materia nº 37/2023

Ofício Externo nº 6201/2023
Araucária, 24 de novembro de 2023.
Excelentíssimo Senhor
BEN HUR CUSTODIO DE OLIVEIRA
DD. Presidente da Câmara Municipal de Araucária
Câmara Municipal de Araucária
Araucária/PR
Assunto: Projeto de Lei Complementar nº 37/2023 – “Dispõe sobre a Planta Genérica de Valores e
o IPTU Social para fins de lançamento e cobrança dos impostos imobiliários, disciplina fórmula de
cálculo, estabelece parâmetros e classificação das edificações do município de Araucária”.
Senhor Presidente:
Com o presente estamos encaminhando a Vossa Excelência e demais pares dessa
Egrégia Casa Legislativa, para apreciação, análise, discussão e posterior aprovação, o Projeto de Lei
Complementar nº 37/2023, que dispõe sobre a Planta Genérica de Valores e o IPTU Social para fins
de lançamento e cobrança dos impostos imobiliários, disciplina fórmula de cálculo, estabelece
parâmetros e classificação das edificações do município de Araucária.
Sobre o tema cumpre colacionar trecho do Acórdão n° 2826/22 do Tribunal de
Contas do Estado do Paraná de 27/10/2022, que fez a seguinte determinação ao Município de
Araucária:
"OS MEMBROS DO TRIBUNAL PLENO do TRIBUNAL DE CONTAS DO ESTADO
DO PARANÁ, nos termos do voto do Relator, Conselheiro JOSE DURVAL MATTOS
DO AMARAL, por unanimidade, em:
a) considerando a inobservância ao art. 33 da Lei Federal n.° 5.172/1966, aos arts.
29 e 30 da Portaria MCid n.° 511, de 07 de dezembro de 2009 e ao art. 11 da Lei
Complementar Federal no 101/2000, determinar ao Município de ARAUCÁRIA,
com fundamento no art. 267-A, § 5°, do Regimento Interno, que adote, no prazo de
12 meses, nos termos estabelecidos pelo Regimento Interno, as seguintes
providências, com vistas ao fortalecimento da arrecadação local dos tributos
imobiliários e à promoção da justiça fiscal e social, com o tratamento
isonômico dos contribuintes:
- Realizar estudo técnico estatístico com a nova estimativa de valores venais para
os imóveis localizados no perímetro urbano municipal como base para a elaboração
da nova PGV;
- Atualizar a legislação que regulamenta a Planta Genérica de Valores (PGV) -
com base em estudo técnico estatístico de dados de mercado – de modo que os
valores venais dos imóveis urbanos do Município retratados pelo instrumento sejam
compatíveis com os valores que os imóveis alcançariam em operações de compra e
venda à vista, em condições normais do mercado imobiliário. (...)”
Ofício 6201/2023 Projeto de Lei Complementar nº. 37/2023- pág. 2/2
Segundo informa a SMFI, a atualização tem como foco corrigir distorções tributárias
que se acentuaram nos últimos anos. Hoje imóveis de mesmo valor venal em Araucária pagam
Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) com diferença de valor de até 300%. Também há casos de
imóveis que pagam o mesmo valor do IPTU, sendo que um tem valor de mercado 83% menor que o
outro.
Essas distorções, que oneram alguns proprietários e beneficiam outros, ocorrem
devido à base de cálculo do IPTU, que está defasada.
O objetivo é aprimorar as normas vigentes sobre a matéria, que tem como ponto
principal fazer com que o proprietário de um imóvel de menor valor pague menos, e quem tem um
imóvel de maior valor e com maior capacidade contributiva, pague mais.
Em nota1
, o TCE/PR esclarece que: 
“A indicação é de que a revisão periódica da PGV seja determinada por meio de lei.
A revisão, fundamentada em estudos técnicos capazes de retratar os valores venais
dos imóveis, compatíveis com os de mercado, deverá seguir os prazos fixados na
Portaria nº 511, emitida em 2009 pelo então Ministério das Cidades. Essa portaria
estabelece que a PGV seja atualizada a cada quatro anos, com no máximo o dobro
desse prazo para os municípios com população de até 20 mil habitantes.
A recomendação, a ser adotada no prazo de seis meses, foi emitida pelo TCE-PR
depois que uma fiscalização realizada por sua Coordenadoria de Auditorias (CAUD)
constatou defasagem na atualização da PGV pela maioria dos municípios
paranaenses. O levantamento integrou o Plano Anual de Fiscalização (PAF) de
2021 do Tribunal na área da receita pública. Dos 399 municípios, apenas 103 (26%
do total) cumpriam, no momento da fiscalização, os prazos estabelecidos na
Portaria 511/2009.”
Para realização de estudos técnicos foi contratada empresa especializada, sendo
que o resultado consta nos anexos do PLC, sendo o Anexo I o Mapa de Zoneamento de Planta
Genérica de Valores e o Anexo II a Planta Genérica de Valores do Município de Araucária – PR e
Avaliação em massa de imóveis nos termos da NBR 14653.
Nessas condições, evidenciadas as razões de interesse público que embasam a
propositura, contará ela, por certo, com o aval dessa Colenda Casa de Leis.
Na oportunidade renovo a Vossa Excelência e aos demais componentes dessa
Egrégia Casa Legislativa, nossa estima e distinta consideração.
Atenciosamente
HISSAM HUSSEIN DEHAINI
Prefeito de Araucária
Processo nº 149356/2023
1 Disponível em 23/11/2023: https://www1.tce.pr.gov.br/noticias/municipios-devem-atualizar-planta-de￾valores-de-imoveis-base-de-calculo-do-iptu/9722/N
PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR N° 37, DE 24 DE NOVEMBRO DE 2023
Dispõe sobre a Planta Genérica de Valores e o
IPTU Social para fins de lançamento e cobrança
dos impostos imobiliários, disciplina fórmula de
cálculo, estabelece parâmetros e classificação das
edificações do município de Araucária e dá outras
providências.
CAPÍTULO I
DA APURAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO
Art. 1º Fica aprovada a Planta Genérica de Valores, para efeito de apuração do
valor venal dos imóveis sujeitos ao Imposto Predial e Territorial Urbano - IPTU, constante das
Tabelas nos Anexos desta Lei Complementar.
Art. 2º O valor do terreno, para efeito do lançamento do Imposto Predial e
Territorial Urbano, será obtido através do produto de sua área pelo valor do metro quadrado e a
aplicação dos fatores de pedologia, topografia e situação, conforme constam a seguir:
I - FATOR PEDOLOGIA
a) O fator pedologia, referido pela sigla P, consiste na variação de 0,80 (zero
vírgula oitenta) a 1,10 (um vírgula dez), atribuído ao terreno, através da seguinte tabela:
Pedologia do terreno coeficiente:
Normal 1,10
Rochoso 0,95
Inundável 0,90
Alagado 0,80
Combinação dos demais 0,80
Arenoso 1,00
II - FATOR TOPOGRAFIA
a) O fator topografia, referido pela sigla T, consiste na variação de 0,95 (zero
vírgula noventa e cinco) a 1,20 (um vírgula vinte), atribuído no terreno, através da seguinte tabela:
Topografia do terreno coeficiente:
Plano 1,20
Irregular 1,00
Aclive superior a 30% 0,95
Declive superior a 20% 0,95
III - FATOR SITUAÇÃO
a) O fator situação, referido pela sigla S, consiste na variação de 0,80 (zero
vírgula oitenta) a 1,20 (um vírgula vinte), atribuído ao terreno, conforme sua situação dentro da
quadra. O coeficiente de situação será obtido através da seguinte tabela:
Situação do terreno Coeficiente:
Encravado 0,80
Uma frente 1,00
Mais de uma frente 1,20
Art. 3º Ficam, ainda, aprovados os valores básicos por metro quadrado de
construção, conforme se discrimina, para efeitos de apuração dos valores venais dos imóveis
sujeitos ao Imposto Predial e Territorial Urbano.
Parágrafo único.Tipos de construção Valor M2:
I – RESIDENCIAL 1: de 0,01 até 100m² : R$ 1.500,00;
II – RESIDENCIAL 2: de 101 até 150m²: R$ 2.000,00;
III – RESIDENCIAL 3: acima de 150m²: R$ 2.500,00;
IV – COMERCIAL: R$ 2.700,00;
V – INDUSTRIAL: R$ 1.130,00;
Art. 4º Para obtenção do valor da edificação será realizada operação de
multiplicação da área construída pelo valor unitário de metro quadrado correspondente ao tipo de
construção, com aplicação do coeficiente do padrão construtivo (Anexo V), como segue:
I - PADRÃO CONSTRUTIVO
a) O Padrão Construtivo, referido pela sigla PC, consiste na variação de 0,80
(zero vírgula oitenta) a 1,20 (um vírgula vinte), aplicado à construção, conforme seu Padrão
Construtivo, na seguinte forma:
Padrão Construtivo coeficiente:
Alto 1,20
Normal 1,10
Baixo 1,00
Popular 0,80
Art. 5º O valor venal que servirá de base para o lançamento do Imposto
Territorial será obtido pela multiplicação da área total do terreno pelo valor metro quadrado
conforme Anexo IV, vinculados ao zoneamento da cidade apontado no mapa constante do Anexo I
e multiplicado pelos fatores de topologia, topografia e situação conforme art. 2º desta lei.
§ 1º Para os imóveis com testada ou fachada para qualquer dos eixos previstos
no Anexo IV da presente Lei, prevalecerá o valor metro quadrado do respectivo eixo
independentemente da zona que estiver localizado o imóvel.
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 2/111
§ 2º Quando o imóvel estiver localizado entre dois ou mais eixos, o valor venal
de base para o lançamento do Imposto Territorial observará o valor metro quadrado do eixo de
maior valor, independente de estar a testada (acesso primário), acesso secundário ou sua fachada
voltada para o eixo predominante.
Art. 6º O valor venal que servirá de base para o lançamento do Imposto Predial,
será obtido pela soma do valor de edificação (Predial) e do terreno (Territorial), conforme fórmulas
de cálculo no Anexo III.
