materia nº 12/2025

PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE PORTO FELIZ
ESTADO DE SÃO PAULO
GABINETE DO PREFEITO
Rua Adhemar de Barros, 340 
– Centro 
– Porto Feliz/SP
Tel. (15) 3261-9009 
– www.portofeliz.sp.gov.br
 
Porto Feliz, 06 de março de 2025. 
Ofício nº 115/2025 - GP
Sra. Presidente, 
Encaminhamos à Vossa Excelência para apreciação e deliberação dessa Casa em 
caráter de urgência, na forma do artigo 42 e seguintes da Lei Orgânica do Município de Porto Feliz, 
o Projeto de Lei que DISPÕE SOBRE DESAFETAÇÃO DE ÁREA COM REVERSÃO AO PATRIMONIO DO 
MUNICIPIO, AUTORIZA PERMUTA, CONFORME ESPECIFICA, E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS. 
A propositura tem objetivo propiciar melhor disposição urbanística dos lotes 
existentes no local. O resultado das áreas a serem permutadas acarretará acréscimo de área para 
a Prefeitura, vez que a área que sofrerá afetação é maior que a área a ser desafetada do rol dos 
bens públicos além de pertencerem à mesma quadra e terem as mesmas características físicas. 
Na oportunidade, renovamos a Vossa Excelência protestos de elevada estima e 
distinta consideração, colocando-me à disposição aos esclarecimentos julgados necessários. 
Célio Peixoto dos Santos 
Prefeito Municipal 
Exma. Sra. 
Roselene Maria de Souza dos Santos 
DD. Presidente da Câmara de Vereadores
Nesta 
Assinado por 1 pessoa: CÉLIO PEIXOTO DOS SANTOS
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PROJETO DE LEI Nº ________/2025 
DISPÕE SOBRE DESAFETAÇÃO DE AREA COM REVERSÃO AO PATRIMONIO DO 
MUNICIPIO, AUTORIZA PERMUTA, CONFORME ESPECIFICA, E DÁ OUTRAS 
PROVIDÊNCIAS. 
Art. 1º Fica desafetado do domínio público, com a respectiva reversão ao patrimônio do Município, 
o imóvel a seguir descrito: 
I 
– Inicia-se a descrição deste perímetro no vértice 1 de coordenadas N: 7.424.115,389 m e E: 
233.368,700 m; localizado na divisa entre a Faixa da Fepasa 
– Ferrovia Paulista S/A (Antigo Leito 
da Estrada de Ferro Sorocabana) Superintendência do Patrimônio da União 
– SPU/SP, Fazenda 
Jequitiba, (Matrícula 36.582 
– CNS 12.094-9 CRI de Porto Feliz/SP) e área em descrição; deste 
segue confrontando com a Fazenda Jequitiba, (Matrícula 36.582 
– CNS 12.094-9 CRI de Porto 
Feliz/SP) com os seguintes azimutes e distâncias: azimute 301°12'10" e distância de 6,02m até o 
vértice 2 de coordenadas N: 7.424.118,509 m e E: 233.363,550 m; azimute 26°17'47" e distância 
de 269,84m até o vértice 3 de coordenadas N: 7.424.360,426 m e E: 233.483,094 m; azimute 
28°35'06" e distância de 21,91m até o vértice 4 de coordenadas N: 7.424.379,664 m e E: 
233.493,577 m; azimute 35°10'51" e distância de 22,30m até o vértice 5 de coordenadas N: 
7.424.397,891 m e E: 233.506,425 m; azimute 41°06'03" e distância de 22,15m até o vértice 6 de 
coordenadas N: 7.424.414,579 m e E: 233.520,983 m; azimute 47°02'05" e distância de 22,28m 
até o vértice 7 de coordenadas N: 7.424.429,766 m e E: 233.537,289 m; azimute 55°51'09" e 
distância de 7,35m até o vértice 8 de coordenadas N: 7.424.433,892 m e E: 233.543,372 m; 
azimute 28°41'02" e distância de 24,40m até o vértice 9 de coordenadas N: 7.424.455,301 m e E: 
233.555,086 m; azimute 23°29'40" e distância de 32,76m até o vértice 10 de coordenadas N: 
7.424.485,347 m e E: 233.568,147 m; azimute 13°25'49" e distância de 32,16m até o vértice 11 
de coordenadas N: 7.424.516,624 m e E: 233.575,615 m; azimute 6°57'35" e distância de 39,07m 
até o vértice 12 de coordenadas N: 7.424.555,402 m e E: 233.580,349 m; azimute 4°32'47" e 
distância de 234,94m até o vértice 13 de coordenadas N: 7.424.789,604 m e E: 233.598,972 m; 
azimute 5°17'02" e distância de 405,50m até o vértice 14 de coordenadas N: 7.425.193,379 m e 
E: 233.636,315 m; azimute 5°12'37" e distância de 230,89m até o vértice 15 de coordenadas N: 
7.425.423,317 m e E: 233.657,282 m; azimute 6°46'38" e distância de 245,67m até o vértice 16 
de coordenadas N: 7.425.667,273 m e E: 233.686,274 m; azimute 7°03'37" e distância de 74,46m 
até o vértice 17 de coordenadas N: 7.425.741,163 m e E: 233.695,425 m; azimute 3°54'08" e 
distância de 47,16m até o vértice 18 de coordenadas N: 7.425.788,212 m e E: 233.698,634 m; 
azimute 358°25'21" e distância de 34,24m até o vértice 19 de coordenadas N: 7.425.822,440 m e 
E: 233.697,692 m; azimute 351°50'55" e distância de 37,51m até o vértice 20 de coordenadas N: 
7.425.859,571 m e E: 233.692,373 m; azimute 347°26'15" e distância de 149,45m até o vértice 
21 de coordenadas N: 7.426.005,445 m e E: 233.659,867 m; azimute 348°01'14" e distância de 
89,75m até o vértice 22 de coordenadas N: 7.426.093,240 m e E: 233.641,239 m; azimute 
346°21'33" e distância de 134,87m até o vértice 23 de coordenadas N: 7.426.224,304 m e E: 
233.609,432 m; azimute 346°56'05" e distância de 115,59m até o vértice 24 de coordenadas N: 
7.426.336,905 m e E: 233.583,301 m; azimute 348°08'11" e distância de 168,92m até o vértice 
25 de coordenadas N: 7.426.502,214 m e E: 233.548,574 m; azimute 116°08'14" e distância de 
7,61m até o vértice 31 de coordenadas N: 7.426.498,860 m e E: 233.555,410 m; deste passa a 
confrontar com a Fazenda Jupira, Gleba B, Bairro Campo Largo, Matrícula 62.201 - CNS 12.094-9 
CRI de Porto Feliz/SP e segue com os seguintes azimutes e distâncias: azimute 168°08'11" e 
distância de 164,17m até o vértice 32 de coordenadas N: 7.426.338,200 m e E: 233.589,160 m; 
azimute 166°56'05" e distância de 115,50m até o vértice 33 de coordenadas N: 7.426.225,690 m 
Assinado por 1 pessoa: CÉLIO PEIXOTO DOS SANTOS
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e E: 233.615,270 m; azimute 166°21'33" e distância de 134,93m até o vértice 34 de coordenadas 
N: 7.426.094,570 m e E: 233.647,090 m; azimute 168°01'14" e distância de 89,81m até o vértice 
35 de coordenadas N: 7.426.006,720 m e E: 233.665,730 m; azimute 167°26'15" e distância de 
149,65m até o vértice 36 de coordenadas N: 7.425.860,650 m e E: 233.698,280 m; azimute 
171°50'55" e distância de 38,08m até o vértice 37 de coordenadas N: 7.425.822,950 m e E: 
233.703,680 m; azimute 178°25'21" e distância de 34,87m até o vértice 38 de coordenadas N: 
7.425.788,090 m e E: 233.704,640 m; azimute 183°54'08" e distância de 47,61m até o vértice 39 
de coordenadas N: 7.425.740,590 m e E: 233.701,400 m; azimute 187°03'37" e distância de 
74,61m até o vértice 40 de coordenadas N: 7.425.666,550 m e E: 233.692,230 m; azimute 
186°46'38" e distância de 245,58m até o vértice 41 de coordenadas N: 7.425.422,690 m e E: 
233.663,250 m; azimute 185°12'37" e distância de 230,81m até o vértice 42 de coordenadas N: 
7.425.192,830 m e E: 233.642,290 m; azimute 185°17'02" e distância de 405,46m até o vértice 
43 de coordenadas N: 7.424.789,090 m e E: 233.604,950 m; azimute 184°32'47" e distância de 
235,03m até o vértice 44 de coordenadas N: 7.424.554,800 m e E: 233.586,320 m; azimute 
186°57'35" e distância de 39,53m até o vértice 45 de coordenadas N: 7.424.515,560 m e E: 
233.581,530 m; azimute 193°25'49" e distância de 33,02m até o vértice 46 de coordenadas N: 
7.424.483,440 m e E: 233.573,860 m; azimute 203°29'40" e distância de 33,56m até o vértice 47 
de coordenadas N: 7.424.452,660 m e E: 233.560,480 m; azimute 208°41'02" e distância de 
26,13m até o vértice 48 de coordenadas N: 7.424.429,740 m e E: 233.547,940 m; deste passa a 
confrontar com a Faixa da Fepasa 
– Ferrovia Paulista S/A (antigo leito da Estrada de Ferro 
Sorocabana) Superintendência do Patrimônio da União 
– SPU/SP com os seguintes azimutes e 
distâncias: azimute 235°51'09" e distância de 8,34m até o vértice 49 de coordenadas N: 
7.424.425,060 m e E: 233.541,040 m; azimute 227°02'05" e distância de 21,51m até o vértice 50 
de coordenadas N: 7.424.410,400 m e E: 233.525,300 m; azimute 221°06'03" e distância de 
21,52m até o vértice 51 de coordenadas N: 7.424.394,180 m e E: 233.511,150 m; azimute 
215°10'51" e distância de 21,64m até o vértice 52 de coordenadas N: 7.424.376,490 m e E: 
233.498,680 m; azimute 208°35'06" e distância de 21,44m até o vértice 53 de coordenadas N: 
7.424.357,660 m e E: 233.488,420 m; azimute 206°17'47" e distância de 270,24m até o vértice 1 
de coordenadas N: 7.424.115,389 m e E: 233.368,700 m; início da descrição deste perímetro, 
encerrando uma área de 14.778,64m2. 
Art. 2º Fica o Executivo Municipal autorizado a permutar o viário descrito no artigo anterior com o 
imóvel de propriedade da Jupira - Mineração E Agro-Pecuária S.A., CNPJ-MF nº 48.697.973/0001-
58, a seguir descrito: 
 
