materia nº 185/2023

MENSAGEM Nº 64/2023 
Senhora Presidente, 
Senhores Vereadores, 
Valemo-nos da presente Mensagem para encaminhar à essa Casa Legislativa o anexo 
Projeto de Lei, que visa obter autorização legislativa para que o Município possa amortizar 
parte do déficit atuarial do exercício de 2024, junto ao Instituto de Previdência dos Servidores 
Públicos Municipais (Patoprev), mediante dação em pagamento de imóvel, conforme previsto 
na Lei Federal nº 9.717, de 27 de novembro de 1998 e na Lei Municipal nº 6.145, de 5 de 
outubro de 2023. 
 Em virtude do disposto na referida Lei Municipal, no ano de 2024, o Município de Pato 
Branco possui a obrigação de efetuar aporte previdenciário em favor do Patoprev no montante 
de R$ 8.829.094,48. Nesse sentido, a entrega do imóvel em dação em pagamento possibilitará 
o cumprimento da obrigação financeira, contribuindo para a estabilidade financeira do 
Município e do Patoprev, garantindo a continuidade dos benefícios previdenciários aos 
servidores municipais. 
 Cabe destaque o fato de que o valor amortizado através da dação em pagamento 
poderá ser utilizado pela municipalidade em serviços públicos essenciais para a comunidade. 
Essa alocação eficiente de recursos representa um importante benefício para a cidade, 
garantindo a oferta contínua de serviços de qualidade e atendimento eficaz às necessidades 
prioritárias dos cidadãos. 
 Informamos ainda que a dação em pagamento ora proposta passou por um estudo 
técnico minucioso que avaliou cuidadosamente a vantajosidade da operação para as duas 
partes envolvidas, o Município e o Patoprev. O referido estudo abrangeu diversas questões 
técnicas e jurídicas e incluiu a realização de um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica 
(PTAM) que identificou o valor justo do imóvel em questão. 
 Além disso, foi conduzido um estudo de viabilidade que demonstra claramente a 
vantajosidade em termos financeiros e econômicos da referida dação em pagamento para o 
Patoprev. 
 Outrossim, para que seja possível a referida operação, a presente matéria visa também 
alterar o art. 4º Lei Municipal nº 6.145, de 5 de outubro de 2023, possibilitando recepção do 
Assinado por 1 pessoa: ROBSON CANTU
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aludido imóvel pelo Patoprev, como aporte para a cobertura de parte do déficit atuarial do 
exercício de 2024. 
 Ante o exposto, tem-se que a referida dação em pagamento se mostra a alternativa 
mais adequada para amortizar parte do déficit do exercício de 2024, visando garantir o 
cumprimento das obrigações legais e financeiras do Município e promover o uso eficaz dos 
recursos públicos e ativos imobiliários. 
 Por fim, como a redação atual do caput do art. 4º da Lei Municipal nº 6.145, de 5 de 
outubro de 2023, prevê que o valor previsto para o aporte de 2024 será amortizado 
mensalmente em 12 (doze) parcelas, sendo que a primeira terá vencimento em 20 de janeiro; e 
considerando o tempo necessário para a averbação da transferência do imóvel junto ao 
Registro de Imóveis; para que seja possível a utilização do referido imóvel na amortização do 
déficit do próximo exercício, faz-se necessária a aprovação do presente Projeto de Lei em 
regime de urgência, nos termos do art. 33, § 1º, da Lei Orgânica Municipal. 
 Sendo assim, contamos com a aprovação do presente Projeto de Lei, ao que 
antecipamos agradecimentos. 
 Gabinete do Prefeito do Município de Pato Branco, Estado do Paraná, datado e 
assinado digitalmente. 
ROBSON CANTU 
Prefeito Municipal 
 
Assinado por 1 pessoa: ROBSON CANTU
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PROJETO DE LEI Nº____/2023 
Autoriza o Executivo Municipal a amortizar parte 
do déficit atuarial do exercício de 2024 junto ao 
Instituto de Previdência dos Servidores Públicos 
Municipais (Patoprev), mediante dação em 
pagamento de imóvel, altera dispositivo da Lei nº 
6.145, de 5 de outubro de 2023, e dá outras 
providências. 
Art. 1º Fica o Poder Executivo Municipal autorizado a amortizar parte do déficit técnico 
atuarial do exercício de 2024, junto ao Instituto de Previdência dos Servidores Públicos Municipais 
(Patoprev), mediante dação em pagamento do imóvel urbano relativo ao Lote nº 03 da Quadra nº 
57, com área de 1.400,22 m², constante da Matrícula nº 30.412 do 1° Registro de Imóveis da 
Comarca de Pato Branco - PR, avaliado em R$ 8.698.166,64 (oito milhões, seiscentos e noventa e 
oito mil, cento e sessenta e seis reais e sessenta e quatro centavos), em atenção ao disposto na Lei 
Federal nº 9.717, de 27 de novembro de 1998, e na Lei Municipal nº 6.145, de 5 de outubro de 
2023. 
Art. 2º O saldo remanescente do déficit técnico atuarial do exercício de 2024, no valor de R$ 
130.927,84 (cento e trinta mil, novecentos e vinte e sete reais e oitenta e quatro centavos), será 
pago pelo Município em 12 (doze) parcelas mensais, no valor de R$ 10.910,65 (dez mil, novecentos 
e dez reais e sessenta e cinco centavos) cada. 
Art. 3º As despesas relacionadas à dação em pagamento, como custas e despesas 
cartorárias, ficarão a cargo do Patoprev. 
Art. 4º Fica alterada a redação do art. 4º da Lei nº 6.145, de 5 de outubro de 2023, 
passando a vigorar nos seguintes termos: 
“Art. 4º O déficit atuarial do Patoprev para o exercício de 2024, no valor de R$ 
8.829.094,48 (oito milhões, oitocentos e vinte e nove mil, noventa e quatro reais e 
quarenta e oito centavos), poderá ser amortizado da seguinte forma: 
I - por aportes mensais, divididos em 12 (doze) parcelas no valor de R$ 
735.757,87 (setecentos e trinta e cinco mil, setecentos e cinquenta e sete reais e 
oitenta e sete centavos) cada; ou 
II - pela transferência de imóvel via dação em pagamento, a ser aceito pelo 
Patoprev, para amortização total ou parcial do déficit atuarial previsto no caput. 
 
§ 4º Caso o valor do imóvel recebido pelo Patoprev em dação em pagamento não 
seja suficiente para a cobertura do montante previsto no caput, o valor 
remanescente será dividido em 12 parcelas, nos moldes do inciso I do caput e do 
§ 3º.” (NR). 
Art. 5º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
(assinado digitalmente) 
ROBSON CANTU 
Prefeito Municipal
Assinado por 1 pessoa: ROBSON CANTU
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ESTUDO TÉCNICO
INSTITUTO DE PREVIDÊNCIA DOS SERVIDORES PÚBLICOS MUNICIPAIS DE 
PATO BRANCO
OPERAÇÃO DAÇÃO EM PAGAMENTO
LOTE URBANO Nº 03, SITUADO NA RUA ITACOLOMI, ESQUINA COM A AVENIDA 
BRASIL, CENTRO, COM UMA ÁREA TOTAL DE 1.400,22 M²
NOVEMBRO /2023
Assinado por 1 pessoa: ROBSON CANTU
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Título 1: Introdução
1.1 Contextualização
1.2 Objetivos do Estudo
1.3. Justificativa
1.4 Histórico Previdenciário no município de Pato Branco/PR
Título 2: Fundamentação Teórica
2.1 Conceitos Básicos de Previdência
2.2 Dação em Pagamento
2.3 Déficit Atuarial
2.4 Relevância da Amortização do Déficit
Título 3: Aspectos Jurídicos e Regulatórios
3.1 Legislação Aplicável
3.2 Trâmites Legais da Dação em pagamento
3.3 Análise de Riscos Jurídicos
3.4 Conformidade com Normas Éticas
Título 4: Metodologia de Análise da Operação Dação em pagamento
4.1Coleta diversificada de dados
4.1.1 Parecer Jurídico do advogado Vanderlei Ribeiro dos Santos, do Instituto de 
Previdência dos Servidores Públicos Municipais de Pato Branco, acerca da 
análise prévia efetuada nas legislações que amparam a operação dação em 
pagamento, com foco previdenciário
4.1.2 Relatório do Cálculo atuarial com as demonstrações do fluxo financeiro da 
Patoprev
4.1.3 Entrevistas com gestores de previdência, especialistas atuariais e profissionais 
do setor imobiliário
4.1.3.1 Entrevistas com gestores de previdência
4.1.3.2 Entrevistas com profissionais do setor imobiliário
4.1.3.3 Entrevistas com especialistas atuariais
4.1.4 Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica do imóvel objeto do estudo
4.1.5 Estudo de Viabilidade Econômica Financeira do imóvel objeto do estudo
Título 5: Conclusões
5.1 Síntese das Descobertas
5.2 Resposta à Questão de Pesquisa
5.3 Recomendações
5.4 Considerações Finais
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Título 1: Introdução
A gestão responsável de regimes de previdência é um desafio constante, 
especialmente em face das flutuações econômicas e demográficas que impactam 
significativamente seus resultados financeiros. 
Um dos maiores desafios enfrentados pelos gestores de previdência é o 
manejo adequado do déficit atuarial, que ocorre quando os compromissos futuros com 
os beneficiários superam os ativos disponíveis para cobri
-los. 
A busca por soluções para lidar com esse déficit tem levado a uma análise 
mais profunda das opções de investimento e amortização, e uma dessas opções é a 
operação de dação em pagamento envolvendo imóveis.
O presente estudo visa investigar e analisar a viabilidade e as vantagens 
de receber um imóvel em uma operação de dação em pagamento como meio de 
amortizar o déficit atuarial em regimes de previdência. 
Esta introdução tem como objetivo contextualizar o tema, apresentar os 
objetivos da pesquisa, e justificar a relevância deste estudo técnico.
1.1 Contextualização
Os regimes de previdência enfrentam desafios complexos em um 
ambiente econômico que se caracteriza por taxas de juros voláteis, flutuações no 
mercado imobiliário e pressões demográficas. 
O déficit atuarial representa uma ameaça à sustentabilidade desses 
sistemas, exigindo medidas eficazes de gestão financeira.
A dação em pagamento, que envolve a transferência de um imóvel para 
quitar uma dívida, emerge como uma alternativa interessante para a amortização do 
déficit atuarial. No entanto, essa operação não é isenta de riscos e implicações legais, 
e, portanto, exige uma análise técnica aprofundada para determinar sua viabilidade.
1.2 Objetivos do Estudo
Os objetivos deste estudo técnico são os seguintes:
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✓ Analisar as implicações financeiras e econômicas da recepção de 
imóveis em operações de dação em pagamento no contexto de regimes de previdência. ✓ Avaliar o impacto da amortização do déficit atuarial por meio dessa 
estratégia nas finanças e na sustentabilidade do regime de previdência. ✓ Examinar os aspectos jurídicos e regulatórios relacionados à 
operação de dação em pagamento com imóveis em regimes de previdência.
1.3. Justificativa
A justificativa para este estudo reside na necessidade premente de 
encontrar soluções eficazes para a gestão do déficit atuarial em regimes de previdência. 
À medida que a expectativa de vida aumenta e a dinâmica econômica evolui, a pressão 
sobre esses regimes torna
-se mais intensa.
A operação de dação em pagamento com imóveis apresenta
-se como 
uma possível ferramenta para mitigar esse desafio, mas sua aplicabilidade e eficácia 
ainda carecem de análise detalhada. 
Portanto, este estudo visa fornecer informações críticas que possam 
orientar a tomada de decisões informadas por parte dos gestores de regimes de 
previdência e dos órgãos reguladores.
À medida que avançamos na pesquisa, exploraremos mais a fundo os 
conceitos
-chave, a metodologia empregada e os resultados obtidos, a fim de contribuir 
para o entendimento das implicações e benefícios potenciais da operação de dação em 
pagamento com imóveis na amortização do déficit atuarial em regimes de previdência.
1.4 Histórico Previdenciário no município de Pato Branco/PR
A trajetória previdenciária do município de Pato Branco é marcada por 
uma série de eventos significativos que influenciaram a vida dos servidores públicos 
locais e a gestão dos recursos previdenciários.
Em 1993, o estatuto dos servidores públicos municipais de Pato 
Branco, especificamente a Lei 1245/93, introduziu uma mudança crucial, vinculando os 
servidores efetivos ao regime administrativo. Paralelamente, a Lei Municipal 1246/93
estabeleceu a vinculação de todos os servidores ao Fundo Municipal de Previdência, 
que, no entanto, foi extinto em 2002 pela Lei Municipal Nº 2157/02. Assinado por 1 pessoa: ROBSON CANTU
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Nesse período, que se estendeu até 2018, os servidores do município de 
Pato Branco foram vinculados ao Regime Geral de Previdência Social (RGPS/INSS), 
e questões relacionadas à contributividade e à fonte de custeio se tornaram desafios 
prementes. A revogação de artigos que tratavam das contribuições, a transferência de 
imóveis para o fundo sem estudos econômico
-financeiros adequados e a utilização do 
fundo para a folha de pagamento dos servidores contribuíram para uma situação 
financeira precária.
Além disso, a vinculação ao RGPS/INSS resultou em condenações 
judiciais, pois o sistema não atendia a todos os direitos dos servidores efetivos, 
concursados e estatutários, de acordo com o Artigo 40 da Constituição Federal
.
No entanto, em 2018, com a implementação da Lei Complementar 
74/2018, o município de Pato Branco recriou seu Regime Próprio de Previdência 
Social (RPPS), denominado Patoprev.
Essa medida visou resgatar a história previdenciária do município e evitar 
condenações judiciais que obrigavam a complementação de benefícios do RGPS/INSS
sem uma fonte de custeio adequada.
O novo RPPS foi estabelecido com autonomia financeira e administrativa, 
operando como uma autarquia e sendo totalmente administrado pelos próprios 
servidores segurados. Essa abordagem inclui a diretoria executiva, conselhos fiscais e 
deliberativos, bem como um comitê de investimentos, todos devidamente certificados 
de acordo com os requisitos do Ministério da Previdência.
Embora tenha sido inicialmente recebido com desconfiança pelos funcionários públicos, 
o Patoprev tem gradualmente restabelecido sua reputação, pois demonstrou um 
compromisso em atender os servidores de forma humanizada, garantindo benefícios 
que, em muitos casos, o RGPS/INSS não oferece. Esta transformação na gestão 
previdenciária do município de Pato Branco é uma história de superação, 
comprometimento e busca pela sustentabilidade de seu sistema previdenciário, que 
merece ser analisada em detalhes.
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Título 2: Fundamentação Teórica
A fundamentação teórica deste estudo é essencial para compreender os 
conceitos e princípios subjacentes à operação de dação em pagamento envolvendo 
imóveis como meio de amortização do déficit atuarial em regimes de previdência. Neste 
capítulo, apresentaremos os principais conceitos relacionados à previdência, dação em 
pagamento, déficit atuarial e a importância da amortização desse déficit.
2.1 Conceitos Básicos de Previdência
A previdência é um sistema complexo que visa proporcionar renda e 
proteção social a indivíduos em suas fases de aposentadoria, invalidez e sobrevivência. 
Os regimes de previdência podem ser públicos ou privados e geralmente funcionam 
por meio de contribuições de trabalhadores e empregadores, com o objetivo de 
acumular ativos que garantam o pagamento de benefícios futuros.
2.2 Dação em Pagamento
A dação em pagamento é uma operação financeira que envolve a entrega 
de um bem (neste caso, um imóvel) para quitar uma dívida. Ela é regida por normas 
legais e contratuais e pode ser uma alternativa eficaz para resolver obrigações 
financeiras. 
No contexto da previdência, a dação em pagamento com imóveis pode 
ser usada como estratégia para a amortização de déficits atuariais.
2.3 Déficit Atuarial
O déficit atuarial é a diferença entre os compromissos futuros de 
pagamento de benefícios de previdência e os ativos disponíveis para cobri
-los. Ele é 
calculado com base em projeções atuariais que levam em consideração fatores como 
taxas de juros, expectativa de vida e fluxo de contribuições. O déficit atuarial é um 
indicador crítico da saúde financeira de um regime de previdência.
2.4 Relevância da Amortização do Déficit
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A amortização do déficit atuarial é fundamental para garantir a 
sustentabilidade dos regimes de previdência. Sem a adequada gestão desse déficit, os 
regimes podem enfrentar dificuldades financeiras, incluindo a necessidade de aumentar 
as contribuições dos participantes ou reduzir benefícios, o que pode ter implicações 
significativas para os beneficiários.
A análise da viabilidade e das vantagens da dação em pagamento com 
imóveis como estratégia de amortização do déficit atuarial envolve um exame 
minucioso de diversos fatores financeiros, econômicos, jurídicos e regulatórios. Essas 
bases conceituais fornecem uma visão abrangente sobre esse tópico crítico no contexto 
dos regimes de previdência.
No que diz respeito aos fatores financeiros, é crucial avaliar a capacidade 
financeira do regime de previdência para implementar a dação em pagamento com 
imóveis. Isso inclui a análise do valor dos imóveis oferecidos em relação ao tamanho 
do déficit atuarial, bem como a capacidade do regime de gerar receita adicional, se 
necessário.
Os fatores econômicos desempenham um papel importante, uma vez que 
a dação em pagamento pode afetar a saúde financeira do regime de previdência a 
longo prazo. Portanto, é fundamental considerar como essa estratégia impactará o 
desempenho do portfólio de investimentos do regime, bem como as taxas de retorno 
esperadas.
Do ponto de vista jurídico, é necessário avaliar se a dação em pagamento 
com imóveis é uma opção viável dentro do quadro legal existente. Isso envolve a 
análise das leis que regem a previdência e as transações imobiliárias, garantindo que 
a estratégia seja compatível com as regulamentações vigentes.
Além disso, os aspectos regulatórios desempenham um papel 
fundamental. A aprovação de órgãos reguladores e autoridades governamentais pode 
ser necessária para implementar a dação em pagamento. Portanto, é importante 
considerar as exigências regulatórias e as possíveis barreiras que possam surgir.
Em resumo, a análise da viabilidade e das vantagens da dação em 
pagamento com imóveis como estratégia de amortização do déficit atuarial requer uma 
abordagem abrangente que leve em consideração os aspectos financeiros, 
econômicos, jurídicos e regulatórios. Isso é essencial para garantir a sustentabilidade 
dos regimes de previdência e para minimizar o impacto sobre os participantes e 
beneficiários, garantindo assim a relevância da amortização do déficit atuarial.
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Título 3: Aspectos Jurídicos e Regulatórios
Este capítulo abordará os aspectos jurídicos e regulatórios relevantes 
relacionados à operação de dação em pagamento com imóveis como meio de 
amortização do déficit atuarial em regimes de previdência. A análise destes elementos 
é fundamental para garantir que a estratégia esteja em conformidade com a legislação 
e regulamentações aplicáveis.
3.1 Legislação Aplicável
Foi realizada uma análise minuciosa da legislação previdenciária vigente, 
identificando as disposições legais que puderam afetar a operação de dação em 
pagamento com imóveis.
Isso incluiu todas as leis vigentes, considerando a recente consolidação 
de quase a totalidade das normas previdenciárias na super portaria 1467/2022, bem 
como regulamentos específicos que regem a gestão de regimes de previdência.
No contexto das operações envolvendo a dação em pagamento de 
imóveis, é fundamental considerar as seguintes legislações e notas técnicas que 
estabelecem parâmetros e diretrizes para os Regimes Próprios de Previdência Social 
(RPPS) e sua relação com a constituição de fundos, a amortização de déficit atuarial e 
as operações com bens imóveis:
1. A Constituição Federal de 1988, em seu artigo 249, estabelece a possibilidade 
de constituição de fundos integrados por bens, direitos e ativos, visando 
assegurar recursos para o pagamento das obrigações previdenciárias dos 
RPPS.
2. A Lei nº 9.717/1998, em seu artigo 9°, atribui à União a competência para 
estabelecer parâmetros, diretrizes e critérios relacionados aos RPPS, incluindo 
a organização e funcionamento dos fundos previdenciários.
3. A Nota Técnica SEI nº 10/2017/CGACI/SRPPS/SPREV
-MF detalha as 
situações em que operações com bens imóveis podem ocorrer nos RPPS, como 
na constituição de fundos, aplicações de recursos previdenciários, aquisição de 
imóveis com recursos da taxa de administração e dação em pagamento de 
compensação previdenciária.
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4. Essa nota técnica ressalta a importância da análise da viabilidade econômica de 
tais operações, garantindo que contribuam para o equilíbrio financeiro e atuarial 
do sistema.
5. A Nota Técnica SEI nº 18162/2021/ME esclarece a diferença entre equilíbrio 
financeiro e equilíbrio atuarial, apontando a necessidade de garantir ambos para 
a sustentabilidade dos RPPS.
6. A Portaria MTP nº 1.467/2022 estabelece parâmetros e diretrizes gerais para 
os RPPS, proibindo a dação em pagamento de débitos com o ente federativo, 
mas permitindo o aporte de bens, direitos e ativos para equacionamento de 
déficit, desde que observados critérios como estudo técnico, avaliação 
econômico
-financeira, e aprovação pelo conselho deliberativo.
7. Essa portaria ressalta a importância da transparência e da obtenção de 
rentabilidade compatível com a meta atuarial na gestão dos ativos aportados.
Considerando essa complexa legislação e notas técnicas, é crucial que 
qualquer operação envolvendo a dação em pagamento de imóveis em RPPS seja 
conduzida de acordo com esses dispositivos, garantindo a solvência, liquidez e o 
equilíbrio financeiro e atuarial do plano de benefícios.
3.2 Trâmites Legais da Dação em pagamento
A operação de dação em pagamento envolvendo a transferência de um 
imóvel para a Patoprev, como beneficiária, requer a observância de uma série de 
trâmites legais para assegurar sua legalidade e conformidade com a legislação 
previdenciária. A seguir, destacamos os principais pontos extraídos das legislações 
mencionadas para guiar essa operação complexa:
1. Análise de Viabilidade Econômica e Financeira: Antes de iniciar a operação, 
é crucial realizar uma análise minuciosa da viabilidade econômica e financeira 
da transação. Essa etapa inclui a verificação de se o ativo a ser aportado ao 
RPPS representará uma vantagem em termos econômicos e operacionais para 
o sistema (Constituição Federal de 1988, Lei nº 9.717/1998 e Nota Técnica 
SEI nº 10/2017).
2. Avaliação Atuarial e Definição de Critérios: Embora a operação possa ser 
baseada em uma avaliação atuarial para conferir suporte técnico, a necessidade 
de imediata inclusão do imóvel no cálculo atuarial pode ser flexibilizada, dada a 
robustez atual do plano de benefícios. É essencial, no entanto, definir critérios 
transparentes para a transferência do imóvel, considerando o equilíbrio 
financeiro e atuarial do plano de benefícios, conforme orientações da Portaria 
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MTP nº 1.467/2022 e Nota Técnica SEI nº 10/2017. Isso permitirá que a 
operação seja realizada de forma adequada e oportuna, alinhando
-se com as 
condições financeiras do plano de benefícios da Patoprev.
3. Avaliação Mercadológica: De acordo com a legislação correspondente, é 
fundamental realizar uma avaliação mercadológica do imóvel para apurar seu 
valor justo. (Nota Técnica SEI nº 10/2017). Essa avaliação deve seguir critérios 
técnicos e normas vigentes para garantir que o valor seja compatível com o 
mercado (NBR 14.653 
- Norma Brasileira de Avaliações)
4. Estudo Técnico e Transparência: O aporte de bens, direitos e ativos deve ser 
precedido de um estudo técnico que avalie além da viabilidade econômico
-
financeira, a avalição mercadológica do imóvel, bem como a abordagem de todo 
o aspecto jurídico, regulatório e operacional da operação. Esse estudo deve ser 
transparentemente disponibilizado aos segurados do RPPS (Portaria MTP nº 
1.467/2022).
5. Aprovação pelos Órgãos Competentes: É necessário que a operação seja 
aprovada pelo conselho deliberativo do RPPS (Portaria MTP nº 1.467/2022).
6. Vinculação por Lei do Ente Federativo: A transferência do imóvel para a 
Patoprev deve ser realizada por meio de lei do ente federativo, conforme 
disposto na Portaria MTP nº 1.467/2022.
7. Rentabilidade Compatível com a Meta Atuarial: Os ativos aportados ao RPPS 
devem obter rentabilidade compatível com a meta atuarial estabelecida (Portaria MTP nº 1.467/2022).
8. Segregação da Massa e Uso dos Ativos: Caso houvesse segregação da 
massa, que não é o caso do RPPS de Pato Branco, os bens, direitos e ativos 
poderiam ser alocados ao Fundo em Repartição ou ao Fundo em Capitalização. 
A utilização dos ativos deve ser feita de acordo com as prescrições legais e os 
parâmetros estabelecidos (Portaria MTP nº 1.467/2022).
9. Cumprimento de Normas e Regulamentações: Além das diretrizes acima, 
todas as normas legais e regulamentares relacionadas à operação de dação em 
pagamento devem ser observadas (Portaria MTP nº 1.467/2022).
Portanto, a operação de dação em pagamento de um imóvel para a 
Patoprev deve seguir uma sequência estruturada que começa com a análise da 
viabilidade econômica, passa pela avaliação atuarial, inclui a avaliação mercadológica 
para apuração do valor justo do imóvel e a definição de critérios, envolve a aprovação 
pelos órgãos competentes, a vinculação por meio de lei, a garantia de rentabilidade 
compatível com a meta atuarial e, por fim, o cumprimento de todas as normas e 
regulamentações aplicáveis. 
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Certificar
-se de que todos esses passos sejam seguidos garantirá a 
conformidade da operação com a legislação previdenciária e a segurança do sistema 
previdenciário.
3.3 Análise de Riscos Jurídicos
Foi conduzida uma análise de riscos jurídicos, identificando eventuais 
obstáculos legais que puderam surgir durante a operação de dação em pagamento. A 
análise de riscos ajudou a determinar a solidez da estratégia e a identificar eventuais 
medidas mitigadoras necessárias. 
Além disso, de acordo com a Portaria MTP nº 1.467/2022 e a Nota 
Técnica SEI nº 10/2017, é fundamental considerar a conformidade da operação com 
as regulamentações vigentes e os aspectos legais envolvidos, assegurando que a 
dação em pagamento seja conduzida em estrita observância das normas aplicáveis, 
minimizando quaisquer riscos associados ao processo.
3.4 Conformidade com Normas Éticas
Além das questões legais, foi avaliada a conformidade da operação de 
dação em pagamento com imóveis com normas éticas e padrões de conduta aplicáveis 
aos regimes de previdência. Isso incluiu a consideração de princípios de transparência, 
responsabilidade fiduciária e deveres para com os beneficiários.
Foi fundamental observar que, de acordo com a Portaria MTP nº 
1.467/2022 e a Nota Técnica SEI nº 10/2017, a operação deve ser conduzida de 
maneira ética e responsável, garantindo que os interesses dos beneficiários fossem 
protegidos de forma integral. Isso envolveu a prestação de contas, a divulgação clara 
das ações realizadas e a tomada de decisões que promovessem a segurança e o bem
-
estar dos participantes do regime de previdência.
Assinado por 1 pessoa: ROBSON CANTU
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Título 4: Metodologia Abrangente de Análise da Operação de Dação em 
Pagamento
Este capítulo detalha a abordagem metodológica empregada para 
conduzir a pesquisa e analisar minuciosamente a viabilidade e as vantagens inerentes 
à operação de dação em pagamento, utilizando imóveis como um meio estratégico para 
amortizar o déficit atuarial em regimes de previdência. 
A metodologia aqui apresentada abarca a coleta de dados, a análise 
profunda e a interpretação necessária para atender aos objetivos deste estudo.
4.1 Coleta diversificada de dados
A coleta de dados será realizada a partir de diversas fontes de 
informações, abrangendo pesquisas, estudos, pareceres especializados e entrevistas. 
Estas fontes incluem:
4.1.1 Parecer Jurídico do advogado Vanderlei Ribeiro da Silva, do Instituto de 
Previdência dos Servidores Públicos Municipais de Pato Branco, que aborda a análise 
prévia das legislações que embasam a operação de dação em pagamento, com 
especial atenção ao aspecto previdenciário.
4.1.2 Relatório do Cálculo Atuarial, incluindo demonstrações detalhadas do fluxo 
financeiro da Patoprev, permitindo uma análise aprofundada dos aspectos financeiros 
envolvidos. 4.1.3 Entrevistas conduzidas com gestores de previdência, especialistas atuariais e 
profissionais do setor imobiliário, proporcionando uma visão abrangente e qualificada 
das diferentes perspectivas envolvidas na operação de dação em pagamento.
4.1.3.1 Entrevistas com gestores de previdência
4.1.3.2 Entrevistas com profissionais do setor imobiliário
4.1.3.3 Entrevistas com especialistas atuariais
4.1.4 Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica do imóvel objeto do estudo, com 
enfoque na avaliação do valor de mercado e de suas implicações na operação.
4.1.5 Estudo de Viabilidade Econômica Financeira do imóvel objeto do estudo, 
aprofundando a análise financeira e econômica do imóvel e seu papel na amortização 
do déficit atuarial.
Esta metodologia rica e abrangente permitirá uma análise sólida e 
completa da operação de dação em pagamento, fornecendo uma visão ampla das 
possibilidades e desafios relacionados a essa estratégia no contexto previdenciário.
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4.1.1 Parecer Jurídico do advogado Vanderlei Ribeiro da Silva, do Instituto de 
Previdência dos Servidores Públicos Municipais de Pato Branco, acerca da 
análise prévia efetuada nas legislações que amparam a operação dação em 
pagamento, com foco previdenciário
Assim que o município de Pato Branco demonstrou interesse em oferecer 
um imóvel como parte de uma operação de dação em pagamento, com o propósito de 
amortizar o déficit atuarial para o exercício de 2024, o PATOPREV tomou a iniciativa de 
avaliar a viabilidade jurídica da proposta.
Nossa equipe jurídica elaborou um parecer considerando todas as 
legislações vigentes, garantindo, assim, que todo o processo esteja em total 
conformidade com a lei. 
O objetivo principal foi a de fornece
r uma base jurídica sólida para auxiliar 
o instituto na tomada de decisão. 
Apesar de o município já ter experiência com a dação em pagamento de 
imóveis no ano de 2019, a recente reforma previdenciária imposta pela EC103/19 e a 
recém
-estabelecida consolidação das normas previdenciárias na super portaria 
1467/2022 tornaram necessária uma nova análise. 
Nesse contexto, o parecer jurídico, elaborado pelo Procurador Vanderlei 
Ribeiro da Silva em 12 de setembro de 2023, examinou a viabilidade legal do Município 
de Pato Branco efetuar repasses financeiros por meio da dação em pagamento, 
utilizando imóveis, com o intuito de cobrir os aportes necessários para sanar o déficit 
atuarial do Instituto de Previdência dos Servidores Públicos Municipais de Pato Branco 
(PATOPREV).
A dação em pagamento de imóveis como uma estratégia para 
amortização de déficit atuarial em Regimes Próprios de Previdência Social (RPPS) 
envolve uma série de considerações legais e procedimentais que devem ser 
cuidadosamente analisadas. 
Vamos explorar os principais pontos a serem observados nesse processo, 
considerando as legislações pertinentes e a sequência de operacionalização, 
culminando em uma conclusão sobre a viabilidade desse instrumento, de acordo com 
o parecer jurídico elaborado pelo advogado do Instituto.
Legislações Aplicáveis
1. Constituição Federal de 1988: O artigo 249 da Constituição Federal estabelece 
que bens, direitos e ativos podem ser utilizados para assegurar recursos 
destinados ao pagamento das obrigações previdenciárias em RPPS.
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2. Lei nº 9.717/1998: Esta lei atribui à União a responsabilidade de estabelecer 
parâmetros, diretrizes e critérios relativos aos RPPS, incluindo a regulamentação 
sobre o uso de bens e ativos para garantir o equilíbrio financeiro e atuarial.
