MUNICÍPIO DE TOLEDO
Estado do Paraná
MENSAGEM Nº 88, de 14 de setembro de 2012
SENHOR PRESIDENTE,
SENHORES VEREADORES:
O Município de Toledo não possui, até o momento, legislação
específica que regule ou que estabeleça diretrizes referentes à implantação de
condomínios residenciais de lotes, limitando-se a Lei nº 1.945/2006 a definir, em seus
artigos 9º usque 12, tão somente algumas normas gerais a respeito de condomínios de
residências.
Por tal razão e considerando a existência de requerimentos de
consultas prévias para a implantação dessa modalidade de empreendimentos em nossa
cidade, faz-se necessário que o Município normatize a matéria, até mesmo para
viabilizar a implementação do setor de habitação, notadamente na cidade de Toledo.
Diante de tais circunstâncias, após diversas análises e debates, o
Conselho Municipal de Desenvolvimento e Acompanhamento do Plano Diretor
(CMDAPD), em reunião realizada no dia 11 de setembro último, conforme Ata anexa,
aprovou nova proposta de diretrizes para a implantação de condomínios residenciais de
lotes no Município, materializada no Projeto de Lei anexo, o qual, sendo aprovado por
essa Casa, conterá as normas e parâmetros urbanísticos a serem observados para a
garantia da segurança, salubridade e habitabilidade daqueles empreendimentos.
Submetemos, portanto, à análise desse soberano Legislativo a
proposição que “estabelece diretrizes para a implantação de condomínios
residenciais de lotes no Município de Toledo”.
Colocamos à disposição dessa Casa, desde logo, os técnicos da
Secretaria do Planejamento Estratégico do Município para prestarem informações e
esclarecimentos adicionais que eventualmente se fizerem necessários sobre a matéria.
Reiteramos a Vossas Excelências, Senhor Presidente e Senhores
Vereadores, os protestos de nosso respeito e consideração.
JOSÉ CARLOS SCHIAVINATO
PREFEITO DO MUNICÍPIO DE TOLEDO
EXCELENTÍSSIMO SENHOR
ADELAR HOLSBACH
PRESIDENTE DA CÂMARA MUNICIPAL DE
TOLEDO – PARANÁ
MUNICÍPIO DE TOLEDO
Estado do Paraná
PROJETO DE LEI Nº 117/2012
Estabelece diretrizes para a implantação de condomínios
residenciais de lotes no Município de Toledo.
O POVO DO MUNICÍPIO DE TOLEDO, por seus representantes
na Câmara Municipal, aprovou e o Prefeito Municipal, em seu nome, sanciona a seguinte
Lei:
Art. 1º – Esta Lei estabelece diretrizes para a implantação de
condomínios residenciais de lotes no Município de Toledo.
Art. 2º – O Executivo municipal poderá autorizar a implantação de
condomínios residenciais de lotes em áreas urbanas da sede do Município e dos distritos,
obedecidas as normas da legislação do zoneamento do uso e da ocupação do solo urbano,
de obras e edificações e do sistema viário e as diretrizes complementares estabelecidas por
esta Lei.
Parágrafo único – Para os efeitos desta Lei, são considerados
condomínios residenciais de lotes, também denominados de “condomínios deitados”,
aqueles destinados exclusivamente à construção de unidades habitacionais formadas de
casas residenciais, para habitação unifamiliar, que passarão a constituir unidades
autônomas.
Art. 3º – Na implantação de condomínios residenciais de lotes
deverão ser atendidas as seguintes diretrizes:
I – serão admitidos condomínios com, no máximo, 25 (vinte e
cinco) Unidades de Terreno (UT’s) e área total máxima de 20.000,00 m² (vinte mil metros
quadrados);
II – deverão ser observadas as normas contidas na legislação de
zoneamento do uso e da ocupação do solo urbano e do sistema viário, não sendo permitida
a implantação de condomínios que ocasionem a interrupção de vias existentes ou
projetadas, cabendo a respectiva análise ao Conselho Municipal de Desenvolvimento e
Acompanhamento do Plano Diretor (CMDAPD) e a aprovação à Comissão Municipal de
Urbanismo (COMURB);
III – deverão ser respeitados os parâmetros de uso e ocupação do
solo do zoneamento em que se encontra o condomínio, sendo que a taxa de
permeabilidade será calculada:
a) com base na somatória das áreas de uso comum;
b) individualmente nas UT’s, por fração de terreno, quando da
construção das edificações.
