MENSAGEM Nº 61, de 4 de junho de 2012
SENHOR PRESIDENTE,
SENHORES VEREADORES:
O Município de Toledo não possui, até o momento, legislação específica
que regule ou que estabeleça diretrizes referentes à implantação de condomínios residenciais de
lotes, limitando-se a Lei nº 1.945/2006 a definir, em seus artigos 9º usque 12, tão somente
algumas normas gerais a respeito de condomínios de residências.
Por tal razão e considerando a existência de requerimentos de consultas
prévias para a implantação dessa modalidade de empreendimentos em nossa cidade, faz-se
necessário que o Município normatize a matéria, até mesmo para viabilizar a implementação do
setor de habitação, notadamente na cidade de Toledo.
Diante de tais circunstâncias, após diversas análises e debates, o
Conselho Municipal de Desenvolvimento e Acompanhamento do Plano Diretor (CMDAPD),
em reunião realizada no dia 15 de março último, conforme Ata anexa, aprovou proposta de
diretrizes para a implantação de condomínios residenciais de lotes no Município, materializada
no Projeto de Lei anexo, o qual, sendo aprovado por essa Casa, conterá as normas e parâmetros
urbanísticos a serem observados para a garantia da segurança, salubridade e habitabilidade
daqueles empreendimentos.
A proposta contém, também, dispositivo fixando exigências específicas a
serem atendidas pelos condomínios residenciais de lotes já aprovados pelo Município por
ocasião da entrada em vigor daquele novo instrumento legal.
Submetemos, portanto, à análise desse soberano Legislativo a proposição
que “estabelece diretrizes para a implantação de condomínios residenciais de lotes no
Município de Toledo”.
Colocamos à disposição dessa Casa, desde logo, os técnicos da Secretaria
do Planejamento Estratégico do Município para prestarem informações e esclarecimentos
adicionais que eventualmente se fizerem necessários sobre a matéria.
Reiteramos a Vossas Excelências, Senhor Presidente e Senhores
Vereadores, os protestos de nosso respeito e consideração.
JOSÉ CARLOS SCHIAVINATO
PREFEITO DO MUNICÍPIO DE TOLEDO
EXCELENTÍSSIMO SENHOR
ADELAR HOLSBACH
PRESIDENTE DA CÂMARA MUNICIPAL DE
TOLEDO – PARANÁ
PROJETO DE LEI Nº 77/2012
Estabelece diretrizes para a implantação de condomínios
residenciais de lotes no Município de Toledo.
O POVO DO MUNICÍPIO DE TOLEDO, por seus representantes na
Câmara Municipal, aprovou e o Prefeito Municipal, em seu nome, sanciona a seguinte Lei:
Art. 1º – Esta Lei estabelece diretrizes para a implantação de
condomínios residenciais de lotes no Município de Toledo.
Art. 2º – O Executivo municipal poderá autorizar a implantação de
condomínios residenciais de lotes em áreas urbanas da sede do Município e dos distritos,
obedecidas as normas da legislação do zoneamento do uso e da ocupação do solo urbano, de
obras e edificações e do sistema viário e as diretrizes complementares estabelecidas por esta
Lei.
Parágrafo único – Para os efeitos desta Lei, são considerados
condomínios residenciais de lotes, também denominados de “condomínios deitados”, aqueles
destinados exclusivamente à construção de unidades habitacionais formadas de casas
residenciais, para habitação unifamiliar, que passarão a constituir unidades autônomas.
Art. 3º – Na implantação de condomínios residenciais de lotes deverão
ser atendidas as seguintes diretrizes:
I – serão admitidos condomínios com, no máximo, doze Unidades de
Terreno (UT’s) e área total máxima de 10.000,00 m² (dez mil metros quadrados);
II – deverão ser observadas as normas contidas na legislação de
zoneamento do uso e da ocupação do solo urbano e do sistema viário, não sendo permitida a
implantação de condomínios que ocasionem a interrupção de vias existentes ou projetadas,
cabendo a respectiva análise ao Conselho Municipal de Desenvolvimento e Acompanhamento
do Plano Diretor (CMDAPD) e a aprovação à Comissão Municipal de Urbanismo (COMURB);
III – deverão ser respeitados os parâmetros de uso e ocupação do solo do
zoneamento em que se encontra o condomínio, sendo que a taxa de permeabilidade será
calculada:
a) com base na somatória das áreas de uso comum;
b) individualmente nas UT’s, por fração de terreno, quando da
construção das edificações.
