PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE PORTO FELIZ
ESTADO DE SÃO PAULO
GABINETE DO PREFEITO
Rua Adhemar de Barros, 340
– Centro
– Porto Feliz/SP
Tel. (15) 3261
-9009
– www.portofeliz.sp.gov.br
Porto Feliz, 10 de
outubro de 2025.
Ofício nº 309/2025
– GP
Senhora Presidente,
Tenho a honra de encaminhar a Vossa Excelência, nos termos do Art. 42 e seguintes
da Lei Orgânica do Município de Porto Feliz
, a fim de ser submetido ao exame e à deliberação
desta Egrégia Casa Legislativa, o incluso PROJETO DE LEI que DISPÕE SOBRE A DESAFETAÇÃO
DE IMÓVEL MUNICIPAL DE MATRÍCULA DE NÚMERO 69.602 DO 1º OFÍCIO DE REGISTRO DE
IMÓVEIS DA COMARCA DE PORTO FELIZ
-SP, AUTORIZA A ALIENAÇÃO POR MEIO DE
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA MEDIANTE LICITAÇÃO NA MODALIDADE CONCORRÊNCIA, E O
OFERECIMENTO EM GARANTIA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO.
O presente Projeto de Lei tem por finalidade promover a desafetação e alteração da
destinação do imóvel municipal matriculado sob nº 69.602, com área de 101.038,94 m²,
localizado na Avenida Governador Mário Covas, visando sua utilização em programa habitacional
de interesse social a fim de atender a legislação vigente, enquadrando
-se então no Programa
Nossa Casa (Preço Social) o qual já possui o Convênio Nossa Casa
– Preço Social SDUH/SHS N°
013.00005478/2025
-71.
A medida autoriza a alienação do referido bem por meio de incorporação imobiliária,
mediante licitação na modalidade concorrência, em conformidade com a Lei Federal nº
14.133/2021 e com fundamento no artigo 31 da Lei Federal nº 4.591/1964.
Tal iniciativa permitirá a produção de 530 unidades residenciais no âmbito do
Programa Nossa Casa (Preço Social), com apoio da Subsecretaria de Habitação Social do Estado
de São Paulo.
O objetivo central é atender à demanda habitacional de famílias de baixa renda,
promovendo o uso socialmente justo e economicamente eficiente do patrimônio público municipal,
em consonância com as diretrizes de desenvolvimento urbano e inclusão social do Município de
Porto Feliz.
Diante da relevância social da proposta, solicito a análise, discussão e aprovação do
incluso Projeto de Lei, em regime de urgência previsto no artigo 42 da Lei Orgânica do Município.
Assim, justos os motivos que ensejaram a propositura, reitero a Vossa Excelência e
dignos pares meus protestos de elevada estima e distinta consideração.
Atenciosamente,
CÉLIO PEIXOTO DOS SANTOS
Prefeito Municipal
Excelentíssima Vereadora,
Presidente da Câmara Municipal de Porto Feliz,
Senhora Roselene Maria de Souza dos Santos
Assinado por 1 pessoa: CÉLIO PEIXOTO DOS SANTOS
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PROJETO DE LEI Nº _________/2025.
DISPÕE SOBRE A DESAFETAÇÃO DE IMÓVEL MUNICIPAL DE
MATRÍCULA NÚMERO 69.602 DO 1º OFÍCIO DE REGISTRO DE
IMÓVEIS DA COMARCA DE PORTO FELIZ
-SP, AUTORIZA A
ALIENAÇÃO POR MEIO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
MEDIANTE LICITAÇÃO NA MODALIDADE CONCORRÊNCIA, E O
OFERECIMENTO EM GARANTIA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO.
Art. 1º Fica desafetado do domínio público, com a respectiva reversão ao patrimônio do Município,
o imóvel municipal objeto da matrícula nº 69.602, do 01º Ofício de Registro de Imóveis da
Comarca de Porto Feliz do Estado de São Paulo, com área de 101.038,944 m² (cento e um mil,
trinta e oito metros quadrados e novecentos e quarenta e quatro decímetros quadrados),
designado como UM TERRENO, localizado na Avenida Governador Mário Covas, cuja matrícula é
parte integrante desta lei.
Parágrafo único. O imóvel a que se refere o caput deste artigo abrange as construções e
benfeitorias nele existentes.
Art. 2º Fica o Poder Executivo autorizado a alienar o imóvel a que se refere o artigo 1º desta lei,
por meio de incorporação imobiliária, nos termos do que autoriza o parágrafo 1º do artigo 31 da
Lei Federal nº 4.591/1964, mediante outorga de instrumento público de mandato a incorporador
-
construtor, mediante licitação na modalidade concorrência, conforme estabelece a Lei Federal nº
14.133/2021, para fins de produção de unidades residenciais no âmbito do Programa Nossa Casa
(Preço Social), com apoio da Subsecretaria de Habitação Social do Estado de São Paulo, com
fundamento no Decreto Estadual nº 64.419, de 28 de agosto de 2019.
§1º A autorização de que trata o caput inclui oferecer o imóvel em garantia de operação de
crédito, para a viabilização do empreendimento, junto à Caixa Econômica Federal, visando a
produção das unidades residenciais dentro de Programa Federal de incentivo para a moradia
popular.
§2º O imóvel objeto matrícula nº 69.602, do 01º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de
Porto Feliz do Estado de São Paulo, está avaliado no valor de R$ 5.024.381,31 (cinco milhões,
vinte e quatro mil, trezentos e oitenta e um reais e trinta e um centavos), data base de outubro
de 2025, cuja avaliação é parte integrante desta Lei.
Art. 3º Do contrato de mandato de incorporação imobiliária, previsto no §1º do artigo 31 da Lei
4.591/1964, constará a expressa transcrição do disposto no § 4º, do artigo 35, para concluir
todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno, deverão constar cláusulas,
termos e condições que assegurem a efetiva utilização do imóvel para a incorporação imobiliária
de unidades habitacionais de interesse social, sob responsabilidade exclusiva do outorgado
incorporador, podendo praticar todos os atos necessários ao fim a que se destina.
Art. 4º As despesas decorrentes da execução desta lei correrão por conta de dotações
orçamentárias próprias.
Art. 5º Esta lei entrará em vigor na data de sua publicação.
Assinado por 1 pessoa: CÉLIO PEIXOTO DOS SANTOS
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CÉLIO PEIXOTO DOS SANTOS (CPF 369.XXX.XXX-64) em 10/10/2025 11:29:16 GMT-03:00
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Governo do Estado de São Paulo
Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação
Subsecretaria de Habitação Social
TERMO
TERMO DE CONVÊNIO
Convênio Nossa Casa – Preço Social SDUH/SHS N° 013.00005478/2025-71
CONVÊNIO QUE CELEBRAM O ESTADO DE SÃO
PAULO, POR INTERMÉDIO DA SECRETARIA DE
DESENVOLVIMENTO URBANO E HABITAÇÃO,
E O MUNICÍPIO DE PORTO FELIZ OBJETIVANDO A
COLABORAÇÃO ENTRE OS PARTÍCIPES POR MEIO DA
ORIENTAÇÃO E APOIO TÉCNICO NA IMPLEMENTAÇÃO
DO PROGRAMA NOSSA CASA, NA MODALIDADE
- MUNICÍPIOS
O ESTADO DE SÃO PAULO, por intermédio da SECRETARIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO E HABITAÇÃO, neste ato representada por seu
Titular, devidamente autorizado pelo Governador do Estado, nos termos do Decreto nº 64.419, de 28 de agosto de 2019, e MUNICÍPIO DE
PORTO FELIZ, neste ato representado por seu Prefeito, doravante denominados, respecvamente, ESTADO e MUNICÍPIO, resolvem
celebrar o presente Convênio, observadas as disposições da Lei Federal n° 14.133, de 01 de abril de 2021, no que couber e do Decreto
Estadual nº 66.173, de 26 de outubro de 2021mediante as cláusulas e condições seguintes.
CLÁUSULA PRIMEIRA
Do Objeto
O presente convênio tem por objeto promover a colaboração entre os parcipes por meio de orientação e apoio técnico na
implementação, no âmbito do MUNICÍPIO, do Programa NOSSA CASA, na modalidade– Municípios, instuído pelo Decreto nº 64.419, de
28 de agosto de 2019, em conformidade com o regulamento do Programa (Anexo I) e Plano de Trabalho (Anexo II), que integram o
presente instrumento.
Parágrafo único - O Secretário de Desenvolvimento Urbano e Habitação, amparado em pronunciamento do setor técnico da Pasta, poderá
autorizar modificações incidentes sobre o Plano de Trabalho de que trata o “caput”, para sua melhor adequação técnica, a serem
formalizadas mediante termo adivo, vedada a alteração do objeto do ajuste.