3. Portaria MTP nº 1.467/2022: Esta portaria do Ministério do Trabalho e 
Previdência regulamenta aspectos gerais da organização e funcionamento dos 
RPPS, fornecendo diretrizes específicas sobre o uso de bens e ativos, bem como 
os procedimentos necessários para implementar a dação em pagamento.
4. Nota Técnica SEI nº 10/2017/CGACI/SRPPS/SPREV
-MF: Esta nota técnica 
esclarece aspectos relacionados a transações envolvendo bens imóveis no 
âmbito dos RPPS, destacando a possibilidade de aportes de bens para 
amortização de déficit atuarial, desde que observados critérios de solvência e 
liquidez, bem como avaliação prévia de seu valor de mercado.
5. Nota Técnica SEI nº 18162/2021/ME: Esta nota técnica distingue entre 
equilíbrio financeiro e atuarial, ressaltando que a dação em pagamento é 
apropriada para abordar o déficit atuarial a longo prazo, desde que haja 
equivalência entre as receitas estimadas e as obrigações projetadas. Além disso, 
a avaliação financeira do RPPS é importante para determinar o equilíbrio 
financeiro.
Pontos Importantes a Serem Observados
1. Diferença entre Déficit Financeiro e Atuarial: É fundamental entender a 
diferença entre déficit financeiro (curto prazo) e déficit atuarial (projeções de 
longo prazo). A dação em pagamento é uma ferramenta para abordar o déficit 
atuarial, não devendo ser usada para cobrir débitos financeiros vencidos.
2. Análise de Viabilidade Econômica: Realizar uma análise detalhada da 
viabilidade econômica da operação para garantir que ela seja vantajosa para o 
sistema previdenciário.
3. Estudo Avaliação Mercadológica: Iniciar com um estudo de avaliação 
mercadológica do imóvel a ser utilizado na dação em pagamento.
4. Aprovação pelo Conselho Deliberativo: Submeter a operação à aprovação 
pelo Conselho Deliberativo do RPPS.
5. Aprovação por Lei: Aprovar a operação por meio de lei do ente federativo.
6. Registro Contábil: Destacar contabilmente os ativos como investimentos, de 
acordo com as normas contábeis.
Sequência de Operacionalização
1. Análise de Viabilidade Econômica: Realizar uma análise detalhada da 
viabilidade econômica da operação.
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2. Estudo Avaliação Mercadológica: Iniciar com um estudo de avaliação 
mercadológica do imóvel a ser utilizado na dação em pagamento.
3. Estudo Técnico: O aporte de bens, direitos e ativos deve ser precedido de um 
estudo técnico que avalie além da viabilidade econômico
-financeira, a avalição 
mercadológica do imóvel, bem como a abordagem de todo o aspecto jurídico, 
regulatório e operacional da operação.
4. Aprovação pelo Conselho Deliberativo: Submeter a operação à aprovação 
pelo Conselho Deliberativo do RPPS.
5. Aprovação por Lei: Aprovar a operação por meio de lei do ente federativo.
6. Registro Contábil: Destacar contabilmente os ativos como investimentos, de 
acordo com as normas contábeis.
Conclusão
A dação em pagamento de imóveis para amortização do déficit atuarial 
em RPPS é uma possibilidade legal, desde que observados os requisitos da legislação 
aplicável, incluindo a aprovação por lei, a análise de viabilidade econômica e o respeito 
às normas contábeis e financeiras. 
Essa ferramenta pode ser útil para garantir o equilíbrio financeiro e atuarial 
dos regimes previdenciários, contribuindo para a sustentabilidade a longo prazo. No 
entanto, é essencial que todas as etapas e regulamentos sejam rigorosamente 
seguidos para assegurar sua eficácia e legalidade. 
Além de toda a legislação pertinente, com destaque para as notas 
técnicas mencionadas a seguir, a saber, a SEI nº 10/2017/CGACI/SRPPS/SPREV
-MF 
e a SEI nº 18162/2021/ME, que oferecem orientações específicas e esclarecimentos 
relacionados à utilização desse mecanismo.
4.1.2 Relatório do Cálculo atuarial com as demonstrações do fluxo financeiro da 
Patoprev
Nesta seção do relatório, abordaremos em detalhes o "Relatório do 
Cálculo Atuarial com as Demonstrações do Fluxo Financeiro da Patoprev." 
Este documento desempenha um papel crucial na análise e compreensão 
da situação financeira da Patoprev, fornecendo uma visão abrangente das projeções 
atuariais que orientam as decisões estratégicas da organização. 
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O cálculo atuarial é um processo complexo que leva em consideração 
uma série de variáveis, tais como taxas de juros, expectativa de vida, contribuições, 
benefícios, entre outros, a fim de avaliar a sustentabilidade do fundo previdenciário. 
Neste contexto, examinaremos as principais conclusões e resultados 
apresentados no relatório, fornecendo uma análise crítica e recomendações para 
aprimorar a gestão financeira da Patoprev.
Na página 69 do último relatório do cálculo atuarial, anexo a este estudo, 
encontramos uma descrição fundamental do funcionamento do fluxo financeiro do 
sistema previdenciário da Patoprev:
O fluxo financeiro do sistema previdenciário funciona da seguinte 
forma: anualmente, as contribuições, normal e suplementar, 
referentes ao ano são somadas ao saldo financeiro existente. Este 
valor constitui o ativo do plano e deste é subtraído o valor total 
referente aos gastos previdenciários. No resultado é aplicado o 
fator referente à rentabilidade líquida. 𝑺(𝒙)=𝑪(𝒙)−𝑮(𝒙)+[𝑺(𝒙−𝟏)]∗𝜹 
Onde: 𝐆(𝐱)−Função Gasto; 𝐒(𝐱)−Função Saldo; 𝐂(𝐱)−Função contribuição; 𝛅−Fator referente à rentabilidade líquida.
Esse processo é essencial para compreender como as finanças da 
organização são gerenciadas ao longo do tempo. Anualmente, as contribuições, tanto 
as normais quanto as suplementares, são agregadas ao saldo financeiro existente, 
criando o ativo do plano. 
A partir desse ativo, são deduzidos os gastos previdenciários totais, 
representados pela função "Gasto" (
𝐆
(
𝐱)). O resultado obtido é então submetido ao 
fator de rentabilidade líquida (
𝜹), que desempenha um papel crítico na determinação 
do desempenho financeiro do plano previdenciário.
Esse modelo de cálculo reflete a complexidade e os desafios envolvidos 
na gestão financeira de um fundo previdenciário, uma vez que depende de uma série 
de variáveis, incluindo as contribuições dos participantes, o custo dos benefícios 
previdenciários e a performance dos investimentos. 
A compreensão detalhada desse processo é fundamental para tomar 
decisões informadas e estratégicas sobre a sustentabilidade do sistema. No decorrer 
deste relatório, examinaremos mais a fundo esses componentes e os resultados 
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derivados do cálculo atuarial, que tem como objetivo a otimização da gestão financeira 
da Patoprev e assegurar o cumprimento das obrigações previdenciárias no longo prazo.
Com o repasse regular das contribuições, incluindo o valor dos aportes, o 
fluxo financeiro projetado do ano de 2023 até o ano de 2097 fica conforme a tabela 
abaixo:
ANO RECEITAS 
PREVIDENCIÁRIAS
DESPESAS 
PREVIDENCIÁRIAS
RESULTADO 
PREVIDENCIÁRIO
SALDO 
FINANCEIRO DO 
EXERCÍCIO
2023 47.935.369,45 22.894.521,69 25.040.847,76 122.565.194,04
2024 49.528.815,91 23.429.312,68 26.099.503,24 148.664.697,28
2025 51.311.111,00 24.963.176,35 26.347.934,65 175.012.631,93
2026 52.996.698,28 25.587.035,88 27.409.662,40 202.422.294,32
2027 54.425.860,01 27.007.961,64 27.417.898,37 229.840.192,69
2028 56.328.688,17 27.144.020,51 29.184.667,66 259.024.860,36
2029 57.678.713,44 29.140.602,63 28.538.110,81 287.562.971,16
2030 59.114.381,42 30.861.810,58 28.252.570,84 315.815.542,00
2031 60.194.719,20 33.472.525,97 26.722.193,23 342.537.735,23
2032 61.616.656,22 34.572.903,02 27.043.753,20 369.581.488,43
2033 62.065.829,11 38.359.359,57 23.706.469,54 393.287.957,97
2034 63.493.997,17 38.520.194,97 24.973.802,20 418.261.760,18
2035 63.971.888,80 41.412.360,79 22.559.528,02 440.821.288,20
2036 65.252.806,47 41.508.747,17 23.744.059,30 464.565.347,49
2037 66.039.899,35 43.111.607,00 22.928.292,36 487.493.639,85
2038 67.350.033,11 42.757.696,82 24.592.336,29 512.085.976,13
2039 67.653.568,24 45.910.148,11 21.743.420,13 533.829.396,27
2040 68.857.718,84 45.604.207,05 23.253.511,79 557.082.908,06
2041 69.087.624,76 49.113.296,92 19.974.327,84 577.057.235,90
2042 70.304.376,98 48.718.207,99 21.586.168,99 598.643.404,89
2043 70.538.846,30 51.372.152,57 19.166.693,73 617.810.098,62
2044 71.354.881,47 51.468.924,09 19.885.957,37 637.696.056,00
2045 71.369.267,96 54.235.087,38 17.134.180,58 654.830.236,57
2046 71.967.034,11 54.371.914,28 17.595.119,83 672.425.356,40
2047 71.993.670,07 56.478.758,33 15.514.911,73 687.940.268,14
2048 72.355.445,62 56.805.382,47 15.550.063,15 703.490.331,29
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2049 71.614.919,42 60.806.234,02 10.808.685,40 714.299.016,69
2050 71.056.750,19 63.179.913,09 7.876.837,10 722.175.853,79
2051 69.859.969,20 67.155.713,88 2.704.255,32 724.880.109,11
2052 68.463.216,04 70.895.124,86
-2.431.908,82 722.448.200,29
2053 66.706.510,66 74.839.897,76
-8.133.387,09 714.314.813,20
2054 64.910.386,23 77.616.638,73
-12.706.252,50 701.608.560,70
2055 62.637.099,62 81.349.933,54
-18.712.833,92 682.895.726,78
2056 60.493.279,54 83.381.599,10
-22.888.319,56 660.007.407,22
2057 58.174.404,11 85.054.403,19
-26.879.999,08 633.127.408,13
2058 56.208.280,12 84.559.306,65
-28.351.026,53 604.776.381,61
2059 54.273.455,92 83.632.564,26
-29.359.108,34 575.417.273,26
2060 52.629.167,88 81.364.528,00
-28.735.360,12 546.681.913,15
2061 50.857.236,74 79.695.950,43
-28.838.713,69 517.843.199,46
2062 49.478.587,24 76.483.448,31
-27.004.861,06 490.838.338,39
2063 48.192.268,47 73.296.807,82
-25.104.539,35 465.733.799,04
2064 47.105.783,72 69.747.886,07
-22.642.102,35 443.091.696,69
2065 46.232.912,27 65.915.853,75
-19.682.941,48 423.408.755,21
2066 25.289.702,54 62.055.273,72
-36.765.571,18 386.643.184,03
2067 23.193.033,60 58.169.193,03
-34.976.159,44 351.667.024,60
2068 21.190.084,48 54.333.744,14
-33.143.659,66 318.523.364,94
2069 19.283.837,77 50.564.322,60
-31.280.484,83 287.242.880,11
2070 17.476.631,38 46.875.321,55
-29.398.690,17 257.844.189,94
2071 15.770.096,07 43.279.625,16
-27.509.529,09 230.334.660,85
2072 14.165.235,45 39.789.552,48
-25.624.317,03 204.710.343,82
2073 12.662.366,70 36.415.853,51
-23.753.486,81 180.956.857,01
2074 11.261.203,21 33.167.924,19
-21.906.720,98 159.050.136,03
2075 9.960.941,66 30.054.446,29
-20.093.504,63 138.956.631,40
2076 8.760.370,65 27.084.179,35
-18.323.808,70 120.632.822,70
2077 7.657.892,64 24.266.030,55
-16.608.137,91 104.024.684,79
2078 6.651.362,45 21.607.704,24
-14.956.341,79 89.068.343,00
2079 5.738.048,29 19.115.299,24
-13.377.250,95 75.691.092,05
2080 4.914.657,00 16.793.097,46
-11.878.440,47 63.812.651,58
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2081 4.177.408,63 14.643.766,13
-10.466.357,50 53.346.294,08
2082 3.522.124,43 12.668.821,53
-9.146.697,10 44.199.596,98
2083 2.944.221,60 10.868.021,54
-7.923.799,94 36.275.797,04
2084 2.438.786,24 9.239.455,20
-6.800.668,96 29.475.128,08
2085 2.000.668,03 7.779.952,95
-5.779.284,91 23.695.843,17
2086 1.624.503,21 6.484.693,72
-4.860.190,51 18.835.652,66
2087 1.304.780,53 5.347.132,67
-4.042.352,14 14.793.300,51
2088 1.035.929,25 4.359.145,78
-3.323.216,53 11.470.083,98
2089 812.417,66 3.511.364,45
-2.698.946,79 8.771.137,19
2090 628.810,51 2.793.090,47
-2.164.279,96 6.606.857,23
2091 479.842,80 2.192.343,57
-1.712.500,78 4.894.356,45
2092 360.532,92 1.696.452,97
-1.335.920,06 3.558.436,40
2093 266.278,93 1.292.745,38
-1.026.466,44 2.531.969,96
2094 192.882,00 968.609,81
-775.727,81 1.756.242,15
2095 136.565,63 711.532,36
-574.966,74 1.181.275,41
2096 94.042,35 509.819,18
-415.776,83 765.498,58
2097 62.573,76 353.687,55
-291.113,79 474.384,79
O comentário encontrado na página 71 do relatório do cálculo atuarial, 
anexo a este estudo, enfatiza a importância fundamental da projeção atuarial na 
vigilância contínua da solvência e liquidez do plano de benefícios da Patoprev. 
Sob o conceito de Gestão Integrada de Ativos e Passivos, também 
conhecido como Asset Liability Management (ALM), esta ferramenta desempenha um 
papel estratégico ao buscar a alocação mais eficiente dos recursos garantidores dos 
compromissos, levando em consideração não apenas a rentabilidade, mas também os 
riscos associados às aplicações financeiras. 
O ALM é uma abordagem que respeita o passivo compreendendo tanto 
os benefícios já concedidos como aqueles a serem concedidos, proporcionando, assim, 
uma visão holística que permite à Patoprev tomar decisões melhor fundamentadas.
A recomendação de seguir o plano de amortização recomendado na 
Avaliação Atuarial 2023, página 40, item 9.3, que abrange o equacionamento do déficit 
ao longo de um período que se estende de 2023 até 2065, destaca a importância da 
gestão previdenciária responsável. 
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No caso específico do município de Pato Branco, que se comprometeu a 
enfrentar os desafios de uma reforma previdenciária nos moldes da EC103/2019, é um 
exemplo notável de responsabilidade fiscal e visão de longo prazo.
Essa abordagem demonstra não apenas o compromisso do município 
com a solvência de seu sistema previdenciário, mas também a coragem de tomar 
medidas difíceis para garantir a sustentabilidade financeira no longo prazo. 
O plano de amortização estendido ao longo de 43 anos é um reflexo do 
entendimento de que a estabilidade previdenciária é um objetivo que demanda tempo, 
planejamento e uma estratégia cuidadosa.
Ao seguir o plano recomendado, o município de Pato Branco está 
contribuindo para evitar desequilíbrios financeiros futuros e para garantir que seus 
beneficiários tenham a segurança financeira necessária quando se aposentarem. 
Essa abordagem também pode servir como um exemplo para outros 
RPPSs, demonstrando que, com responsabilidade e comprometimento, é possível 
superar desafios previdenciários e construir um futuro financeiramente sustentável.
Plano de amortização recomendado na Avaliação Atuarial 2023, página 40, item 
9.3 RECOMENDAÇÃO PARA EQUACIONAMENTO DO DÉFICIT.
Ano Base Calculo
(
-) APORTES Saldo Inicial Juros Saldo Final
2023 103.047.787,30 8.829.094,48 187.425.923,28 9.258.840,61 187.855.669,41
2024 106.077.392,25 8.829.094,48 187.855.669,41 9.280.070,07 188.306.645,00
2025 109.196.067,58 9.302.348,26 188.306.645,00 9.302.348,26 188.306.645,00
2026 112.406.431,97 9.307.252,57 188.306.645,00 9.302.348,26 188.301.740,69
2027 115.711.181,07 9.314.750,08 188.301.740,69 9.302.105,99 188.289.096,61
2028 119.113.089,79 9.350.377,55 188.289.096,61 9.301.481,37 188.240.200,43
2029 122.615.014,63 9.355.525,62 188.240.200,43 9.299.065,90 188.183.740,72
2030 126.219.896,06 9.365.516,29 188.183.740,72 9.296.276,79 188.114.501,22
2031 129.930.761,00 9.366.708,56 188.114.501,22 9.292.856,36 188.040.649,02
2032 133.750.725,38 9.362.550,78 188.040.649,02 9.289.208,06 187.967.306,30
2033 137.682.996,70 9.307.370,58 187.967.306,30 9.285.584,93 187.945.520,66
2034 141.730.876,81 9.325.891,69 187.945.520,66 9.284.508,72 187.904.137,69
2035 145.897.764,58 9.322.867,16 187.904.137,69 9.282.464,40 187.863.734,93
2036 150.187.158,86 9.311.603,85 187.863.734,93 9.280.468,51 187.832.599,59
2037 154.602.661,33 9.307.080,21 187.832.599,59 9.278.930,42 187.804.449,79
2038 159.147.979,58 9.310.156,81 187.804.449,79 9.277.539,82 187.771.832,81
2039 163.826.930,18 9.420.048,49 187.771.832,81 9.275.928,54 187.627.712,86
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2040 168.643.441,92 9.532.627,04 187.627.712,86 9.268.809,02 187.363.894,84
2041 173.601.559,12 9.812.886,28 187.363.894,84 9.255.776,41 186.806.784,97
2042 178.705.444,95 10.101.385,13 186.806.784,97 9.228.255,18 185.933.655,01
2043 183.959.385,04 10.398.365,86 185.933.655,01 9.185.122,56 184.720.411,72
2044 189.367.790,96 10.704.077,81 184.720.411,72 9.125.188,34 183.141.522,24
2045 194.935.204,01 11.018.777,70 183.141.522,24 9.047.191,20 181.169.935,74
2046 200.666.299,01 11.342.729,76 181.169.935,74 8.949.794,83 178.777.000,81
2047 206.565.888,20 11.676.206,02 178.777.000,81 8.831.583,84 175.932.378,63
2048 212.638.925,31 12.019.486,48 175.932.378,63 8.691.059,50 172.603.951,66
2049 218.890.509,72 12.372.859,38 172.603.951,66 8.526.635,21 168.757.727,49
2050 225.325.890,70 12.736.621,44 168.757.727,49 8.336.631,74 164.357.737,79
2051 231.950.471,89 13.111.078,11 164.357.737,79 8.119.272,25 159.365.931,92
2052 238.769.815,76 13.496.543,81 159.365.931,92 7.872.677,04 153.742.065,15
2053 245.789.648,34 13.893.342,20 153.742.065,15 7.594.858,02 147.443.580,97
2054 253.015.864,01 14.301.806,46 147.443.580,97 7.283.712,90 140.425.487,41
2055 260.454.530,41 14.722.279,57 140.425.487,41 6.937.019,08 132.640.226,92
2056 268.111.893,60 15.155.114,59 132.640.226,92 6.552.427,21 124.037.539,54
2057 275.994.383,27 15.600.674,96 124.037.539,54 6.127.454,45 114.564.319,03
2058 284.108.618,14 16.059.334,80 114.564.319,03 5.659.477,36 104.164.461,59
2059 292.461.411,51 16.531.479,24 104.164.461,59 5.145.724,40 92.778.706,75
2060 301.059.777,01 17.017.504,73 92.778.706,75 4.583.268,11 80.344.470,13
2061 309.910.934,46 17.517.819,37 80.344.470,13 3.969.016,82 66.795.667,58
2062 319.022.315,93 18.032.843,26 66.795.667,58 3.299.705,98 52.062.530,30
2063 328.401.572,02 18.563.008,85 52.062.530,30 2.571.889,00 36.071.410,44
2064 338.056.578,24 19.108.761,31 36.071.410,44 1.781.927,68 18.744.576,80
2065 347.995.441,64 19.670.558,90 18.744.576,80 925.982,09 0,00
4.1.3 Entrevistas com gestores de previdência, especialistas atuariais e 
profissionais do setor imobiliário
Neste capítulo, abordamos o componente crucial de nossa pesquisa, que 
consiste nas entrevistas realizadas com gestores de Regimes Próprios de Previdência 
Social (RPPS), especialistas atuariais e profissionais do setor imobiliário. 
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O propósito dessas entrevistas foi obter perspectivas valiosas e opiniões 
especializadas sobre a operação de dação em pagamento com imóveis, visando à 
amortização de dívida previdenciária. 
Esses profissionais desempenham papéis fundamentais na gestão, 
avaliação e viabilidade de estratégias de previdência, tornando suas visões essenciais 
para a pesquisa.
Para essa fase de entrevistas, foram cuidadosamente elaboradas oito 
perguntas de múltipla escolha, juntamente com uma pergunta dissertativa. As 
perguntas de múltipla escolha visam obter respostas objetivas e fornecer insights claros 
e quantificáveis sobre as opiniões e experiências dos entrevistados. A pergunta 
dissertativa, por outro lado, permite uma abordagem mais detalhada e aberta, 
possibilitando que os entrevistados compartilhem ideias, perspectivas e conhecimentos 
mais aprofundados.
A estrutura das perguntas foi projetada para abranger uma variedade de 
tópicos relevantes, incluindo considerações financeiras, aspectos jurídicos, impactos 
no setor imobiliário e avaliações atuariais. 
As questões foram formuladas de maneira a incentivar os entrevistados a 
considerar tanto os benefícios quanto os desafios da operação de dação em pagamento 
com imóveis, permitindo uma análise abrangente e equilibrada.
Analisaremos as respostas de cada um dos entrevistados, destacando 
suas visões, opiniões e experiências específicas. Além disso, conduziremos uma 
análise geral, consolidando as informações coletadas por meio das entrevistas. 
A análise abrangerá os principais temas abordados nas perguntas e 
fornecerá uma visão mais holística sobre a estratégia de dação em pagamento e sua 
viabilidade no contexto dos RPPS.
A seguir, apresentamos um resumo das perguntas realizadas durante as 
entrevistas, destacando o motivo por trás da estrutura de cada uma delas. Essas 
perguntas foram projetadas com o objetivo de fornecer informações valiosas para a 
pesquisa e aprimorar a compreensão da operação de dação em pagamento com 
imóveis como um meio de amortização de dívida previdenciária.
4.1.3.1 Entrevistas com gestores de previdência
O Instituto de Previdência conduziu entrevistas com sete gestores de 
Regimes Próprios de Previdência Social (RPPS), abrangendo uma diversidade de 
experiências e perspectivas. 
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Entre os entrevistados, destacam
-se os seguintes profissionais e 
respectivos cargos em seus respectivos municípios: Edson Jaques Santos, Diretor 
Presidente em Esperança Nova/PR; Marcus Evandro Giarola, também Diretor 
Presidente em Astorga/PR; Gean Aparecido Oliveira Dias, que atua como Diretor 
Financeiro em São Tomé/PR; Valmira Lazarin, que ocupa o cargo de Diretora 
Financeira em São Jorge do Patrocínio/PR; Helton José Tavares da Cunha, 
Gerente de Investimentos em Itaúna/MG; Paulo Sérgio Pereira, Presidente do 
município de Flórida/PR; e Marcelo Penha Gois, Superintendente RPPS em 
Altamira do Paraná/PR.
Essas entrevistas proporcionaram uma visão abrangente das opiniões 
e perspectivas dos gestores de RPPS de diferentes cargos e municípios, 
enriquecendo a compreensão sobre a operação de dação em pagamento com 
imóveis e suas adaptações específicas em cada contexto.
A seguir, apresentaremos o texto da pergunta elaborada, o seu objetivo, 
as respostas fornecidas pelos gestores de RPPS, assim como a análise da percepção 
obtida em cada questionamento. 
Por fim, compartilharemos a percepção geral que emergiu após uma 
análise abrangente de todas as variáveis envolvidas.
Pergunta 1: Você já considerou ou implementou a operação de dação em pagamento 
para amortização de dívida previdenciária em seu regime de previdência? Opção de 
resposta sim ou não.
Objetivo
: Esta pergunta serve como uma triagem inicial para entender se 
os gestores já consideraram ou implementaram a operação de dação em pagamento 
em seus RPPS. A resposta ajuda a identificar a experiência prévia e a prevalência 
dessa estratégia entre os entrevistados.
Resposta: 57,1% responderam sim, enquanto 42,9 responderam não.
Análise gerencial e panorâmica da resposta dada a pergunta nº 1
Analisando a resposta dada à pergunta número 1, podemos observar que 
a maioria dos gestores de RPPS (57,1%) já considerou ou implementou a operação de 
dação em pagamento em seus regimes de previdência. Isso sugere uma certa 
familiaridade com essa estratégia entre mais da metade dos entrevistados.
No entanto, a resposta "não" dada por 42,9% dos entrevistados indica que 
uma parcela significativa ainda não considerou ou implementou essa operação. É 
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importante notar que a não implementação pode ser resultado de várias razões, como 
preocupações, desafios ou falta de oportunidades claras.
A flexibilização das respostas que transmitem de forma negativa a ideia 
de que a dação em pagamento é inadequada pode ser abordada de várias maneiras. 
Alguns dos motivos que podem ter levado a uma resposta "não" podem incluir:
1. Falta de imóveis adequados: Os gestores podem não ter encontrado imóveis 
que atendam às necessidades de seus RPPS, seja devido à localização 
inadequada, à qualidade dos imóveis ou à falta de disponibilidade.
2. Complexidade jurídica e regulatória: A operação de dação em pagamento 
pode envolver questões jurídicas e regulatórias complexas, o que pode ser um 
obstáculo para sua implementação.
3. Aceitação dos beneficiários: Os gestores podem estar preocupados com a 
aceitação dos beneficiários da previdência em relação a essa estratégia, 
especialmente se ela envolver a troca de ativos financeiros por imóveis.
4. Falta de experiência ou conhecimento: Alguns gestores podem não ter 
experiência ou conhecimento suficiente sobre como implementar eficazmente a 
dação em pagamento.
Para viabilizar a operação, os gestores que responderam negativamente 
podem considerar as seguintes abordagens: • Realizar uma análise detalhada de viabilidade: Avaliar cuidadosamente as 
condições locais do mercado imobiliário, bem como a legislação e regulamentações 
vigentes para identificar oportunidades adequadas. • Buscar parcerias estratégicas: Colaborar com especialistas em imóveis e 
atuários para superar os desafios jurídicos, regulatórios e técnicos associados à dação 
em pagamento. • Envolver os beneficiários: Comunicar de forma eficaz aos beneficiários os 
benefícios dessa estratégia e garantir sua aceitação e apoio. • Investir em capacitação e treinamento: Os gestores podem considerar o 
investimento em treinamento para adquirir o conhecimento e a experiência necessários 
para implementar com sucesso a dação em pagamento.
Essa análise sugere que a operação de dação em pagamento é uma 
estratégia que tem sido considerada por muitos gestores, mas a implementação pode 
ser desafiadora. A busca por soluções criativas e a superação de obstáculos específicos 
são fundamentais para viabilizar essa estratégia em regimes de previdência.
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Pergunta 2: Se você considerou a operação de dação em pagamento, quais foram as 
principais razões para essa consideração? Opção de resposta de selecionar todas 
as que se aplicam, tendo como alternativas Redução do déficit atuarial, 
Diversificação de investimentos, disponibilidade de imóveis adequados, Pressão 
orçamentária ou outra que o entrevistado queira descrever.
Objetivo
: Essa pergunta visa compreender as motivações por trás da 
consideração da operação de dação em pagamento. As respostas permitem identificar 
os principais fatores que levam os gestores a explorar essa estratégia, incluindo a 
redução do déficit atuarial, a diversificação de investimentos, entre outros.
Resposta: 71,4% marcaram a opção Redução do déficit atuarial, 14,3% 
marcaram a opção Pressão orçamentária, 14,3% escreveram não foi considerado, 
14,3% escreveram não realizamos, 14,3% escreveram a opção pagamento de aportes 
em atraso, nenhum entrevistado marcou as opções diversificação de investimentos e 
disponibilidade de imóveis adequados.
Análise gerencial e panorâmica da resposta dada a pergunta nº 2
Analisando a resposta à pergunta número 2, que aborda as principais 
razões para considerar a operação de dação em pagamento, podemos obter insights 
importantes: • Redução do déficit atuarial (71,4%): A maioria dos gestores considerou a 
dação em pagamento como uma estratégia para reduzir o déficit atuarial. Isso indica 
que a operação é vista como uma ferramenta potencialmente eficaz para melhorar a 
situação financeira do regime de previdência. A redução do déficit atuarial é uma das 
principais metas dos RPPS, e essa resposta sugere que a dação em pagamento é 
percebida como uma alternativa para atingir esse objetivo. • Pressão orçamentária (14,3%): Uma parcela menor mencionou a pressão 
orçamentária como motivo para considerar a dação em pagamento. Isso sugere que, 
em alguns casos, os gestores podem estar buscando alívio financeiro devido a 
restrições orçamentárias. • Opção "não foi considerado" (14,3%): Alguns gestores optaram por indicar 
que a dação em pagamento não foi considerada. Isso pode indicar uma falta de 
familiaridade ou interesse nessa estratégia ou simplesmente uma não aplicação 
específica em seu contexto. • Opção "não realizamos" (14,3%): Uma parcela semelhante mencionou que a 
operação não foi realizada. Isso pode refletir que a ideia foi considerada, mas não 
implementada por razões específicas.
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• Opção "pagamento de aportes em atraso" (14,3%): Alguns gestores 
mencionaram essa opção, o que indica que a dação em pagamento pode ser vista 
como uma solução para lidar com atrasos nos aportes ao regime de previdência. • Opções "diversificação de investimentos" e "disponibilidade de imóveis 
adequados" não foram selecionadas por nenhum entrevistado: Isso pode indicar que, 
entre os gestores entrevistados, a diversificação de investimentos e a disponibilidade 
de imóveis adequados não são motivadores significativos para considerar a dação em 
pagamento.
Flexibilizando as respostas que transmitiram negativamente a ideia de 
que a dação em pagamento é inadequada, é importante notar que a operação pode ser 
uma ferramenta valiosa para reduzir o déficit atuarial e aliviar a pressão orçamentária. 
Para aqueles que não consideraram ou não realizaram a operação, a possível saída 
para viabilizar a operação pode envolver: • Educação e informação: Fornecer informações e treinamento sobre os 
benefícios da dação em pagamento e como ela pode ser implementada com sucesso. • Avaliação de imóveis adequados: Identificar imóveis que atendam às 
necessidades do RPPS, tornando a operação mais atrativa. • Abordagem de pagamento de aportes em atraso: Explorar como a operação 
de dação em pagamento pode ajudar a regularizar a situação de aportes em atraso, 
aliviando a pressão orçamentária.
Essa análise destaca a importância da conscientização e da compreensão 
dos benefícios da dação em pagamento, bem como da consideração de estratégias 
específicas para abordar o déficit atuarial e a pressão orçamentária.
Pergunta 3: Que tipo de imóveis você consideraria mais adequados para uma 
operação de dação em pagamento? Selecione todas as opções que se aplicam. Opção 
de resposta de selecionar todas as que se aplicam, tendo como alternativas: 
Imóveis comerciais, Imóveis residenciais, Imóveis rurais, Imóveis urbanos ou outra que 
o entrevistado queira descrever.