IV – os condomínios serão constituídos de:
a) frações ideais de terreno de utilização exclusiva, que serão designadas
de Unidades de Terreno (UT’s), sobre as quais serão edificadas as casas térreas ou
assobradadas, abrangendo, ainda, áreas para jardim e quintal; e de
b) áreas ou partes de uso comum, formadas pelas vias de circulação
interna e áreas de recreação ou lazer de uso do condomínio.
V – a constituição do condomínio de que trata esta Lei e sua aprovação
pelo Município, com o respectivo registro no Ofício Imobiliário, não deverá obrigatoriamente
estar vinculada à aprovação simultânea dos projetos das edificações futuras;
VI – quando a gleba não tiver sido objeto de loteamento anterior e dela
não tenha resultado prévia doação de área pública, deverão ser destinados 10% (dez por cento)
do total da gleba para uso público, em local a ser previamente definido de comum acordo com o
Município;
VII – os espaços de uso comum, as áreas de estacionamento e as vias
internas de circulação de veículos e pedestres será de uso exclusivo do condomínio, sendo sua
manutenção de responsabilidade do conjunto de moradores;
VIII – obrigatoriedade de execução da seguinte infraestrutura mínima no
condomínio, precedida da apresentação pelo proprietário dos respectivos projetos técnicos,
acompanhados das competentes Anotações de Responsabilidade Técnica (ARTs) e da respectiva
aprovação pelo Município:
a) redes e equipamentos para o abastecimento de água potável, energia
elétrica e iluminação das vias condominiais, redes de drenagem pluvial e esgotos sanitários;
b) mecanismos de captação de águas pluviais nas vias de circulação,
devendo estas ser conduzidas a cisternas para reaproveitamento e/ou a sumidouros para
infiltração no solo.
IX – o terreno que constituir o condomínio deverá ser todo fechado
externamente, com cercas, alambrados ou muros de alvenaria, com pórtico de acesso principal,
e no recuo frontal deverá ser destinado espaço para a localização de medidores, coletores de
correspondência e coletores de lixo;
X – no fechamento do terreno deverão ser observados os seguintes
parâmetros:
a) na área frontal, altura máxima de 3,50m, para muros de alvenaria, ou
de 5,00m, para gradis, telas ou similares;
b) nas laterais e fundos, altura máxima de 5,0m e mínima de 2,50m, para
muros de alvenaria, gradis, telas ou similares.
XI – na área de recuo frontal, o muro frontal deverá ser recuado,
conforme legislação do zoneamento do uso e da ocupação do solo urbano, deixando uma faixa
livre entre o alinhamento predial e o muro, criando, desta forma, uma área de convivência e
paisagismo, ficando a manutenção sob a responsabilidade do condomínio, devendo, também,
ser instalados nesta faixa os medidores, coletores de correspondência e os coletores de lixo,
com padronização definida pelo Município de Toledo;
XII – será permitida a construção de guarita, com área máxima de 6,0m²,
incluídos os beirais, devendo ela constar no projeto de implantação como “removível sem ônus
para a Prefeitura Municipal de Toledo”;
XIII – será obrigatória a implantação de ajardinamento que apresente
permeabilidade, sendo tolerada pavimentação para os acessos, e de arborização, que deverá
seguir o plano de arborização do Município;
XIV – o recuo frontal será considerada área de uso comum, não sendo
nele permitida a implantação de UT’s, área de lazer e recreação e estacionamentos;
XV – as lixeiras deverão ter recipientes separados para lixo reciclável e
orgânico, em local de acesso livre para coleta;
XVI – as vias de circulação interna do condomínio deverão atender as
seguintes exigências:
a) o acesso para pedestres deverá ser contínuo, sem interrupção pelo
acesso de veículos ou área de estacionamento, com revestimento antiderrapante, de superfície
regular, firme e contínua, com, no mínimo, 1,50m de largura;
b) caso haja necessidade de cruzamento de veículos no acesso para
pedestres, deverá ser executada uma faixa priorizada, no mesmo nível do passeio;
c) deverão ser oferecidas condições de acessibilidade ao térreo de cada
edificação para pessoas com deficiência, de acordo com as normas da ABNT, inclusive quando
a vaga especial para estes estiver situada no subsolo;
d) o acesso de veículos deverá ter largura mínima de 3,0m em mão única
e 6,0m em mão dupla ou mão única com estacionamento paralelo;
e) quando implantado portal de acesso às unidades, este deverá possuir
altura livre mínima de 4,50m;
f) todas as UT’s deverão possuir acesso para veículos e pedestres, o qual
deverá ter ligação diretamente a uma via oficial do sistema viário.