I - Inicia-se a descrição deste perímetro no vértice 1 de coordenadas N: 7.423.363,292 m e E: 
233.812,040 m; localizado na divisa entre a Estrada Municipal BTV 250 - Roque Antunes Fragoso, 
Gleba C-1 da Fazenda Jupira, (Matrícula 62.202 - CNS 12.094-9 Porto Feliz/SP) e área em 
descrição, deste segue confrontando com a Gleba C-1 da Fazenda Jupira, (Matrícula 62.202 - CNS 
12.094-9 Porto Feliz/SP) com o azimute 4°16'00" e distância de 400,79m até o vértice 2 de 
coordenadas N: 7.423.762,974 m e E: 233.841,859 m; deste passa a confrontar com a Gleba C-2 
da Fazenda Jupira (Matrícula 23.808 - CNS 14.652-2 Boituva/SP) com seguintes azimutes e 
distâncias: azimute 22°03'18" e distância de 51,51m até o vértice 3 de coordenadas N: 
7.423.810,711 m e E: 233.861,199 m; azimute 328°19'30" e distância de 26,81m até o vértice 4 
de coordenadas N: 7.423.833,525 m e E: 233.847,122 m; deste passa a confrontar com a Gleba 
C-1 da Fazenda Jupira, (Matrícula 62.202 - CNS 12.094-9 Porto Feliz/SP) e segue com o azimute 
4°16'00" e distância de 915,55m até o vértice 5 de coordenadas N: 7.424.746,541 m e E: 
233.915,238 m; deste passa a confrontar com a faixa da Fepasa 
– Ferrovia Paulista S/A (antigo 
leito da estrada de Ferro Sorocabana) Superintendência do Patrimônio da União 
– SPU/SP e segue 
com o azimute 54°03'03" e distância de 14,91m até o vértice 5-A de coordenadas N: 
Assinado por 1 pessoa: CÉLIO PEIXOTO DOS SANTOS
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7.424.755,297 m e E: 233.927,313 m; azimute 60°38'17" e distância de 10,34m até o vértice 13 
de coordenadas N: 7.424.760,368 m e E: 233.936,325 m; deste passa a confrontar com a Gleba 
C-1 da Fazenda Jupira, (Matrícula 62.202 - CNS 12.094-9 Porto Feliz/SP) azimute 184°16'00" e 
distância de 924,42m até o vértice 14 de coordenadas N: 7.423.838,506 m e E: 233.867,550 m; 
azimute 148°19'30" e distância de 30,45m até o vértice 15 de coordenadas N: 7.423.812,591 m e 
E: 233.883,540 m; azimute 202°03'18" e distância de 58,51m até o vértice 16 de coordenadas N: 
7.423.758,365 m e E: 233.861,571 m; azimute 184°16'00" e distância de 394,68m até o vértice 
17 de coordenadas N: 7.423.364,784 m e E: 233.832,207 m; deste passa a confrontar com a 
Estrada Municipal BTV 250 - Roque Antunes Fragoso azimute 265°46'11" e distância de 20,22m até 
o vértice 1 de coordenadas N: 7.423.363,292 m e E: 233.812,040 m; início da descrição deste 
perímetro, encerrando uma área de 28.036,01m2. 
II - Inicia-se a descrição deste perímetro no vértice 6 de coordenadas N: 7.424.772,504 m e E: 
233.917,175 m; localizado na divisa entre a faixa da Fepasa 
– Ferrovia Paulista S/A (antigo leito da 
Estrada de Ferro Sorocabana) Superintendência Do Patrimônio da União 
– SPU/SP, Fazenda Jupira, 
Gleba B, bairro Campo largo, (matrícula 62.201 - CNS 12.094-9 CRI de Porto Feliz/SP) e área em 
descrição; deste segue confrontando com a Fazenda Jupira, Gleba B, bairro Campo largo, 
(matrícula 62.201 - CNS 12.094-9 CRI de Porto Feliz/SP) com os seguintes azimutes e distâncias: 
azimute 4°16'00" e distância de 960,84m até o vértice 7 de coordenadas N: 7.425.730,683 m e E: 
233.988,661 m; azimute 329°55'39" e distância de 851,48m até o vértice 8 de coordenadas N: 
7.426.467,542 m e E: 233.561,989 m; deste passa a confrontar com a Fazenda Jequitiba, 
(Matrícula 36.582 - CNS 12.094-9 CRI de Porto Feliz/SP) com seguintes azimutes e distâncias: 
azimute 348°08'11" e distância de 32,00m até o vértice 9 de coordenadas N: 7.426.498,860 m e 
E: 233.555,410 m; deste passa a confrontar com a Estrada Municipal PFZ-343-A com azimute 
130°10'37" e distância de 29,59m até o vértice 10 de coordenadas N: 7.426.479,769 m e E: 
233.578,020 m; deste passa a confrontar com a Fazenda Jupira, Gleba B, bairro Campo largo, 
(matrícula 62.201 - CNS 12.094-9 CRI de Porto Feliz/SP) com seguintes azimutes e distâncias: 
azimute 149°55'39" e distância de 860,20m até o vértice 11 de coordenadas N: 7.425.735,357 m 
e E: 234.009,065 m; azimute 184°16'00" e distância de 954,08m até o vértice 12 de coordenadas 
N: 7.424.783,919 m e E: 233.938,082 m; deste passa a confrontar com a faixa da Fepasa 
–
Ferrovia Paulista S/A (antigo leito da Estrada de Ferro Sorocabana) Superintendência Do 
Patrimônio da União 
– SPU/SP com seguintes azimutes e distâncias: azimute 247°13'30" e 
distância de 2,64m até o vértice 12-A de coordenadas N: 7.424.782,897 m e E: 233.935,648 m; 
azimute 240°38'15" e distância de 21,20m até o vértice 6 de coordenadas N: 7.424.772,504 m e 
E: 233.917,175 m; início da descrição deste perímetro, encerrando uma área de 36.554,05m2. 
Art. 3º As despesas decorrentes desta lei correrão por conta de dotação própria, consignada no 
orçamento vigente, suplementada se necessário. 
Art. 4º Esta lei entrará em vigor na data de sua publicação revogadas as disposições em contrário. 
PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE PORTO FELIZ, EM 06 DE MARÇO DE 2025. 
 
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Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 
11 98208-5001 11 93267-2486 
www.avalhe.com.br
avalhe@avalhe.com.br 
São Paulo, 05 de agosto de 2023 
REF: Estrada Municipal que faz a ligação da 
Rodovia Vicente de Palma (SP 129) a Rodovia 
Castelo Branco (SP 280) – Porto Feliz/SP. 
em referência, determinando seu valor de mercado com data-base agosto de 2023. 
No relatório anexo descrevemos a propriedade em estudo, bem como a metodologia utilizada para 
o cálculo dos valores. 
Consideramos que, mediante a entrega deste relatório, os serviços objeto de nossa proposta 
encontram-se totalmente concluídos. 
Agradecemos a oportunidade de elaborarmos este trabalho e colocamo-nos à disposição para 
dirimir quaisquer eventuais dúvidas. 
Atenciosamente, 
Rubens Carvalho Ribeiro 
CREA/SP 0640.942.119 SP
Atendendo à solicitação de Marcos Fernando Marçal dos Santos, a Avalhe Consultoria e Avaliações, efetuou a avaliação do imóvel
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931 
www.avalhe.com.br 
2 
REF.: 092023 
Estrada da Municipal, que faz a ligação da Rodovia Vicente de 
Palma (SP 129), a Rodovia Castelo Branco (SP 280)
 Porto Feliz/SP
LAUDO DE AVALIAÇÃO - Estrada Existente
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931 
www.avalhe.com.br 
3 
SUMÁRIO ............................................................................................ 4
1. INTRODUÇÃO ............................................................................... 5
1.1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS ....................................................................................................... 5 
1.2. CONDIÇÕES LIMITANTES ........................................................................................................ 5 
1.3. EVENTOS SUBSEQUENTES ...................................................................................................... 6 
2. DOCUMENTAÇÃO .......................................................................... 6
3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO E IMÓVEL............................................. 7
3.1. LOCALIZAÇÃO ......................................................................................................................... 7 
3.1.1. Entorno e Infraestrutura ................................................................................................. 8 
3.1.2. Roteiro de Acesso ........................................................................................................... 8 
3.2. PROPRIEDADE ......................................................................................................................... 9 
3.2.1. Relevo, Vegetação e Recursos Hídricos .......................................................................... 9 
3.2.2. Acessibilidade ...............................................................................................................10
3.2.3. Classificação das terras ................................................................................................. 10
3.3. REPORTAGEM FOTOGRÁFICA ...............................................................................................11
4. MERCADO IMOBILIÁRIO NA REGIÃO................................................12
5. METODOLOGIA EMPREGADA .........................................................13
6. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL.....................................................15
6.1. VALOR DE MERCADO DE VENDA - MÉTODO COMPARATIVO ...............................................15
6.1.1. Valor de Mercado de Venda .........................................................................................17
6.1.2. VALOR DO IMÓVEL .............................................................................................................19
6.1.3. CONCLUSÃO DA AVALIAÇÃO ..............................................................................................19
ANEXO A – MÉTODO COMPARATIVO – VENDA.........................................20
ANEXO B – ELEMENTOS COMPARATIVO – VENDA......................................23
ANEXO B – DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL ....... ERRO! INDICADOR NÃO DEFINIDO.
 
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SUMÁRIO
 
INTERESSADO 
PROPRIETÁRIO 
OCUPAÇÃO Imóvel Ocupado 
OBJETIVO Valor de Mercado 
FINALIDADE Determinação de Valor de Mercado 
IDENTIFICAÇÃO Estrada Municipal (Existente) 
TIPOLOGIA Imóvel Rural 
 
OBJETO Endereço Estrada Municipal, que faz a ligação da Rodovia Vicente 
Palma (SP 129), a Rodovia Castelo Branco (SP280) 
Região Usina Santa Rosa 
Cidade/UF Porto Feliz - SP
 
 
Área das Terras 1,2250 ha
Área Construída: 00 m²
DATA VISTORIA 31/08/2023 DATA BASE Setembro-2023
TELEFONE (11) 99919-4575 ACOMPANHANTE Sr. Jean Boituva Nicolette 
CONCLUSÃO DE VALOR
VALOR DO IMÓVEL PARA MERCADO R$ 150.000,00 (Cento e Cinquenta Mil Reais) 
ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
METODOLOGIA GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO GRAU DE PRECISÃO 
Comparativo Direto: Grau II Grau III 
Marcos Fernando Marçal dos Santos
Prefeitura de Porto Feliz
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1. INTRODUÇÃO
1.1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS 
Visando a atender ao objetivo solicitado, realizamos vistoria do imóvel, pesquisa do mercado 
imobiliário local e cálculo dos valores. Utilizamos, também, informações gerenciais verbais ou escritas, 
recebidas através da contratante. 
1.2. CONDIÇÕES LIMITANTES 
✓ Efetuamos análises e procedimentos por nós considerados adequados, contudo a Avalhe
Consultoria e Avaliações não se responsabiliza por informações fornecidas por terceiros e não 
será responsável, sob qualquer hipótese, por quaisquer danos ou perdas resultantes da 
omissão de informações por parte do contratante ou de terceiros consultados durante o 
desenvolvimento desta avaliação; 
✓ Os dados obtidos no mercado imobiliário local foram fornecidos por corretores, imobiliárias e 
profissionais habilitados, portanto, são premissas aceitas como corretas;
✓ Os profissionais envolvidos neste trabalho não têm interesses financeiros nos bens aqui 
avaliados, caracterizando a sua independência; 
✓ Os honorários cobrados não têm qualquer relação com os valores aqui avaliados; 
✓ Esta avaliação considera a propriedade livre e desembaraçada de quaisquer ônus, reclamações 
e outros comprometimentos legais, e a inexistência de quaisquer problemas relacionados a 
passivos ambientais, bem como processos de desapropriação ou melhoramentos viários que 
venham a atingir a área; 
✓ O objetivo deste trabalho não inclui investigação em documentos e registros da propriedade 
e não é responsabilidade da Avalhe Consultoria e Avaliações, identificar ou corrigir eventuais 
deficiências na propriedade aqui avaliada, incluindo físicos, financeiros e ou legais. Assumimos 
que as medidas do imóvel, bem como seus respectivos títulos, estejam corretos e registrados 
em cartório e que a documentação enviada para consulta seja a vigente; 
✓ Não foram consultados órgãos públicos nos âmbitos Municipal, Estadual ou Federal, quanto à 
situação legal e fiscal do imóvel perante os mesmos; 
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✓ Não foram efetuadas medições de campo ou pesquisas de passivos ambientais no solo; 
✓ Não foram avaliados máquinas e equipamentos, móveis e utensílios, cultivos, semoventes ou 
quaisquer outros bens móveis que possam existir na propriedade; 
✓ Os valores encontrados estão fixados em moeda corrente Real (R$) e para a data base de seus 
cálculos; 
✓ Essa avaliação não deve ser utilizada para qualquer outra finalidade que não a mencionada no 
“Sumário Executivo” deste relatório.
1.3. EVENTOS SUBSEQUENTES 
Essa avaliação não reflete qualquer evento que possa ocorrer entre a data-base e a data deste 
relatório. A Avalhe Consultoria e Avalições não é obrigada a atualizar os valores deste relatório após a 
data de emissão. 
2. DOCUMENTAÇÃO
Para esta avaliação, como não nos foi fornecido a documentação da área avalianda, a mesma foi 
embasada, na medição do google Earth e no plano diretor de Porto Feliz, SP, LEI Nº 4965 DE 30 DE 
JUNHO DE 2011, Dispõe sobre o programa Patrulha Rural Municipal de abertura, conservação e 
manutenção de estradas rurais; Estabelece normas para cursos de águas pluviais, conforme especifica, 
e dá outras providencias. 
 