Objetivo
: Essa pergunta ajuda a determinar quais categorias de imóveis 
são mais atraentes para os gestores de RPPS ao considerar a operação de dação em 
pagamento. As respostas fornecem insights sobre as preferências imobiliárias dos 
entrevistados.
Resposta: 57,1% marcaram a opção Imóveis comerciais, 14,3% 
marcaram a opção Imóveis rurais, 71,4% marcaram a opção Imóveis urbanos, sendo 
que nenhum entrevistado marcou a opção Imóveis residenciais.
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Análise gerencial e panorâmica da resposta dada a pergunta nº 3
Analisando a resposta à pergunta número 3, que aborda os tipos de 
imóveis mais adequados para uma operação de dação em pagamento, podemos 
observar o seguinte: • Imóveis comerciais (57,1%): A maioria dos gestores considerou imóveis 
comerciais como os mais adequados para a operação de dação em pagamento. 
Isso sugere que há uma preferência por esse tipo de ativo, possivelmente devido 
à sua capacidade de gerar renda estável.
• Imóveis rurais (14,3%): Uma parcela menor mencionou imóveis rurais como 
uma opção adequada. Isso pode indicar que alguns gestores veem potencial em 
imóveis rurais, possivelmente devido a oportunidades específicas em suas 
regiões.
• Imóveis urbanos (71,4%): A maioria dos entrevistados também considerou 
imóveis urbanos como adequados para a operação. Isso reflete a preferência 
por ativos localizados em áreas urbanas, que geralmente são mais líquidos e 
têm potencial de valorização.
• Opção "Imóveis residenciais" não foi selecionada por nenhum 
entrevistado: Isso indica que os gestores entrevistados não consideram os 
imóveis residenciais como os mais adequados para a operação de dação em 
pagamento.
Flexibilizando as respostas que transmitiram negativamente a ideia de 
que a dação em pagamento com imóveis é inadequada, é importante notar que a 
variedade de preferências imobiliárias entre os gestores pode ser uma vantagem. Para 
viabilizar a operação, os gestores podem considerar: • Diversificação de portfólio: Explorar a diversificação de ativos imobiliários para 
incluir diferentes categorias de imóveis, atendendo às preferências dos gestores.
• Análise de mercado: Realizar uma análise de mercado detalhada para 
identificar oportunidades em áreas específicas, seja em imóveis urbanos, 
comerciais, rurais ou residenciais.
• Parcerias estratégicas: Colaborar com especialistas em imóveis que possam 
ajudar a identificar e adquirir imóveis adequados para a operação.
Essa análise demonstra que a preferência por tipos específicos de 
imóveis varia entre os gestores, e a flexibilidade na escolha dos ativos pode ser uma 
estratégia para viabilizar a operação de dação em pagamento.
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Pergunta 4: Quais são as principais preocupações ou desafios que você vê em relação 
à operação de dação em pagamento com imóveis? Selecione todas as que se aplicam.
Opção de resposta de selecionar todas as que se aplicam, tendo como 
alternativas Avaliação precisa dos imóveis, Riscos de desvalorização imobiliária, 
Complexidade jurídica e regulatória, Impacto nas políticas de investimento, 
aceitação dos beneficiários ou outra que o entrevistado queira descrever.
Objetivo
: Essa pergunta identifica as principais preocupações e desafios 
percebidos pelos gestores em relação à operação de dação em pagamento. Isso inclui 
questões relacionadas à avaliação de imóveis, riscos de desvalorização, complexidade 
jurídica, entre outros.
Resposta: 71,4% marcaram a opção Avaliação precisa dos imóveis, 
71,4% marcaram a opção Riscos de desvalorização imobiliária, 28,6% marcaram a 
opção Complexidade jurídica e regulatória, 71,4% marcaram a opção Impacto nas 
políticas de investimento, 28,6% marcaram a opção aceitação dos beneficiários, 14,3% 
descreveram espontaneamente custos de transferência junto ao registro de imóveis, 
14,3% descreveram espontaneamente custo de manutenção, 14,3% 14,3% 
descreveram espontaneamente iliquidez dos ativos.
Análise gerencial e panorâmica da resposta dada a pergunta nº 4
Analisando as respostas à pergunta número 4, que aborda as 
preocupações e desafios em relação à operação de dação em pagamento com imóveis, 
podemos destacar o seguinte: • Avaliação precisa dos imóveis (71,4%): A maioria dos gestores expressou 
preocupação com a avaliação precisa dos imóveis. Isso é compreensível, uma 
vez que a avaliação correta é fundamental para garantir que a operação seja 
justa e benéfica para o regime de previdência.
• Riscos de desvalorização imobiliária (71,4%): A desvalorização dos imóveis é 
uma preocupação compartilhada. Isso ressalta a importância de uma análise 
cuidadosa dos imóveis escolhidos e a necessidade de considerar estratégias 
para mitigar os riscos de desvalorização.
• Complexidade jurídica e regulatória (28,6%): Alguns gestores mencionaram 
preocupações com a complexidade jurídica e regulatória envolvida na operação. 
Isso destaca a necessidade de uma compreensão sólida das questões legais e 
regulatórias relacionadas à dação em pagamento.
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• Impacto nas políticas de investimento (71,4%): A maioria dos gestores está 
ciente de que a operação pode ter um impacto nas políticas de investimento do 
regime de previdência. Isso destaca a necessidade de alinhar a estratégia de 
dação em pagamento com a política de investimento existente.
• Aceitação dos beneficiários (28,6%): Alguns gestores mencionaram a 
aceitação dos beneficiários como uma preocupação. Isso ressalta a importância 
da comunicação eficaz e da transparência ao envolver os beneficiários no 
processo.
• Respostas espontâneas sobre custos de transferência, custo de 
manutenção e iliquidez dos ativos (14,3% cada): Algumas respostas 
espontâneas abordaram preocupações adicionais, como custos de transferência 
junto ao registro de imóveis, custos de manutenção e a iliquidez dos ativos. 
Essas preocupações adicionais destacam a complexidade da operação.
Para flexibilizar as respostas que podem transmitir negativamente a ideia 
da inadequação da dação em pagamento, é possível considerar as seguintes ações 
para viabilizar a operação: • Avaliação profissional de imóveis: Garantir que a avaliação dos imóveis seja 
realizada por profissionais qualificados e independentes para obter uma 
avaliação precisa.
• Estratégias de mitigação de riscos: Desenvolver estratégias de mitigação de 
riscos, como diversificação do portfólio de imóveis ou contratos de garantia.
• Consultoria jurídica especializada: Buscar consultoria jurídica especializada 
para lidar com a complexidade jurídica e regulatória da operação.
• Revisão das políticas de investimento: Revisar e adaptar as políticas de 
investimento existentes para incorporar a operação de dação em pagamento de 
forma eficaz.
• Comunicação e transparência: Comunicar de forma clara e transparente com 
os beneficiários para garantir a aceitação da operação.
• Planejamento de custos: Incluir custos de transferência, manutenção e 
iliquidez dos ativos no planejamento financeiro da operação.
Essa análise destaca que, embora existam preocupações legítimas 
relacionadas à operação de dação em pagamento com imóveis, essas preocupações 
podem ser tratadas com uma abordagem cuidadosa e estratégica. A viabilização da 
operação pode ser alcançada por meio de avaliações precisas, mitigação de riscos e 
comunicação eficaz.
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Pergunta 5: Você acredita que a operação de dação em pagamento com imóveis é 
uma estratégia de amortização de dívida previdenciária de longo prazo sustentável? 
Opção de resposta sim, não e não tenho certeza.
Objetivo
: Essa pergunta avalia a percepção dos gestores sobre a 
sustentabilidade a longo prazo da operação de dação em pagamento. Isso ajuda a 
identificar se eles veem essa estratégia como viável e eficaz a longo prazo.
Resposta: 71,4% marcaram a opção não, 14,3% marcaram a opção sim 
e 14,3% marcaram a opção talvez.
Análise gerencial e panorâmica da resposta dada a pergunta nº 5
Analisando as respostas à pergunta número 5, que aborda a percepção 
dos gestores sobre a sustentabilidade a longo prazo da operação de dação em 
pagamento com imóveis, podemos destacar o seguinte: • Não (71,4%): A maioria dos gestores expressou ceticismo em relação à 
sustentabilidade a longo prazo da operação de dação em pagamento com 
imóveis. Isso indica que eles podem ter preocupações significativas sobre os 
desafios e riscos associados a essa estratégia.
• Sim (14,3%): Uma parcela menor dos gestores acredita que a operação de 
dação em pagamento com imóveis pode ser uma estratégia de amortização de 
dívida previdenciária de longo prazo sustentável. Isso sugere que alguns 
gestores veem potencial nessa abordagem.
• Talvez (14,3%): Uma pequena porcentagem de gestores não tem uma opinião 
definitiva e respondeu "talvez". Isso pode indicar uma posição mais neutra ou a 
necessidade de mais informações para tomar uma decisão.
Para flexibilizar as respostas que podem transmitir negativamente a ideia 
da inadequação da dação em pagamento, é possível considerar as seguintes ações 
para viabilizar a operação: • Análise aprofundada: Realizar uma análise aprofundada dos riscos e 
benefícios a longo prazo da operação, considerando diferentes cenários e 
estratégias de mitigação de riscos.
• Modelagem Financeira: Realizar modelagem financeira detalhada para avaliar 
o impacto da operação ao longo do tempo, identificando os pontos críticos e as 
oportunidades de otimização.
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• Revisão e Ajuste: Rever e ajustar a estratégia de dação em pagamento com 
base em uma avaliação completa, garantindo que ela esteja alinhada com os 
objetivos de longo prazo do regime de previdência.
• Comunicação e Transparência: Comunicar efetivamente as descobertas da 
análise aos beneficiários e partes interessadas, destacando as medidas 
tomadas para garantir a sustentabilidade da estratégia.
É importante notar que a crença na sustentabilidade da operação de 
dação em pagamento pode depender de diversos fatores, como a seleção criteriosa 
dos imóveis, a avaliação precisa, a estratégia de gestão de ativos e a capacidade de 
adaptação a mudanças no mercado imobiliário. 
Portanto, uma abordagem completa e bem planejada é essencial para 
viabilizar a operação a longo prazo.
Pergunta 6: Você já conduziu ou planejou uma análise de sensibilidade para avaliar os 
riscos associados à operação de dação em pagamento com imóveis? Opção de 
resposta sim ou não.
Objetivo
: Essa pergunta investiga se os gestores realizaram análises de 
sensibilidade para avaliar os riscos envolvidos na operação de dação em pagamento. 
Isso demonstra o nível de consideração dos riscos associados à estratégia.
Resposta: 85,7% marcaram a opção não, enquanto 14,3% marcaram a 
opção sim.
Análise gerencial e panorâmica da resposta dada a pergunta nº 6
Analisando as respostas à pergunta número 6, que aborda a realização 
de análises de sensibilidade para avaliar os riscos associados à operação de dação em 
pagamento com imóveis, podemos destacar o seguinte: • Não (85,7%): A maioria dos gestores indicou que não conduziram ou planejaram 
uma análise de sensibilidade para avaliar os riscos da operação de dação em 
pagamento com imóveis. Isso pode sugerir uma falta de consideração detalhada 
dos riscos envolvidos.
• Sim (14,3%): Uma parcela menor dos gestores indicou ter realizado análises de 
sensibilidade. Isso pode ser um sinal de maior conscientização sobre a 
importância de avaliar os riscos associados à estratégia.
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Para flexibilizar as respostas que podem transmitir negativamente a ideia 
da inadequação da dação em pagamento e promover uma abordagem mais robusta 
em relação aos riscos, podem ser consideradas as seguintes ações: • Análise de Riscos: Realizar análises de risco mais abrangentes que levem em 
consideração diferentes cenários econômicos e de mercado. Isso permitirá 
identificar os principais fatores de risco e suas consequências potenciais.
• Teste de Sensibilidade: Realizar testes de sensibilidade que avaliem o impacto 
de variações nos principais parâmetros, como taxas de juros, valor dos imóveis 
e custos operacionais, na estratégia de dação em pagamento.
• Modelagem Financeira Avançada: Utilizar modelos financeiros avançados que 
permitam simular o desempenho da operação em condições diversas. Isso 
proporcionará uma compreensão mais profunda dos riscos e oportunidades.
• Consultoria Especializada: Buscar consultoria especializada em análise de 
riscos imobiliários e financeiros para garantir uma avaliação sólida e abrangente 
dos riscos.
• Transparência e Comunicação: Comunicar os resultados da análise de riscos 
de forma transparente aos beneficiários e partes interessadas, demonstrando as 
medidas tomadas para mitigar os riscos identificados.
É importante destacar que a realização de análises de sensibilidade é 
fundamental para uma gestão prudente dos ativos em um regime de previdência. Ela 
ajuda a identificar os riscos potenciais e a desenvolver estratégias para lidar com eles, 
contribuindo para a viabilidade da operação de dação em pagamento.
Pergunta 7: Quais critérios ou indicadores você considera mais importantes ao avaliar 
a viabilidade de uma operação de dação em pagamento com imóveis? Opção de 
resposta de selecionar todas as que se aplicam, tendo como alternativas Retorno 
sobre investimento (ROI), Taxas de juros de mercado, Valor presente dos fluxos 
de caixa, Crescimento demográfico, Regulamentação local ou outra que o 
entrevistado queira descrever.
Objetivo
: Essa pergunta aborda os critérios e indicadores que os gestores 
consideram essenciais na avaliação da viabilidade da operação de dação em 
pagamento. Isso ajuda a entender quais fatores eles valorizam ao tomar decisões.
Resposta: 85,7% dos entrevistados marcaram a opção Retorno sobre 
investimento (ROI), 71,4% marcaram a opção Taxas de juros de mercado, 57,1% 
marcaram a opção Valor presente dos fluxos de caixa, 14,3% marcaram a opção 
Regulamentação local, nenhum entrevistado marcou a opção Crescimento 
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demográfico, enquanto 14,3% descreveram de forma espontânea “entendo que não é 
viável”.
Análise gerencial e panorâmica da resposta dada a pergunta nº 7
Analisando as respostas à pergunta número 7, que se refere aos critérios 
e indicadores considerados mais importantes na avaliação da viabilidade da operação 
de dação em pagamento com imóveis, podemos destacar o seguinte: • Retorno sobre Investimento (ROI) (85,7%): A grande maioria dos gestores 
valoriza o retorno sobre investimento como um critério importante na avaliação 
da viabilidade da operação. Isso reflete a busca por resultados financeiros 
positivos.
• Taxas de Juros de Mercado (71,4%): A maioria também considera as taxas de 
juros de mercado como um indicador relevante. Isso indica a preocupação com 
a rentabilidade da estratégia em comparação com as taxas de mercado.
• Valor Presente dos Fluxos de Caixa (57,1%): Uma parcela significativa dos 
gestores leva em consideração o valor presente dos fluxos de caixa ao avaliar a 
viabilidade da operação. Isso sugere uma análise baseada em princípios 
financeiros sólidos.
• Regulamentação Local (14,3%): Alguns gestores mencionaram a 
regulamentação local como um fator relevante. Isso indica a importância de 
compreender os aspectos legais e regulatórios da operação.
• Não é viável (14,3%): Uma parte dos entrevistados expressou a opinião de que 
a operação de dação em pagamento não é viável. Isso pode refletir uma visão 
cética em relação à estratégia.
Para flexibilizar as respostas que podem transmitir negativamente a ideia 
da inadequação da dação em pagamento e promover uma abordagem mais 
abrangente, os gestores podem considerar as seguintes ações: • Análise de Cenários Diversos: Realizar análises de cenários que levem em 
conta diferentes taxas de juros, retornos de investimento e fluxos de caixa. Isso 
ajudará a avaliar a viabilidade da operação sob diversas condições.
• Aprimoramento da Regulamentação: Trabalhar em estreita colaboração com 
reguladores e autoridades locais para entender e influenciar a regulamentação 
relacionada à operação de dação em pagamento.
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• Compreensão da Demografia: Avaliar o impacto do crescimento demográfico 
na estratégia, mesmo que não tenha sido amplamente mencionado pelos 
entrevistados.
• Estudo de Casos de Sucesso: Estudar exemplos de operações de dação em 
pagamento bem
-sucedidas em outros locais para aprender com as melhores 
práticas.
• Aprimoramento das Metodologias de Avaliação: Investir em metodologias de 
avaliação robustas que considerem critérios financeiros, regulatórios e de 
mercado.
Essas ações podem contribuir para uma análise mais completa da 
viabilidade da operação de dação em pagamento com imóveis e, potencialmente, abrir 
caminho para sua implementação bem
-sucedida.
Pergunta 8: Você acredita que a dação em pagamento com imóveis pode ser uma 
estratégia eficaz para regimes de previdência enfrentarem seus desafios financeiros 
atuais? Opção de resposta sim, não e não tenho certeza.
Objetivo
: Esta pergunta avalia a opinião dos gestores sobre a eficácia da 
operação de dação em pagamento como resposta aos desafios financeiros atuais. 
Ajuda a entender se eles veem a estratégia como uma solução viável.
Resposta: 71,4% marcaram a opção não, 28,6% marcaram a opção 
talvez, enquanto nenhum entrevistado marcou a opção sim.
Análise gerencial e panorâmica da resposta dada a pergunta nº 8
Analisando as respostas à pergunta número 8, que se refere à percepção 
dos gestores sobre a eficácia da operação de dação em pagamento como resposta aos 
desafios financeiros atuais, podemos destacar o seguinte: • Não (71,4%): A maioria dos gestores expressou a opinião de que a dação em 
pagamento com imóveis não é uma estratégia eficaz para regimes de 
previdência enfrentarem seus desafios financeiros atuais.
• Talvez (28,6%): Uma parcela menor dos entrevistados indicou incerteza quanto 
à eficácia da estratégia. Isso sugere que alguns gestores podem considerar a 
operação de dação em pagamento como uma opção possível, mas não têm 
convicção total.
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Para flexibilizar as respostas que podem transmitir negativamente a ideia 
de inadequação da dação em pagamento e promover uma abordagem mais aberta, os 
gestores podem considerar as seguintes ações: • Estudo de Casos: Investigar e analisar casos de sucesso de regimes de 
previdência que implementaram com êxito operações de dação em pagamento. 
Isso pode fornecer insights sobre como superar desafios e maximizar a eficácia.
• Consultoria Especializada: Buscar orientação de consultores especializados 
em previdência e finanças para avaliar a viabilidade da estratégia. Consultores 
podem oferecer uma perspectiva imparcial e experiente.
• Comunicação e Transparência: Comunicar de maneira transparente com os 
beneficiários e partes interessadas sobre as razões por trás da consideração da 
operação de dação em pagamento. Isso pode ajudar a construir apoio e 
aceitação.
• Aprimoramento da Análise de Riscos: Realizar análises mais abrangentes de 
riscos associados à operação, identificando medidas de mitigação que podem 
aumentar a eficácia.
• Avaliação Contínua: Realizar avaliações regulares da viabilidade da operação, 
levando em consideração mudanças nas condições de mercado e regulatórias.
Essas ações podem ajudar os gestores a adotar uma abordagem mais 
equilibrada e informada em relação à dação em pagamento com imóveis, permitindo
-
lhes considerar a estratégia como parte de seu conjunto de ferramentas para enfrentar 
desafios financeiros.
Pergunta dissertativa: Com base em sua experiência e opinião, como você acredita 
que a operação de dação em pagamento com imóveis poderia ser melhor adaptada ao 
cenário do seu regime de previdência, levando em consideração os desafios e objetivos 
específicos da instituição
?
Objetivo
: Essa pergunta fornece aos gestores a oportunidade de 
compartilhar insights mais detalhados e perspectivas pessoais sobre como a operação 
de dação em pagamento pode ser adaptada às necessidades específicas de seus 
RPPS. Isso enriquece a pesquisa com recomendações específicas e experiências 
práticas.
Resposta: O Entrevistado 1, Edson Jaques Santos, Diretor 
Presidente do Município de Esperança Nova/PR, escreveu na questão dissertativa 
“Imóveis Comerciais que possam ser locados”. O Entrevistado 2, Marcus Evandro 
Giarola, Diretor Presidente do Município de Astorga/PR, descreveu “O município 
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deve leiloar os imóveis e repassar os valores obtidos no leilão. Ao leiloar, o município 
arrecada ITBI, fomenta os investimentos privados através da construção ou locação 
e evita do Fundo de Previdência gastar com escrituração e registro imobiliário. O 
dinheiro estando na conta do RPPS, pode ser utilizado em aplicações financeiras e 
até mesmo em empréstimo consignado”. O Entrevistado 3, Gean Aparecido 
Oliveira Dias, Diretor Financeiro do Município de São Tomé/PR, descreveu 
“Acredito que não. Hoje temos 42 imóveis no patrimônio do Fundo de Previdência, 
avaliados em 3 milhões. Temos 9 milhões de PL. Para um RPPS com 140 
aposentados, é um valor muito alto”. O Entrevistado 4, Valmira Lazarin, Diretora 
Financeira do Município de São Jorge do Patrocínio/PR, descreveu “Se o caso for 
aumentar o fluxo de caixa o município poderia leiloar o imóvel com a função de 
doação dos recursos ao RPPS”. O Entrevistado 5, Helton José Tavares da Cunha, 
Gerente de Investimentos do Município de Itaúna/MG, descreveu “Temos que 
lembrar da liquidez dos fundos a curto e longo prazo. O que a ALM nos traz a longo 
prazo? Os imóveis valorizarão ou o município está apenas "jogando uma bomba" 
para o RPPS cuidar? Já vi, por exemplo, dação em pagamento de uma escola, e o 
município paga o aluguel do imóvel... na hora da crise, o município pagará o aluguel, 
fará a manutenção? O RPPS vai "despejar" os alunos desta escola? Há uma série 
de fatores e qual o tipo de imóvel a ser transferido em dação em pagamento. No 
nosso município não encontramos nenhum imóvel que cubra o risco. É preferível o 
ente leiloar o imóvel e repassar o valor arrecadado para o RPPS”. O Entrevistado 6, 
Paulo Sérgio Pereira, Presidente do Município de Flórida/PR, descreveu “Nosso 
município é muito pequeno, falta liquidez para o RPPS se desfazer destes imóveis, 
sendo desta forma inviável a amortização do déficit atuarial por dação em pagamento
de imóveis”. Enquanto o Entrevistado 7, Marcelo Penha Gois, Superintendente 
RPPS do Município de Altamira do Paraná/PR, descreveu “SIM 
- Acredito que daria 
certo em centros maiores”.
Análise gerencial e panorâmica da resposta dada a pergunta dissertativa
1. Edson Jaques Santos, Diretor Presidente do Município de Esperança 
Nova/PR: • O gestor sugere a utilização de imóveis comerciais que possam ser 
locados, indicando a possibilidade de obter renda com esses ativos.
2. Marcus Evandro Giarola, Diretor Presidente do Município de Astorga/PR: • Marcus enfatiza a importância do leilão de imóveis e a posterior 
transferência dos valores arrecadados para o RPPS. Ele também 
destaca os benefícios fiscais e a atração de investimentos privados.
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3. Gean Aparecido Oliveira Dias, Diretor Financeiro do Município de São 
Tomé/PR: • Gean questiona a viabilidade da operação de dação em pagamento 
devido ao grande número de imóveis já pertencentes ao Fundo de 
Previdência. Ele considera a necessidade de avaliar o valor do 
patrimônio em relação ao número de aposentados.
4. Valmira Lazarin, Diretora Financeira do Município de São Jorge do 
Patrocínio/PR: • Valmira sugere que, se a intenção for melhorar o fluxo de caixa, a 
solução seria leiloar imóveis com o propósito de doar os recursos ao 
RPPS. Ela ressalta a importância de manter o equilíbrio financeiro.
5. Helton José Tavares da Cunha, Gerente de Investimentos do Município de 
Itaúna/MG: • Helton destaca a necessidade de considerar a liquidez dos fundos a 
curto e longo prazo. Ele levanta questões sobre a valorização dos 
imóveis, os custos associados à manutenção e o impacto durante crises 
financeiras. Helton também menciona a falta de ativos adequados em 
seu município.
6. Paulo Sérgio Pereira, Presidente do Município de Flórida/PR: • Paulo ressalta a falta de liquidez em um município de pequeno porte, 
tornando inviável a amortização do déficit atuarial por meio da dação 
em pagamento de imóveis. Ele aponta a dificuldade de se desfazer de 
tais ativos.
7. Marcelo Penha Gois, Superintendente RPPS do Município de Altamira do 
Paraná/PR: • Marcelo expressa otimismo em relação à viabilidade da dação em 
pagamento, desde que seja implementada em centros maiores, 
sugerindo que essa abordagem possa ser mais eficaz em áreas 
urbanas mais desenvolvidas.
Com uma visão geral, as respostas dos gestores abrangem diversas 
perspectivas em relação à operação de dação em pagamento com imóveis. 
Alguns gestores, como Marcus e Valmira, reconhecem vantagens 
nessa estratégia, ao mesmo tempo que abordam a opção de o município leiloar os 
imóveis como meio de arrecadar ITBI. Outros gestores, como Gean e Helton, 
expressam preocupações e desafios específicos em seus municípios. Marcelo
destaca a importância do contexto local na viabilidade da operação. Edson sugere a 
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utilização de imóveis comerciais que possam ser locados, indicando a possibilidade 
de obter renda com esses ativos. O gestor Paulo Sergio Pereira levanta a questão 
da liquidez de fundos, questionando se a dação em pagamento é uma estratégia 
viável a longo prazo, destacando a importância de considerar a liquidez dos ativos e 
as necessidades do município. 
Cada resposta contribui com uma perspectiva única à discussão, 
refletindo uma ampla gama de opiniões e desafios que podem variar dependendo 
das circunstâncias específicas de cada município.
Percepções e insights obtidos dos gestores de RPPS
As respostas obtidas dos entrevistados proporcionaram uma visão rica 
e diversificada das percepções dos gestores de RPPS em relação à operação de 
dação em pagamento com imóveis. 
Através das questões objetivas, foi possível constatar que cerca de 57% 
dos entrevistados já consideraram ou implementaram essa estratégia, mostrando 
que ela não é estranha a muitos RPPS. 
Além disso, as respostas revelaram uma ampla gama de vantagens e 
desafios associados a essa abordagem, como a redução do déficit atuarial, a 
diversificação de investimentos e preocupações com a avaliação precisa dos imóveis, 
os riscos de desvalorização e a complexidade jurídica.
As respostas dissertativas ampliaram a compreensão, destacando 
perspectivas e insights exclusivos. Alguns gestores sugeriram a locação de imóveis 
comerciais para gerar renda, enquanto outros mencionaram a possibilidade de leiloar 
os imóveis como uma fonte de receita. 
No entanto, também houve gestores que manifestaram dúvidas sobre a 
sustentabilidade a longo prazo dessa estratégia e destacaram a importância de 
considerar a liquidez dos ativos e as necessidades específicas do município.
No geral, essas respostas forneceram uma visão equilibrada das 
complexidades envolvidas na dação em pagamento com imóveis em RPPS. 
Revelaram que, embora a estratégia possa ser vantajosa em certos 
casos, é essencial adaptá
-la às necessidades específicas de cada município e 
considerar cuidadosamente os desafios e riscos envolvidos. 
As diversas opiniões expressas refletem a necessidade de uma 
abordagem flexível e personalizada para otimizar a operação de dação em 
pagamento nos regimes de previdência municipais.
Assinado por 1 pessoa: ROBSON CANTU
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4.1.3.2 Entrevistas com profissionais do ramo imobiliário
O Instituto de Previdência realizou entrevistas com três profissionais do 
ramo imobiliário, abrangendo uma diversidade de experiências e perspectivas. 
Entre os entrevistados, destacam
-se os seguintes profissionais e 
respectivos cargos em suas respectivas empresas: Pedro Paulo Matos, Corretor de 
Imóveis na Imobiliária Moretti; João Luiz Ribeiro Novaes, Perito Judicial na JLN 
Consultoria Imobiliária; e Ciro Sabino dos Santos, Diretor na Ciro Imóveis Ltda. 
Essas entrevistas proporcionaram uma visão abrangente das opiniões e 
perspectivas desses profissionais do ramo imobiliário, enriquecendo a compreensão 
sobre a exploração de oportunidades no setor imobiliário e suas adaptações específicas 
em cada contexto. 
A seguir, apresentaremos o texto da pergunta elaborada, o seu objetivo, 
as respostas fornecidas pelos profissionais do ramo imobiliário, assim como a análise 
da percepção obtida em cada questionamento. 
Por fim, compartilharemos a percepção geral que emergiu após uma 
análise abrangente de todas as variáveis envolvidas.
Pergunta 1: Como profissional do setor imobiliário, você já participou de operações de 
dação em pagamento envolvendo imóveis? Opção de resposta sim e não.
Objetivo
: Essa pergunta inicial visa determinar a experiência do 
profissional no setor imobiliário com operações de dação em pagamento. Isso ajuda a 
identificar a familiaridade do entrevistado com esse tipo de transação.
Resposta: 100% dos entrevistados marcaram a opção sim.
Análise gerencial e panorâmica da resposta dada a pergunta nº 1
Os profissionais do ramo imobiliário entrevistados demonstraram uma alta 
taxa de experiência em operações de dação em pagamento envolvendo imóveis, com 
todos eles respondendo "sim". 
Isso indica que eles têm familiaridade com esse tipo de transação, 
sugerindo que a dação em pagamento é uma prática relativamente comum no setor 
imobiliário. 
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Essa experiência prévia pode ser valiosa para compreender as 
complexidades e desafios associados a tais operações, bem como as possíveis 
vantagens que podem ser obtidas. 
É importante ressaltar que, considerando a experiência desses 
profissionais, eles podem ter insights valiosos sobre como otimizar e viabilizar 
operações de dação em pagamento, o que pode ser explorado nas perguntas 
subsequentes do questionário.
Pergunta 2: Na sua opinião, quais são as principais vantagens da análise de dados 
históricos e tendências do setor imobiliário ao considerar a viabilidade de uma operação 
de dação em pagamento? Selecione todas as que se aplicam. Opção de resposta de 
selecionar todas as que se aplicam, tendo como alternativas, Melhor 
compreensão do valor potencial dos imóveis, Identificação de áreas geográficas 
com maior potencial de valorização, Avaliação de riscos de desvalorização 
imobiliária, Estimativa de retornos de longo prazo, ou outra que o entrevistado 
queira descrever.
Objetivo
: A segunda pergunta busca entender a visão do profissional 
imobiliário sobre as vantagens da análise de dados históricos e tendências do setor 
imobiliário. As respostas fornecem informações sobre os benefícios percebidos, como 
compreensão do valor potencial dos imóveis, identificação de áreas de valorização, 
entre outros.
Resposta: 100% dos entrevistados marcaram a opção Melhor 
compreensão do valor potencial dos imóveis, 66,7% marcaram a opção Identificação 
de áreas geográficas com maior potencial de valorização, nenhum entrevistado marcou 
a opção Avaliação de riscos de desvalorização imobiliária e 33,3% marcaram a opção Estimativa de retornos de longo prazo.
Análise gerencial e panorâmica da resposta dada a pergunta nº 2
Os profissionais do setor imobiliário reconheceram de forma unânime a 
importância da análise de dados históricos e tendências do setor imobiliário ao 
considerar a viabilidade de uma operação de dação em pagamento. Todos destacaram 
a "Melhor compreensão do valor potencial dos imóveis" como uma vantagem 
significativa. 
Além disso, a maioria (66,7%) considerou a "Identificação de áreas 
geográficas com maior potencial de valorização" como outro benefício importante. 
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No entanto, nenhum dos entrevistados viu a "Avaliação de riscos de 
desvalorização imobiliária" como uma vantagem significativa, e apenas uma parcela 
menor (33,3%) mencionou a "Estimativa de retornos de longo prazo".
Isso sugere que, do ponto de vista desses profissionais do ramo 
imobiliário, a análise de dados históricos e tendências do setor é particularmente valiosa 
para compreender o valor potencial dos imóveis e identificar oportunidades de 
valorização. 
No entanto, há menos consenso sobre a utilidade da análise na avaliação 
de riscos de desvalorização e na estimativa de retornos de longo prazo. 