Art. 7º Fica o executivo autorizado a aplicar, um redutor linear regressivo a base
de 5% (cinco por cento) ao ano, que incidirá sobre o valor do imposto, que se dará da seguinte
forma:
I - fator de redução de 95% (noventa e cinco por cento) para o exercício fiscal de
2024;
II - fator de redução de 90% (noventa por cento) para o exercício fiscal de 2025;
III - fator de redução de 85% (oitenta e cinco por cento) para o exercício fiscal de
2026;
IV - fator de redução de 80% (oitenta por cento) para o exercício fiscal de 2027;
V - fator de redução de 75% (setenta e cinco por cento) para o exercício fiscal de
2028;
VI - fator de redução de 70% (setenta por cento) para o exercício fiscal de 2029;
fator de redução de 65% (sessenta e cinco por cento) para o exercício fiscal de 2030;
VII - fator de redução de 60% (sessenta por cento) para o exercício fiscal de
2031;fator de redução de 55% (cinquenta e cinco por cento) para o exercício fiscal de 2032;
VIII - fator de redução de 50% (cinquenta por cento) para o exercício fiscal de
2033;
IX - fator de redução de 45% (quarenta e cinco por cento) para o exercício fiscal
de 2034;
X - fator de redução de 40% (quarenta por cento) para o exercício fiscal de 2035;
XI - fator de redução de 35% (trinta e cinco por cento) para o exercício fiscal de
2036;
XII - fator de redução de 30% (trinta por cento) para o exercício fiscal de 2037;
XIII - fator de redução de 25% (vinte e cinco por cento) para o exercício fiscal de
2038;
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 3/111
XIV - fator de redução de 20% (vinte por cento) para o exercício fiscal de 2039;
XV - fator de redução de 15% (quinze por cento) para o exercício fiscal de 2040;
XVI - fator de redução de 10% (dez por cento) para o exercício fiscal de 2041;
XVII - fator de redução de 5% (cinco por cento) para o exercício fiscal de 2042;
XVIII - sem fator de redução para os exercícios fiscais de 2043 e seguintes.
CAPÍTULO II
DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
Art. 8º As situações pertinentes não previstas nesta Lei poderá ser
regulamentada por Decreto do Executivo.
Art. 9º Esta Lei Complementar entra em vigor na data de sua publicação,
devendo seus efeitos observar o princípio da anterioridade e da noventena, no que couber.
Prefeitura do Município de Araucária, 24 de novembro de 2023.
HISSAM HUSSEIN DEHAINI
Prefeito de Araucária
Processo nº 149356/2023
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 4/111
ANEXO I
PLANTA GENÉRICA DE VALORES DO MUNICÍPIO DE ARAUCÁRIA – PR E AVALIAÇÃO EM
MASSA DE IMÓVEIS NOS TERMOS DA NBR 14653
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 5/111
SEDE Administrativa: 
Avenida Tiradentes, 501 - Torre 1 – 11º Andar 
Sala 1101 - Jd. Shangri-l· – Londrina – PR 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br 
Filial Curitiba: 
Rua Estanislau, 77 - Campina do 
Siqueira. 
Fone: (43) 3357- 3571 
www.semv.com.br
Filial Ponta Grossa: 
Avenida Ana Rita, 1095 - Uvaranas 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 6/111
SEDE Administrativa: 
Avenida Tiradentes, 501 - Torre 1 – 11º Andar 
Sala 1101 - Jd. Shangri-l· – Londrina – PR 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br 
Filial Curitiba: 
Rua Estanislau, 77 - Campina do 
Siqueira. 
Fone: (43) 3357- 3571 
www.semv.com.br
Filial Ponta Grossa: 
Avenida Ana Rita, 1095 - Uvaranas 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br
PLANTA GEN…RICA DE VALORES DO MUNICÕPIO DE ARAUC£RIA – PR E 
AVALIA«ÃO EM MASSA DE IM”VEIS NOS TERMOS DA NBR 14653 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 7/111
SEDE Administrativa: 
Avenida Tiradentes, 501 - Torre 1 – 11º Andar 
Sala 1101 - Jd. Shangri-l· – Londrina – PR 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br 
Filial Curitiba: 
Rua Estanislau, 77 - Campina do 
Siqueira. 
Fone: (43) 3357- 3571 
www.semv.com.br
Filial Ponta Grossa: 
Avenida Ana Rita, 1095 - Uvaranas 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br
SUM£RIO 
1. MUNICÕPIO DE ARAUC£RIA – PR ............................................................. 1
2. INTRODU«ÃO ............................................................................................. 3
3. METODOLOGIA DE AVALIA«ÃO ............................................................... 6
3.1. PRIMEIRA ETAPA: Dados de mercado ................................................ 7
3.2. SEGUNDA ETAPA: DefiniÁ„o das fÛrmulas de valor venal com 
vari·veis relevante do cadastro imobili·rio ..................................................... 8
REFER NCIAS ................................................................................................ 13
ANEXO I – MINUTA PROJETO DE LEI DA PLANTA GEN…RICA DE 
VALORES ........................................................................................................ 14
ANEXO II – PESQUISA DE VALOR COMERCIAL IMOBILI£RIO ................... 15
ANEXO III – PROCESSOS DE ITBI ANO 2022. .............................................. 16
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 8/111
SEDE Administrativa: 
Avenida Tiradentes, 501 - Torre 1 – 11º Andar 
Sala 1101 - Jd. Shangri-l· – Londrina – PR 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br 
Filial Curitiba: 
Rua Estanislau, 77 - Campina do 
Siqueira. 
Fone: (43) 3357- 3571 
www.semv.com.br
Filial Ponta Grossa: 
Avenida Ana Rita, 1095 - Uvaranas 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br
LISTA DE TABELAS 
Tabela 1: Etapas de avaliaÁ„o, conforme NBR 14653. ...................................... 6
Tabela 2: Fator Pedologia. ................................................................................. 8
Tabela 3: Fator Topografia. ................................................................................ 9
Tabela 4: Fator SituaÁ„o. ................................................................................... 9
Tabela 5: Padr„o Residencial. ......................................................................... 10
Tabela 6: Padr„o Comerciais CAL (Comercial Andares Livres) e CSL 
(Comercial Salas e Lojas). ............................................................................... 10
Tabela 7: Padr„o Galp„o Industrial (GI) E ResidÍncia Popular (RP1Q). ......... 10
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 9/111
SEDE Administrativa: 
Avenida Tiradentes, 501 - Torre 1 – 11º Andar 
Sala 1101 - Jd. Shangri-l· – Londrina – PR 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br 
Filial Curitiba: 
Rua Estanislau, 77 - Campina do 
Siqueira. 
Fone: (43) 3357- 3571 
www.semv.com.br
Filial Ponta Grossa: 
Avenida Ana Rita, 1095 - Uvaranas 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br
1 
1. MUNICÕPIO DE ARAUC£RIA – PR 
O municÌpio de Arauc·ria est· localizado no sul do estado do Paran·, 
regi„o metropolitana de Curitiba, abrangendo 469,240 km2
 de territÛrio, sendo 
45,82 urbanizada (IBGE, 2019). Sito a 897 metros acima do nÌvel do mar, nas 
coordenadas Latitude: 25º 35 35" S e Longitude: 49º 24 37" W, fazendo limite 
territorial com os municÌpios de Campo Largo, Contenda, Quitandinha, Curitiba, 
Mandirituba e Fazenda Rio Grande e Balsa Nova. 
Arauc·ria situada ‡s margens do Rio IguaÁu, È cortada pela BR-476 –
Rodovia do Xisto, via de interligaÁ„o da regi„o sudoeste do paÌs, perfazendo o 
centro mais atrativo e desenvolvido do Estado, e ·rea de influÍncia em crescente 
expans„o e destaque na regi„o sul do Brasil. 
O municÌpio nasceu de uma concentraÁ„o de imigrantes eslavos, voltados 
inicialmente para a agricultura pelas condiÁıes propÌcias de clima e solo, com o 
cultivo de culturas como o trigo, milho, batata, hortaliÁas, fruticultura e avicultura. 
O Õndice de Desenvolvimento Humano Municipal (IDH-M) possui um 
coeficiente de 0,740, inferior ‡ mÈdia do Paran·, que corresponde a de 0,749 
(IBGE, 2010). Segundo a PrÈvia da populaÁ„o calculada com base nos
resultados do Censo Demogr·fico 2022 atÈ 25 de dezembro de 2022 a 
populaÁ„o atual do municÌpio È formada por 166.699 habitantes. 
A geologia da ·rea urbana de Arauc·ria È simples, sendo representada
pela ocorrÍncia das seguintes unidades geolÛgicas ou litoestratigr·ficas: 
Aluviıes, Complexo Cristalino (Embasamento) e FormaÁ„o Guabirotuba (Bacia
Sedimentar de Curitiba). A ·rea apresenta um relevo relativamente suave, sendo 
dividida em trÍs aspectos morfogenÈticos, intimamente ligados ‡s litologias 
sobre as quais foram esculpidos. Regiıes Planas, onde aflora a FormaÁ„o 
Guabirotuba Colinas Baixas e Arredondadas sobre os migmatitos PlanÌcies 
Aluvionares, nos fundos dos vales dos rios da regi„o.
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 10/111
Figura 1: LocalizaÁ„o do MunicÌpio de Arauc·ria – PR. 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 11/111
SEDE Administrativa: 
Avenida Tiradentes, 501 - Torre 1 – 11º Andar 
Sala 1101 - Jd. Shangri-l· – Londrina – PR 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br 
Filial Curitiba: 
Rua Estanislau, 77 - Campina do 
Siqueira. 
Fone: (43) 3357- 3571 
www.semv.com.br
Filial Ponta Grossa: 
Avenida Ana Rita, 1095 - Uvaranas 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br
3 
2. INTRODU«ÃO 
Segundo Almeida (2006), a partir de 1999, iniciou-se um profundo 
trabalho de revis„o das normas de avaliaÁıes brasileiras, dentre elas, a NBR 
5676 – AvaliaÁ„o de imÛveis urbanos, em vigÍncia a partir de 1989, que sucedeu 
a NBR – 502 em 1977, primeira norma a tratar de avaliaÁıes de imÛveis urbanos, 
e, atÈ ent„o, principal referÍncia para as avaliaÁıes imobili·rias. 
A Planta GenÈrica de Valores do municÌpio de Arauc·ria – PR, aborda as 
etapas fundamentais da avaliaÁ„o de um determinado imÛvel urbano em um 
contexto geral, partindo dos dados de cadastro imobili·rio, demonstrando a 
aplicaÁ„o da Norma Brasileira para AvaliaÁ„o de Bens, NBR 14653, em suas 
Partes 1 – Procedimentos Gerais e 2 – ImÛveis Urbanos, que veio substituir as 
citadas NBR 5676 de 1989. 
A Portaria nº 511 de 2009 do MinistÈrio das Cidades evidencia que a 
avaliaÁ„o de imÛveis È um processo tÈcnico para fornecer o valor venal dos 
imÛveis de um MunicÌpio, servindo como base para o c·lculo do Imposto Predial 
e Territorial Urbano – IPTU, alÈm de outros tributos imobili·rios. 
Ainda, o AcÛrd„o 508/2022, publicado em 21 de marÁo de 2022, baseado 
no estudo realizado pela Corte de Contas Paranaense, recomenda que os
MunicÌpios faÁam as correÁıes necess·rias para apuraÁ„o em massa da base
de c·lculo do Imposto Predial e Territorial Urbano. 