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3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO E IMÓVEL
3.1. LOCALIZAÇÃO 
O mapa a seguir ilustra a localização do imóvel na região: 
Mapa de Localização do Imóvel (Google Earth) 
Mapa de Localização do Imóvel no município 
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3.1.1. Entorno e Infraestrutura 
A região onde está localizada a área em estudo apresenta imóveis rurais com atividade econômica de 
cultura de cana de açúcar. 
A infraestrutura pública disponível no local compõe-se de rede de energia elétrica, telefonia celular. 
3.1.2. Roteiro de Acesso 
Roteiro 01 - O acesso ao imóvel (Estrada Municipal), se dá por rodovias pavimentadas, Rodovia 
Marechal Rondon e Rodovia Vicente Palma (SP 129) e posteriormente por via municipal não 
pavimentada. Partindo – se de Porto Feliz sentido a Boituva, pela Rodovia Marechal Rondon (SP – 300) 
aproximadamente, 4,5 km entrar à direita, na Rodovia Vicente Palma (SP 129), a aproximadamente 
4,70 km entrar à esquerda, em estrada municipal de terras, a aproximadamente 570 metros, chega no 
início da estrada objeto desta avaliação 
Roteiro de acesso ao imóvel
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Aspecto da SP 129, com o início da Estrada Municipal de 
acesso ao objeto desta avaliação
Aspecto da Estrada Municipal de acesso, ao imóvel 
avaliando
3.2. PROPRIEDADE 
A área avalianda encerra uma área total de 0,51 Alqueires paulista ou 1,225 hectares, medido pelo 
google Earth. (2.450,00 m x 5,00 m). 
Imagem Aérea – Google Earth (base: 2023)
3.2.1. Relevo, Vegetação e Recursos Hídricos 
Presença de relevo plano a suave ondulado, contendo horizontes médios, textura argilosa, alta / média 
fertilidade e caracteres distróficos. 
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3.2.2. Acessibilidade 
A estrada que faz o acesso ao imóvel é de chão batido e permite o trânsito local durante todo o ano. 
Para efeito de análise, consideramos que o imóvel tem classificação Muito Boa na Escala de Valores de 
Terras em Função das Características das Vias de Acesso à Propriedade Rural (ver tabela no item 5. 
Avaliação). 
3.2.3. Classificação das terras 
Conforme classificação por Capacidade de Uso da Terra, aproximação, publicada no Manual para 
Levantamento Utilitário do Meio Físico e classificação de Terras no Sistema de Capacidade de Uso, da 
Sociedade Brasileira de Ciência do Solo e Coordenadoria de conservação do Solo e da Água, da 
Secretaria de Recursos Naturais, da Secretaria Nacional da produção Agropecuária, do Ministério da 
Agricultura, estas terras enquadram-se como CLASSE II de Capacidade de Uso (ver tabela no item 5. 
Avaliação). 
Os principais grupos de solo existentes no imóvel são descritos como: PVAd- Latossolos Argissolos 
Vermelhos Amarelo Distróficos + Cambissolos Haplicos Tb Distróficos. 
Imagem Aérea – Google Earth (tipo de solos)
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3.3. REPORTAGEM FOTOGRÁFICA 
Vista da SP 129 com o início da Estrada Municipal a 
esquerda de acesso ao objeto desta avaliação 
Vista da SP 129 com o início da Estrada Municipal de acesso 
ao objeto desta avaliação 
Início da Estrada, de acesso ao objeto desta avaliação Início da Estrada, objeto desta avaliação 
Início da Estrada, objeto desta avaliação Vista da região 
Vista da Estrada Municipal, objeto desta avaliação Vista da Estrada Municipal, objeto desta avaliação 
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Vista da Estrada Municipal, objeto desta avaliação Vista da Estrada Municipal, objeto desta avaliação 
Vista da Estrada Municipal, objeto desta avaliação Vista do final da Estrada Municipal, dentro da matrícula 
4. MERCADO IMOBILIÁRIO NA REGIÃO
Dados Gerais do Município Referências 
Porto Feliz / SP Capital do Estado Brasil (média) 
Área Territorial 556,71 km² 1.521,11 km² 1.525,54 km² 
População 
Estimada [2021]
53.698 hab. 12.396.372 hab. 38.214 hab. 
PIB (R$ mil) [2018] R$ 2.599.839,47 R$ 714.683.362,46 R$ 1.257.475,94 
PIB per Capita [2018] R$ 49.253,38 R$ 58.691,90 R$ 23.513,94 
IDH [2010] 0,758 0,805 0,659 
Características Gerais do Mercado Liquidez do Imóvel 
Oferta Média Para Locação - 
Demanda Médio Para Venda Médio 
Absorção Médio Vocação Rural 
Desempenho Geral Média Tempo de Exposição: 36 meses 
Análise de SWOT 
Pontos Fortes: Pontos Fracos: 
✓ Fácil acesso 570 metros do asfalto (SP 129); ✓ Não observado. 
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✓ Localizada em Porto Feliz e Boituva; 
✓ Região tem forte apelo para condomínio de alto 
padrão. 
Oportunidades Ameaças: 
✓ Região de com apelo para construção de 
condomínio de alto padrão. 
✓ Região tradicionalmente utilizada para cultivo de 
cana de açúcar. 
✓ Não observado. 
5. METODOLOGIA EMPREGADA
A metodologia adotada para este trabalho fundamenta-se nos seguintes critérios e preceitos: NBR 
14653 - Parte 1 – Procedimentos Gerais, Parte 3 - Avaliação de Imóveis Rurais, da ABNT (Associação 
Brasileira de Normas Técnicas), os preceitos do IBAPE (Instituto Brasileiro e Avaliações e Perícias de 
Engenharia), válidos em todo o território nacional. 
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO – TERRA NUA 
A ABNT NBR 14.653-3:2004 é válida para todo o território nacional, por isso seu caráter geral é 
abrangente. Tendo em vista esta abrangência, para cada região, como a própria NBR recomenda, 
deverão ser levadas em consideração e as particularidades da mesma. 
A presente Norma destina-se a detalhar as diretrizes e padrões específicos de procedimentos para a 
avaliação de imóveis rurais, especialmente quanto a: 
✓ instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas; 
✓ classificação da sua natureza; 
✓ descrição das atividades básicas; 
✓ definição da metodologia básica; 
✓ identificação do valor de mercado ou outra referência de valor; 
✓ especificação das avaliações; 
✓ requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação. 
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A norma é exigível em todas as manifestações técnicas escritas, vinculadas às atividades de Engenharia 
de Avaliações de imóveis rurais. Esta Norma não tem a intenção de esgotar a matéria e, sempre que 
for julgado conveniente, deverá ser complementada ou atualizada para atender aos seus objetivos, 
substituiu a antiga NBR 8799/85, também da ABNT. Como a própria Norma recomenda, para a sua 
aplicação é necessário consultar também a Lei Federal n.º 4.504 de 30/11/64 (Estatuto da Terra) e o 
Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra (ETA/MA). 
Exatamente por seu caráter de unanimidade e de oficialização pelos Tribunais, essa Norma tem sido 
usada sem restrições em todo o Brasil. 
O Método comparativo direto de dados de mercado “Identifica o valor de mercado do bem por meio 
de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra”. Consiste 
na apuração do valor de um imóvel através da análise do comportamento do mercado imobiliário 
relativo ao segmento enfocado e prevê a comparação direta com outros imóveis similares, em oferta 
ou recentemente transacionados, cujas características, preços e condições gerais sejam conhecidos no 
mercado, sendo ponderados tecnicamente os dados e atributos (intrínsecos e extrínsecos) das 
referências de mercado que exerçam influência na formação dos preços.
Foi realizada pesquisa de mercado contemporânea à data base da avaliação com o objetivo de obter 
amostragem representativa de imóveis de características semelhantes na área de influência, visando 
a explicar o comportamento do mercado da região. 
DEFINIÇÃO DE VALOR DE MERCADO 
O valor de mercado livre pode ser definido pelo valor que acreditamos ser razoável para realizar a 
venda ou locação da propriedade na data da avaliação, sem cláusulas restritivas e com pagamento à 
vista, admitindo-se: 
✓ um proprietário disposto a efetuar a transação; 
✓ que, previamente à data da avaliação, tivesse havido um período razoável de tempo para 
realização do marketing apropriado, a fim de estabelecer um acordo sobre o preço e demais 
condições envolvidas para a efetiva conclusão da transação; 
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✓ que as condições de mercado, os níveis de valores e outras circunstâncias não tenham sofrido 
modificações entre a data da assinatura do contrato de compra e venda ou de locação 
previamente assumida e da efetiva conclusão da transação, ou seja, data da avaliação, e 
✓ não considerando a possibilidade de uma oferta adicional, por parte de um comprador com 
“especial” interesse na propriedade em questão.
6. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL
6.1. VALOR DE MERCADO DE VENDA - MÉTODO COMPARATIVO 
Considerando a finalidade da avaliação e disponibilidade de dados contemporâneos a data-base, a 
identificação do valor foi feita utilizando-se o método comparativo de dados de mercado. 
Foram escolhidos dados exclusivamente de locais pertencentes à mesma região geoeconômica do 
imóvel avaliando, dando preferência a elementos com a mesma aptidão agrícola. 
Neste caso, o solo da propriedade avaliada, enquadra-se na Classe II de Capacidade de Uso das Terras 
e Situação II – Boa na Escala de Valores de Terras em Função das Características das Vias de Acesso à 
Propriedade Rural. 
A homogeneização utilizou como elemento paradigma: áreas rurais sem benfeitorias, tanto com 
lavoura quanto com pastagens, e quando existentes estas benfeitorias foram descontadas do valor 
total pedido. 
✓ Fator fonte (oferta) obtido através de um desconto de 10% para compensar a elasticidade
natural das ofertas; 
✓ Preço padrão obtido obedecendo aos critérios das Normas para Avaliações de Imóveis Rurais; 
✓ Situação em função da tabela criada pelo engenheiro Hélio de Caires a partir da proposição do 
engenheiro Otávio Teixeira Mendes Sobrinho: 
Critério Utilizado:
SITUAÇÃO ÍNDICE CLASSE ÍNDICE ÁREA NOTA AGRONÔMICA
I - Muito Boa 0,95 II 0,95 1,2250 0,903
1,2250 0,903
01 - Mendes Sobrinho
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Tabela 1 - ESCALA DE VALORES DE TERRAS SEGUNDO A SITUAÇÃO E VIABILIDADE DE CIRCULAÇÃO 
Situação 
Circulação 
Tipo de Estrada Importância das 
Distâncias 
Particularidade 
Durante o Ano 
Escala de 
Valores (%) 
Ótimo Asfaltada Limitada Permanente 100
Muito Bom Primeira classe não asfaltada Relativa Permanente 95
Bom Não Pavimentada Significativa Permanente 90
Desfavorável Estradas e servidões de 
passagem 
Vias e distâncias se 
equivalendo 
Sem condições 
satisfatórias 80
Má Fechos nas servidões Distâncias e classes 
se equivalendo 
Problemas sérios na 
estação chuvosa 75
Péssima Fechos e interceptadas por 
córregos sem pontes - 
Problemas sérios 
mesmo na seca 
70
FONTE: KOZMA 
✓ Classes de Capacidade de Uso de Terras a partir das escalas de valores da curva de preços 
sugerida por Mendes Sobrinho, que representa a variação relativa entre as diversas classes de 
solos existentes no município em estudo: 
Tabela 2 - CAPACIDADE DE USO DOS SOLOS E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE
Classe de Uso Critério Valor 
I Renda líquida da agricultura sem despesas de práticas especiais de 
melhoramento e/ou proteção do solo 100%
II Renda líquida da agricultura sujeita as despesas com práticas 
conservacionistas simples 95%
III Renda líquida da agricultura, sujeita a despesas com práticas 
conservacionistas intensivas 75%
IV Renda líquida de culturas em um ano, associadas com pastagens em 
quatro anos (pecuária leiterado tipo médio) 55%
V Renda líquida de pastagens (pecuária leiteira do tipo médio), sem 
despesas com práticas especiais 50%
VI Renda líquida de pastagens (pecuária leiteira do tipo médio), sujeita as 
despesas com práticas conservacionistas em pastagens 40%
VII Renda líquida de exploração florestal (eucalipto para lenha) 30%
VIII Renda líquida de uma eventual exploração piscícola 20%
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As tabelas de Situação e de Classes de Uso de Terras foram condensadas em uma, correlacionando o 
tipo de solo e a situação: 
Tabela 3 - NOTA AGRONÔMICA (Situação x Capacidade de Uso do Solo) 
 CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DO SOLO 
SITUAÇÃO I II III IV V VI VII VIII 
TIPO DE VICINAL 100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%
ASFALTO 100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200 
I 95% 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190 
II 90% 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180 
III 80% 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160 
IV 75% 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150 
V 70% 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140 
6.1.1. Valor de Mercado de Venda 
ANÁLISE DOS VALORES OBTIDOS
Os valores de mercado indicados são resultado do tratamento dos dados coletados no mercado 
imobiliário local, conforme apresentado no Anexo. 
Toda a avaliação tem um intervalo de confiança mínimo e máximo. Neste caso, utilizamos o intervalo 
do campo de arbítrio, conforme apresentado a seguir: 
Devido às características físicas do imóvel, adotamos o valor médio como valor de mercado de venda. 
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1 1 R$ 73.067,19/ha 159,72 ha 1,567 OFERTA 1,00 R$ 114.482,65/ha R$ 114.482,65/ha
2 2 R$ 82.037,94/ha 164,56 ha 1,484 OFERTA 1,00 R$ 121.774,06/ha R$ 121.774,06/ha
3 3 R$ 81.176,54/ha 87,12 ha 1,484 OFERTA 1,00 R$ 120.503,56/ha R$ 120.503,56/ha
4 4 R$ 114.669,42/ha 14,52 ha 1,000 OFERTA 1,00 R$ 114.669,42/ha R$ 114.669,42/ha
5 5 R$ 92.432,43/ha 3,70 ha 1,267 OFERTA 1,00 R$ 117.081,08/ha R$ 117.081,08/ha
6 6 R$ 150.000,00/ha 3,60 ha 1,000 OFERTA 1,00 R$ 150.000,00/ha R$ 150.000,00/ha
7 7 R$ 81.783,75/ha 29,04 ha 1,567 OFERTA 1,00 R$ 128.142,07/ha R$ 128.142,07/ha
8 8 R$ 74.380,17/ha 130,68 ha 1,567 OFERTA 1,00 R$ 116.541,84/ha R$ 116.541,84/ha
9 9 R$ 148.770,58/ha 58,08 ha 1,253 OFERTA 1,00 R$ 186.482,19/ha nc
R$ 129.964,10/ha
 0,903
R$ 106.049,24/ha
R$ 153.878,95/ha
R$ 122.899,33/ha
R$ 23.914,86
9
8
1
18,40%
1,23 ha
R$ 150.000,00
9
8
R$ 129.964,10
R$ 23.914,86
18,40%
R$ 106.049,24
R$ 153.878,95
R$ 122.899,33
1,397
R$ 118.827,75
R$ 141.100,45
Média Saneada (p/m²):
T. de Student:
Inferior (p/m²):
Superior (p/m²):
INTERVALO DE CONFIABILIDADE
Limite Superior (p/ha):
Desvio Padrão:
Coeficiente de Variação:
Limite Inferior (p/ha):
Número de Elementos Saneados:
Média Aritmética (p/ha):
Limite Superior:
Coeficiente de Variação:
Número Total de Elementos:
Número de Elementos Fora:
Número de Elementos Utilizados:
ÁREA DO AVALIANDO:
MÉDIA SANEADA:
Desvio Padrão:
VALOR DE MERCADO DA TERRA:
Número de Elementos Coletados:
TRATAMENTO ESTATÍSTICO
QUADRO RESUMO
RESUMO DE VALORES
UNITÁRIO MÉDIO:
Limite Inferior:
ÍNDICE AGRONÔMICO DO AVALIANDO:
ID
Unitário 
(R$/ha) Área (ha) Índice
Agronômico
Tipo de
informação
Unitário Homogeneizado
(R$/ha) Original Fator Área Unitário Saneado (R$/ha)
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931 
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19
6.1.2. VALOR DO IMÓVEL 
O valor das terras foi obtido através do método comparativo direto, que serão detalhados a seguir. 
O valor do imóvel é dado pela seguinte expressão: 
6.1.3. CONCLUSÃO DA AVALIAÇÃO 
De acordo com nossas análises e premissas aqui apresentadas, concluímos os seguintes valores do 
imóvel em referência: 
VALOR DO IMÓVEL PARA MERCADO R$ 150,000,00 (Cento e Cinquenta Mil Reais) 
Rubens Carvalho Ribeiro 
CREA/SP 0640.942.119 SP 
Edgar Mabelini Munhoz 
CREA/SP 0681842520 
 
