ESTADO DE RONDÔNIA
PREFEITURA DA ESTÂNCIA TURÍSTICA DE OURO PRETO DO OESTE
GABINETE DO PREFEITO
PROJETO DE LEI Nº 3375 DE 13 DE AGOSTO DE 2025.
“ALTERA DISPOSITIVOS NA LEI Nº 2429, DE 22 DE
DEZEMBRO DE 2017, DISPÕE SOBRE O IMPOSTO SOBRE
TRANSMISSÃO INTER VIVOS, A QUALQUER TÍTULO, POR
ATO ONEROSO (ITBI), NO ÂMBITO DA ESTÂNCIA TURISTICA
DO MUNICIPIO DE OURO PRETO DO OESTE, E DÁ OUTRAS
PROVIDÊNCIAS.”
O Prefeito do Município de Ouro Preto do Oeste, Estado de Rondônia, no uso
de suas atribuições legais, faz saber que a Câmara Municipal de Ouro Preto do Oeste, aprovou e
eu sanciono e promulgo a seguinte, LEI:
Art. 1º Fica alterado a redação do § 2º do artigo 12 da Lei nº 2429 de 22 de
dezembro de 2017 que, “Dispõe sobre o Imposto sobre transmissão inter vivos, a qualquer título,
por ato oneroso (ITBI), no âmbito da Estância Turistica do Municipio de Ouro Preto do Oeste, e
dá outras providências”, que passa a vigorar com da seguinte forma:
(...............................................)
Art. 12. ............................................................................................
§ 2° Na hipótese do § 1° deste artigo, a base de cálculo do imposto sobre transmissão inter
vivos - ITBI será limitado ao valor da compra e venda (transação) do terreno, no qual deverá o
contribuinte comprovar que assumiu o ônus da construção, por conta própria ou de terceiros.
(................................................)
Art. 2º . Fica alterado a redação do caput do artigo 7º , exclui os incisos I ao IV
do art. 7º e o Anexo Unico, da Lei nº 2429 de 22 de dezembro de 2017 que, “Dispõe sobre o
Imposto sobre transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso (ITBI), no âmbito da
Estância Turistica do Municipio de Ouro Preto do Oeste, e dá outras providências”, que passa a
vigorar da seguinte forma:
(................................................)
Art. 7º O Município de Ouro Preto do Oeste, através da autoridade administrativa, nos
termos desta Lei, fará a apuração da base de cálculo, através de elementos quantitativos e
dados por ele conhecidos, especialmente os existentes no cadastro imobiliário.
(................................................)
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Art. 3º. Fica alterado a redação do § 1º e inclui os incisos I ao IV ao artigo 7º da
Lei nº 2429 de 22 de dezembro de 2017 que, “Dispõe sobre o Imposto sobre transmissão inter
vivos, a qualquer título, por ato oneroso (ITBI), no âmbito da Estância Turistica do Municipio de
Ouro Preto do Oeste, e dá outras providências”, que passa a vigorar com da seguinte forma:
Art. 7º.................................................................................................................
§ 1º Na determinação da base de cálculo dos bens imóveis ou dos direitos transmitidos, para fins
de lançamento, poderão ser considerados individualmente ou cumulativamente, dentre outros
elementos quantitativos:
I- o preço negociado e o valor de mercado declarado pelo contribuinte na Declaração de
Transmissão de Bens Imóveis – DTBI;
II-os valores correntes das transações de bens de mesma natureza no mercado imobiliário deste
Municipio;
III-ofertas, valores de cadastros e valores de áreas vizinhas ou situadas em zonas
economicamente equivalentes;
IV-consideradas as características do imóvel como forma, dimensões, metragens, tipo, utilização,
localização, estado de conservação e infraestrutura urbana, além de outras variáveis.
(.......................................................)