A NBR vigente, nº 14.653-1, trata o intervalo de confianÁa e arbÌtrio como 
‘campo de arbítrio’, isto em seu item 3.1.9, definindo-o como o intervalo de 
variaÁ„o no entorno do estimador pontual adotado na avaliaÁ„o, dentro do qual 
pode-se arbitrar o valor do bem, desde que justificado pela existÍncia de 
caracterÌsticas prÛprias n„o contempladas no modelo (ABNT, 2019). 
A NBR vigente, nº 14.653-2 em seu item 8.2.1.5 estipula 15% de variaÁ„o 
para mais ou para menos entorno da estimativa de tendÍncia central utilizada na 
avaliaÁ„o (ABNT, 2011). 
Nesse sentido, a Portaria nº 511 de 2009 do MinistÈrio das Cidades, por 
sua vez, estabelece de forma recomendatÛria o intervalo de confianÁa, que
dever· ser de atÈ 30% a menos e nunca mais do que o valor real de mercado, 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 12/111
SEDE Administrativa: 
Avenida Tiradentes, 501 - Torre 1 – 11º Andar 
Sala 1101 - Jd. Shangri-l· – Londrina – PR 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br 
Filial Curitiba: 
Rua Estanislau, 77 - Campina do 
Siqueira. 
Fone: (43) 3357- 3571 
www.semv.com.br
Filial Ponta Grossa: 
Avenida Ana Rita, 1095 - Uvaranas 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br
4 
ressaltando ainda que uma dispers„o superior a este intervalo incorre em falta 
de homogeneidade: 
Art. 30. [...] 
ß 4º O nÌvel de avaliaÁ„o È definido como a mÈdia dos quocientes dos 
valores avaliados, conforme constam no cadastro fiscal, em relaÁ„o 
aos preÁos praticados no mercado para cada tipo de imÛvel. A 
ocorrÍncia de nÌvel de avaliaÁ„o para cada tipo de imÛvel inferior a 70% 
(setenta por cento) ou acima de 100% (cem por cento) indica a 
necessidade de atualizaÁ„o dos valores. 
ß 5º A uniformidade È definida pelo coeficiente de dispers„o dos 
valores, que se traduz como o percentual mÈdio das variaÁıes, em 
mÛdulo, dos valores avaliados em relaÁ„o aos preÁos praticados no 
mercado, para cada tipo de imÛvel. A ocorrÍncia de coeficiente de 
dispers„o para cada tipo de imÛvel superior a 30% (trinta por cento) 
indica falta de homogeneidade nos valores e a necessidade de 
atualizaÁ„o. (Portaria MinistÈrio das Cidades nº 511/2009). 
Em relaÁ„o a identificaÁ„o do valor de mercado do bem, a NBR 14653-1 
traz em seu item 7.7.1 que deve ser feita de acordo com a aplicaÁ„o da
metodologia no tratamento dos dados de acordo com sua natureza, que por sua 
vez sÛ pode ser conhecida a partir do diagnÛstico de mercado de que trata o item 
7.7.2 da Norma, este pode ser realizado de acordo com a estrutura de mercado 
encontrada (ABNT, 2001). 
De acordo com a Portaria nº 511 de 2009 do MinistÈrio das Cidades, o
campo amostral e os valores de mercado do bem, para uma avaliaÁ„o em massa 
do tipo PGV, ser· conhecido a partir de um cadastro multifinalit·rio: 
Art. 31. Recomenda-se que o MunicÌpio forneÁa informaÁıes claras e 
precisas dos dados fÌsicos e do valor do imÛvel ao contribuinte, 
facilitando o atendimento a esclarecimentos e reclamaÁıes 
decorrentes do CTM e da avaliaÁ„o dos imÛveis. 
A Norma estabelece as generalidades do bem avaliado como uma parte 
importante e anterior ‡ escolha da metodologia aplic·vel, o item enfatiza que 
esta depender· da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliaÁ„o e da 
disponibilidade, qualidade e quantidade de informaÁıes colhidas no mercado, 
ainda que a escolha dever· ser justificada com o objetivo de retratar o 
comportamento do mercado por meio de modelos que suportem racionalmente 
o convencimento do valor (ABNT, 2001). 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 13/111
SEDE Administrativa: 
Avenida Tiradentes, 501 - Torre 1 – 11º Andar 
Sala 1101 - Jd. Shangri-l· – Londrina – PR 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br 
Filial Curitiba: 
Rua Estanislau, 77 - Campina do 
Siqueira. 
Fone: (43) 3357- 3571 
www.semv.com.br
Filial Ponta Grossa: 
Avenida Ana Rita, 1095 - Uvaranas 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br
5 
No caso de avaliaÁıes em massa, por se tratar de um campo amostral 
muito grande, usualmente a metodologia aplic·vel de acordo com as 
generalidades È o mÈtodo comparativo direto de dados de mercado (item 8.2.1 
NBR 14653-1), que identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento 
tÈcnico dos atributos dos elementos compar·veis, constituintes da amostra, fica 
claro porÈm que o mÈtodo por si sÛ n„o seria suficiente, uma vez que seria 
humanamente impossÌvel a avaliaÁ„o de um montante t„o robusto (DALAQUA 
et al., 2010). 
A NBR 14653 – Parte 2 em AvaliaÁ„o de ImÛveis Urbanos, elenca as 
especificidades a serem utilizadas na avaliaÁ„o em massa, planta de valores. 
Conforme o item 7.3.5.3, a vistoria ocorrer· por amostragem, para definiÁ„o dos 
critÈrios do cadastro: 
7.3.5.3. Planta de Valores: Nas avaliaÁıes em massa, a partir de dados 
cadastrais, recomenda-se vistoria por amostragem, com o objetivo de 
aferir os critÈrios e percepÁıes consideradas no cadastro. 
Ainda em relaÁ„o ao mÈtodo comparativo de dados de mercado, na 
estrutura da pesquisa foram levados em consideraÁ„o as vari·veis relevantes na 
tendÍncia de mercado, sendo que as vari·veis independentes s„o os dados do 
cadastro e a dependente o preÁo de metro quadrado relativo a elas. Depois de 
realizado o levantamento das vari·veis dependentes, no cadastramento 
imobili·rio, estas s„o tratadas preliminarmente para definiÁ„o da fÛrmula que 
resulta o valor venal/real (ABNT, 2011). 
A utilizaÁ„o do MÈtodo Comparativo Direto de dados de Mercado 
consiste, portanto, no tratamento por fatores aplic·vel a uma amostra composta 
por dados de mercado, com caracterÌsticas mais prÛximas possÌveis ao imÛvel 
avaliando, atendendo as exigÍncias tÈcnicas preconizadas pela NBR 14.653 –
2: AvaliaÁ„o de ImÛveis Urbanos. 
A Planta GenÈrica de Valores do MunicÌpio est· inserida no CÛdigo 
Tribut·rio Municipal, Lei Complementar nº 1, de 29 de dezembro de 1997, este 
define em seu artigo 31 a forma de atualizaÁ„o anual dos valores venais dos 
imÛveis para fins de IPTU: 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 14/111
SEDE Administrativa: 
Avenida Tiradentes, 501 - Torre 1 – 11º Andar 
Sala 1101 - Jd. Shangri-l· – Londrina – PR 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br 
Filial Curitiba: 
Rua Estanislau, 77 - Campina do 
Siqueira. 
Fone: (43) 3357- 3571 
www.semv.com.br
Filial Ponta Grossa: 
Avenida Ana Rita, 1095 - Uvaranas 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br
6 
Art. 31. 0 valor venal do imÛvel ser· determinado, mediante avaliaÁ„o, 
tornando-se como referÍncia os valores unit·rios constantes da Planta 
GenÈrica de Valores Imobili·rios e caracterÌstica do imÛvel. 
(ARAUC£RIA, 1997). 
 
S„o estabelecidos ainda critÈrios prÈvios para essa precificaÁ„o anual: 
ß 1º Prevalecer· sopre os critÈrios da Planta GenÈrica de Valores 
Imobili·rios o valor comprovado de determinado imÛvel. 
ß 2º A avaliaÁ„o dos imÛveis ser· feita por uma comiss„o de avaliaÁ„o, 
composta de tÈcnicos indicados pela Prefeitura Municipal, pela 
C‚mara Municipal e por entidades relacionadas com o mercado 
imobili·rio e com a avaliaÁ„o de imÛveis. 
ß 3º A Comiss„o de AvaliaÁ„o a que se refere o par·grafo anterior ser· 
estabelecida por decreto e ter·, no mÌnimo, cinco (5) membros, 
devendo integr·-la, pelo menos, um vereador da C‚mara Municipal de 
Arauc·ria. 
ß 4º O valor venal do imÛvel determinado, sofrer· fator de correÁ„o na 
forma que dispuser o regulamento, quando se tratar de imÛvel utilizado, 
isolado ou cumulativamente em pelo menos 50% da ·rea do terreno, 
para a agricultura e/ou que, por forÁa de lei se obrigue a proceder a 
preservaÁ„o de ·reas verdes 
A comparaÁ„o entre os preÁos dos imÛveis anunciados em imobili·rias 
locais, como tambÈm os valores de transaÁ„o declarados por contribuintes para 
fins do Imposto sobre Transmiss„o de Bens ImÛveis – ITBI, È uma das 
metodologias aplicada durante auditorias do TCE – PR, para o levantamento 
integra o Plano Anual de FiscalizaÁ„o – PAF (TCE – PR, 2021). Para tanto, 
tambÈm se considerou como referencial esse modelo metodolÛgico, vide Anexo 
II e III. 
3. METODOLOGIA DE AVALIA«ÃO 
A avaliaÁ„o proposta foi elaborada conforme preconizado pela NBR 
14.653 – 2 e aos critÈrios estabelecidos por Lei, sendo subdividida em trÍs 
etapas: 
Tabela 1: Etapas de avaliaÁ„o, conforme NBR 14653. 
ETAPA ATIVIDADE 
1™ MÈtodo Comparativo de Dados de Mercado 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 15/111
SEDE Administrativa: 
Avenida Tiradentes, 501 - Torre 1 – 11º Andar 
Sala 1101 - Jd. Shangri-l· – Londrina – PR 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br 
Filial Curitiba: 
Rua Estanislau, 77 - Campina do 
Siqueira. 
Fone: (43) 3357- 3571 
www.semv.com.br
Filial Ponta Grossa: 
Avenida Ana Rita, 1095 - Uvaranas 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br
7 
ETAPA ATIVIDADE 
2™ DefiniÁ„o das fÛrmulas de valor venal com vari·veis relevantes do cadastro 
imobili·rio atualizado 
3™ ValidaÁ„o da Planta GenÈrica de Valores (ANEXO I) 
Fonte: Elaborado por Semv Projetos Governamentais, 2023. 