Valores Mínimo Médio Máximo
Valor Unitário 
(R$/ha) 110.609,40 122.899,33 135.189,27
V = Vu x A, onde:
Vu = Valor Unitário 
adotado
R$ 122.899,33
A = Área 1,2250 ha
V = Valor Total R$ 150.551,68
VALOR TOTAL 
ARREDONDADO
R$ 150.000,00
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931 
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20
ANEXO A – MÉTODO COMPARATIVO – VENDA
 
ANÁLISE DE RESÍDUOS
AMOSTRA UNITÁRIOS RESÍDUOS
OBSERVADOS ESTIMADOS ABSOLUTO RELATIVO
1 73.067,19 114.482,65 -41.415,46 -56,68%
2 82.037,94 121.774,06 -39.736,11 -48,44%
3 81.176,54 120.503,56 -39.327,02 -48,45%
4 114.669,42 114.669,42 0,00 0,00%
5 92.432,43 117.081,08 -24.648,65 -26,67%
6 150.000,00 150.000,00 0,00 0,00%
7 81.783,75 128.142,07 -46.358,32 -56,68%
8 74.380,17 116.541,84 -42.161,67 -56,68%
9 148.770,58 186.482,19 -37.711,62 -25,35%
82.037,94 121.774,06
3 81.176,54 120.503,56
4 114.669,42 114.669,42
ANÁLISE DE UNITÁRIOS OBSERVADOS VERSUS UNITÁRIOS ESTIMADOS PELO MODELO 
AMOSTRAS
UNITÁRIOS
OBSERVADOS (R$/ha) ESTIMADOS (R$/ha)
1 73.067,19 114.482,65
2
7 81.783,75 128.142,07
8 74.380,17 116.541,84
5 92.432,43 117.081,08
6 150.000,00 150.000,00
9 148.770,58 186.482,19
-100,00%
-80,00%
-60,00%
-40,00%
-20,00%
0,00%
20,00%
40,00%
60,00%
80,00%
100,00%
1 2 3 4 5 6 7 8 9
200.000,00
220.000,00
240.000,00
260.000,00
280.000,00
300.000,00
320.000,00
340.000,00
360.000,00
380.000,00
400.000,00
200.000,00 220.000,00 240.000,00 260.000,00 280.000,00 300.000,00 320.000,00 340.000,00 360.000,00 380.000,00 400.000,00
Título do Eixo
Título do Eixo
ANÁLISE DE UNITÁRIOS OBSERVADOS VERSUS UNITÁRIOS ESTIMADOS PELO 
MODELO 
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931 
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21
Especificação da Avaliação 
FUNDAMENTAÇÃO 
Item Especificação das Avaliações de 
Imóveis Rurais 
Para determinação da pontuação, os valores na horizontal não são acumulativos 
Condição Pt Condição Pt Condição Pt
1 Número de dados de mercado 
efetivamente utilizados 
> 3(K+1) e no 
mínimo 5 > 5 ✓ - 
2 
Qualidade dos dados colhidos no 
mercado de mesma exploração 
conforme em 5.1.2 
Todos Maioria ✓ Minoria ou ausência 
3 Visita dos dados de mercado por 
engenheiro de avaliações Todos Maioria Minoria ou ausência ✓
4 Critério adotado para avaliar 
construções e instalações 
Custo de reedição 
por planilha 
específica 
 
Custo de reedição 
por caderno de 
preços 
Como variável, 
conforme anexo A 
5 Critério adotado para avaliar 
produções vegetais Conforme em 10.3 
Por caderno de 
preços 
Como variável, 
conforme anexo A 
6 Apresentação do laudo, conforme 
seção 11 completo ✓ simplificado - 
7 Utilização do método comparativo 
direto de dados de mercado 
Tratamento 
científico, conforme 
em 7.7.3 e anexo A 
 
Tratamentos por 
fatores, conforme 
em 7.7.2 e anexo B 
✓ Outros tratamentos 
8 Identificação dos dados amostrais 
Fotográfica - 
Coordenadas 
geodésicas ou 
geográficas 
Roteiro de acesso 
ou croqui de 
localização 
✓ - 
9 
Documentação do avaliando, que 
permita sua identificação e 
localização 
Fotográfica ✓ - 
Coordenadas 
geodésicas ou 
geográficas 
✓
Croqui de 
localização - 
10
Documentação do imóvel 
avaliando apresentada pelo 
contratante refere-se a: 
Certidão dominial 
atualizada 
✓ - 
Levantamento 
planialtimétrico de 
acordo com as 
normas 
Levantamento 
topográfico 
planialtimétrico 
✓ - 
Nota: Observar de 9.1 a 9.3 desta Norma. 
Total de Pontos: 55
 
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931 
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22
Tabela 1 - Classificação dos laudos de avaliação quanto à fundamentação 
Descrição 
Grau 
I II III
Limite mínimo 12 36 71
Limite máximo 35 70 100
Nota: Observar 9.2 desta norma 
 Quantidade de Pontos 55
 Grau de Fundamentação atingido Grau II 
Tabela 3 - Grau de Precisão da estimativa de valor no caso de utilização do método comparativo 
direto de dados de mercado 
Descrição 
Grau 
III II I 
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em 
torno do valor central da estimativa <=30% 30% a 50% >50% 
Nota: Observar Subseção 9.1 
 Intervalo de Confiabilidade 29%
 Grau de Precisão atingido Grau III 
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931 
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23
ANEXO B – ELEMENTOS COMPARATIVO – VENDA
Mapa de Localização dos Elementos 
 
