MENSAGEM Nº 72/2023
Senhora Presidente,
Senhores Vereadores,
Valemo-nos da presente Mensagem para encaminhar à essa Casa Legislativa o anexo
Projeto de Lei, que visa regulamentar os instrumentos urbanísticos da Outorga Onerosa do Direito
de Construir (OODC), da Outorga Onerosa de Alteração de Uso (OOAU) e da Transferência do
Direito de Construir (TDC) no Município de Pato Branco.
A OODC, a OOAU e a TDC são instrumentos jurídicos e políticos previstos nas alíneas “n” e
“o”, do inciso V, do art. 4º da Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001 (Estatuto da Cidade),
utilizados pelos municípios para regulamentar e controlar o uso do solo urbano, com o objetivo de
promover o desenvolvimento urbano sustentável, a justa distribuição dos benefícios e ônus
decorrentes do processo de urbanização e o cumprimento da função social da propriedade.
A OODC ocorre quando o poder público autoriza um proprietário a construir em seu terreno
com parâmetros urbanísticos superiores aos estabelecidos pela legislação vigente, mediante o
pagamento de contrapartida financeira. Em outras palavras, permite que o proprietário compense o
Município pela maior capacidade construtiva conferida ao seu terreno.
Por outro lado, a OOAU é um instrumento de política urbana que tem a missão de recuperar
a valorização de um imóvel. Essa valorização decorre de uma autorização dada pelo Poder Público
para um uso distinto do que foi estabelecido pelos parâmetros urbanísticos.
Já a TDC é um instrumento utilizado para promover o ordenamento do espaço urbano,
permitindo a realocação de potencial construtivo entre diferentes áreas do Município. Geralmente,
as restrições estão relacionadas à preservação ambiental, proteção de patrimônio histórico ou
limitações impostas por planos diretores municipais.
De acordo com o § 1º do art. 4º do Estatuto da Cidade, os referidos instrumentos
urbanísticos devem ser regidos por legislação própria, motivo pelo qual se faz necessária a
aprovação da presente Lei.
Ressaltamos que a matéria em tela faz parte dos projetos de lei de revisão do Plano Diretor
do Município, mencionados na Mensagem nº 48/2023, anexa ao PLC nº 4/2023, elaborados pela
URBTEC TM - Engenharia, Planejamento e Consultoria Ltda., empresa técnica especializada
contratada pelo Município.
Assinado por 1 pessoa: ROBSON CANTU
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Ante o exposto, contamos com o apoio nos nobres edis para a aprovação do Projeto de Lei
ora apresentado, nos termos do art. 33, caput e § 3º, da Lei Orgânica Municipal, ao que
antecipamos agradecimentos.
Gabinete do Prefeito do Município de Pato Branco, Estado do Paraná, datado e assinado
digitalmente.
ROBSON CANTU
Prefeito Municipal
Assinado por 1 pessoa: ROBSON CANTU
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PROJETO DE LEI Nº /2023
Dispõe sobre os instrumentos urbanísticos da
Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC),
da Outorga Onerosa de Alteração de Uso
(OOAU) e da Transferência do Direito de
Construir (TDC) e dá outras providências.
CAPÍTULO I
DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 1º Esta Lei regulamenta os instrumentos urbanísticos da Outorga Onerosa do Direito de
Construir (OODC), da Outorga Onerosa de Alteração de uso (OOAU) e da Transferência do Direito
de Construir (TDC), nos termos do art. 182 da Constituição Federal, dos arts. 28 e 35 da Lei
Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001 - Estatuto da Cidade, e dos arts. 84 e seguintes e 88
seguintes do Plano Diretor do Município de Pato Branco.