3.1. PRIMEIRA ETAPA: Dados de mercado 
A partir da identificaÁ„o da din‚mica de mercado atravÈs de seu 
diagnÛstico nos termos do item 7.7.2 da NBR foram definidas as vari·veis 
independentes relevantes na tendÍncia de mercado: 
Fator oferta ou transaÁ„o (Foferta): Fator referente ‡ condiÁ„o do dado 
de mercado. Considerou-se na an·lise as amostras como fator oferta, tendo em 
vista que as mesmas foram coletadas da planta cadastral do municÌpio de 
Arauc·ria. 
Fator ·rea (F·rea): Fator referente ‡ metragem da amostra (imÛvel). 
Considerou-se na an·lise o fator ·rea apresentado pelo Engenheiro SÈrgio 
Antônio Abunahman em seu livro denominado “Curso Básico de Engenharia 
Legal e de Avaliações” (2008). 
 
𝐹𝑎 = (á𝑟𝑒𝑎 𝑑𝑜 𝑒𝑙𝑒𝑚𝑒𝑛𝑡𝑜 𝑝𝑒𝑠𝑞𝑢𝑖𝑠𝑎𝑑𝑜
á𝑟𝑒𝑎 𝑑𝑜 𝑒𝑙𝑒𝑚𝑒𝑛𝑡𝑜 𝑎𝑣𝑎𝑙𝑖𝑎𝑑𝑜 )
1/4
, diferenÁa inferior a 30% e 
𝐹𝑎 = (á𝑟𝑒𝑎 𝑑𝑜 𝑒𝑙𝑒𝑚𝑒𝑛𝑡𝑜 𝑝𝑒𝑠𝑞𝑢𝑖𝑠𝑎𝑑𝑜
á𝑟𝑒𝑎 𝑑𝑜 𝑒𝑙𝑒𝑚𝑒𝑛𝑡𝑜 𝑎𝑣𝑎𝑙𝑖𝑎𝑑𝑜 )
1/8
, diferenÁa superior a 30%. 
 
Fator Topografia (Ftopografia): Fator referente ‡ topografia do imÛvel 
sendo plano ou aclive/declive. 
Fator transposiÁ„o (FtransposiÁ„o): Fator referente ‡ condiÁ„o de 
explicar a localizaÁ„o dos imÛveis. Considerou-se na an·lise as amostras como 
Fator transposiÁ„o - localizaÁ„o A, tendo em vista se tratar de amostras coletas 
apenas num bairro especÌfico do municÌpio. 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 16/111
SEDE Administrativa: 
Avenida Tiradentes, 501 - Torre 1 – 11º Andar 
Sala 1101 - Jd. Shangri-l· – Londrina – PR 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br 
Filial Curitiba: 
Rua Estanislau, 77 - Campina do 
Siqueira. 
Fone: (43) 3357- 3571 
www.semv.com.br
Filial Ponta Grossa: 
Avenida Ana Rita, 1095 - Uvaranas 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br
8 
Em seguida È coletada a vari·vel dependente para homogeneizaÁ„o: 
VU (R$/m²): Valor unit·rio correspondente ao metro quadrado de ·rea do 
imÛvel (terreno). Valor arbitrado como par‚metro levou em consideraÁ„o o valor 
praticado atualmente no municÌpio de Arauc·ria - PR, em relaÁ„o ao valor venal 
de imÛvel. 
 
A fÛrmula final representa a referida homogeneizaÁ„o por tratamento de 
fatores para obtenção do ‘Vu Homogeneizado’, tambèm dado em R$/m²:
𝑉𝑢 ℎ𝑜𝑚𝑜𝑔𝑒𝑛𝑒ℏ𝑧𝑎𝑑𝑜 = 𝑉𝑈 ∙ 𝐹𝑜𝑓𝑒𝑟𝑡𝑎 ∙ 𝐹á𝑟𝑒𝑎 ∙ 𝐹𝑡𝑟𝑎𝑛𝑠𝑝𝑜𝑠ℏçã𝑜
Saneamento da amostra: 
ApÛs a homogeneizaÁ„o foram utilizados critÈrios estatÌsticos 
consagrados de eliminaÁ„o de dados discrepantes, para o saneamento da 
amostra. Os dados discrepantes s„o retirados um a um, do inÌcio pelo que esteja 
mais discrepante da mÈdia. Admite-se a reintroduÁ„o de dados anteriormente 
retirados no processo. 
3.2. SEGUNDA ETAPA: DefiniÁ„o das fÛrmulas de valor venal com 
vari·veis relevante do cadastro imobili·rio 
Aplica-se as fÛrmulas padrıes das avaliaÁıes em massa para melhor 
interpretaÁ„o dos resultados obtidos. Ainda, considera-se os dados do cadastro 
imobili·rio e seguindo os seguintes fatores arbitrados: 
Tabela 2: Fator Pedologia. 
FATOR PEDOLOGIA
Normal 
Rochoso 
Inund·vel 
1,10 
0,95 
0,90 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 17/111
SEDE Administrativa: 
Avenida Tiradentes, 501 - Torre 1 – 11º Andar 
Sala 1101 - Jd. Shangri-l· – Londrina – PR 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br 
Filial Curitiba: 
Rua Estanislau, 77 - Campina do 
Siqueira. 
Fone: (43) 3357- 3571 
www.semv.com.br
Filial Ponta Grossa: 
Avenida Ana Rita, 1095 - Uvaranas 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br
9 
FATOR PEDOLOGIA
Alagado 
CombinaÁ„o dos demais 
Arenoso 
0,80 
0,80 
1,00 
Fonte: Elaborado por Semv Projetos Governamentais, 2023. 
Tabela 3: Fator Topografia. 
FATOR TOPOGRAFIA
Plano 
Irregular 
Aclive superior a 30% 
Declive superior a 20% 
1,20 
1,00 
0,95 
0,95 
Fonte: Elaborado por Semv Projetos Governamentais, 2023. 
Tabela 4: Fator SituaÁ„o. 
FATOR SITUA«ÃO
Encravado 
Uma frente 
Mais de uma frente 
0,80 
1,00 
1,20 
Fonte: Elaborado por Semv Projetos Governamentais, 2023. 
Os Custos Unit·rios B·sicos de ConstruÁ„o (CUB/m²), s„o calculados de 
acordo com a Lei Federal nº 4.591, de 16/12/64 e com a NBR 12.721:2006 da 
AssociaÁ„o Brasileira de Normas TÈcnicas (ABNT) e s„o correspondentes ao 
mÍs de marÁo do ano de 2023, com base em novos projetos, novos memoriais 
descritivos e novos critÈrios de orÁamentaÁ„o e, portanto, constituem nova sÈrie
histÛrica de custos unit·rios. 
Na formaÁ„o dos custos unit·rios b·sicos n„o s„o considerados os itens 
que devem ser levados em conta na determinaÁ„o dos preÁos por metro
quadrado de construÁ„o, de acordo com o estabelecido no projeto e 
especificaÁıes correspondentes a cada caso particular: fundaÁıes, 
submuramentos, paredes-diafragma, tirantes, rebaixamento de lenÁol fre·tico; 
elevador(es); equipamentos e instalaÁıes, tais como: fogıes, aquecedores, 
bombas de recalque, incineraÁ„o, ar-condicionado, calefaÁ„o, ventilaÁ„o e 
exaust„o, outros; playground (quando n„o classificado como ·rea construÌda);
obras e serviÁos complementares; urbanizaÁ„o, recreaÁ„o (piscinas, campos de 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 18/111
SEDE Administrativa: 
Avenida Tiradentes, 501 - Torre 1 – 11º Andar 
Sala 1101 - Jd. Shangri-l· – Londrina – PR 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br 
Filial Curitiba: 
Rua Estanislau, 77 - Campina do 
Siqueira. 
Fone: (43) 3357- 3571 
www.semv.com.br
Filial Ponta Grossa: 
Avenida Ana Rita, 1095 - Uvaranas 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br
10 
esporte), ajardinamento, instalaÁ„o e regulamentaÁ„o do condomÌnio; e outros 
serviÁos; impostos, taxas e emolumentos cartoriais, projetos: projetos 
arquitetÙnicos, projeto estrutural, projeto de instalaÁ„o, projetos especiais; 
remuneraÁ„o do construtor; remuneraÁ„o do incorporador. 
Nesse sentido, para os critÈrios de construÁ„o tambÈm se utilizou como 
base de referÍncia os dados mÌnimos da Tabela do CUB/m² Desonerado mÍs de 
marÁo de 2023, tais como: 
Tabela 5: Padr„o Residencial. 
Padr„o Baixo
R-1 2.059,78 0,05% 
PP-4 1.901,51 0,06% 
R-8 1.805,81 0,05% 
PIS 1.411,37 0,05% 
Padr„o Normal
R-1 2.528,64 0,19% 
PP-4 2.383,37 0,17% 
R-8 1.805,81 0,15% 
R-16 2.009,30 0,17% 
Padr„o Alto
R-1 3.149,29 0,25% 
R-8 2.249,06 0,22% 
R-16 2.582,15 0,21% 
Fonte: Sinduscon-PR - NBR 12.721:2006 - CUB 2006 - MarÁo/2023. 
Tabela 6: Padr„o Comerciais CAL (Comercial Andares Livres) e CSL 
(Comercial Salas e Lojas). 
Padr„o Normal
CAL-8 2.370,96 0,23% 
CSL-8 2.042,89 0,10% 
CSL-16 2.726,10 0,10% 
Padr„o Alto
CAL-8 2.549,02 0,34% 
CSL-8 2.262,86 0,16% 
CSL-16 3.019,26 0,17% 
Fonte: Sinduscon-PR - NBR 12.721:2006 - CUB 2006 - MarÁo/2023. 
Tabela 7: Padr„o Galp„o Industrial (GI) E ResidÍncia Popular (RP1Q). 
RP1Q 2.151,43 0,21% 
GI 1.138,75 -0,07% 
Fonte: Sinduscon-PR - NBR 12.721:2006 - CUB 2006 - MarÁo/2023. 
As tabelas supradescritas compıem a PGV, enquanto que, as fÛrmulas 
de valor venal foram descritas para atender pressupostos teÛricos dentro de um 
intervalo de confianÁa usual e ainda assim ser resumida em uma funÁ„o dentro 
da generalidade que a NBR traz como metodologia aplic·vel da finalidade da 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 19/111
SEDE Administrativa: 
Avenida Tiradentes, 501 - Torre 1 – 11º Andar 
Sala 1101 - Jd. Shangri-l· – Londrina – PR 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br 
Filial Curitiba: 
Rua Estanislau, 77 - Campina do 
Siqueira. 
