materia nº 38/2024

Ofício nº 243/2024/GP Pato Branco, datado e assinado digitalmente. 
Assunto: Anexos ao PL 168/2024 
 
Senhor Presidente da Comissão de Representação, 
O Município de Pato Branco vem através deste enviar anexos referente ao PL 168/2024. 
Certos de seu apoio e colaboração, antecipamos agradecimentos. 
Atenciosamente, 
ROBSON CANTU 
Prefeito Municipal 
Ao Excelentíssimo Senhor 
Joecir Bernardi 
Presidente da Comissão de Representação 
Câmara Municipal de Pato Branco - PR
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ESTUDO TÉCNICO Nº 008/2024
1. Contextualização do imóvel:
Os imóveis objetos deste estudo tratam-se:
I. Do Lote 22 da quadra 1669 com área total de 452,54m² (quatrocentos e
cinqüenta e dois metros e cinqüenta e quatro decímetros quadrados), matrícula
20.946 do 2º Registro de Imóveis da Comarca de Pato Branco. Sito à R.
Ernesto Ruchil, na cidade de Pato Branco - PR, conforme ilustra a Figura 1.
Figura 1: Mapa de Localização so lote 22 da quadra 1669
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II. Lote 24 da quadra 1669 com área total de 360,00m² (trezentos e sessenta
metros quadrados), matrícula 20.948 do 2º Registro de Imóveis da Comarca de
Pato Branco. Sito à R. Ernesto Ruchil, na cidade de Pato Branco - PR,
conforme ilustra a Figura 2.
Figura 2: Mapa de Localização so lote 24 da quadra 1669
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III. Lote 25 da quadra 1669 com área total de 360,00m² (trezentos e sessenta
metros quadrados), matrícula 20.949 do 2º Registro de Imóveis da Comarca de
Pato Branco. Área a ser desapropriada será a integralidade da matrícula. Sito à
R. Ernesto Ruchil, na cidade de Pato Branco - PR, conforme ilustra a Figura 3.
Figura 3: Mapa de Localização so lote 25 da quadra 1669
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IV. Lote 26 da quadra 1669 com área total de 2.527,23(dois mil quinhentos e vinte
e sete metros e vinte e três decímetros quadrados), matrícula 20.950 do 2°
Registro de Imóveis da Comarca de Pato Branco. Sito à R. Ernesto Ruchil, na
cidade de Pato Branco - PR, conforme ilustra a Figura 4.
Figura 4: Mapa de Localização so lote 26 da quadra 1669
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V. Lote 35 da quadra 1669 com área total de 360,00m² (trezentos e sessenta
metros quadrados), matrícula 20.959 do 2º Registro de Imóveis da Comarca de
Pato Branco. Sito à R. Jair Comin, na cidade de Pato Branco - PR, conforme
ilustra a Figura 5.
Figura 5: Mapa de Localização so lote 35 da quadra 1669
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VI. Lote 36 da quadra 1669 com área total de 360,00m² (trezentos e sessenta
metros quadrados), matrícula 20.960 do 2º Registro de Imóveis da Comarca de
Pato Branco. Área a ser desapropriada será a integralidade da matrícula. Sito à
R. Jair Comin, na cidade de Pato Branco - PR, conforme ilustra a Figura 6.
Figura 6: Mapa de Localização so lote 36 da quadra 1669
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VII. Lote 37 da quadra 1669 com área total de 374,95m² (trezentos e sessenta e
quatro metros e noventa e cinco decímetros quadrados), matrícula 20.961 do 2º
Registro de Imóveis da Comarca de Pato Branco. Sito à R. Jair Comin, na
cidade de Pato Branco - PR, conforme ilustra a Figura 7.
Figura 7: Mapa de Localização so lote 37 da quadra 1669
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2. Objetivo do estudo:
É de interesse do município de Pato Branco permutar os imóveis acima
contextualizado, pelos imóveis municipal descritos a seguir:
▪ Reserva Municipal Parte do Lote 01 da quadra 1779 com área total de
7.426,66m² (sete mil, quatrocentos e vinte e seis metros e sessenta e seis
decímetros quadrados), matrícula 49.953 do 1º Registro de Imóveis da Comarca
de Pato Branco. Situado dentro do quadro urbano, na Rua Arthur Campestrini,
Rua Pioneiro Victório Lourenço Leonardi, Rua Waldomiro Dall´Igna, Rua Celio
Giacomel, localizada no Município de Pato Branco.
