MENSAGEM RETIFICATIVA Nº 07/2024
AO PROJETO DE LEI Nº 198/2023
Senhor Presidente,
Senhores Vereadores,
Valemo-nos da presente Mensagem para encaminhar à essa Casa Legislativa o
anexo Projeto de Lei, que contém modificações e alterações requisitadas pela Comissão
Especial de Estudos do Plano Diretor, no que se refere ao PL 198/2023 - Lei da Outorga
Onerosa do Direito de Construir (OODC), da Outorga Onerosa de Alteração de Uso
(OOAU) e da Transferência do Direito de Construir (TDC).
Ao longo do último ano, o pacote de Leis que fazem parte do processo de Revisão
do Plano Diretor foi objeto de estudo e debate pela Câmara de Vereadores de Pato
Branco, sendo que várias Audiências Públicas, reuniões e discussões foram realizados.
Nestas oportunidades, a sociedade pode, mais uma vez, contribuir com as suas
necessidades e anseios, pontuando modificações e ajustes no Estudo Técnico que havia
sido elaborado e apresentado pela Prefeitura de Pato Branco, juntamente com a URBTEC
TM - Engenharia, Planejamento e Consultoria Ltda., empresa técnica especializada
contratada pelo Município.
Com a finalização das apresentações públicas, a Comissão Especial de Estudos
do Plano Diretor solicitou que a Secretaria de Planejamento Urbano analisasse
tecnicamente as contribuições recebidas, a fim de verificar quais modificações seriam
viáveis e possíveis de serem realizadas, e quais não deveriam ser acatadas.
A Equipe Técnica da Secretaria de Planejamento Urbano, então, elaborou os
seguintes estudos técnicos:
▪ Os Estudos Técnicos com as contribuições gerais recebidas, que foram entregues e
apresentadas para a Comissão através dos Ofícios nº 018/2024 e nº 021/2024.
▪ O Estudo Técnico com as contribuições recebidas pelo CRECI-PR - Conselho
Regional de Corretores de Imóveis, apresentado através do Ofício nº 022/2024.
Nos Ofícios mencionados, a equipe técnica da Secretaria de Planejamento Urbano
apontou quais alterações seriam possíveis de serem acatadas, quais não seriam
recomendadas e quais deveriam ser descartadas, todas as decisões baseadas em
justificativas técnicas.
Após discussões, a Comissão oficiou a Secretaria de Planejamento Urbano através
do Ofício nº 41-CEPD para que realizasse as alterações nos textos e anexos das leis,
para que ficassem adequados ao que foi discutido, sem comprometer o entendimento
técnico do documento, o que de pronto foi acatado.
Ante o exposto, encaminhamos o texto e anexos do Projeto de Lei com as devidas
alterações solicitadas, e contamos com o vosso apoio para a aprovação do Projeto de Lei
ora apresentado.
Gabinete do Prefeito do Município de Pato Branco, Estado do Paraná, datado e
assinado digitalmente.
ROBSON CANTU
Prefeito Municipal
PROJETO DE LEI Nº 198 / 2023
Dispõe sobre os instrumentos urbanísticos da
Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC),
da Outorga Onerosa de Alteração de Uso (OOAU)
e da Transferência do Direito de Construir (TDC) e
dá outras providências.
CAPÍTULO I
DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 1º Esta Lei regulamenta os instrumentos urbanísticos da Outorga Onerosa do Direito de
Construir (OODC), da Outorga Onerosa de Alteração de uso (OOAU) e da Transferência do Direito
de Construir (TDC), nos termos do art. 182 da Constituição Federal, dos arts. 28 e 35 da Lei Federal
nº 10.257, de 10 de julho de 2001 - Estatuto da Cidade, e dos arts. 84 e seguintes e 88 seguintes do
Plano Diretor do Município de Pato Branco.
