materia nº 3/2025

PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE PORTO FELIZ
ESTADO DE SÃO PAULO 
GABINETE DO PREFEITO
Rua Adhemar de Barros, 340 
– Centro 
– Porto Feliz/SP 
Tel. (15) 3261-9009 
– www.portofeliz.sp.gov.br 
Porto Feliz, 25 de março de 2025. 
Ofício nº 136/2025 - GP
Excelentíssima Vereadora, 
Presidente da Câmara Municipal de Porto Feliz, 
Roselene Maria de Souza dos Santos. 
Senhora Presidente, 
Encaminhamos a Vossa Excelência para apreciação e deliberação dessa Casa em 
caráter de urgência, na forma do artigo 42 e seguintes da Lei Orgânica do Município de 
Porto Feliz, o Substitutivo nº 01 ao Projeto de Lei nº 13/2025 que DISPÕE SOBRE 
DESAFETAÇÃO DE ÁREA E AUTORIZA PERMUTA, CONFORME ESPECIFICA, E DÁ OUTRAS 
PROVIDÊNCIAS. 
A solicitação de desafetação e autorização de permuta de sistema viário 
existente, localizado no Bairro Pimenta, para a implantação de novas vias oficiais de maior 
capacidade trará inúmeras melhorias e benfeitorias para a região em questão. A extensão 
total das estradas a serem suprimidas é de 545 metros, enquanto o alargamento da via terá 
760 metros. 
A referida permuta ocorrerá no trecho da PFZ 050 sendo a área total a ser 
permutada nesse processo é de 5.296,04m², correspondente à soma da extensão da via a 
ser removida, em contrapartida, a área a ser criada com a implantação das novas vias 
oficiais será de 8,391,38 m², considerando a largura ampliada. O primeiro ponto trata-se de 
frisar que não haverá qualquer restrição de acesso, tendo em vista que o ponto de entrada 
e o ponto de saída serão os mesmos, havendo apenas o deslocamento com melhoria de 
acesso aos munícipes, não afetando nenhuma propriedade a não ser do requerente. 
Tal mudança viária, prevista na Lei Complementar 244/2022 em seu Artº 12, 
permitindo desafetação e permuta para promover o desenvolvimento urbano e atração de 
novos empreendimentos, desenvolvendo o município e colaborando para a geração de 
emprego e renda. No caso em tela, trata-se de empreendimento de alto padrão, que será 
polo gerador de milhares de empregos diretos e indiretos, e atraindo para o município um 
enorme investimento, a ser realizado por uma das maiores construtoras e incorporadora do 
Brasil e, da Bolsa de Valores de São Paulo. 
Assinado por 1 pessoa: CÉLIO PEIXOTO DOS SANTOS
Para verificar a validade das assinaturas, acesse https://portofeliz.1doc.com.br/verificacao/4679-E780-E328-6EE0 e informe o código 4679-E780-E328-6EE0
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Tal modificação não afetará a trafegabilidade, nem tão pouco irá promover 
desconforto aos usuários e munícipes, uma vez que toda a permuta em áreas de 
propriedade de Guerini Planejamento Ltda. e Cyrela Cravina Empreendimento Imobiliários 
Ltda. 
Outra característica que merece destaque, é que tal permuta é de baixo impacto 
ambiental, realizado em uma área predominantemente de monocultura de cana de açúcar, 
não afetando nenhum vizinho ou qualquer moradia e além do trecho objeto da permuta, a 
infraestrutura total será implantada na continuidade da PFZ 050 onde confronta com os 
requerentes deste pedido. 
Destacamos ainda que a implantação da nova infraestrutura será completa, 
incluindo pavimentação, drenagem, iluminação e paisagismo, trará maior conforto e 
segurança para os munícipes que utilizam a região. A pavimentação adequada permitirá um 
tráfego mais suave e seguro, enquanto a drenagem eficiente minimizará problemas de 
erosões, garantindo a durabilidade das vias. 
A presença de iluminação adequada tornará as estradas mais seguras durante a 
noite, proporcionando maior visibilidade para os motoristas e pedestres. Além disso, o 
paisagismo contribuirá para a valorização da região, criando um ambiente mais agradável e 
convidativo. 
Efetivada a ampliação das vias a capacidade de tráfego será substancialmente 
aumentada, permitindo acomodar um maior número de veículos e melhorando a fluidez do 
trânsito. Isso é especialmente relevante para áreas urbanas em crescimento, onde o 
aumento da frota de veículos é comum e com a pavimentação das novas vias propostas, 
uma das grandes vantagens será a economia gerada pela redução da necessidade de 
manutenção. 
Além da economia com manutenção, a pavimentação também resultará em 
benefícios econômicos indiretos para a região. A infraestrutura melhorada atrairá 
investimentos e empreendimentos, impulsionando o desenvolvimento comercial e 
imobiliário, o que pode gerar aumento na arrecadação de impostos, geração de emprego e 
desenvolvimento daquela região. Além de região estar localizada numa zona de expansão 
urbana, o que gera a ampliação do desenvolvimento econômico e sustentável de Porto Feliz. 
Como garantia da execução das obras, será formalizada a elaboração do Termo 
de Compromisso, a ser assinado após a desafetação do imóvel, está diretamente 
relacionada à formalização das condições e responsabilidades envolvidas no processo de 
alteração de destinação de bens públicos, conforme estabelecido no Decreto nº 8.376, de 
05 de dezembro de 2022, do município de Porto Feliz. 
A desafetação de um imóvel público implica a mudança de sua destinação 
original, permitindo sua alienação ou concessão. No entanto, até que a desafetação seja 
Assinado por 1 pessoa: CÉLIO PEIXOTO DOS SANTOS
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concluída e registrada, o imóvel permanece vinculado à sua destinação anterior e não pode 
ser objeto de compromissos legais. 
Além disso, no contexto de desafetações de estradas rurais que incidem em 
novos parcelamentos também existe a aprovação do novo parcelamento, por si só, já torna 
obrigatória a assinatura do Termo de Compromisso de Infraestrutura, que se configura 
como um artifício adicional de garantia para que as novas vias sejam efetivamente 
implantadas. Esse termo torna-se um mecanismo fundamental para assegurar que as obras 
de infraestrutura, como pavimentação, drenagem, e iluminação, sejam realizadas de forma 
adequada, conforme as necessidades do novo empreendimento. 
Dito isto, o Termo de Compromisso será assinado após a conclusão da 
desafetação, garantindo que as condições acordadas entre as partes envolvidas sejam 
válidas e eficazes a partir do momento em que o imóvel efetivamente perder sua 
característica pública. Isso assegura que as obrigações, contrapartidas e responsabilidades 
definidas no termo estejam de acordo com a nova destinação do imóvel, evitando a criação 
de vínculos legais prematuros ou inadequados. 
Esse procedimento também garante maior segurança jurídica para o município, 
uma vez que a desafetação precede qualquer ato que envolva a alteração do uso ou a 
destinação do imóvel. Com isso, o processo se torna mais transparente, organizado e 
alinhado com as normas legais estabelecidas, contribuindo para um desenvolvimento 
ordenado e sustentável da infraestrutura urbana de Porto Feliz. 
No que concerne à avaliação do projeto, segue Anexo as avalições dos bens a 
serem permutados, bem como, justificativas técnicas tratam dos bens envolvidos. Desta 
maneira, proporcionamos uma compreensão mais completa das bases sobre as quais o 
projeto se sustenta. 
Além disso, cumpre destacar que a acessibilidade hoje existente será mantida 
sem que ocorra qualquer restrição de acesso, e que, a única propriedade afetada pela 
adequação do viário é da requerente, está de acordo com o Artº 1 e Artº 2 do presente 
projeto de Lei. 
Não obstante, é de suma importância enfatizar o relevante interesse público que 
fundamenta a iniciativa de otimização viária na região. Essas vias, devidamente 
pavimentadas e equipadas com iluminação adequada, sistemas de drenagem para os 
períodos pluviais, sinalização abrangente e um projeto de arborização delineado, constituem 
não somente um avanço na infraestrutura, mas também uma valorização da qualidade de 
vida dos residentes da região e de cumprimento das diretrizes previstas no Plano Diretor 
para garantir o desenvolvimento econômico e sustentável de Porto Feliz 
O resultado das áreas a serem permutadas acarretará acréscimo de área para a 
Prefeitura, vez que a área que sofrerá afetação é maior que a área a ser desafetada do rol 
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dos bens públicos além de pertencerem à mesma quadra e terem as mesmas características 
físicas. 
Na oportunidade, renovamos a Vossa Excelência protestos de elevada estima e 
distinta consideração, colocando-me à disposição aos esclarecimentos julgados necessários. 
Atenciosamente, 
Celio Peixoto dos Santos 
Prefeito Municipal 
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SUBSTITUTIVO Nº 01 AO PROJETO DE LEI Nº 13/2025 
DISPÕE SOBRE DESAFETAÇÃO DE ÁREA E 
AUTORIZA PERMUTA, CONFORME ESPECIFICA, E DÁ 
OUTRAS PROVIDÊNCIAS. 
 Art. 1º Fica desafetado do domínio público, com a respectiva reversão ao patrimônio 
do Município, o imóvel a seguir descrito: 
I 
– Inicia-se a descrição deste perímetro no vértice M-46, georreferenciado no Sistema 
Geodésico Brasileiro, DATUM - SIRGAS2000, MC-45°W, de coordenadas N 7.425.616,31m e 
E 237.092,38m; localizado no limite da ESTRADA MUNICIPAL PFZ-348B 
– PREFEITURA 
MUNICIPAL DE PORTO FELIZ; deste segue com azimute de 129°50'50" por uma distância 
de 14,48m até o vértice M-47, de coordenadas N 7.425.607,03m e E 237.103,50m; 
localizado no limite da FAZENDA DIANA, matrícula nº 61.944 - CRI de Porto Feliz, 
propriedade de GUERINI PLANEJAMENTOS LTDA.; deste segue com azimute de 266°10'50" 
por uma distância de 72,93m até o vértice M-48, de coordenadas N 7.425.602,17m e E 
237.030,73m; com azimute de 262°53'04" por uma distância de 276,04m até o vértice M￾49, de coordenadas N 7.425.567,98m e E 236.756,82m; com azimute de 263°00'11" por 
uma distância de 59,20m até o vértice M-50, de coordenadas N 7.425.560,77m e E 
236.698,06m; com azimute de 261°43'47" por uma distância de 38,66m até o vértice M￾51, de coordenadas N 7.425.555,21m e E 236.659,81m; com azimute de 254°45'13" por 
uma distância de 43,70m até o vértice M-52, de coordenadas N 7.425.543,71m e E 
236.617,64m; com azimute de 251°43'43" por uma distância de 55,72m até o vértice M￾53, de coordenadas N 7.425.526,24m e E 236.564,73m; localizado no limite da ESTRADA 
MUNICIPAL PFZ-348B 
– PREFEITURA MUNICIPAL DE PORTO FELIZ; deste segue com 
azimute de 28°34'17" por uma distância de 10,24m até o vértice M-54, de coordenadas N 
7.425.535,24m e E 236.569,63m; localizado no limite da FAZENDA PIMENTA, matrícula nº 
48.832 - CRI de Porto Feliz, propriedade de GUERINI PLANEJAMENTOS LTDA.; deste segue 
com azimute de 68°09'15" por uma distância de 48,30m até o vértice M-55, de 
coordenadas N 7.425.553,21m e E 236.614,46m; com azimute de 74°45'13" por uma 
distância de 44,86m até o vértice M-56, de coordenadas N 7.425.565,01m e E 
236.657,74m; com azimute de 81°26'34" por uma distância de 34,75m até o vértice M-57, 
de coordenadas N 7.425.570,18m e E 236.692,11m; com azimute de 83°02'17" por uma 
distância de 110,33m até o vértice M-58, de coordenadas N 7.425.583,55m e E 
236.801,62m; com azimute de 82°51'38" por uma distância de 229,94m até o vértice M￾59, de coordenadas N 7.425.612,13m e E 237.029,78m; com azimute 86°10'50" por uma 
distância de 62,74m até o vértice M-46, ponto inicial da descrição deste perímetro 
totalizando uma área de 5.296,04 metros quadrados. 