Art. 2º Para os fins desta Lei, são adotados os seguintes conceitos:
I - coeficiente de aproveitamento básico: relação entre a área edificável e a área do terreno
que indica o quanto pode ser construído no lote sem que a edificação implique numa sobrecarga de
infraestrutura para o poder público;
II - coeficiente de aproveitamento máximo: coeficiente de aproveitamento básico, descrito
pelo inciso I deste artigo, acrescido do coeficiente decorrente da aplicação dos instrumentos
urbanísticos da OODC e da TDC;
III - altura da edificação: dada pelo número de pavimentos permitidos no lote, conforme
estabelecido na Lei de Parcelamento Uso e Ocupação do Solo (LUPA);
IV - potencial de verticalização: acréscimo de até 14,0 m (quatorze metros) ao número de
pavimentos permitido nos lotes da Zona Central (ZC), decorrente da aplicação do instrumento
urbanístico da OODC.
Art. 3º Os valores de mercado do metro quadrado dos lotes em que se operam os
instrumentos OODC, OOAU e TDC serão avaliados pela Secretaria Municipal de Planejamento
Urbano, obedecendo às Normas Brasileiras (NBR) editadas pela Associação Brasileira de Normas
Técnicas (ABNT), que regem os procedimentos na área de Engenharia de Avaliações, bem como
aos critérios constantes no decreto municipal que regulamenta os procedimentos administrativos
desta Lei.
CAPÍTULO II
DA OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR (OODC)
Seção I
Do conceito e utilização
Art. 4º A OODC, nos termos da Lei que instituiu o Plano Diretor do Município de Pato
Branco, é a concessão emitida pelo Município para o proprietário de um imóvel edificar acima dos
coeficientes de aproveitamento básicos e da altura estabelecida para os imóveis localizados na
Zona Central (ZC), estabelecidos mediante contrapartida financeira, de modo a propiciar maior
adensamento em áreas dotadas de infraestrutura, equipamentos e serviços públicos e captar
recursos financeiros que serão aplicados no ordenamento e direcionamento da ocupação urbana.
Assinado por 1 pessoa: ROBSON CANTU
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§ 1º Conforme regulamenta a LUPA, este instrumento urbanístico será utilizado
preferencialmente para otimizar as redes de infraestrutura, equipamentos e serviços públicos
existentes, considerando a capacidade de atendimento e a acessibilidade, bem como a proteção e
preservação ambiental, através do adensamento populacional de áreas urbanas específicas
correspondentes aos imóveis localizados nas seguintes zonas e eixos:
I - Zona de Uso Misto 2 (ZUM 2);
II - Zona de Uso Misto 4 (ZUM 4);
III - Zona Central (ZC);
IV - Zona de Expansão Central (ZEC);
V - Zona de Requalificação Urbana (ZRU);
VI - Eixo de Adensamento 1 (EA 1);
VII - Eixo de Adensamento 2 (EA 2).
§ 2º Os quadros constantes do Anexo I desta Lei estabelecem os acréscimos aos
coeficientes urbanísticos básicos das zonas e eixos e passíveis de aplicação da OODC.
§ 3º A OODC só é passível de aplicação nos imóveis localizados na ZC estabelecida na
LUPA e está limitada a 14,0 m (quatorze metros).
Art. 5º Os recursos oriundos da OODC serão utilizados para as seguintes finalidades:
I - execução de programas e projetos habitacionais de interesse social;
II - regularização fundiária;
III - promoção, proteção e preservação do patrimônio ambiental natural e cultural;
IV - criação e melhoramento de espaços de uso público de lazer e áreas verdes;
V - implantação e melhoramento de equipamentos públicos urbanos e comunitários;
VI - implantação e melhoramento de sistema viário, cicloviário e de transporte público
coletivo, incluindo a desapropriação para abertura ou alargamento de vias.
Art. 6º Para obter a permissão de edificar nos termos desta Lei, o interessado deve
comprovar o pagamento da OODC em dinheiro, no montante calculado, ao Fundo Municipal de
Desenvolvimento Urbano (FUNDURB).
Art. 7º Formalizado o pagamento, a permissão para construir nos termos desta Lei será
incorporada ao lote mediante a emissão de Certidão de Concessão de Potencial Construtivo
Adicional, emitida pela Secretaria Municipal de Planejamento Urbano .
