PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE PORTO FELIZ
ESTADO DE SÃO PAULO
GABINETE DO PREFEITO
Rua Adhemar de Barros, 340
– Centro
– Porto Feliz/SP
Tel. (15) 3261-9009
– www.portofeliz.sp.gov.br
Porto Feliz, 25 de março de 2025.
Ofício nº 13
7/2025 - GP
Excelentíssima Vereadora,
Presidente da Câmara Municipal de Porto Feliz,
Roselene Maria de Souza dos Santos.
Senhora Presidente,
Encaminhamos à Vossa Excelência para apreciação e deliberação dessa Casa
em caráter de urgência, na forma do artigo 42 e seguintes da Lei Orgânica do Município
de Porto Feliz, o Substitutivo nº 01 ao Projeto de Lei nº 12/2025 que DISPÕE SOBRE
DESAFETAÇÃO DE ÁREA COM REVERSÃO AO PATRIMONIO DO MUNICIPIO, AUTORIZA
PERMUTA, CONFORME ESPECIFICA, E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS.
A propositura tem objetivo propiciar melhor disposição urbanística dos lotes
existentes no local. O resultado das áreas a serem permutadas acarretará acréscimo de
área para a Prefeitura, vez que a área que sofrerá afetação é maior que a área a ser
desafetada do rol dos bens públicos além de pertencerem à mesma quadra e terem as
mesmas características físicas.
A solicitação de desafetação e autorização de permuta de sistema viário
existente, localizado no Bairro JUPIRA, para a implantação de novas vias oficiais de maior
capacidade trará inúmeras melhorias e benfeitorias para a região em questão.
A extensão total das estradas a serem suprimidas é de 2.450 metros,
enquanto as novas vias terão 3.246 metros. A referida permuta ocorrerá no trecho da
PFZ 339A sendo a área total a ser permutada nesse processo é de 12.250 m²,
correspondente à soma da extensão das vias a serem removidas. Em contrapartida, a
área a ser criada com a implantação das novas vias oficiais será de 64.590 m²,
considerando a largura ampliada.
A principal vantagem dessa iniciativa é a melhoria significativa no fluxo de
tráfego e na mobilidade urbana. As novas vias de maior capacidade proporcionarão um
deslocamento mais eficiente, rápido e seguro para os usuários.
Assinado por 1 pessoa: CÉLIO PEIXOTO DOS SANTOS
Para verificar a validade das assinaturas, acesse https://portofeliz.1doc.com.br/verificacao/3755-4ECE-A6D5-68D1 e informe o código 3755-4ECE-A6D5-68D1
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Além disso, a implantação das novas vias oficiais com infraestrutura
completa, incluindo pavimentação, drenagem, iluminação e paisagismo, trará maior
conforto e segurança para os munícipes que utilizam a região. A pavimentação adequada
permitirá um tráfego mais suave e seguro, enquanto a drenagem eficiente minimizará
problemas de erosões, garantindo a durabilidade das vias.
Outra característica que merece destaque, é que tal permuta é de baixo
impacto ambiental, realizado em uma área predominantemente de monocultura de cana
de açúcar, não afetando nenhum vizinho ou qualquer moradia e além do trecho objeto da
permuta, a infraestrutura total será implantada onde confronta com os requerentes deste
pedido.
A presença de iluminação adequada tornará as estradas mais seguras durante
a noite, proporcionando maior visibilidade para os motoristas e pedestres. Além disso, o
paisagismo contribuirá para a valorização da região, criando um ambiente mais
agradável e convidativo.
Com a ampliação das vias, a capacidade de tráfego será substancialmente
aumentada, permitindo acomodar um maior número de veículos e melhorando a fluidez
do trânsito. Isso é especialmente relevante para áreas urbanas em crescimento, onde o
aumento da frota de veículos é comum.
Com a pavimentação das novas vias propostas, uma das grandes vantagens
será a economia gerada pela redução da necessidade de manutenção.
Além da economia com manutenção, a pavimentação também resultará em
benefícios econômicos indiretos para a região. A infraestrutura melhorada atrairá
investimentos e empreendimentos, impulsionando o desenvolvimento comercial e
imobiliário, o que pode gerar aumento na arrecadação de impostos, geração de emprego
e desenvolvimento daquela região. Além de região estar localizada numa zona de
expansão urbana, foi também realizada audiência pública para discussão da sociedade
sobre a alteração conforme anexo.
Como garantia da execução das obras, será formalizada a elaboração do
Termo de Compromisso, a ser assinado após a desafetação do imóvel, está diretamente
relacionada à formalização das condições e responsabilidades envolvidas no processo de
alteração de destinação de bens públicos, conforme estabelecido no Decreto nº 8.376, de
05 de dezembro de 2022, do município de Porto Feliz.
A desafetação de um imóvel público implica a mudança de sua destinação
original, permitindo sua alienação ou concessão. No entanto, até que a desafetação seja
concluída e registrada, o imóvel permanece vinculado à sua destinação anterior e não
pode ser objeto de compromissos legais.
Além disso, no contexto de desafetações de estradas rurais que incidem em
novos parcelamentos também existe a aprovação do novo parcelamento, por si só, já
torna obrigatória a assinatura do Termo de Compromisso de Infraestrutura, que se
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configura como um artifício adicional de garantia para que as novas vias sejam
efetivamente implantadas. Esse termo torna-se um mecanismo fundamental para
assegurar que as obras de infraestrutura, como pavimentação, drenagem, e iluminação,
sejam realizadas de forma adequada, conforme as necessidades do novo
empreendimento.
Dito isto, o Termo de Compromisso será assinado após a conclusão da
desafetação, garantindo que as condições acordadas entre as partes envolvidas sejam
válidas e eficazes a partir do momento em que o imóvel efetivamente perder sua
característica pública. Isso assegura que as obrigações, contrapartidas e
responsabilidades definidas no termo estejam de acordo com a nova destinação do
imóvel, evitando a criação de vínculos legais prematuros ou inadequados.
Esse procedimento também garante maior segurança jurídica para o
município, uma vez que a desafetação precede qualquer ato que envolva a alteração do
uso ou a destinação do imóvel. Com isso, o processo se torna mais transparente,
organizado e alinhado com as normas legais estabelecidas, contribuindo para um
desenvolvimento ordenado e sustentável da infraestrutura urbana de Porto Feliz.
No que concerne à avaliação do projeto, segue Anexo as avalições dos bens a
serem permutados, bem como, as justificativas quem tratam dos bens envolvidos. Desta
maneira, proporcionamos uma compreensão mais completa das bases sobre as quais o
projeto se sustenta.
No âmbito das complexidades técnicas que permeiam a matéria, faz-se
imperativo observar que a via em questão se alinha com as diretrizes do Plano Diretor.
Além disso, cumpre destacar que a acessibilidade hoje existente será mantida
sem que ocorra qualquer restrição de acesso, e que, a única propriedade afetada pela
adequação do viário é da requerente, está de acordo com o Artº 1 e Artº 2 do presente
projeto de Lei, ou seja, a nova via sairá do mesmo ponto inicial da estrada existente,
fazendo a ligação até o mesmo ponto final, sendo esse a mesma estrada de ligação
PFZ050, sem que haja qualquer prejuízo à população afetada pelo novo traçado.
Não obstante, é de suma importância enfatizar o relevante interesse público
que fundamenta a iniciativa de otimização viária na região. Essas vias, devidamente
pavimentadas e equipadas com iluminação adequada, sistemas de drenagem para os
períodos pluviais, sinalização abrangente e um projeto de arborização delineado,
constituem não somente um avanço na infraestrutura, mas também uma valorização da
qualidade de vida dos residentes da região e de cumprimento das diretrizes previstas no
Plano Diretor para garantir o desenvolvimento econômico e sustentável de Porto Feliz.
Em resumo, a solicitação de desafetação e autorização de permuta de sistema
viário existente para a implantação de novas vias oficiais de maior capacidade é uma
medida que trará benefícios significativos para a região. Com a infraestrutura adequada e
o aumento da largura das estradas, o acesso será facilitado, a mobilidade urbana será
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aprimorada, a segurança será reforçada, e o desenvolvimento econômico será
impulsionado. Essa iniciativa é um passo importante para tornar a região mais moderna,
sustentável e próspera para os seus moradores e visitantes.
Quanto às obras a serem executadas, todas serão de responsabilidade da
requerente, que firmará compromisso por meio de termo e caucionamento, garantindo a
realização das mesmas conforme o cronograma estabelecido, sem implicar qualquer ônus
ou encargo para a municipalidade decorrente das novas vias.
O resultado das áreas a serem permutadas acarretará acréscimo de área para
a Prefeitura, vez que a área que sofrerá afetação é maior que a área a ser desafetada do
rol dos bens públicos além de pertencerem à mesma quadra e terem as mesmas
características físicas.
Segue em anexo as avaliações pertinentes, bem como, ATA e lista de
audiência pública realizada.
Na oportunidade, renovamos a Vossa Excelência protestos de elevada estima
e distinta consideração, colocando-me à disposição aos esclarecimentos julgados
necessários.
Atenciosamente,
Célio Peixoto dos Santos
Prefeito Municipal
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SUBSTITUTIVO Nº 01 AO PROJETO DE LEI Nº 12/2025
DISPÕE SOBRE DESAFETAÇÃO DE AREA COM
REVERSÃO AO PATRIMONIO DO MUNICIPIO, AUTORIZA
PERMUTA, CONFORME ESPECIFICA, E DÁ OUTRAS
PROVIDÊNCIAS.