Fone: (43) 3357- 3571 
www.semv.com.br
Filial Ponta Grossa: 
Avenida Ana Rita, 1095 - Uvaranas 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br
11 
avaliaÁ„o e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informaÁıes colhidas 
no mercado, assim como nos registros de Cadastro Imobili·rio, ficando as 
fÛrmulas escritas da seguinte maneira: 
• VALOR VENAL DOS TERRENOS - TERRITORIAL (VV-T) 
O valor venal de um terreno È calculado a partir da aplicaÁ„o da seguinte 
fÛrmula: 
𝑉𝑉 , 𝑇 = (𝐴𝑇 , 𝑇) ∙ (𝑉𝑢 , 𝑇𝐴) ∙ (𝐹𝑃) ∙ (𝐹𝑇) ∙ (𝐹𝑆)
onde: 
AT-T È a ·rea total do terreno (em metros quadrados); 
Vu-TA È o valor unit·rio do metro quadrado de terreno atualizado para o ano de 
lanÁamento (em reais); 
FP È o Fator Pedologia. 
No caso de existir mais de uma unidade, o c·lculo do valor venal do 
terreno deve considerar a FraÁ„o Ideal de Terreno Comum correspondente a 
cada unidade autÙnoma, conforme: 
𝐹𝐼 , 𝑇𝐶 = 
𝑇 
(𝑈 ∙ 𝐶)
onde: 
FI-TC È a FraÁ„o Ideal de Terreno Comum 
T È a ·rea total de terreno; 
U È a ·rea total construÌda das unidades no terreno; 
C È a ·rea total construÌda da unidade no terreno. 
• VALOR VENAL DA CONSTRU«ÃO – PREDIAL (VV-C)
O valor venal da construÁ„o È calculado a partir da aplicaÁ„o da seguinte 
fÛrmula: 
𝑉𝑉 , 𝐶 = (𝑉𝑢 , 𝐶𝐴) ∙ (𝐴𝑇 , 𝐶) ∙ (𝑃𝐶)
onde: 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 20/111
SEDE Administrativa: 
Avenida Tiradentes, 501 - Torre 1 – 11º Andar 
Sala 1101 - Jd. Shangri-l· – Londrina – PR 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br 
Filial Curitiba: 
Rua Estanislau, 77 - Campina do 
Siqueira. 
Fone: (43) 3357- 3571 
www.semv.com.br
Filial Ponta Grossa: 
Avenida Ana Rita, 1095 - Uvaranas 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br
12 
Vu-CA È o valor unit·rio do metro quadrado de construÁ„o atualizado para o ano 
de lanÁamento (em reais); 
AT-C È a ·rea total da construÁ„o (em metros quadrados); 
PC È o Padr„o Construtivo. 
• VALOR VENAL DO IM”VEL
O valor venal total dos imÛveis È calculado a partir da somatÛria dos 
valores venais do terreno e da construÁ„o, de acordo com a seguinte fÛrmula: 
𝑉𝑉 , 𝐼 = (𝑉𝑉 , 𝑇) + (𝑉𝑉 , 𝐶)
onde: 
VV-I È o valor venal do imÛvel; 
VV-T È o valor venal do terreno (territorial); 
VV-C È o valor venal da construÁ„o (predial). 
No caso de prÈdios em condomÌnio (apartamentos), o valor venal do 
imÛvel ser· calculado de acordo com a seguinte fÛrmula: 
𝑉𝑉 , 𝐼 = (𝑉𝑉 , 𝑇 ∙ 𝐹𝐼 , 𝑇𝐶) + 𝑉𝑉 , 𝐶
onde: 
VV-I È o valor venal do imÛvel; 
VV-T È o valor venal do terreno; 
FI-TC È a FraÁ„o Ideal de Terreno Comum; 
VV-C È o valor venal da construÁ„o. 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 21/111
SEDE Administrativa: 
Avenida Tiradentes, 501 - Torre 1 – 11º Andar 
Sala 1101 - Jd. Shangri-l· – Londrina – PR 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br 
Filial Curitiba: 
Rua Estanislau, 77 - Campina do 
Siqueira. 
Fone: (43) 3357- 3571 
www.semv.com.br
Filial Ponta Grossa: 
Avenida Ana Rita, 1095 - Uvaranas 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br
13 
REFER NCIAS 
ABNT, ASSOCIA«ÃO BRASILEIRA DE NORMAS T…CNICAS. NBR 14653-1: 
AvaliaÁ„o de bens – Parte 1: procedimentos gerais. Rio de Janeiro, 2019. 
ABNT, ASSOCIA«ÃO BRASILEIRA DE NORMAS T…CNICAS. NBR 14563-2: 
AvaliaÁ„o de bens – Parte 2: imÛveis urbanos. Rio de Janeiro, 2011. 
ALMEIDA, Carlos Augusto de IBAPE – A Vistoria do ImÛvel em Face da Nova 
Norma para AvaliaÁ„o de Bens, NBR 14653. 
DALAQUA, R.R., AMORIM, A., FLORES, E.F. UtilizaÁ„o de mÈtodos 
combinados de avaliaÁ„o imobili·ria para a elaboraÁ„o da planta de valores 
genÈricos. Curitiba: Bol. CiÍnc. Geod., sec. Artigos, Curitiba, v. 16, no 2, p.232-
252, abr/jun, 2010. 
IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e EstatÌstica). Censo Demogr·fico 2010. 
DisponÌvel em: < https://censo2010.ibge.gov.br/>. Acesso em 10 dez 2022.
SINDUSCON-PR. Custos Unit·rios B·sicos de ConstruÁ„o. DisponÌvel em: < 
https://sindusconpr.com.br/tabelas-cub-pr>. Acesso em 31 mar de 2023. 
TRIBUNAL DE CONTAS DO ESTADO DO PARAN£. Processo de HomologaÁ„o 
de RecomendaÁıes. PAF 2021. RecomendaÁıes da CAUD. Artigo 267-A do
Regimento Interno. Receita P˙blica. Pela homologaÁ„o. AcÛrd„o 508/2022. 
DisponÌvel em: <https://www1.tce.pr.gov.br/conteudo/acordao-508-2022-do￾tribunal-pleno/341526/area/10>. Acesso em 10 dez de 2022. 
TRIBUNAL DE CONTAS DO ESTADO DO PARAN£. Plano Anual de 
FiscalizaÁ„o. DisponÌvel em: 
<https://www1.tce.pr.gov.br/multimidia/2022/3/pdf/00365225.pdf>. Acesso em 
10 dez de 2022. 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 22/111
SEDE Administrativa: 
Avenida Tiradentes, 501 - Torre 1 – 11º Andar 
Sala 1101 - Jd. Shangri-l· – Londrina – PR 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br 
Filial Curitiba: 
Rua Estanislau, 77 - Campina do 
Siqueira. 
Fone: (43) 3357- 3571 
www.semv.com.br
Filial Ponta Grossa: 
Avenida Ana Rita, 1095 - Uvaranas 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br
14 
ANEXO I – MINUTA PROJETO DE LEI DA PLANTA GEN…RICA DE 
VALORES 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 23/111
PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº. _______ DE 2023.
S⁄MULA. Institui a Lei da Planta GenÈrica 
de Valores e o IPTU Social para fins de 
lanÁamento e cobranÁa dos impostos 
imobili·rios, disciplina fÛrmula de c·lculo, 
estabelece par‚metros e classificaÁ„o das 
edificaÁıes do municÌpio de Arauc·ria e d· 
outras providÍncias. 
A C¬MARA MUNICIPAL DE ARAUC£RIA, Estado do Paran·, aprovou, e eu, Prefeito, 
sanciono a seguinte Lei: 
CAPÕTULO I 
DA APURA«ÃO DA BASE DE C£LCULO 
Art. 1º. Fica aprovada a Planta de Valores, para efeito de apuraÁ„o do valor venal dos 
imÛveis sujeitos ao Imposto Predial e Territorial Urbano, constante das Tabelas em 
anexo.
Art. 2º. O valor do terreno, para efeito do lanÁamento do Imposto Predial e Territorial 
Urbano (Territorial), ser· obtido atravÈs do produto de sua ·rea pelo valor do metro 
quadrado e a aplicaÁ„o dos fatores de pedologia, topografia e situaÁ„o, conforme 
constam a seguir:
I - FATOR PEDOLOGIA 
O fator pedologia, referido pela sigla P, consiste na variaÁ„o de 0,80 (zero vÌrgula
oitenta) a 1,10 (um vÌrgula dez), atribuÌdo ao terreno, atravÈs da seguinte tabela: 
Pedologia do terreno coeficiente: 
Normal - 1,10 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 24/111
Rochoso - 0,95 
Inund·vel - 0,90 
Alagado - 0,80 
CombinaÁ„o dos demais - 0,80 
Arenoso –1,00 
 
II - FATOR TOPOGRAFIA 
O fator topografia, referido pela sigla T, consiste na variaÁ„o de 0,95 (zero vÌrgula 
noventa e cinco) a 1,20 (um vÌrcula vinte), atribuÌdo no terreno, atravÈs da seguinte 
tabela: 
Topografia do terreno coeficiente: 
Plano - 1,20 
Irregular - 1,00 
Aclive superior a 30% - 0,95 
Declive superior a 20% - 0,95 
III - FATOR SITUA«ÃO 
O fator situaÁ„o, referido pela sigla S, consiste na variaÁ„o de 0,80 (zero vÌrgula 
oitenta) a 1,20 (um vÌrgula vinte), atribuÌdo ao terreno, conforme sua situaÁ„o dentro 
da quadra. O coeficiente de situaÁ„o ser· obtido atravÈs da seguinte tabela: 
SituaÁ„o do terreno Coeficiente: 
Encravado - 0,80 
Uma frente – 1,00 
Mais de uma frente - 1,20 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 25/111
Art. 3º. Ficam, ainda, aprovados os valores b·sicos por metro quadrado de 
construÁ„o, conforme se discrimina, para efeitos de apuraÁ„o dos valores venais dos 
imÛveis sujeitos ao Imposto Predial e Territorial Urbano. 
Tipos de construÁ„o Valor M2. 
I – RESIDENCIAL 1: de 0,01 atÈ 100m² : R$ 1.500,00; 
II – RESIDENCIAL 2: de 101 atÈ 150m²: R$ 2.000,00; 
III – RESIDENCIAL 3: acima de 150m²: R$ 2.500,00;
IV – COMERCIAL: R$ 2.700,00; 
V – INDUSTRIAL: R$ 1.130,00; 
Art. 4º. Para obtenÁ„o do valor da edificaÁ„o ser· realizada operaÁ„o de multiplicaÁ„o 
da ·rea construÌda pelo valor unit·rio de metro quadrado correspondente ao tipo de 
construÁ„o, com aplicaÁ„o do coeficiente do padr„o construtivo (Anexo V), como 
segue: 
I - PADRÃO CONSTRUTIVO 
O Padr„o Construtivo, referido pela sigla PC, consiste na variaÁ„o de 0,80 (zero 
vÌrgula oitenta) a 1,20 (um vÌrgula vinte), aplicado ‡ construÁ„o, conforme seu Padr„o 
Construtivo, na seguinte forma: 
Padr„o Construtivo coeficiente: 
Alto - 1,20 
Normal - 1,10 
Baixo - 1,00 
Popular – 0,80 
Art. 5º. O valor venal que servir· de base para o lanÁamento do Imposto Territorial 
ser· obtido pela multiplicaÁ„o da ·rea total do terreno pelo valor metro quadrado 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 26/111
conforme Anexo IV, vinculados ao zoneamento da cidade apontado no mapa 
constante do Anexo I e multiplicado pelos fatores de topologia, topografia e situaÁ„o 
conforme art. 2º desta lei. 