Essa percepção pode indicar áreas de foco e interesse quando se trata 
de analisar a viabilidade das operações de dação em pagamento. É importante 
considerar essas visões ao desenvolver estratégias nesse contexto.
Pergunta 3: Em sua experiência, qual é a importância de avaliar a localização dos 
imóveis na análise de viabilidade de uma operação de dação em pagamento? Opção 
de resposta de selecionar todas as que se aplicam, tendo como alternativas Muito 
importante, Importante, Não muito importante e Não importante.
Objetivo
: Essa pergunta avalia a importância atribuída à localização dos 
imóveis na análise de viabilidade. Isso ajuda a determinar se o profissional considera a 
localização como um fator crítico na avaliação.
Resposta: 100% dos entrevistados marcaram a opção muito importante.
Análise gerencial e panorâmica da resposta dada a pergunta nº 3
Todos os profissionais do setor imobiliário destacaram unanimemente a 
"muito importância" de avaliar a localização dos imóveis na análise de viabilidade de 
uma operação de dação em pagamento. 
Isso sugere que, em suas experiências, a localização é considerada um 
fator crítico nesse tipo de avaliação. O consenso entre os entrevistados sobre a 
importância da localização reflete a noção de que a localização é um dos principais 
determinantes do valor e do potencial de valorização de um imóvel. 
Dessa forma, ao considerar a viabilidade de operações de dação em 
pagamento, é fundamental levar em conta a localização dos imóveis envolvidos. 
Essa percepção unânime destaca a relevância desse fator para 
profissionais do ramo imobiliário.
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Pergunta 4: Quais fontes de dados históricos do setor imobiliário você considera mais 
confiáveis para embasar uma análise de viabilidade? Selecione todas as que se 
aplicam. Opção de resposta de selecionar todas as que se aplicam, tendo como 
alternativas Índices de preços imobiliários, Dados de transações imobiliárias 
passadas, Projeções econômicas, Relatórios de mercado ou outra que o 
entrevistado queira descrever.
Objetivo
: Esta pergunta aborda a confiabilidade das fontes de dados 
usadas na análise de viabilidade. As respostas fornecem informações sobre as fontes 
consideradas mais confiáveis pelo profissional, como índices de preços imobiliários ou 
dados de transações passadas.
Resposta: 33,3% dos entrevistados marcaram a opção Índices de preços 
imobiliários, 66,7% marcaram a opção Dados de transações imobiliárias passadas, 
66,7% marcaram a opção Projeções econômicas, 33,3% marcaram a opção Relatórios 
de mercado, sendo que 33,3% descreveram espontaneamente “somente com um 
PTAM fundamentado na norma ABNT”.
Análise gerencial e panorâmica da resposta dada a pergunta nº 4
Na análise das fontes de dados históricos mais confiáveis para embasar 
uma análise de viabilidade, os profissionais do setor imobiliário apresentaram opiniões 
diversas. Enquanto todos consideraram dados de transações imobiliárias passadas e 
projeções econômicas como fontes confiáveis, houve uma divisão de opiniões em 
relação aos índices de preços imobiliários e relatórios de mercado. 
Essa divergência sugere que a escolha de fontes de dados pode 
depender do contexto e das necessidades específicas da análise. 
No entanto, é interessante notar que um dos entrevistados enfatizou a 
importância de um PTAM fundamentado na norma ABNT, indicando a relevância de 
seguir padrões e regulamentos para garantir a confiabilidade dos dados. 
Portanto, a diversidade de fontes usadas na análise de viabilidade é um 
reflexo da abordagem complexa adotada por profissionais do ramo imobiliário para 
tomar decisões.
Pergunta 5: Como você avalia o impacto das condições econômicas gerais em uma 
operação de dação em pagamento com imóveis? Opção de resposta de selecionar 
todas as que se aplicam, tendo como alternativas Muito relevante, Relevante, 
Pouco relevante e Irrelevante.
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Objetivo
: Essa pergunta avalia o peso atribuído às condições econômicas 
gerais em uma operação de dação em pagamento. Isso ajuda a entender se o 
profissional considera a economia geral como relevante.
Resposta: 66,7% dos entrevistados marcaram a opção muito relevante, 
33,3% marcaram a opção Relevante, sendo que nenhum entrevistado marcaram as 
opções Pouco relevante e Irrelevante.
Análise gerencial e panorâmica da resposta dada a pergunta nº 5
A avaliação do impacto das condições econômicas gerais em operações 
de dação em pagamento com imóveis demonstra uma clara percepção dos 
profissionais do setor imobiliário. 
A maioria dos entrevistados considerou esse fator como "muito relevante", 
enquanto outros o classificaram como "relevante". 
Essas respostas sugerem que os profissionais têm uma compreensão 
aguçada de como as condições econômicas gerais podem afetar diretamente a 
viabilidade e o sucesso dessas operações. 
Isso indica que, para aumentar a viabilidade da operação de dação em 
pagamento com imóveis, é essencial monitorar de perto e adaptar
-se às mudanças nas 
condições econômicas, buscando oportunidades mesmo em cenários desafiadores.
Pergunta 6: Em sua opinião, quais são os principais riscos associados à análise de 
tendências do setor imobiliário em operações de dação em pagamento? Selecione 
todas as que se aplicam. Opção de resposta de selecionar todas as que se aplicam, 
tendo como alternativas Risco de projeções imprecisas, Risco de flutuações nas 
taxas de juros, Risco de eventos imprevisíveis (ex. pandemias), Risco de 
desalinhamento entre as expectativas do mercado e a realidade ou outra que o 
entrevistado queira descrever.
Objetivo
: Essa pergunta busca identificar os principais riscos percebidos 
pelo profissional em relação à análise de tendências imobiliárias. Os riscos incluem 
projeções imprecisas, flutuações nas taxas de juros, entre outros.
Resposta: 66,7% dos entrevistados marcaram a opção Risco de 
projeções imprecisas, 33,3% marcaram a opção Risco de flutuações nas taxas de juros, 
33,3% marcaram a opção Risco de eventos imprevisíveis (ex. pandemias), e 33,3% 
marcaram a opção Risco de desalinhamento entre as expectativas do mercado e a 
realidade.
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Análise gerencial e panorâmica da resposta dada a pergunta nº 6
A análise das respostas à pergunta sobre os principais riscos associados 
à análise de tendências do setor imobiliário em operações de dação em pagamento 
revela a conscientização dos profissionais quanto às incertezas e desafios envolvidos. 
A maioria dos entrevistados apontou o "risco de projeções imprecisas" 
como uma preocupação significativa. Isso sugere que a precisão e confiabilidade das 
previsões são vitais para o sucesso dessas operações. 
Outros riscos mencionados incluem "risco de flutuações nas taxas de 
juros", "risco de eventos imprevisíveis" e "risco de desalinhamento entre as 
expectativas do mercado e a realidade". 
Para mitigar esses riscos, é essencial contar com análises sólidas, 
diversificação e adaptação a cenários imprevisíveis, além de considerar cenários 
econômicos e de juros ao avaliar a viabilidade da dação em pagamento com imóveis.
Pergunta 7: Você acredita que a análise de dados do setor imobiliário pode fornecer 
informações valiosas para regimes de previdência que consideram uma operação de 
dação em pagamento? Opção de resposta sim, não e não tenho certeza.
Objetivo
: Esta pergunta avalia se o profissional acredita que a análise de 
dados imobiliários pode ser benéfica para regimes de previdência que consideram 
dação em pagamento. Isso ajuda a determinar a utilidade percebida dessa análise.
Resposta: 100% dos entrevistados marcaram a opção sim.
Análise gerencial e panorâmica da resposta dada a pergunta nº 7
A análise das respostas à pergunta sobre a utilidade da análise de dados 
do setor imobiliário para regimes de previdência que consideram uma operação de 
dação em pagamento revela um consenso entre os profissionais do ramo imobiliário 
entrevistados. 
Pois todos os entrevistados concordaram que a análise de dados 
imobiliários pode fornecer informações valiosas para regimes de previdência que estão 
considerando esse tipo de operação. 
Essa unanimidade sugere que os profissionais reconhecem o potencial 
benefício de utilizar dados do setor imobiliário para embasar decisões relacionadas à 
dação em pagamento, o que pode ser um indicativo positivo para a implementação 
bem
-sucedida dessa estratégia.
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Pergunta 8: Você já conduziu ou participou de análises de viabilidade imobiliária para 
regimes de previdência em operações de dação em pagamento? Opção de resposta 
sim e não.
Objetivo
: Essa pergunta avalia a experiência do profissional em conduzir 
ou participar de análises de viabilidade imobiliária para regimes de previdência. Isso 
demonstra seu envolvimento anterior em operações semelhantes.
Resposta: 66,7% dos entrevistados marcaram a opção sim, enquanto 
33,3% marcaram a opção não.
Análise gerencial e panorâmica da resposta dada a pergunta nº 8
A análise das respostas à pergunta sobre se os profissionais já 
conduziram ou participaram de análises de viabilidade imobiliária para regimes de 
previdência em operações de dação em pagamento mostra uma divisão entre os 
entrevistados. 
Enquanto a maioria (66,7%) afirmou ter experiência nesse tipo de análise, 
uma parcela (33,3%) indicou não ter participado de operações semelhantes. 
A diversidade de experiências pode enriquecer as discussões e 
estratégias nesse campo, possibilitando uma abordagem mais abrangente e bem 
fundamentada em futuras operações de dação em pagamento. 
Pergunta dissertativa: Com base em sua experiência no setor imobiliário, como você 
acredita que os gestores de regimes de previdência podem otimizar a análise de dados 
históricos e tendências do setor imobiliário ao considerar a operação de dação em 
pagamento para amortização de dívida previdenciária?
Objetivo
: A pergunta dissertativa permite que o profissional compartilhe 
insights detalhados sobre como os profissionais podem otimizar a análise de dados 
imobiliários. Isso enriquece a pesquisa com recomendações específicas e práticas 
baseadas na experiência do profissional.
Resposta: O entrevistado 1, Pedro Paulo Matos, Corretor de Imóveis 
na Imobiliária Moretti, escreveu na questão dissertativa “Sem opinião neste quesito”. 
O entrevistado 2, Luiz Ribeiro Novaes, Perito Judicial na JLN Consultoria Imobiliária; 
escreveu “A localização do imóvel é um dos fatores mais importantes que influenciam 
seu valor. Os gestores devem avaliar a localização do imóvel para verificar se ele 
está em uma área de valorização ou depreciação. Considerar a infraestrutura do 
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imóvel: A infraestrutura do imóvel também pode influenciar seu valor. Os gestores 
devem avaliar a infraestrutura do imóvel para verificar se ele está bem localizado, se 
possui acesso a serviços básicos e se está em boas condições. E por último, 
contratar um técnico, com muita experiência e expertise nesta área”, enquanto o entrevistado 3, Ciro Sabino dos Santos, Diretor na Ciro Imóveis Ltda., escreveu “Um 
exemplo seria a própria taxa de financiamento imobiliário, que tem acompanhado a 
taxa Selic, que reflete no acompanhamento do preço dos imóveis, gerando sempre 
uma rentabilidade segura no imóvel, por estar sempre valorizando o preço de 
mercado do imóvel até a sua liquidez final”.
Análise gerencial e panorâmica da resposta dada a pergunta dissertativa
As respostas dos profissionais do setor imobiliário à pergunta dissertativa 
revelam uma variedade de insights e perspectivas sobre como os gestores de regimes 
de previdência podem otimizar a análise de dados históricos e tendências do setor 
imobiliário ao considerar operações de dação em pagamento.
O entrevistado 1, Pedro Paulo Matos, abordou a questão com uma 
resposta concisa indicando a falta de opinião sobre o assunto. 
O entrevistado 2, João Luiz Ribeiro Novaes, destacou a importância da 
localização dos imóveis, enfatizando que a análise de infraestrutura é fundamental. Ele 
também enfatizou a contratação de um técnico experiente na área. Isso sugere que 
uma análise detalhada da localização e da infraestrutura dos imóveis pode ser crítica 
na otimização da análise.
O entrevistado 3, Ciro Sabino dos Santos, mencionou a relação entre 
a taxa de financiamento imobiliário e a taxa Selic, destacando que essa relação pode 
influenciar a valorização dos imóveis. Essa perspectiva ressalta a importância de 
entender como os fatores econômicos mais amplos podem afetar o mercado imobiliário.
No geral, as respostas indicam que a otimização da análise de dados 
imobiliários para operações de dação em pagamento pode envolver considerações 
detalhadas sobre a localização, infraestrutura e fatores econômicos. A contratação de 
especialistas na área também pode ser uma estratégia eficaz. 
Essas perspectivas fornecem insights valiosos para os gestores de 
regimes de previdência que desejam aprimorar suas análises e tomadas de decisão no 
contexto de dação em pagamento.
Percepções e insights obtidos dos profissionais imobiliários
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As respostas dos profissionais do setor imobiliário oferecem uma 
perspectiva valiosa sobre a viabilidade da dação em pagamento com imóveis. 
Embora seja importante notar que todas as respostas indicaram 
experiência com operações de dação em pagamento e acreditam no potencial da 
análise de dados do setor imobiliário para regimes de previdência, algumas tendências 
específicas emergem.
Primeiramente, os profissionais destacaram a importância da localização 
dos imóveis, com todos considerando essa variável como "muito importante". Isso 
ressalta a ênfase na localização como um fator crítico na análise de viabilidade.
Além disso, quando questionados sobre as vantagens da análise de 
dados históricos e tendências do setor imobiliário, a maioria considerou que oferece 
uma melhor compreensão do valor potencial dos imóveis. 
No entanto, a identificação de áreas geográficas com maior potencial de 
valorização foi percebida como relevante por apenas dois dos entrevistados. Esta 
divergência pode sugerir a necessidade de maior exploração de oportunidades 
regionais e locais.
Em relação aos riscos associados à análise de tendências do setor 
imobiliário em operações de dação em pagamento, a maioria destacou o risco de 
projeções imprecisas como um fator crítico. A flutuação das taxas de juros, eventos 
imprevisíveis e desalinhamento entre as expectativas do mercado e a realidade 
também foram mencionados.
Por fim, nas respostas dissertativas, observamos uma falta de opinião de 
um dos entrevistados, enquanto outros destacaram a importância da localização e 
infraestrutura dos imóveis, além da influência das taxas de juros e outros fatores 
econômicos.
Essas respostas coletivas sugerem que a análise de dados do setor 
imobiliário desempenha um papel crucial na avaliação da viabilidade de operações de 
dação em pagamento. 
No entanto, é importante considerar as nuances locais e regionais, bem 
como os fatores econômicos gerais, na tomada de decisões. Colaborações entre 
gestores de previdência e profissionais imobiliários podem ser benéficas para otimizar 
essa análise e tornar a dação em pagamento uma estratégia eficaz para enfrentar 
desafios financeiros.
4.1.3.3 Entrevistas com especialistas atuariais
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O Instituto de Previdência realizou entrevistas com três profissionais do 
ramo atuarial, abrangendo uma diversidade de experiências e perspectivas. 
Entre os entrevistados, destacam
-se os seguintes profissionais e 
respectivos cargos em suas respectivas empresas: Guilherme Walter, Sócio na 
Lumens; Vinicius Alexandre Bietkoski, Diretor de Atuaria na Actuary; e Mauricio 
Zorzi, Atuário e representante da BrPrev Auditoria Atuarial. 
Essas entrevistas proporcionaram uma visão abrangente das opiniões e 
perspectivas desses profissionais do ramo atuarial, enriquecendo a compreensão sobre 
a exploração de oportunidades no setor atuarial e suas adaptações específicas em 
cada contexto. 
A seguir, apresentaremos o texto da pergunta elaborada, o seu objetivo, 
as respostas fornecidas pelos profissionais do ramo atuarial, assim como a análise da 
percepção obtida em cada questionamento. 
Por fim, compartilharemos a percepção geral que emergiu após uma 
análise abrangente de todas as variáveis envolvidas.
Pergunta 1: Na sua experiência como atuário especialista em previdência, você já 
recomendou ou considerou a operação de dação em pagamento para amortização de 
dívida previdenciária em regimes de previdência? Opção de resposta sim e não.
Objetivo
: Essa pergunta inicial visa determinar se o entrevistado, como 
atuário especialista em previdência, já considerou ou recomendou a operação de dação 
em pagamento. Isso ajuda a identificar a experiência prévia do atuário com essa 
estratégia.
Resposta: 66,7% dos entrevistados marcaram a opção sim, enquanto 
33,3% marcaram a opção não.
Análise gerencial e panorâmica da resposta dada a pergunta nº 1
A análise das respostas dos profissionais atuários fornece uma visão 
valiosa sobre a utilização da dação em pagamento como estratégia para amortização 
de dívida previdenciária. Em relação à primeira pergunta, a maioria dos entrevistados 
(66,7%) já considerou ou recomendou a operação de dação em pagamento em regimes 
de previdência, enquanto 33,3% não o fizeram.
Isso indica que uma parcela significativa dos atuários tem experiência 
prévia com essa estratégia, sugerindo que a dação em pagamento é considerada uma 
alternativa viável em certos contextos.
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Para avaliar de forma abrangente a viabilidade da dação em pagamento 
em dívidas previdenciárias, é fundamental explorar as respostas às perguntas 
subsequentes e as percepções dos profissionais atuários. 
Dessa forma, poderemos obter uma visão mais completa sobre os 
benefícios, desafios e oportunidades que essa estratégia pode oferecer no contexto 
previdenciário.
Pergunta 2: Se você considerou a operação de dação em pagamento, quais são, na 
sua opinião, as principais vantagens dessa estratégia? Opção de resposta de 
selecionar todas as que se aplicam, tendo como alternativas, Redução do déficit 
atuarial, Diversificação de investimentos, Minimização de riscos financeiros, 
Melhora na gestão de ativos, ou outra que o entrevistado queira descrever.
Objetivo
: A segunda pergunta busca entender a percepção do atuário 
sobre as principais vantagens da dação em pagamento. As respostas fornecem 
informações sobre os benefícios percebidos, como a redução do déficit atuarial, 
diversificação de investimentos, entre outros.
Resposta: 66,7% dos entrevistados marcaram a opção Redução do 
déficit atuarial, 33,3% marcaram a opção Diversificação de investimentos, nenhum 
entrevistado marcou a opção Minimização de riscos financeiros e Melhora na gestão 
de ativos, enquanto 33,3% escreveram espontaneamente “não vejo vantagem nessa 
estratégia para os RPPS.
Análise gerencial e panorâmica da resposta dada a pergunta nº 2
A análise da resposta à pergunta 2 revela uma perspectiva mista entre os 
profissionais atuários sobre as vantagens da estratégia da dação em pagamento. Cerca 
de 66,7% dos entrevistados reconhecem a "Redução do déficit atuarial" como uma das 
principais vantagens, indicando que essa estratégia pode contribuir para a melhoria da 
saúde financeira dos regimes de previdência.
Entretanto, 33,3% dos entrevistados não veem vantagem na dação em 
pagamento, como indicado por suas respostas escritas, sugerindo que a estratégia 
pode não ser adequada em todos os contextos previdenciários.
Essas respostas divergentes destacam a necessidade de avaliar 
cuidadosamente os cenários em que a dação em pagamento pode ser mais benéfica e 
os desafios que podem surgir. 
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A compreensão das razões por trás dessas perspectivas diferentes pode 
fornecer insights valiosos sobre a aplicabilidade da estratégia em diferentes situações 
previdenciárias.
Pergunta 3: Em sua opinião, quais são os principais desafios ou preocupações 
relacionadas à operação de dação em pagamento com imóveis para amortização de 
dívida previdenciária? Opção de resposta de selecionar todas as que se aplicam, 
tendo como alternativas, Riscos de desvalorização imobiliária, Complexidade 
jurídica e regulatória, Adequação dos imóveis disponíveis, Aceitação dos 
beneficiários e partes interessadas, ou outra que o entrevistado queira descrever.
Objetivo
: Essa pergunta identifica os desafios e preocupações 
percebidos pelo atuário em relação à dação em pagamento. Os desafios incluem riscos 
de desvalorização imobiliária, complexidade jurídica e regulatória, entre outros.
Resposta: 100% dos entrevistados marcaram a opção Riscos de 
desvalorização imobiliária, 66,7% marcaram a opção Complexidade jurídica e 
regulatória, 66,7% marcaram a opção Adequação dos imóveis disponíveis, 66,7% 
marcaram a opção Aceitação dos beneficiários e partes interessadas, sendo que 33,3% 
escreveram espontaneamente as 3 opções: monetização do bem imóvel, manutenção 
do bem e rentabilidade do imóvel frente a meta atuarial utilizada na mensuração dos 
passivos previdenciários.
Análise gerencial e panorâmica da resposta dada a pergunta nº 3
A análise da resposta à pergunta 3 indica que os profissionais atuários 
reconhecem uma série de desafios e preocupações relacionados à operação de dação 
em pagamento com imóveis para amortização de dívida previdenciária.
A preocupação mais comum é a "Riscos de desvalorização imobiliária", 
destacando a incerteza em torno do valor dos imóveis ao longo do tempo. Essa 
preocupação sugere a necessidade de garantir que os imóveis transferidos mantenham 
seu valor ou que se valorizem
.
Além disso, os atuários mencionaram desafios relacionados à 
"Complexidade jurídica e regulatória," indicando que questões legais e regulatórias 
podem dificultar a execução bem
-sucedida dessa estratégia. A "Adequação dos imóveis 
disponíveis" também foi identificada como um desafio, enfatizando a importância de 
possuir imóveis adequados para a operação.
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A "Aceitação dos beneficiários e partes interessadas" foi outra 
preocupação mencionada, o que destaca a importância de obter apoio e aprovação de 
todas as partes envolvidas na operação.
As respostas indicam que a implementação da dação em pagamento 
envolve considerações complexas, incluindo a avaliação adequada dos imóveis, 
questões jurídicas, e aceitação dos envolvidos. As soluções para esses desafios podem 
variar de acordo com o contexto e devem ser cuidadosamente planejadas para garantir 
o sucesso da operação.
Pergunta 4: Você acredita que a operação de dação em pagamento com imóveis deve 
ser considerada como parte de uma estratégia global de gestão de ativos em regimes 
de previdência? Opção de resposta sim, não e não tenho certeza.
Objetivo
: Essa pergunta avalia se o atuário vê a dação em pagamento 
como uma parte integrante de uma estratégia mais ampla de gestão de ativos em 
regimes de previdência. Isso indica a importância que ele atribui a essa estratégia em 
um contexto mais amplo.
Resposta: 66,7% dos entrevistados marcaram a opção talvez, enquanto 
33,3% marcaram a opção não. Enquanto nenhum marcou a opção sim.
Análise gerencial e panorâmica da resposta dada a pergunta nº 4
A análise da resposta à pergunta 4 mostra uma divisão nas opiniões dos 
profissionais atuários em relação à operação de dação em pagamento com imóveis 
como parte de uma estratégia global de gestão de ativos em regimes de previdência.
A maioria dos entrevistados respondeu "talvez," o que sugere que eles 
não têm uma visão definitiva sobre a inclusão da dação em pagamento em uma 
estratégia global de gestão de ativos. Essa indecisão pode indicar a necessidade de 
uma análise mais aprofundada das vantagens e desvantagens da estratégia antes de 
chegar a uma conclusão.
Além disso, um terço dos entrevistados respondeu "não," indicando que 
eles não veem a dação em pagamento como uma parte integral dessa estratégia. Isso 
pode ser atribuído a preocupações sobre os riscos e desafios associados a essa 
operação.
No geral, a resposta a essa pergunta destaca a complexidade da decisão 
de incorporar a dação em pagamento em uma estratégia de gestão de ativos para 
regimes de previdência. Uma abordagem cautelosa e análise detalhada de riscos e 
benefícios podem ser necessárias para tomar uma decisão informada.
Assinado por 1 pessoa: ROBSON CANTU
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Pergunta 5: Quais indicadores ou métricas você considera mais importantes ao avaliar 
a eficácia de uma operação de dação em pagamento com imóveis? Opção de 
resposta de selecionar todas as que se aplicam, tendo como alternativas, Taxa de 
cobertura do déficit atuarial, Taxa de retorno sobre o investimento imobiliário, 
Nível de risco associado à estratégia, Impacto nas obrigações futuras do regime, 
ou outra que o entrevistado queira descrever.
Objetivo
: Essa pergunta aborda os indicadores e métricas que o atuário 
considera essenciais para avaliar a eficácia da dação em pagamento. Isso ajuda a 
entender quais fatores ele valoriza ao tomar decisões.
Resposta: nenhum entrevistado marcou a opção Taxa de cobertura do 
déficit atuarial, enquanto 100% marcaram a opção Taxa de retorno sobre o investimento 
imobiliário, 33,3% marcaram a opção Nível de risco associado à estratégia, e 66,7% 
marcaram a opção Impacto nas obrigações futuras do regime.
Análise gerencial e panorâmica da resposta dada a pergunta nº 5
A análise das respostas à pergunta 5 revela que os profissionais atuários 
consideram uma variedade de indicadores e métricas ao avaliar a eficácia de uma 
operação de dação em pagamento com imóveis.
A métrica mais amplamente valorizada é a "Taxa de retorno sobre o 
investimento imobiliário," com 100% dos entrevistados escolhendo essa opção. Isso 
indica que os atuários veem o potencial de retorno financeiro como um fator
-chave na 
avaliação da eficácia dessa estratégia. Essa métrica é crítica, pois pode ajudar a 
determinar se a dação em pagamento resulta em benefícios financeiros sustentáveis 
para o regime de previdência.
Além disso, a "Impacto nas obrigações futuras do regime" também é 
considerada relevante por 66,7% dos entrevistados. Essa métrica é essencial para 
avaliar como a operação afeta as obrigações previdenciárias futuras e, portanto, a 
saúde financeira do regime
.
Um terço dos entrevistados mencionou o "Nível de risco associado à 
estratégia" como uma métrica importante. Isso sugere que os atuários estão atentos 
aos riscos potenciais associados à dação em pagamento, como a desvalorização 
imobiliária ou questões jurídicas, e desejam avaliar seu impacto.
Embora nenhuma das respostas tenha selecionado a "Taxa de cobertura 
do déficit atuarial," isso não implica necessariamente que os atuários não considerem 
essa métrica importante, uma vez que eles podem usar outras métricas, como a "Taxa 
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de retorno sobre o investimento imobiliário" e o "Impacto nas obrigações futuras do 
regime," para avaliar a cobertura do déficit atuarial de forma mais abrangente.
Em resumo, os atuários adotam uma abordagem abrangente e cuidadosa 
ao avaliar a eficácia da dação em pagamento, considerando fatores financeiros, 
impacto nas obrigações futuras e níveis de risco para tomar decisões informadas.
Pergunta 6: Você acredita que uma operação de dação em pagamento bem
-sucedida 
depende da localização dos imóveis envolvidos? Opção de resposta sim, não e não 
tenho certeza.
Objetivo
: Essa pergunta avalia a importância que o atuário atribui à 
localização dos imóveis na eficácia da operação de dação em pagamento. Isso ajuda 
a determinar se a localização é um fator crítico em sua análise.
Resposta: 66,7% dos entrevistados marcaram a opção talvez, enquanto 
33,33% marcaram a opção não. Nenhum entrevistado marcou a opção sim.
Análise gerencial e panorâmica da resposta dada a pergunta nº 6
A análise das respostas à pergunta 6 indica que os profissionais atuários 
têm visões mistas sobre a importância da localização dos imóveis em uma operação 
de dação em pagamento.
Cerca de 66,7% dos entrevistados responderam "talvez," o que sugere 
que eles veem a localização como um fator que pode ou não ser relevante, dependendo 
do contexto da operação. Isso pode indicar que os atuários estão dispostos a considerar 
a localização dos imóveis, mas não a veem como um determinante absoluto da eficácia 
da operação.
Por outro lado, 33,3% dos entrevistados responderam "não," o que indica 
que eles não consideram a localização dos imóveis como um fator importante para o 
sucesso da operação de dação em pagamento. Isso pode refletir a crença de que outros 
fatores, como a análise financeira e o impacto nas obrigações futuras, são mais críticos.
Embora nenhum entrevistado tenha selecionado a opção "sim," sugerindo 
que a localização é vital, é importante observar que a percepção da importância da 
localização pode variar de acordo com o contexto específico da operação e os objetivos 
do regime de previdência.
No geral, essa diversidade de respostas reflete a complexidade das 
operações de dação em pagamento e como diferentes atuários podem atribuir pesos 
diferentes a diversos fatores, dependendo da situação. 
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Portanto, a consideração da localização dos imóveis deve ser avaliada 
caso a caso, levando em consideração os objetivos específicos do regime de 
previdência e as características dos imóveis envolvidos.
Pergunta 7: Em sua experiência, qual é a importância da comunicação e transparência 
ao implementar uma operação de dação em pagamento com imóveis em um regime de 
previdência? Opção de resposta de selecionar todas as que se aplicam, tendo 
como alternativas, Muito importante, Importante, Não muito importante e Não 
importante.
Objetivo
: Esta pergunta avalia a percepção do atuário sobre a 
importância da comunicação e transparência durante a implementação da dação em 
pagamento. Isso destaca a ênfase na comunicação eficaz com os beneficiários e partes 
interessadas.
Resposta: 100% dos entrevistados marcaram a opção muito importante.
ANÁLISE GERENCIAL E PANORÂMICA DA RESPOSTA À PERGUNTA NÚMERO 7
A análise das respostas à pergunta 7 demonstra um consenso entre os 
profissionais atuários entrevistados. Todos os entrevistados, 100%, selecionaram a 
opção "muito importante" ao avaliar a importância da comunicação e transparência 
durante a implementação de uma operação de dação em pagamento com imóveis em 
um regime de previdência.
Essa unanimidade sugere que os atuários reconhecem a relevância crítica 
da comunicação e transparência ao lidar com operações complexas, como a dação em 
pagamento, que envolvem imóveis e afetam os interesses dos beneficiários e partes 
interessadas.
A comunicação eficaz e a transparência ao implementar uma operação 
desse tipo podem desempenhar um papel fundamental na obtenção da aceitação dos 
beneficiários, na mitigação de preocupações e na construção da confiança. Além disso, 
uma comunicação transparente pode ajudar a esclarecer os benefícios e riscos da 
operação, bem como garantir que todos os envolvidos compreendam os objetivos e a 
estratégia subjacente.
Essa ênfase na comunicação e transparência é um insight valioso, 
destacando a importância de um plano de comunicação bem elaborado ao implementar 
operações de dação em pagamento em regimes de previdência. A clareza na 
comunicação pode contribuir para o sucesso da operação, facilitando a aceitação e a 
compreensão de todas as partes envolvidas.
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Pergunta 8: Você acredita que a operação de dação em pagamento com imóveis pode 
ser uma estratégia eficaz para regimes de previdência enfrentarem seus desafios 
financeiros atuais? Opção de resposta sim, não e não tenho certeza.
Objetivo
: Esta pergunta avalia a opinião do atuário sobre a eficácia da 
dação em pagamento como resposta aos desafios financeiros atuais. Ajuda a entender 
se ele vê a estratégia como uma solução viável.
Resposta: 66,7% dos entrevistados marcaram a opção talvez, enquanto 
33,3% marcaram a opção não. Nenhum entrevistado marcou a opção sim.
Análise gerencial e panorâmica da resposta dada a pergunta nº 8
A análise das respostas à pergunta 8 revela uma divisão de opiniões entre 
os profissionais atuários entrevistados em relação à eficácia da dação em pagamento 
com imóveis como estratégia para regimes de previdência enfrentarem seus desafios 
financeiros atuais.
Dois dos entrevistados (66,7%) marcaram a opção "talvez," indicando que 
eles têm ressalvas ou incertezas quanto à eficácia dessa estratégia. Enquanto nenhum 
dos entrevistados marcou a opção "sim" para indicar uma crença firme na eficácia da 
dação em pagamento, um deles (33,3%) selecionou "não."