Art. 1º Fica desafetado do domínio público, com a respectiva reversão ao
patrimônio do Município, o imóvel a seguir descrito:
I
– Inicia-se a descrição deste perímetro no vértice 1 de coordenadas N: 7.424.115,389
m e E: 233.368,700 m; localizado na divisa entre a Faixa da Fepasa
– Ferrovia Paulista
S/A (Antigo Leito da Estrada de Ferro Sorocabana) Superintendência do Patrimônio da
União
– SPU/SP, Fazenda Jequitiba, (Matrícula 36.582
– CNS 12.094-9 CRI de Porto
Feliz/SP) e área em descrição; deste segue confrontando com a Fazenda Jequitiba,
(Matrícula 36.582
– CNS 12.094-9 CRI de Porto Feliz/SP) com os seguintes azimutes e
distâncias: azimute 301°12'10" e distância de 6,02m até o vértice 2 de coordenadas N:
7.424.118,509 m e E: 233.363,550 m; azimute 26°17'47" e distância de 269,84m até o
vértice 3 de coordenadas N: 7.424.360,426 m e E: 233.483,094 m; azimute 28°35'06" e
distância de 21,91m até o vértice 4 de coordenadas N: 7.424.379,664 m e E:
233.493,577 m; azimute 35°10'51" e distância de 22,30m até o vértice 5 de
coordenadas N: 7.424.397,891 m e E: 233.506,425 m; azimute 41°06'03" e distância de
22,15m até o vértice 6 de coordenadas N: 7.424.414,579 m e E: 233.520,983 m;
azimute 47°02'05" e distância de 22,28m até o vértice 7 de coordenadas N:
7.424.429,766 m e E: 233.537,289 m; azimute 55°51'09" e distância de 7,35m até o
vértice 8 de coordenadas N: 7.424.433,892 m e E: 233.543,372 m; azimute 28°41'02" e
distância de 24,40m até o vértice 9 de coordenadas N: 7.424.455,301 m e E:
233.555,086 m; azimute 23°29'40" e distância de 32,76m até o vértice 10 de
coordenadas N: 7.424.485,347 m e E: 233.568,147 m; azimute 13°25'49" e distância de
32,16m até o vértice 11 de coordenadas N: 7.424.516,624 m e E: 233.575,615 m;
azimute 6°57'35" e distância de 39,07m até o vértice 12 de coordenadas N:
7.424.555,402 m e E: 233.580,349 m; azimute 4°32'47" e distância de 234,94m até o
vértice 13 de coordenadas N: 7.424.789,604 m e E: 233.598,972 m; azimute 5°17'02" e
distância de 405,50m até o vértice 14 de coordenadas N: 7.425.193,379 m e E:
233.636,315 m; azimute 5°12'37" e distância de 230,89m até o vértice 15 de
coordenadas N: 7.425.423,317 m e E: 233.657,282 m; azimute 6°46'38" e distância de
245,67m até o vértice 16 de coordenadas N: 7.425.667,273 m e E: 233.686,274 m;
azimute 7°03'37" e distância de 74,46m até o vértice 17 de coordenadas N:
7.425.741,163 m e E: 233.695,425 m; azimute 3°54'08" e distância de 47,16m até o
vértice 18 de coordenadas N: 7.425.788,212 m e E: 233.698,634 m; azimute
358°25'21" e distância de 34,24m até o vértice 19 de coordenadas N: 7.425.822,440 m
e E: 233.697,692 m; azimute 351°50'55" e distância de 37,51m até o vértice 20 de
coordenadas N: 7.425.859,571 m e E: 233.692,373 m; azimute 347°26'15" e distância
de 149,45m até o vértice 21 de coordenadas N: 7.426.005,445 m e E: 233.659,867 m;
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azimute 348°01'14" e distância de 89,75m até o vértice 22 de coordenadas N:
7.426.093,240 m e E: 233.641,239 m; azimute 346°21'33" e distância de 134,87m até o
vértice 23 de coordenadas N: 7.426.224,304 m e E: 233.609,432 m; azimute
346°56'05" e distância de 115,59m até o vértice 24 de coordenadas N: 7.426.336,905 m
e E: 233.583,301 m; azimute 348°08'11" e distância de 168,92m até o vértice 25 de
coordenadas N: 7.426.502,214 m e E: 233.548,574 m; azimute 116°08'14" e distância
de 7,61m até o vértice 31 de coordenadas N: 7.426.498,860 m e E: 233.555,410 m;
deste passa a confrontar com a Fazenda Jupira, Gleba B, Bairro Campo Largo, Matrícula
62.201 - CNS 12.094-9 CRI de Porto Feliz/SP e segue com os seguintes azimutes e
distâncias: azimute 168°08'11" e distância de 164,17m até o vértice 32 de coordenadas
N: 7.426.338,200 m e E: 233.589,160 m; azimute 166°56'05" e distância de 115,50m
até o vértice 33 de coordenadas N: 7.426.225,690 m e E: 233.615,270 m; azimute
166°21'33" e distância de 134,93m até o vértice 34 de coordenadas N: 7.426.094,570 m
e E: 233.647,090 m; azimute 168°01'14" e distância de 89,81m até o vértice 35 de
coordenadas N: 7.426.006,720 m e E: 233.665,730 m; azimute 167°26'15" e distância
de 149,65m até o vértice 36 de coordenadas N: 7.425.860,650 m e E: 233.698,280 m;
azimute 171°50'55" e distância de 38,08m até o vértice 37 de coordenadas N:
7.425.822,950 m e E: 233.703,680 m; azimute 178°25'21" e distância de 34,87m até o
vértice 38 de coordenadas N: 7.425.788,090 m e E: 233.704,640 m; azimute
183°54'08" e distância de 47,61m até o vértice 39 de coordenadas N: 7.425.740,590 m
e E: 233.701,400 m; azimute 187°03'37" e distância de 74,61m até o vértice 40 de
coordenadas N: 7.425.666,550 m e E: 233.692,230 m; azimute 186°46'38" e distância
de 245,58m até o vértice 41 de coordenadas N: 7.425.422,690 m e E: 233.663,250 m;
azimute 185°12'37" e distância de 230,81m até o vértice 42 de coordenadas N:
7.425.192,830 m e E: 233.642,290 m; azimute 185°17'02" e distância de 405,46m até o
vértice 43 de coordenadas N: 7.424.789,090 m e E: 233.604,950 m; azimute
184°32'47" e distância de 235,03m até o vértice 44 de coordenadas N: 7.424.554,800 m
e E: 233.586,320 m; azimute 186°57'35" e distância de 39,53m até o vértice 45 de
coordenadas N: 7.424.515,560 m e E: 233.581,530 m; azimute 193°25'49" e distância
de 33,02m até o vértice 46 de coordenadas N: 7.424.483,440 m e E: 233.573,860 m;
azimute 203°29'40" e distância de 33,56m até o vértice 47 de coordenadas N:
7.424.452,660 m e E: 233.560,480 m; azimute 208°41'02" e distância de 26,13m até o
vértice 48 de coordenadas N: 7.424.429,740 m e E: 233.547,940 m; deste passa a
confrontar com a Faixa da Fepasa
– Ferrovia Paulista S/A (antigo leito da Estrada de
Ferro Sorocabana) Superintendência do Patrimônio da União
– SPU/SP com os seguintes
azimutes e distâncias: azimute 235°51'09" e distância de 8,34m até o vértice 49 de
coordenadas N: 7.424.425,060 m e E: 233.541,040 m; azimute 227°02'05" e distância
de 21,51m até o vértice 50 de coordenadas N: 7.424.410,400 m e E: 233.525,300 m;
azimute 221°06'03" e distância de 21,52m até o vértice 51 de coordenadas N:
7.424.394,180 m e E: 233.511,150 m; azimute 215°10'51" e distância de 21,64m até o
vértice 52 de coordenadas N: 7.424.376,490 m e E: 233.498,680 m; azimute
208°35'06" e distância de 21,44m até o vértice 53 de coordenadas N: 7.424.357,660 m
e E: 233.488,420 m; azimute 206°17'47" e distância de 270,24m até o vértice 1 de
coordenadas N: 7.424.115,389 m e E: 233.368,700 m; início da descrição deste
perímetro, encerrando uma área de 14.778,64m2.
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Art. 2º Fica o Executivo Municipal autorizado a permutar o viário descrito no
artigo anterior com o imóvel de propriedade da Jupira - Mineração E Agro-Pecuária S.A.,
CNPJ-MF nº 48.697.973/0001-58, a seguir descrito:
I - Inicia-se a descrição deste perímetro no vértice 1 de coordenadas N: 7.423.363,292
m e E: 233.812,040 m; localizado na divisa entre a Estrada Municipal BTV 250 - Roque
Antunes Fragoso, Gleba C-1 da Fazenda Jupira, (Matrícula 62.202 - CNS 12.094-9 Porto
Feliz/SP) e área em descrição, deste segue confrontando com a Gleba C-1 da Fazenda
Jupira, (Matrícula 62.202 - CNS 12.094-9 Porto Feliz/SP) com o azimute 4°16'00" e
distância de 400,79m até o vértice 2 de coordenadas N: 7.423.762,974 m e E:
233.841,859 m; deste passa a confrontar com a Gleba C-2 da Fazenda Jupira (Matrícula
23.808 - CNS 14.652-2 Boituva/SP) com seguintes azimutes e distâncias: azimute
22°03'18" e distância de 51,51m até o vértice 3 de coordenadas N: 7.423.810,711 m e
E: 233.861,199 m; azimute 328°19'30" e distância de 26,81m até o vértice 4 de
coordenadas N: 7.423.833,525 m e E: 233.847,122 m; deste passa a confrontar com a
Gleba C-1 da Fazenda Jupira, (Matrícula 62.202 - CNS 12.094-9 Porto Feliz/SP) e segue
com o azimute 4°16'00" e distância de 915,55m até o vértice 5 de coordenadas N:
7.424.746,541 m e E: 233.915,238 m; deste passa a confrontar com a faixa da Fepasa
–
Ferrovia Paulista S/A (antigo leito da estrada de Ferro Sorocabana) Superintendência do
Patrimônio da União
– SPU/SP e segue com o azimute 54°03'03" e distância de 14,91m
até o vértice 5-A de coordenadas N: 7.424.755,297 m e E: 233.927,313 m; azimute
60°38'17" e distância de 10,34m até o vértice 13 de coordenadas N: 7.424.760,368 m e
E: 233.936,325 m; deste passa a confrontar com a Gleba C-1 da Fazenda Jupira,
(Matrícula 62.202 - CNS 12.094-9 Porto Feliz/SP) azimute 184°16'00" e distância de
924,42m até o vértice 14 de coordenadas N: 7.423.838,506 m e E: 233.867,550 m;
azimute 148°19'30" e distância de 30,45m até o vértice 15 de coordenadas N:
7.423.812,591 m e E: 233.883,540 m; azimute 202°03'18" e distância de 58,51m até o
vértice 16 de coordenadas N: 7.423.758,365 m e E: 233.861,571 m; azimute
184°16'00" e distância de 394,68m até o vértice 17 de coordenadas N: 7.423.364,784 m
e E: 233.832,207 m; deste passa a confrontar com a Estrada Municipal BTV 250 - Roque
Antunes Fragoso azimute 265°46'11" e distância de 20,22m até o vértice 1 de
coordenadas N: 7.423.363,292 m e E: 233.812,040 m; início da descrição deste
perímetro, encerrando uma área de 28.036,01m2.
II - Inicia-se a descrição deste perímetro no vértice 6 de coordenadas N: 7.424.772,504
m e E: 233.917,175 m; localizado na divisa entre a faixa da Fepasa
– Ferrovia Paulista
S/A (antigo leito da Estrada de Ferro Sorocabana) Superintendência Do Patrimônio da
União
– SPU/SP, Fazenda Jupira, Gleba B, bairro Campo largo, (matrícula 62.201 - CNS
12.094-9 CRI de Porto Feliz/SP) e área em descrição; deste segue confrontando com a
Fazenda Jupira, Gleba B, bairro Campo largo, (matrícula 62.201 - CNS 12.094-9 CRI de
Porto Feliz/SP) com os seguintes azimutes e distâncias: azimute 4°16'00" e distância de
960,84m até o vértice 7 de coordenadas N: 7.425.730,683 m e E: 233.988,661 m;
azimute 329°55'39" e distância de 851,48m até o vértice 8 de coordenadas N:
7.426.467,542 m e E: 233.561,989 m; deste passa a confrontar com a Fazenda
Jequitiba, (Matrícula 36.582 - CNS 12.094-9 CRI de Porto Feliz/SP) com seguintes
Assinado por 1 pessoa: CÉLIO PEIXOTO DOS SANTOS
Para verificar a validade das assinaturas, acesse https://portofeliz.1doc.com.br/verificacao/3755-4ECE-A6D5-68D1 e informe o código 3755-4ECE-A6D5-68D1
PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE PORTO FELIZ
ESTADO DE SÃO PAULO
GABINETE DO PREFEITO
Rua Adhemar de Barros, 340
– Centro
– Porto Feliz/SP
Tel. (15) 3261-9009
– www.portofeliz.sp.gov.br
azimutes e distâncias: azimute 348°08'11" e distância de 32,00m até o vértice 9 de
coordenadas N: 7.426.498,860 m e E: 233.555,410 m; deste passa a confrontar com a
Estrada Municipal PFZ-343-A com azimute 130°10'37" e distância de 29,59m até o
vértice 10 de coordenadas N: 7.426.479,769 m e E: 233.578,020 m; deste passa a
confrontar com a Fazenda Jupira, Gleba B, bairro Campo largo, (matrícula 62.201 - CNS
12.094-9 CRI de Porto Feliz/SP) com seguintes azimutes e distâncias: azimute
149°55'39" e distância de 860,20m até o vértice 11 de coordenadas N: 7.425.735,357 m
e E: 234.009,065 m; azimute 184°16'00" e distância de 954,08m até o vértice 12 de
coordenadas N: 7.424.783,919 m e E: 233.938,082 m; deste passa a confrontar com a
faixa da Fepasa
– Ferrovia Paulista S/A (antigo leito da Estrada de Ferro Sorocabana)
Superintendência Do Patrimônio da União
– SPU/SP com seguintes azimutes e distâncias:
azimute 247°13'30" e distância de 2,64m até o vértice 12-A de coordenadas N:
7.424.782,897 m e E: 233.935,648 m; azimute 240°38'15" e distância de 21,20m até o
vértice 6 de coordenadas N: 7.424.772,504 m e E: 233.917,175 m; início da descrição
deste perímetro, encerrando uma área de 36.554,05m2.
Art. 3º As despesas decorrentes desta lei correrão por conta de dotação
própria, consignada no orçamento vigente, suplementada se necessário.
Art. 4º Esta lei entrará em vigor na data de sua publicação revogadas as
disposições em contrário.
PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE PORTO FELIZ, EM 23 DE MARÇO DE 2025.
Assinado por 1 pessoa: CÉLIO PEIXOTO DOS SANTOS
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São Paulo, 05 de agosto de 2023
REF: Estrada Municipal que faz a ligação da
Rodovia Vicente de Palma (SP 129) a Rodovia
Castelo Branco (SP 280) – Porto Feliz/SP.
em referência, determinando seu valor de mercado com data-base agosto de 2023.
No relatório anexo descrevemos a propriedade em estudo, bem como a metodologia utilizada para
o cálculo dos valores.
Consideramos que, mediante a entrega deste relatório, os serviços objeto de nossa proposta
encontram-se totalmente concluídos.
Agradecemos a oportunidade de elaborarmos este trabalho e colocamo-nos à disposição para
dirimir quaisquer eventuais dúvidas.