Art. 2º Fica o Executivo Municipal autorizado a permutar o viário descrito no artigo 
anterior com o imóvel de propriedade de Guerini Planejamento Ltda., CNPJ nº 
67.356.568/0001-10 e Cyrela Cravina Empreendimentos Imobiliários Ltda., CNPJ nº 
45.936.274/0001-25, a seguir descrito: 
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I - Inicia-se a descrição deste perímetro no vértice M-01, georreferenciado no Sistema 
Geodésico Brasileiro, DATUM - SIRGAS2000, MC-45°W, de coordenadas N 7.425.790,12m e 
E 236.683,16m; localizado no limite da FAZENDA JUPIRA, propriedade de JUPIRA 
MINERAÇÃO E AGROPECUÁRIA LTDA.; deste segue com azimute de 99°49'23" por uma 
distância de 12,73m até o vértice M-02, de coordenadas N 7.425.787,95m e E 
236.695,70m; com azimute de 102°25'02" por uma distância de 35,44m até o vértice M￾03, de coordenadas N 7.425.780,33m e E 236.730,31m; com azimute de 102°27'14" por 
uma distância de 36,72m até o vértice M-04, de coordenadas N 7.425.772,41m e E 
236.766,17m; com azimute de 104°37'18" por uma distância de 41,57m até o vértice M￾05, de coordenadas N 7.425.761,91m e E 236.806,39m; com azimute de 103°05'01" por 
uma distância de 28,25m até o vértice M-06, de coordenadas N 7.425.755,52m e E 
236.833,91m; com azimute de 104°49'51" por uma distância de 58,72m até o vértice M￾07, de coordenadas N 7.425.740,49m e E 236.890,68m; com azimute de 107°46'18" por 
uma distância de 46,32m até o vértice M-08, de coordenadas N 7.425.726,35m e E 
236.934,79m; com azimute de 111°33'45" por uma distância de 48,99m até o vértice M￾09, de coordenadas N 7.425.708,35m e E 236.980,35m; com azimute de 117°51'32" por 
uma distância de 40,13m até o vértice M-10, de coordenadas N 7.425.689,59m e E 
237.015,82m; com azimute de 124°03'39" por uma distância de 19,75m até o vértice M￾11, de coordenadas N 7.425.678,53m e E 237.032,19m; com azimute de 129°02'45" por 
uma distância de 29,59m até o vértice M-12, de coordenadas N 7.425.659,89m e E 
237.055,17m; com azimute de 129°53'23" por uma distância de 48,34m até o vértice M￾13, de coordenadas N 7.425.628,89m e E 237.092,26m; com azimute de 132°23'28" por 
uma distância de 31,25m até o vértice M-14, de coordenadas N 7.425.607,82m e E 
237.115,34m; localizado no limite da ESTRADA MUNICIPAL PFZ050 
– PREFEITURA 
MUNICIPAL DE PORTO FELIZ; deste segue com azimute de 266°10'50" por uma distância 
de 11,87m até o vértice M-15, de coordenadas N 7.425.607,03m e E 237.103,50m; 
localizado no limite da FAZENDA PIMENTA, matrícula nº 48.832 - CRI de Porto Feliz, 
propriedade de GUERINI PLANEJAMENTOS LTDA.; deste segue com azimute de 309°50'50" 
por uma distância de 97,55m até o vértice M-16, de coordenadas N 7.425.669,53m e E 
237.028,61m; com azimute de 303°31'11" por uma distância de 27,24m até o vértice M￾17, de coordenadas N 7.425.684,57m e E 237.005,90m; com azimute de 295°39'43" por 
uma distância de 44,06m até o vértice M-18, de coordenadas N 7.425.703,66m e E 
236.966,18m; com azimute de 291°16'35" por uma distância de 43,39m até o vértice M￾19, de coordenadas N 7.425.719,40m e E 236.925,75m; com azimute de 286°51'56" por 
uma distância de 39,58m até o vértice M-20, de coordenadas N 7.425.730,89m e E 
236.887,87m; com azimute de 284°49'51" por uma distância de 58,32m até o vértice M￾21, de coordenadas N 7.425.745,81m e E 236.831,50m; com azimute de 283°37'08" por 
uma distância de 67,42m até o vértice M-22, de coordenadas N 7.425.761,69m e E 
236.765,97m; com azimute de 283°06'17" por uma distância de 20,88m até o vértice M￾23, de coordenadas N 7.425.766,42m e E 236.745,64m; com azimute de 283°00'56" por 
uma distância de 30,62m até o vértice M-24, de coordenadas N 7.425.773,32m e E 
236.715,80m; com azimute de 282°19'35" por uma distância de 22,55m até o vértice M￾25, de coordenadas N 7.425.778,13m e E 236.693,77m; com azimute de 283°52'42" por 
uma distância de 10,10m até o vértice M-26, de coordenadas N 7.425.780,55m e E 
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236.683,97m; com azimute de 233°02'46" por uma distância de 23,00m até o vértice M￾27, de coordenadas N 7.425.766,73m e E 236.665,58m; com azimute de 168°43'24" por 
uma distância de 19,42m até o vértice M-28, de coordenadas N 7.425.747,68m e E 
236.669,38m; com azimute de 185°27'50" por uma distância de 34,68m até o vértice M￾29, de coordenadas N 7.425.713,16m e E 236.666,08m; com azimute de 208°03'42" por 
uma distância de 36,05m até o vértice M-30, de coordenadas N 7.425.681,35m e E 
236.649,12m; com azimute de 208°30'53" por uma distância de 55,29m até o vértice M￾31, de coordenadas N 7.425.632,76m e E 236.622,72m; com azimute de 208°29'28" por 
uma distância de 40,43m até o vértice M-32, de coordenadas N 7.425.597,23m e E 
236.603,44m; com azimute de 208°33'09" por uma distância de 30,22m até o vértice M￾33, de coordenadas N 7.425.570,68m e E 236.588,99m; com azimute de 208°40'30" por 
uma distância de 30,26m até o vértice M-34, de coordenadas N 7.425.544,14m e E 
236.574,47m; com azimute de 208°34'17" por uma distância de 20,37m até o vértice M￾35, de coordenadas N 7.425.526,24m e E 236.564,73m; localizado no limite da ESTRADA 
MUNICIPAL PFZ-348B 
– PREFEITURA MUNICIPAL DE PORTO FELIZ; deste segue com 
azimute de 275°10'02" por uma distância de 23,42m até o vértice 2 / 2 M-36, de 
coordenadas N 7.425.528,35m e E 236.541,41m; com azimute de 47°26'17" por uma 
distância de 25,52m até o vértice M-37, de coordenadas N 7.425.545,62m e E 
236.560,20m; com azimute de 28°48'54" por uma distância de 37,50m até o vértice M-38, 
de coordenadas N 7.425.578,47m e E 236.578,28m; com azimute de 28°31'07" por uma 
distância de 28,06m até o vértice M-39, de coordenadas N 7.425.603,13m e E 
236.591,68m; com azimute de 28°10'32" por uma distância de 40,63m até o vértice M-40, 
de coordenadas N 7.425.638,95m e E 236.610,86m; com azimute de 28°37'25" por uma 
distância de 47,83m até o vértice M-41, de coordenadas N 7.425.680,94m e E 
236.633,78m; com azimute de 28°04'31" por uma distância de 43,55m até o vértice M-42, 
de coordenadas N 7.425.719,36m e E 236.654,27m; com azimute de 10°13'11" por uma 
distância de 28,26m até o vértice M-43, de coordenadas N 7.425.747,17m e E 
236.659,29m; com azimute de 348°43'24" por uma distância de 24,24m até o vértice M￾44, de coordenadas N 7.425.770,94m e E 236.654,55m; com azimute de 53°02'46" por 
uma distância de 31,34m até o vértice M-45, de coordenadas N 7.425.789,78m e E 
236.679,59m; com azimute 84°32'37" por uma distância de 3,58m até o vértice M-01, 
ponto inicial da descrição deste perímetro totalizando uma área de 8,391,38 metros 
quadrados. 
Art. 3º As despesas decorrentes desta lei correrão por conta de dotação própria, 
consignada no orçamento vigente, suplementada se necessário. 
Art. 4º Esta lei entrará em vigor na data de sua publicação revogadas as disposições 
em contrário. 
PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE PORTO FELIZ, EM 25 DE MARÇO DE 2025. 
 
 
Assinado por 1 pessoa: CÉLIO PEIXOTO DOS SANTOS
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Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 
11 98208-5001 11 93267-2486 
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avalhe@avalhe.com.br 
São Paulo, 04 de dezembro de 2023 
REF: Trecho da estrada Municipal desativada, 
que faz a ligação da Av. Têxtil a Boituva 
(Prolongamento da Av. Stemmam) – Porto 
Feliz/SP. 
No relatório anexo descrevemos a propriedade em estudo, bem como a metodologia utilizada para 
o cálculo dos valores. 
Consideramos que, mediante a entrega deste relatório, os serviços objeto de nossa proposta 
encontram-se totalmente concluídos. 
Agradecemos a oportunidade de elaborarmos este trabalho e colocamo-nos à disposição para 
dirimir quaisquer eventuais dúvidas. 
Atenciosamente, 
Rubens Carvalho Ribeiro 
CREA/SP 0640.942.119 SP
referência, determinando seu valor de mercado com data-base dezembro de 2023.
Atendendo à solicitação de Paulo Roberto Guerini, a Avalhe Consultoria e Avaliações, efetuou a avaliação do imóvel em
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2 
REF.: 0122023 
Trecho da estrada da Municipal, desativada, PFZ – 050, que fazia 
a ligação do prolongamento da Av. Stemmam à Boituva, com 
acesso à propriedades rurais. 
 Porto Feliz/SP
LAUDO DE AVALIAÇÃO - Estrada Existente
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3 
SUMÁRIO ............................................................................................ 4
1. INTRODUÇÃO ............................................................................... 5
1.1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS ....................................................................................................... 5 
1.2. CONDIÇÕES LIMITANTES ........................................................................................................ 5 
1.3. EVENTOS SUBSEQUENTES ...................................................................................................... 6 
2. DOCUMENTAÇÃO .......................................................................... 6
3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO E IMÓVEL............................................. 7
3.1. LOCALIZAÇÃO ......................................................................................................................... 7 
3.1.1. Entorno e Infraestrutura ................................................................................................. 8 
3.1.2. Roteiro de Acesso ........................................................................................................... 8 
3.2. PROPRIEDADE ......................................................................................................................... 9 
3.2.1. Relevo, Vegetação e Recursos Hídricos ........................................................................10
3.2.2. Acessibilidade ...............................................................................................................10
3.2.3. Classificação das terras ................................................................................................. 10
3.3. REPORTAGEM FOTOGRÁFICA ...............................................................................................11
4. MERCADO IMOBILIÁRIO NA REGIÃO................................................13
5. METODOLOGIA EMPREGADA .........................................................13
6. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL.....................................................15
6.1. VALOR DE MERCADO DE VENDA - MÉTODO COMPARATIVO ...............................................15
6.1.1. Valor de Mercado de Venda .........................................................................................17
6.1.2. VALOR DO IMÓVEL .............................................................................................................19
6.1.3. CONCLUSÃO DA AVALIAÇÃO ..............................................................................................19
ANEXO A – MÉTODO COMPARATIVO – VENDA.........................................20
ANEXO B – ELEMENTOS COMPARATIVO – VENDA......................................23
ANEXO A – DOCUMENTAÇÃO TRT .........................................................37
 
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4 
SUMÁRIO
 
INTERESSADO 
PROPRIETÁRIO Prefeitura Municipal de Porto Feliz SP 
OCUPAÇÃO Imóvel Ocupado 
OBJETIVO Valor de Mercado 
FINALIDADE Determinação de Valor de Mercado 
IDENTIFICAÇÃO Estrada Municipal (Existente) 
TIPOLOGIA Imóvel Rural 
 
OBJETO Endereço Trecho da estrada da Municipal, PFZ – 050, desativada, que 
fazia a ligação do prolongamento da Av. Stemmam à 
Boituva
Região Fazenda Jupira 
Cidade/UF Porto Feliz - SP
Área das Terras 0,2725 ha
Área Construída: 00 m²
DATA VISTORIA 28/11/2023 DATA BASE Dezembro-2023
TELEFONE (11) 99919-4575 ACOMPANHANTE Sr. Jean Carlos Nicolette Jr.
CONCLUSÃO DE VALOR
VALOR DO IMÓVEL PARA MERCADO R$ 40.000,00 (Quarenta Mil Reais) 
ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
METODOLOGIA GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO GRAU DE PRECISÃO 
Comparativo Direto: Grau II Grau III 
Paulo Roberto Guerini
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1. INTRODUÇÃO
1.1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS 
Visando a atender ao objetivo solicitado, realizamos vistoria do imóvel, pesquisa do mercado 
imobiliário local e cálculo dos valores. Utilizamos, também, informações gerenciais verbais ou escritas, 
recebidas através da contratante. 
1.2. CONDIÇÕES LIMITANTES 
✓ Efetuamos análises e procedimentos por nós considerados adequados, contudo a Avalhe
Consultoria e Avaliações não se responsabiliza por informações fornecidas por terceiros e não 
será responsável, sob qualquer hipótese, por quaisquer danos ou perdas resultantes da 
omissão de informações por parte do contratante ou de terceiros consultados durante o 
desenvolvimento desta avaliação; 
✓ Os dados obtidos no mercado imobiliário local foram fornecidos por corretores, imobiliárias e 
profissionais habilitados, portanto, são premissas aceitas como corretas;
✓ Os profissionais envolvidos neste trabalho não têm interesses financeiros nos bens aqui 
avaliados, caracterizando a sua independência; 
✓ Os honorários cobrados não têm qualquer relação com os valores aqui avaliados; 
✓ Esta avaliação considera a propriedade livre e desembaraçada de quaisquer ônus, reclamações 
e outros comprometimentos legais, e a inexistência de quaisquer problemas relacionados a 
passivos ambientais, bem como processos de desapropriação ou melhoramentos viários que 
venham a atingir a área; 
✓ O objetivo deste trabalho não inclui investigação em documentos e registros da propriedade 
e não é responsabilidade da Avalhe Consultoria e Avaliações, identificar ou corrigir eventuais 
deficiências na propriedade aqui avaliada, incluindo físicos, financeiros e ou legais. Assumimos 
que as medidas do imóvel, bem como seus respectivos títulos, estejam corretos e registrados 
em cartório e que a documentação enviada para consulta seja a vigente; 
✓ Não foram consultados órgãos públicos nos âmbitos Municipal, Estadual ou Federal, quanto à 
situação legal e fiscal do imóvel perante os mesmos; 
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6 
✓ Não foram efetuadas medições de campo ou pesquisas de passivos ambientais no solo; 
✓ Não foram avaliados máquinas e equipamentos, móveis e utensílios, cultivos, semoventes ou 
quaisquer outros bens móveis que possam existir na propriedade; 
✓ Os valores encontrados estão fixados em moeda corrente Real (R$) e para a data base de seus 
cálculos; 
✓ Essa avaliação não deve ser utilizada para qualquer outra finalidade que não a mencionada no 
͞“uŵáƌio ExeĐutivo͟ deste ƌelatóƌio.