▪ Reserva Municipal Lote 05 da quadra 1777 com área total de 4.314,22m²
(quatro mil, trezentos e quatorze metros e vinte e dois decímetros quadrados),
matrícula 49.726 do 1º Registro de Imóveis da Comarca de Pato Branco.
Situado dentro do quadro urbano, na Rua Pioneiro Victório Lourenço Leonardi,
localizada no Município de Pato Branco.
▪ Reserva Municipal Lote 06 da quadra 1950 com área total de 2.515,96m² (dois
mil quinhentos e quinze metros e noventa e seis decímetros quadrados),
matrícula 52.870 do 1º Registro de Imóveis da Comarca de Pato Branco.
Situado dentro do quadro urbano, na Rua Arlete Colombo, localizada no
Município de Pato Branco.
A permuta é necessária para para a ampliação do Aeroporto Professor
Juvenal Loureiro Cardoso, em Pato Branco - PR.
O objetivo deste estudo é demonstrar se tal permuta se faz viável, frente a
demanda municipal por imóveis destinados ao USO INSTITUCIONAL, junto aos
terrenos que serão permutados.
3. Enquadramento Urbanístico atual:
A localização das área de Reserva Municipal podem ser observadas na Figura 8,
estão posicionadas na porção nordeste de município, com estrutura viária já
consolidada.
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Figura 08: Localização dos imóveis da Reserva Municipal
Em relação ao enquadramento legal vigente, conforme Lei Complementar
46/2011 — LUPA que regulamenta o Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo no
município, a área dos imóveis situa-se em:
 ZONEAMENTO DE OCUPAÇÃO DO SOLO (Anexo IV da LC 46/2011):
As três áreas de Reserva Municipal situam-se na Zona Residencial 3 (ZR3)
compreende regiões com ocupação residencial que deve ser mantida com baixa
densidade populacional, conforme pode ser observado na Figura 09.
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Figura 09: Mapa de Zoneamento Urbano
O ZR3 apresenta os seguintes parâmetros construtivos:
Quadro 01: Tabela de Ocupação do Solo - Anexo XIV da LC nº46/2011
Zona Coeficiente de
aproveitamento
básico
Taxa de
ocupação
Taxa de
permeabilidade
Nº máximo
de
pavimentos
ZR 3 1,0 50 % 40 % 2
 ZONEAMENTO DE USO DO SOLO (Anexo VI da LC 46/2011):
Situa-se em nível de incomodidade “não incômodo”, conforme pode-se
observar na Figura 10. O local permite a implantação de atividades de uso
residencial e as categorias de uso não residencial não poluentes, não perigosos,
sem geração de tráfego pesado e de obstrução no tráfego, desde que compatíveis
com o uso residencial (LC 46/2011 - Art 119, I).
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Figura 10: Mapa de Nível de Incomodidade
As atividades ou usos permitidos, permissíveis mediante análises
específicas ou proibidos nas áreas de nível Não Incômodo podem ser consultadas
na Tabela de Uso do Solo Urbano e Rural - Anexo XVI da Lei Complementar nº
46/2011.
 ZONAS ESPECIAIS (Anexo VII da LC 46/2011):
Não há restrições relacionadas ao mapa de Zonas Especiais.
4. Abrangência de equipamentos e serviços públicos no entorno:
Equipamentos públicos são elementos essenciais para o funcionamento e a
qualidade de vida de uma cidade. São elementos de interesse coletivo e
desempenham um papel crucial na promoção do bem-estar, na oferta de serviços
públicos e na criação de espaços adequados para o desenvolvimento da sociedade.
São considerados equipamentos públicos: praças e parques, equipamentos de
ensino (creches, escolas de educação infantil, ensino fundamental e médio),
equipamentos de saúde (hospitais, postos de saúde, unidades de pronto
atendimento), bibliotecas e centros culturais, equipamentos esportivos (quadras,
estádios, ginásios), postos de segurança (polícia, corpo de bombeiros), rede de
transporte público.
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Em relação aos imóveis analisados, nota-se que estão localizados em uma
região próxima aos limites da malha urbana, caracterizando uma região com
possibilidade de expansão e crescimento nos próximos anos, e que apresenta
alguns equipamentos importantes em sua proximidade, conforme Figuras 11 até 13.