Atenciosamente,
Rubens Carvalho Ribeiro
CREA/SP 0640.942.119 SP
Atendendo à solicitação de Marcos Fernando Marçal dos Santos, a Avalhe Consultoria e Avaliações, efetuou a avaliação do imóvel
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REF.: 092023
Estrada da Municipal, que faz a ligação da Rodovia Vicente de
Palma (SP 129), a Rodovia Castelo Branco (SP 280)
Porto Feliz/SP
LAUDO DE AVALIAÇÃO - Estrada Existente
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SUMÁRIO ............................................................................................ 4
1. INTRODUÇÃO ............................................................................... 5
1.1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS ....................................................................................................... 5
1.2. CONDIÇÕES LIMITANTES ........................................................................................................ 5
1.3. EVENTOS SUBSEQUENTES ...................................................................................................... 6
2. DOCUMENTAÇÃO .......................................................................... 6
3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO E IMÓVEL............................................. 7
3.1. LOCALIZAÇÃO ......................................................................................................................... 7
3.1.1. Entorno e Infraestrutura ................................................................................................. 8
3.1.2. Roteiro de Acesso ........................................................................................................... 8
3.2. PROPRIEDADE ......................................................................................................................... 9
3.2.1. Relevo, Vegetação e Recursos Hídricos .......................................................................... 9
3.2.2. Acessibilidade ...............................................................................................................10
3.2.3. Classificação das terras ................................................................................................. 10
3.3. REPORTAGEM FOTOGRÁFICA ...............................................................................................11
4. MERCADO IMOBILIÁRIO NA REGIÃO................................................12
5. METODOLOGIA EMPREGADA .........................................................13
6. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL.....................................................15
6.1. VALOR DE MERCADO DE VENDA - MÉTODO COMPARATIVO ...............................................15
6.1.1. Valor de Mercado de Venda .........................................................................................17
6.1.2. VALOR DO IMÓVEL .............................................................................................................19
6.1.3. CONCLUSÃO DA AVALIAÇÃO ..............................................................................................19
ANEXO A – MÉTODO COMPARATIVO – VENDA.........................................20
ANEXO B – ELEMENTOS COMPARATIVO – VENDA......................................23
ANEXO B – DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL ....... ERRO! INDICADOR NÃO DEFINIDO.
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SUMÁRIO
INTERESSADO
PROPRIETÁRIO
OCUPAÇÃO Imóvel Ocupado
OBJETIVO Valor de Mercado
FINALIDADE Determinação de Valor de Mercado
IDENTIFICAÇÃO Estrada Municipal (Existente)
TIPOLOGIA Imóvel Rural
OBJETO Endereço Estrada Municipal, que faz a ligação da Rodovia Vicente
Palma (SP 129), a Rodovia Castelo Branco (SP280)
Região Usina Santa Rosa
Cidade/UF Porto Feliz - SP
Área das Terras 1,2250 ha
Área Construída: 00 m²
DATA VISTORIA 31/08/2023 DATA BASE Setembro-2023
TELEFONE (11) 99919-4575 ACOMPANHANTE Sr. Jean Boituva Nicolette
CONCLUSÃO DE VALOR
VALOR DO IMÓVEL PARA MERCADO R$ 150.000,00 (Cento e Cinquenta Mil Reais)
ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
METODOLOGIA GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO GRAU DE PRECISÃO
Comparativo Direto: Grau II Grau III
Marcos Fernando Marçal dos Santos
Prefeitura de Porto Feliz
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1. INTRODUÇÃO
1.1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS
Visando a atender ao objetivo solicitado, realizamos vistoria do imóvel, pesquisa do mercado
imobiliário local e cálculo dos valores. Utilizamos, também, informações gerenciais verbais ou escritas,
recebidas através da contratante.
1.2. CONDIÇÕES LIMITANTES
✓ Efetuamos análises e procedimentos por nós considerados adequados, contudo a Avalhe
Consultoria e Avaliações não se responsabiliza por informações fornecidas por terceiros e não
será responsável, sob qualquer hipótese, por quaisquer danos ou perdas resultantes da
omissão de informações por parte do contratante ou de terceiros consultados durante o
desenvolvimento desta avaliação;
✓ Os dados obtidos no mercado imobiliário local foram fornecidos por corretores, imobiliárias e
profissionais habilitados, portanto, são premissas aceitas como corretas;
✓ Os profissionais envolvidos neste trabalho não têm interesses financeiros nos bens aqui
avaliados, caracterizando a sua independência;
✓ Os honorários cobrados não têm qualquer relação com os valores aqui avaliados;
✓ Esta avaliação considera a propriedade livre e desembaraçada de quaisquer ônus, reclamações
e outros comprometimentos legais, e a inexistência de quaisquer problemas relacionados a
passivos ambientais, bem como processos de desapropriação ou melhoramentos viários que
venham a atingir a área;
✓ O objetivo deste trabalho não inclui investigação em documentos e registros da propriedade
e não é responsabilidade da Avalhe Consultoria e Avaliações, identificar ou corrigir eventuais
deficiências na propriedade aqui avaliada, incluindo físicos, financeiros e ou legais. Assumimos
que as medidas do imóvel, bem como seus respectivos títulos, estejam corretos e registrados
em cartório e que a documentação enviada para consulta seja a vigente;
✓ Não foram consultados órgãos públicos nos âmbitos Municipal, Estadual ou Federal, quanto à
situação legal e fiscal do imóvel perante os mesmos;
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✓ Não foram efetuadas medições de campo ou pesquisas de passivos ambientais no solo;
✓ Não foram avaliados máquinas e equipamentos, móveis e utensílios, cultivos, semoventes ou
quaisquer outros bens móveis que possam existir na propriedade;
✓ Os valores encontrados estão fixados em moeda corrente Real (R$) e para a data base de seus
cálculos;
✓ Essa avaliação não deve ser utilizada para qualquer outra finalidade que não a mencionada no
͞“uŵáƌio ExeĐutivo͟ deste ƌelatóƌio.
1.3. EVENTOS SUBSEQUENTES
Essa avaliação não reflete qualquer evento que possa ocorrer entre a data-base e a data deste
relatório. A Avalhe Consultoria e Avalições não é obrigada a atualizar os valores deste relatório após a
data de emissão.
2. DOCUMENTAÇÃO
Para esta avaliação, como não nos foi fornecido a documentação da área avalianda, a mesma foi
embasada, na medição do google Earth e no plano diretor de Porto Feliz, SP, LEI Nº 4965 DE 30 DE
JUNHO DE 2011, Dispõe sobre o programa Patrulha Rural Municipal de abertura, conservação e
manutenção de estradas rurais; Estabelece normas para cursos de águas pluviais, conforme especifica,
e dá outras providencias.
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3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO E IMÓVEL
3.1. LOCALIZAÇÃO
O mapa a seguir ilustra a localização do imóvel na região:
Mapa de Localização do Imóvel (Google Earth)
Mapa de Localização do Imóvel no município
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3.1.1. Entorno e Infraestrutura
A região onde está localizada a área em estudo apresenta imóveis rurais com atividade econômica de
cultura de cana de açúcar.
A infraestrutura pública disponível no local compõe-se de rede de energia elétrica, telefonia celular.
3.1.2. Roteiro de Acesso
Roteiro 01 - O acesso ao imóvel (Estrada Municipal), se dá por rodovias pavimentadas, Rodovia
Marechal Rondon e Rodovia Vicente Palma (SP 129) e posteriormente por via municipal não
pavimentada. Partindo – se de Porto Feliz sentido a Boituva, pela Rodovia Marechal Rondon (SP – 300)
aproximadamente, 4,5 km entrar à direita, na Rodovia Vicente Palma (SP 129), a aproximadamente
4,70 km entrar à esquerda, em estrada municipal de terras, a aproximadamente 570 metros, chega no
início da estrada objeto desta avaliação
Roteiro de acesso ao imóvel
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Aspecto da SP 129, com o início da Estrada Municipal de
acesso ao objeto desta avaliação
Aspecto da Estrada Municipal de acesso, ao imóvel
avaliando
3.2. PROPRIEDADE
A área avalianda encerra uma área total de 0,51 Alqueires paulista ou 1,225 hectares, medido pelo
google Earth. (2.450,00 m x 5,00 m).
Imagem Aérea – Google Earth (base: 2023)
3.2.1. Relevo, Vegetação e Recursos Hídricos
Presença de relevo plano a suave ondulado, contendo horizontes médios, textura argilosa, alta / média
fertilidade e caracteres distróficos.
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3.2.2. Acessibilidade
A estrada que faz o acesso ao imóvel é de chão batido e permite o trânsito local durante todo o ano.
Para efeito de análise, consideramos que o imóvel tem classificação Muito Boa na Escala de Valores de
Terras em Função das Características das Vias de Acesso à Propriedade Rural (ver tabela no item 5.
Avaliação).
3.2.3. Classificação das terras
Conforme classificação por Capacidade de Uso da Terra, aproximação, publicada no Manual para
Levantamento Utilitário do Meio Físico e classificação de Terras no Sistema de Capacidade de Uso, da
Sociedade Brasileira de Ciência do Solo e Coordenadoria de conservação do Solo e da Água, da
Secretaria de Recursos Naturais, da Secretaria Nacional da produção Agropecuária, do Ministério da
Agricultura, estas terras enquadram-se como CLASSE II de Capacidade de Uso (ver tabela no item 5.
Avaliação).
Os principais grupos de solo existentes no imóvel são descritos como: PVAd- Latossolos Argissolos
Vermelhos Amarelo Distróficos + Cambissolos Haplicos Tb Distróficos.
Imagem Aérea – Google Earth (tipo de solos)
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3.3. REPORTAGEM FOTOGRÁFICA
Vista da SP 129 com o início da Estrada Municipal a
esquerda de acesso ao objeto desta avaliação
Vista da SP 129 com o início da Estrada Municipal de acesso
ao objeto desta avaliação
Início da Estrada, de acesso ao objeto desta avaliação Início da Estrada, objeto desta avaliação
Início da Estrada, objeto desta avaliação Vista da região
Vista da Estrada Municipal, objeto desta avaliação Vista da Estrada Municipal, objeto desta avaliação
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Vista da Estrada Municipal, objeto desta avaliação Vista da Estrada Municipal, objeto desta avaliação
Vista da Estrada Municipal, objeto desta avaliação Vista do final da Estrada Municipal, dentro da matrícula
4. MERCADO IMOBILIÁRIO NA REGIÃO
Dados Gerais do Município Referências
Porto Feliz / SP Capital do Estado Brasil (média)
Área Territorial 556,71 km² 1.521,11 km² 1.525,54 km²
População
Estimada [2021]
53.698 hab. 12.396.372 hab. 38.214 hab.
PIB (R$ mil) [2018] R$ 2.599.839,47 R$ 714.683.362,46 R$ 1.257.475,94
PIB per Capita [2018] R$ 49.253,38 R$ 58.691,90 R$ 23.513,94
IDH [2010] 0,758 0,805 0,659
Características Gerais do Mercado Liquidez do Imóvel
Oferta Média Para Locação -
Demanda Médio Para Venda Médio
Absorção Médio Vocação Rural
Desempenho Geral Média Tempo de Exposição: 36 meses
Análise de SWOT
Pontos Fortes: Pontos Fracos:
✓ Fácil acesso 570 metros do asfalto (SP 129); ✓ Não observado.
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✓ Localizada em Porto Feliz e Boituva;
✓ Região tem forte apelo para condomínio de alto
padrão.
Oportunidades Ameaças:
✓ Região de com apelo para construção de
condomínio de alto padrão.
✓ Região tradicionalmente utilizada para cultivo de
cana de açúcar.
✓ Não observado.
5. METODOLOGIA EMPREGADA
A metodologia adotada para este trabalho fundamenta-se nos seguintes critérios e preceitos: NBR
14653 - Parte 1 – Procedimentos Gerais, Parte 3 - Avaliação de Imóveis Rurais, da ABNT (Associação
Brasileira de Normas Técnicas), os preceitos do IBAPE (Instituto Brasileiro e Avaliações e Perícias de
Engenharia), válidos em todo o território nacional.
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO – TERRA NUA
A ABNT NBR 14.653-3:2004 é válida para todo o território nacional, por isso seu caráter geral é
abrangente. Tendo em vista esta abrangência, para cada região, como a própria NBR recomenda,
deverão ser levadas em consideração e as particularidades da mesma.
A presente Norma destina-se a detalhar as diretrizes e padrões específicos de procedimentos para a
avaliação de imóveis rurais, especialmente quanto a:
✓ instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas;
✓ classificação da sua natureza;
✓ descrição das atividades básicas;
✓ definição da metodologia básica;
✓ identificação do valor de mercado ou outra referência de valor;
✓ especificação das avaliações;
✓ requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação.
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A norma é exigível em todas as manifestações técnicas escritas, vinculadas às atividades de Engenharia
de Avaliações de imóveis rurais. Esta Norma não tem a intenção de esgotar a matéria e, sempre que
for julgado conveniente, deverá ser complementada ou atualizada para atender aos seus objetivos,
substituiu a antiga NBR 8799/85, também da ABNT. Como a própria Norma recomenda, para a sua
aplicação é necessário consultar também a Lei Federal n.º 4.504 de 30/11/64 (Estatuto da Terra) e o
Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra (ETA/MA).
Exatamente por seu caráter de unanimidade e de oficialização pelos Tribunais, essa Norma tem sido
usada sem restrições em todo o Brasil.