Art. 8º A concessão da OODC terá validade de 2 (dois) anos a partir da data de
formalização do pagamento.
§ 1º No caso de o requerente não usufruir da permissão concedida, não haverá devolução
da importância paga.
§ 2º Vencido o prazo da permissão, o requerente poderá renová-lo por mais 1 (um) ano,
mediante o pagamento de uma taxa de renovação correspondente a 30% (trinta por cento) do valor
pago.
§ 3º O valor a ser pago deve ser atualizado pelo Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M)
acumulado nos últimos 12 meses.
Seção II
Do cálculo do valor a ser cobrado
Art. 9º No cálculo da cobrança para o aumento de coeficiente de aproveitamento, será
adotada a fórmula constante no Anexo II desta Lei.
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§ 1º O Fator de Desembolso (D) será igual a:
I - 0,8 (oito décimos) para a forma de pagamento em dinheiro (pecúnia);
II - 1,0 (um) para as seguintes formas de pagamento:
a) custeio de obras, edificações, aquisição de imóveis, custeio de planos, projetos, estudos
técnicos de viabilidade econômico-financeira e de viabilidade ambiental, bem como serviços, a título
de exceção, desde que seja imperativa tal forma de pagamento para se alcançar a função social
vinculada ao benefício auferido pela intervenção;
b) custeio de equipamentos urbanos e comunitários necessários, adequados aos interesses
e às necessidades da população beneficiária ou usuária e às características locais;
c) doação de unidades habitacionais populares e/ou de interesse social;
d) urbanização de áreas públicas.
§ 2º O Fator de Interesse Social (FS) será:
I - 0,0 (zero) para os seguintes usos:
a) habitação de interesse social;
b) hospitais e clínicas de natureza privada que atendam o Sistema Único de Saúde (SUS);
c) equipamentos e obras públicas;
II - 0,3 (três décimos) para os seguintes usos:
a) universidades de natureza privada;
b) equipamentos culturais e afins de natureza privada;
III - 0,8 (oito décimos) para edificação multifamiliar com térreo não residencial;
IV - 1,0 (um) para as outras atividades não enquadradas nos casos anteriores.
§ 3º O Fator de Interesse Territorial (FT) será:
I - 1,3 (um e três décimos) para a ZC e para a ZEC;
II - 1,0 (um) para a ZRU;
III - 0,85 (oitenta e cinco centésimos) para as demais áreas.
Art. 10. No cálculo da cobrança para o aumento do potencial de verticalização, será
adotada a fórmula constante no Anexo II desta Lei.
CAPÍTULO III
DA OUTORGA ONEROSA DE ALTERAÇÃO DE USO DO SOLO
Seção I
Do conceito e utilização
Art. 11. A OOAU, nos termos da Lei que instituiu o Plano Diretor do Município de Pato
Branco, é feita pela cobrança de justo valor que permita alternativas de desenvolvimento e a
recuperação para a coletividade da valorização imobiliária, pelas alterações de usos e de tipos de
atividades que possam vir a acarretar a valorização de unidades imobiliárias.
Art. 12. Os recursos oriundos da OOAU serão utilizados para as mesmas finalidades
definidas para a OODC, dispostas no art. 5º desta Lei.
Art. 13. A aplicação da OOAU se dará pela alteração de uso rural para uso urbano somente
das áreas enquadradas nas Macrozonas de Expansão Urbana (MEU), conforme disposição da
LUPA, implicando na alteração da classificação de zoneamento, atendendo as seguintes
disposições:
I - as áreas rurais localizadas na Macrozona de Expansão Urbana de Ocupação Controlada
(MEUOC) somente poderão ser convertidas em Zona de Ocupação Controlada (ZOC);
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II - as áreas rurais localizadas na Macrozona de Expansão Urbana de Consolidação 1
(MEUC 1) somente poderão ser convertidas em ZOC ou Zona de Uso Misto 1 (ZUM 1);
III - as áreas rurais localizadas na Macrozona de Expansão Urbana de Consolidação 2
(MEUC 2) somente poderão ser convertidas em ZUM 1 ou em ZUM 2;
IV - as áreas rurais localizadas na Macrozona de Expansão Urbana de Serviços e Logística
(MEUSL) somente poderão ser convertidas em Zona Industrial 1 (ZI1).