1.3. EVENTOS SUBSEQUENTES 
Essa avaliação não reflete qualquer evento que possa ocorrer entre a data-base e a data deste 
relatório. A Avalhe Consultoria e Avalições não é obrigada a atualizar os valores deste relatório após a 
data de emissão. 
2. DOCUMENTAÇÃO
Para esta avaliação, como não nos foi fornecido a documentação da área avalianda, a mesma foi 
embasada, na medição do google Earth e no plano diretor de Porto Feliz, SP, LEI Nº 244 DE 17 DE 
NOVEMBRO DE 2023, Dispõe sobre o programa Patrulha Rural Municipal de abertura, conservação e 
manutenção de estradas rurais; Estabelece normas para cursos de águas pluviais, conforme especifica, 
e dá outras providencias. 
 
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3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO E IMÓVEL
3.1. LOCALIZAÇÃO 
O mapa a seguir ilustra a localização do imóvel na região: 
Mapa de Localização do Imóvel (Google Earth) 
Mapa de Localização do Imóvel no município 
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8 
Planta em Aud/cad da estrada 
3.1.1. Entorno e Infraestrutura 
A região onde está localizada a área em estudo apresenta imóveis rurais com atividade econômica de 
plantio de culturas anuais e cultura de cana de açúcar. 
A infraestrutura pública disponível no local compõe-se de rede de energia elétrica, telefonia celular. 
3.1.2. Roteiro de Acesso 
Roteiro 01 - O acesso ao imóvel (Estrada Municipal), se dá por estrada sem pavimentação. Partindo-se 
de Porto Feliz SP, do entroncamento da Av. Têxtil com a Av. Stemmam, seguir pela Av. Stemmam (PFZ 
– 050), sentido a Boituva, percorrer aproximadamente 5,50 Km tem o início do trecho da estrada 
(desativada), objeto desta avaliação. 
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9 
Roteiro de acesso ao imóvel
Aspecto da Av. Stemmam sentido à área objeto da 
avaliação 
Aspecto da estrada Municipal de acesso, ao imóvel 
avaliando
3.2. PROPRIEDADE 
A área avalianda encerra uma área total de 0,1126 Alqueires paulista ou 0,2725 hectares, medido pelo 
google Earth. (545,00 m x 5,00 m). 
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Imagem Aérea – Google Earth (base: 2023)
3.2.1. Relevo, Vegetação e Recursos Hídricos 
Presença de relevo plano a suave ondulado, contendo horizontes médios, textura argilosa, alta / média 
fertilidade e caracteres distróficos. 
3.2.2. Acessibilidade 
A estrada que faz o acesso ao imóvel é de chão batido e permite o trânsito local durante todo o ano. 
Para efeito de análise, consideramos que o imóvel tem classificação Muito Boa na Escala de Valores de 
Terras em Função das Características das Vias de Acesso à Propriedade Rural (ver tabela no item 5. 
Avaliação). 
3.2.3. Classificação das terras 
Conforme classificação por Capacidade de Uso da Terra, aproximação, publicada no Manual para 
Levantamento Utilitário do Meio Físico e classificação de Terras no Sistema de Capacidade de Uso, da 
Sociedade Brasileira de Ciência do Solo e Coordenadoria de conservação do Solo e da Água, da 
Secretaria de Recursos Naturais, da Secretaria Nacional da produção Agropecuária, do Ministério da 
Agricultura, estas terras enquadram-se como CLASSE II de Capacidade de Uso (ver tabela no item 5. 
Avaliação). 
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Os principais grupos de solo existentes no imóvel são descritos como: PVA 8- Argissolo Vermelho 
Amarelo Distrófico + CXTb Distrófico. 
Imagem Aérea – Google Earth (tipo de solos)
3.3. REPORTAGEM FOTOGRÁFICA 
Vista da continuação da Av. Stemmam em direção 
à área objeto da avaliação Vista da estrada em direção a área objeto da avaliação. 
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Início da estrada, ocupada com cultura de soja Vista parcial da estrada objeto da avaliação 
Vista parcial da estrada objeto da avaliação Vista parcial da estrada, ocupada com cultura de soja 
Vista parcial da estrada, ocupada com cultura de soja Vista parcial da estrada objeto da avaliação 
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4. MERCADO IMOBILIÁRIO NA REGIÃO
Dados Gerais do Município Referências 
Porto Feliz / SP Capital do Estado Brasil (média) 
Área Territorial 556,71 km² 1.521,11 km² 1.525,54 km² 
População 
Estimada [2021]
53.698 hab. 12.396.372 hab. 38.214 hab. 
PIB (R$ mil) [2018] R$ 2.599.839,47 R$ 714.683.362,46 R$ 1.257.475,94 
PIB per Capita [2018] R$ 49.253,38 R$ 58.691,90 R$ 23.513,94 
IDH [2010] 0,758 0,805 0,659 
Características Gerais do Mercado Liquidez do Imóvel 
Oferta Média Para Locação - 
Demanda Médio Para Venda Médio 
Absorção Médio Vocação Rural 
Desempenho Geral Média Tempo de Exposição: 36 meses 
Análise de SWOT 
Pontos Fortes: Pontos Fracos: 
✓ Fácil acesso; 
✓ Localizada em Porto Feliz e Boituva; 
✓ Região tem forte apelo para condomínio de alto 
padrão. 
✓ Não observado. 
Oportunidades Ameaças: 
✓ Região de com apelo para construção de 
condomínio de alto padrão. 
✓ Região tradicionalmente utilizada para cultivo de 
cana de açúcar e cultivo de culturas anuais. 
✓ Não observado. 
5. METODOLOGIA EMPREGADA
A metodologia adotada para este trabalho fundamenta-se nos seguintes critérios e preceitos: NBR 
14653 - Parte 1 – Procedimentos Gerais, Parte 3 - Avaliação de Imóveis Rurais, da ABNT (Associação 
Brasileira de Normas Técnicas), os preceitos do IBAPE (Instituto Brasileiro e Avaliações e Perícias de 
Engenharia), válidos em todo o território nacional. 
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MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO – TERRA NUA 
A ABNT NBR 14.653-3:2004 é válida para todo o território nacional, por isso seu caráter geral é 
abrangente. Tendo em vista esta abrangência, para cada região, como a própria NBR recomenda, 
deverão ser levadas em consideração e as particularidades da mesma. 
A presente Norma destina-se a detalhar as diretrizes e padrões específicos de procedimentos para a 
avaliação de imóveis rurais, especialmente quanto a: 
✓ instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas; 
✓ classificação da sua natureza; 
✓ descrição das atividades básicas; 
✓ definição da metodologia básica; 
✓ identificação do valor de mercado ou outra referência de valor; 
✓ especificação das avaliações; 
✓ requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação. 
A norma é exigível em todas as manifestações técnicas escritas, vinculadas às atividades de Engenharia 
de Avaliações de imóveis rurais. Esta Norma não tem a intenção de esgotar a matéria e, sempre que 
for julgado conveniente, deverá ser complementada ou atualizada para atender aos seus objetivos, 
substituiu a antiga NBR 8799/85, também da ABNT. Como a própria Norma recomenda, para a sua 
aplicação é necessário consultar também a Lei Federal n.º 4.504 de 30/11/64 (Estatuto da Terra) e o 
Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra (ETA/MA). 
Exatamente por seu caráter de unanimidade e de oficialização pelos Tribunais, essa Norma tem sido 
usada sem restrições em todo o Brasil. 
O Método comparativo direto de dados de mercado ͞IdeŶtifiĐa o valoƌ de ŵeƌĐado do ďeŵ poƌ ŵeio 
de tƌataŵeŶto téĐŶiĐo dos atƌiďutos dos eleŵeŶtos Đoŵpaƌáveis, ĐoŶstituiŶtes da aŵostƌa͟. CoŶsiste 
na apuração do valor de um imóvel através da análise do comportamento do mercado imobiliário 
relativo ao segmento enfocado e prevê a comparação direta com outros imóveis similares, em oferta 
ou recentemente transacionados, cujas características, preços e condições gerais sejam conhecidos no 
mercado, sendo ponderados tecnicamente os dados e atributos (intrínsecos e extrínsecos) das 
referências de mercado que exerçam influência na formação dos preços.
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Foi realizada pesquisa de mercado contemporânea à data base da avaliação com o objetivo de obter 
amostragem representativa de imóveis de características semelhantes na área de influência, visando 
a explicar o comportamento do mercado da região. 
O laudo elaborado pela Avalhe Consultoria e Avaliações Ltda, está de acordo com a lei complementar 
nº 244 de 17 de Novembro de 2022, a qual dispõe sobre Áreas Institucionais no Município de Porto 
Feliz e dá outras providências 
DEFINIÇÃO DE VALOR DE MERCADO 
O valor de mercado livre pode ser definido pelo valor que acreditamos ser razoável para realizar a 
venda ou locação da propriedade na data da avaliação, sem cláusulas restritivas e com pagamento à 
vista, admitindo-se: 
✓ um proprietário disposto a efetuar a transação; 
✓ que, previamente à data da avaliação, tivesse havido um período razoável de tempo para 
realização do marketing apropriado, a fim de estabelecer um acordo sobre o preço e demais 
condições envolvidas para a efetiva conclusão da transação; 
✓ que as condições de mercado, os níveis de valores e outras circunstâncias não tenham sofrido 
modificações entre a data da assinatura do contrato de compra e venda ou de locação 
previamente assumida e da efetiva conclusão da transação, ou seja, data da avaliação, e 
✓ não considerando a possibilidade de uma oferta adicional, por parte de um comprador com 
͞espeĐial͟ iŶteƌesse Ŷa pƌopƌiedade eŵ Ƌuestão.
6. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL
6.1. VALOR DE MERCADO DE VENDA - MÉTODO COMPARATIVO 
Considerando a finalidade da avaliação e disponibilidade de dados contemporâneos a data-base, a 
identificação do valor foi feita utilizando-se o método comparativo de dados de mercado. 
Foram escolhidos dados exclusivamente de locais pertencentes à mesma região geoeconômica do 
imóvel avaliando, dando preferência a elementos com a mesma aptidão agrícola. 
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Neste caso, o solo da propriedade avaliada, enquadra-se na Classe II de Capacidade de Uso das Terras 
e Situação II – Boa na Escala de Valores de Terras em Função das Características das Vias de Acesso à 
Propriedade Rural. 
A homogeneização utilizou como elemento paradigma: áreas rurais sem benfeitorias, tanto com 
lavoura quanto com pastagens, e quando existentes estas benfeitorias foram descontadas do valor 
total pedido. 
✓ Fator fonte (oferta) obtido através de um desconto de 10% para compensar a elasticidade
natural das ofertas; 
✓ Preço padrão obtido obedecendo aos critérios das Normas para Avaliações de Imóveis Rurais; 
✓ Situação em função da tabela criada pelo engenheiro Hélio de Caires a partir da proposição do 
engenheiro Otávio Teixeira Mendes Sobrinho: 
Tabela 1 - ESCALA DE VALORES DE TERRAS SEGUNDO A SITUAÇÃO E VIABILIDADE DE CIRCULAÇÃO 
Situação 
Circulação 
Tipo de Estrada Importância das 
Distâncias 
Particularidade 
Durante o Ano 
Escala de 
Valores (%) 
Ótimo Asfaltada Limitada Permanente 100
Muito Bom Primeira classe não asfaltada Relativa Permanente 95
Bom Não Pavimentada Significativa Permanente 90
Desfavorável Estradas e servidões de 
passagem 
Vias e distâncias se 
equivalendo 
Sem condições 
satisfatórias 80
Má Fechos nas servidões Distâncias e classes 
se equivalendo 
Problemas sérios na 
estação chuvosa 75
Péssima Fechos e interceptadas por 
córregos sem pontes - 
Problemas sérios 
mesmo na seca 
70
FONTE: KOZMA 
✓ Classes de Capacidade de Uso de Terras a partir das escalas de valores da curva de preços 
Critério Utilizado:
SITUAÇÃO ÍNDICE CLASSE ÍNDICE ÁREA NOTA AGRONÔMICA
I - Muito Boa 0,95 II 0,95 0,2725 0,903
0,2725 0,903
01 - Mendes Sobrinho
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sugerida por Mendes Sobrinho, que representa a variação relativa entre as diversas classes de 
solos existentes no município em estudo: 
Tabela 2 - CAPACIDADE DE USO DOS SOLOS E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE
Classe de Uso Critério Valor 
I Renda líquida da agricultura sem despesas de práticas especiais de 
melhoramento e/ou proteção do solo 100%
II Renda líquida da agricultura sujeita as despesas com práticas 
conservacionistas simples 95%
III Renda líquida da agricultura, sujeita a despesas com práticas 
conservacionistas intensivas 75%
IV Renda líquida de culturas em um ano, associadas com pastagens em 
quatro anos (pecuária leiterado tipo médio) 55%
V Renda líquida de pastagens (pecuária leiteira do tipo médio), sem 
despesas com práticas especiais 50%
VI Renda líquida de pastagens (pecuária leiteira do tipo médio), sujeita as 
despesas com práticas conservacionistas em pastagens 40%
VII Renda líquida de exploração florestal (eucalipto para lenha) 30%
VIII Renda líquida de uma eventual exploração piscícola 20%
As tabelas de Situação e de Classes de Uso de Terras foram condensadas em uma, correlacionando o 
tipo de solo e a situação: 
Tabela 3 - NOTA AGRONÔMICA (Situação x Capacidade de Uso do Solo) 
 CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DO SOLO 
SITUAÇÃO I II III IV V VI VII VIII 
TIPO DE VICINAL 100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%
ASFALTO 100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200 
I 95% 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190 
II 90% 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180 
III 80% 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160 
IV 75% 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150 
V 70% 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140 
6.1.1. Valor de Mercado de Venda 
ANÁLISE DOS VALORES OBTIDOS
Os valores de mercado indicados são resultado do tratamento dos dados coletados no mercado 
imobiliário local, conforme apresentado no Anexo. 
