Ofício Externo n° 365/2022
Excelentíssimo Senhor
CELSO NICÁCIO DA SILVA
DO. Presidente da Câmara Municipal de Araucária
Câmara Municipal de Araucária
Araucária/PR
Prefeitura do Município de Araucária
Secretaria Municipal de Administração
Araucária, 14 de fevereiro de 2022.
Assunto: Projeto de Lei n° 2.438/2022 - "Dispõe sobre o instrumento da Transferência do Direito de '
Construir (TDC). instituído pela Lei do Plano Diretor do Município de Araucária e dá outras
providências.
Senhor Presidente,
Com o presente estamos encaminhando a Vossa Excelência e demais pares
dessa Egrégia Casa Legislativa, para apreciação, análise, discussão e posterior aprovação, o
Projeto de Lei n° 2.438/2022, que dispõe sobre o instrumento da Transferência do Direito de
Construir (TDC), instituído pela Lei do Plano Diretor do Município de Araucária.
Esta Lei regulamenta e estabelece parâmetros para expedição de autorização
pelo Município para que o proprietário de imóvel urbano, seja privado ou público, exerça totalmente
ou em parte o seu direito de construir, em outro local passível de receber potencial construtivo
adicional; ou aliene, total ou parcialmente, o seu direito de construir, podendo aplicar em locais onde
o coeficiente de aproveitamento máximo do lote o permita.
O Projeto foi submetido a 7° Audiência Pública da Revisão do Plano Diretor,
realizada em 16/12/2021, na modalidade presencial e virtual, com a ampla participação da
comunidade na sua formulação e discussão, em conformidade com o inciso XII, do art. 29, da
Constituição Federal, arts. 150 e 151, da Constituição do Estado do Paraná, arts. 2° e 40 do
Estatuto da Cidade (Lei Federal n° 10257/2001) e art. 196, do Plano Diretor (Lei Complementar n°
19/2019).
Nessas condições, evidenciadas as razões de interesse público que embasam a
propositura, contará ela, por certo, com o aval dessa Colenda Casa de Leis.
Na oportunidade renovo a Vossa Excelência e aos demais componentes dessa
Egrégia Casa Legislativa, nossa estima e distinta consideração.
Atenciosamente,
Processo n• 11668612021
'·
IN DEHAINI
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PROJETO DE LEI No 2.438, DE 14 DE FEVEREIRO DE 2022
Dispõe sobre o instrumento da Transferência
do Direito de Construir (TDC), instituído pela
Lei do Plano Diretor do Município de Araucária
e dá outras providências.
CAPÍTULO I - DAS DISPOSIÇÕES PRELIMINARES
Art. 1.° Fica instituído o instrumento urbanístico da Transferência do
Direito de Construir (TDC), que regulamenta o instrumento instituído pela Lei do Plano
Diretor Municipal (Lei Complementar n° 19/2019), e pela Lei do Zoneamento de Uso e
Ocupação do Solo (Lei Complementar n° 25/2020).
Art. 2.0 Para fins desta Lei são adotados os seguintes conceitos:
I - Coeficiente de aproveitamento básico (CA Básico) - é o fator numérico,
estabelecido para cada uso nas diversas zonas, eixos e setores, a ser multiplicado pela
área do lote para obtenção da área total permitida de construção, que define o quanto
pode ser construído no lote, de acordo com o suporte ambiental e antrópico;
li -Coeficiente de aproveitamento máximo (CA Máximo) - é o maior fator
numérico que indica a possibilidade de construção acima do CA Básico, em determinadas
zonas, eixos e setores, mediante transferência ou compra de potencial construtivo, ou
ainda, por meio da Compensação Paisagística;
111 - Certidão de Concessão de Potencial Construtivo (CCPC) - é o
documento que atesta e garante ao proprietário do imóvel a possibilidade de transferência
de potencial construtivo, sujeito à averiguação no momento da transação de transferência,
obedecidas as condições desta lei e demais diplomas legais;
IV - Certidão de Transferência de Potencial Construtivo (CTPC) - é o
documento que atesta o potencial construtivo transferível, que integra a documentação de
registro e a comprovação da transação de transferência.