Art. 4º . Fica alterada a redação do § 2º e exclui os incisos I e II no artigo 7º , da
Lei nº 2429 de 22 de dezembro de 2017 que, “Dispõe sobre o Imposto sobre transmissão inter
vivos, a qualquer título, por ato oneroso (ITBI), no âmbito da Estância Turistica do Municipio de
Ouro Preto do Oeste, e dá outras providências”, que passa a vigorar com da seguinte forma:
Art. 7º....................................................................................................................
§2º Quando da apuração a que se refere este artigo resultar valor superior ao valor declarado
pelo sujeito passivo, valerá o valor apurado pela autoridade administrativa, resguardando-se o
contraditório e ampla defesa na forma desta Lei e nos termos do Código Tributário Municipal -
CTM.
(.................................................................)
Art. 5º. Fica alterada a redação do § 3º e exclui os incisos I ao VI no artigo 7º ,
da Lei nº 2429 de 22 de dezembro de 2017 que, “Dispõe sobre o Imposto sobre transmissão inter
vivos, a qualquer título, por ato oneroso (ITBI), no âmbito da Estância Turistica do Municipio de
Ouro Preto do Oeste, e dá outras providências”, que passa a vigorar com da seguinte forma:
Art. 7º.........................................................................................................
§ 3º A base de cálculo do ITBI não será inferior àquela utilizada para fins de lançamento do
IPTU no exercício do registro.
Art. 6º. Ficam acrescentados o § 4º, § 5º e seus incisos I, II e III e o § 7º ao
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artigo 7º , da Lei nº 2429 de 22 de dezembro de 2017 que, “Dispõe sobre o Imposto sobre
transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso (ITBI), no âmbito da Estância Turistica
do Municipio de Ouro Preto do Oeste, e dá outras providências”, que passa a vigorar com da
seguinte forma:
Art. 7º..............................................................................................
§ 4º Em caso de imóvel rural, a base de cálculo não poderá ser inferior ao valor fundiário do
imóvel constante da última declaração para efeito do Imposto Sobre a Propriedade Territorial
Rural - ITR.
§ 5º Decreto definirá prazo para a apuração da base de cálculo disposta neste artigo, findo
qual, não realizado, expedir-se-á o Documento de Arrecadação, com base no valor de
mercado declarado pelo contribuinte, o que for maior, desde que não inferior:
I - ao da Planta de Valores Genéricos - PVG;
II - ao valor de apuração anterior da base de cálculo de ITBI, realizada pela autoridade
administrativa, quanto ao mesmo bem imóvel;
III - ao preço negociado declarado.
§ 6º A expedição do Documento de Arrecadação, nos termos do §5º deste artigo, não obsta
posterior verificação dos dados informados, com aplicação da legislação municipal vigente e
lançamento, de ofício, de eventual diferença, bem como não implica na homologação
definitiva pelo Município, ressalvadas as hipóteses de decadência.
(..................................................................)
Art. 7º. Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação, observado o disposto
no art. 150, inciso III, alíneas "b" e "c", da Constituição Federal de 1988, ressalvados os
dispositivos de eficácia imediata.
JUAN ALEX TESTONI
PREFEITO
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OFÍCIO Nº 226 /GAB/2025
Ouro Preto do Oeste/RO, 13 de agosto de 2025
À Sua Excelência, o Senhor
GILVANE FERNANDES DA SILVA
Presidente da Câmara Municipal
Ouro Preto do Oeste – RO.
Senhor Presidente,
Através deste, encaminhamos a Vossa Excelência o Projeto de Lei nº 3375 de
13 de agosto de 2025, o qual dispõe, “ALTERA DISPOSITIVOS NA LEI Nº 2429, DE 22 DE
DEZEMBRO DE 2017, DISPÕE SOBRE O IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO INTER VIVOS, A
QUALQUER TÍTULO, POR ATO ONEROSO (ITBI), NO ÂMBITO DA ESTÂNCIA TURISTICA DO
MUNICIPIO DE OURO PRETO DO OESTE, E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS ”, para trâmite em
regime normal nessa Colenda Casa de Leis.