Art. 2º Para os fins desta Lei, são adotados os seguintes conceitos:
I - Coeficiente de aproveitamento básico: relação entre a área edificável e a área do terreno
que indica o quanto pode ser construído no lote sem que a edificação implique numa sobrecarga de
infraestrutura para o poder público;
II - Coeficiente de aproveitamento máximo: coeficiente de aproveitamento básico, descrito
pelo inciso I deste artigo, acrescido do coeficiente decorrente da aplicação dos instrumentos
urbanísticos da OODC e da TDC;
III - altura da edificação: dada pelo número de pavimentos permitidos no lote, conforme
estabelecido na Lei de Parcelamento Uso e Ocupação do Solo (LUPA);
IV - Potencial de verticalização: acréscimo de até 14,0 m (quatorze metros) ao número de
pavimentos permitido nos lotes da Zona Central (ZC), decorrente da aplicação do instrumento
urbanístico da OODC.
Art. 3º Os valores de mercado do metro quadrado dos lotes em que se operam os
instrumentos OODC, OOAU e TDC serão avaliados pela Secretaria Municipal de Planejamento
Urbano, obedecendo às Normas Brasileiras (NBR) editadas pela Associação Brasileira de Normas
Técnicas (ABNT), que regem os procedimentos na área de Engenharia de Avaliações, bem como
aos critérios constantes no decreto municipal que regulamenta os procedimentos administrativos
desta Lei.
CAPÍTULO II
DA OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR (OODC)
Seção I
Do conceito e utilização
Art. 4º A OODC, nos termos da Lei que instituiu o Plano Diretor do Município de Pato Branco,
é a concessão emitida pelo Município para o proprietário de um imóvel edificar acima dos coeficientes
de aproveitamento básicos e da altura estabelecida para os imóveis localizados na Zona Central (ZC),
estabelecidos mediante contrapartida financeira, de modo a propiciar maior adensamento em áreas
dotadas de infraestrutura, equipamentos e serviços públicos e captar recursos financeiros que serão
aplicados no ordenamento e direcionamento da ocupação urbana.
§ 1º Conforme regulamenta a LUPA, este instrumento urbanístico será utilizado
preferencialmente para otimizar as redes de infraestrutura, equipamentos e serviços públicos
existentes, considerando a capacidade de atendimento e a acessibilidade, bem como a proteção e
preservação ambiental, através do adensamento populacional de áreas urbanas específicas
correspondentes aos imóveis localizados nas seguintes zonas e eixos:
I - Zona de Uso Misto 2 (ZUM 2);
II - Zona de Uso Misto 4 (ZUM 4);
III - Zona Central (ZC);
IV - Zona de Expansão Central (ZEC);
V - Zona de Requalificação Urbana (ZRU);
VI - Eixo de Adensamento 1 (EA 1);
VII - Eixo de Adensamento 2 (EA 2);
VIII – Eixo de Adensamento 3 (EA 3);
IX – Eixo de Adensamento 4 (EA 4).
§ 2º Os quadros constantes do Anexo I desta Lei estabelecem os acréscimos aos coeficientes
urbanísticos básicos das zonas e eixos e passíveis de aplicação da OODC.
§ 3º A OODC só é passível de aplicação nos imóveis localizados na ZC estabelecida na LUPA
e está limitada a 14,0 m (quatorze metros).
Art. 5º Os recursos oriundos da OODC serão utilizados para as seguintes finalidades:
I - Execução de programas e projetos habitacionais de interesse social;
II - Regularização fundiária;
III - promoção, proteção e preservação do patrimônio ambiental natural e cultural;
IV - Criação e melhoramento de espaços de uso público de lazer e áreas verdes;
V - Implantação e melhoramento de equipamentos públicos urbanos e comunitários;
VI - Implantação e melhoramento de sistema viário, cicloviário e de transporte público coletivo,
incluindo a desapropriação para abertura ou alargamento de vias.
Art. 6º Para obter a permissão de edificar nos termos desta Lei, o interessado deve comprovar
o pagamento da OODC em dinheiro, no montante calculado, ao Fundo Municipal de Desenvolvimento
Urbano (FUNDURB).
Art. 7º Formalizado o pagamento, a permissão para construir nos termos desta Lei será
incorporada ao lote mediante a emissão de Certidão de Concessão de Potencial Construtivo
Adicional, emitida pela Secretaria Municipal de Planejamento Urbano.