CLÁUSULA SEGUNDA
Das Atribuições dos Parcipes
Os parcipes terão as seguintes atribuições:
I – pelo ESTADO:
a) realizar estudos e prestar orientação e apoio técnico e administravo ao MUNICÍPIO, visando colaborar e auxiliar nas ações necessárias
à execução do Programa NOSSA CASA, conforme estabelecido no Plano de Trabalho, em especial no que se refere à regularização e à
avaliação do terreno municipal selecionado, à realização de processo licitatório para a escolha de incorporador-construtor ou loteadorconstrutor, ao acompanhamento do processo de incorporação imobiliária por mandato ou de promessa de alienação de imóvel com
pessoa a declarar e mandato para parcelamento do solo e à seleção dos beneficiários das unidades habitacionais a preço social;
b) disponibilizar e manter ambiente virtual necessário à execução do Programa NOSSA CASA;
c) mobilizar e coordenar as avidades dos órgãos estaduais envolvidos na execução do Programa NOSSA CASA;
d) supervisionar e fiscalizar a execução e o desenvolvimento do objeto conveniado;
e) apresentar os comprovantes de despesas referentes às ações de apoio técnico na forma prevista no Plano de Trabalho;
01/08/25, 15:48 SEI/GESP - 0076402590 - Termo
https://sei.sp.gov.br/sei/controlador_externo.php?acao=documento_conferir&codigo_verificador=0076402590&codigo_crc=8A9161CC&hash_do… 1/4
f) designar responsável para atuar como agente de integração, visando facilitar a coordenação e a execução das avidades vinculadas ao
Programa NOSSA CASA;
II - pelo MUNICÍPIO:
a) executar as ações de sua competência, necessárias à execução do Programa NOSSA CASA, especialmente aquelas previstas no Plano de
Trabalho;
b) acolher a orientação e o apoio técnico fornecidos pelo ESTADO, executando, por suas próprias expensas, todos os procedimentos
necessários a tornar apto o terreno oferecido para incorporação imobiliária ou para parcelamento de solo, mediante promessa de
alienação de imóvel com pessoa a declarar e mandato na forma da lei, incluindo a possibilidade de financiamento das unidades por meio
dos programas habitacionais existentes;
c) assumir as despesas com os encargos, emolumentos, despesas judiciais e correlatas, visando à regularização jurídica, imobiliária,
ambiental e fundiária do terreno selecionado, além das despesas com divulgação do Programa em seu território;
d) criar instrumentos legais e regulamentares, no âmbito municipal, que viabilizem a execução do Programa NOSSA CASA, na forma do
regulamento do Programa e Plano de Trabalho;
e) mobilizar, coordenar e integrar as ações das Secretarias e órgãos municipais envolvidos na execução do Programa NOSSA CASA;
f) realizar certame licitatório para a contratação do incorporador- construtor ou do loteador-construtor;
g) outorgar mandato de incorporação imobiliária, na forma da Lei federal nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 ou celebrar contrato de
promessa de alienação de imóvel com pessoa a declarar e mandato para parcelamento de solo, nos termos do Código Civil;
h) permir e facilitar ao ESTADO e aos demais órgãos de controle interno e externo o acompanhamento, a supervisão e a fiscalização da
execução do objeto deste convênio, inclusive colocando à sua disposição a documentação relacionada;
i) fornecer as informações e os documentos solicitados pelo ESTADO, de forma a garanr a mais ampla fiscalização e desenvolvimento do
Programa NOSSA CASA;
j) submeter à aprovação do ESTADO, com a antecedência necessária, quaisquer alterações que o MUNICÍPIO pretenda realizar no Plano
de Trabalho;
k) obter, quando pernente, as anuências de órgãos federais ou estaduais necessárias à execução do Programa NOSSA CASA;
l) designar servidores próprios para a execução das avidades decorrentes do Plano de Trabalho, observadas as disposições legais e
regulamentares pernentes, respondendo por todos os encargos, inclusive os trabalhistas e previdenciários;
m) designar representantes (tular e suplente) para acompanhar a execução do objeto deste convênio;
n) colocar e manter placa de idenficação do empreendimento, de acordo com o modelo oficial constante do Manual de Idendade
Visual do Governo do Estado de São Paulo.
CLÁUSULA TERCEIRA
Do Pessoal
O pessoal ulizado por quaisquer dos parcipes na execução das avidades decorrentes deste instrumento, na condição de empregado,
funcionário, autônomo, empreiteiro ou contratado a qualquer tulo, não terá qualquer vinculação em relação ao outro parcipe, ficando
a cargo exclusivo de cada qual a integral responsabilidade no que se refere a todos os direitos, em especial em relação às obrigações de
natureza fiscal, trabalhista, tributária e previdenciária, inexisndo solidariedade entre ambos.
CLÁUSULA QUARTA
Da Coordenação e Fiscalização
Cada um dos parcipes indicará os responsáveis pelo desenvolvimento dos trabalhos ajustados, que sejam de sua responsabilidade, os
quais darão o apoio necessário à consecução do objeto do presente convênio e serão encarregados do controle e da fiscalização da sua
execução.
CLÁUSULA QUINTA
Dos recursos financeiros
O presente convênio não implicará repasse de recursos financeiros entre os parcipes, respondendo cada qual pelas despesas
decorrentes das avidades assumidas, as quais onerarão as dotações próprias dos respecvos orçamentos estadual e municipal,
ressalvado o disposto nos §§ 1º e 2º da Cláusula Séma deste instrumento.
CLÁUSULA SEXTA
Da Vigência
O presente convênio vigorará por 37 meses, a contar da data de sua assinatura.
Parágrafo único - Havendo movo relevante e interesse dos parcipes, o presente convênio poderá ter seu prazo de execução
prorrogado, mediante termo adivo e prévia autorização do Secretário de Habitação, amparada em pronunciamento do setor técnico da
01/08/25, 15:48 SEI/GESP - 0076402590 - Termo
https://sei.sp.gov.br/sei/controlador_externo.php?acao=documento_conferir&codigo_verificador=0076402590&codigo_crc=8A9161CC&hash_do… 2/4
Pasta, observado o limite máximo de 5 (cinco) anos de vigência.
CLÁUSULA SÉTIMA
Da Denúncia e da Rescisão
Este convênio poderá ser denunciado a qualquer tempo, mediante noficação prévia com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, e será
rescindido por infração legal ou descumprimento de qualquer de suas cláusulas, respondendo cada parcipe, em qualquer hipótese,
pelas obrigações contraídas na vigência do instrumento.
§ 1º - A denúncia ou rescisão do ajuste por ação imputada ao MUNICÍPIO obriga-o ao ressarcimento das despesas relavas às ações de
orientação e apoio técnico que verem sido executadas pelo ESTADO, com dispêndio de recursos públicos, na forma do regulamento do
Programa NOSSA CASA e limitado ao esmado em item próprio do Plano de Trabalho.
§ 2º - Os valores a que se refere o § 1º serão devidamente atualizados, a parr da data do desembolso, pelos índices de reajuste das
cadernetas de poupança, até o limite dos valores esmados no Plano de Trabalho, corrigido pelos mesmo índices.
CLÁUSULA OITAVA
Da Ação Promocional
Em qualquer ação promocional, relacionada com o objeto do presente convênio, deverá ser, obrigatoriamente, consignada a parcipação
do Estado de São Paulo, pela Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação, ficando vedada a ulização de nomes, símbolos ou
imagens, que caracterizem promoção pessoal de autoridades ou servidores públicos, nos termos do § 1º do argo 37 da Constuição
Federal.
CLÁUSULA NONA
Da Propriedade Intelectual
Todos os sistemas, projetos e banco de dados que forem ulizados para a execução do Programa NOSSA CASA são de propriedade
exclusiva do ESTADO, sendo vedado aos que verem acesso a esses, a qualquer tulo, reproduzir, copiar, emprestar, doar, ceder,
transferir, permutar, fornecer, alugar, vender ou aliená-los sob qualquer forma.
CLÁUSULA OITAVA
Do Foro
Fica eleito o Foro da Comarca da Capital do Estado de São Paulo para dirimir quaisquer questões oriundas ou relavas à execução ou
interpretação deste convênio, não resolvidas na esfera administrava, com expressa renúncia a qualquer outro, por mais privilegiado que
seja.
São Paulo, na data da assinatura digital.
_______________________________
___________________________________
MARCELO CARDINALE BRANCO CÉLIO PEIXOTO DOS
SANTOS
Secretário de Desenvolvimento Urbano e Prefeito Municipal de
Porto Feliz
Habitação do Estado de São Paulo
Documento assinado eletronicamente por CELIO PEIXOTO DOS SANTOS, Usuário Externo, em 30/07/2025, às 10:12,
conforme horário oficial de Brasília, com fundamento no Decreto Estadual nº 67.641, de 10 de abril de 2023.
01/08/25, 15:48 SEI/GESP - 0076402590 - Termo
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Documento assinado eletronicamente por Marcelo Cardinale Branco, Secretário, em 30/07/2025, às 18:08,
conforme horário oficial de Brasília, com fundamento no Decreto Estadual nº 67.641, de 10 de abril de 2023.
A autencidade deste documento pode ser conferida no site hps://sei.sp.gov.br/sei/controlador_externo.php?
acao=documento_conferir&id_orgao_acesso_externo=0 , informando o código verificador 0076402590 e o código CRC
8A9161CC.
01/08/25, 15:48 SEI/GESP - 0076402590 - Termo
https://sei.sp.gov.br/sei/controlador_externo.php?acao=documento_conferir&codigo_verificador=0076402590&codigo_crc=8A9161CC&hash_do… 4/4
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Relatório de Avaliação
Comercial
Estudo da estruturação de programas habitacionais, da
operacionalização e desenvolvimento dos programas
habitacionais em curso na Subsecretaria de Habitação
Social
Município de Porto Feliz/SP
Código A0006-25
SÃO PAULO/SP
OUTUBRO/2025
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SUMÁRIO
1. OBJETIVO.............................................................................................................4
2. METODOLOGIA DA AVALIAÇÃO............................................................................5
3. ANÁLISE DAS CARACTERÍSTICAS DO MUNICÍPIO, DA LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL E DO
EMPREENDIMENTO AVALIADO..........................................................................................6
Análise das Características Socioeconômicos do Município....................................................6
Análise das Características Mercadológicas do Setor Imobiliário do Município .....................8
Análise Sobre As Características da Localização do Imóvel Avaliado ....................................10
Análise das Características do Imóvel Avaliado .....................................................................12
4. RESULTADOS DA AVALIAÇÃO .............................................................................19
Análise da Amostra Coletada- Lotes em Terra Nua ...............................................................19
Análise da Amostra Coletada- Edificações Habitacionais (horizontal)...................................22
Cálculo do Valor Geral de Vendas- VGV.................................................................................26
Considerações Finais e Resultado da Avaliação.....................................................................28
5. ANEXOS .............................................................................................................29
Pesquisa dos Lotes de Terra Nua (Delimitado pelos Bairros Circunvizinhos) ........................29
Pesquisa das Unidades Habitacionais (Dentro do Município de Porto Feliz/SP)...................32
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LISTA DE FIGURAS
Figura 3.3-1: Localização do Imóvel
Figuras 3.2-2: Registros do entorno, áreas de residência e comércio pontual
Figura 3.4-1: Disposição do Imóvel Avaliado e Suas Confrontações
Figura 3.4-2: Face do Imóvel para Avenida Governador Mário Covas
Figura 3.4-3: Interior do Imóvel
LISTA DE QUADROS
Quadro 3.4-1: Distância do imóvel para os principais serviços públicos e privados
Quadro 4.1-1: Resultado da Amostra por Localização e Tipo de Metragem
Quadro 4.1-2: Média da Metragem por Localização e Faixa de Metragem
Quadro 4.1-3: Valor Médio do M² por Localização da Amostra e Faixa de Metragem
Quadro 4.1-4: Valor Máximo e Mínimo de M² sobre o Imóvel Avaliado
Quadro 4.1-5: Valor Máximo e Mínimo em R$
Quadro 4.2-1: Resultado da Amostra Por Localização e Faixa de Metragem
Quadro 4.2-2: Resultado da Amostra Por Média de Metragem Classificada por Localização e Faixa de
Metragem
Quadro 4.2.1-1: Homogeneização dos elementos pesquisados - Edificações Habitacionais
Quadro 4.2.1-2: Valor de mínimo e máximo do m² sobre o imóvel avaliado
Quadro 4.3-1: Resultado do Valor Geral de Vendas no Imóvel Avaliado
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1. OBJETIVO
Este relatório técnico tem como finalidade apresentar o resultado da avaliação comercial de mercado,
para venda, de um terreno incorporável, situado entre a Avenida Governador Mário Covas, n.º S/N, na
cidade de Porto Feliz, do Estado de São Paulo. O referido imóvel está registrado no 01º Oficial de
Registro de Imóveis da Comarca de Porto Feliz do Estado de São Paulo, na matrícula n.º 69.602.