Parágrafo único. A transformação da área rural da MEU em área urbana poderá ser feita
mediante parecer técnico da Secretaria Municipal de Planejamento Urbano, conforme dispõe a Lei
do Perímetro Urbano e Áreas de Expansão Urbana.
Seção II
Do cálculo do valor a ser cobrado
Art. 14. No cálculo da cobrança para alteração de uso será adotada a fórmula constante no
Anexo II desta Lei.
§ 1º O valor do metro quadrado da unidade imobiliária com o uso pretendido será calculado
pela Secretaria Municipal de Planejamento Urbano obedecendo às NBRs editadas pela ABNT, que
regem os procedimentos na área de Engenharia de Avaliações, bem como aos critérios constantes
no decreto municipal que regulamenta a atuação deste órgão competente do Município.
§ 2º A avaliação levará em conta o novo valor de mercado do imóvel em face do novo uso
ou atividade a serem desenvolvidos, por força dos efeitos da aplicação do instrumento sobre a
unidade imobiliária favorecida.
CAPÍTULO IV
DA TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR
Seção I
Do conceito e utilização
Art. 15. A TDC, nos termos da Lei do Plano Diretor Municipal de Pato Branco, é a
autorização expedida pelo Município ao proprietário do imóvel urbano privado ou público para:
I - exercer, totalmente ou em parte, o seu direito de construir em outro local passível de
receber o potencial construtivo adicional, estando limitado pelo coeficiente de aproveitamento
máximo do lote;
II - alienar, total ou parcialmente o seu direito de construir, mediante escritura pública, que
poderá ser aplicado em locais onde o coeficiente de aproveitamento máximo do lote o permita.
Art. 16. Os quadros de parâmetros de ocupação anexos à LUPA estabelecem os
acréscimos aos coeficientes urbanísticos básicos das zonas e eixos passíveis de aplicação da
transferência do direito de construir.
§ 1º O potencial construtivo a ser absorvido pelo lote estará limitado aos parâmetros
urbanísticos máximos previstos para a zona ou eixo em que o lote receptor estiver localizado.
§ 2º Este instrumento urbanístico será utilizado preferencialmente para a transferência de
potencial não atingido dos terrenos do Setor Especial de Valorização da Paisagem Central
(SEVPC) e do Setor Especial de Qualificação Ambiental (SEQUA), conforme regulamenta a LUPA.
§ 3º Nos termos da LUPA, este instrumento urbanístico será utilizado preferencialmente
para o recebimento de potencial nas seguintes zonas e eixos:
I - ZUM 2;
II - ZUM 4;
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III - ZC;
IV - ZEC;
V - ZRU;
VI - Eixo de Adensamento 2 (EA 2);
VII - Eixo de Adensamento 4 (EA 4).
Art. 17. Será autorizada a TDC para um ou mais lotes quando o imóvel ficar impedido de
utilizar em sua própria localização, total ou parcialmente, o seu potencial construtivo, devido às
seguintes situações:
I - limitações relacionadas à preservação do patrimônio de interesse histórico, paisagístico,
social ou cultural;
II - proteção e preservação do patrimônio de interesse histórico, paisagístico, social ou
cultural;
III - proteção, conservação e preservação das áreas urbanas consolidadas em Áreas de
Preservação Permanente (APPs), de propriedades regulares, aprovadas antes da Lei Federal nº
12.651, de 25 de maio de 2012 - Código Florestal;
IV - impedimento de utilização do potencial, medido pelo coeficiente de aproveitamento
básico, em decorrência da imposição da cota de verticalização para a ZC e de ZEC;
V - implantação e melhoramento de equipamentos públicos urbanos e comunitários e
espaços de uso público e lazer;
VI - implantação ou ampliação de infraestrutura de sistema viário;
VII - programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população
de baixa renda e habitação de interesse social.