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931 
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24
ELEMENTO 1
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 13.200.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
II - Boa 90% III 75% 127,78 86,25
II - Boa 90% VIII 20% 31,94 5,75
- - - - -
- - - - -
159,72 92,00
F. Ponderado 0,576
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação
VALOR
Casa Sede 80 casa simples 3.680,00 40 70 57 f - entre reparos simpl 0,49 R$ 145.570,59
Galpão 100 galpão econômico 1.500,00 40 60 67 f - entre reparos simpl 0,44 R$ 65.626,67
R$ 210.000,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 11.880.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 73.067,19
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,5668
TOTAL BENFEITORIAS
HOMOGENEIZAÇÃO
Porto Feliz
Descrição:
Utu - guaçu
Sr. Fabio
(11) 4013-9090
OFERTA
https://www.utuguacu.com.br/imovel/fazenda-de-66-alqueires-paulista-bananal-do-avecuia-porto-feliz/FA0199-UTG?from=sale#mapa
Ótima fazenda à venda em Porto Feliz/SP, com 66 alqueires paulista formada em cana, possui 20% de reserva legal, totalmente plana, rica em água, terra de 
ótima qualidade. Casa sede simples, casa de caseiro e barracão de maquinário.
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931 
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25
ELEMENTO 2
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 15.000.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
I - Muito Boa 95% III 75% 131,65 93,80
I - Muito Boa 95% VIII 20% 32,91 6,25
- - - - -
- - - - -
164,56 100,05
F. Ponderado 0,608
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação
VALOR
R$ 0,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 13.500.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 82.037,94
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,4844
Fazenda a venda em Porto Feliz, com 68 alqueires formado em cana, relevo predominante plano, mata na divisa, próximo a rodovia Marechal Rondon, junto ao 
centro comercial de Porto Feliz.
Excelente para empreendimento imobiliário.
HOMOGENEIZAÇÃO
TOTAL BENFEITORIAS
Porto Feliz
Descrição:
OFERTA
https://www.utuguacu.com.br/imovel/fazenda-de-68-alqueires-paulista-avecuia-porto-feliz/FA0229-UTG?from=sale
Utu - guaçu
Sr. Fabio
(11) 4013-9090
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931 
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26
ELEMENTO 3
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 8.000.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
I - Muito Boa 95% III 75% 69,69 49,65
I - Muito Boa 95% VIII 20% 17,43 3,31
- - - - -
- - - - -
87,12 52,97
F. Ponderado 0,608
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação
VALOR
Casa 80 casa proletário 1.810,00 30 60 50 d - entre regular e repa0,66 R$ 95.502,84
Curral 150 cobertura simples 350,00 10 20 50 d - entre regular e repa0,62 R$ 32.392,17
Diversos 2000 casa simples (+) 4.290,00 15 70 21 c - regular 0,88 R$ 7.536.510,91
R$ 127.900,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 7.200.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 81.176,54
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,4845
inda fazenda em porto feliz pronta para Gado, com 36 alqueires, apenas 800 metros do asfalto, com 2 represas e mais 3 açudes grandes, Topografia ótima, 
da porteira você consegue ver quase todas as divisões, além de ter a área de app e o restante totalmente livre onde hoje já existe gado do 
proprietário,area 100% tratoravel.
HOMOGENEIZAÇÃO
TOTAL BENFEITORIAS
Porto Feliz
OFERTA
Descrição:
https://imoveismairinque.com.br/listing/linda-fazenda-em-porto-feliz-ch751/
Mairinque Imóveis
Sr. Andre
(11) 4708-9204
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931 
www.avalhe.com.br 
27
ELEMENTO 4
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 1.850.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
I - Muito Boa 95% II 95% 14,52 13,10
- - - - -
- - - - -
- - - - -
14,52 13,10
F. Ponderado 0,903
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação
VALOR
R$ 0,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 1.665.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 114.669,42
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,0000
Sítio à venda em Porto Feliz-Sp, com 6 alqueires paulista, sómente terra, levemente ondulado, água na divisa, terra vermelha, próximo da rodovia, ótima 
localização.
HOMOGENEIZAÇÃO
TOTAL BENFEITORIAS
OFERTA
https://www.imovelweb.com.br/propriedades/sitio-a-venda-em-porto-feliz-sp-6-alqueires-somente-2971089493.html
Descrição:
Porto Feliz
Imobiliaria Rurais
Sr. Murilo Ragazzi
(15) 99760-9495
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931 
www.avalhe.com.br 
28
ELEMENTO 5
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 380.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
I - Muito Boa 95% III 75% 3,70 2,64
- - - - -
- - - - -
- - - - -
3,70 2,64
F. Ponderado 0,713
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação
VALOR
R$ 0,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 342.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 92.432,43
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,2667
HOMOGENEIZAÇÃO
Porto Feliz
https://www.veronezinegocios.com.br/imovel/area-de-37-000-m-registro-porto-feliz/AR0002-FALV?from=sale
Ótima área no bairro Registro em Porto Feliz, com 37.000 m², sem benfeitorias, com energia elétrica, ideal para plantio.
Descrição:
Veronezi Negocios Imobiliario
Sr. Fabio
(15) 99711-4601
OFERTA
TOTAL BENFEITORIAS
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931 
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29
ELEMENTO 6
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 600.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
I - Muito Boa 95% II 95% 3,60 3,25
- - - - -
- - - - -
- - - - -
3,60 3,25
F. Ponderado 0,903
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação
VALOR
R$ 0,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 540.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 150.000,00
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,0000
HOMOGENEIZAÇÃO
TOTAL BENFEITORIAS
Descrição:
Porto Feliz
(15) 99711-4601
https://www.veronezinegocios.com.br/imovel/area-de-36-000-m-tabarro-porto-feliz/AR0003-FALV?from=sale
Veronezi Negocios Imobiliario
Sr. Fabio
Excelente área para chácara no bairro Tabarro em Porto Feliz, com 36.000 m² de área, riquíssimo de água com nascente, documentação em ordem.
OFERTA
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931 
www.avalhe.com.br 
30
ELEMENTO 7
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 3.000.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
II - Boa 90% III 75% 23,23 15,68
II - Boa 90% VIII 20% 5,81 1,05
- - - - -
- - - - -
29,04 16,73
F. Ponderado 0,576
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação
VALOR
casa 150 casa econômico (-) 2.260,00 30 70 43 e - reparos simples 0,65 R$ 221.919,09
Galpão 200 cobertura superior 1.200,00 20 30 67 e - reparos simples 0,43 R$ 102.624,00
R$ 325.000,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 2.700.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 81.783,75
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,5668
Descrição:
https://www.vendocampo.com.br/properties/s%C3%ADtio---km-124-rod.-marechal-rondom---st-74
Porto Feliz
Vendo Campo
Sr. Rogerio
(12) 99684-5470
OFERTA
Oportunidade excelente propriedade perfeito para formação de haras, ótimo acesso e muito bem localizada, topográfia boa sendo totalmente trátoravel, 
terra vermelha, região rica em água, casa sede, piquete formado em brachiara para gado, galpão para implementos, poço artesiano.
HOMOGENEIZAÇÃO
TOTAL BENFEITORIAS
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931 
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31
ELEMENTO 8
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 10.800.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
II - Boa 90% III 75% 104,54 70,57
II - Boa 90% VIII 20% 26,14 4,70
- - - - -
- - - - -
130,68 75,27
F. Ponderado 0,576
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação
VALOR
R$ 0,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 9.720.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 74.380,17
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,5668
OFERTA
TOTAL BENFEITORIAS
HOMOGENEIZAÇÃO
Descrição:
Fazenda sem benfeitorias já com arrendamento em cana de açúcar, ótima localização apenas 16 km da Usina de Açucar da Raizen, 
topografia boa com ótimo aproveitamento no plantio trátoravel, água na divisa. 
https://www.vendocampo.com.br/properties/fazenda---porto-feliz-%2F-capivari---fz-54
Vendo Campo
Sr. Rogerio
(12) 99684-5470
Porto Feliz
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931 
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32
ELEMENTO 9
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 9.600.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
II - Boa 90% II 95% 46,46 39,72
II - Boa 90% VIII 20% 11,62 2,09
- - - - -
- - - - -
58,08 41,81
F. Ponderado 0,720
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação
VALOR
R$ 0,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 8.640.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 148.770,58
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,2535
TOTAL BENFEITORIAS
HOMOGENEIZAÇÃO
Descrição:
Sítio de 24 alqueires à venda em Porto Feliz, plantados em cana -de-açúcar arrendados para a usina, energia elétrica passa em frente a propriedade.
https://www.utuguacu.com.br/imovel/sitio-de-24-alqueires-paulista-santa-rosa-porto-feliz/SI0598-UTG?from=sale
OFERTA
Porto Feliz
Utu - guaçu
Sr. Fabio
(11) 4013-9090
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 
11 98208-5001 11 93267-2486 
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avalhe@avalhe.com.br 
São Paulo, 05 de agosto de 2023 
REF: Estrada Municipal que faz a ligação da 
Rodovia Vicente de Palma (SP 129) a Rodovia 
Castelo Branco (SP 280) – Porto Feliz/SP. 
el 
em referência, determinando seu valor de mercado com data-base agosto de 2023. 
No relatório anexo descrevemos a propriedade em estudo, bem como a metodologia utilizada para 
o cálculo dos valores. 
Consideramos que, mediante a entrega deste relatório, os serviços objeto de nossa proposta 
encontram-se totalmente concluídos. 
Agradecemos a oportunidade de elaborarmos este trabalho e colocamo-nos à disposição para 
dirimir quaisquer eventuais dúvidas. 
Atenciosamente, 
Rubens Carvalho Ribeiro 
CREA/SP 0640.942.119 SP
BA–
Atendendo à solicitação de Marcos Marçal, a Avalhe Consultoria e Avaliações, efetuou a avaliação do imóvel
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2 
LAUDO DE AVALIAÇÃO
REF.: 092023 
Estrada da Municipal, que faz a ligação da Rodovia Vicente de 
Palma (SP 129), a Rodovia Castelo Branco (SP 280) 
 Porto Feliz/SP
LAUDO DE AVALIAÇÃO - Estrada a ser implantada
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3 
SUMÁRIO ......................................................................................... 4
1. INTRODUÇÃO............................................................................. 5
1.1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS ....................................................................................................... 5 
1.2. CONDIÇÕES LIMITANTES ......................................................................................................... 5 
1.3. EVENTOS SUBSEQUENTES ....................................................................................................... 6 
2. DOCUMENTAÇÃO ....................................................................... 6
3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO E IMÓVEL ........................................... 7
3.1. LOCALIZAÇÃO .......................................................................................................................... 7 
3.1.1. Entorno e Infraestrutura ................................................................................................. 8 
3.1.2. Roteiro de Acesso ............................................................................................................ 8 
3.2. PROPRIEDADE .......................................................................................................................... 9 
3.2.1. Relevo, Vegetação e Recursos Hídricos........................................................................... 9 
3.2.2. Acessibilidade ................................................................................................................ 10
3.2.3. Classificação das terras ................................................................................................. 10
3.3. REPORTAGEM FOTOGRÁFICA ............................................................................................... 11
4. MERCADO IMOBILIÁRIO NA REGIÃO.............................................. 12
5. METODOLOGIA EMPREGADA....................................................... 13
6. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL .................................................. 15
6.1. VALOR DE MERCADO DE VENDA - MÉTODO COMPARATIVO ............................................... 15
6.1.1. Valor de Mercado de Venda.......................................................................................... 17
6.1.2. VALOR DO IMÓVEL .............................................................................................................. 19
6.1.3. CONCLUSÃO DA AVALIAÇÃO ............................................................................................... 19
ANEXO A – MÉTODO COMPARATIVO – VENDA ....................................... 20
ANEXO B – ELEMENTOS COMPARATIVO – VENDA .................................... 23
ANEXO B – DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL .............................................. 33
 
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4 
SUMÁRIO
 
INTERESSADO Cyrela Brasil Realty AS Empreedimentos e Participações 
PROPRIETÁRIO Cyrela Brasil Realty AS Empreendimentos e Participações 
OCUPAÇÃO Imóvel Ocupado 
OBJETIVO Valor de Mercado 
FINALIDADE Determinação de Valor de Mercado 
IDENTIFICAÇÃO Estrada Municipal (traçado novo) 
TIPOLOGIA Imóvel Rural 
 