Toda a avaliação tem um intervalo de confiança mínimo e máximo. Neste caso, utilizamos o intervalo 
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931 
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18
do campo de arbítrio, conforme apresentado a seguir: 
Devido às características físicas do imóvel, adotamos o valor médio como valor de mercado de venda. 
1 R$ 73.317,64/ha 159,72 ha 1,567 OFERTA 1,00 R$ 114.875,05/ha R$ 114.875,05/ha
2 R$ 82.037,94/ha 164,56 ha 1,484 OFERTA 1,00 R$ 121.774,06/ha R$ 121.774,06/ha
3 R$ 81.474,98/ha 87,12 ha 1,484 OFERTA 1,00 R$ 120.946,58/ha R$ 120.946,58/ha
4 R$ 114.669,42/ha 14,52 ha 1,000 OFERTA 1,00 R$ 114.669,42/ha R$ 114.669,42/ha
5 R$ 92.432,43/ha 3,70 ha 1,267 OFERTA 1,00 R$ 117.081,08/ha R$ 117.081,08/ha
6 R$ 150.000,00/ha 3,60 ha 1,000 OFERTA 1,00 R$ 150.000,00/ha R$ 150.000,00/ha
7 R$ 84.090,91/ha 29,04 ha 1,567 OFERTA 1,00 R$ 131.757,02/ha R$ 131.757,02/ha
8 R$ 74.380,17/ha 130,68 ha 1,567 OFERTA 1,00 R$ 116.541,84/ha R$ 116.541,84/ha
9 R$ 148.770,58/ha 58,08 ha 1,188 OFERTA 1,00 R$ 176.667,34/ha R$ 176.667,34/ha
10 R$ 111.570,25/ha 96,80 ha 1,188 OFERTA 1,00 R$ 132.489,67/ha R$ 132.489,67/ha
11 R$ 150.994,12/ha 163,98 ha 1,484 OFERTA 1,00 R$ 224.131,68/ha nc
12 R$ 109.663,06/ha 94,38 ha 1,367 OFERTA 1,00 R$ 149.899,15/ha R$ 149.899,15/ha
13 R$ 152.146,96/ha 53,24 ha 1,484 OFERTA 1,00 R$ 225.844,61/ha nc
R$ 145.898,27/ha
 0,903
R$ 106.416,53/ha
R$ 185.380,01/ha
R$ 131.518,29/ha
R$ 39.481,74
13
11
2
27,06%
0,27 ha
R$ 40.000,00
13
11
R$ 145.898,27
R$ 39.481,74
27,06%
R$ 106.416,53
R$ 185.380,01
R$ 131.518,29
1,356
R$ 131.049,71
R$ 160.746,83
QUADRO RESUMO
RESUMO DE VALORES
UNITÁRIO MÉDIO:
Limite Inferior:
ÍNDICE AGRONÔMICO DO AVALIANDO:
ID
Unitário 
(R$/ha) Área (ha) Índice
Agronômico
Tipo de
informação
Unitário Homogeneizado
(R$/ha) Fator Área Unitário Saneado (R$/ha)
ÁREA DO AVALIANDO:
MÉDIA SANEADA:
Desvio Padrão:
VALOR DE MERCADO DA TERRA:
Número de Elementos Coletados:
TRATAMENTO ESTATÍSTICO
Limite Superior:
Coeficiente de Variação:
Número Total de Elementos:
Número de Elementos Fora:
Número de Elementos Utilizados:
Limite Superior (p/ha):
Desvio Padrão:
Coeficiente de Variação:
Limite Inferior (p/ha):
Número de Elementos Saneados:
Média Aritmética (p/ha):
Média Saneada (p/m²):
T. de Student:
Inferior (p/m²):
Superior (p/m²):
INTERVALO DE CONFIABILIDADE
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931 
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19
6.1.2. VALOR DO IMÓVEL 
O valor das terras foi obtido através do método comparativo direto, que serão detalhados a seguir. 
O valor do imóvel é dado pela seguinte expressão: 
6.1.3. CONCLUSÃO DA AVALIAÇÃO 
De acordo com nossas análises e premissas aqui apresentadas, concluímos os seguintes valores do 
imóvel em referência: 
VALOR DO IMÓVEL PARA MERCADO R$ 40,000,00 (Quarenta Mil Reais) 
Rubens Carvalho Ribeiro 
CREA/SP 0640.942.119 SP 
Edgar Mabelini Munhoz 
CREA/SP 0681842520 
 
Valores Mínimo Médio Máximo
Valor Unitário 
(R$/ha) 118.366,46 131.518,29 144.670,12
V = Vu x A, onde:
Vu = Valor Unitário 
adotado
R$ 131.518,29
A = Área 0,2725 ha
V = Valor Total R$ 35.838,73
VALOR TOTAL 
ARREDONDADO
R$ 40.000,00
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931 
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20
ANEXO A – MÉTODO COMPARATIVO – VENDA
 
13 152.146,96 225.844,61
150.000,00
11 150.994,12 224.131,68
12 109.663,06 149.899,15
9 148.770,58 176.667,34
10 111.570,25 132.489,67
4 114.669,42 114.669,42
ANÁLISE DE UNITÁRIOS OBSERVADOS VERSUS UNITÁRIOS ESTIMADOS PELO MODELO 
AMOSTRAS
UNITÁRIOS
OBSERVADOS (R$/ha) ESTIMADOS (R$/ha)
1 73.317,64 114.875,05
2
7 84.090,91 131.757,02
8 74.380,17 116.541,84
5 92.432,43 117.081,08
6 150.000,00
82.037,94 121.774,06
3 81.474,98 120.946,58
12 109.663,06 149.899,15 -40.236,09 -36,69%
13 152.146,96 225.844,61 -73.697,64 -48,44%
10 111.570,25 132.489,67 -20.919,42 -18,75%
11 150.994,12 224.131,68 -73.137,56 -48,44%
8 74.380,17 116.541,84 -42.161,67 -56,68%
9 148.770,58 176.667,34 -27.896,76 -18,75%
6 150.000,00 150.000,00 0,00 0,00%
7 84.090,91 131.757,02 -47.666,11 -56,68%
4 114.669,42 114.669,42 0,00 0,00%
5 92.432,43 117.081,08 -24.648,65 -26,67%
ANÁLISE DE RESÍDUOS
AMOSTRA UNITÁRIOS RESÍDUOS
OBSERVADOS ESTIMADOS ABSOLUTO RELATIVO
1 73.317,64 114.875,05 -41.557,41 -56,68%
2 82.037,94 121.774,06 -39.736,11 -48,44%
3 81.474,98 120.946,58 -39.471,60 -48,45%
-100,00%
-80,00%
-60,00%
-40,00%
-20,00%
0,00%
20,00%
40,00%
60,00%
80,00%
100,00%
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
200.000,00
220.000,00
240.000,00
260.000,00
280.000,00
300.000,00
320.000,00
340.000,00
360.000,00
380.000,00
400.000,00
200.000,00 220.000,00 240.000,00 260.000,00 280.000,00 300.000,00 320.000,00 340.000,00 360.000,00 380.000,00 400.000,00
Título do Eixo
Título do Eixo
ANÁLISE DE UNITÁRIOS OBSERVADOS VERSUS UNITÁRIOS ESTIMADOS PELO 
MODELO 
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931 
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21
Especificação da Avaliação 
Item Resultado Pontos
1 2
2 2
3 2
4 3
5 3
12
Grau III
Pontos 
Mínimos 13
Itens 
Obrigatórios
2, 4 e 5 no Grau III e os demais no 
mínimo no Grau II
II
III II I
<=30% <=40% <=50%
Intervalo de Confiabilidade 20%
III
Item Resultado Grau
1 0
2 II
Item Resultado Pontos
1 2
2 2
4
Grau III Grau II Grau I
6 4 2
1 e 2 1 e 2
Todos no 
mínimo no 
Grau I
II
SOMATÓRIA
Tabela 9 - Grau de Fundamentação no caso da utilização do método evolutivo
Descrição
Avaliação das benfeitorias Grau II de fundamentação na avaliação das benfeitorias
Tabela 5 - Enquadramento segundo o grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores
Tabela 6 - Grau de precisão da estimativa de valor no caso de utilização do método comparativo direto de dados de mercado
Grau
Descrição
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
Grau I
5
Todos no mínimo no Grau I
Grau II
8
2, 4 e 5 no Grau II e os demais no mínimo no Grau I
Nota: No caso de utilização de menos de cinco dados pesquisados, o intervalo admissível é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados pesquisados, a amostra seja 
menos heterogênea.
Descrição
Tabela 4 - Grau de Fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores
Caracterização do bem avaliando
Quantidade mínima de dados efetivamente utilizados
Apresentação dos dados
Origem dos fatores de homogeneização (conforme 7.7.2.1 da Norma)
Intervalo admissível de ajuste para o conjunto de fatores
Completa quanto a todos os atributos utilizados no 
tratamento
5
Atributos relativos a todos os dados e variáveis 
analisados na modelagem
Estudos embasados em metodologia científica
0,80 a 1,25
SOMATÓRIA
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
Pontos Mínimos
Itens Obrigatórios no grau correspondente
Tabela 10 - Enquadramento segundo o grau de fundamentação no caso de utilização de método evolutivo
Estimativa de valor de custo de benfeitorias não reprodutivas
Apuração de mais da metade do custo total das 
benfeitorias não reprodutivas com base em publicações 
de custos totais e unitários, com depreciação arbitrada
Grau II de fundamentação no método comparativo de 
dados do mercado ou pelo método involutivo Estimativa do valor da terra nua
Tabela 1 - Grau de Fundamentação para a avaliação de benfeitorias
Descrição
Nota: Observar Subseção 9.1
GRAU DE PRECISÃO
Estimativa de valor de custo de benfeitorias reprodutivas
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931 
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I II III
Limite mínimo 12 36 71
Limite máximo 35 70 100
Nota: Observar 9.2 desta norma
Quantidade de Pontos 55
Grau de Fundamentação atingido Grau II
III II I
Nota: Observar Subseção 9.1
Intervalo de Confiabilidade 20%
Grau de Precisão atingido Grau III
<=30% 30% a 50% >50%
Tabela 1 - Classificação dos laudos de avaliação quanto à fundamentação
Descrição
Grau
Tabela 3 - Grau de Precisão da estimativa de valor no caso de utilização do método comparativo direto de dados de 
mercado
Descrição
Grau
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do 
valor central da estimativa
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931 
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23
ANEXO B – ELEMENTOS COMPARATIVO – VENDA
Mapa de Localização dos Elementos 
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931 
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24
ELEMENTO 1
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 13.200.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
II - Boa 90% III 75% 127,78 86,25
II - Boa 90% VIII 20% 31,94 5,75
- - - - -
- - - - -
159,72 92,00
F. Ponderado 0,576
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
Casa Sede 80 casa simples 3.680,00 40 70 57 f - entre reparos simpl 0,49 R$ 145.570,59
Galpão 100 galpão econômico 1.500,00 40 60 67 f - entre reparos simpl 0,44 R$ 65.626,67
R$ 210.000,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 11.880.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 73.067,19
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,5668
TOTAL BENFEITORIAS
HOMOGENEIZAÇÃO
Porto Feliz
Descrição:
Utu - guaçu
Sr. Fabio
(11) 4013-9090
OFERTA
https://www.utuguacu.com.br/imovel/fazenda-de-66-alqueires-paulista-bananal-do-avecuia-porto-feliz/FA0199-UTG?from=sale#mapa
Ótima fazenda à venda em Porto Feliz/SP, com 66 alqueires paulista formada em cana, possui 20% de reserva legal, totalmente plana, rica em água, terra de 
ótima qualidade. Casa sede simples, casa de caseiro e barracão de maquinário.
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931 
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25
ELEMENTO 2
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 15.000.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
I - Muito Boa 95% III 75% 131,65 93,80
I - Muito Boa 95% VIII 20% 32,91 6,25
- - - - -
- - - - -
164,56 100,05
F. Ponderado 0,608
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
R$ 0,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 13.500.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 82.037,94
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,4844
Fazenda a venda em Porto Feliz, com 68 alqueires formado em cana, relevo predominante plano, mata na divisa, próximo a rodovia Marechal Rondon, junto ao 
centro comercial de Porto Feliz.
Excelente para empreendimento imobiliário.
HOMOGENEIZAÇÃO
TOTAL BENFEITORIAS
Porto Feliz
Descrição:
OFERTA
https://www.utuguacu.com.br/imovel/fazenda-de-68-alqueires-paulista-avecuia-porto-feliz/FA0229-UTG?from=sale
Utu - guaçu
Sr. Fabio
(11) 4013-9090
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931 
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26
ELEMENTO 3
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 8.000.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
I - Muito Boa 95% III 75% 69,69 49,65
I - Muito Boa 95% VIII 20% 17,43 3,31
- - - - -
- - - - -
87,12 52,97
F. Ponderado 0,608
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
Casa 80 casa proletário 1.810,00 30 60 50 d - entre regular e repa0,66 R$ 95.502,84
Curral 150 cobertura simples 350,00 10 20 50 d - entre regular e repa0,62 R$ 32.392,17
Diversos 2000 casa simples (+) 4.290,00 15 70 21 c - regular 0,88 R$ 7.536.510,91
R$ 127.900,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 7.200.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 81.176,54
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,4845
inda fazenda em porto feliz pronta para Gado, com 36 alqueires, apenas 800 metros do asfalto, com 2 represas e mais 3 açudes grandes, Topografia ótima, 
da porteira você consegue ver quase todas as divisões, além de ter a área de app e o restante totalmente livre onde hoje já existe gado do 
proprietário,area 100% tratoravel.