Essa divisão de opiniões sugere que a dação em pagamento com imóveis 
não é vista de maneira uniforme pelos atuários entrevistados como uma solução eficaz 
para os desafios financeiros enfrentados pelos regimes de previdência. É importante 
notar que a percepção da eficácia pode variar de acordo com vários fatores, como a 
situação financeira específica de um regime de previdência, a qualidade dos imóveis 
envolvidos, a estrutura regulatória e outros elementos.
Uma possível saída para a viabilização da operação é a condução de uma 
análise mais aprofundada e personalizada dos regimes de previdência que consideram 
a dação em pagamento. Essa análise pode ajudar a avaliar se a estratégia é apropriada 
em situações específicas e como ela pode ser implementada de forma eficaz, 
abordando as preocupações e desafios identificados pelos atuários.
Além disso, a pesquisa de mercado e estudos de caso bem
-sucedidos de 
regimes de previdência que utilizaram com sucesso a dação em pagamento com 
imóveis podem fornecer insights úteis sobre como essa estratégia pode ser 
implementada de maneira eficaz.
Essa análise destaca a importância de uma abordagem personalizada e 
informada ao considerar a dação em pagamento como parte de uma estratégia de 
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gestão de ativos em regimes de previdência. A estratégia pode ser eficaz em algumas 
situações, mas a sua viabilidade deve ser avaliada caso a caso, levando em 
consideração as circunstâncias específicas de cada regime de previdência.
Pergunta dissertativa: Com base em sua expertise em atuária e previdência, como 
você vê o papel dos atuários na avaliação e implementação de operações de dação em 
pagamento com imóveis em regimes de previdência? Como essa estratégia pode ser 
otimizada do ponto de vista atuarial? (Resposta dissertativa)
Objetivo
: A pergunta dissertativa permite que o atuário compartilhe 
insights detalhados sobre o papel dos atuários na implementação da dação em 
pagamento e como essa estratégia pode ser otimizada do ponto de vista atuarial. Isso 
enriquece a pesquisa com recomendações específicas e experiências práticas.
Resposta: O entrevistado 1, Guilherme Walter, Sócio na Lumens, 
escreveu na questão dissertativa “O papel do atuário é de alertar quanto ao impacto 
que os bens imóveis que compõem os ativos garantidores do RPPS possuem em 
relação ao plano de custeio apresentado, pelo fato de que eles reduzem o déficit 
atuarial e, por conseguinte, o custo suplementar. Mas, para que isso de fato esteja 
adequado ao futuro e ao que venha a ocorrer com o andamento do plano de 
benefícios, esses imóveis precisam ser monetizados em algum momento, sob pena 
de se ter exigido um plano de custeio a menor durante o tempo de vinculação desses 
bens ao plano”. O entrevistado 2, Vinicius Alexandre Bietkoski, Diretor de Atuaria 
na Actuary escreveu: “Não vejo a dação de imóveis como uma solução para os 
RPPSs, pois o bem deverá garantir o pagamento dos benefícios do plano e para isso 
a liquidez do bem deverá ser imediata algo que não se realiza de forma rápida, 
ocasionando perdas para o RPPS e passando a responsabilidade de honrar os 
compromissos previdenciário para o ente. Infelizmente a dação de bens acaba sendo 
uma solução para as finanças do ente a curto prazo, pois assim que for necessária a 
liquidez do bem caso não seja efetivada a responsabilidade de assumir o 
compromisso de pagamento dos benefícios de aposentadorias e pensões, passam a 
ser do ente”. Enquanto o entrevistado 3, Mauricio Zorzi, Atuário e representante da 
BrPrev Auditoria Atuarial, escreveu: “A grande questão envolvendo a utilização de 
bens imóveis como ativos para cobertura de passivos previdenciários está 
relacionada a rentabilização do ativo perante os compromissos, isto é, se a 
rentabilidade auferida vai ser compatível com a meta atuarial. Baseada neste fato, 
deve ser considerado qual será a estratégia adotada para o imóvel em particular? O 
mesmo será mantido em carteira no médio/longo prazo para obter valorização de 
mercado ou não tem tanto valor de mercado, mas oferece renda imediata acima da 
meta atuarial? Estes são pontos que devem ser avaliados. O papel do atuário é 
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demonstrar a característica do passivo atuarial (projeções financeiras, duration, etc) 
para os gestores avaliem se a estratégia para o imóvel se adequa a estrutura dos 
passivos do RPPS”.
Análise gerencial e panorâmica da resposta dada a pergunta dissertativa 
As respostas dos profissionais atuários à pergunta dissertativa 
proporcionam uma compreensão mais detalhada de como eles veem o papel dos 
atuários na avaliação e implementação de operações de dação em pagamento com 
imóveis em regimes de previdência, bem como como essa estratégia pode ser 
otimizada do ponto de vista atuarial.
O entrevistado 1, Guilherme Walter, destaca a importância do papel do 
atuário em alertar sobre o impacto que os bens imóveis podem ter nos ativos 
garantidores do Regime Próprio de Previdência Social (RPPS). Ele observa que esses 
imóveis podem reduzir o déficit atuarial, mas também ressalta a necessidade de 
monetizá
-los em algum momento. Isso destaca a importância de uma abordagem de 
longo prazo que leve em consideração a sustentabilidade do plano de benefícios.
Por outro lado, o entrevistado 2, Vinicius Alexandre Bietkoski, 
expressa uma visão crítica da dação de imóveis como uma solução para os RPPSs. 
Ele enfatiza que a liquidez dos bens deve ser imediata, algo que nem sempre é viável, 
e que essa estratégia pode resultar em perdas financeiras para o RPPS. Ele levanta 
preocupações sobre a capacidade do ente de honrar seus compromissos 
previdenciários, sugerindo que essa estratégia pode não ser a melhor solução.
Por fim, o entrevistado 3, Mauricio Zorzi, destaca a importância da 
rentabilização dos ativos perante os compromissos. Ele observa que a estratégia para 
um imóvel em particular deve ser cuidadosamente considerada. Ele também menciona 
que o papel do atuário é demonstrar as características do passivo atuarial para que os 
gestores possam avaliar se a estratégia para o imóvel se adequa à estrutura dos 
passivos do RPPS.
No geral, as respostas indicam que os atuários desempenham um papel 
crítico na análise e implementação de operações de dação em pagamento. Eles são 
responsáveis por avaliar o impacto dessas operações nos ativos e passivos do regime 
de previdência. A otimização da estratégia envolve considerações de longo prazo, 
rentabilidade dos ativos e compatibilidade com as metas atuariais.
Uma possível saída para a viabilização da operação, conforme sugerido 
pelos atuários entrevistados, é a adoção de abordagens estratégicas que considerem 
a natureza de longo prazo das obrigações previdenciárias e busquem equilibrar as 
necessidades de liquidez imediata com a rentabilidade a longo prazo dos ativos. A 
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comunicação eficaz e a transparência também são fundamentais para garantir que as 
partes interessadas compreendam as implicações das operações de dação em 
pagamento.
No entanto, é importante reconhecer que a viabilidade da dação em 
pagamento pode variar de acordo com as circunstâncias específicas de cada regime 
de previdência. Portanto, uma abordagem personalizada e informada é essencial ao 
considerar essa estratégia.
Percepções e insights obtidos dos profissionais atuários
As entrevistas realizadas com os profissionais atuários proporcionaram 
uma visão abrangente das percepções e insights relacionados à operação de dação 
em pagamento em regimes de previdência. As respostas fornecidas pelos profissionais 
revelam uma gama de opiniões e considerações sobre essa estratégia. Aqui está uma 
conclusão geral com base nas respostas obtidas:
1. Experiência e Consideração da Dação em Pagamento: Do total de 
entrevistados, a maioria (66,7%) já considerou ou recomendou a operação de 
dação em pagamento em regimes de previdência. Isso sugere que a dação em 
pagamento é uma estratégia que tem sido explorada e considerada pelos 
atuários em suas atividades profissionais. No entanto, uma parcela (33,3%) 
ainda não considerou essa estratégia.
2. Vantagens Percebidas: Em relação às vantagens da dação em pagamento, os 
entrevistados destacaram a "Redução do déficit atuarial" como a principal 
vantagem percebida (66,7%). Alguns também mencionaram a "Diversificação de 
investimentos". No entanto, um entrevistado expressou uma visão cética, 
afirmando que não via vantagens nessa estratégia para os RPPSs. Portanto, 
existe uma divisão de opiniões em relação aos benefícios dessa estratégia.
3. Desafios e Preocupações: Os atuários destacaram várias preocupações e 
desafios em relação à dação em pagamento, incluindo o risco de desvalorização 
imobiliária, complexidade jurídica e regulatória, adequação dos imóveis 
disponíveis e aceitação dos beneficiários e partes interessadas. Eles também 
mencionaram preocupações sobre a capacidade de liquidez imediata dos 
imóveis e a passagem da responsabilidade dos compromissos previdenciários 
para o ente. As respostas refletem uma apreensão sobre a viabilidade e os riscos 
associados a essa estratégia.
4. Estratégia Global de Gestão de Ativos: Quando questionados se a dação em 
pagamento deveria ser considerada como parte de uma estratégia global de 
gestão de ativos, uma parcela significativa (66,7%) respondeu com "talvez". Isso 
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sugere que os atuários estão em busca de uma abordagem integrada para 
avaliar a viabilidade dessa estratégia.
5. Indicadores de Avaliação: Os indicadores mais valorizados para avaliar a 
eficácia de uma operação de dação em pagamento incluem a "Taxa de retorno 
sobre o investimento imobiliário" (100%) e o "Impacto nas obrigações futuras do 
regime" (66,7%). Isso destaca a importância da rentabilidade dos ativos e seu 
alinhamento com as metas atuariais.
6. Importância da Comunicação e Transparência: Todos os entrevistados 
concordaram que a comunicação e a transparência são "muito importantes" na 
implementação da dação em pagamento. Isso destaca a necessidade de 
envolver as partes interessadas e garantir que entendam as implicações dessa 
estratégia.
7. Papel dos Atuários: As respostas à pergunta dissertativa destacaram o papel 
crítico dos atuários na avaliação e implementação da dação em pagamento. Eles 
desempenham um papel de alerta quanto ao impacto dos bens imóveis nos 
ativos garantidores do RPPS, mas também devem considerar a sustentabilidade 
de longo prazo. A otimização envolve uma abordagem equilibrada que leve em 
consideração a rentabilidade e a liquidez dos ativos.
Em resumo, as respostas dos profissionais atuários indicam que a dação 
em pagamento é uma estratégia que está sendo considerada, mas gera uma variedade 
de opiniões e preocupações. 
Uma abordagem equilibrada, considerando os aspectos de longo prazo, 
rentabilidade, liquidez e comunicação eficaz, é essencial para avaliar e implementar 
com sucesso a dação em pagamento em regimes de previdência. 
A viabilidade dessa estratégia pode variar de acordo com as 
circunstâncias específicas de cada entidade previdenciária, exigindo uma análise 
cuidadosa e personalizada.
Conclusão geral sobre a percepção obtida e conhecimentos adquiridos de todos 
os profissionais entrevistados
As entrevistas realizadas com três grupos de profissionais 
- gestores de 
RPPS, profissionais imobiliários e profissionais atuários 
- forneceram uma visão 
abrangente sobre a operação de dação em pagamento com imóveis em regimes de 
previdência. Cada grupo de entrevistados trouxe percepções e insights valiosos, que 
podem ser resumidos da seguinte forma:
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Gestores de RPPS: Os gestores de RPPS são os principais tomadores 
de decisão em relação à operação de dação em pagamento. Eles destacaram a 
importância de considerar essa estratégia como uma ferramenta viável para aliviar a 
pressão orçamentária dos municípios, especialmente em face das crescentes perdas 
de arrecadação. Eles reconhecem que a dação em pagamento pode ser uma 
alternativa para otimizar os ativos do RPPS e mitigar o impacto financeiro nas contas 
públicas. No entanto, eles também ressaltaram a importância de uma avaliação 
criteriosa e da consideração de todos os riscos e benefícios. 
Profissionais Imobiliários: Os profissionais imobiliários têm uma visão 
valiosa sobre o mercado imobiliário e a viabilidade da dação em pagamento. Suas 
respostas destacaram a importância da localização do imóvel, o que pode ser um fator 
crítico para o sucesso da operação. Eles também enfatizaram a necessidade de avaliar 
o imóvel de forma abrangente, levando em consideração fatores como a infraestrutura, 
condição e rentabilidade do imóvel. No entanto, é importante observar que houve uma 
opinião cética em relação à estratégia, destacando que a liquidez imediata do bem pode 
ser um desafio. A flexibilização das respostas é fundamental, e a escolha da operação 
de dação em pagamento deve ser baseada em uma avaliação completa da situação 
local e das necessidades do RPPS.
Profissionais Atuários: Os profissionais atuários desempenham um 
papel crítico na análise e implementação da dação em pagamento. Suas respostas 
indicaram que eles consideram a estratégia uma ferramenta importante para a redução 
do déficit atuarial e a diversificação de investimentos. No entanto, também destacaram 
vários desafios, incluindo o risco de desvalorização imobiliária, complexidade jurídica e 
regulatória, adequação dos imóveis disponíveis e aceitação dos beneficiários. Eles 
enfatizaram a importância da rentabilização do ativo de acordo com as metas atuariais 
e da consideração da estratégia global de gestão de ativos. Isso requer uma abordagem 
equilibrada que leve em conta a rentabilidade e a liquidez dos ativos. A importância de 
uma comunicação e transparência eficazes também foi destacada. 
Contudo, há necessidade de se analisar de forma crítica, visando também 
a flexibilização das respostas e a adaptação à nossa realidade local, visando otimizar 
a operação, buscando o verdadeiro objetivo da operação dação em pagamento.
Flexibilizar a opinião e adequar a estratégia à realidade local, levando em 
conta as características específicas do imóvel em questão (área de 1400m² com 
excelente localização e alta liquidez), é uma abordagem sábia. Isso pode ajudar a 
maximizar o potencial da operação e a garantir que ela atenda aos interesses do RPPS 
e da sociedade em geral.
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A existência de um imóvel bem localizado e de alta liquidez, na área 
central do município de Pato Branco/PR, pode aumentar a atratividade da dação em 
pagamento.
Em resumo, as entrevistas revelaram que a dação em pagamento com 
imóveis é uma estratégia que pode ser vantajosa, mas que também envolve desafios e 
preocupações. 
A boa localização e as características específicas do imóvel, como alta 
liquidez, podem tornar essa estratégia particularmente atrativa. Além disso, a 
colaboração entre gestores de RPPS, profissionais imobiliários e atuários é 
fundamental para uma implementação bem
-sucedida.
4.1.4 Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica do imóvel objeto do estudo
Após a manifestação da intenção do município de Pato Branco em utilizar 
a operação de dação em pagamento para amortizar o aporte referente ao exercício de 
2024, a Patoprev iniciou um processo de análise abrangente das implicações legais e 
regulatórias associadas a essa operação no contexto previdenciário.
Nossa equipe jurídica conduziu uma minuciosa revisão das legislações 
pertinentes em vigor, com foco especial na Lei Federal nº 9717/98, na Nota Técnica SEI 
nº 10/2017, na Nota Técnica nº 18162/2021/ME e na Portaria nº 1467/2022. 
Em resumo, identificamos a exigência de realizar um estudo técnico, um 
parecer técnico de avaliação mercadológica e uma análise de viabilidade econômico
-
financeira.
Conforme o Contrato de Prestação de Serviços, Processo nº 037/2023, a 
Patoprev contratou a empresa Moretti Assessoria Imobiliária Ltda. para realizar o 
parecer técnico de avaliação mercadológica e a análise de viabilidade econômico
-
financeira necessários.
Da entrega do Parecer Técnico 
de Avaliação Mercadológica
- PTAM
Recebemos da empresa o primeiro laudo contratado, Parecer Técnico De 
Avaliação Mercadológica, denominado PTAM, contendo a seguinte estruturação:
1 
▬ IDENTIFICAÇÃO / SOLICITANTE / PROPRIETÁRIA
Descrevendo a identificação da entidade solicitante, o Instituto de 
Previdência dos Servidores Municipais 
- PATOPREV, incluindo seus dados de registro 
e endereço, bem como a descrição da unidade imobiliária objeto da avaliação que está 
em processo de dação em pagamento. Além disso, também menciona a entidade 
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administrativa proprietária desse imóvel, o Município de Pato Branco, com seus 
respectivos dados de registro e endereço.
2 
▬ OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
Descrevendo o objetivo da avaliação, que é o de determinar o valor de 
mercado de um imóvel desprovido de melhorias, considerando possíveis cenários para 
sua incorporação imobiliária e comercialização, levando em conta suas características 
físicas e sua localização no contexto urbano, incluindo vias, serviços e comércio 
próximos.
3 
▬ IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIANDO
Descrevendo o imóvel avaliado como um lote urbano nº 03, situado na rua 
Itacolomi, esquina com a Avenida Brasil, Centro, com uma área total de 1.400,22 m², 
sem quaisquer melhorias ou construções. Os limites e confrontações deste lote são 
definidos como segue: ao norte com o lote nº 01, com 54,00 metros; ao sul com a rua 
Itacolomi, também com 54,00 metros; a leste com a Avenida Brasil, com 25,93 metros; 
e a oeste com os lotes nº 13 e 14, também com 25,93 metros, conforme consta na 
Matrícula nº 30.412 do 1º Ofício do Registro de Imóveis da Comarca de Pato Branco, 
PR.
4 
▬ MÉTODO DA AVALIAÇÃO
Descrevendo que o método de avaliação utilizado seguiu as diretrizes da 
NBR 14653 da ABNT e é o chamado "comparativo direto de dados de mercado com 
tratamento por fatores", baseado em amostras compostas de dados de mercado que 
se assemelham ao imóvel em questão. 
Relata que a avaliação foi realizada no mês de outubro de 2023, 
considerando o mercado circundante ao imóvel e os preços de venda de imóveis 
similares na área central de Pato Branco. 
Que diversos fatores foram considerados, como histórico de transações, 
características do imóvel, localização, viabilidade econômica, e regulamentações 
municipais. 
Que a análise levou em conta o potencial construtivo, com base nas 
normas municipais vigentes, e os impactos de construções vizinhas que afetaram a 
capacidade construtiva do imóvel avaliado, especialmente devido à sua finalidade 
destinada à área de saúde, denominado Edifício Pio de Pietrelcina. 
Todos esses fatores contribuíram para a determinação do valor de 
mercado do imóvel, levando em consideração o contexto de oferta e demanda na região 
de Pato Branco, PR. 
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Abordou a questão que as avaliações estão sujeitas a uma dose de 
julgamento e considerações sobre as expectativas futuras de desempenho, com 
métodos que podem envolver ajustes baseados em evidências empíricas.
5 
▬ FASE DE TRANSIÇÃO DA LEI VIGENTE E NOVA LEI DE ZONEAMENTO. 
PARADIGMA DO EMPREENDIMENTO LINDEIRO EDIFÍCIO PIO DE 
PIETRELCINA.
Nesta seção do relatório, detalhou
-se a situação do imóvel avaliado 
durante a transição entre a lei de zoneamento então vigente e a nova lei em processo 
de aprovação. Com base na lei existente, o imóvel, localizado na rua Itacolomi esquina 
com a Avenida Brasil, tinha restrições quanto ao potencial construtivo, permitindo a 
construção de até 8 pavimentos com uma área total de construção de 7.561,00 m². O 
terreno era adequado para usos comerciais e serviços médicos, dado seu entorno 
hospitalar, sua localização em uma área visualmente estratégica, e uma estimativa de 
venda com um tempo de retorno de capital de médio prazo.
No entanto, a nova lei de zoneamento, em fase de aprovação, indicava a 
possibilidade de construir até 13 pavimentos com 12.286,00 m², excluindo as áreas de 
garagem. Caso essa nova lei não fosse aprovada, o paradigma para a construção seria 
o Edifício Pio de Pietrelcina, com 15 pavimentos, considerando um aumento do 
potencial construtivo devido à sua destinação para serviços médicos.
Para calcular o valor do imóvel, utilizou
-se o critério de capacidade 
construtiva potencial do terreno, aplicando um coeficiente sobre a área máxima de 
construção, de acordo com o paradigma do Edifício Pio de Pietrelcina. Isso resultou em 
um potencial construtivo total de 14.000,00 m² para o terreno avaliado.
Com base nos preços médios de venda na cidade, chegou
-se a um valor 
estimado de R$ 4.970,64 por metro quadrado como critério de avaliação do imóvel, 
considerando a possibilidade real de aumento do potencial construtivo, seja pela nova 
lei de zoneamento, seja com base no paradigma da construção lindeira.
6 
▬ IMÓVEIS COMPARATIVOS DE MERCADO, PERMUTADOS, DISPONÍVEIS 
À VENDA E VENDIDOS.
Neste item do relatório, detalhou
-se a situação dos imóveis comparativos 
de mercado, permutados, disponíveis à venda e vendidos no passado. • Permuta: Foi mencionada a permuta do imóvel lindeiro ao bem avaliado, 
o Edifício Pio de Pietrelcina, que envolveu a troca de uma área construída 
de 4.418,12 metros quadrados por um terreno de 3.540,92 metros 
quadrados. O custo da permuta foi calculado em R$ 18.101.921,00, 
resultando em um preço por metro quadrado do terreno avaliado de R$ 
5.112,20.
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• Terrenos disponíveis à venda no anel central da cidade: Foram 
listados diversos terrenos à venda, com suas áreas, preços e preços por 
metro quadrado, fornecendo uma referência para a avaliação do terreno 
em questão. • Lote nº 03 da Quadra nº 0026, na rua Tocantins, Centro, 
com 849,00 m2, por R$ 4.5 milhões ou R$ 5,300 por m2.
• Lote nº 05 da Quadra nº 0026, na rua Tocantins, Centro, 
com 983,00 m2, por R$ 4.5 milhões ou R$ 4,577 por m2.
• Lote nº 08 da Quadra nº 0041, na rua Itacolomi, Centro, 
com 969,00 m2, por R$ 5 milhões ou R$ 5,159 por m2.
• Lote nº 09 da Quadra nº 0002, na rua Iguaçu esquina com 
rua Tapajós, Centro, com 825,46 m2, por R$ 10 milhões ou 
R$ 12,114 por m2.
• Lote nº 02 da Quadra nº 0011, na rua Iguaçu esquina com 
rua Tapajós, Centro, com 1,118,40 m2, por R$ 10 milhões 
ou R$ 9,841 por m2.
• Lote nº 07 da Quadra nº 0059, na rua Itacolomi, Centro, 
com 1,100,00 m2, por R$ 5 milhões ou R$ 4,545 por m2.
• Terrenos comercializados equidistantes ao terreno avaliado: Dois 
terrenos foram mencionados, indicando suas áreas, preços de venda 
passados e preços atualizados por metro quadrado, fornecendo 
informações sobre transações semelhantes na região. • Lote nº 14 da Quadra nº 0363, na rua Paraná, com 200,10 
m², vendido em 25
-05
-2019 por R$ 567.000,00 à vista, com 
valor atualizado de R$ 855.130,00, equivalente a R$ 
4.275,00 por metro quadrado.
• Lote nº 20 da Quadra nº 0363, na rua Paraná esquina com 
a rua Itacolomi, com 399,90 m², vendido em 25
-05
-2019 por 
R$ 1.133.000,00 à vista, com valor atualizado de R$ 
1.708.000,00, equivalente a R$ 4.271,00 por metro 
quadrado.
7 
▬ HOMOGENEIZAÇÃO DE DADOS DE MERCADO FRENTE AO IMÓVEL 
AVALIANDO
No relatório, na seção de homogeneização de dados de mercado, foi 
apresentado um quadro resumo comparativo que detalhava os diferentes critérios 
comparativos de mercado em relação ao imóvel avaliando. 
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Foram listados os imóveis, sua localização, fator de depreciação (caso 
aplicável) e o preço por metro quadrado correspondente. 
O objetivo era fornecer informações para a obtenção do preço do imóvel 
avaliando de maneira mais precisa. Alguns imóveis disponíveis à venda no mercado 
sofreram um decréscimo de 10% sobre o valor anunciado por questões técnicas.
8 
▬ FATORES DO IMÓVEL AVALIANDO
No relatório, na seção de fatores do imóvel avaliando, foram destacados 
os elementos específicos que influenciaram a avaliação do imóvel. Esses fatores 
incluíam:
8.1. Fatores de homogeneização: Para obter uma avaliação precisa do 
imóvel, foram considerados fatores como localização, esquina, forma e testada, com o 
objetivo de tornar a amostra comparativa o mais semelhante possível às características 
do imóvel avaliando.
8.2. Fator de localização: O imóvel avaliando estava localizado em uma 
área de grande movimento, cercado por três hospitais e com acesso positivo de tráfego, 
especialmente nas ruas Itacolomi e Avenida Brasil. Essa localização consolidada como 
um complexo de serviços de saúde contribuiu para sua avaliação.
8.3. Fator de esquina: A condição de esquina proporcionou uma melhor 
ventilação e iluminação natural, permitindo a construção de lojas comerciais com alto 
valor econômico e velocidade de vendas. Isso acrescentou um valor adicional de até 
25% em relação a um terreno no meio da quadra.
8.4. Fator de oferta: Para tornar os dados de mercado mais homogêneos, 
foi aplicado um fator de depreciação de 10% nos imóveis à venda em relação ao valor 
de oferta. Isso descontou valores excedentes devido à especulação do mercado.
8.5. Fator de forma: O formato retangular equilátero do terreno, com 
testadas de tamanhos específicos e profundidade simétrica, tornou a construção mais 
racional e simétrica, reduzindo custos e possibilitando uma construção eficiente.
Esses fatores foram fundamentais para a avaliação precisa do imóvel 
avaliando e garantiram que as características únicas do imóvel fossem consideradas 
na determinação do seu valor.
9 
▬ TRATAMENTO DE DADOS
No relatório entregue pela empresa, na seção de tratamento de dados, os 
seguintes pontos foram detalhados:
9.1. Fatores e Paradigmas considerados
:
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• O valor por metro quadrado do empreendimento lindeiro em construção, 
que não é um imóvel de esquina e possui uma grande área permutada.
• O custo da permuta do imóvel lindeiro. • O preço do único imóvel de esquina mais próximo das características do 
imóvel avaliando, com uma depreciação de 10%.
• O preço do imóvel lote 07 da quadra 059, frontal ao lote avaliando, mas 
de meio de quadra.
• Os imóveis de esquina do item 6.3.1 e 6.3.2, que estão uma quadra acima 
e não tão importantes quanto o imóvel avaliando.
• Outros imóveis que servem de amostras, todos localizados no núcleo 
central da cidade, mas com várias limitações.
• A influência de fatores específicos ao imóvel avaliando, como esquina, 
forma e localização, com um acréscimo de 25% ao preço final.
9.2. Tratamento de Dados:
• Para o tratamento dos dados, concluiu
-se que o preço do imóvel avaliando 
deve levar em consideração os paradigmas mais similares, como o 
terreno de esquina (com depreciação de 10%), o lote 07 da quadra 059, 
o potencial construtivo do edifício lindeiro, e o custo da permuta do imóvel 
lindeiro.
• Acrescentou
-se um acréscimo de 25% para considerar os fatores 
específicos do imóvel avaliando, resultando em um preço por metro 
quadrado de R$ 6.212,00.
Esses dados e tratamentos foram utilizados para determinar o preço do 
imóvel avaliando e garantir que sua avaliação considerasse todas as influências 
relevantes.
10 
▬ ANEXOS
No relatório, na seção de anexos, foram detalhadas as informações sobre os seguintes 
itens:
10.1. Anexos: • A matrícula do imóvel avaliando. • A planta baixa das quadras emitida pela Secretaria Municipal de Planejamento 
Urbano.
• Fotografia aérea ou via internet (Google Maps) do imóvel avaliando e de seu 
entorno.
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• Fotografias recentes do imóvel avaliando. • Fotografias via internet (Google Maps) de imóveis paradigmas do imóvel 
avaliando.
Esses anexos foram incluídos para fornecer informações adicionais e evidências 
relacionadas à avaliação do imóvel em questão.
11 
▬ RESULTADO DA AVALIAÇÃO
Este item do relatório contratado pela Patoprev, demonstrou o resultado 
da avaliação para o terreno situado no setor L03 Q 57, com uma área de 1400,22 m2, 
estabeleceu um preço de R$ 6.212,00 por metro quadrado.
Consequentemente, o valor total estimado a título de preço de mercado, 
de acordo com o parecer técnico de valor mercadológico do imóvel avaliando (conforme 
detalhado no item 3 do relatório), foi de R$ 8.698.166,64 (Oito milhões, seiscentos e 
noventa e oito mil, cento e sessenta e seis reais e sessenta e quatro centavos).
12 
▬ PROFISSIONAIS RESPONSÁVEIS
Este item do relatório entregue detalhou os profissionais responsáveis 
pela avaliação. A avaliação foi conduzida pelos corretores de imóveis Pedro Paulo 
Matos, registrado no CRECI
-PR sob o número 7.856, Fernando Paulo Moretti, 
registrado no CRECI
-PR sob o número 7.852, Sebastião Adélcio Silveira Borges 
(CRECI
-PR nº 15.366), CNAE nº 03883, e Arcione João Moretti (CRECI
-PR nº 4.557), 
que representam a empresa Moretti Assessoria Imobiliária Ltda., registrada no CNPJ 
sob o número 78.672.540/001
-09, com registro no CRECI sob o número 1.530
-J. A sede 
da empresa está localizada na rua Tamoio, nº 113, Centro, em Pato Branco, PR, CEP 
85.501
-067.
13 
▬ ANEXOS
Este item do relatório contratado pela Patoprev, trouxe diversas 
quantidades de fotos do imóvel avaliando, de diversas posições, fotos aéreas, bem 
como imagens via satélite.
CONCLUSÃO
O relatório inicia com a identificação do solicitante e da proprietária do 
imóvel avaliado, juntamente com uma breve descrição da finalidade da avaliação. Em 
seguida, é apresentada uma visão geral do terreno, incluindo sua localização, 
características físicas e as leis de zoneamento relevantes. A discussão se estende para 
abordar os imóveis comparativos de mercado disponíveis, permutados, vendidos e 
suas características.
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Os fatores que influenciam o imóvel avaliado, como localização, ser de 
esquina, forma e testada, são detalhadamente explicados. A importância da 
homogeneização de dados para estabelecer um valor justo de mercado é enfatizada, 
incluindo a depreciação de imóveis à venda. O tratamento dos dados é discutido, 
considerando preços por metro quadrado de imóveis similares e a aplicação de fatores 
adicionais para refletir as características únicas do imóvel avaliado.
O resultado da avaliação é apresentado, com o preço de mercado do 
imóvel calculado em R$ 8.698.166,64 (Oito milhões, seiscentos e noventa e oito 
mil, cento e sessenta e seis reais e sessenta e quatro centavos),
Destaca
-se que o objetivo principal deste parecer técnico é determinar o 
valor justo de mercado do imóvel, em conformidade com todas as legislações 
aplicáveis, com ênfase na justiça e precisão na avaliação do imóvel em questão.
4.1.5 Estudo de Viabilidade Econômica Financeira do imóvel objeto do estudo
Da entrega do Estudo de Viabilidade Econômica Financeira
Recebemos da empresa o segundo laudo contratado, com a seguinte 
denominação: ANÁLISE PRÉVIA DE VIABILIDADE ECONÔMICO
-FINANCEIRA EM 
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA, contendo a seguinte estruturação:
1 
▬ IDENTIFICAÇÃO / SOLICITANTE / PROPRIETÁRIA
Este item do relatório entregue detalhou a identificação da entidade 
administrativa solicitante, o Instituto de Previdência dos Servidores Municipais 
-
PATOPREV, com seu representante legal, bem como a descrição da entidade 
administrativa proprietária do imóvel avaliado, o Município de Pato Branco. Ambas são 
pessoas jurídicas de direito público e foram identificadas com seus respectivos CNPJs 
e endereços. O relatório também mencionou o contrato de prestação de serviço e o 
processo de Dação em Pagamento relacionados à avaliação do imóvel.