Destacam-se:
Parte do Lote 01 da quadra 1779
Figura 11: Mapa de Raio de abrangência (Lote 1 Quadra 1779)
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Lote 05 da quadra 1777
Figura 12: Mapa de Raio de abrangência (Lote 5 Quadra 1777)
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Lote 06 da quadra 1950
Figura 13: Mapa de Raio de abrangência (Lote 6 Quadra 1950)
Os equipamentos apresentados são alguns dos equipamentos de maior
relevância que estão em um raio de abrangência de até 1.000m de distância dos
imóveis objeto deste estudo, sendo considerada uma distância compatível com o
deslocamento a pé ou por bicicleta. Destaca-se também que há a presença de linha
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de transporte coletivo, também possibilitando que os moradores desta região
tenham facilidade de deslocamento para equipamentos públicos localizados em
demais regiões da cidade através da rede de transporte público.
5. Disponibilidade de outras áreas de reserva municipal no entorno
Em um raio de abrangência de 1000 metros no entorno dos imóveis a serem
permutados, foram identificados outros imóveis pertencentes a Reserva Municipal de
Uso Institucional, que poderão receber equipamentos necessários, conforme a
demanda da população e do Poder Executivo municipal, conforme pode ser
observado nas Figuras 05 até 09.
A Lei Complementar nº 46/2011 que institui as regras para uso, ocupação e
parcelamento do solo no município, indica que em novos loteamentos a área a ser
doada como Reserva Municipal de Uso Institucional não poderá ser inferior a 15%
(quinze por cento) da área total de lotes (Art. 37, §4º), portanto, havendo uma
garantia legal de que novos imóveis serão doados ao município com a consolidação
destes novos processos de parcelamento do solo.
6. Conclusões do estudo
Através do levantamento e das análises aqui apresentadas, conclui-se que
os imóveis de Reserva Municipal a serem permutados não terão interferência na
disponibilidade de imóveis públicos para a implantação de equipamentos públicos
futuros. A área possui potencial de expansão e de recebimento de novos imóveis
para a finalidade de edificação de equipamentos públicos compatíveis com o
crescimento do bairro, assim como também apresenta quantidade de equipamentos
públicos suficiente em seu entorno para atender as demandas locais.
Pato Branco, datado e assinado digitalmente.
Gilmar Tumelero
Arquiteto e Urbanista
Secretário de Planejamento Urbano
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VOLPIANO MARIN PROJETOS E EXECUÇÕES LTDA
Rua Primeiro de Maio, nº 752, Sala 03, Vila Pioneira, Toledo – PR / FONE: (45) 99916-0941
1 
 
LAUDO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA PARA A 
PREFEITURA MUNICIPAL DE PATO BRANCO - PR 
ITEM Nº 18
Rua Arlete Colombro, nº 0, Bairro São Francisco, 
Pato Branco – Paraná 
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VOLPIANO MARIN PROJETOS E EXECUÇÕES LTDA
Rua Primeiro de Maio, nº 752, Sala 03, Vila Pioneira, Toledo – PR / FONE: (45) 99916-0941
2 
LAUDO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA PARA A 
PREFEITURA MUNICIPAL DE PATO BRANCO - PR 
ITEM Nº 18
Folha resumo
Toledo - PR, 05 de Dezembro/ 2023 
Propriedade: IMÓVEL URBANO – LOTE Nº 06, QUADRA Nº 1950 (Reserva Municipal) do 
Loteamento Vila Matilde VI 
Município: Pato Branco UF: Paraná 
Matrícula: 52.870 (1º Registro de Imóveis) 
Proprietária: Munícipio de Pato Branco - Paraná 
Área Total: 2.515,96m² 
Tipo do imóvel: Imóvel Urbano 
Objetivo da avaliação: Avaliação mercadológica de terreno urbano, suburbano ou rural, com área 
de 1.000 até 3.000m². (terra nua) para fins de permuta. 
Finalidade da avaliação: Para fins de instruir a Administração Municipal nos processos de compra, 
venda, permuta, aluguel e concessão de direito real de uso que envolva imóveis localizados na área 
de abrangência do Município de Pato Branco / PR. 
Solicitante e/ou interessado: Secretária de Desenvolvimento Econômico de Pato Branco – PR.