CAPÍTULO 11 - DA TRANFERÊNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR Wc)
Seção I - Do Conceito e Utilização
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Art. 3. 0 A Transferência do Direito de Construir (TDC), nos termos dos art.
74 a 76 da Lei Complementar n° 19/2019, Plano Diretor Municipal, é a autorização
expedida pelo Município ao proprietário do imóvel urbano privado ou público para:
I - exercer totalmente ou em parte o seu direito de construir, em outro
local passível de receber potencial construtivo adicional;
11 - alienar, total ou parcialmente, o seu direito de construir, mediante
escritura pública, que poderá ser aplicado em locais onde o coeficiente de aproveitamento
máximo do lote o permita.
Art. 4.
0 O Anexo IV da Lei do Zoneamento de Uso e Ocupação do Solo
estabelece os parâmetros de ocupação do solo, dentre os quais os parâmetros de
acréscimo aos índices urbanísticos básicos das zonas, eixos e setores passíveis de
aplicação da transferência do direito de construir.
§ 1.0 O potencial construtivo a ser transferido pelo lote estará limitado aos
coeficientes de aproveitamento básicos previstos para a zona ou setor em que o lote
transmissor estiver localizado.
§ 2. 0 Para transferência de potencial construtivo dos imóveis da Zona de
Conservação Ambiental (ZOCA) e os imóveis que se enquadrem no disposto no inciso VIl
do art. 5° desta Lei, o potencial construtivo a ser transferido estará limitado ao coeficiente
de aproveitamento 1 (um).
§ 3. 0 Para transferência de potencial construtivo dos imóveis do Setor de
Interesse Histórico (SIH), o potencial construtivo a ser transferido deverá atender ao
disposto nos artigos 69 e 70 da Lei Complementar n° 25/2020.
§ 4. 0 O potencial construtivo a ser absorvido pelo lote estará limitado aos
coeficientes de aproveitamento máximos previstos para a zona ou eixo em que o lote
receptor estiver localizado.
§ 5.0 No ECON, o instrumento da Transferência do Direito de Construir
(TDC) deverá ser utilizado para obtenção do Coeficiente de Aproveitamento Máximo (CA
MÁX.) acima de 4,5 (quatro e meio) até 7,5 (sete e meio).
Art. 5. 0 O instrumento urbanístico da TDC será utilizado para:
I - transferência de potencial construtivo dos imóveis do Se 0\ de
Interesse Histórico (SIH), da Zona Central (ZC) e da Zona de Conservação Am ieMal
(ZOCA), conforme regulamenta a Lei do Zoneamento de Uso e Ocupação do Solo;
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11 - recebimento de potencial construtivo nos imóveis da Zona de
Consolidação Central (ZCC), dos Eixos de Centralidade (ECEN) e dos Eixos de
Consolidação (ECON), conforme regulamenta a Lei do Zoneamento de Uso e Ocupação
do Solo;
111 - transferência e o recebimento de potencial construtivo dos imóveis
delimitados pelo instrumento urbanístico da Operação Urbana Consorciada (OUC),
conforme legislação específica;
IV - transferência e o recebimento de potencial construtivo dos imóveis
das Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), conforme legislação específica;
V - transferência de potencial construtivo nos imóveis que sejam doados
total ou parcialmente ao poder público como forma alternativa à aplicação do instituto da
desapropriação;
VI - transferência de potencial construtivo nos imóveis que sejam
classificados como Unidades de Interesse de Preservação (UIPs) ou imóveis tombados,
definidos em leis específicas;
VIl - transferência de potencial construtivo nos imóveis que possuam
Áreas de Preservação Permanente (APP) ou remanescentes florestais nativos, desde que
estes ocupem no mínimo 80% (oitenta por cento) do lote e não seja possível a utilização
total do potencial construtivo do imóvel.