2 
▬ RESUMO
Este item do relatório entregue detalhou a importância do mercado 
imobiliário na economia nacional, ressaltando a complexidade dos projetos nesse setor 
e a necessidade de uma análise prévia de viabilidade econômico
-financeira. O 
documento tinha como objetivo apresentar essa análise de viabilidade para a 
implantação de uma incorporação imobiliária em um terreno específico, fornecendo 
detalhes sobre a localização e características do lote. 
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Informou que a metodologia empregada envolveu a criação de um cenário 
e o uso de técnicas de engenharia econômica para construir um fluxo de caixa e 
analisar os indicadores econômicos relacionados ao imóvel avaliado, demonstrando 
sua viabilidade econômica e financeira para o empreendimento.
3 
▬ INTRODUÇÃO
Este item do relatório entregue detalhou a complexidade dos projetos no 
mercado imobiliário, destacando as particularidades da construção civil e a falta de 
material específico relacionado ao setor imobiliário. 
Ressaltou a importância de uma análise prévia de viabilidade econômico
-
financeira, muitas vezes negligenciada, para tomar decisões mais objetivas. 
O estudo se concentrou no imóvel avaliado e sua viabilidade econômica 
para incorporação imobiliária, incluindo a necessidade de capital de giro e a capacidade 
de manter saldos positivos ao longo do tempo. 
A justificativa para esse trabalho foi a importância de realizar esse estudo 
antes de aceitar o imóvel como pagamento de dívida, visando sua disponibilização no 
mercado para venda e capitalização da empresa donatária.
4 
▬ REFERENCIAL TEÓRICO
Este item do relatório entregue detalhou os seguintes tópicos:
4.1. Análise de Investimento: Abordou a coleta de informações, a 
criação de cenários, o uso de técnicas de engenharia econômica e a consideração de 
taxas de desconto, prazos e valores em um fluxo de caixa para a análise de 
investimentos, especificamente em novas construções.
4.2. Viabilidade Econômica: Explorou a importância de identificar 
oportunidades de negócio que tragam lucro, considerando preços, rapidez de retorno e 
custos, com foco na exploração máxima do uso do imóvel, em conformidade com 
regulamentos municipais.
4.3. Viabilidade Financeira: Destacou a necessidade de investir capital 
antecipadamente para cobrir despesas antes que as receitas sejam geradas, 
assegurando um equilíbrio entre receitas e despesas ao longo do tempo.
4.4. Viabilidade Econômico
-Financeira: Enfatizou que a viabilidade 
econômico
-financeira avalia se um projeto gera lucro e mantém o equilíbrio entre 
receitas e despesas, garantindo um fluxo de caixa positivo ao longo do 
empreendimento.
4.5. Princípios da Análise e Indicadores Econômicos: Introduziu as 
técnicas comuns de análise de investimentos, incluindo a Taxa Interna de Retorno (TIR) 
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e o Valor Presente Líquido (VPL), e discutiu fatores como o fluxo de caixa e o valor do 
dinheiro no tempo.
4.5.1. Fluxo de Caixa: Explicou o uso do fluxo de caixa para apoiar 
decisões empresariais, identificando indicadores como a taxa de retorno, prazo de 
retorno e exposição máxima, com o objetivo de determinar quando recursos de 
financiamento são necessários.
4.5.2. Taxa Mínima de Atratividade (TMA): Discutiu a importância de 
estabelecer uma taxa de desconto que assegure a remuneração do capital próprio ou 
de terceiros, garantindo que um projeto seja rentável.
4.5.3. Indicadores Econômicos: Apresentou o Valor Presente Líquido 
(VPL) como a diferença entre os valores presentes das entradas e saídas na data atual, 
indicando se o projeto é lucrativo, e a Taxa Interna de Retorno (TIR) como a taxa 
necessária para igualar o investimento com os retornos futuros. Comparou esses 
indicadores na análise de investimentos.
Finalmente, mencionou que a aplicação dessas técnicas de engenharia 
econômica na avaliação de empreendimentos imobiliários não é comum, já que as 
técnicas geralmente se resumem à comparação entre receitas e custos totais, sem 
considerar o tempo e a capitalização dos valores para identificar a viabilidade.
5 
▬ ASPECTOS MERCADOLÓGICOS
Este item do relatório detalhou os procedimentos realizados no estudo do 
imóvel avaliado, que teve como objetivo avaliar a viabilidade de um novo 
empreendimento imobiliário. Eis um resumo dos passos seguidos:
5.1. Coleta e Organização dos Dados: Foi feita a coleta de informações, 
incluindo um orçamento existente da construção, dados de mercado sobre o custo por 
metro quadrado construído, as taxas de juros bancárias e o prazo necessário para 
executar uma obra semelhante. Quando o orçamento não estava disponível, foram 
realizadas comparações com projetos similares, pesquisa e revisões bibliográficas.
5.2. Definição dos Custos: Após a coleta de dados, os custos do projeto 
foram resumidos em categorias principais relacionadas ao empreendimento.
5.3. Definição das Receitas: Nesta etapa, determinou
-se como as 
receitas seriam geradas, especificando os detalhes dos pagamentos, incluindo o sinal, 
chaves, parcelas intermediárias e parcelas mensais, bem como o número de parcelas.
5.4. Definição do Prazo: O prazo para a execução do projeto foi definido 
com base no tamanho e nas características da obra, seguindo padrões de mercado.
5.5. Definição do Preço: O preço de cada unidade foi calculado com base 
nos custos totais (diretos e indiretos), acrescido de uma margem de lucro, e dividido 
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pelo número de unidades a serem vendidas. Esse valor foi comparado com os preços 
de mercado pesquisados.
Alocação das Receitas e Despesas no Tempo (Fluxo de Caixa 
Descontado): Um fluxo de caixa foi montado, distribuindo as despesas e receitas ao 
longo do tempo e calculando um saldo mês a mês. Esse saldo foi trazido para o 
presente considerando uma Taxa de Desconto (Taxa Mínima de Atratividade) 
estabelecida para o estudo.
Análise da Viabilidade Econômico
-Financeira: Com base no fluxo de 
caixa, foram calculados e analisados indicadores financeiros estabelecidos no estudo, 
como a Taxa Interna de Retorno e o Valor Presente Líquido. Esses indicadores foram 
usados para avaliar a viabilidade econômica e financeira do empreendimento.
6 
▬ APRESENTAÇÃO DO ESTUDO DE CASO E DISCUSSÃO DOS 
RESULTADOS APRESENTADO PELA CONSULTORIA TÉCNICA DA EMPRESA 
ESTILOS CONSTRUÇÕES E DO ARQUITETO DERLI FISCHER
Este item do relatório apresentou um estudo de viabilidade financeira para 
um empreendimento comercial em um lote urbano específico, abordando duas 
situações: uma com base na legislação vigente do Plano Diretor do Município de Pato 
Branco e outra com base em uma nova proposta do Plano Diretor ainda não aprovada. 
Aqui está um resumo dos principais pontos:
6.1. Estudo de Viabilidade Financeira: O estudo concentrou
-se em um 
lote urbano específico, avaliando a viabilidade de construir um empreendimento 
comercial. Duas situações foram consideradas: uma com base na legislação atual e 
outra com base em uma nova proposta de Plano Diretor.
6.2. Situação Baseada na Legislação Atual: Para a legislação vigente, 
as especificações incluem zoneamento, coeficiente de aproveitamento, gabarito de 
altura e área de permeabilidade. Foram avaliadas as possibilidades de construir um 
edifício com salas comerciais para a área da saúde. Foi calculado o custo de construção 
e o valor global de venda para essa situação.
6.2.6. Possível Aumento do Potencial Construtivo: Foi considerada a 
possibilidade de aumentar o potencial construtivo com base em empreendimentos 
vizinhos. Isso resultaria na construção de mais unidades de salas comerciais e vagas 
de garagem.
6.3. Situação Baseada na Nova Proposta do Plano Diretor: Caso a 
nova proposta do Plano Diretor seja aprovada, haverá mudanças nos parâmetros de 
zoneamento, coeficiente de aproveitamento, gabarito de altura e área de 
permeabilidade. Novas especificações de construção foram apresentadas, e custos e 
valores de venda foram calculados com base nesses novos parâmetros.
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Este estudo avaliou as implicações financeiras de ambas as situações, 
oferecendo uma análise detalhada das possibilidades e custos associados à construção 
de um empreendimento comercial no lote urbano em questão.
DETALHAMENTO EM NÚMEROS:
Situação Baseada na Legislação Atual: • Área Total Estimada para Construção: 9.740,10 m² • Valor Global de Venda: R$ 53.129.685,00 • Custo Estimado de Construção (com base no CUB
-PR): Entre R$ 
33.039.295,81 e R$ 36.227.310,41
• Lucro Estimado: Entre R$ 16.892.374,19 e R$ 20.090.389,19
Situação com Possível Aumento do Potencial Construtivo: • Área Total Estimada para Construção: 9.740,10 m² + 4.339,80 m² (acréscimo 
de área) = 14.079,90 m²
• Valor Global de Venda: R$ 76.659.370,00 • Custo Estimado de Construção (com base no CUB
-PR): Entre R$ 
59.681.318,25 e R$ 65.984.603,88
• Lucro Estimado: Entre R$ 10.674.766,12 e R$ 16.977.051,75
Situação com Aprovação do Novo Plano Diretor: • Área Total Estimada para Construção: 12.136,10 m² • Valor Global de Venda: R$ 60.325.000,00 • Custo Estimado de Construção (com base no CUB
-PR): Entre R$ 
47.557,000,00 e R$ 52.579.774,61
• Lucro Estimado: Entre R$ 7.747.225,39 e R$ 12.745.225,39
Observações pertinentes obtida via telefone do Doutor Fernando Paulo Moretti
As diferenças nos lucros estimados entre as situações baseadas na legislação atual e 
a situação com a aprovação do novo Plano Diretor podem ser explicadas por várias 
razões técnicas e econômicas:
1. Área de Construção: Na situação baseada na legislação atual, a área total 
estimada para construção é de 9.740,10 m², enquanto na situação com a 
aprovação do novo Plano Diretor, a área total estimada é de 12.136,10 m². Isso 
significa que, com a nova legislação, a área de construção é maior, o que implica 
em maiores custos de construção e, consequentemente, menores margens de 
lucro.
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2. Custo de Construção: O custo de construção é diretamente proporcional à área 
de construção. Com um aumento na área de construção, os custos de materiais, 
mão de obra e outros fatores também aumentam. Isso resulta em custos de 
construção mais elevados na situação com a aprovação do novo Plano Diretor.
3. Preço de Venda: O valor global de venda é determinado com base na área 
construída e nos preços de mercado. A situação com a aprovação do novo Plano 
Diretor, embora tenha uma área maior, pode não ser capaz de cobrar preços 
significativamente mais altos por metro quadrado, o que pode limitar o valor 
global de venda.
4. Margem de Lucro: A margem de lucro é a diferença entre o valor global de 
venda e o custo de construção. Com custos de construção mais altos e um 
possível limite na capacidade de aumento dos preços de venda, a margem de 
lucro é menor na situação com a aprovação do novo Plano Diretor.
5. Riscos e Incertezas: O aumento da área de construção pode envolver riscos 
adicionais, como aumento da complexidade da construção, maior tempo de 
desenvolvimento e maiores despesas operacionais. Esses fatores também 
podem afetar negativamente a margem de lucro.
Em resumo, a diferença nos lucros estimados entre as duas situações 
pode ser atribuída a uma combinação de aumento de custos de construção, limitações 
nos preços de venda e outros fatores relacionados à viabilidade econômica do 
empreendimento. A escolha entre as duas situações deve levar em consideração uma 
análise mais detalhada dos riscos e benefícios associados a cada uma delas.
Informações Pertinentes:
Além das análises financeiras e técnicas apresentadas até o momento, 
existem outras informações importantes que podem influenciar a decisão em relação 
às três hipóteses de investimento. É essencial considerar os seguintes aspectos antes 
de tomar uma decisão final:
1. Legislação e Regulamentações: É fundamental estar ciente de todas as leis, 
regulamentações e diretrizes governamentais relacionadas ao uso do solo, 
zoneamento, construção e impacto ambiental. Alterações nas regulamentações 
podem afetar a viabilidade de um projeto.
2. Mercado Imobiliário: Uma análise detalhada do mercado imobiliário local é 
crucial. Isso inclui a demanda por imóveis comerciais, preços de mercado, 
concorrência e tendências futuras. Mudanças no mercado podem impactar 
significativamente a capacidade de venda e os preços.
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3. Riscos e Incertezas: Todos os projetos de construção envolvem riscos, como 
atrasos na construção, custos adicionais, flutuações nos preços de materiais de 
construção e volatilidade econômica. Avaliar e mitigar esses riscos é essencial.
4. Financiamento: A disponibilidade de financiamento e as taxas de juros podem 
influenciar a viabilidade de cada projeto. É importante garantir que os recursos 
financeiros necessários estejam disponíveis.
5. Sustentabilidade e Responsabilidade Social: Questões ambientais e sociais 
desempenham um papel cada vez mais importante nos projetos imobiliários. 
Considerações sobre eficiência energética, uso de materiais sustentáveis e 
impacto na comunidade podem ser cruciais.
6. Concorrência: A existência de outros empreendimentos imobiliários similares 
na região pode afetar a capacidade de venda e os preços. Uma análise 
competitiva é essencial.
7. Custos Adicionais: Além dos custos de construção, é importante considerar 
outros custos associados ao projeto, como despesas legais, taxas de aprovação, 
marketing e despesas operacionais.
8. Plano de Negócios e Estratégia: Ter um plano de negócios sólido e uma 
estratégia de marketing eficaz é crucial para o sucesso do empreendimento. Isso 
inclui a definição de público
-alvo, estratégias de vendas e marketing, entre 
outros.
9. Escopo de Trabalho e Parceiros: Definir um escopo de trabalho claro e 
selecionar parceiros confiáveis, como empreiteiros e arquitetos, é fundamental 
para o desenvolvimento bem
-sucedido do projeto.
10.Objetivos Pessoais e de Investimento: Os objetivos financeiros, a tolerância 
ao risco e o horizonte de tempo de cada investidor desempenham um papel 
importante na tomada de decisão. É essencial alinhar o projeto com metas 
pessoais e de investimento.
A avaliação abrangente de todas essas informações pertinentes ajudará 
a determinar qual das três hipóteses de investimento é a mais adequada, considerando 
a situação única e os objetivos específicos de cada investidor ou empreendedor.
Conclusão Final:
Após uma análise abrangente das três hipóteses de investimento, com 
base em análises financeiras, econômicas e considerando informações pertinentes, a 
recomendação final é a seguinte:
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A situação mais vantajosa, com base nas análises realizadas, é aquela 
baseada na legislação atual. Esta recomendação é sustentada pelos seguintes motivos:
1. Retorno Financeiro Atrativo: A situação baseada na legislação atual 
demonstra um retorno financeiro mais atrativo em comparação com as outras 
duas hipóteses. O ROI é significativamente superior, com um período de 
recuperação do investimento mais curto, variando de aproximadamente 46% a 
51% e de 2 a 3 anos, respectivamente.
2. Menos Riscos e Incertezas: Embora a situação com a aprovação do novo 
Plano Diretor ofereça uma área de construção maior, ela também traz consigo 
riscos e incertezas adicionais. A situação baseada na legislação atual é mais 
estável e menos sujeita a flutuações regulatórias.
3. Alinhamento com o Mercado: A análise do mercado imobiliário local indica que 
a situação baseada na legislação atual está mais alinhada com a demanda atual 
por imóveis comerciais na região, tanto em termos de área de construção como 
de preços de mercado.
4. Retorno mais rápido: Com um payback mais curto, a situação baseada na 
legislação atual permite que os investidores recuperem seu capital mais 
rapidamente, possibilitando a alocação de recursos para outros investimentos 
ou fins.
No entanto, é fundamental ressaltar que a escolha entre as hipóteses de 
investimento deve ser feita considerando não apenas os aspectos financeiros, mas 
também os objetivos pessoais, a tolerância ao risco e a situação específica de cada 
investidor ou empreendedor. Cada situação apresenta vantagens e desvantagens, e a 
decisão final deve ser tomada com base em uma análise completa e alinhada com as 
metas de investimento de cada indivíduo ou empresa.
Portanto, a situação baseada na legislação atual é a recomendação final 
com base nas análises realizadas, mas é aconselhável realizar uma análise 
individualizada e considerar todas as informações pertinentes antes de tomar uma 
decisão definitiva.
7 
▬ PROFISSIONAIS RESPONSÁVEIS
Este item 7 do relatório sintetizou que a análise prévia de viabilidade 
econômica foi realizada pela empresa Moretti Assessoria Imobiliária Ltda., com registro 
no CRECI sob nº 1.530
-J, e com parceria da empresa Estilos Construções, cujos 
responsáveis técnicos são os engenheiros Eng. Juglans Delonix Fenalti Godoy e Engª. 
Loreni Fenalti da Costa, além do Arquiteto Derli Fischer.
8 
▬ ANEXOS
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Este item 8 do relatório sintetizou a inclusão dos Custos Unitários Básicos 
de Construção (CUB/m²), calculados de acordo com a Lei Federal nº. 4.591 de 16/12/64 
e a Norma Técnica NBR 12.721:2006 da Associação Brasileira de Normas Técnicas 
(ABNT). Os valores apresentados são correspondentes ao mês de setembro/2023.
O relatório denominado ANÁLISE PRÉVIA DE VIABILIDADE 
ECONÔMICO
-FINANCEIRA EM INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA, foi datado em 26 de 
outubro de 2023.
Percepções e insights obtidos do Relatório denominado análise prévia de 
viabilidade econômico
-financeira em incorporação imobiliária
O relatório "ANÁLISE PRÉVIA DE VIABILIDADE ECONÔMICO
-
FINANCEIRA EM INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA" apresenta uma análise detalhada 
de viabilidade econômica e financeira para a implantação de uma incorporação 
imobiliária em um terreno específico. A partir do conteúdo do relatório, podemos extrair 
vários pontos positivos:
1. Identificação e Contextualização: O relatório fornece informações detalhadas 
sobre as partes envolvidas no processo, incluindo a entidade administrativa 
solicitante e proprietária do imóvel avaliado. Isso estabelece transparência e 
contexto para a análise.
2. Resumo: O resumo destaca a importância da análise prévia de viabilidade 
econômico
-financeira no setor imobiliário, fornecendo uma justificativa sólida 
para o estudo.
3. Referencial Teórico: O relatório oferece um referencial teórico completo, 
explicando as técnicas e conceitos econômicos usados na análise, o que 
aumenta a compreensão dos segurados sobre o método de avaliação.
4. Aspectos Mercadológicos: A análise dos aspectos mercadológicos fornece 
uma visão abrangente do processo, incluindo a coleta de dados, a definição de 
custos, receitas, prazo e preços, bem como a alocação das receitas e despesas 
ao longo do tempo. Isso ajuda a avaliar a viabilidade de maneira realista.
5. Apresentação do Estudo de Caso: A inclusão de um estudo de caso com 
diferentes cenários, incluindo a legislação atual e propostas futuras, permite que 
os leitores compreendam as implicações financeiras e as possibilidades de lucro 
do empreendimento.
6. Profissionais Responsáveis: O relatório identifica claramente os profissionais 
e empresas envolvidos na análise, estabelecendo a credibilidade do estudo.
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7. Anexos: A inclusão de anexos com Custos Unitários Básicos de Construção e 
outros dados relevantes aumenta a transparência e fornece informações 
adicionais para avaliação.
Em termos de análise final, o relatório fornece informações essenciais 
para a tomada de decisão em relação à viabilidade de um empreendimento imobiliário 
no terreno objeto da operação dação em pagamento. 
Ele apresenta dados detalhados sobre os custos, receitas, prazos e lucros 
esperados em diferentes cenários, ajudando a tomar decisões informadas. Além disso, 
o uso de indicadores financeiros como a Taxa Interna de Retorno (TIR) e o Valor 
Presente Líquido (VPL) permite uma avaliação mais precisa da viabilidade econômica 
e financeira do projeto.
No geral, o relatório fornece uma análise completa e embasada que pode 
ser usada como base para decisões estratégicas relacionadas à incorporação 
imobiliária. Isso é positivo, pois ajuda a minimizar riscos e a tomar decisões informadas, 
contribuindo para o sucesso do empreendimento.
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Título 5: Conclusões
5.1 Síntese das Descobertas • As entrevistas com gestores de RPPS, profissionais imobiliários e profissionais 
atuários proporcionaram uma visão abrangente da operação de dação em 
pagamento com imóveis em regimes de previdência.
• Os gestores de RPPS reconheceram a importância da dação em pagamento 
para aliviar a pressão orçamentária dos municípios e enfatizaram a necessidade 
de uma avaliação criteriosa.
• Profissionais imobiliários destacaram a relevância da localização e a 
necessidade de avaliar abrangentemente os imóveis.
• Profissionais atuários consideraram a dação em pagamento importante para a 
redução do déficit atuarial, mas também destacaram desafios como o risco de 
desvalorização imobiliária.
5.2 Resposta à Questão de Pesquisa • A pesquisa buscou responder à questão de como a dação em pagamento com 
imóveis pode ser usada em regimes de previdência, quais são seus desafios e 
benefícios, e a importância do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica 
(PTAM) na apuração do preço justo.
• Com base nas entrevistas e na análise de viabilidade econômica financeira, foi 
possível identificar que a dação em pagamento pode ser vantajosa, 
especialmente considerando imóveis bem localizados e com alta liquidez.
5.3 Recomendações • Recomenda-se a flexibilização das respostas e a adaptação à realidade local, 
buscando otimizar a operação de dação em pagamento.
• É fundamental considerar aspectos como legislação, mercado imobiliário, riscos, 
financiamento, sustentabilidade, concorrência, custos adicionais e objetivos 
pessoais antes de tomar uma decisão final.
5.4 Considerações Finais • A análise prévia de viabilidade econômico
-financeira demonstrou que, com base 
nas análises financeiras, a situação mais vantajosa é aquela baseada na 
legislação atual.
• No entanto, a escolha entre as hipóteses de investimento deve ser feita 
considerando não apenas os aspectos financeiros, mas também os objetivos 
pessoais, a tolerância ao risco e a situação específica de cada investidor ou 
empreendedor.
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Considerando a complexidade e a abrangência de todo o processo 
envolvido na operação de dação em pagamento realizada pela Patoprev, é imperativo 
ressaltar o esforço incansável da entidade em garantir que cada etapa tenha sido 
conduzida de acordo com os mais rigorosos trâmites legais. Para entender plenamente 
a importância desse empreendimento, é fundamental traçar um panorama histórico, 
revisitando o antigo histórico do fundo de previdência e compreendendo por que a 
Patoprev retornou ao cenário atual.
O embasamento teórico fornece a base necessária para que os leitores 
possam apreender a razão subjacente à operação. Não apenas isso, mas o aspecto 
jurídico
-regulatório, devidamente abordado, garante que a operação seja realizada 
dentro dos estritos limites estabelecidos pelas leis e regulamentos em vigor.
O amplo escopo da pesquisa envolvendo especialistas e profissionais da 
área, como profissionais imobiliários, atuários e gestores de RPPS, resultou em 
valiosas percepções. Gestores de RPPS destacaram a relevância da dação em 
pagamento para aliviar a pressão financeira municipal. Profissionais imobiliários 
enfatizaram a importância da localização e da avaliação abrangente dos imóveis. 
Profissionais atuários indicaram a importância da estratégia para a redução do déficit 
atuarial.
A síntese dos dois laudos da empresa Moretti Assessoria Imobiliária Ltda 
oferece conclusões críticas sobre o valor do imóvel em questão. Com base nas análises 
financeiras, econômicas e informações pertinentes, a recomendação final aponta para 
a situação mais vantajosa com base na legislação atual.
Concluindo, o processo de operação de dação em pagamento com 
imóveis, realizado com extremo profissionalismo e zelo pela Patoprev, representou um 
esforço coletivo para otimizar os ativos do RPPS e mitigar os desafios financeiros. Por 
meio de uma análise completa e abrangente, aprendemos que a operação é viável, 
mas não isenta de desafios, com a localização e as características específicas dos 
imóveis desempenhando um papel crucial. Isso fortalece o entendimento de que a 
parceria entre os diversos profissionais envolvidos e a abordagem criteriosa são 
fundamentais para o sucesso da operação, alinhada com as metas de investimento
.
Pato Branco, em 01 de novembro de 2023
Equipe Patoprev 
– Diretoria Executiva
- Ademilson Cândido Silva 
– Diretor Presidente
- Eliane Del Sent Cattani 
– Diretora de Benefícios
- Luan Leonardo Botura 
– Diretor Administrativo Financeiro
- Vanderlei Ribeiro da Silva
– Advogado
- Valesca Maria de Souza 
- Contadora
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APÊNDICES ESTUDO TÉCNICO
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PARECER JURÍDICO FUNDAMENTADO SOBRE A OPERAÇÃO DAÇÃO EM PAGAMENTO PARA FINS 
PREVIDENCIÁRIOS
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ENTREVISTAS
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71,4%
Assinado por 1 pessoa: ROBSON CANTU
Para verificar a validade das assinaturas, acesse https://patobranco.1doc.com.br/verificacao/FA8A-D014-2CC2-7F6C e informe o código FA8A-D014-2CC2-7F6C
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2 (66,7%)
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1 (33,3%)
Assinado por 1 pessoa: ROBSON CANTU
Para verificar a validade das assinaturas, acesse https://patobranco.1doc.com.br/verificacao/FA8A-D014-2CC2-7F6C e informe o código FA8A-D014-2CC2-7F6C
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2 (66,7%)
1 (33,3%)
1 (33,3%)
1 (33,3%)
Assinado por 1 pessoa: ROBSON CANTU
Para verificar a validade das assinaturas, acesse https://patobranco.1doc.com.br/verificacao/FA8A-D014-2CC2-7F6C e informe o código FA8A-D014-2CC2-7F6C
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r informações valiosas para regimes de previdência que consideram uma operação de dação em pagamento? 3 respostas Você já conduziu ou participou de análises de viabilidade imobiliária para regimes de previdência em operações de dação em pagamento? 3 respostas Com base em sua experiência no setor imobiliário, como você acredita q
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m imóveis em regimes de previdência? Como essa estratégia pode ser otimizada do ponto de vista atuarial? (Resposta dissertativa) 3 respostas O papel do atuário é de alertar quanto ao impacto que os bens imóveis que compõem os ativos garantidores do RPPS possuem em relação ao plano de custeio apresentado, pelo fato de que eles reduzem o déficit atuarial e, por conseguinte, o custo suplementar. Mas, para que isso de fato esteja adequado ao futuro e ao que venha a ocorrer com o andamento do plano de benefícios, esses imóveis precisam ser monetizados em algum momento, sob pena de se ter exigido um plano de custeio a menor durante o tempo de vinculação desses bens ao plano. Não vejo a dação de imóveis como uma solução para os RPPSs, pois o bem deverá garantir o pagamento dos benefícios do plano e para isso a liquidez do bem deverá ser imediata algo que não se realiza de forma rápida, ocasionando perdas para o Rpps e passando a responsabilidade de honrar os compromissos previdenciário para o ente. Infelizmente a dação de bens acaba sendo uma solução para as finanças do ente a curto prazo, pois assim que for necessária a liquidez do bem caso não seja efetivada a responsabilidade de assumir o compromisso de pagamento dos benefícios de aposentadorias e pensões, passam a ser do ente. A grande questão envolvendo a utilização de bens imóveis como ativos para cobertura de passivos previdenciários está relacionada a rentabilização do ativo perante os compromissos, isto é, se a rentabilidade auferida vai ser compatível com a meta atuarial. Baseada neste fato, deve ser considerado qual será a estratégia adotada para o imóvel em particular? O mesmo será mantido em carteira no médio/longo prazo para obter valorização de mercado ou não tem tanto valor de mercado, mas oferece renda imediata acima da meta atuarial? Estes são pontos que devem ser avaliados. O papel do atuário é demonstrar a característica do passivo atuarial (projeções financeiras, duration, etc) para os gestores avaliem se a estratégia para o imóvel se adequa a estrutura dos passivos do RPPS.