A composição do relatório técnico será apresentada nas seguintes etapas:
• Metodologia aplicada para determinação dos preços de mercado;
• Avaliação das características socioeconômicas do município;
• Avaliação das características mercadológicas do setor imobiliário do município;
• Avaliação de aspectos quantitativos e qualitativos como elementos relacionados à infraestrutura
urbanística para determinar o preço de mercado do imóvel avaliado;
• Resultado da avaliação conforme a metodologia aplicada, obtendo os valores de mercado do
imóvel avaliado.
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2. METODOLOGIA DA AVALIAÇÃO
A metodologia utilizada na avaliação comercial do imóvel fundamenta-se nas normas e diretrizes
estabelecidas pela Norma Brasileira de Avaliação de Bens n.º 14.653/2001-2011- Parte 01 e 02,
desenvolvida pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), além de critérios econômicofinanceiros reconhecidos nas áreas de engenharia e economia para a avaliação de bens imóveis. A NBR
n.º 14.653 em vigor apresenta métodos de avaliação de bens considerando, fatores diretos e indiretos,
sendo que a principal metodologia presente na norma é o Método Comparativo.
Neste método, a avaliação do imóvel é estabelecida por meio da comparação do bem em questão com
outros imóveis que apresentem semelhanças e/ou compatibilidade em relação às suas características
intrínsecas e extrínsecas. Por meio da utilização de instrumentos estatísticos, torna-se viável
estabelecer critérios que assegurem que a avaliação reflita o valor efetivamente praticado no mercado
de uma região específica. Para a avaliação, será efetuada a coleta de dados classificados como de
segundo grau, por meio da rede mundial de computadores, acessando páginas eletrônicas de
empresas de anúncios do setor imobiliário. Os dados utilizados serão fundamentados em anúncios de
venda dos imóveis situados nas proximidades do bem avaliado, assim como em bairros adjacentes.
Para a realização desta avaliação, a amostra foi retirada de plataformas digitais, tais como Imóvel Web,
Viva Real, Imobiliária Moções, Imobiliária Bad Imóveis, Imobiliária Menegon, Imobiliária Porto House
Vicente Martins e Imobiliária Veronezi. Esse método de coleta e avaliação de preços imobiliários por
meio de anúncios foi detalhado por Abreu e Amorim (2014)1 e vem sendo utilizado por diversas
pesquisas na área para entender dinâmicas fundiárias, imobiliárias e as variações de preços. É
importante considerar, como pontuam os autores, que os preços anunciados são expectativas
esperadas de venda, portanto, embora sejam referências de precificação, deve-se aplicar um
percentual de desconto de venda de 06%. Esse valor considera o último levantamento (04º Trimestre
de 2024) elaborado pela FIPE-ZAP denominado Raio-x Fipe Zap – Perfil da demanda por imóveis2
, onde
capturam a média de descontos aplicados nas transações imobiliárias no Brasil.
Além dos critérios estatísticos e objetivos, foram coletadasinformações de 01º grau por meio de visitas
in loco no imóvel avaliado, observando fatores para a avaliação como a infraestrutura urbanística do
local e do bairro, proximidade do imóvel de serviços públicos (saúde, educação, segurança) e privados
(mercados, posto de combustíveis, comercio, em geral), além de áreas/próprios públicos voltados para
o lazer e esportes, como: praça, parques, campos de futebol e entre outros.
Nesse contexto, a análise do imóvel considerará aspectos quantitativos e qualitativos, apresentando
os valores praticados pelo mercado imobiliário na localidade de Porto Feliz/SP.
1 Abreu, Marlon; Amorim, Wagner. O estudo do mercado imobiliário em cidades médias: procedimento para coleta e
sistematização de dados. Geo Uerj, 2014. P. 297-323. DOI: http://dx.doi.org/10.12957/geouerj.2014.10403
2 FUNDAÇÃO INSTITUTO DE PESQUISAS ECONÔMICAS- FIPE. Raio X FIPE ZAP. São Paulo: Fipe, 2025. Disponível em:
https://www.fipe.org.br/pt-br/publicacoes/relatorios/#relatorio-fipezap&raio-x. Acesso em: 01/08/2025
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3. ANÁLISE DAS CARACTERÍSTICAS DO MUNICÍPIO, DA LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL E DO
EMPREENDIMENTO AVALIADO
Análise das Características Socioeconômicos do Município
O imóvel avaliado está localizado no Município de Porto Feliz, no interior do Estado de São Paulo,
integrando a Região Metropolitana de Sorocaba. Sua posição geográfica é estratégica, próxima de
municípios como Itu/SP, Sorocaba/SP, Indaiatuba/SP e Salto/SP.
O município é banhado pelo rio Tietê (um dos principais eixos hidrográficos paulistas), historicamente
estratégico para transporte fluvial e desenvolvimento regional. A rede de drenagem local integra
afluentes menores que deságuam no Tietê, compondo microbacias que estruturam o uso do solo rural
e condicionam áreas de preservação permanente.
Em relação à vegetação, Porto Feliz/SP insere-se em zona originalmente de Mata Atlântica interiorana,
com enclaves de formações de transição e, regionalmente, ocorrência histórica de fitofisionomias
savânicas (cerrado lato sensu) em mosaico. Remanescentes incluem:
• Florestas estacionais;
• Matas ciliares e vegetação pioneira de várzea;
• Fragmentos secundários em regeneração após uso agropecuário.
Quanto ao uso do solo, mostra forte componente agropecuário (lavouras e pastagens) com dispersão
de áreas de silvicultura e propriedades de médio porte. Próximo ao núcleo urbano e eixos rodoviários
observa-se expansão de loteamentos, empreendimentos logísticos e atividades industriais leves.
O município beneficia-se da proximidade a importantes corredores estaduais (ex.: ligações regionais
que conectam à Rodovia Presidente Castello Branco, eixo estratégico para escoamento de insumos e
produtos). A malha viária que cruza o Porto Feliz favorece:
• Integração com polos industriais de Sorocaba e região;
• Acesso a mercados consumidores de médio e grande porte;
• Atração de empreendimentos logísticos e agroindustriais.
Sua extensão territorial é de 556,706 km², segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística -
IBGE3
, sendo considerado de tamanho médio quando comparado com outros municípios da região.
Em relação a sua população, o município possui um total de 56.952 habitantes conforme os dados de
2023 da Fundação de Sistema Estadual de Análise de Dados- SEADE4
, órgão ligado à Secretaria da
3
IBGE, Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística-. IBGE Cidades: PORTO FELIZ/SP. 2025. Disponível em:
https://cidades.ibge.gov.br/brasil/sp/Porto Feliz/panorama. Acesso em: 01/08/2025
4 SÃO PAULO. Fundação de Sistema Estadual de Análise de Dados- Seade. Secretaria de Planejamento e Gestão do Governo
do Estado de São Paulo. População: município de Porto Feliz/SP. 2025. Disponível em: https://municipios.seade.gov.br/.
Acesso em: 18.08.2025
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Fazenda e Planejamento do Estado de São Paulo, resultando em uma densidade demográfica de
102,30 habitantes/km². A população se subdivide em 50,90% de pessoas do sexo masculino e 49,10%
de pessoas do sexo feminino.
Em relação aos aspectos econômicos-financeiros do município, segundo o SEADE5
, o Produto Interno
Bruto- PIB municipal em valores correntes é de R$ 3.754.665.663,00 no ano de 2021, composto por
47,20% pelo setor de bens e serviços, 22,90% pelo setor industrial e 23,80% do setor de impostos e
subsídios e 6,06% do setor agropecuário. Dentre as principais atividades econômicas desenvolvidas no
município de Porto Feliz/SP, destaca-se a indústria de veículos automotores, reboques e carrocerias;
indústria de celulose e produtos de papel; indústria de produtos químicos; indústria de vestuário e
acessórios; indústria de máquinas e equipamentos e demais produtos.
Neste contexto, o município é conhecido por sua economia diversificada, sendo o setor de serviços o
principal responsável pelo valor adicionado municipal, respondendo por pouco mais da metade da
riqueza gerada. Esse terciário abrange o comércio varejista e atacadista, serviços às empresas,
logística, atividades imobiliárias, hospedagem, alimentação, educação e saúde privadas, além de
serviços vinculados ao patrimônio histórico-cultural associado à memória das monções, que oferecem
potencial turístico complementar.
Embora os serviços liderem em participação, a indústria possui papel estratégico: a presença de
manufaturas ligadas sobretudo à cadeia automotiva (produção de motores e componentes), a
segmentos de processamento de alimentos, a artefatos leves e a outras atividades transformadoras
integradas à dinâmica regional de Sorocaba eleva o patamar tecnológico local, gera empregos de
melhor qualificação relativa e irradia demanda sobre manutenção, transporte, terceirização e serviços
especializados.
A agropecuária, de peso proporcionalmente menor frente aos dois outros setores, funciona como
suporte à segurança de insumos e ao tecido de pequenas e médias propriedades, com uso de áreas
em lavouras temporárias, pastagens e cultivos permanentes regionais, contribuindo para cadeias
agroindustriais e de distribuição.
O perfil ocupacional reflete concentração de trabalhadores no comércio, na administração pública, em
serviços gerais urbanos e em nichos industriais específicos, enquanto a indústria se destaca por salários
médios relativamente superiores e efeito multiplicador indireto. A competitividade econômica local
resulta da posição logística próxima a eixos rodoviários de alta capacidade, da integração com polos
industriais maiores, da diversificação setorial que mitiga vulnerabilidades cíclicas e do capital históricocultural convertível em roteiros e eventos temáticos.