Art. 6.
0 A transferência do direito de construir nas áreas definidas nos
incisos IV ao VIl do art. 5° desta Lei será autorizada para os seguintes fins:
I - implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
11 - preservação de lotes situados nos espaços que integram áreas de
proteção e interesse ambiental;
111 - preservação, quando o imóvel for considerado de interesse histórico,
paisagístico, social ou cultural;
IV - atendimento a programas de regularização fundiária voltados à
população de baixa renda e à construção de habitação de interesse social.
Art. 7.0 A transferência do direito de construir, relativa aos imóvei~e
integram áreas de interesse paisagístico ou histórico, inclusive as unidades de intertess
de preservação (UIPs) poderá ser concedida para construção no próprio imóvel, a ítulo
de incentivo construtivo, desde que haja área remanescente edificável e que
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respeitado o cone de atingimento e sombreamento no entorno destes imóveis, quando
couber.
Parágrafo único. Em imóveis localizados no entorno de UIPs, bens
imóveis tombados ou áreas de interesse paisagístico ou histórico, a TDC poderá ser
aplicada nos termos do caput deste artigo desde que sejam alcançados pelo cone de
atingimento e sombreamento.
Art. 8. 0 Será autorizada a transferência do direito de construir para um ou
mais lotes, quando o imóvel ficar impedido de utilizar em sua própria localização, total ou
parcialmente, o seu potencial construtivo, devido às seguintes situações:
I - limitações relacionadas à preservação do patrimônio de interesse
histórico, ambiental, paisagístico, social ou cultural;
11 - proteção e preservação do patrimônio de interesse histórico,
paisagístico, social ou cultural;
111 - proteção, conservação e preservação das áreas de interesse
ambiental;
IV - implantação e melhoramento de equipamentos públicos urbanos e
comunitários, e espaços de uso público e lazer;
V - proteção e preservação dos mananciais públicos de interesse de
abastecimento metropolitano;
VI - programas de regularização fundiária, urbanização de áreas
ocupadas por população de baixa renda e habitação de interesse social.
Seção 11 - Da Concessão da TDC a Título de Doação
Art. 9. 0 A transferência do direito de construir a título de doação poderá
ser utilizada pelo poder público como forma alternativa à aplicação do instituto da
desapropriação.
Art. 1 O. Poderá ser concedida a TDC ao proprietário que doar ao
Município de Araucária seu imóvel ou parte deste, para os fins previstos no art. 6° e nas
mesmas condições previstas nesta Lei, desde que haja interesse público.
§ 1.0 A doação de que trata o caput deste artigo considerará para e~ . ito
de cálculo do potencial construtivo a ser transferido, os valores estabelecidos no art 4°,
§§ 1° ao 3°.
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§ 2.0 Quando a doação de que trata o caput deste artigo for de iniciativa
do poder público, as benfeitorias existentes serão indenizadas financeiramente.
§ 3.0 Quando a doação de que trata o caput deste artigo for de iniciativa
do proprietário, não caberá indenização às benfeitorias existentes.
§ 4.° Caso o proprietário não aceite a TDC, o poder público poderá
proceder à desapropriação do imóvel.
Art. 11. Poderá ser concedida a TDC ao proprietário que doar ao
Município de Araucária seu imóvel ou parte deste, quando houver atingimento viário,
desde que haja interesse público.
CAPÍTULO 111 - DOS PROCEDIMENTOS ADMINISTRATIVOS
Art. 12. A TDC deverá ser solicitada pelo proprietário através de processo
administrativo ao órgão gestor municipal de urbanismo, com a apresentação dos
seguintes documentos:
I - requerimento, conforme modelo disponibilizado pelo órgão gestor
municipal de urbanismo, indicando o potencial construtivo a ser transferido;
11 - matrícula atualizada do imóvel, emitida há no máximo 90 (noventa)
dias, podendo ser obtida junto ao Cartório de Registro de Imóveis;
111 - autorização do proprietário assinada (com firma reconhecida ou
assinatura digital), caso o interessado não seja o proprietário do imóvel.