OBJETO Endereço Estrada Municipal, que faz a ligação da Rodovia Vicente 
Palma (SP 129), a Rodovia Castelo Branco (SP280) 
Região Usina Santa Rosa 
Cidade/UF Porto Feliz - SP
 
 
Área das Terras 
Área Construída: 00 m²
DATA VISTORIA 31/08/2023 DATA BASE Setembro-2023
TELEFONE (11) 99919-4575 ACOMPANHANTE Sr. Jean Boituva Nicolette 
CONCLUSÃO DE VALOR
VALOR DO IMÓVEL PARA MERCADO R$ 280.000,00 (Duzentos e Oitenta Mil Reais) 
ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
METODOLOGIA GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO GRAU DE PRECISÃO 
Comparativo Direto: Grau II Grau III 
Marcos Fernando Marçal dos Santos
Marcos Fernando Marçal dos Santos
BA–
6,492 ha
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1. INTRODUÇÃO
1.1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS 
Visando a atender ao objetivo solicitado, realizamos vistoria do imóvel, pesquisa do mercado 
imobiliário local e cálculo dos valores. Utilizamos, também, informações gerenciais verbais ou escritas, 
recebidas através da contratante. 
1.2. CONDIÇÕES LIMITANTES 
✓ Efetuamos análises e procedimentos por nós considerados adequados, contudo a Avalhe 
Consultoria e Avaliações não se responsabiliza por informações fornecidas por terceiros e não 
será responsável, sob qualquer hipótese, por quaisquer danos ou perdas resultantes da 
omissão de informações por parte do contratante ou de terceiros consultados durante o 
desenvolvimento desta avaliação; 
✓ Os dados obtidos no mercado imobiliário local foram fornecidos por corretores, imobiliárias e 
profissionais habilitados, portanto, são premissas aceitas como corretas; 
✓ Os profissionais envolvidos neste trabalho não têm interesses financeiros nos bens aqui 
avaliados, caracterizando a sua independência; 
✓ Os honorários cobrados não têm qualquer relação com os valores aqui avaliados; 
✓ Esta avaliação considera a propriedade livre e desembaraçada de quaisquer ônus, reclamações 
e outros comprometimentos legais, e a inexistência de quaisquer problemas relacionados a 
passivos ambientais, bem como processos de desapropriação ou melhoramentos viários que 
venham a atingir a área; 
✓ O objetivo deste trabalho não inclui investigação em documentos e registros da propriedade 
e não é responsabilidade da Avalhe Consultoria e Avaliações, identificar ou corrigir eventuais 
deficiências na propriedade aqui avaliada, incluindo físicos, financeiros e ou legais. Assumimos 
que as medidas do imóvel, bem como seus respectivos títulos, estejam corretos e registrados 
em cartório e que a documentação enviada para consulta seja a vigente; 
✓ Não foram consultados órgãos públicos nos âmbitos Municipal, Estadual ou Federal, quanto à 
situação legal e fiscal do imóvel perante os mesmos; 
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Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
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6 
✓ Não foram efetuadas medições de campo ou pesquisas de passivos ambientais no solo; 
✓ Não foram avaliados máquinas e equipamentos, móveis e utensílios, cultivos, semoventes ou 
quaisquer outros bens móveis que possam existir na propriedade; 
✓ Os valores encontrados estão fixados em moeda corrente Real (R$) e para a data base de seus 
cálculos; 
✓ Essa avaliação não deve ser utilizada para qualquer outra finalidade que não a mencionada no 
“Sumário Executivo” deste relatório.
1.3. EVENTOS SUBSEQUENTES 
Essa avaliação não reflete qualquer evento que possa ocorrer entre a data-base e a data deste 
relatório. A Avalhe Consultoria e Avalições não é obrigada a atualizar os valores deste relatório após a 
data de emissão. 
2. DOCUMENTAÇÃO
Para esta avaliação, como não nos foi fornecido a documentação da área avalianda, a mesma foi 
embasada, na medição do google Earth e no plano diretor de Porto Feliz, SP, LEI Nº 4965 DE 30 DE 
JUNHO DE 2011, Dispõe sobre o programa Patrulha Rural Municipal de abertura, conservação e 
manutenção de estradas rurais; Estabelece normas para cursos de águas pluviais, conforme especifica, 
e dá outras providencias. 
 