HOMOGENEIZAÇÃO
TOTAL BENFEITORIAS
Porto Feliz
OFERTA
Descrição:
https://imoveismairinque.com.br/listing/linda-fazenda-em-porto-feliz-ch751/
Mairinque Imóveis
Sr. Andre
(11) 4708-9204
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931 
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27
ELEMENTO 4
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 1.850.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
I - Muito Boa 95% II 95% 14,52 13,10
- - - - -
- - - - -
- - - - -
14,52 13,10
F. Ponderado 0,903
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
R$ 0,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 1.665.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 114.669,42
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,0000
Sítio à venda em Porto Feliz-Sp, com 6 alqueires paulista, sómente terra, levemente ondulado, água na divisa, terra vermelha, próximo da rodovia, ótima 
localização.
HOMOGENEIZAÇÃO
TOTAL BENFEITORIAS
OFERTA
https://www.imovelweb.com.br/propriedades/sitio-a-venda-em-porto-feliz-sp-6-alqueires-somente-2971089493.html
Descrição:
Porto Feliz
Imobiliaria Rurais
Sr. Murilo Ragazzi
(15) 99760-9495
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931 
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28
ELEMENTO 5
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 380.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
I - Muito Boa 95% III 75% 3,70 2,64
- - - - -
- - - - -
- - - - -
3,70 2,64
F. Ponderado 0,713
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
R$ 0,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 342.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 92.432,43
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,2667
HOMOGENEIZAÇÃO
Porto Feliz
https://www.veronezinegocios.com.br/imovel/area-de-37-000-m-registro-porto-feliz/AR0002-FALV?from=sale
Ótima área no bairro Registro em Porto Feliz, com 37.000 m², sem benfeitorias, com energia elétrica, ideal para plantio.
Descrição:
Veronezi Negocios Imobiliario
Sr. Fabio
(15) 99711-4601
OFERTA
TOTAL BENFEITORIAS
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931 
www.avalhe.com.br 
29
ELEMENTO 6
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 600.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
I - Muito Boa 95% II 95% 3,60 3,25
- - - - -
- - - - -
- - - - -
3,60 3,25
F. Ponderado 0,903
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
R$ 0,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 540.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 150.000,00
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,0000
HOMOGENEIZAÇÃO
TOTAL BENFEITORIAS
Descrição:
Porto Feliz
(15) 99711-4601
https://www.veronezinegocios.com.br/imovel/area-de-36-000-m-tabarro-porto-feliz/AR0003-FALV?from=sale
Veronezi Negocios Imobiliario
Sr. Fabio
Excelente área para chácara no bairro Tabarro em Porto Feliz, com 36.000 m² de área, riquíssimo de água com nascente, documentação em ordem.
OFERTA
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931 
www.avalhe.com.br 
30
ELEMENTO 7
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 3.000.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
II - Boa 90% III 75% 23,23 15,68
II - Boa 90% VIII 20% 5,81 1,05
- - - - -
- - - - -
29,04 16,73
F. Ponderado 0,576
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
casa 150 casa econômico (-) 2.260,00 30 70 43 e - reparos simples 0,65 R$ 221.919,09
Galpão 200 cobertura superior 1.200,00 20 30 67 e - reparos simples 0,43 R$ 102.624,00
R$ 325.000,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 2.700.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 81.783,75
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,5668
Descrição:
https://www.vendocampo.com.br/properties/s%C3%ADtio---km-124-rod.-marechal-rondom---st-74
Porto Feliz
Vendo Campo
Sr. Rogerio
(12) 99684-5470
OFERTA
Oportunidade excelente propriedade perfeito para formação de haras, ótimo acesso e muito bem localizada, topográfia boa sendo totalmente trátoravel, 
terra vermelha, região rica em água, casa sede, piquete formado em brachiara para gado, galpão para implementos, poço artesiano.
HOMOGENEIZAÇÃO
TOTAL BENFEITORIAS
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931 
www.avalhe.com.br 
31
ELEMENTO 8
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 10.800.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
II - Boa 90% III 75% 104,54 70,57
II - Boa 90% VIII 20% 26,14 4,70
- - - - -
- - - - -
130,68 75,27
F. Ponderado 0,576
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
R$ 0,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 9.720.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 74.380,17
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,5668
OFERTA
TOTAL BENFEITORIAS
HOMOGENEIZAÇÃO
Descrição:
Fazenda sem benfeitorias já com arrendamento em cana de açúcar, ótima localização apenas 16 km da Usina de Açucar da Raizen, 
topografia boa com ótimo aproveitamento no plantio trátoravel, água na divisa. 
https://www.vendocampo.com.br/properties/fazenda---porto-feliz-%2F-capivari---fz-54
Vendo Campo
Sr. Rogerio
(12) 99684-5470
Porto Feliz
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931 
www.avalhe.com.br 
32
ELEMENTO 9
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 9.600.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
II - Boa 90% II 95% 46,46 39,72
II - Boa 90% VIII 20% 11,62 2,09
- - - - -
- - - - -
58,08 41,81
F. Ponderado 0,720
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
R$ 0,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 8.640.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 148.770,58
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,2535
TOTAL BENFEITORIAS
HOMOGENEIZAÇÃO
Descrição:
Sítio de 24 alqueires à venda em Porto Feliz, plantados em cana -de-açúcar arrendados para a usina, energia elétrica passa em frente a propriedade.
https://www.utuguacu.com.br/imovel/sitio-de-24-alqueires-paulista-santa-rosa-porto-feliz/SI0598-UTG?from=sale
OFERTA
Porto Feliz
Utu - guaçu
Sr. Fabio
(11) 4013-9090
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931 
www.avalhe.com.br 
33
ELEMENTO 10
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 12.000.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
I - Muito Boa 95% II 95% 77,44 69,89
I - Muito Boa 95% VIII 20% 19,36 3,68
- - - - -
- - - - -
96,80 73,57
F. Ponderado 0,760
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
R$ 0,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 10.800.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 111.570,25
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,1875
https://www.bandimoveis.com.br/imovel/fazenda-de-40-alqueires-paulista-bom-retiro-porto-feliz/fa0028-bad?from=sale
OFERTA
TOTAL BENFEITORIAS
HOMOGENEIZAÇÃO
Porto Feliz
Band Imóveis
Renato
(15) 3262-8300
Descrição:
Fazenda à venda, 40 alqueires por R$ 12.000.000 - Bom Retiro - Porto Feliz/SP
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931 
www.avalhe.com.br 
34
ELEMENTO 11
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 68.000.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
I - Muito Boa 95% III 75% 131,18 93,47
I - Muito Boa 95% VIII 20% 32,80 6,23
- - - - -
- - - - -
163,98 99,70
F. Ponderado 0,608
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
Casa sede 500 casa superior 5.200,00 20 70 29 c - regular 0,84 R$ 2.175.170,61
Casa de empregado 1000 casa médio 4.220,00 20 70 29 c - regular 0,84 R$ 3.530.469,22
Baias 1500 galpão médio 3.250,00 20 80 25 c - regular 0,86 R$ 4.182.701,25
Quadra poliesporti 1 Quadra poliesportiva 95.770,00 20 40 50 c - regular 0,69 R$ 65.832,30
Outros 9500 galpão médio 3.250,00 20 80 25 c - regular 0,86 R$ 26.490.441,25
R$ 36.440.000,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 61.200.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 150.994,12
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,4844
Porto Feliz
Band Imóveis
Renato
(15) 3262-8300
Descrição:
Ótima fazenda, topografia excelente! ! ! , - Casa sede com 4 suítes mais 1 suíte máster com closet, - Sala de jantar,- Sala de estar com lareira, - Sala de jogos, - 
Piscina,
- Quadra de Tênis, - 05 açudes, - Poço artesiano, - 9 casas de caseiros, - Mangueira completa, - Toda formada em pastagem para gado, - Estrutura para haras, com 
30 baias,
- Piquetes, - Barracão para maquinários com aproximadamente 500m²,
https://www.bandimoveis.com.br/imovel/fazenda-de-68-alqueires-paulista-com-5-quartos-bom-retiro-porto-feliz/fa0030-bad?from=sale
OFERTA
TOTAL BENFEITORIAS
HOMOGENEIZAÇÃO
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931 
www.avalhe.com.br 
35
ELEMENTO 12
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 11.500.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
I - Muito Boa 95% III 75% 84,94 60,52
I - Muito Boa 95% VIII 20% 9,44 1,79
- - - - -
- - - - -
94,38 62,31
F. Ponderado 0,660
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
20
20
20
R$ 0,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 10.350.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 109.663,06
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,3669
TOTAL BENFEITORIAS
HOMOGENEIZAÇÃO
Porto Feliz
Band Imóveis
Renato
(15) 3262-8300
Descrição:
Fazenda com 39 alqueires, toda formada em pasto, rica em água...topografia relativamente plana...
https://www.bandimoveis.com.br/imovel/fazenda-de-39-alqueires-paulista-zona-rural-porto-feliz/fa0027-bad?from=sale
OFERTA
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931 
www.avalhe.com.br 
36
ELEMENTO 13
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 9.000.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
I - Muito Boa 95% III 75% 42,59 30,35
I - Muito Boa 95% VIII 20% 10,65 2,02
- - - - -
- - - - -
53,24 32,37
F. Ponderado 0,608
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
R$ 0,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 8.100.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 152.146,96
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,4844
Boituva
MFG Negocios Imobiliarios 
Marco Aurélio
(15) 99627-6327
Descrição:
Excelente Fazenda na região Boituva
-com 22 alqueires
-plana
https://www.mfgnegociosimobiliarios.com.br/11167/imoveis/venda-fazenda-zona-rural-boituva-sp#photos-property-carousel
OFERTA
TOTAL BENFEITORIAS
HOMOGENEIZAÇÃO
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931 
www.avalhe.com.br 
37
ANEXO A – DOCUMENTAÇÃO TRT
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 
11 98208-5001 11 93267-2486 
www.avalhe.com.br
avalhe@avalhe.com.br 
São Paulo, 04 de dezembro de 2023 
Têxtil a Boituva (Prolongamento da Av. 
Stemmam) – Porto Feliz/SP. 
No relatório anexo descrevemos a propriedade em estudo, bem como a metodologia utilizada para 
o cálculo dos valores. 
Consideramos que, mediante a entrega deste relatório, os serviços objeto de nossa proposta 
encontram-se totalmente concluídos. 
Agradecemos a oportunidade de elaborarmos este trabalho e colocamo-nos à disposição para 
dirimir quaisquer eventuais dúvidas. 
Atenciosamente, 
Rubens Carvalho Ribeiro 
CREA/SP 0640.942.119 SP
referência, determinando seu valor de mercado com data-base dezembro de 2023.
REF: Estrada que faz a ligação da Av.
Atendendo à solicitação de Paulo Roberto Guerini, a Avalhe Consultoria e Avaliações, efetuou a avaliação do imóvel em
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
www.avalhe.com.br 
2 
REF.: 0122023 
Stemmam à Boituva, com acesso à propriedades rurais. 
 Porto Feliz/SP
LAUDO DE AVALIAÇÃO - Estrada a ser Pavimentada
Estrada que faz a ligação do prolongamento da Av.
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
www.avalhe.com.br 
3 
SUMÁRIO ......................................................................................... 4
1. INTRODUÇÃO............................................................................. 5
1.1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS ....................................................................................................... 5 
1.2. CONDIÇÕES LIMITANTES ......................................................................................................... 5 
1.3. EVENTOS SUBSEQUENTES ....................................................................................................... 6 
2. DOCUMENTAÇÃO ....................................................................... 6
3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO E IMÓVEL ........................................... 7
3.1. LOCALIZAÇÃO .......................................................................................................................... 7 
3.1.1. Entorno e Infraestrutura ................................................................................................. 8 
3.1.2. Roteiro de Acesso ............................................................................................................ 8 
3.2. PROPRIEDADE .......................................................................................................................... 9 
3.2.1. Relevo, Vegetação e Recursos Hídricos......................................................................... 10
3.2.2. Acessibilidade ................................................................................................................ 10
3.2.3. Classificação das terras ................................................................................................. 10
3.3. REPORTAGEM FOTOGRÁFICA ............................................................................................... 11
4. MERCADO IMOBILIÁRIO NA REGIÃO.............................................. 13
5. METODOLOGIA EMPREGADA....................................................... 14
6. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL .................................................. 16
6.1. VALOR DE MERCADO DE VENDA - MÉTODO COMPARATIVO ............................................... 16
6.1.1. Valor de Mercado de Venda.......................................................................................... 18
6.1.2. VALOR DO IMÓVEL .............................................................................................................. 20
6.1.3. CONCLUSÃO DA AVALIAÇÃO ............................................................................................... 20
ANEXO A – MÉTODO COMPARATIVO – VENDA ....................................... 21
ANEXO B – ELEMENTOS COMPARATIVO – VENDA .................................... 24
ANEXO A – DOCUMENTAÇÃO TRT ....................................................... 38
 
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
www.avalhe.com.br 
4 
SUMÁRIO
 
INTERESSADO 
PROPRIETÁRIO 
OCUPAÇÃO Estrada vicinal 
OBJETIVO Valor de Mercado 
FINALIDADE Determinação de Valor de Mercado 
IDENTIFICAÇÃO Estrada Municipal (Existente) 
TIPOLOGIA Imóvel Rural 
 
OBJETO Endereço 
da Av. Stemmam à Boituva
Região Fazenda Jupira 
Cidade/UF Porto Feliz - SP
Área das Terras 0,53 ha
Área Construída: 00 m²
DATA VISTORIA 28/11/2023 DATA BASE Dezembro-2023
TELEFONE (11) 99919-4575 ACOMPANHANTE Sr. Jean Carlos Nicolette Jr.