Formato: Regular 
Metodologia: Método comparativo direto 
Especificação: 
Grau de fundamentação: GRAU II 
Grau de precisão: GRAU III
Valor médio adotado na avaliação 
R$ 731.509,38
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3 
INDICE 
1 – SOLICITANTE ...................................................................................................... 4
2 – OBJETIVO .......................................................................................................... 4
3 – FINALIDADE ....................................................................................................... 4
4 – PROPRIETÁRIO .................................................................................................. 4
5 – PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES ......................................... 4
6 – IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIADO ............................. 4
6.1 – Localização ..................................................................................................... 4
6.2 – Acesso a área .................................................................................................. 5
6.3 – Caracterização da Região ................................................................................ 5
6.4 – Descrição do imóvel ........................................................................................ 5
6.5 – Das benfeitorias ............................................................................................. 5
6.6 – Quanto ao zoneamento .................................................................................. 5
7 – DIAGNÓSTICO DE MERCADO ............................................................................. 6
8 – METODOLOGIA.................................................................................................. 6
9 – ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO ......................................................................... 7
9.1 – Grau de Fundamentação ................................................................................. 7
9.2 – Grau de Precisão ............................................................................................. 8
10 – TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DO RESULTADO ......................... 8
11 – RESULTADO DA AVALIAÇÃO ............................................................................ 9
12 – OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES ................................................................. 9
13 – CONCLUSÃO ...................................................................................................10
14 – ANEXOS ..........................................................................................................11
 
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LAUDO DE AVALIAÇÃO ITEM Nº 18 
1 – SOLICITANTE 
Secretária de Desenvolvimento Econômico de Pato Branco – PR. 
2 – OBJETIVO 
Avaliação mercadológica de terreno urbano, suburbano ou rural, com área de 1.000 
até 3.000m². (terra nua) para fins de permuta. 
3 – FINALIDADE 
Para fins de instruir a Administração Municipal nos processos de compra, venda, 
permuta, aluguel e concessão de direito real de uso que envolva imóveis localizados na área 
de abrangência do Município de Pato Branco / PR. 
4 – PROPRIETÁRIO 
MUNICÍPIO DE PATO BRANCO – PARANÁ, pessoa jurídica de direito público, com sede na Rua 
Caramuru, Pato Branco – PR, inscrita no CNPJ sob nº 76.995.448/0001-54.
5 – PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES 
Este Laudo de avaliação técnica, enumerado e particularizado, fundamenta-se no que 
estabelecem as normas técnicas da ABNT, Avaliação de Bens, NBR 14653 e com estreita 
observância aos postulados dos Códigos de Ética Profissional do Conselho de Urbanismo e 
Arquitetura (CAU) e baseia-se na documentação fornecida referente ao imóvel urbano, 
localizado no munícipio de Pato Branco – Paraná, na qual juntamente com a Prefeitura 
Municipal de Pato Branco - PR, solicitam a avaliação de terreno urbano, LOTE Nº 06, QUADRA 
nº 1950, do Loteamento Vila Matilde VI. Por fugir às finalidades precípuas deste trabalho, 
dispensou-se a investigação referente a títulos, invasores, hipotecas, superposições de divisas, 
etc.; providências essas consideradas de caráter jurídico legal. 
6 – IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIADO
6.1 – Localização 
Imóvel Urbano – LOTE nº 06 da QUADRA nº 1950, do Loteamento Vila Matilde VI, 
localizada na Rua Arlete Colombo, nº 0, Bairro São Francisco, no munícipio de Pato Branco –
Paraná, constante na matrícula 52.870, do 1º Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de 
Pato Branco. 
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6.2 – Acesso a área 
O acesso a área é direto e realizado pela Rua Arlete Colombo, onde atualmente se 
encontra asfaltada.
6.3 – Caracterização da Região 
A região encontra-se a uma distância de aproximadamente 5,5km do cento da cidade 
de Pato Branco – PR, uma região de área urbana, com maior domínio de imóveis residenciais. 
Região conta com um relevo de grandes inclinações. A região onde se localiza o imóvel é 
dotada de infraestrutura urbana: rede de energia elétrica, telefônica, coleta de lixo, e sistema 
viário com ruas asfaltada. 