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ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICA FINANCEIRA
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a Itacolomi, com 54,00m; LESTE: com a Avenida Brasil, com 25,93 m e a OESTE: com os lotes nº 13 e 14 com 25,93 m; conforme limites e confrontações constantes da Matrícula nº 30.412 do 1º Ofício do Registro de Imóveis da Comarca de Pato Branco PR. A metodologia empregada consiste na criação de um cenário e no emprego de técnicas de engenharia econômica, construindo assim um fluxo de caixa e analisando os indicadores econômicos obtidos a partir do fluxo de caixa montado para o bem avaliado. Os parâmetros de análise apresentam a viabilidade econômica e financeiramente para realização do empreendimento. 3 ▬ Introdução Os projetos do mercado imobiliário são complexos, já que a indústria da construção, que é quem move o setor, difere e muito de outras, uma vez que apresenta peculiaridades de uma estrutura dinâmica e complexa. A construção civil reúne um conjunto de máquinas, materiais, equipamentos e profissionais que juntos produzem um efeito sobre o produto final, a obra desejada. Enquanto os métodos gerais de análise de investimentos são bem conhecidos, há pouco material especificamente ligado ao setor imobiliário. O estudo que precede o lançamento de um novo empreendimento, muitas vezes, é realizado de forma expedita, e é importante incrementar o grau de objetividade das decisões, geralmente tomadas em critérios meramente subjetivos (GONZALEZ, 1999 apud
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e investir ou adquirir empréstimos junto a bancos. É considerado que a empresa realiza apenas este empreendimento e que trabalha em regime de incorporação em regime empresarial com patrimônio de afetação. A justificativa para esse trabalho é a importância de um estudo desta natureza antes de tomada de decisão de recebimento deste imóvel em pagamento de uma dívida para disponibilização do mesmo ao mercado para a venda e capitalização da empresa donatária. 4 ▬ Referencial Teórico 4.1. Análise do investimento. A análise de investimentos consiste em uma coleta de informações, criação de um cenário de estudo através de premissas adotadas e aplicação de técnica de engenharia econômica, considerando taxas de desconto, prazos e valores previstos em um fluxo de caixa. A análise de viabilidade está relacionada especificamente ao estudo de uma nova construção. Trata-se da comparação entre receitas e despesas da obra considerando o tempo decorrido. 4.2. Viabilidade econômica. Em qualquer novo negócio ou projeto que se deseja executar, pensa-se primeiro em qual retorno ou lucro que este irá lhe trazer. Dentre as várias oportunidades, tentamos sempre identificar a melhor, ou seja, a que podemos cobrar um bom preço, receber rápido e que custe pouco e fazer o maior ou máximo de uso permitido de construção ou área quadrada permitida pelas posturas municipais, ou seja, exploração máxima de uso do imóvel. Dessa forma, quando a decisão de
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a. (COSTA NETO, 2003). 4.3. Viabilidade Financeira. O novo negócio ou projeto sempre requer um investimento de capital para o pagamento de despesas antes mesmo que as receitas entrem no caixa, mesmo que essas receitas sejam superiores às despesas. Dessa forma, o novo negócio ou projeto, como o caso estudado neste artigo, de um novo empreendimento, através de incorporação, exige que se coloque antecipadamente uma quantidade de recursos para o início de sua produção. Dessa forma, quando a decisão de investir está condicionada na disponibilização de recursos, com o objetivo de se obter um equilíbrio entre receitas e despesas, levando-se em conta o saldo a cada momento do fluxo de caixa, trata-se de uma viabilização financeira. (COSTA NETO, 2003). 4.4. Viabilidade Econômico-Financeira. A viabilidade econômico-financeira de um novo empreendimento é a análise que demonstra que é obtido lucro ao final do novo negócio ou projeto e que o mesmo é capaz de manter equilíbrio entre receitas e despesas ao longo do tempo, proporcionando um fluxo de caixa positivo em qualquer momento do empreendimento. (COSTA NETO, 2003). 4.5. Princípios da análise e indicadores econômicos da análise. Segundo Vieira (2009), para definir a viabilidade de um novo empreendimento, existem várias técnicas, entre as quais seguem as mais comuns: - Taxa Interna de Retorno (TIR); - Valor Presente Líquido (VPL); Os critérios em que se baseiam estas técnicas se constituem dos seguintes fatores: - Fluxo de Caixa; Assinado por 1 pessoa: ROBSON CANTU
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o, ou seja, com os valores atualizados. Segundo Costa Neto (2003), ele é construído para dar apoio a decisões empresariais e servir de base para a obtenção dos indicadores necessários para a análise. No caso do caixa de uma incorporação, podem-se citar os seguintes indicadores: - Taxa de retorno; - Prazo do retorno; - Exposição máxima (mês onde é verificado o maior saldo positivo). A partir destes indicadores, é possível verificar quando uma incorporação requisitará recursos de financiamento bancário, o estabelecimento de parcerias e o momento em que parte do faturamento poderá ser transferida para o retorno. 1.5.2. Taxa Mínima de Atratividade (TMA). Considerando que existe a decisão de investir ou não investir, é preciso estabelecer um retorno financeiro mínimo, ou taxa de desconto, a ser considerada no projeto em análise, de modo a assegurar a remuneração do capital próprio ou de terceiros. A taxa de desconto corresponde a uma taxa de juros k necessária para aplicar hoje um valor de 1/(1+ k)^t e obter um 01 (Um) real ao longo de t anos. O valor presente de um real a ser recebido ao longo de t anos é 1/(1+ k)^t . Assinado por 1 pessoa: ROBSON CANTU
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O, 2003). A taxa de desconto k será a taxa mínima de rentabilidade exigida no projeto, também chamada de taxa mínima de atratividade. A Taxa Mínima de Atratividade representa então a rentabilidade mínima exigida pelo investidor, ou seja, a taxa mínima que lhe motiva a investir. No caso de empreendimentos que são únicos, ou seja, onde o investidor não tem opções de outros investimentos, o seu rendimento deve ser comparado ao rendimento de aplicações financeiras correntes no mercado, disponíveis ao investidor para o mesmo volume de recursos a ser empregado no empreendimento. 4.5.3. Indicadores Econômicos 4.5.3.1. Valor Presente Líquido (VPL). É a diferença entre os valores presentes das entradas e saídas na data atual. (GASLENE, 1999 apud COSTA NETO, 2003). Um VPL positivo indica que o projeto vale mais do que custa, ou seja, é lucrativo. Um VPL negativo significa que o projeto custa mais do que vale, ou seja, trará prejuízos caso seja implantado. Para o cálculo do VPL, é utilizada a taxa mínima de atratividade adotada. 4.5.3.2. Taxa Interna de Retorno (TIR). É a taxa necessária para igualar o valor de um investimento (valor presente) com os respectivos retornos futuros ou saldos de caixa. Normalmente ela é calculada para anular o VPL do projeto, ou seja, calcula-se uma taxa de desconto necessária para anular o Valor Presente Líquido do projeto e garantir o retorno do que foi inicialmente investido. Quando a TIR é maior do que a TMA, diz-se que o projeto é economicamente atrativo e deve-se aceitar o projeto, quando TIR é menor que a TMA, diz-se que o projeto não é economicamente atrativo e deve-se rejeitar o projeto. No caso da TIR ser igual à TMA, diz-se que o projeto está economicamente numa situação de indiferença. Assinado por 1 pessoa: ROBSON CANTU
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s indicadores disponibiliza visões diferentes para o mesmo processo decisório. Enquanto a TIR indica o retorno do investimento, o VPL aponta a contribuição em valor absoluto para a empresa. A análise dos projetos de investimento pode conter os indicadores VPL, TIR, entre outros, porém o VPL é o indicador que traduz mais claramente o valor econômico conseguido com a execução deste novo projeto. 1.6. Aplicação da teoria de engenharia econômica aos estudos de viabilidade de empreendimentos imobiliários Não é comum identificar a aplicação destas técnicas de engenharia econômica na avaliação de empreendimentos imobiliários. As técnicas atualmente empregadas neste estudo resumem-se ao comparativo entre receitas e custos totais, não levando em consideração o tempo de incidência desses custos e receitas e, muito menos capitalizando estes para uma data única, que é a data atual, para assim identificar a viabilidade. (BALARINE, 1997 apud COSTA NETO, 2003). 5 ▬ Aspectos Mercadológicos O presente estudo do imóvel avaliando caracteriza-se como um estudo de caso que objetiva conhecer a viabilidade de se executar um novo empreendimento imobiliário, buscando assim mostrar todo o processo aos interessados, visto a dificuldade de encontrar trabalhos publicados relacionados ao assunto. Para a execução do estudo de caso abordado no trabalho, foram necessários seguir alguns passos citados abaixo: 5.1. Coleta e organização dos dados: Para a coleta de dados, foi utilizado um orçamento existente da edificação e foram coletadas informações do mercado sobre o custo do metro quadrado construído na área do novo imóvel, da taxa de juros fornecida pelos bancos para investimentos na data atual e do prazo para execução de uma obra com as mesmas características. Assinado por 1 pessoa: ROBSON CANTU
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el, pois ainda não existem os projetos finais, pois nesse estágio ainda não se tem a informação se o empreendimento é viável a ponto de prosseguir com o processo, uma vez que o orçamento demanda tempo e custo. Para o levantamento destes custos preliminares, quando não se tem o orçamento, devem ser feitas comparações com projetos parecidos já executados, através de experiência adquirida ou através de pesquisas e revisões bibliográficas. 5.2. Definição dos custos: Após a etapa de coleta e organização dos dados, os custos do projeto foram resumidos em itens principais para o empreendimento. 5.3. Definição das receitas: Nesta etapa, foi definido como seria feita a receita do valor total do bem, ou seja, definido o percentual do sinal, das chaves, das parcelas intermediárias e das parcelas mensais e, em quantas vezes seria parcelado. 5.4. Definição do prazo: A definição do prazo foi estabelecida levando em consideração o porte da obra e suas características, seguindo um padrão adotado pelo mercado. 5.5. Definição do preço: O preço de cada unidade foi estabelecido baseado no custo total (custos diretos e custos indiretos), excluindo o custo do terreno, adicionado a este custo um percentual de lucro a ser obtido é, dividido pelo número de unidades vendidas (excluindo as unidades permutadas), chegando-se assim ao valor final de cada bem imóvel. Este valor foi comparado ao valor de mercado pesquisado. Alocação das receitas e despesas no tempo (Fluxo de caixa descontado): Nesta fase, foi montado um fluxo de caixa, alocando as devidas despesas e receitas no tempo e chegando-se a um saldo mês a mês, que também foi trazido para a data atual, levando em consideração uma Taxa de Desconto (Taxa Mínima de Atratividade) estabelecida para o estudo. Análise da viabilidade econômico-financeira do empreendimento, através da interpretação dos indicadores econômicos utilizados: Assinado por 1 pessoa: ROBSON CANTU
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a legislação vigente referente ao Plano Diretor do Município de Pato Branco, e uma segunda baseada na nova proposta do Plano Diretor apresentada, que aguarda votação. 6.2. Tomando com base a legislação atual vigente temos: Zoneamento ZC-2; Coeficiente de Aproveitamento – 4x; Gabarito de Altura – 8 pavimentos; Área de permeabilidade – 10%. Assinado por 1 pessoa: ROBSON CANTU
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Assinado por 1 pessoa: ROBSON CANTU
Para verificar a validade das assinaturas, acesse https://patobranco.1doc.com.br/verificacao/FA8A-D014-2CC2-7F6C e informe o código FA8A-D014-2CC2-7F6C
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R, fornecido pelo Sinduscon-PR em outubro de 2023, o custo de obra pode variar entre R$ 3.392,09 / m² á R$ 3.719,40 /m², conforme padrão de entrega realizada. Assim, teríamos um custo estimado de construção entre R$ 33.039.295,81 e R$ 36.227.310,41. 6.2.5. Partindo para um valor global de venda, usando como referência os valores de mercado praticados teremos os seguintes valores: Salas térreas – 10 und x 180,00m² x R$ 12.000,00/m² R$ 21.600.000,00 Vagas de garagem – 96 und x R$ 125.000,00/unidade R$ 12.000.000,00 Salas Comerciais – 49 und x 88,57m² x R$ 4.500,00/m² R$ 19.529.685,00 Valor Global de Venda R$ 53.129.685,00 6.2.6. Caso haja embasamento que possibilite o mesmo incremento de potencial construtivo usado no empreendimento no lote contíguo, verificamos que seria possível construir mais 49 unidades de salas comerciais, sendo necessário mais um pavimento de garagem, o que gera cerca de 32 novas vagas. 6.2.7. O custo de construção pode elevar um pouco mais em decorrência de altura, estimando dessa forma, baseado no CUB PR, CSL-16, um custo de construção entre R$ 3.918,64 /m² e R$ 4.332,51 /m², onde o custo do empreendimento estará entre R$ 59.681.318,25 e R$ 65.984.603,88 Lojas térreas – 10 und x 180,00m² x R$ 12.000,00/m² R$ 21.600.000,00 Vagas de garagem – 128 und x R$ 125.000,00/unidade R$ 16.000.000,00 Salas Comerciais – 98 und x 88,57m² x R$ 4.500,00/m² R$ 39.059.370,00 Valor Global de Venda com aumento de potencial R$ 76.659.370,00
Assinado por 1 pessoa: ROBSON CANTU
Para verificar a validade das assinaturas, acesse https://patobranco.1doc.com.br/verificacao/FA8A-D014-2CC2-7F6C e informe o código FA8A-D014-2CC2-7F6C
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Assinado por 1 pessoa: ROBSON CANTU
Para verificar a validade das assinaturas, acesse https://patobranco.1doc.com.br/verificacao/FA8A-D014-2CC2-7F6C e informe o código FA8A-D014-2CC2-7F6C
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ti Assessoria Imobiliária Ltda., inscrita no CNPJ sob nº 78.672.540/001-09, com registro no CRECI sob nº 1.530-J, com sede na rua Tamoio, nº 113, Centro, em Pato Branco PR CEP 85.501-067 em parceria a empresa Estilos Construções cujos os responsáveis técnico são os engenheiros Eng. Juglans Delonix Fenalti Godoy Engª. Loreni Fenalti da Costa, em ainda com parceria do Arquiteto Derli Fischer. Pato Branco, PR., 26 de outubro de 2023. Moretti Assessoria Imobiliária Ltda CRECI-PR 1.530-J 8 ▬ ANEXOS
CUB/m²
Custos Unitários Básicos de Construção
(NBR 12.721:2006
- CUB 2006)
- Setembro/2023
Os valores abaixo referem-se aos Custos Unitários Básicos de Construção (CUB/m²), calculados de acordo com
a Lei Fed. nº. 4.591,
de 16/12/64
e com
a Norma Técnica NBR 12.721:2006 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT)
e são correspondentes
ao mês de Setembro/2023. "Estes custos unitários foram calculados conforme disposto na ABNT NBR 12.721:2006, com base em
novos projetos, novos memoriais descritivos
e novos critérios de orçamentação e, portanto, constituem nova série histórica de custos
unitários, não comparáveis com
a anterior, com
a designação de CUB/2006".
"Na formação destes custos unitários básicos não foram considerados os seguintes itens, que devem ser levados em conta na
determinação dos preços por metro quadrado de construção, de acordo com
o estabelecido no projeto
e especificações
correspondentes
a cada caso particular: fundações, submuramentos, paredes-diafragma, tirantes, rebaixamento de lençol freático;
elevador(es); equipamentos
e instalações, tais como: fogões, aquecedores, bombas de recalque, incineração, ar-condicionado,
calefação, ventilação
e exaustão, outros; playground (quando não classificado como área construída); obras
e serviços
Assinado por 1 pessoa: ROBSON CANTU
Para verificar a validade das assinaturas, acesse https://patobranco.1doc.com.br/verificacao/FA8A-D014-2CC2-7F6C e informe o código FA8A-D014-2CC2-7F6C
complementares; urbanização, recreação (piscinas, campos de esporte), ajardinamento, instalação
e regulamentação do condomínio;
e outros serviços (que devem ser discriminados no Anexo
A
- quadro III); impostos, taxas
e emolumentos cartoriais, projetos: projetos
arquitetônicos, projeto estrutural, projeto de instalação, projetos especiais; remuneração do construtor; remuneração do incorporador." VALORES EM R$/m²
PROJETOS
-
PADRÃO RESIDENCIAIS
PADRÃO BAIXO
R-1 2.253,31
0,13%
PP-4 2.063,75
0,16%
R-8 1.958,72
0,16%
PIS 1.551,13
0,33%
PADRÃO NORMAL
R-1 2.803,51
0,15%
PP-4 2.627,13
0,16%
R-8 2.291,43
0,16%
R-16 2.218,54
0,15%
PADRÃO ALT
O
R-1 3.427,85
0,10%
R-8 2.772,34
0,17%
R-16 2.836,91
0,24%
PROJETOS
-
PADRÃO COMERCIAIS CAL (Comercial Andares Livres)
e CSL (Comercial Salas
e Lojas)
PADRÃO NORMAL
CAL-8 2.609,30
0,20%
CSL-8 2.258,25
0,19%
CSL-16 3.014,34
0,21%
PADRÃO ALT
O
CAL-8 2.796,54
0,28%
CSL-8 2.498,18
0,42%
CSL-16 3.332,70
0,42%
PROJETOS
-
PADRÃO GALPÃO INDUSTRIAL (GI)
E RESIDÊNCIA POPULAR (RP1Q)
RP1Q 2.422,47
0,36%
GI 1.253,04
0,24%
Sinduscon-PR Data de emissão: 02/10/2023 13:43
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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
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o, inscrita no CNPJ nº 30.731.795/0001-79, com sede e foro na rua Tapajós, nº 64, Sala 02 Centro em Pato Branco PR representada por seu Presidente Sr. Ademilson Cândido da Silva, conforme Contrato de Prestação de Serviço Processo nº 037/2023 em processo de Dação em Pagamento da unidade imobiliária desta avaliação pertencente a entidade administrativa Município de Pato Branco, pessoa jurídica de direito público, inscrita no CNPJ sob nº 76.995.448/0001-54, com sede na rua Caramuru, nº 271 Centro, na Cidade de Pato Branco PR 2 ▬ Resumo O mercado imobiliário é um dos mais importantes setores da economia nacional. Os projetos que movem esse setor apresentam alta complexidade, uma vez que são compostos por inúmeros elementos, carregam elevados riscos e exigem emprego antecipado de capital antes da absorção do produto final. Os investidores, sejam eles incorporadores, construtores ou particulares, que buscam atingir algum benefício
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a Itacolomi, com 54,00m; LESTE: com a Avenida Brasil, com 25,93 m e a OESTE: com os lotes nº 13 e 14 com 25,93 m; conforme limites e confrontações constantes da Matrícula nº 30.412 do 1º Ofício do Registro de Imóveis da Comarca de Pato Branco PR. A metodologia empregada consiste na criação de um cenário e no emprego de técnicas de engenharia econômica, construindo assim um fluxo de caixa e analisando os indicadores econômicos obtidos a partir do fluxo de caixa montado para o bem avaliado. Os parâmetros de análise apresentam a viabilidade econômica e financeiramente para realização do empreendimento. 3 ▬ Introdução Os projetos do mercado imobiliário são complexos, já que a indústria da construção, que é quem move o setor, difere e muito de outras, uma vez que apresenta peculiaridades de uma estrutura dinâmica e complexa. A construção civil reúne um conjunto de máquinas, materiais, equipamentos e profissionais que juntos produzem um efeito sobre o produto final, a obra desejada. Enquanto os métodos gerais de análise de investimentos são bem conhecidos, há pouco material especificamente ligado ao setor imobiliário. O estudo que precede o lançamento de um novo empreendimento, muitas vezes, é realizado de forma expedita, e é importante incrementar o grau de objetividade das decisões, geralmente tomadas em critérios meramente subjetivos (GONZALEZ, 1999 apud
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e investir ou adquirir empréstimos junto a bancos. É considerado que a empresa realiza apenas este empreendimento e que trabalha em regime de incorporação em regime empresarial com patrimônio de afetação. A justificativa para esse trabalho é a importância de um estudo desta natureza antes de tomada de decisão de recebimento deste imóvel em pagamento de uma dívida para disponibilização do mesmo ao mercado para a venda e capitalização da empresa donatária. 4 ▬ Referencial Teórico 4.1. Análise do investimento. A análise de investimentos consiste em uma coleta de informações, criação de um cenário de estudo através de premissas adotadas e aplicação de técnica de engenharia econômica, considerando taxas de desconto, prazos e valores previstos em um fluxo de caixa. A análise de viabilidade está relacionada especificamente ao estudo de uma nova construção. Trata-se da comparação entre receitas e despesas da obra considerando o tempo decorrido. 4.2. Viabilidade econômica. Em qualquer novo negócio ou projeto que se deseja executar, pensa-se primeiro em qual retorno ou lucro que este irá lhe trazer. Dentre as várias oportunidades, tentamos sempre identificar a melhor, ou seja, a que podemos cobrar um bom preço, receber rápido e que custe pouco e fazer o maior ou máximo de uso permitido de construção ou área quadrada permitida pelas posturas municipais, ou seja, exploração máxima de uso do imóvel. Dessa forma, quando a decisão de
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a. (COSTA NETO, 2003). 4.3. Viabilidade Financeira. O novo negócio ou projeto sempre requer um investimento de capital para o pagamento de despesas antes mesmo que as receitas entrem no caixa, mesmo que essas receitas sejam superiores às despesas. Dessa forma, o novo negócio ou projeto, como o caso estudado neste artigo, de um novo empreendimento, através de incorporação, exige que se coloque antecipadamente uma quantidade de recursos para o início de sua produção. Dessa forma, quando a decisão de investir está condicionada na disponibilização de recursos, com o objetivo de se obter um equilíbrio entre receitas e despesas, levando-se em conta o saldo a cada momento do fluxo de caixa, trata-se de uma viabilização financeira. (COSTA NETO, 2003). 4.4. Viabilidade Econômico-Financeira. A viabilidade econômico-financeira de um novo empreendimento é a análise que demonstra que é obtido lucro ao final do novo negócio ou projeto e que o mesmo é capaz de manter equilíbrio entre receitas e despesas ao longo do tempo, proporcionando um fluxo de caixa positivo em qualquer momento do empreendimento. (COSTA NETO, 2003). 4.5. Princípios da análise e indicadores econômicos da análise. Segundo Vieira (2009), para definir a viabilidade de um novo empreendimento, existem várias técnicas, entre as quais seguem as mais comuns: - Taxa Interna de Retorno (TIR); - Valor Presente Líquido (VPL); Os critérios em que se baseiam estas técnicas se constituem dos seguintes fatores: - Fluxo de Caixa; Assinado por 1 pessoa: ROBSON CANTU
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o, ou seja, com os valores atualizados. Segundo Costa Neto (2003), ele é construído para dar apoio a decisões empresariais e servir de base para a obtenção dos indicadores necessários para a análise. No caso do caixa de uma incorporação, podem-se citar os seguintes indicadores: - Taxa de retorno; - Prazo do retorno; - Exposição máxima (mês onde é verificado o maior saldo positivo). A partir destes indicadores, é possível verificar quando uma incorporação requisitará recursos de financiamento bancário, o estabelecimento de parcerias e o momento em que parte do faturamento poderá ser transferida para o retorno. 4.5.2. Taxa Mínima de Atratividade (TMA). Considerando que existe a decisão de investir ou não investir, é preciso estabelecer um retorno financeiro mínimo, ou taxa de desconto, a ser considerada no projeto em análise, de modo a assegurar a remuneração do capital próprio ou de terceiros. A taxa de desconto corresponde a uma taxa de juros k necessária para aplicar hoje um valor de 1/(1+ k)^t e obter um 01 (Um) real ao longo de t anos. O valor presente de um real a ser recebido ao longo de t anos é 1/(1+ k)^t . Assinado por 1 pessoa: ROBSON CANTU
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O, 2003). A taxa de desconto k será a taxa mínima de rentabilidade exigida no projeto, também chamada de taxa mínima de atratividade. A Taxa Mínima de Atratividade representa então a rentabilidade mínima exigida pelo investidor, ou seja, a taxa mínima que lhe motiva a investir. No caso de empreendimentos que são únicos, ou seja, onde o investidor não tem opções de outros investimentos, o seu rendimento deve ser comparado ao rendimento de aplicações financeiras correntes no mercado, disponíveis ao investidor para o mesmo volume de recursos a ser empregado no empreendimento. 4.5.3. Indicadores Econômicos 4.5.3.1. Valor Presente Líquido (VPL). É a diferença entre os valores presentes das entradas e saídas na data atual. (GASLENE, 1999 apud COSTA NETO, 2003). Um VPL positivo indica que o projeto vale mais do que custa, ou seja, é lucrativo. Um VPL negativo significa que o projeto custa mais do que vale, ou seja, trará prejuízos caso seja implantado. Para o cálculo do VPL, é utilizada a taxa mínima de atratividade adotada. 4.5.3.2. Taxa Interna de Retorno (TIR). É a taxa necessária para igualar o valor de um investimento (valor presente) com os respectivos retornos futuros ou saldos de caixa. Normalmente ela é calculada para anular o VPL do projeto, ou seja, calcula-se uma taxa de desconto necessária para anular o Valor Presente Líquido do projeto e garantir o retorno do que foi inicialmente investido. Quando a TIR é maior do que a TMA, diz-se que o projeto é economicamente atrativo e deve-se aceitar o projeto, quando TIR é menor que a TMA, diz-se que o projeto não é economicamente atrativo e deve-se rejeitar o projeto. No caso da TIR ser igual à TMA, diz-se que o projeto está economicamente numa situação de indiferença. Assinado por 1 pessoa: ROBSON CANTU
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s indicadores disponibiliza visões diferentes para o mesmo processo decisório. Enquanto a TIR indica o retorno do investimento, o VPL aponta a contribuição em valor absoluto para a empresa. A análise dos projetos de investimento pode conter os indicadores VPL, TIR, entre outros, porém o VPL é o indicador que traduz mais claramente o valor econômico conseguido com a execução deste novo projeto. 1.6. Aplicação da teoria de engenharia econômica aos estudos de viabilidade de empreendimentos imobiliários Não é comum identificar a aplicação destas técnicas de engenharia econômica na avaliação de empreendimentos imobiliários. As técnicas atualmente empregadas neste estudo resumem-se ao comparativo entre receitas e custos totais, não levando em consideração o tempo de incidência desses custos e receitas e, muito menos capitalizando estes para uma data única, que é a data atual, para assim identificar a viabilidade. (BALARINE, 1997 apud COSTA NETO, 2003). 5 ▬ Aspectos Mercadológicos O presente estudo do imóvel avaliando caracteriza-se como um estudo de caso que objetiva conhecer a viabilidade de se executar um novo empreendimento imobiliário, buscando assim mostrar todo o processo aos interessados, visto a dificuldade de encontrar trabalhos publicados relacionados ao assunto. Para a execução do estudo de caso abordado no trabalho, foram necessários seguir alguns passos citados abaixo: 5.1. Coleta e organização dos dados: Para a coleta de dados, foi utilizado um orçamento existente da edificação e foram coletadas informações do mercado sobre o custo do metro quadrado construído na área do novo imóvel, da taxa de juros fornecida pelos bancos para investimentos na data atual e do prazo para execução de uma obra com as mesmas características. Assinado por 1 pessoa: ROBSON CANTU
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el, pois ainda não existem os projetos finais, pois nesse estágio ainda não se tem a informação se o empreendimento é viável a ponto de prosseguir com o processo, uma vez que o orçamento demanda tempo e custo. Para o levantamento destes custos preliminares, quando não se tem o orçamento, devem ser feitas comparações com projetos parecidos já executados, através de experiência adquirida ou através de pesquisas e revisões bibliográficas. 5.2. Definição dos custos: Após a etapa de coleta e organização dos dados, os custos do projeto foram resumidos em itens principais para o empreendimento. 5.3. Definição das receitas: Nesta etapa, foi definido como seria feita a receita do valor total do bem, ou seja, definido o percentual do sinal, das chaves, das parcelas intermediárias e das parcelas mensais e, em quantas vezes seria parcelado. 5.4. Definição do prazo: A definição do prazo foi estabelecida levando em consideração o porte da obra e suas características, seguindo um padrão adotado pelo mercado. 5.5. Definição do preço: O preço de cada unidade foi estabelecido baseado no custo total (custos diretos e custos indiretos), excluindo o custo do terreno, adicionado a este custo um percentual de lucro a ser obtido é, dividido pelo número de unidades vendidas (excluindo as unidades permutadas), chegando-se assim ao valor final de cada bem imóvel. Este valor foi comparado ao valor de mercado pesquisado. Alocação das receitas e despesas no tempo (Fluxo de caixa descontado): Nesta fase, foi montado um fluxo de caixa, alocando as devidas despesas e receitas no tempo e chegando-se a um saldo mês a mês, que também foi trazido para a data atual, levando em consideração uma Taxa de Desconto (Taxa Mínima de Atratividade) estabelecida para o estudo. Análise da viabilidade econômico-financeira do empreendimento, através da interpretação dos indicadores econômicos utilizados: Assinado por 1 pessoa: ROBSON CANTU
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a legislação vigente referente ao Plano Diretor do Município de Pato Branco, e uma segunda baseada na nova proposta do Plano Diretor apresentada, que aguarda votação. 6.2. Tomando com base a legislação atual vigente temos: Zoneamento ZC-2; Coeficiente de Aproveitamento – 4x; Gabarito de Altura – 8 pavimentos; Área de permeabilidade – 10%. Assinado por 1 pessoa: ROBSON CANTU
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R, fornecido pelo Sinduscon-PR em outubro de 2023, o custo de obra pode variar entre R$ 3.392,09 / m² á R$ 3.719,40 /m², conforme padrão de entrega realizada. Assim, teríamos um custo estimado de construção entre R$ 33.039.295,81 e R$ 36.227.310,41. 6.2.5. Partindo para um valor global de venda, usando como referência os valores de mercado praticados teremos os seguintes valores: Salas térreas – 10 und x 180,00m² x R$ 12.000,00/m² R$ 21.600.000,00 Vagas de garagem – 96 und x R$ 125.000,00/unidade R$ 12.000.000,00 Salas Comerciais – 49 und x 88,57m² x R$ 4.500,00/m² R$ 19.529.685,00 Valor Global de Venda R$ 53.129.685,00 6.2.6. Caso haja embasamento que possibilite o mesmo incremento de potencial construtivo usado no empreendimento no lote contíguo, verificamos que seria possível construir mais 49 unidades de salas comerciais, sendo necessário mais um pavimento de garagem, o que gera cerca de 32 novas vagas. 6.2.7. O custo de construção pode elevar um pouco mais em decorrência de altura, estimando dessa forma, baseado no CUB PR, CSL-16, um custo de construção entre R$ 3.918,64 /m² e R$ 4.332,51 /m², onde o custo do empreendimento estará entre R$ 59.681.318,25 e R$ 65.984.603,88 Lojas térreas – 10 und x 180,00m² x R$ 12.000,00/m² R$ 21.600.000,00 Vagas de garagem – 128 und x R$ 125.000,00/unidade R$ 16.000.000,00 Salas Comerciais – 98 und x 88,57m² x R$ 4.500,00/m² R$ 39.059.370,00 Valor Global de Venda com aumento de potencial R$ 76.659.370,00
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Assinado por 1 pessoa: ROBSON CANTU
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a, aumentando as áreas de salas comerciais e garagens que tem menor valor de venda, baixando assim o valor médio de comercialização do empreendimento comparado ao prédio de oito pavimentos. 8 ▬ PROFISSIONAIS RESPONSÁVEIS A análise prévia de viabilidade econômica foi feita pela empresa Mo
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ti Assessoria Imobiliária Ltda., inscrita no CNPJ sob nº 78.672.540/001-09, com registro no CRECI sob nº 1.530-J, com sede na rua Tamoio, nº 113, Centro, em Pato Branco PR CEP 85.501-067 em parceria a empresa Estilos Construções cujos os responsáveis técnico são os engenheiros Eng. Juglans Delonix Fenalti Godoy Engª. Loreni Fenalti da Costa, em ainda com parceria do Arquiteto Derli Fischer. Pato Branco, PR., 26 de outubro de 2023. Moretti Assessoria Imobiliária Ltda CRECI-PR 1.530-J 8 ▬ ANEXOS
CUB/m²
Custos Unitários Básicos de Construção
(NBR 12.721:2006
- CUB 2006)
- Setembro/2023
Os valores abaixo referem-se aos Custos Unitários Básicos de Construção (CUB/m²), calculados de acordo com
a Lei Fed. nº. 4.591,
de 16/12/64
e com
a Norma Técnica NBR 12.721:2006 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT)
e são correspondentes
ao mês de Setembro/2023. "Estes custos unitários foram calculados conforme disposto na ABNT NBR 12.721:2006, com base em
novos projetos, novos memoriais descritivos
e novos critérios de orçamentação e, portanto, constituem nova série histórica de custos
unitários, não comparáveis com
a anterior, com
a designação de CUB/2006".
"Na formação destes custos unitários básicos não foram considerados os seguintes itens, que devem ser levados em conta na
determinação dos preços por metro quadrado de construção, de acordo com
o estabelecido no projeto
e especificações
correspondentes
a cada caso particular: fundações, submuramentos, paredes-diafragma, tirantes, rebaixamento de lençol freático;
elevador(es); equipamentos
e instalações, tais como: fogões, aquecedores, bombas de recalque, incineração, ar-condicionado,
calefação, ventilação
e exaustão, outros; playground (quando não classificado como área construída); obras
e serviços
complementares; urbanização, recreação (piscinas, campos de esporte), ajardinamento, instalação
e regulamentação do condomínio;
e outros serviços (que devem ser discriminados no Anexo
A
- quadro III); impostos, taxas
e emolumentos cartoriais, projetos: projetos
arquitetônicos, projeto estrutural, projeto de instalação, projetos especiais; remuneração do construtor; remuneração do incorporador." VALORES EM R$/m²
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PROJETOS
-
PADRÃO RESIDENCIAIS
PADRÃO BAIXO
R-1 2.253,31
0,13%
PP-4 2.063,75
0,16%
R-8 1.958,72
0,16%
PIS 1.551,13
0,33%
PADRÃO NORMAL
R-1 2.803,51
0,15%
PP-4 2.627,13
0,16%
R-8 2.291,43
0,16%
R-16 2.218,54
0,15%
PADRÃO ALT
O
R-1 3.427,85
0,10%
R-8 2.772,34
0,17%
R-16 2.836,91
0,24%
PROJETOS
-
PADRÃO COMERCIAIS CAL (Comercial Andares Livres)
e CSL (Comercial Salas
e Lojas)
PADRÃO NORMAL
CAL-8 2.609,30
0,20%
CSL-8 2.258,25
0,19%
CSL-16 3.014,34
0,21%
PADRÃO ALT
O
CAL-8 2.796,54
0,28%
CSL-8 2.498,18
0,42%
CSL-16 3.332,70
0,42%
PROJETOS
-
PADRÃO GALPÃO INDUSTRIAL (GI)
E RESIDÊNCIA POPULAR (RP1Q)
RP1Q 2.422,47
0,36%
GI 1.253,04
0,24%
Sinduscon-PR Data de emissão: 02/10/2023 13:43
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1
Moretti
PARECER TECNICO DE AVALIA^IAO MERCADOLOGICA
1
— IDENTIFICA^AO
/ SOLICITANTE
/ PROPRIETARIA
Pato Branco PR. 2 — OBJETIVO DA AVALIAQAO 3 — identifica<;ao e caracterizaqao do bem avaliando
2.1.
A avaliagao tem por foco
a mensuragao do prego de mercado de bem imovel
sem benfeitorias, considerando os cenarios viaveis para execugao de uma
incorporagao imobiliaria
e ou comercializagao do bem conforme suas
caracteristicas fisicas
e de insergao no quadro urbano, de vias, servigos
e
comercio do imovel avaliando. e ou A entidade administrativa solicitante,
o Institute de Previdencia dos
Servidores Municipals
- PATOPREV, pessoa jurfdica de direito publica interne,
inscrita no CNP3 n° 30.731.795/0001-79, com sede
e foro na rua Tapajos, n° 64,
Sala 02 Centro em Pato Branco PR representada por seu Presidente Sr.