CONCLUSÃO DE VALOR
VALOR DO IMÓVEL PARA MERCADO R$ 70.000,00 (Setenta Mil Reais) 
ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
METODOLOGIA GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO GRAU DE PRECISÃO 
Comparativo Direto: Grau II Grau III 
Prefeitura de Porto Feliz
Estrada que faz a ligação do prolongamento
Paulo Roberto Guerini
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
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5 
1. INTRODUÇÃO
1.1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS 
Visando a atender ao objetivo solicitado, realizamos vistoria do imóvel, pesquisa do mercado 
imobiliário local e cálculo dos valores. Utilizamos, também, informações gerenciais verbais ou escritas, 
recebidas através da contratante. 
1.2. CONDIÇÕES LIMITANTES 
✓ Efetuamos análises e procedimentos por nós considerados adequados, contudo a Avalhe 
Consultoria e Avaliações não se responsabiliza por informações fornecidas por terceiros e não 
será responsável, sob qualquer hipótese, por quaisquer danos ou perdas resultantes da 
omissão de informações por parte do contratante ou de terceiros consultados durante o 
desenvolvimento desta avaliação; 
✓ Os dados obtidos no mercado imobiliário local foram fornecidos por corretores, imobiliárias e 
profissionais habilitados, portanto, são premissas aceitas como corretas; 
✓ Os profissionais envolvidos neste trabalho não têm interesses financeiros nos bens aqui 
avaliados, caracterizando a sua independência; 
✓ Os honorários cobrados não têm qualquer relação com os valores aqui avaliados; 
✓ Esta avaliação considera a propriedade livre e desembaraçada de quaisquer ônus, reclamações 
e outros comprometimentos legais, e a inexistência de quaisquer problemas relacionados a 
passivos ambientais, bem como processos de desapropriação ou melhoramentos viários que 
venham a atingir a área; 
✓ O objetivo deste trabalho não inclui investigação em documentos e registros da propriedade 
e não é responsabilidade da Avalhe Consultoria e Avaliações, identificar ou corrigir eventuais 
deficiências na propriedade aqui avaliada, incluindo físicos, financeiros e ou legais. Assumimos 
que as medidas do imóvel, bem como seus respectivos títulos, estejam corretos e registrados 
em cartório e que a documentação enviada para consulta seja a vigente; 
✓ Não foram consultados órgãos públicos nos âmbitos Municipal, Estadual ou Federal, quanto à 
situação legal e fiscal do imóvel perante os mesmos; 
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
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6 
✓ Não foram efetuadas medições de campo ou pesquisas de passivos ambientais no solo; 
✓ Não foram avaliados máquinas e equipamentos, móveis e utensílios, cultivos, semoventes ou 
quaisquer outros bens móveis que possam existir na propriedade; 
✓ Os valores encontrados estão fixados em moeda corrente Real (R$) e para a data base de seus 
cálculos; 
✓ Essa avaliação não deve ser utilizada para qualquer outra finalidade que não a mencionada no 
͞“uŵáƌio ExeĐutivo͟ deste ƌelatóƌio.
1.3. EVENTOS SUBSEQUENTES 
Essa avaliação não reflete qualquer evento que possa ocorrer entre a data-base e a data deste 
relatório. A Avalhe Consultoria e Avalições não é obrigada a atualizar os valores deste relatório após a 
data de emissão. 
2. DOCUMENTAÇÃO
Para esta avaliação, como não nos foi fornecido a documentação da área avalianda, a mesma foi 
embasada, na medição do google Earth e no plano diretor de Porto Feliz, SP, LEI Nº 244 DE 30 DE 14 
DE NOVEMBRO DE 2022, Dispõe sobre o programa Patrulha Rural Municipal de abertura, conservação 
e manutenção de estradas rurais; Estabelece normas para cursos de águas pluviais, conforme 
especifica, e dá outras providencias. 
 
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
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7 
3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO E IMÓVEL
3.1. LOCALIZAÇÃO 
O mapa a seguir ilustra a localização do imóvel na região: 
Mapa de Localização do Imóvel (Google Earth) 
Mapa de Localização do Imóvel no município 
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
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8 
Planta em Aud/cad da estrada 
3.1.1. Entorno e Infraestrutura 
A região onde está localizada a área em estudo apresenta imóveis rurais com atividade econômica de 
plantio de culturas anuais e cultura de cana de açúcar. 
A infraestrutura pública disponível no local compõe-se de rede de energia elétrica, telefonia celular. 
3.1.2. Roteiro de Acesso 
Roteiro - O acesso ao imóvel (Estrada Municipal), se dá por estrada sem pavimentação. Partindo-se de 
Porto Feliz SP, do entroncamento da Av. Têxtil com a Av. Stemmam, seguir pela Av. Stemmam sentido 
a Boituva, percorrer aproximadamente 5,50 Km tem o início do trecho da estrada, objeto desta 
avaliação. 
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
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Roteiro de acesso ao imóvel
Aspecto da Av. Stemmam sentido à área objeto da 
avaliação 
Aspecto da Estrada Municipal de acesso, ao imóvel 
avaliando
3.2. PROPRIEDADE 
A área avalianda encerra uma área total de 0,219 Alqueires paulista ou 0,53 hectares, medido pelo 
google Earth. (760,00 m x 7,00 m). 
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Imagem Aérea – Google Earth (base: 2023)
3.2.1. Relevo, Vegetação e Recursos Hídricos 
Presença de relevo plano a suave ondulado, contendo horizontes médios, textura argilosa, alta / média 
fertilidade e caracteres distróficos. 
3.2.2. Acessibilidade 
A estrada que faz o acesso ao imóvel é de chão batido e permite o trânsito local durante todo o ano. 
Para efeito de análise, consideramos que o imóvel tem classificação Muito Boa na Escala de Valores de 
Terras em Função das Características das Vias de Acesso à Propriedade Rural (ver tabela no item 5. 
Avaliação). 
3.2.3. Classificação das terras 
Conforme classificação por Capacidade de Uso da Terra, aproximação, publicada no Manual para 
Levantamento Utilitário do Meio Físico e classificação de Terras no Sistema de Capacidade de Uso, da 
Sociedade Brasileira de Ciência do Solo e Coordenadoria de conservação do Solo e da Água, da 
Secretaria de Recursos Naturais, da Secretaria Nacional da produção Agropecuária, do Ministério da 
Agricultura, estas terras enquadram-se como CLASSE II de Capacidade de Uso (ver tabela no item 5. 
Avaliação). 
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
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Os principais grupos de solo existentes no imóvel são descritos como: PVA8- Argissolo Vermelho 
Amarelo Distróficos + CX Tb Distrófico. 
Imagem Aérea – Google Earth (tipo de solos)
3.3. REPORTAGEM FOTOGRÁFICA 
Vista da continuação da Av. Stemmam em direção 
 à área objeto da avaliação 
Vista da estrada em direção a área objeto da avaliação. 
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
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Início da estrada, objeto da avaliação Vista parcial da estrada objeto da avaliação 
Vista parcial da estrada objeto da avaliação Vista parcial da estrada objeto da avaliação 
Vista parcial da estrada objeto da avaliação Vista parcial da estrada objeto da avaliação 
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Vista parcial da estrada objeto da avaliação Vista parcial da estrada objeto da avaliação 
4. MERCADO IMOBILIÁRIO NA REGIÃO
Dados Gerais do Município Referências 
Porto Feliz / SP Capital do Estado Brasil (média) 
Área Territorial 556,71 km² 1.521,11 km² 1.525,54 km² 
População 
Estimada [2021]
53.698 hab. 12.396.372 hab. 38.214 hab. 
PIB (R$ mil) [2018] R$ 2.599.839,47 R$ 714.683.362,46 R$ 1.257.475,94 
PIB per Capita [2018] R$ 49.253,38 R$ 58.691,90 R$ 23.513,94 
IDH [2010] 0,758 0,805 0,659 
Características Gerais do Mercado Liquidez do Imóvel 
Oferta Média Para Locação - 
Demanda Médio Para Venda Médio 
Absorção Médio Vocação Rural 
Desempenho Geral Média Tempo de Exposição: 36 meses 
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Análise de SWOT 
Pontos Fortes: Pontos Fracos: 
✓ Fácil acesso; 
✓ Localizada entre Porto Feliz e Boituva; 
✓ Região tem forte apelo para condomínio de alto 
padrão. 
✓ Não observado. 
Oportunidades Ameaças: 
✓ Região de com apelo para construção de 
condomínio de alto padrão. 
✓ Região tradicionalmente utilizada para cultivo de 
cana de açúcar e culturas anuais. 
✓ Não observado. 
5. METODOLOGIA EMPREGADA
A metodologia adotada para este trabalho fundamenta-se nos seguintes critérios e preceitos: NBR 
14653 - Parte 1 – Procedimentos Gerais, Parte 3 - Avaliação de Imóveis Rurais, da ABNT (Associação 
Brasileira de Normas Técnicas), os preceitos do IBAPE (Instituto Brasileiro e Avaliações e Perícias de 
Engenharia), válidos em todo o território nacional. 
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO – TERRA NUA 
A ABNT NBR 14.653-3:2004 é válida para todo o território nacional, por isso seu caráter geral é 
abrangente. Tendo em vista esta abrangência, para cada região, como a própria NBR recomenda, 
deverão ser levadas em consideração e as particularidades da mesma. 
A presente Norma destina-se a detalhar as diretrizes e padrões específicos de procedimentos para a 
avaliação de imóveis rurais, especialmente quanto a: 
✓ instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas; 
✓ classificação da sua natureza; 
✓ descrição das atividades básicas; 
✓ definição da metodologia básica; 
✓ identificação do valor de mercado ou outra referência de valor; 
✓ especificação das avaliações; 
✓ requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação. 
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A norma é exigível em todas as manifestações técnicas escritas, vinculadas às atividades de Engenharia 
de Avaliações de imóveis rurais. Esta Norma não tem a intenção de esgotar a matéria e, sempre que 
for julgado conveniente, deverá ser complementada ou atualizada para atender aos seus objetivos, 
substituiu a antiga NBR 8799/85, também da ABNT. Como a própria Norma recomenda, para a sua 
aplicação é necessário consultar também a Lei Federal n.º 4.504 de 30/11/64 (Estatuto da Terra) e o 
Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra (ETA/MA). 
Exatamente por seu caráter de unanimidade e de oficialização pelos Tribunais, essa Norma tem sido 
usada sem restrições em todo o Brasil. 
O Método comparativo direto de dados de mercado ͞IdeŶtifiĐa o valoƌ de ŵeƌĐado do ďeŵ poƌ ŵeio 
de tƌataŵeŶto téĐŶiĐo dos atƌiďutos dos eleŵeŶtos Đoŵpaƌáveis, ĐoŶstituiŶtes da aŵostƌa͟. CoŶsiste 
na apuração do valor de um imóvel através da análise do comportamento do mercado imobiliário 
relativo ao segmento enfocado e prevê a comparação direta com outros imóveis similares, em oferta 
ou recentemente transacionados, cujas características, preços e condições gerais sejam conhecidos no 
mercado, sendo ponderados tecnicamente os dados e atributos (intrínsecos e extrínsecos) das 
referências de mercado que exerçam influência na formação dos preços. 
Foi realizada pesquisa de mercado contemporânea à data base da avaliação com o objetivo de obter 
amostragem representativa de imóveis de características semelhantes na área de influência, visando 
a explicar o comportamento do mercado da região. 
O laudo elaborado pela Avalhe Consultoria e Avaliações Ltda, está de acordo com a lei complementar 
nº 244 de 17 de Novembro de 2022, a qual dispõe sobre Áreas Institucionais no Município de Porto 
Feliz e dá outras providências 
DEFINIÇÃO DE VALOR DE MERCADO 
O valor de mercado livre pode ser definido pelo valor que acreditamos ser razoável para realizar a 
venda ou locação da propriedade na data da avaliação, sem cláusulas restritivas e com pagamento à 
vista, admitindo-se: 
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✓ um proprietário disposto a efetuar a transação; 
✓ que, previamente à data da avaliação, tivesse havido um período razoável de tempo para 
realização do marketing apropriado, a fim de estabelecer um acordo sobre o preço e demais 
condições envolvidas para a efetiva conclusão da transação; 
✓ que as condições de mercado, os níveis de valores e outras circunstâncias não tenham sofrido 
modificações entre a data da assinatura do contrato de compra e venda ou de locação 
previamente assumida e da efetiva conclusão da transação, ou seja, data da avaliação, e 
✓ não considerando a possibilidade de uma oferta adicional, por parte de um comprador com 
͞espeĐial͟ iŶteƌesse Ŷa pƌopƌiedade eŵ Ƌuestão.
6. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL
6.1. VALOR DE MERCADO DE VENDA - MÉTODO COMPARATIVO 
Considerando a finalidade da avaliação e disponibilidade de dados contemporâneos a data-base, a 
identificação do valor foi feita utilizando-se o método comparativo de dados de mercado. 
Foram escolhidos dados exclusivamente de locais pertencentes à mesma região geoeconômica do 
imóvel avaliando, dando preferência a elementos com a mesma aptidão agrícola. 
Neste caso, o solo da propriedade avaliada, enquadra-se na Classe II de Capacidade de Uso das Terras 
e Situação II – Muito Boa na Escala de Valores de Terras em Função das Características das Vias de 
Acesso à Propriedade Rural. 
A homogeneização utilizou como elemento paradigma: áreas rurais sem benfeitorias, tanto com 
lavoura quanto com pastagens, e quando existentes estas benfeitorias foram descontadas do valor 
total pedido. 