Atenciosamente.
JUAN ALEX TESTONI
PREFEITO
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Mensagem nº 3186/2025
Excelentíssimo Senhor Presidente,
Submetemos à apreciação dessa Casa Legislativa, o Projeto de Lei nº
3375 de 13 de agosto de 2025, que “ALTERA DISPOSITIVOS NA LEI Nº 2429, DE 22
DE DEZEMBRO DE 2017, DISPÕE SOBRE O IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO
INTER VIVOS, A QUALQUER TÍTULO, POR ATO ONEROSO (ITBI), NO ÂMBITO DA
ESTÂNCIA TURISTICA DO MUNICIPIO DE OURO PRETO DO OESTE, E DÁ
OUTRAS PROVIDÊNCIAS ”.
O presente Projeto de Lei tem por objetivo alterar dispositivos da Lei nº
2429, de 22 de dezembro de 2017, Dispõe Sobre o Imposto sobre transmissão inter
vivos, a qualquer título, por ato oneroso (ITBI), no âmbito da Estância Turistica do
Municipio de Ouro Preto do Oeste, e dá outras providências.
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é cobrado na
transmissão onerosa de imóveis, a exemplo da permuta ou compra e venda. Esse
imposto é previsto no inciso II do artigo 156 da Constituição Federal ao dizer que
compete aos municípios instituir impostos sobre: “transmissão inter vivos, a qualquer
título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos
reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua
aquisição”.
O recolhimento do ITBI destina-se à melhoria da infraestrutura do
município onde o recolhimento é realizado, sendo uma condição para que seja realizada
a transferência da propriedade no cartório de Registro de Imóveis.
Esse é um imposto municipal, o que significa dizer que cada cidade tem
regras próprias a respeito da sua cobrança.
O pagamento do imposto é condição para que a transferência da
propriedade do imóvel ocorra no cartório. Sem isso, o imóvel não pode ser transferido do
vendedor para o comprador.
Quando o comprador não transfere o imóvel para o seu nome, fica
exposto a inúmeros riscos, inclusive o de vir a perder o seu imóvel.
Por outro lado, é que não será possível proceder com a elaboração da
Escritura pública ou com o registro na Matrícula do imóvel, sem que antes, realize o
pagamento do ITBI.
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A Lei Municipal nº 2.429, de 22 de dezembro de 2017, atualmente
menciona no seu § 2º do art. 12:
Art. 12. (........................................................)
§ 2° Na hipótese do § 1° deste artigo, a base de cálculo do imposto
será o valor venal do terreno acrescido do valor venal da construção existente no
momento em que o adquirente comprovar que assumiu o ônus da construção.
De acordo com a Lei Municipal nº 2.429, de 22 de dezembro de 2017,
o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), no nosso município, é calculado
sobre o valor integral da operação de financiamento e não apenas sobre o valor do
imóvel. Isso significa que, ao realizar a compra de um imóvel com financiamento, o valor
do ITBI será calculado com base na totalidade do valor financiado, considerando o
montante total da dívida assumida pelo comprador, e não apenas o valor de venda ou de
mercado do imóvel.
Especificamente, a Lei determina que o ITBI será devido sobre o valor da
transação (ou seja, o valor integral do financiamento) quando o pagamento do bem é
realizado por meio de crédito, financiamento ou qualquer outra modalidade que envolva
parcelamento do valor.
Dessa forma, é importante observar que, independentemente do valor
pago de imediato, na legislação municipal está previsto que o ITBI será proporcional ao
valor total do financiamento, e não à parte paga na primeira parcela ou à entrada do
imóvel.
Neste caso, é comum que as prefeituras quando na transferência de
imóveis nos quais os compradores têm projetos que serão desenvolvidos, futuras
construções, como no caso de terrenos alienados para construções financiadas,
calculem o valor do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) considerando
como base de cálculo o valor do terreno em conjunto com a construção que será
desenvolvida.