O Método comparativo direto de dados de mercado ͞IdeŶtifiĐa o valoƌ de ŵeƌĐado do ďeŵ poƌ ŵeio
de tƌataŵeŶto téĐŶiĐo dos atƌiďutos dos eleŵeŶtos Đoŵpaƌáveis, ĐoŶstituiŶtes da aŵostƌa͟. CoŶsiste
na apuração do valor de um imóvel através da análise do comportamento do mercado imobiliário
relativo ao segmento enfocado e prevê a comparação direta com outros imóveis similares, em oferta
ou recentemente transacionados, cujas características, preços e condições gerais sejam conhecidos no
mercado, sendo ponderados tecnicamente os dados e atributos (intrínsecos e extrínsecos) das
referências de mercado que exerçam influência na formação dos preços.
Foi realizada pesquisa de mercado contemporânea à data base da avaliação com o objetivo de obter
amostragem representativa de imóveis de características semelhantes na área de influência, visando
a explicar o comportamento do mercado da região.
DEFINIÇÃO DE VALOR DE MERCADO
O valor de mercado livre pode ser definido pelo valor que acreditamos ser razoável para realizar a
venda ou locação da propriedade na data da avaliação, sem cláusulas restritivas e com pagamento à
vista, admitindo-se:
✓ um proprietário disposto a efetuar a transação;
✓ que, previamente à data da avaliação, tivesse havido um período razoável de tempo para
realização do marketing apropriado, a fim de estabelecer um acordo sobre o preço e demais
condições envolvidas para a efetiva conclusão da transação;
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✓ que as condições de mercado, os níveis de valores e outras circunstâncias não tenham sofrido
modificações entre a data da assinatura do contrato de compra e venda ou de locação
previamente assumida e da efetiva conclusão da transação, ou seja, data da avaliação, e
✓ não considerando a possibilidade de uma oferta adicional, por parte de um comprador com
͞espeĐial͟ iŶteƌesse Ŷa pƌopƌiedade eŵ Ƌuestão.
6. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL
6.1. VALOR DE MERCADO DE VENDA - MÉTODO COMPARATIVO
Considerando a finalidade da avaliação e disponibilidade de dados contemporâneos a data-base, a
identificação do valor foi feita utilizando-se o método comparativo de dados de mercado.
Foram escolhidos dados exclusivamente de locais pertencentes à mesma região geoeconômica do
imóvel avaliando, dando preferência a elementos com a mesma aptidão agrícola.
Neste caso, o solo da propriedade avaliada, enquadra-se na Classe II de Capacidade de Uso das Terras
e Situação II – Boa na Escala de Valores de Terras em Função das Características das Vias de Acesso à
Propriedade Rural.
A homogeneização utilizou como elemento paradigma: áreas rurais sem benfeitorias, tanto com
lavoura quanto com pastagens, e quando existentes estas benfeitorias foram descontadas do valor
total pedido.
✓ Fator fonte (oferta) obtido através de um desconto de 10% para compensar a elasticidade
natural das ofertas;
✓ Preço padrão obtido obedecendo aos critérios das Normas para Avaliações de Imóveis Rurais;
✓ Situação em função da tabela criada pelo engenheiro Hélio de Caires a partir da proposição do
engenheiro Otávio Teixeira Mendes Sobrinho:
Critério Utilizado:
SITUAÇÃO ÍNDICE CLASSE ÍNDICE ÁREA NOTA AGRONÔMICA
I - Muito Boa 0,95 II 0,95 1,2250 0,903
1,2250 0,903
01 - Mendes Sobrinho
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Tabela 1 - ESCALA DE VALORES DE TERRAS SEGUNDO A SITUAÇÃO E VIABILIDADE DE CIRCULAÇÃO
Situação
Circulação
Tipo de Estrada Importância das
Distâncias
Particularidade
Durante o Ano
Escala de
Valores (%)
Ótimo Asfaltada Limitada Permanente 100
Muito Bom Primeira classe não asfaltada Relativa Permanente 95
Bom Não Pavimentada Significativa Permanente 90
Desfavorável Estradas e servidões de
passagem
Vias e distâncias se
equivalendo
Sem condições
satisfatórias 80
Má Fechos nas servidões Distâncias e classes
se equivalendo
Problemas sérios na
estação chuvosa 75
Péssima Fechos e interceptadas por
córregos sem pontes -
Problemas sérios
mesmo na seca
70
FONTE: KOZMA
✓ Classes de Capacidade de Uso de Terras a partir das escalas de valores da curva de preços
sugerida por Mendes Sobrinho, que representa a variação relativa entre as diversas classes de
solos existentes no município em estudo:
Tabela 2 - CAPACIDADE DE USO DOS SOLOS E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE
Classe de Uso Critério Valor
I Renda líquida da agricultura sem despesas de práticas especiais de
melhoramento e/ou proteção do solo 100%
II Renda líquida da agricultura sujeita as despesas com práticas
conservacionistas simples 95%
III Renda líquida da agricultura, sujeita a despesas com práticas
conservacionistas intensivas 75%
IV Renda líquida de culturas em um ano, associadas com pastagens em
quatro anos (pecuária leiterado tipo médio) 55%
V Renda líquida de pastagens (pecuária leiteira do tipo médio), sem
despesas com práticas especiais 50%
VI Renda líquida de pastagens (pecuária leiteira do tipo médio), sujeita as
despesas com práticas conservacionistas em pastagens 40%
VII Renda líquida de exploração florestal (eucalipto para lenha) 30%
VIII Renda líquida de uma eventual exploração piscícola 20%
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158,
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As tabelas de Situação e de Classes de Uso de Terras foram condensadas em uma, correlacionando o
tipo de solo e a situação:
Tabela 3 - NOTA AGRONÔMICA (Situação x Capacidade de Uso do Solo)
CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DO SOLO
SITUAÇÃO I II III IV V VI VII VIII
TIPO DE VICINAL 100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%
ASFALTO 100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200
I 95% 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190
II 90% 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180
III 80% 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160
IV 75% 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150
V 70% 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140
6.1.1. Valor de Mercado de Venda
ANÁLISE DOS VALORES OBTIDOS
Os valores de mercado indicados são resultado do tratamento dos dados coletados no mercado
imobiliário local, conforme apresentado no Anexo.
Toda a avaliação tem um intervalo de confiança mínimo e máximo. Neste caso, utilizamos o intervalo
do campo de arbítrio, conforme apresentado a seguir:
Devido às características físicas do imóvel, adotamos o valor médio como valor de mercado de venda.
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1 1 R$ 73.067,19/ha 159,72 ha 1,567 OFERTA 1,00 R$ 114.482,65/ha R$ 114.482,65/ha
2 2 R$ 82.037,94/ha 164,56 ha 1,484 OFERTA 1,00 R$ 121.774,06/ha R$ 121.774,06/ha
3 3 R$ 81.176,54/ha 87,12 ha 1,484 OFERTA 1,00 R$ 120.503,56/ha R$ 120.503,56/ha
4 4 R$ 114.669,42/ha 14,52 ha 1,000 OFERTA 1,00 R$ 114.669,42/ha R$ 114.669,42/ha
5 5 R$ 92.432,43/ha 3,70 ha 1,267 OFERTA 1,00 R$ 117.081,08/ha R$ 117.081,08/ha
6 6 R$ 150.000,00/ha 3,60 ha 1,000 OFERTA 1,00 R$ 150.000,00/ha R$ 150.000,00/ha
7 7 R$ 81.783,75/ha 29,04 ha 1,567 OFERTA 1,00 R$ 128.142,07/ha R$ 128.142,07/ha
8 8 R$ 74.380,17/ha 130,68 ha 1,567 OFERTA 1,00 R$ 116.541,84/ha R$ 116.541,84/ha
9 9 R$ 148.770,58/ha 58,08 ha 1,253 OFERTA 1,00 R$ 186.482,19/ha nc
R$ 129.964,10/ha
0,903
R$ 106.049,24/ha
R$ 153.878,95/ha
R$ 122.899,33/ha
R$ 23.914,86
9
8
1
18,40%
1,23 ha
R$ 150.000,00
9
8
R$ 129.964,10
R$ 23.914,86
18,40%
R$ 106.049,24
R$ 153.878,95
R$ 122.899,33
1,397
R$ 118.827,75
R$ 141.100,45
Média Saneada (p/m²):
T. de Student:
Inferior (p/m²):
Superior (p/m²):
INTERVALO DE CONFIABILIDADE
Limite Superior (p/ha):
Desvio Padrão:
Coeficiente de Variação:
Limite Inferior (p/ha):
Número de Elementos Saneados:
Média Aritmética (p/ha):
Limite Superior:
Coeficiente de Variação:
Número Total de Elementos:
Número de Elementos Fora:
Número de Elementos Utilizados:
ÁREA DO AVALIANDO:
MÉDIA SANEADA:
Desvio Padrão:
VALOR DE MERCADO DA TERRA:
Número de Elementos Coletados:
TRATAMENTO ESTATÍSTICO
QUADRO RESUMO
RESUMO DE VALORES
UNITÁRIO MÉDIO:
Limite Inferior:
ÍNDICE AGRONÔMICO DO AVALIANDO:
ID
Unitário
(R$/ha) Área (ha) Índice
Agronômico
Tipo de
informação
Unitário Homogeneizado
(R$/ha) Original Fator Área Unitário Saneado (R$/ha)
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Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
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6.1.2. VALOR DO IMÓVEL
O valor das terras foi obtido através do método comparativo direto, que serão detalhados a seguir.
O valor do imóvel é dado pela seguinte expressão:
6.1.3. CONCLUSÃO DA AVALIAÇÃO
De acordo com nossas análises e premissas aqui apresentadas, concluímos os seguintes valores do
imóvel em referência:
VALOR DO IMÓVEL PARA MERCADO R$ 150,000,00 (Cento e Cinquenta Mil Reais)
Rubens Carvalho Ribeiro
CREA/SP 0640.942.119 SP
Edgar Mabelini Munhoz
CREA/SP 0681842520
Valores Mínimo Médio Máximo
Valor Unitário
(R$/ha) 110.609,40 122.899,33 135.189,27
V = Vu x A, onde:
Vu = Valor Unitário
adotado
R$ 122.899,33
A = Área 1,2250 ha
V = Valor Total R$ 150.551,68
VALOR TOTAL
ARREDONDADO
R$ 150.000,00
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158,
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
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ANEXO A – MÉTODO COMPARATIVO – VENDA
ANÁLISE DE RESÍDUOS
AMOSTRA UNITÁRIOS RESÍDUOS
OBSERVADOS ESTIMADOS ABSOLUTO RELATIVO
1 73.067,19 114.482,65 -41.415,46 -56,68%
2 82.037,94 121.774,06 -39.736,11 -48,44%
3 81.176,54 120.503,56 -39.327,02 -48,45%
4 114.669,42 114.669,42 0,00 0,00%
5 92.432,43 117.081,08 -24.648,65 -26,67%
6 150.000,00 150.000,00 0,00 0,00%
7 81.783,75 128.142,07 -46.358,32 -56,68%
8 74.380,17 116.541,84 -42.161,67 -56,68%
9 148.770,58 186.482,19 -37.711,62 -25,35%
82.037,94 121.774,06
3 81.176,54 120.503,56
4 114.669,42 114.669,42
ANÁLISE DE UNITÁRIOS OBSERVADOS VERSUS UNITÁRIOS ESTIMADOS PELO MODELO
AMOSTRAS
UNITÁRIOS
OBSERVADOS (R$/ha) ESTIMADOS (R$/ha)
1 73.067,19 114.482,65
2
7 81.783,75 128.142,07
8 74.380,17 116.541,84
5 92.432,43 117.081,08
6 150.000,00 150.000,00
9 148.770,58 186.482,19
-100,00%
-80,00%
-60,00%
-40,00%
-20,00%
0,00%
20,00%
40,00%
60,00%
80,00%
100,00%
1 2 3 4 5 6 7 8 9
200.000,00
220.000,00
240.000,00
260.000,00
280.000,00
300.000,00
320.000,00
340.000,00
360.000,00
380.000,00
400.000,00
200.000,00 220.000,00 240.000,00 260.000,00 280.000,00 300.000,00 320.000,00 340.000,00 360.000,00 380.000,00 400.000,00
Título do Eixo
Título do Eixo
ANÁLISE DE UNITÁRIOS OBSERVADOS VERSUS UNITÁRIOS ESTIMADOS PELO
MODELO
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Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
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Especificação da Avaliação
FUNDAMENTAÇÃO
Item Especificação das Avaliações de
Imóveis Rurais
Para determinação da pontuação, os valores na horizontal não são acumulativos
Condição Pt Condição Pt Condição Pt
1 Número de dados de mercado
efetivamente utilizados
> 3(K+1) e no
mínimo 5 > 5 ✓ -
2
Qualidade dos dados colhidos no
mercado de mesma exploração
conforme em 5.1.2
Todos Maioria ✓ Minoria ou ausência
3 Visita dos dados de mercado por
engenheiro de avaliações Todos Maioria Minoria ou ausência ✓
4 Critério adotado para avaliar
construções e instalações
Custo de reedição
por planilha
específica
Custo de reedição
por caderno de
preços
Como variável,
conforme anexo A
5 Critério adotado para avaliar
produções vegetais Conforme em 10.3
Por caderno de
preços
Como variável,
conforme anexo A
6 Apresentação do laudo, conforme
seção 11 completo ✓ simplificado -
7 Utilização do método comparativo
direto de dados de mercado
Tratamento
científico, conforme
em 7.7.3 e anexo A
Tratamentos por
fatores, conforme
em 7.7.2 e anexo B
✓ Outros tratamentos
8 Identificação dos dados amostrais
Fotográfica -
Coordenadas
geodésicas ou
geográficas
Roteiro de acesso
ou croqui de
localização
✓ -
9
Documentação do avaliando, que
permita sua identificação e
localização
Fotográfica ✓ -
Coordenadas
geodésicas ou
geográficas
✓
Croqui de
localização -
10
Documentação do imóvel
avaliando apresentada pelo
contratante refere-se a:
Certidão dominial
atualizada
✓ -
Levantamento
planialtimétrico de
acordo com as
normas
Levantamento
topográfico
planialtimétrico
✓ -
Nota: Observar de 9.1 a 9.3 desta Norma.