6.4 – Descrição do imóvel 
Trata-se de um Imóvel Urbano, Lote nº 11, Quadra nº 1950, Bairro São Francisco, no 
Município de Pato Branco – Estado do Paraná, com área total de 2.515,96m². Com limites e 
confrontações, NORTE: Confronta com a Chácara 76 A9 com 97,57m; SUL: Confronta com a 
Rua Arlete Colombo com 98,61m e 1,75m; LESTE: Confronta com o lote 05 com 22,06m; 
OESTE: Confronta com o lote 07 com 28,58m. 
6.5 – Das benfeitorias 
 
Imóvel urbano não apresenta benfeitorias. 
6.6 – Quanto ao zoneamento 
 Conforme o Mapa de Zoneamento de Pato Branco/PR, o lote está localizado na Zona 
Residencial 3 (ZR-3). 
IMAGEM 02 – Recorte de Mapa de Zonamento do Município de Pato Branco - PR
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Fonte: Prefeitura de Pato Branco. Disponível em: https://patobranco.pr.gov.br/wp-content/uploads/2020/12/Mapa-de￾Zoneamento_02.12.2020-MAPA-DE-ZONEAMENTO.pdf 
7 – DIAGNÓSTICO DE MERCADO 
Considerando a retomada da atividade econômica que vem ocorrendo em nosso país,
com um incentivo a redução das taxas de juros residenciais, comerciais e industriais, o 
município encontra-se com um desempenho normal, havendo na cidade um número 
significativo de transações imobiliárias, com absorção considerada normal. A liquidez do 
imóvel avaliando é considerada como média, estando o desempenho do mercado normal. 
8 – METODOLOGIA 
Para a avaliação do imóvel, procedemos a pesquisas junto ao mercado imobiliário local 
e corretores atuantes que transacionam imóveis semelhantes ao do objeto da presente 
avaliação. 
Conforme pesquisa realizada na região da área avaliada, para apuração de valor venal 
de mercado, verificamos ser possível a utilização neste trabalho do Método Comparativo 
Direto de Dados de Mercado, que deve ter a preferência, sempre que possível, de acordo com 
a recomendação constante da NBR 14.653-2 (Norma Brasileira para Avaliação de Bens – Parte 
1), em seu item 8.2.1: 
“8.2.1. Método comparativo direto de dados de mercado 
 
 Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos 
elementos comparáveis, constituintes da amostra.”
Este método é aquele que define o valor através da comparação com dados de 
mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas. As características 
e os atributos dos dados pesquisados que exercem influência na formação dos preços e 
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consequentemente, no valor, devem ser ponderados por homogeneização por fatores ou por 
inferência estatística, respeitando os níveis de fundamentação e precisão definidos em norma. 
É condição fundamental para aplicação deste método a existência de um conjunto de dados 
que possa ser tomado, estatisticamente, como amostra do mercado imobiliário. 
9 – ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO 
A NBR-14.653-1 (Norma Brasileira para Avaliação de Bens – Parte 1) em seu item 9, 
determina que uma avaliação será especificada em decorrência de prazos demandados, 
recursos despendidos, disponibilidade de dados de mercado e natureza do tratamento a ser 
empregado, tudo isto relativo a fundamentação e precisão, assim definidos: 
“A fundamentação será função do aprofundamento do trabalho avaliatório, com o 
envolvimento da seleção da metodologia em razão da confiabilidade, qualidade e quantidade 
dos dados amostrais disponíveis. 
 A precisão será estabelecida quando for possível medir o grau de certeza e o nível de 
erro tolerável numa avaliação. Depende da natureza do bem, do objetivo da avaliação, da 
conjuntura de mercado, da abrangência alcançada na coleta de dados (quantidade, qualidade 
e natureza), da metodologia e dos instrumentos utilizados.”
9.1 – Grau de Fundamentação 
No desenvolvimento do presente trabalho foi aplicado tratamento dos dados por 
homogeneização através de fatores, fundamentados por estudos conforme o item 8.2.1.4.2, 
da norma em questão. 
TABELA 2 – Grau de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores – Item 
9.2.2 – ABNT NBR 14653-2 
ITEM DESCRIÇÃO GRAU 
III II I 
1 Caracterização do imóvel 
avaliando 
Completa quanto a todas as 
variáveis analisadas 
Completa quanto 
aos fatores 
utilizados no 
tratamento 
Adoção de situação 
paradigma 
2 
Quantidade mínima de 
dados de mercado 
efetivamente utilizados 
12 5 3 
3 Identificação dos dados 
de mercado 
Apresentação de informações 
relativas a todas as 
características dos dados 
analisadas, com foto e 
características observadas pelo 
autor do laudo. 