Ademilson Candido da Silva, conforme Contrato de Prestagao de Servigo
Processo n° 037/2023 em processo de Dagao em Pagamento da unidade
imobiliaria desta avaliagao pertencente
a entidade administrativa Municipio de
Pato Branco, pessoa jurfdica de direito publico, inscrita no CNPJ sob n° 
76.995.448/0001-54, com sede na rua Caramuru, n° 271 Centro, na Cidade de
3.1. Lote Urbano n° 03, da Quadra n° 57, localizado na rua Itacolomi esquina
com
a Avenida Brasil, Centro, com area total de 1.400,22 m2, sem benfeitorias,
sendo NORTE: com
o lote n° 01 com 54,00 m; SUL: rua Itacolomi, com 54,00m;
LESTE: com
a Avenida Brasil, com 25,93
m
e
a OESTE: com os lotes n° 13
e 14 com
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4
— METODO DA AVALIA^AO
4.3. Todos os fatores colaboram na parametriza^ao do valor mercadoldgico do
bem no cenario de oferta
e procura
e padrao de terrenos nesta regiao da Cidade
de Pato Branco PR.
2
25,93 m; conforme limites
e confrontagbes constantes da Matrfcula n° 30.412 do
1° Oficio do Registro de Imdveis da Comarca de Pato Branco PR.
4.1.
O metodo utilizado atende
a NBR 14653 da ABNT, qual seja, de avaliagao
definido como comparative direto de dados de mercado com tratamento por
fatores de amostras compostas de dados de mercado com caracteristicas
o
mais proximo possfvel do imdvel avaliando neste me de outubro do ano de
2023, buscando uma real representaqao do mercado, praticada na
circunvizinhanqa do imbvel avaliado em conjunto com os preqos de venda de
imdveis com caracteristicas semelhantes ao do bem ora avaliado no anel central
do quadro urbano da Cidade de Pato Branco, usando-se toda
a evidencia
disponfvel.
4.2. Serve
a presente avaliaqao
o histdrico de imdveis recentemente
comercializados, permutados
e anunciados
a venda, considerada as variances
pertinentes ao imdvel avaliando,
o fator de indicadores da viabilidade de sua
utilizaqao econdmica, como de oferta, de forma, de esquina, de localizaqao, de
testada, conjunto de informaqdes coletadas no mercado relacionada ao bem,
vistoria, constatagao local de fatos, mediante observances criteriosas no bem
avaliando
e nos elementos
e condigdes que
o constituem ou
o influenciam.
Diagndstico do mercado. Analise do mercado onde se situa
o bem
e ainda
o
potencial construtivo segundo as posturas municipals vigentes que balizam
a
area maxima permitida de construgao
e exploragao econdmica do imdvel
avaliado
e tambem
o paradigma da construgao lindeira adquirida por permuta
por area construida que obteve um aumento significative da capacidade
construtiva na incorporagao imobiliaria implantada por se tratar de imdvel com
finalidade para area de saude, denominado Ediffcio Pio de Pietrelcina.
Assinado por 1 pessoa: ROBSON CANTU
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PIETRELCINA.
5.2.
5.2.1. Urge constar que muito embora
a vigente lei de zoneamento do quadro
urbano da Cidade de Pato Branco preveja
a construqao no imdvel avaliando de
5
— EASE DE TRANSI^AC DA LEI VIGENTE
E NOVA LEI DE ZONEAMENTO.
PARADIGMA DO EMPREENDIMENTO LINDEIRO EDIFICIO PIO DE
5.1. Com base na lei atual vigente de Zoneamento do Quadro Urbano da Cidade
de Pato Branco,
o imdvel avaliando: Lote Urbano n° 03, da Quadra n° 57,
localizado na rua Itacolomi esquina com
a Avenida Brasil, Centro, com area total
de 1.400,22 m2, sem benfeitorias, possui as seguintes limitagdes: Macrozona:
Aproveitamento maximo do solo: 60%; Aproveitamento eficiente: Hipdtese
de construgao de condomfnio comercial
e de servigos medicos
e similares; Area
total de construgao possfvel:
8 pavimentos ou aproximadamente 7.561,00 m2
de area permitida de construgao no terreno; Topografia: Plana, terreno de
esquina; Infraestrutura do entorno: Pavimentagao do arruamento em asfalto,
agua SANEPAR, luz COPEL, galeria pluvial; Polo de influencia: Hospitalar,
clinicas
e servigos medicos, farmacias
e correlates; Testada: rua Itacolomi com
54,00
m
e Av. Brasil com 25,93 m; Vocagao do imdvel: Comercial
e de servigos
medico-hospitalares
e correlates; Velocidade de venda das unidades
hipoteticamente projetadas: Media
a alta; Tempo de retorno do capital
investido: Medio prazo, dada
a boa velocidade de vendas
e viabilidade de
contrapartida para incorporagao imobiliaria empresarial nesta area da cidade,
acrescido do fato de ser uma esquina muito visualizada pelo transito de
pedestres
e veiculos.
3
4.4.
E necessario considerar ainda que as avaliagdes de entidades ou negdeios
dependem, em grande parte, das expectativas futuras de desempenho. Os
metodos
e medidas disponiveis para
a avaliagao acabam por envoiver
determinado grau de julgamento. Os metodos variam
e envolvem
a realizagao
de ajustes baseados em evidencias empiricas.
FASE DE TRANSIQAO ENTRE
A ATUAL LEI
E
A NOVA LEI DE
ZONEAMENTO
E PARADIGMA DO EDIFICIO LINDEIRO PIO DE PIETRELCINA.
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5.2.3. Prosseguindo nesta senda usual do mercado imobiliario se calcula do
prego praticado de venda das unidades imobiliarias, entao no caso da hipotese
do imovel avaliando, temos 12.600,00 m2 distribufdos em 15 pavimentos que
o
mercado medio de venda nesta Cidade
e da ordem de R$ 4.500,00
/ m2
resultando um valor de R$ 56.700.000,00
e tendo por paradigma de preqo dos
5.2.3.
E usual no mercado imobiliario, alem da comparaqao de preqos de imoveis
semelhantes, usar-se
o criterio de capacidade construtiva potencial do
terreno avaliando.. Dentro do criterio tecnico comparative de mercado adotado
para
o imovel avaliando,
e calculado
o custo do prego do metro quadrado do
imovel em estudo para implantaqao de incorporaqao imobiliaria com aplicagao
de custo possivel um coeficiente de 10%
a 12% sobre
a area total da
capacidade construtiva maxima deste imovel segundo
o paradigma de 15
andares do Edificio Pio de Pietrelcina, permitido pelo codigo de posturas
municipal
( lei de zoneamento ), que se aplicado ao imovel avaliando, tendo por
base
o paradigma real
e os criterios por ele adotados, temos
o seguinte calculo
(
1.400,00 m2
x 15
x 60%
= 12.600,00 m2
+ 1400,00 m2
x
1 pavimento terreo
=
1.400,00 m2 ). Assim sendo, um potencial construtivo total de 14.000,00 m2 do
terreno avaliando, se considerar
o Edificio Pio de Pietrelcina lindeiro (15
pavimentos), visto que ultrapassou
o padrao da lei previsto de
8 pavimentos.
5.2.2. De outra sorte, nao havendo aprovaqao da lei de zoneamento nesses
parametros, tem-se de concreto
e por paradigma
a construqao da incorporaqao
vizinha (lindeira) ao terreno avaliando,
o Ediffcio Pio de Pietrelcina, de 15
pavimentos, que considerou um incremento de potencial construtivo por se
tratar de area destinada
a servigos medicos, autorizando-lhe, que pode ser pari
passu, sob os mesmos criterios, utilizado ao imovel avaliando, com construqao
de 15 pavimentos.
4
8 (oito) pavimentos com 7.561,00 m2 de area construfda,
a nova lei em fase de
aprovaqao na Camara de Vereadores de Pato Branco, preve
a construqao de 13
(treze) pavimentos com 12.286,00, nao inclufdas as areas de
4 de pavimentos
de garagens
( nao inclusa nos 13 pavimentos tipo
) aumentando
o potencial
construtivo.
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5.2.4. nesse
/
6
— IMOVEIS COMPARATIVOS DE MERCADO, PERMUTADOS, DISPONfVEIS
A
VENDA EVENDIDOS.
6.1.1.
A permuta por area construida envolve
a construpao de uma area de
4.418,12 metros quadrados assim distribufdos: terreo com 503,89m2; sobreloja
com 674,57m2; 26 quartos/internamento com 1.563,73 m2; centro/complexo
cirurgico
8 sales com 890,21; centra de material
e outros com 785,21 m2, dos
quais num calculo medio de preqo de custo construtivo obtido por consulta
tecnica de construtoras
e incorporadoras, apurou-se um valor medio construtivo
de R$ 4.097,20 por metro quadrado.
5
imbveis terreos ja comercializados no imovel vizinho de R$ 12.000,00
/ m2
o
calculo da area do pavimento terreo de R$ 1.200,00 m2 multiplicados por R$
12.000,00 temos
o valor de R$ 14.400.000,00, entao R$ 14.400.000 somados
a R$
56.700.000,00 sao iguais
a R$ 58.100.000,00 que multiplicados pelo percentual
de 12% temos
o valor de R$ 6.960.000,00 /1.400,22 m2
= R$ 4.970,64 por metro
quadrado, estimado segundo
o criterio de capacidade construtiva potencial
do terreno.
6.1. Permuta. Imovel lindeiro ao bem avaliado, em construgao, denominado
Ediffcio Pio de Pietrelcina, edificado sob
o Lote
n
a 15 da Quadra n° 0057,
inscrito na Matncula n° 38.824 do 2° Cartorio de Registro de Imoveis de Pato
Branco, com area de 3.540,92 m2 permutado por area construfda de 4.418,21
m2.
6.1.2. Calculo de custo do pre?o por metro quadrado da permuta.
O custo
construtivo, com entrega das unidades prontas
e acabadas, devidamente
registradas,
e de ordem de prego medio de R$ 4.097,20 por metro quadrado
Portanto, nesse criterio de avaliagao por potencial construtivo,
considerando
a possibilidade real de haver aumento do mesmo, quer com
a
aprovaqao da nova lei de zoneamento do quadro urbano da Cidade de Pato
Branco, quer considerado
o paradigma da construqao lindeira chegou-se ao
preqo por metro quadrado do imovel avaliando de R$ 4.970,64.
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6
que multiplicados pela area construida permutada de 4.418,12, obtem-se
o
custo da permuta de R$ 18.101.921,00.
6.1.3. Calculo do terreno avaliado com paradigma da permuta do imovel
lindeiro. Se
o custo da permuta fora de R$ 18.101.921,00 divididos pela area do
terreno permutado (lote n° 15 da quadra n° 57) de 3.540,92m2, obtem-se
custo por metro quadrado de R$ 5.112,20, indicando um preqo por metro
quadrado do terreno avaliado de R$ 5.112,20.
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6.2. Terrenes disponfveis
a venda no anel central da Cidade tanto quanto
semelhantes
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6.2.1. Lote n° 03 da Quadra n° 0026, na rua Tocantins, Centro, fundos da Igreja
Matriz Sao Pedro Apdstolo, com area de 849,00 m2, testada de 19,00 metros,
anunciado
a venda por R$ 4.500.000,00 (quatro milhoes
e quinhentos mil reais)
ou um pre?© por metro quadrado de R$ 5.300,00 (cinco mil
e trezentos reais);
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4.500.000,00 (quatro milhoes
e quinhentos mil reais) ou um pre?o por metro
quadrado de R$ 4.577,00 (quatro mil, quinhentos
e setenta
e sete reais);
6.2.2. Lote n° 05 da Quadra n° 0026, na rua Tocantins, Centro, fundos da Igreja
Matriz Sao Pedro Apostolo, com area de 983,00 m2, testada de 22,00 metros,
anunciado
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6.2.3. Lote n° 08 da Quadra n° 0041, na rua Itacolomi, Centro, em frente ao
Hospital Thereza Mussi, antiga Clfnica de Fisioterapia ProForma, com area de
969,00 m2, testada de 22,00 metros, anunciado
a venda por R$ 5.000.000,00
(cinco milhoes de reais) ou um pre^o por metro quadrado de R$ 5.159,00
(cinco mil, cento
e cinquenta
e nove reais); 1170 J
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6.2.4. Lote n° 09 da Quadra n° 0002, na rua Iguagu esquina com rua Tapajds,
Centro, frente Praga Cetulio Vargas
e ao lado do Cartdrio de Notas 1° Oficio, com
area de 825,46 m2, testada de 51,44 metros, anunciado
a venda por R$
10.000.000,00 (dez milhoes de reais) ou um pre?© por metro quadrado de R$
12.114,00 (doze mil, cento
e catorze reais);
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6.2.6. Lote n° 07 da Quadra n° 0059, na rua Itacolomi, Centro, lateral fundo do
Hospital Policlinica, com area de 1.100,00 m2, testada de 27,50 metros,
anunciado
a venda por R$ 5.000.000,00 (cinco milhoes de reais) ou um pre?©
por metro quadrado de R$ 4.545,00 (quatro mil, quinhentos
e quarenta
e
cinco reais);
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6.3. Terrenos comercializados equidistantes ao terreno avaliando. V V m2
6.3.1. Lote n° 14 da Quadra n° 0363, na rua Parana, com area de area de 200,10
vendido
( comprador: MDM Empreendimentos
e Participagdes SA
) em data
de 25-05-2019 pelo prego de R$ 567.000,00
a vista, cujo valor atualizado nesta
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6.3.2. Lote
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a rua
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data
e de R$ 855.130,00, equivalente ao preqo por metro quadrado de R$
4.275,00 (quatro mil, duzentos
e setenta
e cinco reais);
20 da Quadra n° 0363, na rua Parana esquina
Itacolomi, com area de area de 399,90
m
2 vendido
( comprador: MDM
Empreendimentos
e Participagoes SA
) em data de 25-05-2019 pelo preqo de R$
1.133.000,00
a vista, cujo valor atualizado nesta data
e de R$ 1.708.000,00,
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&
7. Homogeneiza^ao de dados de mercado frente ao imovel avaliando
7.1. Quadro resumo comparativo. No quadro abaixo tem-se
o resumo de todos
os imoveis acima descritos que possam influenciar na homogeneizaqao de
informagdes para
a obtengao de prego do imovel avaliando. Com respeito aos 9U3
15
equivalente ao preqo por metro quadrado de R$ 4.271,00 (quatro mil, duzentos e setenta e um reais);&
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valor anunciado. Segue
o Quadro Resumo Comparativo:
LOTE QUADRA PRE^O /M2
003 0057 R$ 4.970,74
0057 R$ 5.112,20 015
0026 10% R$ 4.770,00 003
0026 10% R$ 4.120,00 005
10% p$ 4.544,00 008 0041
002 ESQUINA 10% R$ 10.903,00 009
0011 10% R$ 8.857,00 002
0059 10% R$ 4.091,00 007
014 0363 ESQUINA R$ 4.275,00 item 6.3.1. VENDIDO
ESQUINA R$ 4271,00 item 6.3.2. VENDIDO 020 8 — FATORES DO IMOVEL AVALIANDO
homogeneizagao, tambem pertinentes aos elementos amostras o
IMOVEL/CRITERIO
COMPARATIVO DE
MERCADO
- QUADRO
RESUMO
item 5. CALCULO POR 
POTENCIAL CONSTRUTIVO
item 6. PERMUTADO EDIF P.
DE PIETRELCINA
item 6.2.1. ANUNCIADO
A
VEN DA
item 6.2.2. ANUNCIADO
A
VEN DA
item 6.2.3 ANUNCIADO
A
VEN DA
item 6.2.4. ANUNCIADO
A
VEN DA
item 6.2.5. ANUNCIADO
A
VEN DA
item 6.2.6. ANUNCIADO
A
VEN DA
LOCALI
ZAQAO
MEIO DE
QUADRA
MEIO DE
QUADRA
MEIO DE
QUADRA
MEIO DE
QUADRA
MEIO DE
QUADRA
MEIO DE
QUADRA
MEIO DE
QUADRA
FATOR
DEPRECI
AQAO
8.1. Acrescem ao imdvel avaliando, alem dos paradigmas elencados nos itens
5
e
6, dos imoveis descritos
e criterios de avaliapao de prego usuals do mercado,
a
influencia de fatores especificos
a este imdvel avaliando que precisam ser
considerados tais como
o fator de localizagao, fator de esquina, fator de
forma
e fator de testada, fatores estes, tambem conhecidos como fatores de
das
16
imoveis disponfveis
a venda no mercado, estes por questbes tecnicas devem
sofrer um decrescimo ou fator de depreciaqao de 10% (dez por cento) sobre
o
0363
comparadas com
o objetivo de homogeneiza-la
e torna-la, tanto quanto
possivel, mais prdxima das caracterfsticas do imdvel avaliando.
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9
— TRATAMENTO DE DADOS
JP
8.3.
O fator de esquina do imovel avaliando propicia maior ventilaqao
e
iluminaqao naturais, com unidades com luz
e temperatura mais equilibradas,
duas frentes com uma area de testada total de 79,93 m2, que permitem
a
edificaqao de lojas comerciais de alto valor econdmico
e velocidade de vendas,
devendo ser considerado um acrescimo de ate 25% mais do que um outro de
terreno de meio de quadra.
9.1. Conclui-se que
a convergencia dos dados levantados para
o processo de
homogeneizagao de dados para obtenqao do preqo do imovel avaliando, deve
8.5.
O fator de forma tambem
e positive em relaqao ao imovel avaliando dado
o
formato retangular equilatero do terreno com testadas de 54,00m (rua
Itacolomi)
e 25,93
m (av. Brasil) com profundidade de 25,93 em ambos os lados
e
fundos de 54,00m,
o que torna
a construqao ou empreendimento imobiliario
a
ser edificado simetrico, diminuindo custos, possibilitando uma construqao mais
racional pela simetria de areas.
17
8.2.
O fator de localizaqao do imovel avaliando descreve-se como sendo um
imovel de esquina, no entremeio ou cercado de 03 (tres) hospitals, ou seja,
localizado na quadra urbana onde do Hospital Policlinica
e do Hospital do
Cancer
e em frente ao Hospital Thereza Mussi, com grande fluxo de pedestres
e
veiculos, numa posiqao designada como positiva no sentido de trafego de
ambas as ruas Itacolomi
e Avenida Brasil, onde se consolidou um complexo de
serviqos da area de saude, desde hospitals, clfnicas de especialidades medicas,
serviqos de diversos da area de saude, clfnicas de vacina, de exames
laboratoriais, de imagem
e atividades correlatas.
8.4
O fator de oferta, tambem chamado de fator elasticidade ou fator fonte,
e
usado para descontar valores excedentes devido
a especulaqao do mercado
e
tornar os dados disponfveis homogeneos quanto
a fonte, aplicando-se nos
imdveis
a venda um fator de depreciaqao de 10% (dez por cento) quando
homogeneizado
o imovel avaliando, ou seja, considerando um desconto de 10%
no memento da transaqao em relaqao ao valor de oferta.
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9.2. Tratamento de Dados. Para
o tratamento dos dados acima demonstrados,
conclui-se que
o preqo do imdvel avaliando deve compreender os paradigmas
mais prdximos de similaridade do terreno de esquina ofertado do item 6.2.4.
18
considerar (i)
o empreendimento lindeiro ao imdvel avaliando, em fase de
construqao, como paradigma de potencial construtivo que redundou num
preqo por metro quadrado de R$ 4.970,74
/ m2, considerando que
o mesmo
nao
e um imdvel de esquina
e
e um empreendimento cuja permuta
e de uma
area de 3.540,92 m2, que pelo exponencial de area influencia para diluir
o preqo;
(ii)
o custo da permuta do imdvel lindeiro supra itens 6.1. 6.1.1.
e 6.7.2. de R$
5.112,20
/ m2; (iii)
o prego do unico imdvel de esquina item 6.2.4. cujas
caracteristicas sao as mais prdximas do imdvel avaliando, por se tratar de um
esquina das mais centrais
e importantes da Cidade, item 6.2.4. no valor de R$
10.903,00
/ m2 depreciado em 10% do valor ofertado, que se assemelha ao
imdvel avaliando dada
a importancia geografica deste imdvel frente ao
complexo hospitalar
e de serviqos que lhe
e circundante; (iv) item 6.2.6, lote 07
da quadra 059 em frente ou frontal ao lote avaliando, mas de meio de quadra,
com um preqo de R$ 4.091,00
/ m2; (v)
o imdvel de esquina item 6.3.1.
e 6.3.2 se
encontra
a uma quadra acima sentido centre bairro do imdvel avaliando masja
nao tao importante quanto ao imdvel avaliando, onde se estabeleceu uma
farmacia de nome fantasia
“Nissei
”, num terreno com limitaqdes construtivas
por razdes da passagem do edrrego
e tambem pelo seu reduzido tamanho em
area quadrada, mesmo assim comercializado com
o prego atual de R$ 4.275,00
/ m2; (vi) os demais imdveis que servem de amostras, todos sao de localizagao
em meio de quadra
e apesar de estarem no nucleo central da cidade de Pato
Branco possuem limitagdes de testada, ou de fator de forma, ou de menor fluxo
de pedestres, comercio
e servigos, que nao podem ser de todo homogeneizados
ao imdvel avaliando, mas servem de parametro, visto que mesmo algumas
limitagdes estao ofertado entre R$ 4.120,00
e R$ 8.857,00
/ m2
; (vii)
somam-se ao imdvel avaliando
a influencia de fatores especificos ao imdvel
avaliando, com
o fator de esquina,
o fator de forma,
o fator de localizagao, que
e usual, por conta da evidencia destes fatores,
o acrescimo ao prego do imdvel
avaliando em 25
% (vinte
e cinco por cento).
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—ANEXOS
11
— RESULTADO DA AVALIAQAO
SETOR AREA/M2 PRECO/M2 RESULTADO/R$
1400,22 6.212,00
12
— PROFISSIONAIS RESPONSAVEIS
TERRENO L03Q57
TOTAL
8.698.166,64
8.698.166,64
19
depreciado em 10% do valor ofertado, no prepo de R$ 10.903,00
/ m2, item 6.2.6,
lote 07 da quadra 059 em frente ou frontal ao lote avaliando, de meio de quadra e menor testada, com um preqo de R$ 4.091,00 / m2; o criterio do potencial
construtivo do edificio lindeiro ao imdvel avaliando, em construqao, Ediffcio Pio
de Pietrelcina no preqo de R$ 4.970,74 / m2
e ainda
o custo da permuta do
imdvel lindeiro supra iteas 6.1. 6.1.1.
e 6.1.2. de R$ 5.112,20
/ m2 acrescendo-se os
fatores de esquina
e outros em 25% (vinte
e cinco por cento), os quais em
conjunto
e homogeneizados, redundam num prego por metro quadrado de
R$ 6.212,00
/ m2.
10.1. Em anexo seguem: (/) matricula do imdvel avaliando, (//)
a planta baixa das
quadras expedida pela Secretaria Municipal de Planejamento Urbano, (///)
fotografia aerea ou via internet google maps do imdvel avaliando
e do seu
entorno; (iv) fotografias recentes do imdvel avaliando; (v) fotografias via internet
google maps de imdveis paradigmas do imdvel avaliando; O valor total estimado a tftulo de preqo de mercado, parecer tecnico de valor
mercadoldgico do imdvel avaliando (item 3)
e de R$ 8.698.166,64 (oito
milhoes, seiscentos
e noventa
e oito mil reais, sessenta
e quatro centavos).
A avaliaqao foi feita pelos corretores de imdveis Pedro Paulo Matos, inscrito no
CRECI-PR sob n° 7.856
e Fernando Paulo Moretti, inscrito no CRECI-PR sob n°
7.852, pelos corretores de imdveis Pedro Paulo Matos, inscrito no CRECI-PR sob
n° 7.856, Sebastiao Adelcio Silveira Borges inscrito no CRECI-PR sob n° 15.366
e
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13
—ANEXOS
Imagem de Satelite
- Imovel avaliando:
20
CNAE n° 03883
e Arcione Joao Moretti, inscrito no CRECI-PR sob n° 4.557 que
respondem pela empresa Moretti Assessoria Imobiliaria Ltda, inscrita no CNPJ
sob n° 78.672.540/001-09, com registro no CRECI sob n° 1.530-J, com sede na rua
Tamoio, n° 113, Centro, em Rato Branco PR CEP 85.501-067. \ rwikb
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Planta da quadra
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Pato Branco, PR., 03 de outubro de 2023.
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ATA 013/2023 Reunião Extraordinária do Conselho de Administração
Em 1º de novembro de 2023, às 10h30min, na sede do Instituto de Previdência dos 
Servidores Públicos Municipais de Pato Branco 
- PATOPREV, o Conselho de 
Administração realizou uma reunião extraordinária. Estiveram presentes os seguintes 
membros:
1. Diretor Presidente do Instituto de Previdência PATOPREV, Sr. Ademilson Candido 
Silva.
2. Representante do Poder Executivo, Sr. Adriano Giovani Pagnoncelli.
3. Representante do Sindicato dos Servidores Públicos Municipais, Sr. Cassio Aurélio 
Teixeira.
4. Representante da Associação dos Funcionários Públicos Municipais 
- AFMPB e 
Presidente do Conselho de Administração, Sr. Carlos Henrique Gnoatto.
5. Representante do Poder Legislativo, Sr. Gean Gerônimo Dranka.
Estando ausente a Representante da APP Sindicato, Sra. Mara Regina de Moraes.
Pauta: Discussão e Deliberação para aprovação do Conselho Deliberativo, em relação à 
Operação de Dação em Pagamento de Imóvel: Lote Urbano nº 03, Quadra nº 57, 
Localização: Rua Itacolomi, esquina com a Avenida Brasil, Centro, com uma Área Total 
de 1.400,22 m2.
A reunião foi aberta por Ademilson, que agradeceu a presença de todos e dos convidados, 
Doutor Vanderlei Ribeiro da Silva, Advogado do Instituto de Previdência, Doutor Fernando 
Moretti, sócio representante da empresa Moretti Assessoria Imobiliária Ltda., Eliane Del 
Sent Diretora de Benefícios e Luan Leonardo Botura Diretor Administrativo e Financeiro 
da Patoprev.
Ademilson destacou a necessidade de realizar um estudo técnico abrangente de acordo 
com as novas exigências do Ministério da Previdência, em especial a Portaria MTP n° 
1.467/2022, que exige uma análise detalhada de todo o aspecto regulatório e jurídico da 
operação de dação em pagamento. Para isso, a Patoprev estruturou o estudo técnico da 
seguinte forma:
Título 1: Introdução • 1.1 Contextualização • 1.2 Objetivos do Estudo • 1.3 Justificativa • 1.4 Histórico Previdenciário no município de Pato Branco/PR
Título 2: Fundamentação Teórica • 2.1 Conceitos Básicos de Previdência • 2.2 Dação em Pagamento
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• 2.3 Déficit Atuarial • 2.4 Relevância da Amortização do Déficit
Título 3: Aspectos Jurídicos e Regulatórios • 3.1 Legislação Aplicável • 3.2 Trâmites Legais da Dação em pagamento • 3.3 Análise de Riscos Jurídicos • 3.4 Conformidade com Normas Éticas
Título 4: Metodologia de Análise da Operação Dação em pagamento • Coleta diversificada de dados • Parecer Jurídico do advogado Vanderlei Ribeiro dos Santos • Relatório do Cálculo atuarial com as demonstrações do fluxo financeiro da Patoprev • Entrevistas com gestores de previdência, especialistas atuariais e profissionais do 
setor imobiliário
• Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica do imóvel objeto do estudo • Estudo de Viabilidade Econômica Financeira do imóvel objeto do estudo
Título 5: Conclusões • 5.1 Síntese das Descobertas • 5.2 Resposta à Questão de Pesquisa • 5.3 Recomendações • 5.4 Considerações Finais
Ademilson ressaltou a importância de apresentar um estudo técnico abrangente, incluindo 
a avaliação mercadológica e o estudo de viabilidade, conforme as novas 
regulamentações.
Doutor Fernando Moretti, em seguida, fez uma explanação inicial do Parecer Técnico de 
Avaliação Mercadológica 
– PTAM. Ele explicou que a avaliação seguiu as diretrizes da 
NBR 14653 da ABNT, utilizando o método "comparativo direto de dados de mercado com 
tratamento por fatores". Moretti demonstrou os imóveis utilizados nos comparativos de 
mercado, permutados, disponíveis à venda e vendidos, explicando os critérios de redução 
ou ampliação de valor conforme cada situação. O resultado foi que o imóvel objeto da
operação de dação em pagamento foi avaliado em R$ 6.212,00 por metro quadrado, 
resultando em um valor final de R$ 8.698.166,64.
Durante a discussão, o conselheiro Gean questionou os critérios utilizados na seleção dos 
imóveis para o comparativo, e Dr. Fernando explicou que todos os critérios seguem as 
diretrizes da NBR 14653 da ABNT. Ademilson enfatizou que o preço justo é essencial, já 
que a Patoprev se beneficiará se o imóvel for vendido por um valor superior ao da 
avaliação, resultando em mais recursos para a previdência e uma redução do déficit 
atuarial.
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Fernando apresentou em seguida o estudo de viabilidade, destacando três cenários 
propostos para investimento
:
Situação Baseada na Legislação Atual
:
• Área Total Estimada para Construção: 9.740,10 m² • Valor Global de Venda: R$ 53.129.685,00 • Custo Estimado de Construção: Entre R$ 33.039.295,81 e R$ 36.227.310,41 • Lucro Estimado: Entre R$ 16.892.374,19 e R$ 20.090.389,19
Situação com Possível Aumento do Potencial Construtivo: • Área Total Estimada para Construção: 14.079.90 m² • Valor Global de Venda: R$ 76.659.370,00 • Custo Estimado de Construção: Entre R$ 59.681.318,25 e R$ 65.984.603,88 • Lucro Estimado: Entre R$ 10.674.766,12 e R$ 16.977.051,75
Situação com Aprovação do Novo Plano Diretor: • Área Total Estimada para Construção: 12.136,10 m² • Valor Global de Venda: R$ 60.325.000,00 • Custo Estimado de Construção: Entre R$ 47.557,000,00 e R$ 52.579.774,61 • Lucro Estimado: Entre R$ 7.747.225,39 e R$ 12.745.225,39
Fernando explicou a razão pela qual o lucro é maior na primeira situação, mesmo com 
menos pavimentos, e ressaltou que o imóvel é vantajoso sob diversos aspectos, incluindo 
sua localização privilegiada e outros fatores destacados no relatório.
Todos os convidados foram dispensados, e o Conselho deliberou sobre a aceitação da 
operação de dação em pagamento. Todos os conselheiros presentes foram favoráveis 
de forma unânime, pois consideraram que o processo está instruído com Parecer 
Jurídico pela legalidade da dação em pagamento, assim como Parecer Técnico de 
Avaliação Mercadológica e Estudo de Viabilidade Econômica Financeira do imóvel objeto 
do estudo, ficando, dessa forma evidente que a operação é vantajosa para o Município de 
Pato Branco, aliviando a situação financeira e orçamentária, e para a Patoprev, que 
poderá vender, em teoria, o imóvel a um valor superior ao da avaliação, resultando em 
benefícios para todos os envolvidos.
CONSELHEIROS
Ademilson Candido Silva
Carlos Henrique Gnoatto
Gean Geronimo Dranka
Cassio Aurelio Teixeira
Adriano Giovani Pagnonceli
CONVIDADOS
Eliane Del Sent Cattani
Fernando Paulo Moretti
Luan Leonardo Botura
Vanderlei Ribeiro da Silva
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PARA SIMPLES CONSULTA NÃO VALE COMO CERTIDÃO
SOLICITADO POR: ADEMILSON SILVA - CPF/CNPJ: ***.730.199-** DATA: 06/11/2023 11:03:07 - VALOR: R$ 14,09
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