Total de Pontos: 55
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Tabela 1 - Classificação dos laudos de avaliação quanto à fundamentação
Descrição
Grau
I II III
Limite mínimo 12 36 71
Limite máximo 35 70 100
Nota: Observar 9.2 desta norma
Quantidade de Pontos 55
Grau de Fundamentação atingido Grau II
Tabela 3 - Grau de Precisão da estimativa de valor no caso de utilização do método comparativo
direto de dados de mercado
Descrição
Grau
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em
torno do valor central da estimativa <=30% 30% a 50% >50%
Nota: Observar Subseção 9.1
Intervalo de Confiabilidade 29%
Grau de Precisão atingido Grau III
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ANEXO B – ELEMENTOS COMPARATIVO – VENDA
Mapa de Localização dos Elementos
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ELEMENTO 1
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
R$ 13.200.000,00
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
II - Boa 90% III 75% 127,78 86,25
II - Boa 90% VIII 20% 31,94 5,75
- - - - -
- - - - -
159,72 92,00
F. Ponderado 0,576
BENFEITORIAS:
DIMENSÃO
(m²) PADRÃO UNITÁRIO
(R$/m²) IDADE V.U.
%
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
Casa Sede 80 casa simples 3.680,00 40 70 57 f - entre reparos simpl 0,49 R$ 145.570,59
Galpão 100 galpão econômico 1.500,00 40 60 67 f - entre reparos simpl 0,44 R$ 65.626,67
R$ 210.000,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 11.880.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 73.067,19
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,5668
TOTAL BENFEITORIAS
HOMOGENEIZAÇÃO
Porto Feliz
Descrição:
Utu - guaçu
Sr. Fabio
(11) 4013-9090
OFERTA
https://www.utuguacu.com.br/imovel/fazenda-de-66-alqueires-paulista-bananal-do-avecuia-porto-feliz/FA0199-UTG?from=sale#mapa
Ótima fazenda à venda em Porto Feliz/SP, com 66 alqueires paulista formada em cana, possui 20% de reserva legal, totalmente plana, rica em água, terra de
ótima qualidade. Casa sede simples, casa de caseiro e barracão de maquinário.
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158,
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
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ELEMENTO 2
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
R$ 15.000.000,00
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
I - Muito Boa 95% III 75% 131,65 93,80
I - Muito Boa 95% VIII 20% 32,91 6,25
- - - - -
- - - - -
164,56 100,05
F. Ponderado 0,608
BENFEITORIAS:
DIMENSÃO
(m²) PADRÃO UNITÁRIO
(R$/m²) IDADE V.U.
%
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
R$ 0,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 13.500.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 82.037,94
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,4844
Fazenda a venda em Porto Feliz, com 68 alqueires formado em cana, relevo predominante plano, mata na divisa, próximo a rodovia Marechal Rondon, junto ao
centro comercial de Porto Feliz.
Excelente para empreendimento imobiliário.
HOMOGENEIZAÇÃO
TOTAL BENFEITORIAS
Porto Feliz
Descrição:
OFERTA
https://www.utuguacu.com.br/imovel/fazenda-de-68-alqueires-paulista-avecuia-porto-feliz/FA0229-UTG?from=sale
Utu - guaçu
Sr. Fabio
(11) 4013-9090
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158,
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
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ELEMENTO 3
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
R$ 8.000.000,00
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
I - Muito Boa 95% III 75% 69,69 49,65
I - Muito Boa 95% VIII 20% 17,43 3,31
- - - - -
- - - - -
87,12 52,97
F. Ponderado 0,608
BENFEITORIAS:
DIMENSÃO
(m²) PADRÃO UNITÁRIO
(R$/m²) IDADE V.U.
%
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
Casa 80 casa proletário 1.810,00 30 60 50 d - entre regular e repa0,66 R$ 95.502,84
Curral 150 cobertura simples 350,00 10 20 50 d - entre regular e repa0,62 R$ 32.392,17
Diversos 2000 casa simples (+) 4.290,00 15 70 21 c - regular 0,88 R$ 7.536.510,91
R$ 127.900,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 7.200.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 81.176,54
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,4845
inda fazenda em porto feliz pronta para Gado, com 36 alqueires, apenas 800 metros do asfalto, com 2 represas e mais 3 açudes grandes, Topografia ótima,
da porteira você consegue ver quase todas as divisões, além de ter a área de app e o restante totalmente livre onde hoje já existe gado do
proprietário,area 100% tratoravel.
HOMOGENEIZAÇÃO
TOTAL BENFEITORIAS
Porto Feliz
OFERTA
Descrição:
https://imoveismairinque.com.br/listing/linda-fazenda-em-porto-feliz-ch751/
Mairinque Imóveis
Sr. Andre
(11) 4708-9204
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158,
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
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ELEMENTO 4
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
R$ 1.850.000,00
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
I - Muito Boa 95% II 95% 14,52 13,10
- - - - -
- - - - -
- - - - -
14,52 13,10
F. Ponderado 0,903
BENFEITORIAS:
DIMENSÃO
(m²) PADRÃO UNITÁRIO
(R$/m²) IDADE V.U.
%
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
R$ 0,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 1.665.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 114.669,42
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,0000
Sítio à venda em Porto Feliz-Sp, com 6 alqueires paulista, sómente terra, levemente ondulado, água na divisa, terra vermelha, próximo da rodovia, ótima
localização.
HOMOGENEIZAÇÃO
TOTAL BENFEITORIAS
OFERTA
https://www.imovelweb.com.br/propriedades/sitio-a-venda-em-porto-feliz-sp-6-alqueires-somente-2971089493.html
Descrição:
Porto Feliz
Imobiliaria Rurais
Sr. Murilo Ragazzi
(15) 99760-9495
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158,
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
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28
ELEMENTO 5
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
R$ 380.000,00
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
I - Muito Boa 95% III 75% 3,70 2,64
- - - - -
- - - - -
- - - - -
3,70 2,64
F. Ponderado 0,713
BENFEITORIAS:
DIMENSÃO
(m²) PADRÃO UNITÁRIO
(R$/m²) IDADE V.U.
%
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
R$ 0,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 342.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 92.432,43
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,2667
HOMOGENEIZAÇÃO
Porto Feliz
https://www.veronezinegocios.com.br/imovel/area-de-37-000-m-registro-porto-feliz/AR0002-FALV?from=sale
Ótima área no bairro Registro em Porto Feliz, com 37.000 m², sem benfeitorias, com energia elétrica, ideal para plantio.
Descrição:
Veronezi Negocios Imobiliario
Sr. Fabio
(15) 99711-4601
OFERTA
TOTAL BENFEITORIAS
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158,
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
www.avalhe.com.br
29
ELEMENTO 6
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
R$ 600.000,00
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
I - Muito Boa 95% II 95% 3,60 3,25
- - - - -
- - - - -
- - - - -
3,60 3,25
F. Ponderado 0,903
BENFEITORIAS:
DIMENSÃO
(m²) PADRÃO UNITÁRIO
(R$/m²) IDADE V.U.
%
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
R$ 0,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 540.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 150.000,00
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,0000
HOMOGENEIZAÇÃO
TOTAL BENFEITORIAS
Descrição:
Porto Feliz
(15) 99711-4601
https://www.veronezinegocios.com.br/imovel/area-de-36-000-m-tabarro-porto-feliz/AR0003-FALV?from=sale
Veronezi Negocios Imobiliario
Sr. Fabio
Excelente área para chácara no bairro Tabarro em Porto Feliz, com 36.000 m² de área, riquíssimo de água com nascente, documentação em ordem.
OFERTA
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158,
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
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30
ELEMENTO 7
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
R$ 3.000.000,00
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
II - Boa 90% III 75% 23,23 15,68
II - Boa 90% VIII 20% 5,81 1,05
- - - - -
- - - - -
29,04 16,73
F. Ponderado 0,576
BENFEITORIAS:
DIMENSÃO
(m²) PADRÃO UNITÁRIO
(R$/m²) IDADE V.U.
%
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
casa 150 casa econômico (-) 2.260,00 30 70 43 e - reparos simples 0,65 R$ 221.919,09
Galpão 200 cobertura superior 1.200,00 20 30 67 e - reparos simples 0,43 R$ 102.624,00
R$ 325.000,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 2.700.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 81.783,75
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,5668
Descrição:
https://www.vendocampo.com.br/properties/s%C3%ADtio---km-124-rod.-marechal-rondom---st-74
Porto Feliz
Vendo Campo
Sr. Rogerio
(12) 99684-5470
OFERTA
Oportunidade excelente propriedade perfeito para formação de haras, ótimo acesso e muito bem localizada, topográfia boa sendo totalmente trátoravel,
terra vermelha, região rica em água, casa sede, piquete formado em brachiara para gado, galpão para implementos, poço artesiano.
HOMOGENEIZAÇÃO
TOTAL BENFEITORIAS
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158,
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
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31
ELEMENTO 8
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
R$ 10.800.000,00
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
II - Boa 90% III 75% 104,54 70,57
II - Boa 90% VIII 20% 26,14 4,70
- - - - -
- - - - -
130,68 75,27
F. Ponderado 0,576
BENFEITORIAS:
DIMENSÃO
(m²) PADRÃO UNITÁRIO
(R$/m²) IDADE V.U.
%
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
R$ 0,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 9.720.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 74.380,17
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,5668
OFERTA
TOTAL BENFEITORIAS
HOMOGENEIZAÇÃO
Descrição:
Fazenda sem benfeitorias já com arrendamento em cana de açúcar, ótima localização apenas 16 km da Usina de Açucar da Raizen,
topografia boa com ótimo aproveitamento no plantio trátoravel, água na divisa.
https://www.vendocampo.com.br/properties/fazenda---porto-feliz-%2F-capivari---fz-54
Vendo Campo
Sr. Rogerio
(12) 99684-5470
Porto Feliz
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158,
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
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32
ELEMENTO 9
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
R$ 9.600.000,00
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
II - Boa 90% II 95% 46,46 39,72
II - Boa 90% VIII 20% 11,62 2,09
- - - - -
- - - - -
58,08 41,81
F. Ponderado 0,720
BENFEITORIAS:
DIMENSÃO
(m²) PADRÃO UNITÁRIO
(R$/m²) IDADE V.U.
%
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
R$ 0,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 8.640.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 148.770,58
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,2535
TOTAL BENFEITORIAS
HOMOGENEIZAÇÃO
Descrição:
Sítio de 24 alqueires à venda em Porto Feliz, plantados em cana -de-açúcar arrendados para a usina, energia elétrica passa em frente a propriedade.
https://www.utuguacu.com.br/imovel/sitio-de-24-alqueires-paulista-santa-rosa-porto-feliz/SI0598-UTG?from=sale
OFERTA
Porto Feliz
Utu - guaçu
Sr. Fabio
(11) 4013-9090
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158,
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694
11 98208-5001 11 93267-2486
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avalhe@avalhe.com.br
São Paulo, 05 de agosto de 2023
REF: Estrada Municipal que faz a ligação da
Rodovia Vicente de Palma (SP 129) a Rodovia
Castelo Branco (SP 280) – Porto Feliz/SP.
el
em referência, determinando seu valor de mercado com data-base agosto de 2023.
No relatório anexo descrevemos a propriedade em estudo, bem como a metodologia utilizada para
o cálculo dos valores.
Consideramos que, mediante a entrega deste relatório, os serviços objeto de nossa proposta
encontram-se totalmente concluídos.
Agradecemos a oportunidade de elaborarmos este trabalho e colocamo-nos à disposição para
dirimir quaisquer eventuais dúvidas.