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7 
3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO E IMÓVEL
3.1. LOCALIZAÇÃO 
O mapa a seguir ilustra a localização do imóvel na região: 
Mapa de Localização do Imóvel (Google Earth) 
Mapa de Localização do Imóvel no município 
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8 
3.1.1. Entorno e Infraestrutura 
A região onde está localizada a área em estudo apresenta imóveis rurais com atividade econômica de 
cultura de cana de açúcar. 
A infraestrutura pública disponível no local compõe-se de rede de energia elétrica, telefonia celular. 
3.1.2. Roteiro de Acesso 
Roteiro 01 - O acesso ao imóvel (Estrada Municipal), se dá por rodovias pavimentadas, Rodovia 
Marechal Rondon e Rodovia Vicente Palma (SP 129) e posteriormente por via municipal não 
pavimentada. Partindo – se de Porto Feliz sentido a Boituva, pela Rodovia Marechal Rondon (SP – 300) 
aproximadamente, 4,5 km entrar à direita, na Rodovia Vicente Palma (SP 129), a aproximadamente 
4,70 km entrar à esquerda, em estrada municipal de terras, a aproximadamente 570 metros, chega no 
início da estrada objeto desta avaliação 
Roteiro de acesso ao imóvel
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
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Aspecto da SP 129, com o início da Estrada Municipal de 
acesso ao objeto desta avaliação
Aspecto da Estrada Municipal de acesso, ao imóvel 
avaliando
3.2. PROPRIEDADE 
Imagem Aérea – Google Earth (base: 2023)
3.2.1. Relevo, Vegetação e Recursos Hídricos 
Presença de relevo plano a suave ondulado, contendo horizontes médios, textura argilosa, alta / média 
fertilidade e caracteres distróficos. 
BA–A
google Earth. (3.246,00 m x 20,00 m).
A área avalianda encerra uma área total de 0,938 Alqueires paulista ou 6,492 hectares, medido pelo
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3.2.2. Acessibilidade 
A estrada que faz o acesso ao imóvel é de chão batido e permite o trânsito local durante todo o ano. 
Para efeito de análise, consideramos que o imóvel tem classificação Muito Boa na Escala de Valores de 
Terras em Função das Características das Vias de Acesso à Propriedade Rural (ver tabela no item 5. 
Avaliação). 
3.2.3. Classificação das terras 
Conforme classificação por Capacidade de Uso da Terra, aproximação, publicada no Manual para 
Levantamento Utilitário do Meio Físico e classificação de Terras no Sistema de Capacidade de Uso, da 
Sociedade Brasileira de Ciência do Solo e Coordenadoria de conservação do Solo e da Água, da 
Secretaria de Recursos Naturais, da Secretaria Nacional da produção Agropecuária, do Ministério da 
Agricultura, estas terras enquadram-se como CLASSE II de Capacidade de Uso (ver tabela no item 5. 
Avaliação). 
Os principais grupos de solo existentes no imóvel são descritos como: PVAd- Latossolos Argissolos 
Vermelhos Amarelo Distróficos + Cambissolos Haplicos Tb Distróficos. 
Imagem Aérea – Google Earth (tipo de solos)
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3.3. REPORTAGEM FOTOGRÁFICA 
Vista da SP 129 com o início da Estrada Municipal a 
esquerda de acesso ao objeto desta avaliação 
Vista da SP 129 com o início da Estrada Municipal de acesso 
ao objeto desta avaliação 
Início da Estrada, de acesso ao objeto desta avaliação Início da Estrada, objeto desta avaliação 
Vista da Estrada Municipal, objeto desta avaliação Vista da Estrada Municipal, objeto desta avaliação 
Vista da Estrada Municipal, objeto desta avaliação Vista da Estrada Municipal, objeto desta avaliação 
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
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Vista da Estrada Municipal, objeto desta avaliação Vista da Estrada Municipal, objeto desta avaliação, onde 
será feito a canalização do córrego 
Vista da Estrada Municipal, final da mesma dentro da 
matrícula do imóvel, objeto desta avaliação 
Vista da Estrada Municipal, objeto desta avaliação 
4. MERCADO IMOBILIÁRIO NA REGIÃO
Dados Gerais do Município Referências 
Porto Feliz / SP Capital do Estado Brasil (média) 
Área Territorial 556,71 km² 1.521,11 km² 1.525,54 km² 
População 
Estimada [2021]
53.698 hab. 12.396.372 hab. 38.214 hab. 
PIB (R$ mil) [2018] R$ 2.599.839,47 R$ 714.683.362,46 R$ 1.257.475,94 
PIB per Capita [2018] R$ 49.253,38 R$ 58.691,90 R$ 23.513,94 
IDH [2010] 0,758 0,805 0,659 
Características Gerais do Mercado Liquidez do Imóvel 
Oferta Média Para Locação - 
Demanda Médio Para Venda Médio 
Absorção Médio Vocação Rural 
Desempenho Geral Média Tempo de Exposição: 36 meses 
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Análise de SWOT 
Pontos Fortes: Pontos Fracos: 
✓ Fácil acesso 570 metros do asfalto (SP 129); 
✓ Localizada em Porto Feliz e Boituva; 
✓ Região tem forte apelo para condomínio de alto 
padrão. 
✓ Não observado. 
Oportunidades Ameaças: 
✓ Região de com apelo para construção de 
condomínio de alto padrão. 
✓ Região tradicionalmente utilizada para cultivo de 
cana de açúcar. 
✓ Não observado. 
5. METODOLOGIA EMPREGADA
A metodologia adotada para este trabalho fundamenta-se nos seguintes critérios e preceitos: NBR 
14653 - Parte 1 – Procedimentos Gerais, Parte 3 - Avaliação de Imóveis Rurais, da ABNT (Associação 
Brasileira de Normas Técnicas), os preceitos do IBAPE (Instituto Brasileiro e Avaliações e Perícias de 
Engenharia), válidos em todo o território nacional. 
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO – TERRA NUA 
A ABNT NBR 14.653-3:2004 é válida para todo o território nacional, por isso seu caráter geral é 
abrangente. Tendo em vista esta abrangência, para cada região, como a própria NBR recomenda, 
deverão ser levadas em consideração e as particularidades da mesma. 
A presente Norma destina-se a detalhar as diretrizes e padrões específicos de procedimentos para a 
avaliação de imóveis rurais, especialmente quanto a: 
✓ instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas; 
✓ classificação da sua natureza; 
✓ descrição das atividades básicas; 
✓ definição da metodologia básica; 
✓ identificação do valor de mercado ou outra referência de valor; 
✓ especificação das avaliações; 
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
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14
✓ requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação. 
A norma é exigível em todas as manifestações técnicas escritas, vinculadas às atividades de Engenharia 
de Avaliações de imóveis rurais. Esta Norma não tem a intenção de esgotar a matéria e, sempre que 
for julgado conveniente, deverá ser complementada ou atualizada para atender aos seus objetivos, 
substituiu a antiga NBR 8799/85, também da ABNT. Como a própria Norma recomenda, para a sua 
aplicação é necessário consultar também a Lei Federal n.º 4.504 de 30/11/64 (Estatuto da Terra) e o 
Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra (ETA/MA). 
Exatamente por seu caráter de unanimidade e de oficialização pelos Tribunais, essa Norma tem sido 
usada sem restrições em todo o Brasil. 
O Método comparativo direto de dados de mercado “Identifica o valor de mercado do bem por meio 
de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra”. Consiste 
na apuração do valor de um imóvel através da análise do comportamento do mercado imobiliário 
relativo ao segmento enfocado e prevê a comparação direta com outros imóveis similares, em oferta 
ou recentemente transacionados, cujas características, preços e condições gerais sejam conhecidos no 
mercado, sendo ponderados tecnicamente os dados e atributos (intrínsecos e extrínsecos) das 
referências de mercado que exerçam influência na formação dos preços. 
Foi realizada pesquisa de mercado contemporânea à data base da avaliação com o objetivo de obter 
amostragem representativa de imóveis de características semelhantes na área de influência, visando 
a explicar o comportamento do mercado da região. 
DEFINIÇÃO DE VALOR DE MERCADO 
O valor de mercado livre pode ser definido pelo valor que acreditamos ser razoável para realizar a 
venda ou locação da propriedade na data da avaliação, sem cláusulas restritivas e com pagamento à 
vista, admitindo-se: 
✓ um proprietário disposto a efetuar a transação; 
✓ que, previamente à data da avaliação, tivesse havido um período razoável de tempo para 
realização do marketing apropriado, a fim de estabelecer um acordo sobre o preço e demais 
condições envolvidas para a efetiva conclusão da transação; 
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
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✓ que as condições de mercado, os níveis de valores e outras circunstâncias não tenham sofrido 
modificações entre a data da assinatura do contrato de compra e venda ou de locação 
previamente assumida e da efetiva conclusão da transação, ou seja, data da avaliação, e 
✓ não considerando a possibilidade de uma oferta adicional, por parte de um comprador com 
“especial” interesse na propriedade em questão.
6. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL
6.1. VALOR DE MERCADO DE VENDA - MÉTODO COMPARATIVO 
Considerando a finalidade da avaliação e disponibilidade de dados contemporâneos a data-base, a 
identificação do valor foi feita utilizando-se o método comparativo de dados de mercado. 
Foram escolhidos dados exclusivamente de locais pertencentes à mesma região geoeconômica do 
imóvel avaliando, dando preferência a elementos com a mesma aptidão agrícola. 
Neste caso, o solo da propriedade avaliada, enquadra-se na Classe II de Capacidade de Uso das Terras 
e Situação II – Boa na Escala de Valores de Terras em Função das Características das Vias de Acesso à 
Propriedade Rural. 
A homogeneização utilizou como elemento paradigma: áreas rurais sem benfeitorias, tanto com 
lavoura quanto com pastagens, e quando existentes estas benfeitorias foram descontadas do valor 
total pedido. 
✓ Fator fonte (oferta) obtido através de um desconto de 10% para compensar a elasticidade 
natural das ofertas; 
✓ Preço padrão obtido obedecendo aos critérios das Normas para Avaliações de Imóveis Rurais; 
✓ Situação em função da tabela criada pelo engenheiro Hélio de Caires a partir da proposição do 
engenheiro Otávio Teixeira Mendes Sobrinho: 
Critério Utilizado:
SITUAÇÃO ÍNDICE CLASSE ÍNDICE ÁREA NOTA AGRONÔMICA
I - Muito Boa 0,95 II 0,95 0,903
0,903
01 - Mendes Sobrinho
–vABA✓––
6,492
6,492
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16
Tabela 1 - ESCALA DE VALORES DE TERRAS SEGUNDO A SITUAÇÃO E VIABILIDADE DE CIRCULAÇÃO 
Situação 
Circulação 
Tipo de Estrada Importância das 
Distâncias 
Particularidade 
Durante o Ano 
Escala de 
Valores (%) 
Ótimo Asfaltada Limitada Permanente 100
Muito Bom Primeira classe não asfaltada Relativa Permanente 95
Bom Não Pavimentada Significativa Permanente 90
Desfavorável Estradas e servidões de 
passagem 
Vias e distâncias se 
equivalendo 
Sem condições 
satisfatórias 80
Má Fechos nas servidões Distâncias e classes 
se equivalendo 
Problemas sérios na 
estação chuvosa 75
Péssima Fechos e interceptadas por 
córregos sem pontes - 
Problemas sérios 
mesmo na seca 
70
FONTE: KOZMA 
✓ Classes de Capacidade de Uso de Terras a partir das escalas de valores da curva de preços 
sugerida por Mendes Sobrinho, que representa a variação relativa entre as diversas classes de 
solos existentes no município em estudo: 
Tabela 2 - CAPACIDADE DE USO DOS SOLOS E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE
Classe de Uso Critério Valor 
I Renda líquida da agricultura sem despesas de práticas especiais de 
melhoramento e/ou proteção do solo 100%
II Renda líquida da agricultura sujeita as despesas com práticas 
conservacionistas simples 95%
III Renda líquida da agricultura, sujeita a despesas com práticas 
conservacionistas intensivas 75%
IV Renda líquida de culturas em um ano, associadas com pastagens em 
quatro anos (pecuária leiterado tipo médio) 55%
V Renda líquida de pastagens (pecuária leiteira do tipo médio), sem 
despesas com práticas especiais 50%
VI Renda líquida de pastagens (pecuária leiteira do tipo médio), sujeita as 
despesas com práticas conservacionistas em pastagens 40%
VII Renda líquida de exploração florestal (eucalipto para lenha) 30%
VIII Renda líquida de uma eventual exploração piscícola 20%
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As tabelas de Situação e de Classes de Uso de Terras foram condensadas em uma, correlacionando o 
tipo de solo e a situação: 
Tabela 3 - NOTA AGRONÔMICA (Situação x Capacidade de Uso do Solo) 
 CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DO SOLO 
SITUAÇÃO I II III IV V VI VII VIII 
TIPO DE VICINAL 100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%
ASFALTO 100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200 
I 95% 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190 
II 90% 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180 
III 80% 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160 
IV 75% 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150 
V 70% 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140 
6.1.1. Valor de Mercado de Venda 
ANÁLISE DOS VALORES OBTIDOS
Os valores de mercado indicados são resultado do tratamento dos dados coletados no mercado 
imobiliário local, conforme apresentado no Anexo. 
Toda a avaliação tem um intervalo de confiança mínimo e máximo. Neste caso, utilizamos o intervalo 
do campo de arbítrio, conforme apresentado a seguir: 
Devido às características físicas do imóvel, adotamos o valor médio como valor de mercado de venda. 
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
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18
1 1 R$ 73.067,19/ha 159,72 ha 1,567 OFERTA 1,00 R$ 114.482,65/ha R$ 114.482,65/ha
2 2 R$ 82.037,94/ha 164,56 ha 1,484 OFERTA 1,00 R$ 121.774,06/ha R$ 121.774,06/ha
3 3 R$ 81.176,54/ha 87,12 ha 1,484 OFERTA 1,00 R$ 120.503,56/ha R$ 120.503,56/ha
4 4 R$ 114.669,42/ha 14,52 ha 1,000 OFERTA 1,00 R$ 114.669,42/ha R$ 114.669,42/ha
5 5 R$ 92.432,43/ha 3,70 ha 1,267 OFERTA 1,00 R$ 117.081,08/ha R$ 117.081,08/ha
6 6 R$ 150.000,00/ha 3,60 ha 1,000 OFERTA 1,00 R$ 150.000,00/ha R$ 150.000,00/ha
7 7 R$ 81.783,75/ha 29,04 ha 1,567 OFERTA 1,00 R$ 128.142,07/ha R$ 128.142,07/ha
8 8 R$ 74.380,17/ha 130,68 ha 1,567 OFERTA 1,00 R$ 116.541,84/ha R$ 116.541,84/ha
9 9 R$ 148.770,58/ha 58,08 ha 1,253 OFERTA 1,00 R$ 186.482,19/ha nc
R$ 129.964,10/ha
 0,903
R$ 106.049,24/ha
R$ 153.878,95/ha
R$ 122.899,33/ha
R$ 23.914,86
9
8
1
18,40%
2,27 ha
R$ 280.000,00
9
8
R$ 129.964,10
R$ 23.914,86
18,40%
R$ 106.049,24
R$ 153.878,95
R$ 122.899,33
1,397
R$ 118.827,75
R$ 141.100,45
Média Saneada (p/m²):
T. de Student:
Inferior (p/m²):
Superior (p/m²):
INTERVALO DE CONFIABILIDADE
Limite Superior (p/ha):
Desvio Padrão:
Coeficiente de Variação:
Limite Inferior (p/ha):
Número de Elementos Saneados:
Média Aritmética (p/ha):
Limite Superior:
Coeficiente de Variação:
Número Total de Elementos:
Número de Elementos Fora:
Número de Elementos Utilizados:
ÁREA DO AVALIANDO:
MÉDIA SANEADA:
Desvio Padrão:
VALOR DE MERCADO DA TERRA:
Número de Elementos Coletados:
TRATAMENTO ESTATÍSTICO
QUADRO RESUMO
RESUMO DE VALORES
UNITÁRIO MÉDIO:
Limite Inferior:
ÍNDICE AGRONÔMICO DO AVALIANDO:
ID
Unitário 
(R$/ha) Área (ha) Índice
Agronômico
Tipo de
informação
Unitário Homogeneizado
(R$/ha) Original Fator Área Unitário Saneado (R$/ha)
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
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19
6.1.2. VALOR DO IMÓVEL 
O valor das terras foi obtido através do método comparativo direto, que serão detalhados a seguir. 
O valor do imóvel é dado pela seguinte expressão: 
6.1.3. CONCLUSÃO DA AVALIAÇÃO 
De acordo com nossas análises e premissas aqui apresentadas, concluímos os seguintes valores do 
imóvel em referência: 
VALOR DO IMÓVEL PARA MERCADO R$ 280.000,00 (Duzentos e Oitenta Mil Reais) 
Rubens Carvalho Ribeiro 
CREA/SP 0640.942.119 SP 
Edgar Mabelini Munhoz 
CREA/SP 0681842520 
 
Valores Mínimo Médio Máximo
Valor Unitário 
(R$/ha) 110.609,40 122.899,33 135.189,27
V = Vu x A, onde:
Vu = Valor Unitário 
adotado
R$ 122.899,33
A = Área
V = Valor Total R$ 279.251,87
VALOR TOTAL 
ARREDONDADO
BA–v–✓–
6,492 ha
R$ 798.000,00
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
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20
ANEXO A – MÉTODO COMPARATIVO – VENDA
 
ANÁLISE DE RESÍDUOS
AMOSTRA UNITÁRIOS RESÍDUOS
OBSERVADOS ESTIMADOS ABSOLUTO RELATIVO
1 73.067,19 114.482,65 -41.415,46 -56,68%
2 82.037,94 121.774,06 -39.736,11 -48,44%
3 81.176,54 120.503,56 -39.327,02 -48,45%
4 114.669,42 114.669,42 0,00 0,00%
5 92.432,43 117.081,08 -24.648,65 -26,67%
6 150.000,00 150.000,00 0,00 0,00%
7 81.783,75 128.142,07 -46.358,32 -56,68%
8 74.380,17 116.541,84 -42.161,67 -56,68%
9 148.770,58 186.482,19 -37.711,62 -25,35%
82.037,94 121.774,06
3 81.176,54 120.503,56
4 114.669,42 114.669,42
ANÁLISE DE UNITÁRIOS OBSERVADOS VERSUS UNITÁRIOS ESTIMADOS PELO MODELO 
AMOSTRAS
UNITÁRIOS
OBSERVADOS (R$/ha) ESTIMADOS (R$/ha)
1 73.067,19 114.482,65
2
7 81.783,75 128.142,07
8 74.380,17 116.541,84
5 92.432,43 117.081,08
6 150.000,00 150.000,00
9 148.770,58 186.482,19
-100,00%
-80,00%
-60,00%
-40,00%
-20,00%
0,00%
20,00%
40,00%
60,00%
80,00%
100,00%
1 2 3 4 5 6 7 8 9
200.000,00
220.000,00
240.000,00
260.000,00
280.000,00
300.000,00
320.000,00
340.000,00
360.000,00
380.000,00
400.000,00
200.000,00 220.000,00 240.000,00 260.000,00 280.000,00 300.000,00 320.000,00 340.000,00 360.000,00 380.000,00 400.000,00
Título do Eixo
Título do Eixo
ANÁLISE DE UNITÁRIOS OBSERVADOS VERSUS UNITÁRIOS ESTIMADOS PELO 
MODELO 
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
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21
Especificação da Avaliação 
FUNDAMENTAÇÃO 
Item Especificação das Avaliações de 
Imóveis Rurais 
Para determinação da pontuação, os valores na horizontal não são acumulativos 
Condição Pt Condição Pt Condição Pt
1 Número de dados de mercado 
efetivamente utilizados 
> 3(K+1) e no 
mínimo 5 > 5 ✓ - 
2 
Qualidade dos dados colhidos no 
mercado de mesma exploração 
conforme em 5.1.2 
Todos Maioria ✓ Minoria ou ausência 
3 Visita dos dados de mercado por 
engenheiro de avaliações Todos Maioria Minoria ou ausência ✓
4 Critério adotado para avaliar 
construções e instalações 
Custo de reedição 
por planilha 
específica 
 