5 SÃO PAULO. Fundação de Sistema Estadual de Análise de Dados- Seade. Secretaria de Planejamento e Gestão do Governo
do Estado de São Paulo. Economia: município de Porto Feliz/SP. 2025. Disponível em: https://municipios.seade.gov.br/.
Acesso em: 18.08.2025
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O resultado dessas atividades é visível no mercado de trabalho no município, que segundo os dados
do SEADE6 aponta a existência de 18.531 empregos formais, cuja média salarial é de R$ 3.984 no ano
de 2023. Entre a relação de grau de escolaridade e salário médio, o SEADE apresenta que o salário
médio para pessoas com o ensino fundamental incompleto é de R$ 2.725,00; para o ensino
fundamental completo de R$ 2.809,00; para o ensino médio completo de R$ 3.503,00; e para pessoas
com o ensino superior completo o salário médio é de R$ 7.460,00. A média dos salários apresentados
demonstra que o município possui as remunerações dos trabalhos acima do salário-mínimo paulista e
do salário-mínimo federal.
Ainda sobre os aspectos sociais do município, segundo dados do IBGE7
, o município possui o Índice de
Desenvolvimento Humano Municipal- IDHM de 0,758, considerado alto desenvolvimento.
Em suma, o município é de porte médio e está situado de forma estratégica na região de Sorocaba/SP,
e próximo a importantes centros urbanos. Possui uma economia diversificada, com o mercado de
trabalho revelando a diferenciação salarial conforme a escolaridade, com remunerações gerais
superiores aos pisos oficiais de nível estadual e nacional. O município detém nível de desenvolvimento
humano classificado como alto, apoiado em base logística favorável, patrimônio histórico-cultural
ligado às tradições e potencial para ampliar inovação, qualificação laboral e práticas sustentáveis de
uso do território.
Análise das Características Mercadológicas do Setor Imobiliário do Município
A respeito dos aspectos mercadológicos do setor imobiliário do município Porto Feliz/SP, nota-se a
consolidação de um polo emergente de imóveis de alto padrão, como segunda residência no interior
paulista, impulsionado por empreendimento estruturados que atraem público de alta renda da capital
e de polos corporativos próximos. A dinâmica de crescimento combina a valorização de estilo de vida
(natureza e segurança), a expansão do trabalho remoto ou híbrido, o reforço da marca territorial como
“refúgio de luxo” e externalidades positivas de investimentos industriais e logísticos regionais.8
O mercado imobiliário apresenta liquidez seletiva com forte absorção em produtos diferenciados
(condomínios horizontais com serviços e hospitalidade integrada) e ritmo moderado em tipologias
urbanas tradicionais sem diferenciação, indicando oportunidade para novos conceitos
cuidadosamente posicionados.
6 SÃO PAULO. Fundação de Sistema Estadual de Análise de Dados- Seade. Secretaria de Planejamento e Gestão do Governo
do Estado de São Paulo. Emprego: município de Porto Feliz/SP. 2025. Disponível em: https://municipios.seade.gov.br/.
Acesso em: 18.08.2025
7
IBGE, Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística-. IBGE Cidades: Porto Feliz/SP. 2025. Disponível em:
https://cidades.ibge.gov.br/brasil/sp/saocarlos/panorama. Acesso em: 18.08.2025
8
FOLHA DE SÃO PAULO. Imóveis: Porto Feliz quer ser reduto de luxo de São Paulo. Disponível em:
https://www1.folha.uol.com.br/mercado/2025/05/reduto-de-luxo-porto-feliz-quer-ser-os-hamptons-de-sao-paulo.shtml.
Acesso em: 18.08.2025
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A população do município, que teve crescimento de aproximadamente 15% na última década, supera
o desempenho de muitos municípios de porte similar, sustentando a demanda básica e ampliando a
base de consumo para produtos residenciais e de serviços premium. A densidade relativamente baixa
mantém espaço para expansão planejada, enquanto o fluxo de usuários de segunda residência
adiciona camada de consumo e valorização.
A localização estratégica, com acesso pela Rodovia Castello Branco e proximidade de centros como
Sorocaba e Itu, facilita a mobilidade de executivos e famílias que alternam entre São Paulo e o interior.
Empreendimentos de masterplan internalizam infraestrutura (lazer, segurança, hospitalidade),
elevando a percepção de valor e mitigando limitações urbanas, ao passo que investimentos industriais
geram renda local e suporte indireto à demanda por moradia qualificada.
A oferta atual de imóveis é caracterizada por predominância de casas de alto padrão e residências de
campo em condomínios horizontais fechados, participação relativamente menor de apartamentos
(verticalização contida), lotes residenciais vinculados a amenities de clube (golfe, equestre, hotel) e um
estoque urbano médio que não captura o mesmo ritmo de valorização dos produtos de luxo
experiencial9
.
Indicativos sugerem que residências de alto padrão em condomínios consolidados atingem valores de
m² significativamente superior à média regional, com casos singulares ultrapassando faixas que podem
chegar a patamares muito elevados quando há diferenciais de arquitetura, implantação e amenities.
Na análise SWOT do mercado imobiliário de Porto Feliz/SP, sobressaem sendo:
• Forças: a marca consolidada de luxo, a proximidade da capital, a referência de empreendimentos
âncora e a demanda resiliente de alta renda.
• Fraquezas: a limitação de dados estatísticos abertos, a concentração em nicho de alta renda e a
baixa diversidade tipológica.
• Oportunidades: modelos híbridos de uso e renda, desenvolvimento de produtos ESG autênticos,
cluster wellness, reposicionamento de áreas periurbanas e integração agro-lifestyle;
• Ameaças: ciclos macroeconômicos (juros elevados), risco de saturação do nicho sem curadoria, e
potenciais desafios ambientais ou regulatórios se a expansão não for planejada. Os principais
riscos incluem superoferta segmentada, volatilidade de financiamento, percepção ambiental,
dependência de marketing aspiracional e liquidez secundária limitada.
Em síntese, Porto Feliz/SP oferece fundamentos robustos para continuidade de ciclo de valorização
em nichos de alto padrão.
9
TRIVELLATO, Gabi. Colégio Visconde de Porto Seguro em Porto Feliz: O Que Isso Revela Sobre o Futuro do Mercado
Imobiliário em Porto Feliz? Disponível em: https://gabitrivellatoimoveis.com.br/blog/2203/colgio-visconde-de-porto-seguroem-porto-feliz-o-que-isso-revela-sobre-o-futuro-do-mercado-imobilirio-em-itu. Acesso em: 18.08.2025
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Análise Sobre As Características da Localização do Imóvel Avaliado
Em face das análises relacionadas ao município e sua dinâmica imobiliária, serão avaliadas a seguir as
características do bairro onde está inserido o imóvel objeto do presente relatório, bem como as
peculiaridades do empreendimento. Para esta avaliação, foi realizada uma visita in loco até o
empreendimento a fim de se obter informações técnicas e qualitativas.
O imóvel está localizado na região norte do município, na área de transição entre a zona residencial e
a rural. Trata-se de um bairro consolidado, habitado predominantemente por uma população de classe
baixa. Este bairro é majoritariamente residencial, sendo composto por outros loteamentos
habitacionais de cunho social.
Em relação aos aspectos de infraestrutura, o bairro conta com vias pavimentadas, energia elétrica,
transporte público, unidades escolares, praças com áreas de lazer, infraestrutura para conectividade e
demais serviços privados.
As propriedades residenciais situadas na localidade apresentam características que se classificam de
acabamento médio a inferior. A Figura 3.3-1 ilustra a localização da área onde está inserido o imóvel,
bem como as Figuras 3.3-2 demonstram alguns trechos do bairro.
Figura 3.3-1: Localização do Imóvel
Elaboração: Geo Brasilis, 2025.
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Figuras 3.2-2: Registros do entorno, áreas de residência e comércio pontual
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Acervo: Geo Brasilis, 2025.
Análise das Características do Imóvel Avaliado
A partir da avaliação do município, do mercado imobiliário e da visita técnica ao imóvel, são
constituídos subsídios técnicos que sustentam a análise de mercado referente ao empreendimento
objeto deste relatório.
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Tal avaliação para determinar o valor do imóvel, é subsidiada considerando parâmetros técnicos
relacionados aos aspectos locais do empreendimento do ponto de vista de sua inserção urbana, na
disponibilidade de equipamentos urbanos como: escolas, postos de saúde, hospitais, áreas de lazer,
espaços para esporte, dentre outros.
É fático que a proximidade do imóvel em relação aos equipamentos urbanos contribuiu positivamente
para a valorização do empreendimento, mas a ausência e/ou distância podem gerar impactos
negativos na comercialização das unidades habitacionais. Além disso, questões cotidianas, como fluxo
de tráfego na via do empreendimento, disponibilidade de transporte coletivo, são questões a serem
consideradas, por impactarem diretamente na definição do público-alvo que o empreendimento
pretende atingir.
Dessa forma, tendo em vista o imóvel avaliado, apresentam-se as seguintes premissas a serem
utilizadas para definição do valor comercial do empreendimento:
• Localização: O imóvel está disposto nas seguintes ruas, sendo: Face leste voltada para a Avenida
Governador Mário Covas, n.º S/N, Porto Feliz/SP, face note, sul e oeste voltada para imóveis
circunvizinhos, como se observa a Figura 3.4-1;
• Área total: 101.038,944 m²;
• Condições da via: todas as vias no torno do imóvel são pavimentadas de asfalto, com sentido
duplo. Em especial, a Avenida Governador Mário Covas com uma largura de 14 metros;
• Terreno: Visualmente, não há pessoas residindo no terreno avaliado. Em relação à topografia do
local, observa-se leve aclive;
• Característica do entorno: A área está localizada num ambiente misto, composto por residências
e plantações de cana-de-açúcar. O bairro é o último urbanizado da cidade, com a transição da
parte residencial para a rural. Foram constatados pontos de energia elétrica, abastecimento de
água potável e rede de esgoto sanitário. Ressalta-se a necessidade de expansão da linha de
transporte publico para que atenda o empreendimento;
• Desapropriação e Projetos Viários: Visualmente, não foi identificada desapropriação ou projeto
viário que possa atingir o terreno ou suas cercanias imediatas;
• Projeto a ser desenvolvido: tendo em vista a extensão territorial do imóvel e considerando as
características predominantes do imóvel avaliado, sugere-se a implantação de um
empreendimento residencial horizontal. Em relação aos aspectos estruturais urbanos, a rede viária
de trânsito suportará o empreendimento, tendo o acesso pela Avenida Governador Mário Covas.