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✓ Fator fonte (oferta) obtido através de um desconto de 10% para compensar a elasticidade 
natural das ofertas; 
✓ Preço padrão obtido obedecendo aos critérios das Normas para Avaliações de Imóveis Rurais; 
✓ Situação em função da tabela criada pelo engenheiro Hélio de Caires a partir da proposição do 
engenheiro Otávio Teixeira Mendes Sobrinho: 
Tabela 1 - ESCALA DE VALORES DE TERRAS SEGUNDO A SITUAÇÃO E VIABILIDADE DE CIRCULAÇÃO 
Situação 
Circulação 
Tipo de Estrada Importância das 
Distâncias 
Particularidade 
Durante o Ano 
Escala de 
Valores (%) 
Ótimo Asfaltada Limitada Permanente 100
Muito Bom Primeira classe não asfaltada Relativa Permanente 95
Bom Não Pavimentada Significativa Permanente 90
Desfavorável Estradas e servidões de 
passagem 
Vias e distâncias se 
equivalendo 
Sem condições 
satisfatórias 80
Má Fechos nas servidões Distâncias e classes 
se equivalendo 
Problemas sérios na 
estação chuvosa 75
Péssima Fechos e interceptadas por 
córregos sem pontes - 
Problemas sérios 
mesmo na seca 
70
FONTE: KOZMA 
✓ Classes de Capacidade de Uso de Terras a partir das escalas de valores da curva de preços 
sugerida por Mendes Sobrinho, que representa a variação relativa entre as diversas classes de 
solos existentes no município em estudo: 
Tabela 2 - CAPACIDADE DE USO DOS SOLOS E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE
Classe de Uso Critério Valor 
I Renda líquida da agricultura sem despesas de práticas especiais de 
melhoramento e/ou proteção do solo 100%
II Renda líquida da agricultura sujeita as despesas com práticas 
conservacionistas simples 95%
III Renda líquida da agricultura, sujeita a despesas com práticas 
conservacionistas intensivas 75%
IV Renda líquida de culturas em um ano, associadas com pastagens em 
quatro anos (pecuária leiterado tipo médio) 55%
V Renda líquida de pastagens (pecuária leiteira do tipo médio), sem 
despesas com práticas especiais 50%
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VI Renda líquida de pastagens (pecuária leiteira do tipo médio), sujeita as 
despesas com práticas conservacionistas em pastagens 40%
VII Renda líquida de exploração florestal (eucalipto para lenha) 30%
VIII Renda líquida de uma eventual exploração piscícola 20%
As tabelas de Situação e de Classes de Uso de Terras foram condensadas em uma, correlacionando o 
tipo de solo e a situação: 
Tabela 3 - NOTA AGRONÔMICA (Situação x Capacidade de Uso do Solo) 
 CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DO SOLO 
SITUAÇÃO I II III IV V VI VII VIII 
TIPO DE VICINAL 100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%
ASFALTO 100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200 
I 95% 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190 
II 90% 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180 
III 80% 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160 
IV 75% 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150 
V 70% 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140 
6.1.1. Valor de Mercado de Venda 
ANÁLISE DOS VALORES OBTIDOS
Os valores de mercado indicados são resultado do tratamento dos dados coletados no mercado 
imobiliário local, conforme apresentado no Anexo. 
Toda a avaliação tem um intervalo de confiança mínimo e máximo. Neste caso, utilizamos o intervalo 
do campo de arbítrio, conforme apresentado a seguir: 
Devido às características físicas do imóvel, adotamos o valor médio como valor de mercado de venda. 
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1 1 R$ 73.317,64/ha 159,72 ha 1,567 OFERTA 1,00 R$ 114.875,05/ha R$ 114.875,05/ha
2 2 R$ 82.037,94/ha 164,56 ha 1,484 OFERTA 1,00 R$ 121.774,06/ha R$ 121.774,06/ha
3 3 R$ 81.474,98/ha 87,12 ha 1,484 OFERTA 1,00 R$ 120.946,58/ha R$ 120.946,58/ha
4 4 R$ 114.669,42/ha 14,52 ha 1,000 OFERTA 1,00 R$ 114.669,42/ha R$ 114.669,42/ha
5 5 R$ 92.432,43/ha 3,70 ha 1,267 OFERTA 1,00 R$ 117.081,08/ha R$ 117.081,08/ha
6 6 R$ 150.000,00/ha 3,60 ha 1,000 OFERTA 1,00 R$ 150.000,00/ha R$ 150.000,00/ha
7 7 R$ 84.090,91/ha 29,04 ha 1,567 OFERTA 1,00 R$ 131.757,02/ha R$ 131.757,02/ha
8 8 R$ 74.380,17/ha 130,68 ha 1,567 OFERTA 1,00 R$ 116.541,84/ha R$ 116.541,84/ha
9 9 R$ 148.770,58/ha 58,08 ha 1,188 OFERTA 1,00 R$ 176.667,34/ha R$ 176.667,34/ha
10 10 R$ 111.570,25/ha 96,80 ha 1,188 OFERTA 1,00 R$ 132.489,67/ha R$ 132.489,67/ha
11 11 R$ 150.994,12/ha 163,98 ha 1,484 OFERTA 1,00 R$ 224.131,68/ha nc
12 12 R$ 109.663,06/ha 94,38 ha 1,367 OFERTA 1,00 R$ 149.899,15/ha R$ 149.899,15/ha
13 13 R$ 152.146,96/ha 53,24 ha 1,484 OFERTA 1,00 R$ 225.844,61/ha nc
R$ 145.898,27/ha
 0,903
R$ 106.416,53/ha
R$ 185.380,01/ha
R$ 131.518,29/ha
R$ 39.481,74
13
11
2
27,06%
0,53 ha
R$ 70.000,00
13
11
R$ 145.898,27
R$ 39.481,74
27,06%
R$ 106.416,53
R$ 185.380,01
R$ 131.518,29
1,356
R$ 131.049,71
R$ 160.746,83
Original
QUADRO RESUMO
RESUMO DE VALORES
UNITÁRIO MÉDIO:
Limite Inferior:
ÍNDICE AGRONÔMICO DO AVALIANDO:
ID
Unitário 
(R$/ha) Área (ha) Índice
Agronômico
Tipo de
informação
Unitário Homogeneizado
(R$/ha) Fator Área Unitário Saneado (R$/ha)
ÁREA DO AVALIANDO:
MÉDIA SANEADA:
Desvio Padrão:
VALOR DE MERCADO DA TERRA:
Número de Elementos Coletados:
TRATAMENTO ESTATÍSTICO
Limite Superior:
Coeficiente de Variação:
Número Total de Elementos:
Número de Elementos Fora:
Número de Elementos Utilizados:
Limite Superior (p/ha):
Desvio Padrão:
Coeficiente de Variação:
Limite Inferior (p/ha):
Número de Elementos Saneados:
Média Aritmética (p/ha):
Média Saneada (p/m²):
T. de Student:
Inferior (p/m²):
Superior (p/m²):
INTERVALO DE CONFIABILIDADE
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
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6.1.2. VALOR DO IMÓVEL 
O valor das terras foi obtido através do método comparativo direto, que serão detalhados a seguir. 
O valor do imóvel é dado pela seguinte expressão: 
6.1.3. CONCLUSÃO DA AVALIAÇÃO 
De acordo com nossas análises e premissas aqui apresentadas, concluímos os seguintes valores do 
imóvel em referência: 
VALOR DO IMÓVEL PARA MERCADO R$ 70,000,00 (Setenta Mil Reais) 
Rubens Carvalho Ribeiro 
CREA/SP 0640.942.119 SP 
Edgar Mabelini Munhoz 
CREA/SP 0681842520 
 
Valores Mínimo Médio Máximo
Valor Unitário 
(R$/ha) 118.366,46 131.518,29 144.670,12
V = Vu x A, onde:
Vu = Valor Unitário 
adotado
R$ 131.518,29
A = Área 0,5300 ha
V = Valor Total R$ 69.704,69
VALOR TOTAL 
ARREDONDADO
R$ 70.000,00
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
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ANEXO A – MÉTODO COMPARATIVO – VENDA
 
ANÁLISE DE RESÍDUOS
AMOSTRA UNITÁRIOS RESÍDUOS
OBSERVADOS ESTIMADOS ABSOLUTO RELATIVO
1 73.317,64 114.875,05 -41.557,41 -56,68%
2 82.037,94 121.774,06 -39.736,11 -48,44%
3 81.474,98 120.946,58 -39.471,60 -48,45%
4 114.669,42 114.669,42 0,00 0,00%
5 92.432,43 117.081,08 -24.648,65 -26,67%
6 150.000,00 150.000,00 0,00 0,00%
7 84.090,91 131.757,02 -47.666,11 -56,68%
8 74.380,17 116.541,84 -42.161,67 -56,68%
9 148.770,58 176.667,34 -27.896,76 -18,75%
10 111.570,25 132.489,67 -20.919,42 -18,75%
11 150.994,12 224.131,68 -73.137,56 -48,44%
12 109.663,06 149.899,15 -40.236,09 -36,69%
13 152.146,96 225.844,61 -73.697,64 -48,44%
82.037,94 121.774,06
3 81.474,98 120.946,58
4 114.669,42 114.669,42
ANÁLISE DE UNITÁRIOS OBSERVADOS VERSUS UNITÁRIOS ESTIMADOS PELO MODELO 
AMOSTRAS
UNITÁRIOS
OBSERVADOS (R$/ha) ESTIMADOS (R$/ha)
1 73.317,64 114.875,05
2
7 84.090,91 131.757,02
8 74.380,17 116.541,84
5 92.432,43 117.081,08
6 150.000,00 150.000,00
11 150.994,12 224.131,68
12 109.663,06 149.899,15
9 148.770,58 176.667,34
10 111.570,25 132.489,67
13 152.146,96 225.844,61
-100,00%
-80,00%
-60,00%
-40,00%
-20,00%
0,00%
20,00%
40,00%
60,00%
80,00%
100,00%
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
200.000,00
220.000,00
240.000,00
260.000,00
280.000,00
300.000,00
320.000,00
340.000,00
360.000,00
380.000,00
400.000,00
200.000,00 220.000,00 240.000,00 260.000,00 280.000,00 300.000,00 320.000,00 340.000,00 360.000,00 380.000,00 400.000,00
Título do Eixo
Título do Eixo
ANÁLISE DE UNITÁRIOS OBSERVADOS VERSUS UNITÁRIOS ESTIMADOS PELO 
MODELO 
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
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22
Especificação da Avaliação 
Item Resultado Pontos
1 2
2 2
3 2
4 3
5 3
12
Grau III
Pontos 
Mínimos 13
Itens 
Obrigatórios
2, 4 e 5 no Grau III e os demais no 
mínimo no Grau II
II
III II I
<=30% <=40% <=50%
Intervalo de Confiabilidade 20%
III
Item Resultado Grau
1 0
2 II
Item Resultado Pontos
1 2
2 2
4
Grau III Grau II Grau I
6 4 2
1 e 2 1 e 2
Todos no 
mínimo no 
Grau I
II
Tabela 1 - Grau de Fundamentação para a avaliação de benfeitorias
Descrição
Nota: Observar Subseção 9.1
GRAU DE PRECISÃO
Estimativa de valor de custo de benfeitorias reprodutivas
Estimativa de valor de custo de benfeitorias não reprodutivas
Apuração de mais da metade do custo total das 
benfeitorias não reprodutivas com base em publicações 
de custos totais e unitários, com depreciação arbitrada
Grau II de fundamentação no método comparativo de 
dados do mercado ou pelo método involutivo Estimativa do valor da terra nua
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
Pontos Mínimos
Itens Obrigatórios no grau correspondente
Tabela 10 - Enquadramento segundo o grau de fundamentação no caso de utilização de método evolutivo
Nota: No caso de utilização de menos de cinco dados pesquisados, o intervalo admissível é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados pesquisados, a amostra seja 
menos heterogênea.
Descrição
Tabela 4 - Grau de Fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores
Caracterização do bem avaliando
Quantidade mínima de dados efetivamente utilizados
Apresentação dos dados
Origem dos fatores de homogeneização (conforme 7.7.2.1 da Norma)
Intervalo admissível de ajuste para o conjunto de fatores
Completa quanto a todos os atributos utilizados no 
tratamento
5
Atributos relativos a todos os dados e variáveis 
analisados na modelagem
Estudos embasados em metodologia científica
0,80 a 1,25
SOMATÓRIA
Tabela 5 - Enquadramento segundo o grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores
Tabela 6 - Grau de precisão da estimativa de valor no caso de utilização do método comparativo direto de dados de mercado
Grau
Descrição
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
Grau I
5
Todos no mínimo no Grau I
Grau II
8
2, 4 e 5 no Grau II e os demais no mínimo no Grau I
SOMATÓRIA
Tabela 9 - Grau de Fundamentação no caso da utilização do método evolutivo
Descrição
Avaliação das benfeitorias Grau II de fundamentação na avaliação das benfeitorias
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
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23
I II III
Limite mínimo 12 36 71
Limite máximo 35 70 100
Nota: Observar 9.2 desta norma
Quantidade de Pontos 55
Grau de Fundamentação atingido Grau II
III II I
Nota: Observar Subseção 9.1
Intervalo de Confiabilidade 20%
Grau de Precisão atingido Grau III
<=30% 30% a 50% >50%
Tabela 1 - Classificação dos laudos de avaliação quanto à fundamentação
Descrição
Grau
Tabela 3 - Grau de Precisão da estimativa de valor no caso de utilização do método comparativo direto de dados de 
mercado
Descrição
Grau
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do 
valor central da estimativa
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
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24
ANEXO B – ELEMENTOS COMPARATIVO – VENDA
Mapa de Localização dos Elementos 
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
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ELEMENTO 1
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 13.200.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
II - Boa 90% III 75% 127,78 86,25
II - Boa 90% VIII 20% 31,94 5,75
- - - - -
- - - - -
159,72 92,00
F. Ponderado 0,576
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
Casa Sede 80 casa simples 3.680,00 40 70 57 f - entre reparos simpl 0,49 R$ 145.570,59
Galpão 100 galpão econômico 1.500,00 40 60 67 f - entre reparos simpl 0,44 R$ 65.626,67
R$ 210.000,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 11.880.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 73.067,19
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,5668
TOTAL BENFEITORIAS
HOMOGENEIZAÇÃO
Porto Feliz
Descrição:
Utu - guaçu
Sr. Fabio
(11) 4013-9090
OFERTA
https://www.utuguacu.com.br/imovel/fazenda-de-66-alqueires-paulista-bananal-do-avecuia-porto-feliz/FA0199-UTG?from=sale#mapa
Ótima fazenda à venda em Porto Feliz/SP, com 66 alqueires paulista formada em cana, possui 20% de reserva legal, totalmente plana, rica em água, terra de 
ótima qualidade. Casa sede simples, casa de caseiro e barracão de maquinário.