Art. 8º A concessão da OODC terá validade de 2 (dois) anos a partir da data de formalização
do pagamento.
§ 1º No caso de o requerente não usufruir da permissão concedida, não haverá devolução da
importância paga.
§ 2º Vencido o prazo da permissão, o requerente poderá renová-lo por mais 1 (um) ano,
mediante o pagamento de uma taxa de renovação correspondente a 30% (trinta por cento) do valor
pago.
§ 3º O valor a ser pago deve ser atualizado pelo Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M)
acumulado nos últimos 12 meses.
Seção II
Do cálculo do valor a ser cobrado
Art. 9º No cálculo da cobrança para o aumento de coeficiente de aproveitamento, será
adotada a fórmula constante no Anexo II desta Lei.
§ 1º O Fator de Desembolso (D) será igual a:
I - 0,8 (oito décimos) para a forma de pagamento em dinheiro (pecúnia);
II - 1,0 (um) para as seguintes formas de pagamento:
a) custeio de obras, edificações, aquisição de imóveis, custeio de planos, projetos, estudos
técnicos de viabilidade econômico-financeira e de viabilidade ambiental, bem como serviços, a título
de exceção, desde que seja imperativa tal forma de pagamento para se alcançar a função social
vinculada ao benefício auferido pela intervenção;
b) custeio de equipamentos urbanos e comunitários necessários, adequados aos interesses
e às necessidades da população beneficiária ou usuária e às características locais;
c) doação de unidades habitacionais populares e/ou de interesse social;
d) urbanização de áreas públicas.
§ 2º O Fator de Interesse Social (FS) será:
I - 0,0 (zero) para os seguintes usos:
a) habitação de interesse social;
b) hospitais e clínicas de natureza privada que atendam o Sistema Único de Saúde (SUS);
c) equipamentos e obras públicas;
II - 0,3 (três décimos) para os seguintes usos:
a) universidades de natureza privada;
b) equipamentos culturais e afins de natureza privada;
III - 0,8 (oito décimos) para edificação multifamiliar com térreo não residencial;
IV - 1,0 (um) para as outras atividades não enquadradas nos casos anteriores.
§ 3º O Fator de Interesse Territorial (FT) será:
I - 1,3 (um e três décimos) para a ZC e para a ZEC;
II - 1,0 (um) para a ZRU;
III - 0,85 (oitenta e cinco centésimos) para as demais áreas.
Art. 10. No cálculo da cobrança para o aumento do potencial de verticalização, será adotada
a fórmula constante no Anexo II desta Lei.
CAPÍTULO III
DA OUTORGA ONEROSA DE ALTERAÇÃO DE USO DO SOLO
Seção I
Do conceito e utilização
Art. 11. A OOAU, nos termos da Lei que instituiu o Plano Diretor do Município de Pato Branco,
é feita pela cobrança de justo valor que permita alternativas de desenvolvimento e a recuperação
para a coletividade da valorização imobiliária, pelas alterações de usos e de tipos de atividades que
possam vir a acarretar a valorização de unidades imobiliárias.
Art. 12. Os recursos oriundos da OOAU serão utilizados para as mesmas finalidades definidas
para a OODC, dispostas no art. 5º desta Lei.
Art. 13. A aplicação da OOAU se dará pela alteração de uso rural para uso urbano somente
das áreas enquadradas nas Macrozonas de Expansão Urbana (MEU), conforme disposição da LUPA,
implicando na alteração da classificação de zoneamento, atendendo as seguintes disposições:
I - As áreas rurais localizadas na Macrozona de Expansão Urbana de Ocupação Controlada
(MEUOC) somente poderão ser convertidas em Zona de Ocupação Controlada (ZOC);
II - As áreas rurais localizadas na Macrozona de Expansão Urbana de Consolidação 1 (MEUC
1) somente poderão ser convertidas em ZOC ou Zona de Uso Misto 1 (ZUM 1);
III - As áreas rurais localizadas na Macrozona de Expansão Urbana de Consolidação 2 (MEUC
2) somente poderão ser convertidas em ZUM 1 ou em ZUM 2;
IV - As áreas rurais localizadas na Macrozona de Expansão Urbana de Serviços e Logística
(MEUSL) somente poderão ser convertidas em Zona Industrial 1 (ZI1).