Atenciosamente,
Rubens Carvalho Ribeiro
CREA/SP 0640.942.119 SP
BA–
Atendendo à solicitação de Marcos Marçal, a Avalhe Consultoria e Avaliações, efetuou a avaliação do imóvel
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2
LAUDO DE AVALIAÇÃO
REF.: 092023
Estrada da Municipal, que faz a ligação da Rodovia Vicente de
Palma (SP 129), a Rodovia Castelo Branco (SP 280)
Porto Feliz/SP
LAUDO DE AVALIAÇÃO - Estrada a ser implantada
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3
SUMÁRIO ......................................................................................... 4
1. INTRODUÇÃO............................................................................. 5
1.1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS ....................................................................................................... 5
1.2. CONDIÇÕES LIMITANTES ......................................................................................................... 5
1.3. EVENTOS SUBSEQUENTES ....................................................................................................... 6
2. DOCUMENTAÇÃO ....................................................................... 6
3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO E IMÓVEL ........................................... 7
3.1. LOCALIZAÇÃO .......................................................................................................................... 7
3.1.1. Entorno e Infraestrutura ................................................................................................. 8
3.1.2. Roteiro de Acesso ............................................................................................................ 8
3.2. PROPRIEDADE .......................................................................................................................... 9
3.2.1. Relevo, Vegetação e Recursos Hídricos........................................................................... 9
3.2.2. Acessibilidade ................................................................................................................ 10
3.2.3. Classificação das terras ................................................................................................. 10
3.3. REPORTAGEM FOTOGRÁFICA ............................................................................................... 11
4. MERCADO IMOBILIÁRIO NA REGIÃO.............................................. 12
5. METODOLOGIA EMPREGADA....................................................... 13
6. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL .................................................. 15
6.1. VALOR DE MERCADO DE VENDA - MÉTODO COMPARATIVO ............................................... 15
6.1.1. Valor de Mercado de Venda.......................................................................................... 17
6.1.2. VALOR DO IMÓVEL .............................................................................................................. 19
6.1.3. CONCLUSÃO DA AVALIAÇÃO ............................................................................................... 19
ANEXO A – MÉTODO COMPARATIVO – VENDA ....................................... 20
ANEXO B – ELEMENTOS COMPARATIVO – VENDA .................................... 23
ANEXO B – DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL .............................................. 33
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4
SUMÁRIO
INTERESSADO Cyrela Brasil Realty AS Empreedimentos e Participações
PROPRIETÁRIO Cyrela Brasil Realty AS Empreendimentos e Participações
OCUPAÇÃO Imóvel Ocupado
OBJETIVO Valor de Mercado
FINALIDADE Determinação de Valor de Mercado
IDENTIFICAÇÃO Estrada Municipal (traçado novo)
TIPOLOGIA Imóvel Rural
OBJETO Endereço Estrada Municipal, que faz a ligação da Rodovia Vicente
Palma (SP 129), a Rodovia Castelo Branco (SP280)
Região Usina Santa Rosa
Cidade/UF Porto Feliz - SP
Área das Terras
Área Construída: 00 m²
DATA VISTORIA 31/08/2023 DATA BASE Setembro-2023
TELEFONE (11) 99919-4575 ACOMPANHANTE Sr. Jean Boituva Nicolette
CONCLUSÃO DE VALOR
VALOR DO IMÓVEL PARA MERCADO R$ 280.000,00 (Duzentos e Oitenta Mil Reais)
ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
METODOLOGIA GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO GRAU DE PRECISÃO
Comparativo Direto: Grau II Grau III
Marcos Fernando Marçal dos Santos
Marcos Fernando Marçal dos Santos
BA–
6,492 ha
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158,
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
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5
1. INTRODUÇÃO
1.1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS
Visando a atender ao objetivo solicitado, realizamos vistoria do imóvel, pesquisa do mercado
imobiliário local e cálculo dos valores. Utilizamos, também, informações gerenciais verbais ou escritas,
recebidas através da contratante.
1.2. CONDIÇÕES LIMITANTES
✓ Efetuamos análises e procedimentos por nós considerados adequados, contudo a Avalhe
Consultoria e Avaliações não se responsabiliza por informações fornecidas por terceiros e não
será responsável, sob qualquer hipótese, por quaisquer danos ou perdas resultantes da
omissão de informações por parte do contratante ou de terceiros consultados durante o
desenvolvimento desta avaliação;
✓ Os dados obtidos no mercado imobiliário local foram fornecidos por corretores, imobiliárias e
profissionais habilitados, portanto, são premissas aceitas como corretas;
✓ Os profissionais envolvidos neste trabalho não têm interesses financeiros nos bens aqui
avaliados, caracterizando a sua independência;
✓ Os honorários cobrados não têm qualquer relação com os valores aqui avaliados;
✓ Esta avaliação considera a propriedade livre e desembaraçada de quaisquer ônus, reclamações
e outros comprometimentos legais, e a inexistência de quaisquer problemas relacionados a
passivos ambientais, bem como processos de desapropriação ou melhoramentos viários que
venham a atingir a área;
✓ O objetivo deste trabalho não inclui investigação em documentos e registros da propriedade
e não é responsabilidade da Avalhe Consultoria e Avaliações, identificar ou corrigir eventuais
deficiências na propriedade aqui avaliada, incluindo físicos, financeiros e ou legais. Assumimos
que as medidas do imóvel, bem como seus respectivos títulos, estejam corretos e registrados
em cartório e que a documentação enviada para consulta seja a vigente;
✓ Não foram consultados órgãos públicos nos âmbitos Municipal, Estadual ou Federal, quanto à
situação legal e fiscal do imóvel perante os mesmos;
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Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
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6
✓ Não foram efetuadas medições de campo ou pesquisas de passivos ambientais no solo;
✓ Não foram avaliados máquinas e equipamentos, móveis e utensílios, cultivos, semoventes ou
quaisquer outros bens móveis que possam existir na propriedade;
✓ Os valores encontrados estão fixados em moeda corrente Real (R$) e para a data base de seus
cálculos;
✓ Essa avaliação não deve ser utilizada para qualquer outra finalidade que não a mencionada no
͞“uŵáƌio ExeĐutivo͟ deste ƌelatóƌio.
1.3. EVENTOS SUBSEQUENTES
Essa avaliação não reflete qualquer evento que possa ocorrer entre a data-base e a data deste
relatório. A Avalhe Consultoria e Avalições não é obrigada a atualizar os valores deste relatório após a
data de emissão.
2. DOCUMENTAÇÃO
Para esta avaliação, como não nos foi fornecido a documentação da área avalianda, a mesma foi
embasada, na medição do google Earth e no plano diretor de Porto Feliz, SP, LEI Nº 4965 DE 30 DE
JUNHO DE 2011, Dispõe sobre o programa Patrulha Rural Municipal de abertura, conservação e
manutenção de estradas rurais; Estabelece normas para cursos de águas pluviais, conforme especifica,
e dá outras providencias.
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158,
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
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3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO E IMÓVEL
3.1. LOCALIZAÇÃO
O mapa a seguir ilustra a localização do imóvel na região:
Mapa de Localização do Imóvel (Google Earth)
Mapa de Localização do Imóvel no município
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8
3.1.1. Entorno e Infraestrutura
A região onde está localizada a área em estudo apresenta imóveis rurais com atividade econômica de
cultura de cana de açúcar.
A infraestrutura pública disponível no local compõe-se de rede de energia elétrica, telefonia celular.
3.1.2. Roteiro de Acesso
Roteiro 01 - O acesso ao imóvel (Estrada Municipal), se dá por rodovias pavimentadas, Rodovia
Marechal Rondon e Rodovia Vicente Palma (SP 129) e posteriormente por via municipal não
pavimentada. Partindo – se de Porto Feliz sentido a Boituva, pela Rodovia Marechal Rondon (SP – 300)
aproximadamente, 4,5 km entrar à direita, na Rodovia Vicente Palma (SP 129), a aproximadamente
4,70 km entrar à esquerda, em estrada municipal de terras, a aproximadamente 570 metros, chega no
início da estrada objeto desta avaliação
Roteiro de acesso ao imóvel
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Aspecto da SP 129, com o início da Estrada Municipal de
acesso ao objeto desta avaliação
Aspecto da Estrada Municipal de acesso, ao imóvel
avaliando
3.2. PROPRIEDADE
Imagem Aérea – Google Earth (base: 2023)
3.2.1. Relevo, Vegetação e Recursos Hídricos
Presença de relevo plano a suave ondulado, contendo horizontes médios, textura argilosa, alta / média
fertilidade e caracteres distróficos.
BA–A
google Earth. (3.246,00 m x 20,00 m).
A área avalianda encerra uma área total de 0,938 Alqueires paulista ou 6,492 hectares, medido pelo
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3.2.2. Acessibilidade
A estrada que faz o acesso ao imóvel é de chão batido e permite o trânsito local durante todo o ano.
Para efeito de análise, consideramos que o imóvel tem classificação Muito Boa na Escala de Valores de
Terras em Função das Características das Vias de Acesso à Propriedade Rural (ver tabela no item 5.
Avaliação).
3.2.3. Classificação das terras
Conforme classificação por Capacidade de Uso da Terra, aproximação, publicada no Manual para
Levantamento Utilitário do Meio Físico e classificação de Terras no Sistema de Capacidade de Uso, da
Sociedade Brasileira de Ciência do Solo e Coordenadoria de conservação do Solo e da Água, da
Secretaria de Recursos Naturais, da Secretaria Nacional da produção Agropecuária, do Ministério da
Agricultura, estas terras enquadram-se como CLASSE II de Capacidade de Uso (ver tabela no item 5.
Avaliação).
Os principais grupos de solo existentes no imóvel são descritos como: PVAd- Latossolos Argissolos
Vermelhos Amarelo Distróficos + Cambissolos Haplicos Tb Distróficos.
Imagem Aérea – Google Earth (tipo de solos)
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3.3. REPORTAGEM FOTOGRÁFICA
Vista da SP 129 com o início da Estrada Municipal a
esquerda de acesso ao objeto desta avaliação
Vista da SP 129 com o início da Estrada Municipal de acesso
ao objeto desta avaliação
Início da Estrada, de acesso ao objeto desta avaliação Início da Estrada, objeto desta avaliação
Vista da Estrada Municipal, objeto desta avaliação Vista da Estrada Municipal, objeto desta avaliação
Vista da Estrada Municipal, objeto desta avaliação Vista da Estrada Municipal, objeto desta avaliação
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Vista da Estrada Municipal, objeto desta avaliação Vista da Estrada Municipal, objeto desta avaliação, onde
será feito a canalização do córrego
Vista da Estrada Municipal, final da mesma dentro da
matrícula do imóvel, objeto desta avaliação
Vista da Estrada Municipal, objeto desta avaliação
4. MERCADO IMOBILIÁRIO NA REGIÃO
Dados Gerais do Município Referências
Porto Feliz / SP Capital do Estado Brasil (média)
Área Territorial 556,71 km² 1.521,11 km² 1.525,54 km²
População
Estimada [2021]
53.698 hab. 12.396.372 hab. 38.214 hab.
PIB (R$ mil) [2018] R$ 2.599.839,47 R$ 714.683.362,46 R$ 1.257.475,94
PIB per Capita [2018] R$ 49.253,38 R$ 58.691,90 R$ 23.513,94
IDH [2010] 0,758 0,805 0,659
Características Gerais do Mercado Liquidez do Imóvel
Oferta Média Para Locação -
Demanda Médio Para Venda Médio
Absorção Médio Vocação Rural
Desempenho Geral Média Tempo de Exposição: 36 meses
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13
Análise de SWOT
Pontos Fortes: Pontos Fracos:
✓ Fácil acesso 570 metros do asfalto (SP 129);
✓ Localizada em Porto Feliz e Boituva;
✓ Região tem forte apelo para condomínio de alto
padrão.
✓ Não observado.
Oportunidades Ameaças:
✓ Região de com apelo para construção de
condomínio de alto padrão.
✓ Região tradicionalmente utilizada para cultivo de
cana de açúcar.
✓ Não observado.
5. METODOLOGIA EMPREGADA
A metodologia adotada para este trabalho fundamenta-se nos seguintes critérios e preceitos: NBR
14653 - Parte 1 – Procedimentos Gerais, Parte 3 - Avaliação de Imóveis Rurais, da ABNT (Associação
Brasileira de Normas Técnicas), os preceitos do IBAPE (Instituto Brasileiro e Avaliações e Perícias de
Engenharia), válidos em todo o território nacional.
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO – TERRA NUA
A ABNT NBR 14.653-3:2004 é válida para todo o território nacional, por isso seu caráter geral é
abrangente. Tendo em vista esta abrangência, para cada região, como a própria NBR recomenda,
deverão ser levadas em consideração e as particularidades da mesma.
A presente Norma destina-se a detalhar as diretrizes e padrões específicos de procedimentos para a
avaliação de imóveis rurais, especialmente quanto a:
✓ instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas;
✓ classificação da sua natureza;
✓ descrição das atividades básicas;
✓ definição da metodologia básica;
✓ identificação do valor de mercado ou outra referência de valor;
✓ especificação das avaliações;
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158,
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
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14
✓ requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação.