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
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26
ELEMENTO 2
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 15.000.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
I - Muito Boa 95% III 75% 131,65 93,80
I - Muito Boa 95% VIII 20% 32,91 6,25
- - - - -
- - - - -
164,56 100,05
F. Ponderado 0,608
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
R$ 0,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 13.500.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 82.037,94
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,4844
Fazenda a venda em Porto Feliz, com 68 alqueires formado em cana, relevo predominante plano, mata na divisa, próximo a rodovia Marechal Rondon, junto ao 
centro comercial de Porto Feliz.
Excelente para empreendimento imobiliário.
HOMOGENEIZAÇÃO
TOTAL BENFEITORIAS
Porto Feliz
Descrição:
OFERTA
https://www.utuguacu.com.br/imovel/fazenda-de-68-alqueires-paulista-avecuia-porto-feliz/FA0229-UTG?from=sale
Utu - guaçu
Sr. Fabio
(11) 4013-9090
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
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27
ELEMENTO 3
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 8.000.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
I - Muito Boa 95% III 75% 69,69 49,65
I - Muito Boa 95% VIII 20% 17,43 3,31
- - - - -
- - - - -
87,12 52,97
F. Ponderado 0,608
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
Casa 80 casa proletário 1.810,00 30 60 50 d - entre regular e repa0,66 R$ 95.502,84
Curral 150 cobertura simples 350,00 10 20 50 d - entre regular e repa0,62 R$ 32.392,17
Diversos 2000 casa simples (+) 4.290,00 15 70 21 c - regular 0,88 R$ 7.536.510,91
R$ 127.900,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 7.200.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 81.176,54
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,4845
inda fazenda em porto feliz pronta para Gado, com 36 alqueires, apenas 800 metros do asfalto, com 2 represas e mais 3 açudes grandes, Topografia ótima, 
da porteira você consegue ver quase todas as divisões, além de ter a área de app e o restante totalmente livre onde hoje já existe gado do 
proprietário,area 100% tratoravel.
HOMOGENEIZAÇÃO
TOTAL BENFEITORIAS
Porto Feliz
OFERTA
Descrição:
https://imoveismairinque.com.br/listing/linda-fazenda-em-porto-feliz-ch751/
Mairinque Imóveis
Sr. Andre
(11) 4708-9204
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
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28
ELEMENTO 4
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 1.850.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
I - Muito Boa 95% II 95% 14,52 13,10
- - - - -
- - - - -
- - - - -
14,52 13,10
F. Ponderado 0,903
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
R$ 0,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 1.665.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 114.669,42
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,0000
Sítio à venda em Porto Feliz-Sp, com 6 alqueires paulista, sómente terra, levemente ondulado, água na divisa, terra vermelha, próximo da rodovia, ótima 
localização.
HOMOGENEIZAÇÃO
TOTAL BENFEITORIAS
OFERTA
https://www.imovelweb.com.br/propriedades/sitio-a-venda-em-porto-feliz-sp-6-alqueires-somente-2971089493.html
Descrição:
Porto Feliz
Imobiliaria Rurais
Sr. Murilo Ragazzi
(15) 99760-9495
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
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29
ELEMENTO 5
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 380.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
I - Muito Boa 95% III 75% 3,70 2,64
- - - - -
- - - - -
- - - - -
3,70 2,64
F. Ponderado 0,713
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
R$ 0,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 342.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 92.432,43
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,2667
HOMOGENEIZAÇÃO
Porto Feliz
https://www.veronezinegocios.com.br/imovel/area-de-37-000-m-registro-porto-feliz/AR0002-FALV?from=sale
Ótima área no bairro Registro em Porto Feliz, com 37.000 m², sem benfeitorias, com energia elétrica, ideal para plantio.
Descrição:
Veronezi Negocios Imobiliario
Sr. Fabio
(15) 99711-4601
OFERTA
TOTAL BENFEITORIAS
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
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30
ELEMENTO 6
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 600.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
I - Muito Boa 95% II 95% 3,60 3,25
- - - - -
- - - - -
- - - - -
3,60 3,25
F. Ponderado 0,903
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
R$ 0,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 540.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 150.000,00
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,0000
HOMOGENEIZAÇÃO
TOTAL BENFEITORIAS
Descrição:
Porto Feliz
(15) 99711-4601
https://www.veronezinegocios.com.br/imovel/area-de-36-000-m-tabarro-porto-feliz/AR0003-FALV?from=sale
Veronezi Negocios Imobiliario
Sr. Fabio
Excelente área para chácara no bairro Tabarro em Porto Feliz, com 36.000 m² de área, riquíssimo de água com nascente, documentação em ordem.
OFERTA
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
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ELEMENTO 7
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 3.000.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
II - Boa 90% III 75% 23,23 15,68
II - Boa 90% VIII 20% 5,81 1,05
- - - - -
- - - - -
29,04 16,73
F. Ponderado 0,576
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
casa 150 casa econômico (-) 2.260,00 30 70 43 e - reparos simples 0,65 R$ 221.919,09
Galpão 200 cobertura superior 1.200,00 20 30 67 e - reparos simples 0,43 R$ 102.624,00
R$ 325.000,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 2.700.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 81.783,75
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,5668
Descrição:
https://www.vendocampo.com.br/properties/s%C3%ADtio---km-124-rod.-marechal-rondom---st-74
Porto Feliz
Vendo Campo
Sr. Rogerio
(12) 99684-5470
OFERTA
Oportunidade excelente propriedade perfeito para formação de haras, ótimo acesso e muito bem localizada, topográfia boa sendo totalmente trátoravel, 
terra vermelha, região rica em água, casa sede, piquete formado em brachiara para gado, galpão para implementos, poço artesiano.
HOMOGENEIZAÇÃO
TOTAL BENFEITORIAS
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
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32
ELEMENTO 8
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 10.800.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
II - Boa 90% III 75% 104,54 70,57
II - Boa 90% VIII 20% 26,14 4,70
- - - - -
- - - - -
130,68 75,27
F. Ponderado 0,576
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
R$ 0,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 9.720.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 74.380,17
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,5668
OFERTA
TOTAL BENFEITORIAS
HOMOGENEIZAÇÃO
Descrição:
Fazenda sem benfeitorias já com arrendamento em cana de açúcar, ótima localização apenas 16 km da Usina de Açucar da Raizen, 
topografia boa com ótimo aproveitamento no plantio trátoravel, água na divisa. 
https://www.vendocampo.com.br/properties/fazenda---porto-feliz-%2F-capivari---fz-54
Vendo Campo
Sr. Rogerio
(12) 99684-5470
Porto Feliz
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
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33
ELEMENTO 9
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 9.600.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
II - Boa 90% II 95% 46,46 39,72
II - Boa 90% VIII 20% 11,62 2,09
- - - - -
- - - - -
58,08 41,81
F. Ponderado 0,720
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
R$ 0,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 8.640.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 148.770,58
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,2535
TOTAL BENFEITORIAS
HOMOGENEIZAÇÃO
Descrição:
Sítio de 24 alqueires à venda em Porto Feliz, plantados em cana -de-açúcar arrendados para a usina, energia elétrica passa em frente a propriedade.
https://www.utuguacu.com.br/imovel/sitio-de-24-alqueires-paulista-santa-rosa-porto-feliz/SI0598-UTG?from=sale
OFERTA
Porto Feliz
Utu - guaçu
Sr. Fabio
(11) 4013-9090
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
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34
ELEMENTO 10
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 12.000.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
I - Muito Boa 95% II 95% 77,44 69,89
I - Muito Boa 95% VIII 20% 19,36 3,68
- - - - -
- - - - -
96,80 73,57
F. Ponderado 0,760
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
R$ 0,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 10.800.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 111.570,25
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,1875
https://www.bandimoveis.com.br/imovel/fazenda-de-40-alqueires-paulista-bom-retiro-porto-feliz/fa0028-bad?from=sale
OFERTA
TOTAL BENFEITORIAS
HOMOGENEIZAÇÃO
Porto Feliz
Band Imóveis
Renato
(15) 3262-8300
Descrição:
Fazenda à venda, 40 alqueires por R$ 12.000.000 - Bom Retiro - Porto Feliz/SP
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
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35
ELEMENTO 11
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 68.000.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
I - Muito Boa 95% III 75% 131,18 93,47
I - Muito Boa 95% VIII 20% 32,80 6,23
- - - - -
- - - - -
163,98 99,70
F. Ponderado 0,608
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
Casa sede 500 casa superior 5.200,00 20 70 29 c - regular 0,84 R$ 2.175.170,61
Casa de empregado 1000 casa médio 4.220,00 20 70 29 c - regular 0,84 R$ 3.530.469,22
Baias 1500 galpão médio 3.250,00 20 80 25 c - regular 0,86 R$ 4.182.701,25
Quadra poliesporti 1 Quadra poliesportiva 95.770,00 20 40 50 c - regular 0,69 R$ 65.832,30
Outros 9500 galpão médio 3.250,00 20 80 25 c - regular 0,86 R$ 26.490.441,25
R$ 36.440.000,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 61.200.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 150.994,12
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,4844
Porto Feliz
Band Imóveis
Renato
(15) 3262-8300
Descrição:
Ótima fazenda, topografia excelente! ! ! , - Casa sede com 4 suítes mais 1 suíte máster com closet, - Sala de jantar,- Sala de estar com lareira, - Sala de jogos, - 
Piscina,
- Quadra de Tênis, - 05 açudes, - Poço artesiano, - 9 casas de caseiros, - Mangueira completa, - Toda formada em pastagem para gado, - Estrutura para haras, com 
30 baias,
- Piquetes, - Barracão para maquinários com aproximadamente 500m²,
https://www.bandimoveis.com.br/imovel/fazenda-de-68-alqueires-paulista-com-5-quartos-bom-retiro-porto-feliz/fa0030-bad?from=sale
OFERTA
TOTAL BENFEITORIAS
HOMOGENEIZAÇÃO
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
www.avalhe.com.br 
36
ELEMENTO 12
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 11.500.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
I - Muito Boa 95% III 75% 84,94 60,52
I - Muito Boa 95% VIII 20% 9,44 1,79
- - - - -
- - - - -
94,38 62,31
F. Ponderado 0,660
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
20
20
20
R$ 0,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 10.350.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 109.663,06
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,3669
TOTAL BENFEITORIAS
HOMOGENEIZAÇÃO
Porto Feliz
Band Imóveis
Renato
(15) 3262-8300
Descrição:
Fazenda com 39 alqueires, toda formada em pasto, rica em água...topografia relativamente plana...
https://www.bandimoveis.com.br/imovel/fazenda-de-39-alqueires-paulista-zona-rural-porto-feliz/fa0027-bad?from=sale
OFERTA
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
www.avalhe.com.br 
37
ELEMENTO 13
MUNICÍPIO: ESTADO: SP
INFORMANTE: Imobiliária:
Contato:
Telefone:
 R$ 9.000.000,00 
SITUAÇÃO INDICE CLASSE INDICE ÁREA (ha) FATOR
I - Muito Boa 95% III 75% 42,59 30,35
I - Muito Boa 95% VIII 20% 10,65 2,02
- - - - -
- - - - -
53,24 32,37
F. Ponderado 0,608
BENFEITORIAS:
 DIMENSÃO 
(m²) PADRÃO UNITÁRIO 
(R$/m²) IDADE V.U.
% 
Uso
CONSERVAÇÃO Depre
ciação VALOR
R$ 0,00
DATA set/23 ÍNDICE ATUALIZ.
FATOR ELASTICIDADE DA OFERTA = 0,90 R$ 8.100.000,00
(VALOR À VISTA - VALOR DAS BENFEITORIAS) ÷ ÁREA = R$ 152.146,96
FATOR CLASSE e SITUAÇÃO = PARADIGMA ÷ OBSERVAÇÃO = 1,4844
Boituva
MFG Negocios Imobiliarios 
Marco Aurélio
(15) 99627-6327
Descrição:
Excelente Fazenda na região Boituva
-com 22 alqueires
-plana
https://www.mfgnegociosimobiliarios.com.br/11167/imoveis/venda-fazenda-zona-rural-boituva-sp#photos-property-carousel
OFERTA
TOTAL BENFEITORIAS
HOMOGENEIZAÇÃO
Avenida Paulista, nº1842, Conj. 155 e 158, 
Bairro Cerqueira Cesar, São Paulo – SP
Fone 55 11 4118-4694 - 11 98208-5001 – 11 99308-5931
www.avalhe.com.br 
38
ANEXO A – DOCUMENTAÇÃO TRT