IV – os condomínios serão constituídos de:
a) frações ideais de terreno de utilização exclusiva, que serão
designadas de Unidades de Terreno (UT’s), sobre as quais serão edificadas as casas térreas
ou assobradadas, abrangendo, ainda, áreas para jardim e quintal; e de
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b) áreas ou partes de uso comum, formadas pelas vias de circulação
interna e áreas de recreação ou lazer de uso do condomínio.
V – a constituição do condomínio de que trata esta Lei e sua
aprovação pelo Município, com o respectivo registro no Ofício Imobiliário, não deverá
obrigatoriamente estar vinculada à aprovação simultânea dos projetos das edificações
futuras;
VI – quando a gleba não tiver sido objeto de loteamento anterior e
dela não tenha resultado prévia doação de área pública, deverão ser destinados 12% (doze
por cento) do total da gleba para uso público, podendo tal área localizar-se fora do
condomínio, desde que no mesmo bairro, exigindo-se, nesse caso, que a área a ser doada
seja de valor equivalente à devida no condomínio;
VII – os espaços de uso comum, as áreas de estacionamento e as
vias internas de circulação de veículos e pedestres serão de uso exclusivo do condomínio,
sendo sua manutenção de responsabilidade do conjunto de moradores;
VIII – obrigatoriedade de execução da seguinte infraestrutura
mínima no condomínio, precedida da apresentação pelo proprietário dos respectivos
projetos técnicos, acompanhados das competentes Anotações de Responsabilidade Técnica
(ARTs) e da respectiva aprovação pelo Município:
a) redes e equipamentos para o abastecimento de água potável,
energia elétrica e iluminação das vias condominiais, redes de drenagem pluvial e esgotos
sanitários;
b) mecanismos de captação de águas pluviais nas vias de
circulação, devendo estas ser conduzidas a cisternas para reaproveitamento e/ou a
sumidouros para infiltração no solo.
IX – o terreno que constituir o condomínio deverá ser todo fechado
externamente, com cercas, alambrados ou muros de alvenaria, com pórtico de acesso
principal, devendo ser destinado, em local de livre acesso, espaço específico para a
localização de medidores, coletores de correspondência e coletores de lixo;
X – no fechamento do terreno deverão ser observados os seguintes
parâmetros:
a) na área frontal, altura máxima de 3,50m, para muros de
alvenaria, ou de 5,00m, para gradis, telas ou similares;
b) nas laterais e fundos, altura máxima de 5,0m e mínima de 2,50m,
para muros de alvenaria, gradis, telas ou similares.
XI – será obrigatória a implantação de ajardinamento que apresente
permeabilidade, sendo tolerada pavimentação para os acessos, e de arborização, que
deverá seguir o plano de arborização do Município;
XII – as lixeiras deverão ter recipientes separados para lixo
reciclável e orgânico, em local de acesso livre para coleta;
XIII – as vias de circulação interna do condomínio deverão atender
as seguintes exigências:
a) o acesso para pedestres deverá ser contínuo, sem interrupção pelo
acesso de veículos ou área de estacionamento, com revestimento antiderrapante, de
superfície regular, firme e contínua, com, no mínimo, 1,50m de largura;
b) caso haja necessidade de cruzamento de veículos no acesso para
pedestres, deverá ser executada uma faixa priorizada, no mesmo nível do passeio;
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c) deverão ser oferecidas condições de acessibilidade ao térreo de
cada edificação para pessoas com deficiência, de acordo com as normas da ABNT,
inclusive quando a vaga especial para estes estiver situada no subsolo;
d) o acesso de veículos deverá ter largura mínima de 3,0m em mão
única e 6,0m em mão dupla ou mão única com estacionamento paralelo;
e) quando implantado portal de acesso às unidades, este deverá
possuir altura livre mínima de 4,50m, sendo admitida altura inferior, quando houver outro
acesso sem obstáculo na altura;
f) todas as UT’s deverão possuir acesso para veículos e pedestres, o
qual deverá ter ligação diretamente a uma via oficial do sistema viário.