A norma é exigível em todas as manifestações técnicas escritas, vinculadas às atividades de Engenharia
de Avaliações de imóveis rurais. Esta Norma não tem a intenção de esgotar a matéria e, sempre que
for julgado conveniente, deverá ser complementada ou atualizada para atender aos seus objetivos,
substituiu a antiga NBR 8799/85, também da ABNT. Como a própria Norma recomenda, para a sua
aplicação é necessário consultar também a Lei Federal n.º 4.504 de 30/11/64 (Estatuto da Terra) e o
Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra (ETA/MA).
Exatamente por seu caráter de unanimidade e de oficialização pelos Tribunais, essa Norma tem sido
usada sem restrições em todo o Brasil.
O Método comparativo direto de dados de mercado ͞IdeŶtifiĐa o valoƌ de ŵeƌĐado do ďeŵ poƌ ŵeio
de tƌataŵeŶto téĐŶiĐo dos atƌiďutos dos eleŵeŶtos Đoŵpaƌáveis, ĐoŶstituiŶtes da aŵostƌa͟. CoŶsiste
na apuração do valor de um imóvel através da análise do comportamento do mercado imobiliário
relativo ao segmento enfocado e prevê a comparação direta com outros imóveis similares, em oferta
ou recentemente transacionados, cujas características, preços e condições gerais sejam conhecidos no
mercado, sendo ponderados tecnicamente os dados e atributos (intrínsecos e extrínsecos) das
referências de mercado que exerçam influência na formação dos preços.
Foi realizada pesquisa de mercado contemporânea à data base da avaliação com o objetivo de obter
amostragem representativa de imóveis de características semelhantes na área de influência, visando
a explicar o comportamento do mercado da região.
DEFINIÇÃO DE VALOR DE MERCADO
O valor de mercado livre pode ser definido pelo valor que acreditamos ser razoável para realizar a
venda ou locação da propriedade na data da avaliação, sem cláusulas restritivas e com pagamento à
vista, admitindo-se:
✓ um proprietário disposto a efetuar a transação;
✓ que, previamente à data da avaliação, tivesse havido um período razoável de tempo para
realização do marketing apropriado, a fim de estabelecer um acordo sobre o preço e demais
condições envolvidas para a efetiva conclusão da transação;
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Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
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✓ que as condições de mercado, os níveis de valores e outras circunstâncias não tenham sofrido
modificações entre a data da assinatura do contrato de compra e venda ou de locação
previamente assumida e da efetiva conclusão da transação, ou seja, data da avaliação, e
✓ não considerando a possibilidade de uma oferta adicional, por parte de um comprador com
͞espeĐial͟ iŶteƌesse Ŷa pƌopƌiedade eŵ Ƌuestão.
6. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL
6.1. VALOR DE MERCADO DE VENDA - MÉTODO COMPARATIVO
Considerando a finalidade da avaliação e disponibilidade de dados contemporâneos a data-base, a
identificação do valor foi feita utilizando-se o método comparativo de dados de mercado.
Foram escolhidos dados exclusivamente de locais pertencentes à mesma região geoeconômica do
imóvel avaliando, dando preferência a elementos com a mesma aptidão agrícola.
Neste caso, o solo da propriedade avaliada, enquadra-se na Classe II de Capacidade de Uso das Terras
e Situação II – Boa na Escala de Valores de Terras em Função das Características das Vias de Acesso à
Propriedade Rural.
A homogeneização utilizou como elemento paradigma: áreas rurais sem benfeitorias, tanto com
lavoura quanto com pastagens, e quando existentes estas benfeitorias foram descontadas do valor
total pedido.
✓ Fator fonte (oferta) obtido através de um desconto de 10% para compensar a elasticidade
natural das ofertas;
✓ Preço padrão obtido obedecendo aos critérios das Normas para Avaliações de Imóveis Rurais;
✓ Situação em função da tabela criada pelo engenheiro Hélio de Caires a partir da proposição do
engenheiro Otávio Teixeira Mendes Sobrinho:
Critério Utilizado:
SITUAÇÃO ÍNDICE CLASSE ÍNDICE ÁREA NOTA AGRONÔMICA
I - Muito Boa 0,95 II 0,95 0,903
0,903
01 - Mendes Sobrinho
–vABA✓––
6,492
6,492
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Tabela 1 - ESCALA DE VALORES DE TERRAS SEGUNDO A SITUAÇÃO E VIABILIDADE DE CIRCULAÇÃO
Situação
Circulação
Tipo de Estrada Importância das
Distâncias
Particularidade
Durante o Ano
Escala de
Valores (%)
Ótimo Asfaltada Limitada Permanente 100
Muito Bom Primeira classe não asfaltada Relativa Permanente 95
Bom Não Pavimentada Significativa Permanente 90
Desfavorável Estradas e servidões de
passagem
Vias e distâncias se
equivalendo
Sem condições
satisfatórias 80
Má Fechos nas servidões Distâncias e classes
se equivalendo
Problemas sérios na
estação chuvosa 75
Péssima Fechos e interceptadas por
córregos sem pontes -
Problemas sérios
mesmo na seca
70
FONTE: KOZMA
✓ Classes de Capacidade de Uso de Terras a partir das escalas de valores da curva de preços
sugerida por Mendes Sobrinho, que representa a variação relativa entre as diversas classes de
solos existentes no município em estudo:
Tabela 2 - CAPACIDADE DE USO DOS SOLOS E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE
Classe de Uso Critério Valor
I Renda líquida da agricultura sem despesas de práticas especiais de
melhoramento e/ou proteção do solo 100%
II Renda líquida da agricultura sujeita as despesas com práticas
conservacionistas simples 95%
III Renda líquida da agricultura, sujeita a despesas com práticas
conservacionistas intensivas 75%
IV Renda líquida de culturas em um ano, associadas com pastagens em
quatro anos (pecuária leiterado tipo médio) 55%
V Renda líquida de pastagens (pecuária leiteira do tipo médio), sem
despesas com práticas especiais 50%
VI Renda líquida de pastagens (pecuária leiteira do tipo médio), sujeita as
despesas com práticas conservacionistas em pastagens 40%
VII Renda líquida de exploração florestal (eucalipto para lenha) 30%
VIII Renda líquida de uma eventual exploração piscícola 20%
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As tabelas de Situação e de Classes de Uso de Terras foram condensadas em uma, correlacionando o
tipo de solo e a situação:
Tabela 3 - NOTA AGRONÔMICA (Situação x Capacidade de Uso do Solo)
CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DO SOLO
SITUAÇÃO I II III IV V VI VII VIII
TIPO DE VICINAL 100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%
ASFALTO 100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200
I 95% 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190
II 90% 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180
III 80% 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160
IV 75% 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150
V 70% 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140
6.1.1. Valor de Mercado de Venda
ANÁLISE DOS VALORES OBTIDOS
Os valores de mercado indicados são resultado do tratamento dos dados coletados no mercado
imobiliário local, conforme apresentado no Anexo.
Toda a avaliação tem um intervalo de confiança mínimo e máximo. Neste caso, utilizamos o intervalo
do campo de arbítrio, conforme apresentado a seguir:
Devido às características físicas do imóvel, adotamos o valor médio como valor de mercado de venda.
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1 1 R$ 73.067,19/ha 159,72 ha 1,567 OFERTA 1,00 R$ 114.482,65/ha R$ 114.482,65/ha
2 2 R$ 82.037,94/ha 164,56 ha 1,484 OFERTA 1,00 R$ 121.774,06/ha R$ 121.774,06/ha
3 3 R$ 81.176,54/ha 87,12 ha 1,484 OFERTA 1,00 R$ 120.503,56/ha R$ 120.503,56/ha
4 4 R$ 114.669,42/ha 14,52 ha 1,000 OFERTA 1,00 R$ 114.669,42/ha R$ 114.669,42/ha
5 5 R$ 92.432,43/ha 3,70 ha 1,267 OFERTA 1,00 R$ 117.081,08/ha R$ 117.081,08/ha
6 6 R$ 150.000,00/ha 3,60 ha 1,000 OFERTA 1,00 R$ 150.000,00/ha R$ 150.000,00/ha
7 7 R$ 81.783,75/ha 29,04 ha 1,567 OFERTA 1,00 R$ 128.142,07/ha R$ 128.142,07/ha
8 8 R$ 74.380,17/ha 130,68 ha 1,567 OFERTA 1,00 R$ 116.541,84/ha R$ 116.541,84/ha
9 9 R$ 148.770,58/ha 58,08 ha 1,253 OFERTA 1,00 R$ 186.482,19/ha nc
R$ 129.964,10/ha
0,903
R$ 106.049,24/ha
R$ 153.878,95/ha
R$ 122.899,33/ha
R$ 23.914,86
9
8
1
18,40%
2,27 ha
R$ 280.000,00
9
8
R$ 129.964,10
R$ 23.914,86
18,40%
R$ 106.049,24
R$ 153.878,95
R$ 122.899,33
1,397
R$ 118.827,75
R$ 141.100,45
Média Saneada (p/m²):
T. de Student:
Inferior (p/m²):
Superior (p/m²):
INTERVALO DE CONFIABILIDADE
Limite Superior (p/ha):
Desvio Padrão:
Coeficiente de Variação:
Limite Inferior (p/ha):
Número de Elementos Saneados:
Média Aritmética (p/ha):
Limite Superior:
Coeficiente de Variação:
Número Total de Elementos:
Número de Elementos Fora:
Número de Elementos Utilizados:
ÁREA DO AVALIANDO:
MÉDIA SANEADA:
Desvio Padrão:
VALOR DE MERCADO DA TERRA:
Número de Elementos Coletados:
TRATAMENTO ESTATÍSTICO
QUADRO RESUMO
RESUMO DE VALORES
UNITÁRIO MÉDIO:
Limite Inferior:
ÍNDICE AGRONÔMICO DO AVALIANDO:
ID
Unitário
(R$/ha) Área (ha) Índice
Agronômico
Tipo de
informação
Unitário Homogeneizado
(R$/ha) Original Fator Área Unitário Saneado (R$/ha)
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6.1.2. VALOR DO IMÓVEL
O valor das terras foi obtido através do método comparativo direto, que serão detalhados a seguir.
O valor do imóvel é dado pela seguinte expressão:
6.1.3. CONCLUSÃO DA AVALIAÇÃO
De acordo com nossas análises e premissas aqui apresentadas, concluímos os seguintes valores do
imóvel em referência:
VALOR DO IMÓVEL PARA MERCADO R$ 280.000,00 (Duzentos e Oitenta Mil Reais)
Rubens Carvalho Ribeiro
CREA/SP 0640.942.119 SP
Edgar Mabelini Munhoz
CREA/SP 0681842520
Valores Mínimo Médio Máximo
Valor Unitário
(R$/ha) 110.609,40 122.899,33 135.189,27
V = Vu x A, onde:
Vu = Valor Unitário
adotado
R$ 122.899,33
A = Área
V = Valor Total R$ 279.251,87
VALOR TOTAL
ARREDONDADO
BA–v–✓–
6,492 ha
R$ 798.000,00
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ANEXO A – MÉTODO COMPARATIVO – VENDA
ANÁLISE DE RESÍDUOS
AMOSTRA UNITÁRIOS RESÍDUOS
OBSERVADOS ESTIMADOS ABSOLUTO RELATIVO
1 73.067,19 114.482,65 -41.415,46 -56,68%
2 82.037,94 121.774,06 -39.736,11 -48,44%
3 81.176,54 120.503,56 -39.327,02 -48,45%
4 114.669,42 114.669,42 0,00 0,00%
5 92.432,43 117.081,08 -24.648,65 -26,67%
6 150.000,00 150.000,00 0,00 0,00%
7 81.783,75 128.142,07 -46.358,32 -56,68%
8 74.380,17 116.541,84 -42.161,67 -56,68%
9 148.770,58 186.482,19 -37.711,62 -25,35%
82.037,94 121.774,06
3 81.176,54 120.503,56
4 114.669,42 114.669,42
ANÁLISE DE UNITÁRIOS OBSERVADOS VERSUS UNITÁRIOS ESTIMADOS PELO MODELO
AMOSTRAS
UNITÁRIOS
OBSERVADOS (R$/ha) ESTIMADOS (R$/ha)
1 73.067,19 114.482,65
2
7 81.783,75 128.142,07
8 74.380,17 116.541,84
5 92.432,43 117.081,08
6 150.000,00 150.000,00
9 148.770,58 186.482,19
-100,00%
-80,00%
-60,00%
-40,00%
-20,00%
0,00%
20,00%
40,00%
60,00%
80,00%
100,00%
1 2 3 4 5 6 7 8 9
200.000,00
220.000,00
240.000,00
260.000,00
280.000,00
300.000,00
320.000,00
340.000,00
360.000,00
380.000,00
400.000,00
200.000,00 220.000,00 240.000,00 260.000,00 280.000,00 300.000,00 320.000,00 340.000,00 360.000,00 380.000,00 400.000,00
Título do Eixo
Título do Eixo
ANÁLISE DE UNITÁRIOS OBSERVADOS VERSUS UNITÁRIOS ESTIMADOS PELO
MODELO
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Especificação da Avaliação
FUNDAMENTAÇÃO
Item Especificação das Avaliações de
Imóveis Rurais
Para determinação da pontuação, os valores na horizontal não são acumulativos
Condição Pt Condição Pt Condição Pt
1 Número de dados de mercado
efetivamente utilizados
> 3(K+1) e no
mínimo 5 > 5 ✓ -
2
Qualidade dos dados colhidos no
mercado de mesma exploração
conforme em 5.1.2
Todos Maioria ✓ Minoria ou ausência
3 Visita dos dados de mercado por
engenheiro de avaliações Todos Maioria Minoria ou ausência ✓
4 Critério adotado para avaliar
construções e instalações
Custo de reedição
por planilha
específica
Custo de reedição
por caderno de
preços
Como variável,
conforme anexo A
5 Critério adotado para avaliar
produções vegetais Conforme em 10.3
Por caderno de
preços
Como variável,
conforme anexo A
6 Apresentação do laudo, conforme
seção 11 completo ✓ simplificado -
7 Utilização do método comparativo
direto de dados de mercado
Tratamento
científico, conforme
em 7.7.3 e anexo A
Tratamentos por
fatores, conforme
em 7.7.2 e anexo B
✓ Outros tratamentos
8 Identificação dos dados amostrais
Fotográfica -
Coordenadas
geodésicas ou
geográficas
Roteiro de acesso
ou croqui de
localização
✓ -
9
Documentação do avaliando, que
permita sua identificação e
localização
Fotográfica ✓ -
Coordenadas
geodésicas ou
geográficas
✓
Croqui de
localização -
10
Documentação do imóvel
avaliando apresentada pelo
contratante refere-se a:
Certidão dominial
atualizada
✓ -
Levantamento
planialtimétrico de
acordo com as
normas
Levantamento
topográfico
planialtimétrico
✓ -
Nota: Observar de 9.1 a 9.3 desta Norma.