Art. 18. Serão consideradas áreas não computáveis para efeitos do cálculo do coeficiente
de aproveitamento máximo as áreas descritas no art. 90 da LUPA.
Seção II
Do cálculo da área a ser transferida
Art. 19. O valor de mercado do metro quadrado do lote em que se opera a TDC será
avaliado pela Secretaria Municipal de Planejamento Urbano, obedecendo às NBRs editadas pela
ABNT, que regem os procedimentos na área de Engenharia de Avaliações, bem como aos critérios
constantes no decreto municipal que regulamenta a atuação do órgão competente do Município.
Art. 20. O proprietário poderá alienar ou exercer em outro local o direito de construir relativo
ao coeficiente de aproveitamento (CA) básico do terreno, quando este estiver desprovido de
edificações ou quando a propriedade do imóvel for transferida ao poder público.
§ 1º No cálculo do volume a ser transferido nas situações indicadas no caput deste artigo,
será adotada a fórmula descrita no Anexo II desta Lei.
§ 2º O índice “i” será variável conforme o tamanho dos lotes, conforme a seguir:
I - índice 1,5 (um inteiro e cinco décimos) para lotes com área de até 500 m² (quinhentos
metros quadrados);
II - índice 1,2 (um inteiro e dois décimos) para lotes com área variando entre 500 m²
(quinhentos metros quadrados) e 1000 m² (mil metros quadrados);
III - índice 1,0 (um) para lotes com área variando entre 1000 m² (mil metros quadrados) e
3000 m² (três mil metros quadrados);
IV - índice 0,8 (oito décimos) para lotes acima de 3000 m² (três mil metros quadrados).
Assinado por 1 pessoa: ROBSON CANTU
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Art. 21. As áreas passíveis de transferência serão ajustadas em função da relação dos
valores do metro quadrado do terreno cedente e do imóvel que receberá o potencial adicional,
conforme fórmula constante no Anexo II desta Lei.
Art. 22. A TDC será efetuada por autorização especial expedida pela Secretaria de
Planejamento Urbano, ouvidos os órgãos e entidades competentes, compreendendo:
I - certidão de concessão de potencial construtivo: documento que atesta e garante ao
proprietário do imóvel a possibilidade de transferência de potencial construtivo, sujeito à
averiguação no momento da transação de transferência, obedecidas as condições desta Lei e
demais diplomas legais;
II - autorização para a utilização do potencial construtivo transferido, previamente à emissão
de alvará de construção, especificando os parâmetros máximos de coeficiente de aproveitamento,
número de pavimentos, uso, porte e acréscimo de ático passíveis de transferência, obedecidas as
condições desta Lei e demais diplomas legais.
Art. 23. A TDC será averbada no registro imobiliário competente, à margem da matrícula do
imóvel que cede o direito de construir.
Parágrafo único. A averbação deverá conter, além do disposto no caput deste artigo, as
condições e proteção, preservação e conservação do bem de origem da transferência do direito de
construir e outras condições quando aplicáveis.
CAPÍTULO V
DAS DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS
Art. 24. Os casos omissos serão submetidos à análise do Conselho do Plano Diretor
(COPLAN) por meio de decisão motivada, considerando os princípios adotados pela Lei do Plano
Diretor do Município de Pato Branco, pela LUPA e por esta Lei.
Art. 25. Esta Lei será regulamentada no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contados da
data de sua publicação, por ato do Poder Executivo Municipal.