Para ilustrar a localização do imóvel frente aos principais equipamentos urbanos presentes no bairro
e no município no qual o empreendimento está situado. Observa-se a seguir o Quadro 3.4-1, que
contém as distâncias entre os principais serviços públicos e privados na região em relação ao imóvel.
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Quadro 3.4-1: Distância do imóvel para os principais serviços públicos e privados
Local e Equipamento Distância em KM
Centro de Porto Feliz/SP 5,0 km
UBS Dr. Walter Castelucci 2,0 km
Escola Altos do Jequitibá 170 m
CEIM Ilda Souza Leite 1,5 km
Supermercado Porto Alvorada 2,5 km
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Figura 3.4-1: Disposição do Imóvel Avaliado e Suas Confrontações
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Figura 3.4-2: Face do Imóvel para Avenida Governador Mário Covas
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Figura 3.4-3: Interior do Imóvel
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4. RESULTADOS DA AVALIAÇÃO
Análise da Amostra Coletada- Lotes em Terra Nua
Diante da metodologia adotada para avaliação de bens e imóveis, apresentada no início deste
relatório, considera-se a coleta de dados sendo de 02º Grau, realizada através da rede mundial de
computadores acessando sítios eletrônicos de empresas de vendas de bens diversos e de imobiliárias,
sendo: Imóvel Web, Viva Real, Imobiliária Moções, Imobiliária Bad Imóveis, Imobiliária Menegon,
Imobiliária Porto House Vicente Martins e Imobiliária Veronezi.
Vale ressaltar que, diante dos aspectos mercadológicos do setor imobiliário do município de Porto
Feliz/SP, constatou-se um baixo número na oferta de imóveis de características semelhantes e/ou
compatíveis com o imóvel avaliado. Nesse sentido, o Quadro 4.1-1 apresenta que, ao todo, foram
analisados um total de 30 imóveis, para compor o método de análise pela forma comparativa, a fim de
determinar o valor de mercado do empreendimento em estudo.
Dessa forma, as amostras coletadas na pesquisa foram parametrizadas na busca de imóveis, com as
mesmas características urbanísticas semelhantes ao bairro que o imóvel está inserido, seguindo
critérios como: imoveis em terra nua, com residenciais abertos, sem controle de acesso ou qualquer
outra forma que impeça o livre trânsito de pessoas.
Observa-se no Quadro 4.1-1 a classificação da amostra por bairros, em que todos os resultados da
pesquisa podem ser averiguados no Anexo 1 deste relatório.
Quadro 4.1-1: Resultado da Amostra por Localização e Tipo de Metragem
Tipo/ Localização
Centro
São Marcos
Jardim
Primavera
Rural
Avecuia do
Alto
Vila
Progresso
Cruz Das
Almas
Piquirá
Caicatinga
Soamim
Total da
Amostra
500 m² até 1000 m² 2 1 1 4
1000 m² até 2500 m² 1 1 2
2500 m² até 5000 m² 1 2 1 4
5000 m² até 10.000 m² 1 1
10.000 m² até 50.000 m² 4 1 1 6
50.000 m² até 100.000 m² 2 1 3
100.000 m²até 200.000 m² 2 1 1 4
200.000 m² até 500.000 m² 2 3 5
acima de 500.000 m² 1 1
Total da Amostra 3 1 1 15 5 1 1 1 1 1 30
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A partir dos dados apresentados no quadro acima, observa-se que a maior oferta de imóveis está
presente na Zona Rural do município de Porto Feliz/SP. Além disso, notam-se que as ofertas pela faixa
de metragem, em que a faixa de 10.000 m² até 50.000 m² possui maior quantidade de imóveis
disponíveis para venda, seguindo pelos imóveis de 200.000 m² até 500.000 m².
No Quadro 4.1-2, observa-se a média da metragem dos imóveis, estando classificados por faixa de
metragem e localização.
Quadro 4.1-2: Média da Metragem por Localização e Faixa de Metragem
Tipo/ Localização
Centro
São Marcos
Jardim
Primavera
Rural
Avecuia do
Alto
Vila
Progresso
Cruz Das
Almas
Piquirá
Caicatinga
Soamim
Total da
Amostra
500 m² até 1000 m² 864 m² 402
m²
823
m² 738 m²
1000 m² até 2500 m² 1.332 m² 1.473 m² 1.402 m²
2500 m² até 5000 m² 3.660
m² 3.279 m² 1.500
m² 2.929 m²
5000 m² até 10.000
m² 6.166 m² 6.166 m²
10.000 m² até 50.000
m²
36.925
m²
20.000
m²
24.000
m²
31.950
m²
50.000 m² até
100.000 m²
86.121
m²
96.800
m²
89.680
m²
100.000 m²até
200.000 m²
157.084
m²
151.568
m²
187.475
m²
163.303
m²
200.000 m² até
500.000 m²
286.602
m²
334.221
m²
315.173
m²
acima de 500.000 m² 518.606
m²
518.606
m²
Metragem Média M² 1.796
m²
402
m²
823
m²
115.998
m²
231.141
m²
1.500
m²
20.000
m²
24.000
m²
96.800
m²
187.475
m²
107.735
m²
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Em face dos dados, conta-se que a média dos imóveis ofertados perante a amostra da pesquisa é de
107.735 m², com os bairros Avecuia do Alto e Soamin obtendo os imóveis com maior metragem. Tendo
em vista a necessidade da diversidade de características de cada imóvel, mesmo que coletados
respeitando um critério mínimo segundo os parâmetros do imóvel avaliado, destaca-se a necessidade
da padronização para uma avaliação homogênea sobre os valores da pesquisa amostral.
Para isso, considera-se como métrica a aplicada o “valor de M²”, sendo um parâmetro comum para
avaliar os valores comerciais da amostra coletada. Assim, o Quadro 4.1-3 apresenta o valor do M² pelo
tipo de metragem da amostra e localização.
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Quadro 4.1-3: Valor Médio do M² por Localização da Amostra e Faixa de Metragem
Tipo/ Localização
Centro
São Marcos
Jardim
Primavera
Rural
Avecuia do
Alto
Vila
Progresso
Cruz Das
Almas
Piquirá
Caicatinga
Soamim
Total da
Amostra
500 m² até 1000 m² R$
521,44
R$
748,26
R$
2.170,11
R$
990,31
1000 m² até 2500 m² R$
247,01
R$
229,74
R$
238,37
2500 m² até 5000 m² R$
1.540,98
R$
1.832,43
R$
940,00
R$
1.536,46
5000 m² até 10.000 m² R$
91,47
R$
91,47
10.000 m² até 50.000 m² R$
80,43
R$
108,10
R$
35,25
R$
77,51
50.000 m² até 100.000 m² R$
18,81
R$
18,45
R$
18,69
100.000 m²até 200.000 m² R$
10,82
R$
36,59
R$
140,68
R$
49,73
200.000 m² até 500.000 m² R$
40,34
R$
32,08
R$
35,38
acima de 500.000 m² R$
29,00
R$
29,00
Média Valor m² R$
861,29
R$
748,26
R$
2.170,11
R$
299,60
R$
72,51
R$
940,00
R$
108,10
R$
35,25
R$
18,45
R$
140,68
R$
386,71
Elaboração: Geo Brasilis, 2025.
Com os dados apresentados no quadro acima, nota-se a variação do valor do m² perante a faixa de
metragem dos imóveis em oferta. Constata-se que os imóveis na faixa de 2.500 m² até 5.000 m²
possuem maior valorização na pesquisa amostral.
Do mesmo modo, constata-se que o valor do m² é inversamente proporcional em reação à sua
metragem, fato que é normal e está presente na dinâmica imobiliária de demais municípios,
demonstrando a existência na oferta de imóveis com metragens superiores a 100.000 m².
Devido à grande dimensão do terreno avaliado, não existem terrenos urbanos comparáveis na cidade
de Porto Feliz. Em função de sua área atípica, as únicas amostras disponíveis correspondem a terrenos
rurais ou industriais, que, apesar de apresentarem funções distintas, possuem características
comparáveis quanto à localização, tamanho, acesso e padrão do solo.
Para garantir a representatividade e a consistência dos dados, foram coletadas amostras em
conformidade com as recomendações da ABNT NBR 14.653-2:2011 e do IBAPE/SP, permitindo
justificar tecnicamente a escolha das amostras e assegurar a homogeneização dos valores, conferindo
confiabilidade à avaliação de um imóvel com características atípicas.
Considerando as premissas qualitativas e quantitativas das amostras coletadas, conclui-se que o valor
do metro quadrado dos terrenos analisados varia entre R$ 24,86/m² e R$ 49,73/m². Para o presente
estudo, adotou-se o valor máximo de R$ 49,73/m², uma vez que a pesquisa amostral demonstra que
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esse valor corresponde à amostra mais representativa em termos de localização, padrão urbanístico e
características físicas do imóvel avaliado.
A escolha do valor máximo também se justifica pelo fato de o terreno em análise apresentar condições
favoráveis de acesso, infraestrutura consolidada e inserção em área urbana com potencial de
desenvolvimento, aspectos que o posicionam na faixa superior de valor dentro do intervalo
identificado. Dessa forma, a adoção do valor de R$ 49,73/m² assegura maior consistência técnica e
representatividade mercadológica ao resultado da avaliação, resultando em um valor total estimado
de R$ 5.024.381,31.
Para exemplificar, o Quadro 4.1-4 e Quadro 4.1-5 resumem a aplicabilidade dos valores mínimos e
máximos, considerando a metragem do imóvel avaliado para venda com pagamento à vista.
Quadro 4.1-4: Valor Máximo e Mínimo de M² sobre o Imóvel Avaliado
Metragem do Imóvel Avaliado Valor Mínimo do M² Valor Máximo do M²
101.038,94 m² R$ 24,86 R$ 49,73
Elaboração: Geo Brasilis, 2025.
Quadro 4.1-5: Valor Máximo e Mínimo em R$
Metragem do Imóvel Avaliado Valor Mínimo de Mercado Valor Máximo de Mercado
101.038,94 m² R$ 2.512.190,66 R$ 5.024.381,31
Elaboração: Geo Brasilis, 2025.