Parágrafo único. A transformação da área rural da MEU em área urbana poderá ser feita
mediante parecer técnico da Secretaria Municipal de Planejamento Urbano, conforme dispõe a Lei
do Perímetro Urbano e Áreas de Expansão Urbana.
Seção II
Do cálculo do valor a ser cobrado
Art. 14. No cálculo da cobrança para alteração de uso será adotada a fórmula constante no
Anexo II desta Lei.
§ 1º O valor do metro quadrado da unidade imobiliária com o uso pretendido será calculado
pela Secretaria Municipal de Planejamento Urbano obedecendo às NBRs editadas pela ABNT, que
regem os procedimentos na área de Engenharia de Avaliações, bem como aos critérios constantes
no decreto municipal que regulamenta a atuação deste órgão competente do Município.
§ 2º A avaliação levará em conta o novo valor de mercado do imóvel em face do novo uso ou
atividade a serem desenvolvidos, por força dos efeitos da aplicação do instrumento sobre a unidade
imobiliária favorecida.
CAPÍTULO IV
DA TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR
Seção I
Do conceito e utilização
Art. 15. A TDC, nos termos da Lei do Plano Diretor Municipal de Pato Branco, é a autorização
expedida pelo Município ao proprietário do imóvel urbano privado ou público para:
I - Exercer, totalmente ou em parte, o seu direito de construir em outro local passível de
receber o potencial construtivo adicional, estando limitado pelo coeficiente de aproveitamento máximo
do lote;
II - Alienar, total ou parcialmente o seu direito de construir, mediante escritura pública, que
poderá ser aplicado em locais onde o coeficiente de aproveitamento máximo do lote o permita.
Art. 16. Os quadros de parâmetros de ocupação anexos à LUPA estabelecem os acréscimos
aos coeficientes urbanísticos básicos das zonas e eixos passíveis de aplicação da transferência do
direito de construir.
§ 1º O potencial construtivo a ser absorvido pelo lote estará limitado aos parâmetros
urbanísticos máximos previstos para a zona ou eixo em que o lote receptor estiver localizado.
§ 2º Este instrumento urbanístico será utilizado para a transferência de potencial não atingido
dos terrenos do Setor Especial de Valorização da Paisagem Central (SEVPC) e do Setor Especial de
Qualificação Ambiental (SEQUA), conforme regulamenta a LUPA.
§ 3º Nos termos da LUPA, este instrumento urbanístico será utilizado preferencialmente para
o recebimento de potencial nas seguintes zonas e eixos:
I - ZUM 2;
II - ZUM 4;
III - ZC;
IV - ZEC;
V - ZRU;
VI - Eixo de Adensamento 1 (EA 1);
VII - Eixo de Adensamento 2 (EA 2);
VIII – Eixo de Adensamento 3 (EA 3);
IX – Eixo de Adensamento 4 (EA 4).
Art. 17. Será autorizada a TDC para um ou mais lotes quando o imóvel ficar impedido de
utilizar em sua própria localização, total ou parcialmente, o seu potencial construtivo, devido às
seguintes situações:
I - Limitações relacionadas à preservação do patrimônio de interesse histórico, paisagístico,
social ou cultural;
II - Proteção e preservação do patrimônio de interesse histórico, paisagístico, social ou
cultural;
III - proteção, conservação e preservação das áreas urbanas consolidadas em Áreas de
Preservação Permanente (APPs), de propriedades regulares, aprovadas antes da Lei Federal nº
12.651, de 25 de maio de 2012 - Código Florestal;
IV - Impedimento de utilização do potencial, medido pelo coeficiente de aproveitamento
básico, em decorrência da imposição da cota de verticalização para a ZC e de ZEC;
V - Implantação e melhoramento de equipamentos públicos urbanos e comunitários e espaços
de uso público e lazer;
VI - Implantação ou ampliação de infraestrutura de sistema viário;
VII - programas de regularização fundiária, urbanização de áreas ocupadas por população de
baixa renda e habitação de interesse social.