XVII – quanto ao estacionamento, observar-se-á o seguinte:
a) cada UT deverá possuir, no mínimo, uma vaga de estacionamento de
uso exclusivo, podendo ser coberta ou não, e locada obrigatoriamente dentro dos limites
permissíveis de construção da UT;
b) deverão ser previstas vagas de estacionamento para visitantes, na
proporção de uma vaga para cada três UT’s, sendo que estas deverão estar locadas nas vias de
circulação interna e áreas de manobras;
c) a vaga deverá possuir dimensão mínima de 2,40m x 5,00m, livre de
qualquer obstáculo;
d) não será permitida a locação de vaga de garagem na faixa do recuo
frontal, inclusive de circulação e manobra.
XVIII – o condomínio deverá possuir uma área de recreação e/ou lazer
contínua com, no mínimo, 7% (sete por cento) da área total do imóvel do condomínio, devendo
possibilitar a circunscrição de um raio mínimo de 5,0m, caracterizando-se como área de lazer
aquela que possibilite tal uso, a critério do Setor de Aprovação de Projetos e Obras do
Município;
XIX – a área de recreação poderá ser coberta ou descoberta, devidamente
equipada, com a indicação de sua finalidade, devendo ser delimitada e independente da área de
estacionamento;
XX – a área de recreação e lazer poderá ser computada na área
permeável do condomínio se possuir revestimento adequado para caracterizar-se como tal;
XXI – as edificações destinadas ao uso e funcionamento comum do
condomínio deverão ter projeto único, em nome do condomínio, sendo vedada a sua localização
na faixa do recuo frontal e nas áreas de acesso e circulação de pedestres e veículos;
XXII – quanto às Unidades de Terreno (UT’s), deverão ser observadas as
seguintes diretrizes específicas:
a) deverão respeitar os parâmetros de uso e ocupação do solo referentes à
Zona em que estão situadas;
b) não serão admitidas área total e testada mínimas inferiores às previstas
na legislação municipal que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, vigentes na época da
aprovação do condomínio;
c) as edificações a serem construídas nas UT’s deverão ser
exclusivamente de uso residencial unifamiliar, com gabarito máximo de altura de dois
pavimentos, não sendo contabilizado o subsolo;
d) os demais parâmetros a elas aplicáveis são os estabelecidos na
legislação do zoneamento do uso e da ocupação do solo urbano e de obras e edificações do
Município, sendo que tais parâmetros serão analisados e aplicados considerando-se cada UT
como sendo um lote;
e) na hipótese de as unidades habitacionais não integrarem um único
projeto arquitetônico, mas serem objeto de custeio próprio por parte de cada um dos
proprietários de Unidades de Terreno (UT), cada unidade habitacional será considerada uma
unidade autônoma, por força e nos limites da Lei nº 4.591/1964 e da legislação municipal que
disciplina as edificações, perante todos os órgãos públicos, desde a elaboração e aprovação do
projeto arquitetônico, apresentação da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART),
expedição do “Habite-se”, inclusive exigências fiscais, como Receita Federal, Fazenda
Estadual, INSS e outros que se tornarem necessários.
Parágrafo único – Para os efeitos do disposto neste artigo, os parâmetros
de cada edificação, em especial o Índice de Multiplicação (IM) e demais incidências de que
trata a Lei Complementar nº 27/1996 e suas modificações serão sempre considerados
individualmente para cada Unidade de Terreno (UT), inclusive o respectivo Espaço de
Edificação (EE).
Art. 4º – Para os condomínios residenciais de lotes já aprovados pelo
Município até a data da publicação desta Lei e que não atendam as exigências nela
estabelecidas, aplicar-se-ão as seguintes normas:
I – deverá ser doada ao Município área institucional correspondente a
10% (dez por cento) da do empreendimento, em local a ser previamente definido de comum
acordo com a administração municipal;
II – não será exigido recuo do muro frontal do imóvel;
III – será permitido o máximo de vinte UT’s no empreendimento.
Art. 5º – Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
GABINETE DO PREFEITO DO MUNICÍPIO DE TOLEDO, Estado do
Paraná, em 4 de junho de 2012.
JOSÉ CARLOS SCHIAVINATO
PREFEITO DO MUNICÍPIO DE TOLEDO