Análise da Amostra Coletada- Edificações Habitacionais (horizontal)
Em face ao projeto a ser desenvolvido no imóvel avaliado, considera-se que poderão ser ofertadas
unidades habitacionais através do Programa Minha Casa, Minha Vida do Governo Federal e do
Programa Casa Paulista do Governo do Estado de São Paulo. Para isto, é necessário analisar o mercado
imobiliário de imóveis já edificados, a fim de corroborar para a definição do valor de mercado de cada
unidade habitacional finalizada, bem como o cálculo do VGV do projeto.
Nesse sentido, foi realizada uma pesquisa mercadológica complementar, conduzida de forma
semelhante à apresentada anteriormente, diferenciando-se pela inclusão de amostras efetivamente
transacionadas, obtidas a partir de dados de imóveis financiados. Essa pesquisa, aplicada no
subcapítulo anterior deste relatório, fundamenta a presente análise. Assim, o método adotado para
definição dos valores é o método comparativo direto de dados de mercado, composto por amostras
de 2º grau, devidamente analisadas e ajustadas conforme os critérios técnicos pertinentes.
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Com base na pesquisa efetuada, observou-se a mesma particularidade do mercado imobiliário no
município, desta vez, em relação aos imóveis residenciais horizontais de metragem semelhante e/ou
compatível com o projeto almejado a ser implementado no imóvel avaliado.
Assim, como um complemento e suporte à pesquisa amostral, foi efetuada uma visita presencial ao
município, a qual contribuiu para o aprimoramento dos parâmetros utilizados na investigação,
aproximando-os mais daquilo que se pretendia para o empreendimento analisado.
No Quadro 4.2-1 observa-se o resultado da pesquisa amostral, demonstrando a quantidade de ofertas
conforme a localidade e a faixa de metragem dos imóveis.
Quadro 4.2-1: Resultado da Amostra Por Localização e Faixa de Metragem
Tipo/ Localização 40 m² até
50 m²
50m² até
60 m²
acima de
60 m²
Total de
Amostras
Itanhaém 3 3
Loteamento Residencial Terras do Porto 1 1
Jardim Tendá 1 1
Conjunto Hab. Fortunato Fioravante Angeli 2 2 4
Cachoeira 2 2
Jardim Excelsior 1 1
Total de Amostras 5 4 3 12
Elaboração: Geo Brasilis, 2025.
Com base nas informações apresentadas na tabela acima, observa-se que os imóveis com área
construída inferior a 50 m² correspondem a aproximadamente 42% da amostra total, enquanto
aqueles entre 50 m² e 60 m² representam 33%, e os imóveis com área superior a 60 m² correspondem
a 25%. A pesquisa contemplou residências unifamiliares, tanto em condomínio quanto fora dele,
refletindo a dinâmica imobiliária local. Nota-se, ainda, uma maior incidência de imóveis com áreas
menores que 50 m², o que evidencia a escassez de unidades horizontais de pequeno porte no
município.
Ainda assim, para complementar as análises, observa-se o Quadro 4.2.-2 que apresenta a média de
metragem em m², estando classificada por localização e faixa de metragem dos imóveis.
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Quadro 4.2-2: Resultado da Amostra Por Média de Metragem Classificada por Localização e Faixa de
Metragem
Tipo/ Localização 40 m² até
50 m²
50m² até
60 m²
acima de
60 m²
Metragem
Média M²
Itanhaém 45,00 – – 45,00
Loteamento Residencial Terras do Porto – 50,30 – 50,30
Jardim Tendá – 57,00 – 57,00
Conjunto Hab. Fortunato Fioravante Angeli 45,00 60,00 – 52,50
Cachoeira – – 74,95 74,95
Jardim Excelsior – – 71,00 71,00
Média por Faixa (m²) 45,00 55,80 72,98 58,46
Elaboração: Geo Brasilis, 2025.
Os resultados obtidos na pesquisa amostral demonstram que a metragem média das residências
horizontais é de aproximadamente 58,46 m², variando entre 45,00 m² (menores unidades) e 74,95 m²
(maiores unidades). Essa variação reflete a diversificação dos produtos imobiliários existentes no
município, evidenciando tanto empreendimentos de padrão mais compacto — geralmente voltados
ao público de média e baixa renda — quanto residências de maior porte, situadas em bairros com
perfil construtivo mais elevado.
Observa-se, ainda, que os imóveis de menor metragem (até 50 m²) concentram-se principalmente em
bairros como Itanhaém e Conjunto Habitacional Fortunato Fioravante Angeli, enquanto os imóveis
acima de 60 m² são encontrados em regiões como Cachoeira e Jardim Excelsior, evidenciando um
perfil de ocupação e padrão construtivo heterogêneo.
Apresentam-se no Quadro 4.2-3 as médias de valores de M² classificadas conforme a localização e
faixa de metragem.
Quadro 4.2-3: Valor Médio do M² Segundo a Localização
Tipo/ Localização 40 m² até 50 m² 51 m² até 60 m² Acima de 60 m² Metragem
Média M²
Itanhaém R$ 4.233,24 – – R$ 4.233,24
Loteamento Residencial Terras
do Porto – R$ 5.206,68 – R$ 5.206,68
Jardim Tendá – R$ 5.175,44 – R$ 5.175,44
Conjunto Hab. Fortunato
Fioravante Angeli R$ 4.544,44 R$ 3.616,67 – R$ 4.080,56
Cachoeira – – R$ 4.479,13 R$ 4.479,13
Jardim Excelsior – – R$ 3.661,97 R$ 3.661,97
Metragem Média M² R$ 4.259,56 R$ 4.666,26 R$ 4.070,55 R$ 4.332,12
Elaboração: Geo Brasilis, 2025.
Com base na análise dos valores unitários obtidos na pesquisa amostral, observa-se que os imóveis
com área construída entre 40 m² e 50 m² apresentam valor médio de R$ 4.259,56/m², enquanto os
imóveis na faixa entre 51 m² e 60 m² possuem média de R$ 4.666,26/m², e aqueles com área superior
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a 60 m² registram valor médio de R$ 4.070,55/m². A média geral dos imóveis analisados resulta em R$
4.332,12/m².
Nota-se que os imóveis de metragem intermediária (entre 51 m² e 60 m²) apresentaram os maiores
valores unitários, o que pode ser atribuído à presença de construções mais recentes e melhor padrão
de acabamento nessa faixa. Em contrapartida, as unidades de maior metragem tendem a apresentar
valor unitário inferior, reflexo de construções mais antigas e localizações com menor valorização
imobiliária.
Ressalta-se que os valores obtidos refletem as condições específicas de cada imóvel, podendo variar
conforme tipologia construtiva, estado de conservação, posição no lote, entorno imediato e
proximidade a vias arteriais ou centros de comércio, fatores devidamente tratados no comparativo
direto.
Considerando as premissas do projeto a ser implantado no terreno avaliado — cujas unidades
habitacionais estão projetadas com metragem média de 40 m² —, estima-se, com base nos parâmetros
analisados, o valor médio de referência para comercialização conforme indicado na sequência deste
relatório.
4.2.1. Comparativo Direto das Edificações Habitacionais
Para este comparativo, foram consideradas unidades de padrão econômico à médio-baixo padrão,
tanto dentro quanto fora de condomínios, com preferência por imóveis mais novos e localizados mais
próximos ao imóvel avaliado, incluindo amostras de venda e transações recentes financiadas por
bancos privados. As áreas construídas das amostras analisadas variam entre 45,00 m² e 77,00 m²,
respeitando a faixa recomendada pela ABNT NBR 14.653-2:2011 (para descrição completa das
amostras vide Anexo 5.2). Todos os fatores de localização, padrão construtivo, idade, conservação e
homogeneização foram devidamente considerados, garantindo consistência, confiabilidade e
compatibilidade com a realidade do mercado de Habitação de Interesse Social.
Através da homogeneização dos elementos pesquisados, tem-se como resultado os Quadros 4.2.1-1
e o 4.2.1-2.
Quadro 4.2.1-1: Homogeneização dos elementos pesquisados - Edificações Habitacionais
Nº Condomínio Endereço
Homogeneização
Fator total Valor
homog.
Valor
Local Padrão Idade / conserv. saneado
1
Ipê Roxo
residencial
Estrada Engenho D'Água
nº301 1,15 1,00 1,01 1,16 R$ 4.171,30 R$ 4.171,30
2 Terras do Porto Rua Iolanda Barbosa
Moreira 1,00 0,94 1,00 0,94 R$ 4.425,68 R$ 4.425,68
3 Terras de Teresa Alameda dos Canários,
nº 281, 0,85 0,94 1,00 0,80 R$ 3.739,25 R$ 3.739,25
4 Vila Paraíso Estrada Municipal Porto
Feliz, 680 1,00 1,00 1,00 1,00 R$ 4.200,00 R$ 4.200,00
5 Vila Paraíso Estrada Municipal Porto
Feliz, 680 1,00 1,00 1,00 1,00 R$ 3.980,00 R$ 3.980,00
6
Condomí nio São
Matheus
Estrada Municipal – PFZ149, 334 1,00 0,94 1,00 0,94 R$ 3.532,47 R$ 3.532,47
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7
Condomí nio São
Matheus
Estrada Municipal – PFZ149, 334 1,00 0,94 1,00 0,94 R$ 4.082,05 R$ 4.082,05
8 _ R. Dr. Julien Fouque 434 0,85 0,94 1,17 0,94 R$ 3.441,67 R$ 3.441,67
9
Ipê Roxo
residencial
Estr. Engenho d'Água
301 1,15 1,00 1,01 1,16 R$ 4.848,52 R$ 4.848,52
10 Ipê Roxo
residencial Estr. Engenho d'Água 1,15 1,00 1,01 1,16 R$ 5.231,79 R$ 5.231,79
11 _ R. Josephina Simeira 67 1,00 1,00 1,11 1,11 R$ 4.036,56 R$ 4.036,56
12 _
R. José Teodoro de
Almeida 315 1,00 1,00 1,11 1,11 R$ 3.984,81 R$ 3.984,81
Média aritmética R$ 4.139,51 p/m²
Área construída 40,00 m²
Média saneada R$ 4.139,51 p/m²
Limite inferior -30% R$ 2.897,66 p/m²
Limite superior 30% R$ 5.381,36 p/m²
Valor Total R$ 165.600,00
Valor mínimo R$ 141.000,00
Valor máximo R$ 190.000,00
Valor m² arredondado R$ 4.140,00 p/m²
Elaboração: Geo Brasilis, 2025.
Quadro 4.2.1-2: Valor de mínimo e máximo do m² sobre o imóvel avaliado
Metragem do Imóvel
Avaliado
Valor Mínimo
do M²
Valor Máximo
do M²
40 m² R$ 3.441,67 R$ 5.231,79
Elaboração: Geo Brasilis, 2025.