Art. 18. O SEVCP se configura como uma área especial para aplicação deste instrumento.
§ 1º Os imóveis localizados no SEVCP terão um potencial transferível de 2,5 vezes a área do
imóvel, a título de incentivo a Valorização da Paisagem Central.
§ 2º Além do especificado no § 1º, os imóveis localizados neste setor poderão transferir o
equivalente a 50% do Coeficiente de Aproveitamento Básico estipulado pela LUPA, desde que este
coeficiente não seja utilizado para fins de edificação no próprio imóvel.
§ 3º Equipamentos públicos e sem fins lucrativos localizados neste setor ficam vedados da
utilização da TDC.
Art. 19. Serão consideradas áreas não computáveis para efeitos do cálculo do coeficiente de
aproveitamento máximo as áreas descritas no art. 92 da LUPA.
Art 20. Um imóvel que teve potencial construtivo transferido através do instrumento da TDC, fica
vedado de receber potencial a título de repatriação de potencial já cedido, mesmo que a zona em
que esteja inserido permita.
Seção II
Do cálculo da área a ser transferida
Art. 21. O valor de mercado do metro quadrado do lote em que se opera a TDC será avaliado
pela Secretaria Municipal de Planejamento Urbano, obedecendo às NBRs editadas pela ABNT, que
regem os procedimentos na área de Engenharia de Avaliações, bem como aos critérios constantes
no decreto municipal que regulamenta a atuação do órgão competente do Município.
Art. 22. O proprietário poderá alienar ou exercer em outro local o direito de construir relativo
ao coeficiente de aproveitamento (CA) básico do terreno, quando este estiver desprovido de
edificações ou quando a propriedade do imóvel for transferida ao poder público.
§ 1º No cálculo do volume a ser transferido nas situações indicadas no caput deste artigo,
será adotada a fórmula descrita no Anexo II desta Lei.
§ 2º O índice “i” será variável conforme o tamanho dos lotes, conforme a seguir:
I - índice 1,5 (um inteiro e cinco décimos) para lotes com área de até 500 m² (quinhentos
metros quadrados);
II - índice 1,2 (um inteiro e dois décimos) para lotes com área variando entre 500 m²
(quinhentos metros quadrados) e 1000 m² (mil metros quadrados);
III - índice 1,0 (um) para lotes com área variando entre 1000 m² (mil metros quadrados) e
3000 m² (três mil metros quadrados);
IV - índice 0,8 (oito décimos) para lotes acima de 3000 m² (três mil metros quadrados).
Art. 23. As áreas passíveis de transferência serão ajustadas em função da relação dos
valores do metro quadrado do terreno cedente e do imóvel que receberá o potencial adicional,
conforme fórmula constante no Anexo II desta Lei.
Art. 24. A TDC será efetuada por autorização especial expedida pela Secretaria de
Planejamento Urbano, ouvidos os órgãos e entidades competentes, compreendendo:
I - Certidão de concessão de potencial construtivo: documento que atesta e garante ao
proprietário do imóvel a possibilidade de transferência de potencial construtivo, sujeito à averiguação
no momento da transação de transferência, obedecidas as condições desta Lei e demais diplomas
legais;
II - Autorização para a utilização do potencial construtivo transferido, previamente à emissão
de alvará de construção, especificando os parâmetros máximos de coeficiente de aproveitamento,
número de pavimentos, uso, porte e acréscimo de ático passíveis de transferência, obedecidas as
condições desta Lei e demais diplomas legais.
Art. 25. A TDC será averbada no registro imobiliário competente, à margem da matrícula do
imóvel que cede o direito de construir.
Parágrafo único. A averbação deverá conter, além do disposto no caput deste artigo, as
condições e proteção, preservação e conservação do bem de origem da transferência do direito de
construir e outras condições quando aplicáveis.
CAPÍTULO V
DAS DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS
Art. 26. Os casos omissos serão submetidos à análise do Conselho do Plano Diretor
(COPLAN) por meio de decisão motivada, considerando os princípios adotados pela Lei do Plano
Diretor do Município de Pato Branco, pela LUPA e por esta Lei.