Total de Pontos: 55
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Tabela 1 - Classificação dos laudos de avaliação quanto à fundamentação
Descrição
Grau
I II III
Limite mínimo 12 36 71
Limite máximo 35 70 100
Nota: Observar 9.2 desta norma
Quantidade de Pontos 55
Grau de Fundamentação atingido Grau II
Tabela 3 - Grau de Precisão da estimativa de valor no caso de utilização do método comparativo
direto de dados de mercado
Descrição
Grau
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em
torno do valor central da estimativa <=30% 30% a 50% >50%
Nota: Observar Subseção 9.1
Intervalo de Confiabilidade 29%
Grau de Precisão atingido Grau III
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ANEXO B – ELEMENTOS COMPARATIVO – VENDA
Mapa de Localização dos Elementos
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ELEMENTO 1
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
R$ 13.200.000,00
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
II - Boa 90% III 75% 127,78 86,25
II - Boa 90% VIII 20% 31,94 5,75
- - - - -
- - - - -
159,72 92,00
F. Ponderado 0,576
BENFEITORIAS:
DIMENSÃO
(m²) PADRÃO UNITÁRIO
(R$/m²) IDADE V.U.
%
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
Casa Sede 80 casa simples 3.680,00 40 70 57 f - entre reparos simpl 0,49 R$ 145.570,59
Galpão 100 galpão econômico 1.500,00 40 60 67 f - entre reparos simpl 0,44 R$ 65.626,67
R$ 210.000,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 11.880.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 73.067,19
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,5668
TOTAL BENFEITORIAS
HOMOGENEIZAÇÃO
Porto Feliz
Descrição:
Utu - guaçu
Sr. Fabio
(11) 4013-9090
OFERTA
https://www.utuguacu.com.br/imovel/fazenda-de-66-alqueires-paulista-bananal-do-avecuia-porto-feliz/FA0199-UTG?from=sale#mapa
Ótima fazenda à venda em Porto Feliz/SP, com 66 alqueires paulista formada em cana, possui 20% de reserva legal, totalmente plana, rica em água, terra de
ótima qualidade. Casa sede simples, casa de caseiro e barracão de maquinário.
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ELEMENTO 2
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
R$ 15.000.000,00
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
I - Muito Boa 95% III 75% 131,65 93,80
I - Muito Boa 95% VIII 20% 32,91 6,25
- - - - -
- - - - -
164,56 100,05
F. Ponderado 0,608
BENFEITORIAS:
DIMENSÃO
(m²) PADRÃO UNITÁRIO
(R$/m²) IDADE V.U.
%
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
R$ 0,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 13.500.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 82.037,94
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,4844
Fazenda a venda em Porto Feliz, com 68 alqueires formado em cana, relevo predominante plano, mata na divisa, próximo a rodovia Marechal Rondon, junto ao
centro comercial de Porto Feliz.
Excelente para empreendimento imobiliário.
HOMOGENEIZAÇÃO
TOTAL BENFEITORIAS
Porto Feliz
Descrição:
OFERTA
https://www.utuguacu.com.br/imovel/fazenda-de-68-alqueires-paulista-avecuia-porto-feliz/FA0229-UTG?from=sale
Utu - guaçu
Sr. Fabio
(11) 4013-9090
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Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
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ELEMENTO 3
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
R$ 8.000.000,00
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
I - Muito Boa 95% III 75% 69,69 49,65
I - Muito Boa 95% VIII 20% 17,43 3,31
- - - - -
- - - - -
87,12 52,97
F. Ponderado 0,608
BENFEITORIAS:
DIMENSÃO
(m²) PADRÃO UNITÁRIO
(R$/m²) IDADE V.U.
%
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
Casa 80 casa proletário 1.810,00 30 60 50 d - entre regular e repa0,66 R$ 95.502,84
Curral 150 cobertura simples 350,00 10 20 50 d - entre regular e repa0,62 R$ 32.392,17
Diversos 2000 casa simples (+) 4.290,00 15 70 21 c - regular 0,88 R$ 7.536.510,91
R$ 127.900,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 7.200.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 81.176,54
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,4845
inda fazenda em porto feliz pronta para Gado, com 36 alqueires, apenas 800 metros do asfalto, com 2 represas e mais 3 açudes grandes, Topografia ótima,
da porteira você consegue ver quase todas as divisões, além de ter a área de app e o restante totalmente livre onde hoje já existe gado do
proprietário,area 100% tratoravel.
HOMOGENEIZAÇÃO
TOTAL BENFEITORIAS
Porto Feliz
OFERTA
Descrição:
https://imoveismairinque.com.br/listing/linda-fazenda-em-porto-feliz-ch751/
Mairinque Imóveis
Sr. Andre
(11) 4708-9204
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158,
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
www.avalhe.com.br
27
ELEMENTO 4
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
R$ 1.850.000,00
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
I - Muito Boa 95% II 95% 14,52 13,10
- - - - -
- - - - -
- - - - -
14,52 13,10
F. Ponderado 0,903
BENFEITORIAS:
DIMENSÃO
(m²) PADRÃO UNITÁRIO
(R$/m²) IDADE V.U.
%
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
R$ 0,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 1.665.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 114.669,42
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,0000
Sítio à venda em Porto Feliz-Sp, com 6 alqueires paulista, sómente terra, levemente ondulado, água na divisa, terra vermelha, próximo da rodovia, ótima
localização.
HOMOGENEIZAÇÃO
TOTAL BENFEITORIAS
OFERTA
https://www.imovelweb.com.br/propriedades/sitio-a-venda-em-porto-feliz-sp-6-alqueires-somente-2971089493.html
Descrição:
Porto Feliz
Imobiliaria Rurais
Sr. Murilo Ragazzi
(15) 99760-9495
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158,
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
www.avalhe.com.br
28
ELEMENTO 5
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
R$ 380.000,00
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
I - Muito Boa 95% III 75% 3,70 2,64
- - - - -
- - - - -
- - - - -
3,70 2,64
F. Ponderado 0,713
BENFEITORIAS:
DIMENSÃO
(m²) PADRÃO UNITÁRIO
(R$/m²) IDADE V.U.
%
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
R$ 0,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 342.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 92.432,43
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,2667
HOMOGENEIZAÇÃO
Porto Feliz
https://www.veronezinegocios.com.br/imovel/area-de-37-000-m-registro-porto-feliz/AR0002-FALV?from=sale
Ótima área no bairro Registro em Porto Feliz, com 37.000 m², sem benfeitorias, com energia elétrica, ideal para plantio.
Descrição:
Veronezi Negocios Imobiliario
Sr. Fabio
(15) 99711-4601
OFERTA
TOTAL BENFEITORIAS
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158,
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
www.avalhe.com.br
29
ELEMENTO 6
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
R$ 600.000,00
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
I - Muito Boa 95% II 95% 3,60 3,25
- - - - -
- - - - -
- - - - -
3,60 3,25
F. Ponderado 0,903
BENFEITORIAS:
DIMENSÃO
(m²) PADRÃO UNITÁRIO
(R$/m²) IDADE V.U.
%
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
R$ 0,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 540.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 150.000,00
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,0000
HOMOGENEIZAÇÃO
TOTAL BENFEITORIAS
Descrição:
Porto Feliz
(15) 99711-4601
https://www.veronezinegocios.com.br/imovel/area-de-36-000-m-tabarro-porto-feliz/AR0003-FALV?from=sale
Veronezi Negocios Imobiliario
Sr. Fabio
Excelente área para chácara no bairro Tabarro em Porto Feliz, com 36.000 m² de área, riquíssimo de água com nascente, documentação em ordem.
OFERTA
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158,
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
www.avalhe.com.br
30
ELEMENTO 7
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
R$ 3.000.000,00
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
II - Boa 90% III 75% 23,23 15,68
II - Boa 90% VIII 20% 5,81 1,05
- - - - -
- - - - -
29,04 16,73
F. Ponderado 0,576
BENFEITORIAS:
DIMENSÃO
(m²) PADRÃO UNITÁRIO
(R$/m²) IDADE V.U.
%
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
casa 150 casa econômico (-) 2.260,00 30 70 43 e - reparos simples 0,65 R$ 221.919,09
Galpão 200 cobertura superior 1.200,00 20 30 67 e - reparos simples 0,43 R$ 102.624,00
R$ 325.000,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 2.700.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 81.783,75
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,5668
Descrição:
https://www.vendocampo.com.br/properties/s%C3%ADtio---km-124-rod.-marechal-rondom---st-74
Porto Feliz
Vendo Campo
Sr. Rogerio
(12) 99684-5470
OFERTA
Oportunidade excelente propriedade perfeito para formação de haras, ótimo acesso e muito bem localizada, topográfia boa sendo totalmente trátoravel,
terra vermelha, região rica em água, casa sede, piquete formado em brachiara para gado, galpão para implementos, poço artesiano.
HOMOGENEIZAÇÃO
TOTAL BENFEITORIAS
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158,
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
www.avalhe.com.br
31
ELEMENTO 8
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
R$ 10.800.000,00
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
II - Boa 90% III 75% 104,54 70,57
II - Boa 90% VIII 20% 26,14 4,70
- - - - -
- - - - -
130,68 75,27
F. Ponderado 0,576
BENFEITORIAS:
DIMENSÃO
(m²) PADRÃO UNITÁRIO
(R$/m²) IDADE V.U.
%
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
R$ 0,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 9.720.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 74.380,17
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,5668
OFERTA
TOTAL BENFEITORIAS
HOMOGENEIZAÇÃO
Descrição:
Fazenda sem benfeitorias já com arrendamento em cana de açúcar, ótima localização apenas 16 km da Usina de Açucar da Raizen,
topografia boa com ótimo aproveitamento no plantio trátoravel, água na divisa.
https://www.vendocampo.com.br/properties/fazenda---porto-feliz-%2F-capivari---fz-54
Vendo Campo
Sr. Rogerio
(12) 99684-5470
Porto Feliz
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158,
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
www.avalhe.com.br
32
ELEMENTO 9
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
R$ 9.600.000,00
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
II - Boa 90% II 95% 46,46 39,72
II - Boa 90% VIII 20% 11,62 2,09
- - - - -
- - - - -
58,08 41,81
F. Ponderado 0,720
BENFEITORIAS:
DIMENSÃO
(m²) PADRÃO UNITÁRIO
(R$/m²) IDADE V.U.
%
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
R$ 0,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 8.640.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 148.770,58
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,2535
TOTAL BENFEITORIAS
HOMOGENEIZAÇÃO
Descrição:
Sítio de 24 alqueires à venda em Porto Feliz, plantados em cana -de-açúcar arrendados para a usina, energia elétrica passa em frente a propriedade.
https://www.utuguacu.com.br/imovel/sitio-de-24-alqueires-paulista-santa-rosa-porto-feliz/SI0598-UTG?from=sale
OFERTA
Porto Feliz
Utu - guaçu
Sr. Fabio
(11) 4013-9090
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158,
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
www.avalhe.com.br
33
ANEXO B – DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL
Planta em alto card do traçado da estrada