Definir um valor estratégico
melhora a liquidez e reduz os riscos associados à desvalorização futura por tempo
prolongado de oferta no mercado. No entanto, para terrenos com potencial de valorização,
pode-se trabalhar com um preço mais elevado, dentro do limite da amplitude considerada.
6. CONCLUSÃO
Por fim, diante diante das análises apresentadas, a definição do valor médio de R$
400,00/m² para o terreno de 3.018,08 m² se mostra justificada e estratégica para maximizar
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RUA JOSÉ DUARTE DE MATTOS N° 209
– SALA 1
– VILA JOEST
– LEME/SP
– CEP 13614
-111
(19) 98164
-1651 / e-mail: sidnei@snpengenharia.com.br
industrial local, ao mesmo tempo que considera o diferencial do terreno, permitindo um
retorno satisfatório ao vendedor e um investimento vantajoso para o comprador.
Desta forma o valor final da avaliação corresponde à:
Leme/SP, 25 de fevereiro de 2025.
SIDNEI NEVES DA PIEDADE
Engenheiro Agrimensor
CREA-SP nº 5062331696
Nota: Documentos Anexos: Matrícula do Imóvel, Espelho Cadastral, Relatório
Fotográfico e A.R.T. (Anotação de Responsabilidade Técnica)
VALOR DA AVALIAÇÃO = R$ 1.207.232,00 (Um milhão, duzentos e sete mil,
duzentos e trinta e dois reais)
Assinado por 1 pessoa: CLAUDEMIR APARECIDO BORGES
Para verificar a validade das assinaturas, acesse https://prefeituraleme.1doc.com.br/verificacao/CD08-5037-3F51-0B03 e informe o código CD08-5037-3F51-0B03
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SNP ENGENHARIA E TOPOGRAFIA LTDA
CNPJ n° 19.152.207/0001
-00
RUA JOSÉ DUARTE DE MATTOS N° 209
– SALA 1
– VILA JOEST
– LEME/SP
– CEP 13614
-111
(19) 98164
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MATRÍCULA
Assinado por 1 pessoa: CLAUDEMIR APARECIDO BORGES
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SNP ENGENHARIA E TOPOGRAFIA LTDA
CNPJ n° 19.152.207/0001
-00
RUA JOSÉ DUARTE DE MATTOS N° 209
– SALA 1
– VILA JOEST
– LEME/SP
– CEP 13614
-111
(19) 98164
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ESPELHO CADASTRAL
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SNP ENGENHARIA E TOPOGRAFIA LTDA
CNPJ n° 19.152.207/0001
-00
RUA JOSÉ DUARTE DE MATTOS N° 209
– SALA 1
– VILA JOEST
– LEME/SP
– CEP 13614
-111
(19) 98164
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RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Localização do Lote
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SNP ENGENHARIA E TOPOGRAFIA LTDA
CNPJ n° 19.152.207/0001
-00
RUA JOSÉ DUARTE DE MATTOS N° 209
– SALA 1
– VILA JOEST
– LEME/SP
– CEP 13614
-111
(19) 98164
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Vista de quem da Estrada olha para o Imóvel
Vista de quem da Avenda Antonio Carrera olha para o Imóvel
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VERIFICAÇÃO DAS
ASSINATURAS
Código para verificação: CD08-5037-3F51-0B03
Este documento foi assinado digitalmente pelos seguintes signatários nas datas indicadas:
CLAUDEMIR APARECIDO BORGES (CPF 340.XXX.XXX-18) em 21/03/2025 10:57:22 GMT-03:00
Papel: Parte
Emitido por: Sub-Autoridade Certificadora 1Doc (Assinatura 1Doc)
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