§ 1.0 Para processo de recebimento de potencial construtivo também
deverá ser anexada a Certidão de Concessão de Potencial Construtivo (CCPC).
§ 2.0 Outros documentos poderão ser solicitados para maiores
esclarecimentos no caso de condições específicas documentais ou físicas do lote.
Seção I - Da Transferência
Art. 13. A transferência do direito de construir será analisada e . pro ada
pelo órgão gestor municipal de urbanismo, ouvidos os órgãos e entidades compe nte \ .
Art. 14. Será aprovada a TDC que atenda ao disposto nesta Le·
do Zoneamento de Uso e Ocupação do Solo Municipal.
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§ 1.0 A TDC aprovada será concedida para construção no próprio imóvel
e/ou em outros imóveis a título de incentivo construtivo, quando se enquadrar no disposto
no art. 8° e/ou na Seção 11, do Capítulo 11 - Da Concessão da TDC a Título de Doação,
desta Lei.
§ 2. 0 Em caso de parecer desfavorável à TDC, o processo será
encaminhado para conhecimento do requerente.
Art. 15. O órgão gestor municipal de urbanismo emitirá Certidão de
Concessão de Potencial Construtivo (CCPC) relativa ao imóvel transmissor após
aprovada a TDC.
§ 1.0 Na CCPC deverá constar:
I - a identificação do imóvel, com endereço, matrícula do IPTU, área do
terreno, registro no Registro de Imóveis;
11 - a identificação do(s) proprietário(s);
111 - o zoneamento onde se localiza o imóvel transmissor do direito de
construir;
IV - as razões para a concessão da TDC, conforme as hipóteses previstas
nesta Lei;
V - o potencial construtivo (total ou parcial) passível de transferência;
VI - data de emissão;
VIl - informação de que o potencial construtivo passível de transferência
foi originado com ou sem doação de terreno.
§ 2.0 A CCPC será válido durante a vigência da Lei Complementar n°
25/2020.
§ 3. 0 Havendo alteração dos parâmetros urbanísticos e de incidência de
TDC pela Lei do Zoneamento de Uso e Ocupação do Solo Municipal, sem qu TDC
tenha sido concluída ou que se encontre em tramitação processo de recebi en o do
respectivo potencial construtivo, a CCPC deverá ser utilizada no prazo máximo d 1 m)
ano após a alteração da Lei, perdendo sua validade após este prazo.
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Art. 16. O proprietário do imóvel transmissor do potencial poderá solicitar
a emissão de CCPC atualizada, constando o potencial construtivo remanescente, caso
este não tenha sido integralmente transferido.
Parágrafo único. Poderá ser solicitada ao proprietário do imóvel, a
comprovação da utilização parcial do potencial construtivo.
Seção 11 - Do Recebimento
Art. 17. O processo de recebimento da TDC será analisado e aprovado
pelo órgão gestor municipal de urbanismo, ouvidos os órgãos e entidades competentes.
Art. 18. Será aprovada a transferência que atenda ao disposto nesta Lei e
na Lei do Zoneamento de Uso e Ocupação do Solo MunicipaL
Art. 19. O órgão gestor municipal de urbanismo emitirá a Certidão de
Transferência de Potencial Construtivo (CTPC) após aprovado o projeto e emitido o Alvará
de Construção do receptor da TDC.
§ 1.0 Na CTPC deverá constar:
I - a identificação do imóvel, com endereço, matrícula do IPTU, área do
terreno, registro no Registro de Imóveis;
11- a identificação do(s) proprietário(s);
111- dados do imóvel transmissor e da respectiva CCPC;
IV - o potencial construtivo (total ou parcial) transferido na transação;
V - o zoneamento onde se localiza o imóvel receptor do direito de
construir;
VI - número do Alvará de Construção ao qual a CTPC esteja vinculada;
VIl - data de emissão.