XIV – quanto ao estacionamento, observar-se-á o seguinte:
a) cada UT deverá possuir, no mínimo, uma vaga de
estacionamento de uso exclusivo, podendo ser coberta ou não, e locada obrigatoriamente
dentro dos limites permissíveis de construção da UT;
b) deverão ser previstas vagas de estacionamento para visitantes, na
proporção de uma vaga para cada três UT’s, sendo que estas deverão estar locadas nas vias
de circulação interna e áreas de manobras;
c) a vaga deverá possuir dimensão mínima de 2,40m x 5,00m, livre
de qualquer obstáculo;
d) não será permitida a locação de vaga de garagem em eventual
faixa de recuo frontal, inclusive de circulação e manobra.
XV – o condomínio deverá possuir uma área de recreação e/ou
lazer contínua com, no mínimo, 3% (três por cento) da área total do imóvel do
condomínio, devendo possibilitar a circunscrição de um raio mínimo de 5,0m,
caracterizando-se como área de lazer aquela que possibilite tal uso, a critério do Setor de
Aprovação de Projetos e Obras do Município;
XVI – a área de recreação poderá ser coberta ou descoberta,
devidamente equipada, com a indicação de sua finalidade, devendo ser delimitada e
independente da área de estacionamento;
XVII – a área de recreação e lazer poderá ser computada na área
permeável do condomínio se possuir revestimento adequado para caracterizar-se como tal;
XVIII – as edificações destinadas ao uso e funcionamento comum
do condomínio deverão ter projeto único, em nome do condomínio, sendo vedada a sua
localização em eventual faixa de recuo frontal e nas áreas de acesso e circulação de
pedestres e veículos;
XIX – quanto às Unidades de Terreno (UT’s), deverão ser
observadas as seguintes diretrizes específicas:
a) deverão respeitar os parâmetros de uso e ocupação do solo
referentes à Zona em que estão situadas;
b) não serão admitidas área total e testada mínimas inferiores às
previstas na legislação municipal que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano,
vigentes na época da aprovação do condomínio;
c) as edificações a serem construídas nas UT’s deverão ser
exclusivamente de uso residencial unifamiliar, com gabarito máximo de altura de dois
pavimentos, não sendo contabilizado o subsolo;
d) os demais parâmetros a elas aplicáveis são os estabelecidos na
legislação do zoneamento do uso e da ocupação do solo urbano e de obras e edificações do
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Município, sendo que tais parâmetros serão analisados e aplicados considerando-se cada
UT como sendo um lote;
e) na hipótese de as unidades habitacionais não integrarem um
único projeto arquitetônico, mas serem objeto de custeio próprio por parte de cada um dos
proprietários de Unidades de Terreno (UT), cada unidade habitacional será considerada
uma unidade autônoma, por força e nos limites da Lei nº 4.591/1964 e da legislação
municipal que disciplina as edificações, perante todos os órgãos públicos, desde a
elaboração e aprovação do projeto arquitetônico, apresentação da Anotação de
Responsabilidade Técnica (ART), expedição do “Habite-se”, inclusive exigências fiscais,
como Receita Federal, Fazenda Estadual, INSS e outros que se tornarem necessários.
§ 1º – Para os efeitos do disposto neste artigo, os parâmetros de
cada edificação, em especial o Índice de Multiplicação (IM) e demais incidências de que
trata a Lei Complementar nº 27/1996 e suas modificações serão sempre considerados
individualmente para cada Unidade de Terreno (UT), inclusive o respectivo Espaço de
Edificação (EE).
§ 2º – Quando na implantação do condomínio for ultrapassada a
extensão máxima da quadra estabelecida na legislação do parcelamento do solo urbano e
este excedente se der em razão de projeção de via pública, será tolerado um excesso de até
10% (dez por cento) além da dimensão máxima fixada para a quadra.
Art. 3º – Fica o Município de Toledo autorizado a aplicar as
diretrizes e critérios estabelecidos no artigo anterior, naquilo que couber, aos processos de
condomínios já em trâmite por ocasião da publicação desta Lei.
Art. 4º – Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
GABINETE DO PREFEITO DO MUNICÍPIO DE TOLEDO,
Estado do Paraná, em 14 de setembro de 2012.
JOSÉ CARLOS SCHIAVINATO
PREFEITO DO MUNICÍPIO DE TOLEDO