Apresentação de 
informações 
relativas a todas as 
características dos 
dados analisadas 
Apresentação de 
informações relativas 
a todas as 
características dos 
dados 
correspondentes aos 
fatores utilizados 
4 
Intervalo admissível de 
ajuste para o conjunto 
de fatores 
0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50ª 
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ª No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, 
pois é desejável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra seja heterogênea. 
O atendimento a cada exigência do Grau I vale um ponto, do Grau II, dois pontos, do Grau III, 
três pontos. O enquadramento global do Laudo deve considerar a soma de pontos obtidos 
para o conjunto de itens, atendendo a tabela 3. 
Neste trabalho foram contabilizados 10 pontos, correspondentes à soma de pontos dos itens 
atingidos e acima destacados. 
TABELA 3 – Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de 
utilização de tratamento por fatores – Item 9.2.2.2 – ABNT NBR 14653-2 
GRAUS III II I 
Pontos mínimos 10 6 4 
Itens obrigatórios 
Itens 2 e 4 no grau lll, com 
os demais no mínimo no 
grau II 
Item 2 e 4, no mínimo no 
grau II e os demais no 
mínimo no grau I 
Todos, no mínimo no 
grau I 
RESULTADO DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO 
Com base nos parâmetros especificados pelas tabelas 3 e 4 da ABNT, NBR 14653-2, o trabalho 
avaliatório será enquadrado no GRAU II. 
9.2 – Grau de Precisão 
TABELA 4 – Grau de precisão nos casos de utilização de modelos de regressão linear ou do 
tratamento por fatores – Item 9.2.3 – ABNT NBR 14653-2 
DESCRIÇÃO 
GRAU 
III II I 
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno 
da estimativa de tendência central ≤ 30% ≤ 40% ≤ 50%
RESULTADO DO GRAU DE PRECISÃO 
Considerando os parâmetros especificados na tabela 5 da ABNT NBR 14653-2, referente ao 
grau de precisão, o presente trabalho está enquadrado no Grau III. 
10 – TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DO RESULTADO 
Com o intuito de conferir ao trabalho o nível de rigor desejado/possível tendo em vista 
as características do imóvel avaliando, utilizamos na presente avaliação a metodologia clássica 
com homogeneização das fontes realizada por tratamento de fatores e posterior análise 
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estatística dos resultados homogeneizados, conforme explicitado no item 8.2.1.4.2. Esta
homogeneização consta de um tratamento técnico dos preços observados, que busca corrigir 
mediante aplicação de coeficientes ou transformações matemáticas que expressem, em 
termos relativos, as diferenças de atributos dos dados do mercado e os do bem avaliando. 
Procuramos direcionar a pesquisa de dados da amostra para imóveis os mais similares 
possíveis com o avaliando com o objetivo de obter uma amostra representativa para explicar
o comportamento do mercado onde o imóvel avaliando se encontra. 
Os fatores utilizados na correção foram os fatores oferta, transposição de local, topografia e ajuste.
O que prevê a NBR 14653-2:
1- Os fatores a utilizar devem ser indicados periodicamente pelas entidades técnicas regionais 
reconhecidas e revisadas em períodos máximos de 2 anos* 
2- Devem especificar claramente a região para a qual são aplicáveis 
3- Alternativamente podem ser adotados fatores medidos no mercado desde que o estudo de 
mercado específico que lhes deu origem seja anexado ao laudo de avaliação. 
11 – RESULTADO DA AVALIAÇÃO 
 Conforme a NBR 14653-1, Avaliação de Bens, Parte-1: Procedimentos Gerais, item 
3.1.9 e NBR 14653-2, Avaliação de Bens, Parte-2: Imóveis suburbanos, item B7 (Anexo B), o 
Campo de Arbítrio é o intervalo compreendido entre o valor máximo e o mínimo dos preços 
homogeneizados, efetivamente utilizados no tratamento, limitado a 15% do valor calculado, 
dentro do qual se pode arbitrar, pelo avaliador, o valor mais representativo do bem. 