§ 2. 0 A CTPC terá a mesma validade do Alvará de Constru -
vinculada sua renovação automática à renovação do Alvará de Construção.
§ 3.° Considera-se revogada a CTPC cujo Alvará de Construçã
esteja vinculada, tenha sido revogado.
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Seção 111 - Do Registro
Art. 20. A transferência do direito de construir será averbada, pelo
proprietário no registro imobiliário competente, na matrícula do imóvel que cede o direito
de construir.
Parágrafo único. A averbação deverá conter, além do disposto no caput
deste artigo, as condições de proteção, preservação e conservação do bem de origem da
transferência do direito de construir, e outras condições quando aplicáveis.
Seção IV - Do Cálculo
Art. 21. O valor de mercado do metro quadrado do lote em que se opera a
transferência do direito de construir será avaliado pela Comissão Municipal de Avaliação
(CMA), obedecendo às Normas Brasileiras editadas pela Associação Brasileira de
Normas Técnicas - ABNT, que regem os procedimentos na área de Engenharia de
Avaliações, bem como aos critérios constantes no Decreto Municipal que regulamenta a
atuação desta Comissão.
Art. 22. No cálculo do volume a ser transferido nas situações indicadas no
art. 4° desta Lei, adotar-se-á a seguinte fórmula:
Sendo:
Pt = PCtx ~mt x FP
rmr
Pt =Potencial Construtivo Transferível (m2);
PCt = Potencial Construtivo do imóvel transmissor (m2 );
Vmt = Valor do metro quadrado de terreno do imóvel que transmite o
potencial, determinado pela Comissão Municipal de Avaliação (R$/m2 );
Vmr = Valor do metro quadrado de terreno do imóvel que recebe o
potencial, determinado pela Comissão Municipal de Avaliação (R$/m2 ) ;
FP = Fator de Planejamento.
Parágrafo único. O Fator de Planejamento (FP) será igual a 1 ( )
quando o imóvel receptor do potencial se destinar a uso misto e será igual a 0,6 (se·s
décimos) para os demais usos.
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Art. 23. Caso exista edificação no lote transmissor, o potencial construtivo
do imóvel transmissor equivalerá à diferença entre o potencial construtivo permitido pelo
coeficiente de aproveitamento básico e o potencial já utilizado no lote no terreno.
Parágrafo único. No cálculo do potencial a ser transferido na situação
indicada no caput deste artigo, adotar-se-á a seguinte fórmula:
PCt = (A x CAt) - ACc I
Sendo:
PCt = Potencial Construtivo do imóvel transmissor (m2);
A = Área do lote transmissor (m2 );
CAt = Coeficiente de aproveitamento básico do imóvel transmissor;
ACc = Área construída existente no lote transmissor (m2 ).
Art. 24. Serão consideradas áreas não computáveis para efeitos do
cálculo do coeficiente de aproveitamento, as áreas definidas no Art. 151 da Lei
Complementar n° 26/2020, Lei do Código de Obras e Edificações do Município de
Araucária.
Art. 25. Quando se tratar de gleba não parcelada, para o cálculo do
coeficiente de aproveitamento básico será considerada a área total da gleba.
Seção V - Do Controle
Art. 26. O controle da TDC será realizado pelo órgão gestor municipal de
urbanismo.
Art. 27. O órgão gestor municipal de urbanismo deverá cadastrar no
Cadastro Territorial Municipal os imóveis que transferiram e os que receberam potencial
construtivo, assim como o valor correspondente à TDC.
CAPÍTULO IV - DAS DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS c
Art. 28. Os custos de transferência e escrituração do lote transf ridor
correrão por conta do interessado.
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Pro;eto de Lei n• 2.438/2022 • pág. 10/10
Art. 29. Os casos omissos serão submetidos à análise do Conselho
Municipal do Plano Diretor, através de decisão motivada, considerando os princípios
adotados pela Lei do Plano Diretor Municipal de Araucária e pela presente Lei.
Art. 30. Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
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