ß 1º. Para os imÛveis com testada ou fachada para qualquer dos eixos previstos no 
Anexo IV da presente Lei, prevalecer· o valor metro quadrado do respectivo eixo 
independentemente da zona que estiver localizado o imÛvel. 
ß 2º. Quando o imÛvel estiver localizado entre dois ou mais eixos, o valor venal de 
base para o lanÁamento do ImpostoTerritorial observar· o valor metro quadrado do 
eixo de maior valor, independente de estar a testada (acesso prim·rio), acesso 
secund·rio ou sua fachada voltada para o eixo predominante. 
Art. 6º. O valor venal que servir· de base para o lanÁamento do Imposto Predial, ser·
obtido pela soma do valor de edificaÁ„o (Predial) e do terreno (Territorial), conforme 
fÛrmulas de c·lculo no Anexo III.
Art. 7º. Fica o executivo autorizado a aplicar, um redutor linear regressivo a base de
5% (cinco por cento) ao ano, que incidir· sobre o valor do imposto, que se dar· da 
seguinte forma: 
I- fator de reduÁ„o de 95% (noventa e cinco por cento) para o exercÌcio fiscal de 
2024; 
II- fator de reduÁ„o de 90% (noventa por cento) para o exercÌcio fiscal de 2025; 
III- fator de reduÁ„o de 85% (oitenta e cinco por cento) para o exercÌcio fiscal de 
2026; 
IV- fator de reduÁ„o de 80% (oitenta por cento) para o exercÌcio fiscal de 2027; 
V- fator de reduÁ„o de 75% (setenta e cinco por cento) para o exercÌcio fiscal de
2028; 
VI- fator de reduÁ„o de 70% (setenta por cento) para o exercÌcio fiscal de 2029; 
VII- fator de reduÁ„o de 65% (sessenta e cinco por cento) para o exercÌcio fiscal de 
2030; 
VIII- fator de reduÁ„o de 60% (sessenta por cento) para o exercÌcio fiscal de 2031; 
IX- fator de reduÁ„o de 55% (cinquenta e cinco por cento) para o exercÌcio fiscal 
de 2032; 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 27/111
X- fator de reduÁ„o de 50% (cinquenta por cento) para o exercÌcio fiscal de 2033; 
XI- fator de reduÁ„o de 45% (quarenta e cinco por cento) para o exercÌcio fiscal de 
2034; 
XII- fator de reduÁ„o de 40% (quarenta por cento) para o exercÌcio fiscal de 2035; 
XIII- fator de reduÁ„o de 35% (trinta e cinco por cento) para o exercÌcio fiscal de 
2036; 
XIV- fator de reduÁ„o de 30% (trinta por cento) para o exercÌcio fiscal de 2037; 
XV- fator de reduÁ„o de 25% (vinte e cinco por cento) para o exercÌcio fiscal de 
2038; 
XVI- fator de reduÁ„o de 20% (vinte por cento) para o exercÌcio fiscal de 2039; 
XVII- fator de reduÁ„o de 15% (quinze por cento) para o exercÌcio fiscal de 2040; 
XVIII- fator de reduÁ„o de 10% (dez por cento) para o exercÌcio fiscal de 2041; 
XIX- fator de reduÁ„o de 5% (cinco por cento) para o exercÌcio fiscal de 2042; 
XX- sem fator de reduÁ„o para os exercÌcios fiscais de 2043 e seguintes. 
CAPÕTULO II 
DAS DISPOSI«’ES FINAIS 
Art. 8º. As situaÁıes pertinentes n„o previstas nesta Lei poder· ser regulamentada 
por decreto do Executivo. 
Art. 9º. Esta Lei Complementar entrar· em vigor na data de sua publicaÁ„o. 
Prefeitura do MunicÌpio de Arauc·ria, 25 de abril de 2023. 
HISSAM HUSSEIN DEHAINI 
Prefeito de Arauc·ria 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 28/111
ANEXO – I
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 29/111
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 30/111
ANEXO – II
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 31/111
ANEXO – III
F”RMULAS DE C£LCULO DO VALOR VENAL DOS IM”VEIS 
A) - VALOR VENAL DOS TERRENOS - TERRITORIAL (VV-T) 
O valor venal de um terreno È calculado a partir da aplicaÁ„o da seguinte fÛrmula: 
VV-T = (AT-T) x (Vu-TA) x (FP) x (FT) x (FS)
onde: 
AT-T È a ·rea total do terreno (em metros quadrados); 
Vu-TA È o valor unit·rio do metro quadrado de terreno atualizado para o ano de 
lanÁamento (em reais), conforme Anexo IX; 
FP È o Fator Pedologia, conforme tabela constante no Art. 2º - Item I desta Lei; 
FT È o Fator Topografia, conforme tabela constante no Art. 2º - Item II desta Lei; 
FS È o Fator SituaÁ„o, conforme tabela constante no Art. 2º - Item III desta Lei.
No caso de existir mais de uma unidade, o c·lculo do valor venal do terreno deve 
considerar a FraÁ„o Ideal de Terreno Comum correspondente a cada unidade 
autÙnoma, conforme a fÛrmula abaixo: 
FI-TC = (T) / (U) x (C)
onde: 
FI-TC È a FraÁ„o Ideal de Terreno Comum 
T È a ·rea total de terreno; 
U È a ·rea total construÌda das unidades no terreno; 
C È a ·rea total construÌda da unidade no terreno. 
B) - VALOR VENAL DA CONSTRU«ÃO – PREDIAL (VV-C)
O valor venal da construÁ„o È calculado a partir da aplicaÁ„o da seguinte fÛrmula: 
VV-C = (Vu-CA) x (AT-C) x (PC)
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 32/111
onde:
Vu-CA È o valor unit·rio do metro quadrado de construÁ„o atualizado para o ano 
de lanÁamento (em reais), conforme Art. 3º (Tipo de ConstruÁ„o); 
AT-C È a ·rea total da construÁ„o (em metros quadrados); 
PC È o Padr„o Construtivo, conforme tabela constante no Art. 4º - Item I desta Lei; 
C) - VALOR VENAL DO IM”VEL
O valor venal total dos imÛveis È calculado a partir da somatÛria dos valores venais 
do terreno e da construÁ„o, de acordo com a seguinte fÛrmula: 
VV-I = (VV-T) + (VV-C)
onde:
VV-I È o valor venal do imÛvel; 
VV-T È o valor venal do terreno (territorial), calculado conforme critÈrios 
estabelecidos no Item A deste Anexo; 
VV-C È o valor venal da construÁ„o (predial), calculado conforme critÈrios 
estabelecidos no Item B deste Anexo. 
No caso de prÈdios em condomÌnio (apartamentos), o valor venal do imÛvel ser· 
calculado de acordo com a seguinte fÛrmula: 
VV-I = (VV-T x FI-TC) + VV-C 
onde: 
VV-I È o valor venal do imÛvel; 
VV-T È o valor venal do terreno, calculado conforme critÈrios estabelecidos no Item 
A deste Anexo; 
FI-TC È a FraÁ„o Ideal de Terreno Comum, calculada conforme critÈrios 
estabelecidos no Item A deste Anexo; 
VV-C È o valor venal da construÁ„o, calculado conforme critÈrios estabelecidos no 
Item B deste Anexo; 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 33/111
ANEXO – IV
VALORES UNIT£RIOS EM UFM POR METRO QUADRADO 
DOS TERRENOS LOCALIZADOS POR SUBZONA 
SETOR NOME COR VM2 
1™ SUBZONA BARIGUI R$ 385,00 
2™ SUBZONA BOQUEIRÃO R$ 472,00 
3™ SUBZONA CACHOEIRA R$ 472,00 
4™ SUBZONA CAMPINA DA BARRA R$ 315,00 
5™ SUBZONA CAMPINA DA BARRA 2 R$ 149,00 
6™ SUBZONA CAPELA VELHA R$ 385,00 
7™ SUBZONA CAPELA VELHA 2 R$ 200,00 
8™ SUBZONA CENTRO R$ 1.260,00 
9™ SUBZONA CENTRO 2 R$ 385,00 
10™ SUBZONA CHAPADA R$ 400,00 
11™ SUBZONA COSTEIRA R$ 625,00 
12™ SUBZONA COSTEIRA 2 R$ 315,00 
13™ SUBZONA EIXO £REAS URBANAS ISOLADAS (423) R$ 300,00 
14™ SUBZONA EIXO £REAS URBANAS ISOLADAS (476) R$ 300,00 
15™ SUBZONA EIXO BOQUEIRÃO R$ 577,00 
16™ SUBZONA EIXO BOQUEIRÃO 2 R$ 726,00 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 34/111
17™ SUBZONA EIXO CACHOEIRA 1 R$ 577,00 
18™ SUBZONA EIXO CACHOEIRA 2 R$ 533,00 
19™ SUBZONA EIXO CAMPINA DA BARRA R$ 385,00 
20™ SUBZONA EIXO CAPELA VELHA R$ 678,00 
21™ SUBZONA EIXO CENTRO 1 R$ 2.625,00 
22™ SUBZONA EIXO CENTRO 2 R$ 1.312,00 
23™ SUBZONA EIXO COSTEIRA R$ 533,00 
24™ SUBZONA EIXO COSTEIRA-CENTRO R$ 875,00 
25™ SUBZONA EIXO DAS ARAUC£RIAS R$ 570,00 
26™ SUBZONA EIXO DAS BARIGUI R$ 465,00 
27™ SUBZONA EIXO ESTA«ÃO R$ 455,00 
28™ SUBZONA EIXO ESTA«ÃO 2 R$ 437,00 
29™ SUBZONA EIXO FAZENDA VELHA R$ 971,00 
30™ SUBZONA EIXO FAZENDA VELHA 2 R$ 975,00 
31™ SUBZONA EIXO GRALHA AZUL R$ 480,00 
32™ SUBZONA EIXO GUAJUVIRA R$ 136,00 
33™ SUBZONA EIXO IGUACU 1-2 R$ 875,00 
34™ SUBZONA EIXO IGUACU 3 R$ 315,00 
35™ SUBZONA EIXO PINHERAIS R$ 473,00 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 35/111
36™ SUBZONA EIXO PINHERAIS 2 R$ 600,00 
37™ SUBZONA EIXO PORTO DAS LARANJEIRAS R$ 875,00 
38™ SUBZONA EIXO RODOVIA BAIRRO R$ 875,00 
39™ SUBZONA EIXO RODOVIA CENTRO R$ 1.260,00 
40™ SUBZONA EIXO THOMAZ COELHO R$ 455,00 
41™ SUBZONA EIXO TINDIQUERA R$ 440,00 
42™ SUBZONA ESTA«ÃO R$ 455,00 
43™ SUBZONA FAZENDA VELHA R$ 950,00 
44™ SUBZONA FAZENDA VELHA 2 R$ 875,00 
45™ SUBZONA GUAJUVIRA R$ 105,00 
46™ SUBZONA IGUA«U R$ 577,00 
47™ SUBZONA IGUA«U 2 R$ 437,00 
48™ SUBZONA IGUA«U 3 R$ 315,00 
49™ SUBZONA PASSA⁄NA R$ 288,00 
50™ SUBZONA PORTO DAS LARANJEIRAS R$ 630,00 
51™ SUBZONA PORTO DAS LARANJEIRAS 2 R$ 330,00 
52™ SUBZONA RIO VERDE ABAIXO R$ 80,00 
53™ SUBZONA SABI£ R$ 630,00 
54™ SUBZONA SABI£ 2 R$ 770,00 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 36/111
55™ SUBZONA SÃO MIGUEL R$ 288,00 
56™ SUBZONA THOMAZ COELHO R$ 385,00 
57™ SUBZONA TINDIQUERA R$ 400,00 
58™ SUBZONA TINDIQUERA 2 R$ 385,00 
59™ SUBZONA VILA NOVA R$ 950,00 
60™ SUBZONA ZONA CONSOLIDADA IGUA«U 2 R$ 610,00 
61™ SUBZONA ZONA CONSOLIDADA CENTRO R$ 1.765,00 
62™ SUBZONA ZONA CONSOLIDADA CACHOEIRA R$ 660,00 
63™ SUBZONA ZONA CONSOLIDADA CAMPINA DA 
BARRA R$ 440,00 
64™ SUBZONA ZONA CONSOLIDADA CAPELHA VELHA R$ 540,00 
65™ SUBZONA ZONA CONSOLIDADA COSTEIRA R$ 875,00 
66™ SUBZONA ZONA CONSOLIDADA IGUA«U 3 R$ 440,00 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 37/111
ANEXO – V
DefiniÁ„o de Padr„o Construtivo e Sistema de PontuaÁ„o: O padr„o construtivo 
dos imÛveis ser· aferido de acordo com a somatÛria da pontuaÁ„o contida nos 
itens abaixo. Dessa forma, o critÈrio de avaliaÁ„o n„o ser· mais ao alvÈdrio do 
fiscal e sim de acordo com a presenÁa das caracterÌsticas contidas no imÛvel a 
ser avaliado, conforme pontuaÁ„o contida neste Anexo. 