Art. 27. Esta Lei será regulamentada no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contados da data
de sua publicação, por ato do Poder Executivo Municipal.
Art. 28. Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
(assinado digitalmente)
ROBSON CANTU
Prefeito Municipal
ANEXO I
TABELA DOS COEFICIENTES DE APROVEITAMENTO BÁSICOS E MÁXIMOS DAS
ZONAS, SETORES E EIXOS EM QUE SE APLICAM A OUTORGA ONEROSA DO DIREITO
DE CONSTRUIR (OODC)
Sigla Zona Coeficiente de
aproveitamento básico
Coeficiente de
aproveitamento máximo
ZUM 2 Zona de Uso Misto 2 2,0 3,0
ZUM 4 Zona de Uso Misto 4 1,3 2,0
ZC Zona Central 5,0 8,0
ZEC Zona de Expansão Central 4,0 6,0
ZRU Zona de Requalificação Urbana 7,0 8,0
EA 1 Eixo de Adensamento 1 1,8 2,4
EA 2 Eixo de Adensamento 2 2,0 3,0
EA 3 Eixo de Adensamento 3 3,0 4,0
EA 4 Eixo de Adensamento 4 5,0 6,0
ANEXO II
FÓRMULAS
1. Cálculo da cobrança de aumento do coeficiente de aproveitamento (art. 9º)
Cp = 0,4 x D x FS x FT x Vt x A
Onde:
Cp = Valor da contrapartida, em valores correntes
D = Fator de Desembolso;
FS = Fator de Interesse Social;
FT = Fator de Interesse Territorial
Vt = Valor do metro quadrado de terreno do imóvel constante na Planta Genérica de Valores
A = Área de construção adicional pretendida acima do índice de aproveitamento básico do setor, até
o limite do índice de aproveitamento máximo (em m²)
2. Cálculo da cobrança para o aumento do potencial de verticalização (art. 10)
Cp = 0,4 x D x FS x 1,5 x Vt x A
Onde:
Cp = Valor da contrapartida, em valores correntes
D = Fator de Desembolso;
FS = Fator de Interesse Social;
Vt = Valor do metro quadrado de terreno do imóvel constante na Planta Genérica de Valores
A = Área de construção adicional pretendida acima do número de pavimentos permitidos no lote
localizado exclusivamente na Zona Central (ZC) conforme o estabelecido na Lei de Parcelamento
Uso e Ocupação do Solo - LUPA, até o limite máximo de 14,0m (quatorze metros)
3. Cálculo da cobrança para alteração de uso (art. 14)
BE = At x (Vup – Vua)
Onde:
BE = Benefício financeiro, em valores correntes;
At = Área do terreno;
Vup = Valor do metro quadrado do terreno com o uso pretendido definido em acordo com a NBR
14.653, grau de fundamentação e precisão de I a III, ou a que vier lhe suceder;
Vua = Valor do metro quadrado do terreno com o uso atual definido em acordo com a NBR 14.653,
grau de fundamentação e precisão de I a III, ou a que vier lhe suceder.
4. Cálculo do volume a ser transferido (art. 20)
PCC = (CAB x A x i) – AC
Onde:
PCC = Potencial do Imóvel Cedente, em metros quadrados;
CAB = Coeficiente de Aproveitamento Básico da Zona ou Eixo em que o Setor se sobrepõe;
A = área total do terreno, em metros quadrados;
AC = área construída existente no imóvel, em metros quadrados;
i = índice que varia conforme o tamanho do lote cedente.
5. Cálculo das áreas passíveis de transferência (art. 21)
Pt = PCC x Vmc
Vmr
Onde:
Pt = Potencial Construtivo Transferível, em metros quadrados;
PCC = Potencial Construtivo do Imóvel Cedente, em metros quadrados;
Vmc = Valor do metro quadrado de terreno do imóvel que cede o potencial, conforme Planta Genérica
de Valores;
Vmr = Valor do metro quadrado de terreno do imóvel que recebe o potencial, conforme Planta
Genérica de Valores.