Art. 26. Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
(assinado digitalmente)
ROBSON CANTU
Prefeito Municipal
Assinado por 1 pessoa: ROBSON CANTU
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ANEXO I
TABELA DOS COEFICIENTES DE APROVEITAMENTO BÁSICOS E MÁXIMOS DAS
ZONAS, SETORES E EIXOS EM QUE SE APLICAM A OUTORGA ONEROSA DO DIREITO
DE CONSTRUIR (OODC)
Sigla Zona Coeficiente de
aproveitamento básico
Coeficiente de
aproveitamento máximo
ZUM 2 Zona de Uso Misto 2 1,5 2,0
ZUM 4 Zona de Uso Misto 4 1,3 2,0
ZC Zona Central 5,0 8,0
ZEC Zona de Expansão Central 4,0 5,0
ZRU Zona de Requalificação Urbana 5,0 8,0
EA 2 Eixo de Adensamento 2 2,0 3,0
EA 4 Eixo de Adensamento 4 5,0 6,0
Assinado por 1 pessoa: ROBSON CANTU
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ANEXO II
FÓRMULAS
1. Cálculo da cobrança de aumento do coeficiente de aproveitamento (art. 9º)
Cp = 0,4 x D x FS x FT x Vt x A
Onde:
Cp = Valor da contrapartida, em valores correntes
D = Fator de Desembolso;
FS = Fator de Interesse Social;
FT = Fator de Interesse Territorial
Vt = Valor do metro quadrado de terreno do imóvel constante na Planta Genérica de Valores
A = Área de construção adicional pretendida acima do índice de aproveitamento básico do setor,
até o limite do índice de aproveitamento máximo (em m²)
2. Cálculo da cobrança para o aumento do potencial de verticalização (art. 10)
Cp = 0,4 x D x FS x 1,5 x Vt x A
Onde:
Cp = Valor da contrapartida, em valores correntes
D = Fator de Desembolso;
FS = Fator de Interesse Social;
Vt = Valor do metro quadrado de terreno do imóvel constante na Planta Genérica de Valores
A = Área de construção adicional pretendida acima do número de pavimentos permitidos no lote
localizado exclusivamente na Zona Central (ZC) conforme o estabelecido na Lei de Parcelamento
Uso e Ocupação do Solo - LUPA, até o limite máximo de 14,0m (quatorze metros)
3. Cálculo da cobrança para alteração de uso (art. 14)
BE = At x (Vup – Vua)
Onde:
BE = Benefício financeiro, em valores correntes;
At = Área do terreno;
Vup = Valor do metro quadrado do terreno com o uso pretendido definido em acordo com a NBR
14.653, grau de fundamentação e precisão de I a III, ou a que vier lhe suceder;
Vua = Valor do metro quadrado do terreno com o uso atual definido em acordo com a NBR 14.653,
grau de fundamentação e precisão de I a III, ou a que vier lhe suceder.
Assinado por 1 pessoa: ROBSON CANTU
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4. Cálculo do volume a ser transferido (art. 20)
PCC = (CA
B x A x i) – AC
Onde:
PCC = Potencial do Imóvel Cedente, em metros quadrados;
CA
B = Coeficiente de Aproveitamento Básico da Zona ou Eixo em que o Setor se sobrepõe;
A = área total do terreno, em metros quadrados; AC = área construída existente no imóvel, em metros quadrados;
i = índice que varia conforme o tamanho do lote cedente.
5. Cálculo das áreas passíveis de transferência (art. 21)
Pt = PCC x Vmc
Vmr
Onde:
Pt = Potencial Construtivo Transferível, em metros quadrados;
PCC = Potencial Construtivo do Imóvel Cedente, em metros quadrados;
Vmc = Valor do metro quadrado de terreno do imóvel que cede o potencial, conforme Planta
Genérica de Valores;
Vmr = Valor do metro quadrado de terreno do imóvel que recebe o potencial, conforme Planta
Genérica de Valores.
Assinado por 1 pessoa: ROBSON CANTU
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VERIFICAÇÃO DAS
ASSINATURAS
Código para verificação: B90D-F8DA-D394-0755
Este documento foi assinado digitalmente pelos seguintes signatários nas datas indicadas:
ROBSON CANTU (CPF 441.XXX.XXX-68) em 17/11/2023 15:20:57 (GMT-03:00)
Papel: Parte
Emitido por: AC Instituto Fenacon RFB G3 << AC Secretaria da Receita Federal do Brasil v4 << Autoridade Certificadora Raiz
Brasileira v5 (Assinatura ICP-Brasil)
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