De acordo com a análise do diagnóstico de mercado apurado e levantamentos 
realizados, com base na identificação da realidade mercadológica da região onde se encontra 
situado o imóvel, os valores mínimo, médio e máximo que espelham o valor venal de mercado 
foram discriminados de acordo com a amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno 
do valor central da estimativa. 
TABELA 5 – Valor Médio do Terreno. 
ITEM Área (m²) Valor Mínimo (R$) Valor Médio (R$) Valor Máximo (R$) 
Área Total 2.515,96 621.782,98 731.509,38 841.235,79 
12 – OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES 
Foi apresentada documentação que comprove a área do terreno, tais como: 
• Certidão de registro de matrícula desatualizada; 
• Certidão de valor venal atualizada; 
• Planta da quadra nº 1950 de Pato Branco - PR; 
• Não foram verificados ônus na documentação do imóvel. Na matrícula, não constam 
averbações de hipotecas; 
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13 – CONCLUSÃO 
Ante o exposto e de acordo com a análise técnica realizada, informamos que o valor Venal 
mais representativo para o imóvel em questão é de R$ 731.509,38 (Setecentos e Trinta e Um 
Mil, Quinhentos e Nove Reais e Trinta e Oito Centavos)
O presente laudo foi elaborado constando 10 (Dez) folhas digitadas e numeradas sendo a 
última datada, assinada e os anexos na parte final. 
Toledo - PR, 05 de Dezembro de 2023. 
____________________________________________________ 
Responsável técnico: Luana Carina Gazolla Volpiano 
Arquiteta e Urbanista Esp. em Gestão e Execuções de obras 
CAU Nº A144941-9 
LUANA CARINA 
GAZOLLA 
VOLPIANO:09866908992
Assinado de forma digital por 
LUANA CARINA GAZOLLA 
VOLPIANO:09866908992 
Dados: 2023.12.05 10:56:45 
-03'00'
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14 – ANEXOS 
Anexo I – MEMÓRIA DE CÁLCULO 
Anexo II – IMAGEM DE LOCALIZAÇÃO DO TERRENO 
Anexo III – RELATÓRIO FOTOGRÁFICO DO TERRENO AVALIANDO 
Anexo IV – DOCUMETAÇÃO DO IMÓVEL 
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ANEXO I - MEMÓRIA DE CÁLCULO 
14.1– AVALIAÇÃO 
TABELA 6 – Fontes de terrenos amostras. 
nº Fonte Ref. Site / Contato Área (m²) 
1 Imobiliária Moretti M424 www.imobiliariamoretti.imb.br 263,28 
2 Famex Imobiliária TE429 www.fameximoveis.com.br 312,00 
3 Famex Imobiliária TE630 www.fameximoveis.com.br 438,37 
4 Famex Imobiliária TE511 www.fameximoveis.com.br 438,00 
5 Famex Imobiliária TE509 www.fameximoveis.com.br 438,00 
6 Chaves na mão 15397492 www.chavesnamao.com.br 360,00 
7 Chaves na mão 9176334 www.chavesnamao.com.br 360,00 
8 Famex Imobiliária 12622921 www.fameximoveis.com.br 263,00 
9 Pato Imóveis 221 www.patoimoveis.com.br 392,00 
10 Apolar Imóveis 203342 www.apolar.com.br 360,00 
Fonte: Tabela elaborado pelo autor. 
14.2 – PROCESSAMENTO E ANÁLISE DOS DADOS 
O valor de um imóvel, quer para locação, quer para venda, se forma à partir da 
combinação de alguns fatores ou variáveis influenciantes, que concorrem de modo mais ou 
menos significativo na composição do valor, exigindo atenção especial quanto à sua 
importância. 
 Neste caso, após coleta de informações e análise dos dados pesquisados, realizamos 
estudos dos seguintes FATORES: 
• R$/m²: É o elemento procurado, a incógnita da avaliação, é a variável que 
recebe influência das demais, razão pela qual é denominada variável 
dependente, sendo as outras chamadas variáveis independentes. Amplitude da 
amostra aproveitada: 
• Fator Oferta = (Fof): Tomado como 0,90 para imóveis em oferta de venda, 
considerando-se o desejo de vender e a negociação a ser realizada. Para 
negociações realizadas, Fo = 1. 
• Fator Área = (Fa): Variável quantitativa, medida em metros quadrados, 
indicativa da área real total do terreno. 