Custo de reedição 
por caderno de 
preços 
Como variável, 
conforme anexo A 
5 Critério adotado para avaliar 
produções vegetais Conforme em 10.3 
Por caderno de 
preços 
Como variável, 
conforme anexo A 
6 Apresentação do laudo, conforme 
seção 11 completo ✓ simplificado - 
7 Utilização do método comparativo 
direto de dados de mercado 
Tratamento 
científico, conforme 
em 7.7.3 e anexo A 
 
Tratamentos por 
fatores, conforme 
em 7.7.2 e anexo B 
✓ Outros tratamentos 
8 Identificação dos dados amostrais 
Fotográfica - 
Coordenadas 
geodésicas ou 
geográficas 
Roteiro de acesso 
ou croqui de 
localização 
✓ - 
9 
Documentação do avaliando, que 
permita sua identificação e 
localização 
Fotográfica ✓ - 
Coordenadas 
geodésicas ou 
geográficas 
✓
Croqui de 
localização - 
10
Documentação do imóvel 
avaliando apresentada pelo 
contratante refere-se a: 
Certidão dominial 
atualizada 
✓ - 
Levantamento 
planialtimétrico de 
acordo com as 
normas 
Levantamento 
topográfico 
planialtimétrico 
✓ - 
Nota: Observar de 9.1 a 9.3 desta Norma. 
Total de Pontos: 55
 
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
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22
Tabela 1 - Classificação dos laudos de avaliação quanto à fundamentação 
Descrição 
Grau 
I II III
Limite mínimo 12 36 71
Limite máximo 35 70 100
Nota: Observar 9.2 desta norma 
 Quantidade de Pontos 55
 Grau de Fundamentação atingido Grau II 
Tabela 3 - Grau de Precisão da estimativa de valor no caso de utilização do método comparativo 
direto de dados de mercado 
Descrição 
Grau 
III II I 
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em 
torno do valor central da estimativa <=30% 30% a 50% >50% 
Nota: Observar Subseção 9.1 
 Intervalo de Confiabilidade 29%
 Grau de Precisão atingido Grau III 
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
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23
ANEXO B – ELEMENTOS COMPARATIVO – VENDA
Mapa de Localização dos Elementos 
 
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
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24
ELEMENTO 1
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 13.200.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
II - Boa 90% III 75% 127,78 86,25
II - Boa 90% VIII 20% 31,94 5,75
- - - - -
- - - - -
159,72 92,00
F. Ponderado 0,576
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação
VALOR
Casa Sede 80 casa simples 3.680,00 40 70 57 f - entre reparos simpl 0,49 R$ 145.570,59
Galpão 100 galpão econômico 1.500,00 40 60 67 f - entre reparos simpl 0,44 R$ 65.626,67
R$ 210.000,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 11.880.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 73.067,19
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,5668
TOTAL BENFEITORIAS
HOMOGENEIZAÇÃO
Porto Feliz
Descrição:
Utu - guaçu
Sr. Fabio
(11) 4013-9090
OFERTA
https://www.utuguacu.com.br/imovel/fazenda-de-66-alqueires-paulista-bananal-do-avecuia-porto-feliz/FA0199-UTG?from=sale#mapa
Ótima fazenda à venda em Porto Feliz/SP, com 66 alqueires paulista formada em cana, possui 20% de reserva legal, totalmente plana, rica em água, terra de 
ótima qualidade. Casa sede simples, casa de caseiro e barracão de maquinário.
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
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25
ELEMENTO 2
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 15.000.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
I - Muito Boa 95% III 75% 131,65 93,80
I - Muito Boa 95% VIII 20% 32,91 6,25
- - - - -
- - - - -
164,56 100,05
F. Ponderado 0,608
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação
VALOR
R$ 0,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 13.500.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 82.037,94
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,4844
Fazenda a venda em Porto Feliz, com 68 alqueires formado em cana, relevo predominante plano, mata na divisa, próximo a rodovia Marechal Rondon, junto ao 
centro comercial de Porto Feliz.
Excelente para empreendimento imobiliário.
HOMOGENEIZAÇÃO
TOTAL BENFEITORIAS
Porto Feliz
Descrição:
OFERTA
https://www.utuguacu.com.br/imovel/fazenda-de-68-alqueires-paulista-avecuia-porto-feliz/FA0229-UTG?from=sale
Utu - guaçu
Sr. Fabio
(11) 4013-9090
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
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26
ELEMENTO 3
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 8.000.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
I - Muito Boa 95% III 75% 69,69 49,65
I - Muito Boa 95% VIII 20% 17,43 3,31
- - - - -
- - - - -
87,12 52,97
F. Ponderado 0,608
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação
VALOR
Casa 80 casa proletário 1.810,00 30 60 50 d - entre regular e repa0,66 R$ 95.502,84
Curral 150 cobertura simples 350,00 10 20 50 d - entre regular e repa0,62 R$ 32.392,17
Diversos 2000 casa simples (+) 4.290,00 15 70 21 c - regular 0,88 R$ 7.536.510,91
R$ 127.900,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 7.200.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 81.176,54
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,4845
inda fazenda em porto feliz pronta para Gado, com 36 alqueires, apenas 800 metros do asfalto, com 2 represas e mais 3 açudes grandes, Topografia ótima, 
da porteira você consegue ver quase todas as divisões, além de ter a área de app e o restante totalmente livre onde hoje já existe gado do 
proprietário,area 100% tratoravel.
HOMOGENEIZAÇÃO
TOTAL BENFEITORIAS
Porto Feliz
OFERTA
Descrição:
https://imoveismairinque.com.br/listing/linda-fazenda-em-porto-feliz-ch751/
Mairinque Imóveis
Sr. Andre
(11) 4708-9204
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
www.avalhe.com.br 
27
ELEMENTO 4
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 1.850.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
I - Muito Boa 95% II 95% 14,52 13,10
- - - - -
- - - - -
- - - - -
14,52 13,10
F. Ponderado 0,903
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação
VALOR
R$ 0,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 1.665.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 114.669,42
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,0000
Sítio à venda em Porto Feliz-Sp, com 6 alqueires paulista, sómente terra, levemente ondulado, água na divisa, terra vermelha, próximo da rodovia, ótima 
localização.
HOMOGENEIZAÇÃO
TOTAL BENFEITORIAS
OFERTA
https://www.imovelweb.com.br/propriedades/sitio-a-venda-em-porto-feliz-sp-6-alqueires-somente-2971089493.html
Descrição:
Porto Feliz
Imobiliaria Rurais
Sr. Murilo Ragazzi
(15) 99760-9495
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
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28
ELEMENTO 5
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 380.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
I - Muito Boa 95% III 75% 3,70 2,64
- - - - -
- - - - -
- - - - -
3,70 2,64
F. Ponderado 0,713
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação
VALOR
R$ 0,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 342.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 92.432,43
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,2667
HOMOGENEIZAÇÃO
Porto Feliz
https://www.veronezinegocios.com.br/imovel/area-de-37-000-m-registro-porto-feliz/AR0002-FALV?from=sale
Ótima área no bairro Registro em Porto Feliz, com 37.000 m², sem benfeitorias, com energia elétrica, ideal para plantio.
Descrição:
Veronezi Negocios Imobiliario
Sr. Fabio
(15) 99711-4601
OFERTA
TOTAL BENFEITORIAS
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
www.avalhe.com.br 
29
ELEMENTO 6
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 600.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
I - Muito Boa 95% II 95% 3,60 3,25
- - - - -
- - - - -
- - - - -
3,60 3,25
F. Ponderado 0,903
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação
VALOR
R$ 0,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 540.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 150.000,00
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,0000
HOMOGENEIZAÇÃO
TOTAL BENFEITORIAS
Descrição:
Porto Feliz
(15) 99711-4601
https://www.veronezinegocios.com.br/imovel/area-de-36-000-m-tabarro-porto-feliz/AR0003-FALV?from=sale
Veronezi Negocios Imobiliario
Sr. Fabio
Excelente área para chácara no bairro Tabarro em Porto Feliz, com 36.000 m² de área, riquíssimo de água com nascente, documentação em ordem.
OFERTA
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
www.avalhe.com.br 
30
ELEMENTO 7
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 3.000.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
II - Boa 90% III 75% 23,23 15,68
II - Boa 90% VIII 20% 5,81 1,05
- - - - -
- - - - -
29,04 16,73
F. Ponderado 0,576
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação
VALOR
casa 150 casa econômico (-) 2.260,00 30 70 43 e - reparos simples 0,65 R$ 221.919,09
Galpão 200 cobertura superior 1.200,00 20 30 67 e - reparos simples 0,43 R$ 102.624,00
R$ 325.000,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 2.700.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 81.783,75
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,5668
Descrição:
https://www.vendocampo.com.br/properties/s%C3%ADtio---km-124-rod.-marechal-rondom---st-74
Porto Feliz
Vendo Campo
Sr. Rogerio
(12) 99684-5470
OFERTA
Oportunidade excelente propriedade perfeito para formação de haras, ótimo acesso e muito bem localizada, topográfia boa sendo totalmente trátoravel, 
terra vermelha, região rica em água, casa sede, piquete formado em brachiara para gado, galpão para implementos, poço artesiano.
HOMOGENEIZAÇÃO
TOTAL BENFEITORIAS
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
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31
ELEMENTO 8
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 10.800.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
II - Boa 90% III 75% 104,54 70,57
II - Boa 90% VIII 20% 26,14 4,70
- - - - -
- - - - -
130,68 75,27
F. Ponderado 0,576
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação
VALOR
R$ 0,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 9.720.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 74.380,17
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,5668
OFERTA
TOTAL BENFEITORIAS
HOMOGENEIZAÇÃO
Descrição:
Fazenda sem benfeitorias já com arrendamento em cana de açúcar, ótima localização apenas 16 km da Usina de Açucar da Raizen, 
topografia boa com ótimo aproveitamento no plantio trátoravel, água na divisa. 
https://www.vendocampo.com.br/properties/fazenda---porto-feliz-%2F-capivari---fz-54
Vendo Campo
Sr. Rogerio
(12) 99684-5470
Porto Feliz
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
www.avalhe.com.br 
32
ELEMENTO 9
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 9.600.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
II - Boa 90% II 95% 46,46 39,72
II - Boa 90% VIII 20% 11,62 2,09
- - - - -
- - - - -
58,08 41,81
F. Ponderado 0,720
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação
VALOR
R$ 0,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 8.640.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 148.770,58
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,2535
TOTAL BENFEITORIAS
HOMOGENEIZAÇÃO
Descrição:
Sítio de 24 alqueires à venda em Porto Feliz, plantados em cana -de-açúcar arrendados para a usina, energia elétrica passa em frente a propriedade.
https://www.utuguacu.com.br/imovel/sitio-de-24-alqueires-paulista-santa-rosa-porto-feliz/SI0598-UTG?from=sale
OFERTA
Porto Feliz
Utu - guaçu
Sr. Fabio
(11) 4013-9090
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
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33
ANEXO B – DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL
Planta em alto card do traçado da estrada