Porém, o Judiciário já se posicionou que a base de cálculo do ITBI será o
valor venal da fração ideal do terreno, sem as futuras construções. O ITBI deve somente
incidir sobre aquilo que foi efetivamente adquirido, não podendo ser incluídas
benfeitorias inexistentes até o momento da transmissão, que é o fato gerador do tributo.
Esse entendimento está em consonância com a legislação federal
acerca do ITBI - art. 156, II, da Constituição Federal e os arts. 35 e 38 do Código
Tributário Nacional.
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Esses dispositivos estabelecem que a definição do valor do ITBI deve
ocorrer com base no valor venal do bem efetivamente transferido, conforme apurado na
data de ocorrência do fato gerador.
O Poder Judiciário se ampara também, em suas decisões, nas Súmulas
110 e 470 do Supremo Tribunal Federal (STF), cujos enunciados estabelecem que o
ITBI só pode ser cobrado sobre as construções existentes ao tempo da alienação do
terreno. Sendo assim, a base de cálculo não compreende o valor do que for construído
após o negócio de compra e venda.
Súmula 470
O imposto de transmissão "inter vivos" não incide sobre a
construção, ou parte dela, realizada, inequivocamente, pelo
promitente comprador, mas sobre o valor do que tiver sido
construído antes da promessa de venda.
Súmula 110
O imposto de transmissão "inter vivos" não incide sobre a
construção, ou parte dela, realizada pelo adquirente, mas sobre o
que tiver sido construído ao tempo da alienação do terreno.
Para tentar prevenir discussões com os fiscos municipais, é
recomendável que conste expressamente na escritura de compra e venda ou permuta
de imóveis, a informação de que futura construção, se e quando ocorrer, será efetuada
pelo comprador às suas próprias custas.
Recomenda-se, também, que o contribuinte esteja atento a esse detalhe
no momento de calcular os custos totais de aquisição do imóvel, pois o imposto pode
impactar diretamente o valor final da operação.
Diante dos fatos e fundamentos antes expostos conclui-se que de é
necessário alterar a Lei Municipal nº 2.429, de 22 de dezembro de 2017, o Imposto
de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), estabelecendo que a base de cálculo do
imposto sobre transmissão inter vivos - ITBI será limitado ao valor da compra e
venda (transação) do terreno, no qual deverá o contribuinte comprovar que
assumiu o ônus da construção, por conta própria ou de terceiros. A base de cálculo
do ITBI será o valor da fração ideal do terreno, sem as futuras construções, vez que o
ITBI deve somente incidir sobre aquilo que foi efetivamente adquirido, não podendo ser
incluídas benfeitorias inexistentes até o momento da transmissão, que é o fato gerador
do tributo.
Vale destacar que o ITBI é um dos principais tributos do planejamento
sucessório e patrimonial, ao lado do ITCMD e do Imposto de Renda, de modo que a sua
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avaliação e onerosidade devem ser sopesadas no caso e na operação em concreto, em
prol do contribuinte; sem descuidar, no entanto, das obrigações perante o fisco, a fim
de evitar evasão fiscal e consequências na área tributária-administrativa e criminal.
O Presente Projeto de Lei pretende também alterar/excluir/incluir alguns
dos dispositivos do artigo 7º, da Lei nº 2429 de 22 de dezembro de 2017 que, “Dispõe
sobre o Imposto sobre transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso (ITBI),
no âmbito da Estância Turística do Município de Ouro Preto do Oeste, e dá outras
providências, visando regulamentar a matéria de forma mais detalhada no que dispõe a
base de cálculo do valor do ITBI. Conforme consta no projeto de lei em anexo, será
alterado o caput do artigo 7º com a exclusão dos incisos I ao IV e do Anexo Único;
alteração da redação do § 1º e inclusão dos incisos I ao IV ao artigo 7º da Lei nº 2429 de
22 de dezembro de 2017; alteração da redação do § 2º e exclusão dos incisos I e II no
artigo 7º, da Lei nº 2429 de 22 de dezembro de 2017; alteração da redação do § 3º com
a exclusão dos incisos I ao VI no artigo 7º da Lei nº 2429 de 22 de dezembro de 2017;
acrescenta o § 4º, § 5º e seus incisos I, II e III e o § 7º ao artigo 7º da Lei nº 2429 de
22 de dezembro de 2017.