Tipo de ConstruÁ„o
I – Alvenaria – 8 pontos 
II – Madeira – 2 pontos 
III – Concreto – 5 pontos 
IV – Mista (Alvenaria e Madeira) – 3 pontos 
V – Metalica – 5 pontos 
Caracteristicas
I – Casa – 8 pontos 
II – Loja – 10 pontos 
III – Apartamento – 8 pontos 
IV – Barrac„o – 8 pontos 
UtilizaÁ„o/DestinaÁ„o
I – Residencial – 8 pontos 
II – Comercial – 8 pontos 
III – ServiÁos – 8 pontos 
IV – Industrial – 8 pontos 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 38/111
V – Publica – 3 pontos 
VI – Templo – 3 pontos 
VII – Lazer – 8 pontos 
VIII – Banco – 10 pontos 
PosiÁao 01
I – Alinhada – 10 pontos 
II – Recuada – 5 pontos 
III – Fundos 2 pontos 
PosiÁ„o 02
I – Isolada – 5 pontos 
II – Superposta – 5 pontos 
III – Conjugada – 3 pontos 
IV – Conjugada/Superposta – 3 pontos 
V – Geminada – 5 pontos 
Pintura Externa
I – Sem Pintura – 1 pontos 
II – Especial – 10 pontos 
III – Com Pintura – 7 pontos 
IV – CaiaÁ„o – 2 pontos 
V – ”leo – 5 pontos 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 39/111
VI – Verniz – 3 pontos 
Acabamento Externo
I – Sem – 0 ponto 
II – Fino – 10 pontos 
III – MÈdio – 8 pontos 
IV – Regular – 5 pontos 
V – Ruim – 1 ponto 
Cobertura
I – Telha de Amianto – 2 pontos 
II – Aluminio – 3 pontos 
III – Zinco – 3 pontos 
IV – Telha Colonial – 10 pontos 
V – Telha de Barro – 10 pontos 
VI – Laje – 2 pontos 
VII – Especial – 10 pontos 
Esquadrias
I – Especial – 10 pontos 
II – Aluminio – 8 pontos 
III – Ferro – 5 pontos 
IV – Madeira – 2 pontos 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 40/111
PontuaÁ„o e ClassificaÁ„o
- Alto – 69 pontos acima = 1.20 
- Normal – 51 atÈ 68 pontos = 1.10
- Baixo – 38 atÈ 50 pontos = 1.00
- Popular – 0 atÈ 37 pontos = 0.80 
 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 41/111
ANEXO – VI 
GLOSS£RIO 
As definiÁıes e expressıes contidas neste anexo, s„o conceitos tÈcnicos aplicados ao texto legal 
cujo objetivo È proporcionar maior clareza ao leitor tÈcnico e leigo, e segue sendo: 
Termo DefiniÁ„o 
AT-T … a ·rea total do terreno (em metros quadrados). 
Vu-TA … o valor unit·rio do metro quadrado de terreno 
atualizado para o ano de lanÁamento (em reais). 
FP … o Fator Pedologia. 
FT … o Fator Topografia. 
FS … o Fator SituaÁ„o. 
FI-TC … a FraÁ„o Ideal de Terreno Comum. 
T … a ·rea total de terreno. 
U … a ·rea total construÌda das unidades no terreno. 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 42/111
C … a ·rea total construÌda da unidade no terreno. 
Vu-CA … o valor unit·rio do metro quadrado de construÁ„o 
atualizado para o ano de lanÁamento (em reais). 
AT-C … a ·rea total da construÁ„o (em metros quadrados). 
PC … o Padr„o Construtivo. 
VV-I O valor venal do imÛvel. 
VV-T O valor venal do terreno (territorial). 
VV-C O valor venal da construÁ„o (predial). 
VV-I O valor venal do imÛvel. 
VV-T … o valor venal do terreno. 
FI-TC … a FraÁ„o Ideal de Terreno Comum. 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 43/111
VV-C … o valor venal da construÁ„o. 
Acabamento Externo Revestimento exposto aos agentes externos naturais 
com finalidade de conservaÁ„o e estÈtica da edificaÁ„o. 
Acabamento Fino Acabamento externo com materiais nobres, como 
pedras naturais ou revestimentos cer‚micos. 
Acabamento Inexistente ConstruÁ„o sem acabamento externo. 
Acabamento MÈdio Acabamento externo com materiais comuns, como 
pintura e reboco. 
Acabamento Regular Acabamento externo com materiais simples, como 
reboco e texturas simples. 
Acabamento Ruim Acabamento externo com materiais pobres, como tijolo 
‡ vista sem reboco. 
Apartamento Unidade habitacional existente em edifÌcios 
multifamiliares ou em conjuntos habitacionais cada uma 
com sua entrada prÛpria e serviÁos compartilhados. 
Barrac„o ConstruÁ„o industrial ou comercial destinada a 
armazenagem de materiais ou mercadorias. 
CaiaÁ„o ConstruÁ„o que recebeu uma camada de cal para cobrir 
imperfeiÁıes. 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 44/111
Casa ConstruÁ„o unifamiliar, destinada a habitaÁ„o. 
Cobertura com Telha de Barro PeÁas utilizadas conjuntamente na cobertura dos 
telhados tendo como sua matÈria prima o barro ou argila. 
Cobertura com Telha Colonial PeÁas utilizadas conjuntamente na cobertura dos 
telhados tendo como sua matÈria prima a argila e 
trazendo um estÈtico colonial para a cobertura. 
Cobertura com Telha de Fibrocimento PeÁas utilizadas conjuntamente na cobertura dos 
telhados tendo em sua composiÁ„o material de 
fibrocimento. 
Cobertura com Telha de Zinco PeÁas utilizadas conjuntamente na cobertura dos 
telhados tendo em sua composiÁ„o material de zinco. 
Cobertura em AlumÌnio PeÁas utilizadas conjuntamente na cobertura dos 
telhados tendo em sua composiÁ„o material de 
alumÌnio. 
Cobertura em Laje Elemento estrutural da edificaÁ„o usado com fins de 
cobertura substituindo a estrutura de um telhado 
convencional. 
Cobertura Especial Cobertura feita com materiais diferentes ou incomuns, 
como vidro ou policarbonato. 
Cobertura Considera as estruturas que envolvem uma edificaÁ„o 
pela parte superior sendo para efeitos de vedaÁ„o e/ou 
proteÁ„o da edificaÁ„o. 
ConstruÁ„o Alinhada Que tem sua fachada edificada no alinhamento predial 
ou a outra construÁ„o. 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 45/111
ConstruÁ„o aos Fundos EdificaÁ„o aos fundos do terreno. 
ConstruÁ„o Conjugada/Superposta ConstruÁ„o que compartilha paredes com outras 
construÁıes horizontalmente, mas em um nÌvel superior. 
ConstruÁ„o Conjugada Que compartilha paredes com outras construÁıes 
horizontalmente, sem que suas fachadas sejam igual ou 
espelhadas. 
ConstruÁ„o de Concreto ConstruÁ„o constituÌda principalmente com concreto 
armado ou prÈ-moldado. 
ConstruÁ„o de Madeira ConstruÁ„o constituÌda principalmente de madeira. 
ConstruÁ„o em Alvenaria ConstruÁ„o constituÌda de tijolos, blocos ou pedras 
unidas entre si com argamassa. 
ConstruÁ„o Geminada Que compartilha paredes com outras construÁıes 
horizontalmente, sendo suas fachadas iguais ou 
espelhadas. 
ConstruÁ„o Isolada Que n„o compartilha paredes com outras construÁıes. 
ConstruÁ„o Met·lica ConstruÁ„o constituÌda principalmente de material 
met·lico. 
ConstruÁ„o Mista ConstruÁ„o que combina elementos de alvenaria e 
madeira. 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 46/111
ConstruÁ„o Recuada Que tem sua fachada edificada recuada em relaÁ„o ao 
alinhamento predial ou a outra construÁ„o. 
ConstruÁ„o Superposta Que compartilha verticalmente da divis„o de pavimentos 
com outras construÁıes. 
DestinaÁ„o/ UtilizaÁ„o Banco ConstruÁ„o destinada a serviÁos banc·rios. 
DestinaÁ„o/ UtilizaÁ„o Comercial ConstruÁ„o destinada a comÈrcio. 