A análise resultou numa faixa de valores entre R$ 3.441,67 /m² e R$ 5.231,79 /m², com média saneada
de R$ 4.139,51 /m², que, aplicada à área média de 40,00 m², conduz ao valor comercial arredondado
de R$ 165.600,00 ou R$ 4.140,00/m² (podendo atender tanto às unidades destinadas à Faixa 1, quanto
às unidades da Faixa 2, considerando os tetos vigentes para municípios do interior do Estado de São
Paulo).
Cálculo do Valor Geral de Vendas- VGV
Considerando a pesquisa realizada sobre a definição do valor de mercado do imóvel avaliado e do
imóvel a ser ofertado segundo a sugestão de unidade habitacional, ressalta-se a aplicação dos
resultados encontrados para cálculo do Valor Geral de Vendas- VGV do projeto.
Nesse sentido, consideram-se as seguintes variáveis básicas, sendo:
• Construção de unidades habitacionais verticais;
• Consideração dos custos de implantação, construção, comercialização, além da margem de
lucratividade da incorporadora;
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• Considerando como aspecto comparativo e de enquadramento, o valor médio das unidades
comercializadas pelo Programa Minha Casa Minha Vida.
Dessa forma, seguindo a implementação das variáveis, os cálculos a serem realizados terão os
seguintes parâmetros:
• Área total construída considerando somente as habitações (530 unidades): 21.200 M²;
• Valor médio da habitação segundo o resultado do Comparativo Direto de dados de mercado
apresentada no subcapítulo 4.2 deste relatório: R$ 165.600,00;
• Custo da Construção: R$ 2.055,47 com base no CUB divulgado pelo Sindicato da Construção Civil
do Estado de São Paulo- SIDUSCON/SP 10em julho de 2025, incluindo o BDI, baseando-se no tipo
de construção R1-B Baixo Padrão, definida pela NBR 12.712/02 e Lei Complementar n.º 4.591/64.
Este padrão de construção consiste em Residência unifamiliar padrão baixo com 01 pavimento,
com 02 dormitórios, sala, banheiro, cozinha e área para tanque.
• Projetos de Arquitetura e Executivos (Hidráulica, Elétrica, Paisagismo, etc.): 04% do custo de
construção;
• Despesas de Comercialização, Emolumentos e Marketing: 06% do VGV;
• Custos com tributação de SPE: 07% do VGV.
• Margem de lucro da incorporadora: 50% do resultado.
Diante das variáveis e parâmetros para ser realizado o cálculo do VGV, estima-se a aplicação em 01
cenário, sendo 100% das unidades vendidas pela Resultado da Pesquisa de Mercado do Subcapítulo
4.2 deste relatório.
Dessa forma, o Quadro 4.3-1 apresenta o resultado de cálculo do VGV, perante o cenário estipulado.
Quadro 4.3-1: Resultado do Valor Geral de Vendas no Imóvel Avaliado
Item Parâmetro Cenário 01
A Valor Geral de Vendas R$ 87.768.000,00
B Custo da Construção R$ 43.575.964,00
C Tributos R$ 6.143.760,00
D Despesas de Comercialização, Emolumentos e Etc R$ 5.266.080,00
E Projetos Completos R$ 1.743.038,56
F Resultado da Operação (F= A - (B+C+D+E)) R$ 31.039.157,44
G Lucro do Empreendedor R$ 15.519.578,72
Elaboração: Geo Brasilis, 2025.
10 SINDICATO DA CONSTRUÇÃO CIVIL DO ESTADO DE SÃO PAULO- SIDUSCON/SP. CUB/SP. São Paulo/SP: Siduscon/SP, 2025.
Disponível em: https://sindusconsp.com.br/servicos/cub/. Acesso em: 18.08.2025
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Com base na avaliação efetuada, ao considerar o contexto apresentado e suas premissas, acredita-se
que o projeto apresenta viabilidade econômica, levando em conta uma margem de resultado de
35,36%.
Considerações Finais e Resultado da Avaliação
Em consideração a todos os fatores mercadológicos apresentados, assim como os aspectos
imobiliários do município de Porto Feliz/SP, as especificidades do imóvel em questão e sua área
adjacente, chega-se à conclusão de que o valor de comercialização do imóvel avaliado corresponde a
R$ 5.024.381,31 (cinco milhões e vinte e quatro mil, trezentos e oitenta e um reais e trinta e um
centavos), tendo como base o preço do metro quadrado máximo de R$ 49,73.
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5. ANEXOS
Pesquisa dos Lotes de Terra Nua (Delimitado pelos Bairros Circunvizinhos)
Nº da
Amostra Fonte Cod. Site Tipo Bairro Metragem Faixa de Metragem Valor Total Valor
M²
Valor M²
C/
Desconto
Link de Acesso
1 ImovelWeb 2995234248 Terreno Soamim 187.475
m²
100.000 m²até
200.000 m²
R$
28.058.000,00
R$
149,66
R$
140,68
https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terrenoa-venda-em-porto-feliz-2995234248.html
2 ImovelWeb 3012992876 Terreno Piquirá 24.000 m² 10.000 m² até
50.000 m²
R$
900.000,00
R$
37,50 R$ 35,25 https://www.imovelweb.com.br/propriedades/areaindustrial-a-venda-piquira-porto-feliz.-3012992876.html
3 ImovelWeb 2991025232 Terreno Rural 30.000 m² 10.000 m² até
50.000 m²
R$
6.800.000,00
R$
226,67
R$
213,07
https://www.imovelweb.com.br/propriedades/area-avenda-300000-m-por-r$-6.800.000-00-porto2991025232.html
4 ImovelWeb 3004209108 Terreno Centro 728 m² 500 m² até 1000 m² R$
400.000,00
R$
549,45
R$
516,48
https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terrenoa-venda-em-vila-alcala-sp-3004209108.html
5 ImovelWeb 3004778097 Terreno Centro 3.660 m² 2500 m² até 5000
m²
R$
6.000.000,00
R$
1.639,34
R$
1.540,98
https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terrenoa-venda-em-centro-sp-3004778097.html
6 ImovelWeb 3007630465 Terreno Rural 144.168
m²
100.000 m²até
200.000 m²
R$
350.000,00 R$ 2,43 R$ 2,28
https://www.imovelweb.com.br/propriedades/loteterreno-a-venda-1.441-68m-por-r$-350.000-00-
3007630465.html
7 ImovelWeb 3004209035 Terreno Rural 6.166 m² 5000 m² até 10.000
m²
R$
600.000,00
R$
97,31 R$ 91,47
https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terrenoa-venda-em-area-rural-de-porto-feliz-sp3004209035.html
8 ImovelWeb 3004209026 Terreno Avecuia
do Alto 1.473 m² 1000 m² até 2500
m²
R$
360.000,00
R$
244,40
R$
229,74
https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terrenoa-venda-em-porto-feliz-s.p-no-condominio3004209026.html
9 ImovelWeb 3004209022 Terreno São
Marcos 402 m² 500 m² até 1000 m² R$
320.000,00
R$
796,02
R$
748,26
https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terrenoa-venda-em-parque-residencial-sao-marcos-sp3004209022.html
10 ImovelWeb 3004209073 Terreno Jardim
Primavera 823 m² 500 m² até 1000 m² R$
1.900.000,00
R$
2.308,63
R$
2.170,11
https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terrenoa-venda-em-jardim-araritaguaba-sp-3004209073.html
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Nº da
Amostra Fonte Cod. Site Tipo Bairro Metragem Faixa de Metragem Valor Total Valor
M²
Valor M²
C/
Desconto
Link de Acesso
11 ImovelWeb 3011435819 Terreno Rural 96.800 m² 50.000 m² até
100.000 m²
R$
1.950.000,00
R$
20,14 R$ 18,94
https://www.imovelweb.com.br/propriedades/eleganteterreno-rural-para-venda-em-caiacatinga3011435819.html
12 ImovelWeb 3007631857 Terreno Rural 1.332 m² 1000 m² até 2500
m²
R$
350.000,00
R$
262,77
R$
247,01
https://www.imovelweb.com.br/propriedades/loteterreno-a-venda-1.331-95m-por-r$350.000-00-cod.-
3007631857.html
13 ImovelWeb 3004209092 Terreno Vila
Progresso 1.500 m² 2500 m² até 5000
m²
R$
1.500.000,00
R$
1.000,00
R$
940,00
https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terrenocom-6-quartos-a-venda-em-vila-progresso-sp3004209092.html
14 ImovelWeb 2991026050 Terreno Rural 2.707 m² 2500 m² até 5000
m²
R$
5.140.000,00
R$
1.898,78
R$
1.784,85
https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terrenoa-venda-2706-m-por-r$-5.140.000-00-boa2991026050.html
15 ImovelWeb 3001463253 Terreno Rural 3.850 m² 2500 m² até 5000
m²
R$
7.700.000,00
R$
2.000,00
R$
1.880,00
https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terrenoa-venda-3850-m-por-r$-7.700.000-00-boa3001463253.html
16 ImovelWeb 3006542992 Terreno Centro 1.000 m² 500 m² até 1000 m² R$
560.000,00
R$
560,00
R$
526,40
https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terrenode-condominio-com-0-quarto-centro-porto3006542992.html
17 Viva Real 2811756913 Terreno Avecuia
do Alto
435.600
m²
200.000 m² até
500.000 m²
R$
14.500.000,00
R$
33,29 R$ 31,29
https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terrenoavecuia-do-alto-bairros-porto-feliz-435600m2-vendaRS14500000-id-2811756913/?source=ranking%2Crp
18 Viva Real 2803603430 Terreno Rural 48.000 m² 10.000 m² até
50.000 m²
R$
1.200.000,00
R$
25,00 R$ 23,50
https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terrenocampininha-bairros-porto-feliz-48000m2-vendaRS1200000-id-2803603430/?source=ranking%2Crp
19 Viva Real 2811045485 Terreno Caicatinga 96.800 m² 50.000 m² até
100.000 m²
R$
1.900.000,00
R$
19,63 R$ 18,45