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• Fator Multipla frente = (Fmult).: Fator que relaciona entre si as amostras e o 
avaliando quanto à sua situação na quadra, evidenciando a “plus-valia” dos 
lotes de esquina ou dos que possuem mais de uma frente.
Estes FATORES foram então tabelados em uma planilha, onde o valor (variável 
dependente) de cada um dos elementos pesquisados foi relacionado juntamente com 
suas variáveis independentes, anteriormente descritas. Dos 14 dados da pesquisa, 
todos foram efetivamente aproveitados na planilha. 
TABELA 7 – Homogeneização de fatores
Fonte: Elaborado pelo autor. 
TABELA 8 – Tabela faixa de arbitramento
Fonte: Elaborado pelo autor. 
Adotamos o valor médio de R$ 290,75 (Duzentos e Noventa Reais e Setenta e Cinco 
Centavos) como o valor médio por metro quadrado representativo do mercado, 
correspondente a área avaliada, objeto da presente avaliação em Pato Branco/PR.
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ANEXO II – IMAGENS DE LOCALIZAÇÃO DO TERRENO 
Imagem 03 - Localização do imóvel avaliado foto por satélite 
 
Fonte: Google Earth, 2023 (www.googleearth.com)
Imagem 04 - Localização do imóvel avaliado foto por satélite
Fonte: Google Earth, 2023 (www.googleearth.com)
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Imagem 05 - Localização do imóvel avaliado foto por satélite
Fonte: Google Earth, 2023 (www.googleearth.com)
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ANEXO III – RELATÓRIO FOTOGRÁFICO DO TERRENO AVALIANDO 
Imagem 06 – Foto da Rua Arlete Colombo 
Fonte: Foto registrada pelo autor 
Imagem 07 – Foto da Rua Arlete Colombo 
Fonte: Foto registrada pelo autor 
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Imagem 08 – Foto do terreno 
Fonte: Foto registrada pelo autor 
Imagem 09 – Foto do terreno 
Fonte: Foto registrada pelo autor 
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Rua Primeiro de Maio, nº 752, Sala 03, Vila Pioneira, Toledo – PR / FONE: (45) 99916-0941
18
 Imagem 10 – Foto do terreno 
Fonte: Foto registrada pelo autor 
Imagem 10 – Foto do terreno 
Fonte: Foto registrada pelo autor 
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VOLPIANO MARIN PROJETOS E EXECUÇÕES LTDA
Rua Primeiro de Maio, nº 752, Sala 03, Vila Pioneira, Toledo – PR / FONE: (45) 99916-0941
19
Imagem 11 – Foto da divisa com o Lote 07 
Fonte: Foto registrada pelo autor 
Imagem 12 – Foto da divisa com o Lote 76 A9 
Fonte: Foto registrada pelo autor 
Assinado por 2 pessoas: LUANA CARINA GAZOLLA VOLPIANO e ROBSON CANTU
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Rua Primeiro de Maio, nº 752, Sala 03, Vila Pioneira, Toledo – PR / FONE: (45) 99916-0941
20
Imagem 12 – Foto do terreno 
Fonte: Foto registrada pelo autor 
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ANEXO IV – DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL 
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VERIFICAÇÃO DAS
ASSINATURAS
Código para verificação: CB77-F4C9-1F3A-E666
Este documento foi assinado digitalmente pelos seguintes signatários nas datas indicadas:
LUANA CARINA GAZOLLA VOLPIANO (CPF 098.XXX.XXX-92) em 05/12/2023 10:56:45 (GMT-03:00)
Emitido por: AC CNDL RFB v3 << AC Secretaria da Receita Federal do Brasil v4 << Autoridade Certificadora Raiz Brasileira v5
(Assinatura ICP-Brasil)
ROBSON CANTU (CPF 441.XXX.XXX-68) em 17/12/2024 09:11:18 (GMT-03:00)
Papel: Parte
Emitido por: AC Instituto Fenacon RFB G3 << AC Secretaria da Receita Federal do Brasil v4 << Autoridade Certificadora Raiz
Brasileira v5 (Assinatura ICP-Brasil)
Para verificar a validade das assinaturas, acesse a Central de Verificação por meio do link:
https://patobranco.1doc.com.br/verificacao/CB77-F4C9-1F3A-E666