DestinaÁ„o/ UtilizaÁ„o Industrial ConstruÁ„o destinada a atividades industriais. 
DestinaÁ„o/ UtilizaÁ„o Lazer ConstruÁ„o destinada a atividades recreativas. 
DestinaÁ„o/ UtilizaÁ„o Publica ConstruÁ„o destinada a serviÁos p˙blicos. 
DestinaÁ„o/ UtilizaÁ„o Residencial ConstruÁ„o destinada a habitaÁ„o. 
DestinaÁ„o/ UtilizaÁ„o ServiÁos ConstruÁ„o destinada a prestaÁ„o de serviÁos. 
DestinaÁ„o/ UtilizaÁ„o Templo ConstruÁ„o destinada a atividades religiosas. 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 47/111
Esquadria Aluminio Esquadrias confeccionadas com material 
predominantemente de aluminio. 
Esquadria Especial Esquadrias confeccionadas com materiais nobres, como 
alumÌnio termo ac˙stico ou madeira maciÁa. 
Esquadria Ferro Esquadrias confeccionadas com material 
predominantemente de ferro. 
Esquadria Madeira Esquadrias confeccionadas com material 
predominantemente de madeira. 
Esquadria Elementos usados na construÁ„o para o fechamento de 
v„os como portas e janelas. 
Fator SituaÁ„o Encravado Aquele que n„o se comunica com a via p˙blica, exceto 
por servid„o de passagem de imÛvel. 
Fator SituaÁ„o Mais de uma frente Aquele que se comunica com duas ou mais vias 
p˙blicas. 
Fator SituaÁ„o Uma frente Aquele que se comunica somente com uma ˙nica via 
p˙blica. 
Fator SituaÁ„o Consiste na posiÁ„o do terreno em relaÁ„o ‡ Via 
P˙blica, ou seja, uma frente, mais de uma frente, 
esquina ou encravado. 
Loja ConstruÁ„o comercial destinada a comÈrcio, varejo ou 
atacado. 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 48/111
Padr„o Construtivo Baixo S„o aqueles que contem 1 pavimento, com 2 
dormitÛrios, sala, banheiro, cozinha e ·rea para tanque. 
Padr„o Construtivo Alto 
S„o aqueles que contem: ao menos 1 pavimento, 4 
dormitÛrios, sendo um suÌte com banheiro e closet, outro 
com banheiro, banheiro social, sala de estar, sala de 
jantar e sala Ìntima, circulaÁ„o, cozinha, ·rea de serviÁo 
completa e varanda abrigo para automÛvel. 
Padr„o Construtivo Normal S„o aqueles que contem 1 pavimento, 3 dormitÛrios, 
sendo um suÌte com banheiro, banheiro social, sala, 
circulaÁ„o, cozinha, ·rea de serviÁo com banheiro e 
varanda (abrigo para automÛvel). 
Padr„o Construtivo Popular S„o aqueles que contem 1 pavimento, 1 dormitÛrio, sala, 
banheiro e cozinha. 
Padr„o Construtivo S„o os parametros que definem os detalhes tÈcnicos, 
espaciais e ambientais da construÁ„o, considerando 
para esse par‚mentro as normas estabelecidas pela 
ABNT 12721. 
PEDOLOGIA È o estudo dos solos no seu ambiente natural e È obtido 
tecnicamente da resultante da depreciaÁ„o diretamente 
proporcional ‡s condiÁıes do terreno. 
Pedologia Arenosa Terreno que apresenta a maior eficiÍncia na 
transmiss„o da ·gua, porÈm menor capacidade de 
retenÁ„o, pois possuem um grande volume de 
macroporos. 
Pedologia Inund·vel Terreno que possui em seu limite ou prÛximo, corpos 
d’água podendo deixar o terreno sujeito a inundações 
periÛdicas. 
Pedologia Normal Terreno n„o apresenta caracterÌsticas de solo 
comprometedoras para seu uso. 
Pedologia Rochosa Terreno formado por rochas de v·rios tamanhos. 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 49/111
Pintura em ”leo ConstruÁ„o que recebeu pintura externa ‡ base de Ûleo. 
Pintura em Verniz ConstruÁ„o que recebeu uma camada de verniz para 
proteÁ„o. 
Pintura Especial ConstruÁ„o que recebeu uma pintura externa com 
acabamento diferenciado. 
Pintura Existente ConstruÁ„o que recebeu pintura externa. 
Pintura Externa Camada fina de revestimento sintÈtico sobre a 
edificaÁ„o. 
Pintura Inexistente ConstruÁ„o que n„o recebeu pintura externa. 
Topografia Declive Com inclinaÁ„o no sentido negativo ao da via principal 
do terreno. 
Topografia em Aclive Com inclinaÁ„o no sentido positivo ao da via principal do 
terreno. 
Topografia Irregular Aquela que em sua formaÁ„o n„o possui caracterÌstica 
˙nica definida, mas sim, dois ou mais dos fatores 
abordados, e/ou n„o possui inclinaÁ„o superior ‡ 
adotadas como par‚metros de aclive e declive que s„o 
respecitivamente de 30% e 20%. 
Topografia Plana Aquela que n„o possui irregularidades em sua 
formaÁ„o. 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 50/111
Topografia Consiste posiÁ„o topogr·fica do terreno em relaÁ„o ‡ via 
principal, sendo interpretada por: aclive pequeno, aclive 
mÈdio ou aclive grande, declive pequeno, declive mÈdio 
ou declive grande, irregular ou plano. 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 51/111
SEDE Administrativa: 
Avenida Tiradentes, 501 - Torre 1 – 11º Andar 
Sala 1101 - Jd. Shangri-l· – Londrina – PR 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br 
Filial Curitiba: 
Rua Estanislau, 77 - Campina do 
Siqueira. 
Fone: (43) 3357- 3571 
www.semv.com.br
Filial Ponta Grossa: 
Avenida Ana Rita, 1095 - Uvaranas 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br
15 
ANEXO II – PESQUISA DE VALOR COMERCIAL IMOBILI£RIO 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 52/111
SEDE Administrativa: 
Avenida Tiradentes, 501 - Torre 1 – 11º Andar 
Sala 1101 - Jd. Shangri-l· – Londrina – PR 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br 
Filial Curitiba: 
Rua Estanislau, 77 - Campina do 
Siqueira. 
Fone: (43) 3357- 3571 
www.semv.com.br
Filial Ponta Grossa: 
Avenida Ana Rita, 1095 - Uvaranas 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br
PESQUISA DE VALORES IMOBILI£RIOS – ARAUC£RIA – PR 
Objetivo: Realizar pesquisa de mercado imobili·rio no municÌpio de Arauc·ria –
PR anunciados em imobili·rias locais. 
PerÌodo de realizaÁ„o da pesquisa: junho a dezembro de 2022. 
RealizaÁ„o: Semv Projetos Governamentais. 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 53/111
SEDE Administrativa: 
Avenida Tiradentes, 501 - Torre 1 – 11º Andar 
Sala 1101 - Jd. Shangri-l· – Londrina – PR 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br 
Filial Curitiba: 
Rua Estanislau, 77 - Campina do 
Siqueira. 
Fone: (43) 3357- 3571 
www.semv.com.br
Filial Ponta Grossa: 
Avenida Ana Rita, 1095 - Uvaranas 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br
HYPE EMPREENDIMENTOS 
Creci: 21104-F-PR 
(41) 9515-0201 
R$ 250.900.00 – Rua Major Sezino Pereira de Souza, Centro. 
• 37 - 56 m² 
• Metragem: 139,29M2 
• Valor m2
: R$203,00 (IPM Sistemas)
• Valor m2
: R$4.480,35(Valor Comercial)
LocalizaÁ„o: 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 54/111
SEDE Administrativa: 
Avenida Tiradentes, 501 - Torre 1 – 11º Andar 
Sala 1101 - Jd. Shangri-l· – Londrina – PR 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br 
Filial Curitiba: 
Rua Estanislau, 77 - Campina do 
Siqueira. 
Fone: (43) 3357- 3571 
www.semv.com.br
Filial Ponta Grossa: 
Avenida Ana Rita, 1095 - Uvaranas 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br
L7 IM”VEIS 
(41) 3077-7889/ (41) 99705-3737 
VALOR: 329.000,00 – Rua M·ximo cantador, Centro 
• 71 m² 
• Metragem: 156,80M2 
• Valor m2
: R$260,37 (IPM Sistemas)
• Valor m2
: R$4.633,80(Valor Comercial)
LocalizaÁ„o: 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 55/111
SEDE Administrativa: 
Avenida Tiradentes, 501 - Torre 1 – 11º Andar 
Sala 1101 - Jd. Shangri-l· – Londrina – PR 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br 
Filial Curitiba: 
Rua Estanislau, 77 - Campina do 
Siqueira. 
Fone: (43) 3357- 3571 
www.semv.com.br
Filial Ponta Grossa: 
Avenida Ana Rita, 1095 - Uvaranas 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br
Multbrokers corretores aliados 
(41) 3234-1731/(41) 99888-6612 
Valor: 449.900,00 - Centro 
• 110 m² 
• Metragem: 234M2 
• Valor M2: R$161,63 (IPM Sistemas)
• Valor M2: R$4.090,00(Valor Comercial)
LocalizaÁ„o: 
MULTBROKERS 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 56/111
SEDE Administrativa: 
Avenida Tiradentes, 501 - Torre 1 – 11º Andar 
Sala 1101 - Jd. Shangri-l· – Londrina – PR 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br 
Filial Curitiba: 
Rua Estanislau, 77 - Campina do 
Siqueira. 
Fone: (43) 3357- 3571 
www.semv.com.br
Filial Ponta Grossa: 
Avenida Ana Rita, 1095 - Uvaranas 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br
 (41) 3234-1731/(41) 99888-6612 
• Valor: 770.000,00 
• 181m² 
LocalizaÁ„o: 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 57/111
SEDE Administrativa: 
Avenida Tiradentes, 501 - Torre 1 – 11º Andar 
Sala 1101 - Jd. Shangri-l· – Londrina – PR 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br 
Filial Curitiba: 
Rua Estanislau, 77 - Campina do 
Siqueira. 
Fone: (43) 3357- 3571 
www.semv.com.br
Filial Ponta Grossa: 
Avenida Ana Rita, 1095 - Uvaranas 
Fone: (43) 3357-3571 
www.semv.com.br
FOX HOME 
Creci: 33742-F-RJ 
(41) 3152-0030(41) 99771-2335 
Bairro: capela velha 
Valor: 690.000,00 
• 254 m² 
• Terreno: 489 m² 
• Cadastro: 50093 
• Metragem: 63M2 
• Valor M2: R$198,58 (IPM Sistemas)
• Valor M2: R$2.716,53(Valor Comercial)
LocalizaÁ„o: 
Viva web imobili·ria 
Projeto Lei Complementar nº 37/2023 - pág. 58/111