https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terrenocaicatinga-bairros-porto-feliz-96800m2-vendaRS1900000-id-2811045485/?source=ranking%2Crp
Rua Paulistânia, 381 – 5º andar
Vila Madalena - São Paulo - SP
CEP 05440-000 - Brasil
Tel. +55 11 3035-1490
Inteligência Territorial
Planejamento Estratégico
Gestão Ambiental
geobrasilis.com.br
| 31
Nº da
Amostra Fonte Cod. Site Tipo Bairro Metragem Faixa de Metragem Valor Total Valor
M²
Valor M²
C/
Desconto
Link de Acesso
20 Viva Real 2783313025 Terreno Rural 273.204
m²
200.000 m² até
500.000 m²
R$
17.800.000,00
R$
65,15 R$ 61,24
https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terrenoportal-dos-bandeirantes-i-bairros-porto-feliz-273204m2-
venda-RS17800000-id2783313025/?source=ranking%2Crp
21 Viva Real 2532239910 Terreno Avecuia
do Alto
273.204
m²
200.000 m² até
500.000 m²
R$
17.760.000,00
R$
65,01 R$ 61,11
https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terrenoavecuia-do-alto-bairros-porto-feliz-273204m2-vendaRS17760000-id-2532239910/?source=ranking%2Crp
22 Viva Real 2644846691 Terreno Cruz Das
Almas 20.000 m² 10.000 m² até
50.000 m²
R$
2.300.000,00
R$
115,00
R$
108,10
https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terrenoporto-feliz-20000m2-venda-RS2300000-id2644846691/?source=ranking%2Crp
23 Viva Real 2805132516 Terreno Rural 33.000 m² 10.000 m² até
50.000 m²
R$
2.000.000,00
R$
60,61 R$ 56,97
https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-zonarural-bairros-porto-feliz-33000m2-venda-RS2000000-id2805132516/?source=ranking%2Crp
24 Viva Real 2800721929 Terreno Rural 300.000
m²
200.000 m² até
500.000 m²
R$
6.200.000,00
R$
20,67 R$ 19,43
https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terrenocentro-bairros-porto-feliz-300000m2-venda-RS6200000-
id-2800721929/?source=ranking%2Crp
25 Viva Real 2674285890 Terreno Avecuia
do Alto
293.858
m²
200.000 m² até
500.000 m²
R$
1.200.000,00 R$ 4,08 R$ 3,84
https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terrenoavecuia-do-alto-bairros-porto-feliz-293858m2-vendaRS1200000-id-2674285890/?source=ranking%2Crp
26 Viva Real 2535647792 Terreno Rural 36.700 m² 10.000 m² até
50.000 m²
R$
1.100.000,00
R$
29,97 R$ 28,17
https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-1-
quartos-bom-retiro-bairros-porto-feliz-36700m2-vendaRS1100000-id-2535647792/?source=ranking%2Crp
27 Viva Real 2778236813 Terreno Rural 518.606
m²
acima de 500.000
m²
R$
16.000.000,00
R$
30,85 R$ 29,00
https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terrenoporto-feliz-bairros-porto-feliz-518606m2-vendaRS16000000-id-2778236813/?source=ranking%2Crp
28 Viva Real 2647942383 Terreno Avecuia
do Alto
151.568
m²
100.000 m²até
200.000 m²
R$
5.900.000,00
R$
38,93 R$ 36,59
https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terrenoavecuia-do-alto-bairros-porto-feliz-151568m2-vendaRS5900000-id-2647942383/?source=ranking%2Crp
Rua Paulistânia, 381 – 5º andar
Vila Madalena - São Paulo - SP
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Inteligência Territorial
Planejamento Estratégico
Gestão Ambiental
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| 32
Nº da
Amostra Fonte Cod. Site Tipo Bairro Metragem Faixa de Metragem Valor Total Valor
M²
Valor M²
C/
Desconto
Link de Acesso
29 Viva Real 2825742327 Terreno Rural 75.441 m² 50.000 m² até
100.000 m²
R$
1.500.000,00
R$
19,88 R$ 18,69
https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terrenoporto-feliz-75441m2-venda-RS1500000-id2825742327/?source=ranking%2Crp
30 Viva Real 2825594728 Terreno Rural 170.000
m²
100.000 m²até
200.000 m²
R$
3.500.000,00
R$
20,59 R$ 19,35
https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terrenoporto-feliz-170000m2-venda-RS3500000-id2825594728/?source=ranking%2Crp
Pesquisa das Unidades Habitacionais (Dentro do Município de Porto Feliz/SP)
Nº da
Amostra Fonte Tipo Bairro Faixa de
Metragem
Metrage
m
Tipo Preço Final Valor M² Valor M² C/
Desconto Link de Acesso
1
Proprietár
io casa Itanhaém 40 m² até
50 m² 45,00 m² Oferta R$
180.000,00
R$
4.000,00
R$
3.600,00
https://sp.olx.com.br/regiao-desorocaba/imoveis/vendo-casa-nova-em-porto-feliz1432434554
2
Porto
House casa
Loteamento
Residencial
Terras do
Porto
50 m² até
60 m² 50,32 m² Oferta R$
262.000,00
R$
5.206,68
R$
4.686,01
https://www.portohousevicentinemartins.com.br/i
movel/3664526/casa-venda-porto-feliz-sp-terrasdo-portoinova
3
Porto
House casa Jardim Tendá 50 m² até
60 m² 57,00 m² Oferta R$
295.000,00
R$
5.175,44
R$
4.657,89
https://www.portohousevicentinemartins.com.br/i
movel/3268346/casa-venda-porto-feliz-sp-jardimtenda-terras-de-teresa
4 Veronezi casa
Conjunto
Hab.
Fortunato
Fioravante
Angeli
40 m² até
50 m² 45,00 m² Oferta R$
210.000,00
R$
4.666,67
R$
4.200,00
https://www.veronezinegocios.com.br/imovel/casa
-porto-feliz-2-quartos-45-m/CA0260-
FALV?from=sale
Rua Paulistânia, 381 – 5º andar
Vila Madalena - São Paulo - SP
CEP 05440-000 - Brasil
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Inteligência Territorial
Planejamento Estratégico
Gestão Ambiental
geobrasilis.com.br
| 33
Nº da
Amostra Fonte Tipo Bairro Faixa de
Metragem
Metrage
m
Tipo Preço Final Valor M² Valor M² C/
Desconto Link de Acesso
5
Porto
House casa
Conjunto
Hab.
Fortunato
Fioravante
Angeli
40 m² até
50 m² 45,00 m² Oferta R$
199.000,00
R$
4.422,22
R$
3.980,00
https://www.portohousevicentinemartins.com.br/i
movel/1668754/casa-em-condominio-venda-villaparaiso?Mobile=1
6 Newcore casa Cachoeira Acima de
60 m² 77,00 m² Oferta R$
320.000,00
R$
4.155,84
R$
3.740,26
https://comprar.newcore.com.br/imovel/casa-decondominio-2-dormitorios-2-banheiros-2-vagas77m2-area-rural-de-porto-feliz-pto-feliz-sao-paulocod-378345
7 Veronezi casa Cachoeira Acima de
60 m² 72,88 m² Oferta R$
350.000,00
R$
4.802,41
R$
4.322,17
https://www.veronezinegocios.com.br/imovel/casa
-porto-feliz-3-quartos-73-m/CA0337-FALV
8
AVM
DataLand casa
Jardim
Excelsior
Acima de
60 m² 71,00 m² Transação R$
260.000,00
R$
3.661,97
R$
3.661,97 Sistema DataLand
9
AVM
DataLand casa Itanhaém 40 m² até
50 m² 45,00 m² Transação R$
188.301,00
R$
4.184,47
R$
4.184,47 Sistema DataLand
10 AVM
DataLand casa Itanhaém 40 m² até
50 m² 45,00 m² Transação R$
203.186,00
R$
4.515,24
R$
4.515,24 Sistema DataLand
11 AVM
DataLand casa
Conjunto
Hab.
Fortunato
Fioravante
Angeli
50 m² até
60 m² 60,00 m² Transação R$
218.400,00
R$
3.640,00
R$
3.640,00 Sistema DataLand
12 AVM
DataLand casa
Conjunto
Hab.
Fortunato
Fioravante
Angeli
50 m² até
60 m² 60,00 m² Transação R$
215.600,00
R$
3.593,33
R$
3.593,33 Sistema DataLand
Página 1
TERMO DE OPINIÃO DE VALOR DE MERCADO
I. OBJETIVO DO TERMO
O presente termo tem por objetivo validar a consulta feita pela Prefeitura
Municipal de Porto Feliz, junto a empresa Imobiliária Cidade de Porto Feliz
Ltda, devidamente inscrita no CPNJ sob o nº 12.610.344/0001-00 e no
CRECI sob o nº j-27756, com sede neste município na Rua Candido Mota,
09 – Centro, relativa a determinação do justo valor para alienação de “UM
TERRENO medindo 101.038,944 m², sem benfeitorias, nesta cidade,
localizado na Avenida Governador Mário Covas.
Imóvel este descrito e caracterizado na matrícula n° 69.602 do Oficio de
Registro de Imóveis da Comarca de Porto Feliz-SP.
Proprietária : PREFEITURA MUNICIPAL DE PORTO FELIZ
II. SOLICITANTE
PREFEITURA MUNICIPAL DE PORTO FELIZ
CNPJ/MF: 46.634.481/0001-98
Página 2
III. CARACTERÍSTICAS
A) O imóvel, objeto deste estudo, possui frente para importante via de mão
dupla, pavimentada, com alto fluxo de veículos.
B) A área possui infraestrutura como água potável e energia elétrica.
C) Está localizada na zona norte da cidade de Porto Feliz, em área de
transição entre a zona residencial e rural.
IV. CERTIFICADO DE CONFIRMAÇÃO DO VALOR
Informo que o valor de R$49,73/m² (quarenta e nove reais e setenta e três
centavos por metro quadrado) ou valor total aproximado de
R$5.024.381,31 (cinco milhões, vinte e quatro mil, trezentos e oitenta e
um reais e trinta e um centavos) para alienação do referido imóvel condiz
com a realidade atual do mercado imobiliário, sendo um valor justo e
correto a ser recebido pela municipalidade em caso de alienação.
Página 3
V. MÉTODOS UTILIZADOS:
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que consiste na pesquisa e
comparação de imóveis similares, em oferta, por meio de tratamento técnico.
VI. ANEXOS:
A) DEMARCAÇÃO DO IMÓVEL – GOOGLE EARTH
B) MATRÍCULA DO IMÓVEL
Porto Feliz/SP, 09 de outubro de 2025.
_________________________________________
Paulo Sérgio Barbosa – CRECI 49.426-F
Página 4
Página 5
Página 6