Contamos com o apoio e sensibilidade dos nobres vereadores para a
aprovação do mesmo.
JUAN ALEX TESTONI
PREFEITO
ID: 1316368 e CRC: 6D1CD770
04.380.507/0001-79
Praça da Liberdade
www.ouropretodooeste.ro.gov.br
Município de Ouro Preto do Oeste
FICHA CADASTRAL DO DOCUMENTO ELETRÔNICO
ID: 1316368
3D7B5407767841ED9701A6131E084ACF
6D1CD770
MD5:
CRC:
SHA256: 21F4AD754D2CD9F99E12DDBA5ED28ED6E9949898F1A10279AC6D51FDC0A504A7
Projeto de Lei
Tipo do Documento
3375
Identificação/Número
13/08/2025
Data
Processo: 1-2345/2025
Processo Documento
PROJETO DE LEI Nº 3375 DE 13 DE AGOSTO DE 2025.
“ALTERA DISPOSITIVOS NA LEI Nº 2429, DE 22 DE DEZEMBRO DE 2017, DISPÕE SOBRE O IMPOSTO SOBRE
TRANSMISSÃO INTER VIVOS, A QUALQUER TÍTULO, POR ATO ONEROSO (ITBI), NO ÂMBITO DA ESTÂNCIA TURISTICA
DO MUNICIPIO DE OURO PRETO DO OESTE, E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS.”
Súmula/Objeto:
Usuário: Lucinei Ferreira de Castro
Criação: 13/08/2025 10:46:05 Finalização: 13/08/2025 10:47:05
INTERESSADOS
SEMPLAF OURO PRETO DO OESTE RO 13/08/2025 10:46:05
ASSUNTOS
SOL. ANÁLISE 13/08/2025 10:46:05
ANEXOS
Cópia Integral de Processo Administrativo 2345/2025 13/08/2025 1316624
ASSINATURAS ELETRÔNICAS
Juan Alex Testoni Prefeito (a) 13/08/2025 11:05:43
Assinado na forma do Decreto Municipal nº 13.714/2020.
A autenticidade deste documento pode ser conferida através do QRCode acima ou ainda através do site transparencia.ouropretodooeste.ro.gov.br
informando o ID 1316368 e o CRC 6D1CD770.
DigProc - Gestão Integrada de Documentos e Processos Eletrônicos Página 1.
04.380.507/0001-79
Praça da Liberdade
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Município de Ouro Preto do Oeste
FICHA DO PROCESSO ELETRÔNICO
1-2345/2025
Análise jurídica da aplicação da legislação municipal referente ao IBTI frente às normas e jurisprudência federais vigentes.
Súmula/Objeto:
Interessado: SEMPLAF
Assunto: SOL. ANÁLISE
Abertura: 18 de junho de 2025 (quarta-feira) às 09:36:20 hs
Unidade: SEMPLAF
PROCESSO ADMINISTRATIVO
TRÂMITES / MOVIMENTAÇÕES
Seq. Origem Destino Envio Recebimento
1 SEMPLAF PJ - PROCURADORIA JURIDICA 18/06/2025
09:43:35
24/06/2025
12:48:10
2 PJ - PROCURADORIA JURIDICA SEMPLAF 24/06/2025
12:49:05
02/07/2025
12:59:58
3 SEMPLAF DCIE - DEPART. DE CADASTRO IMOBILIÁRIO E
ESTAT.
02/07/2025
13:04:24
02/07/2025
13:13:04
DCIE - DEPART. DE CADASTRO IMOBILIÁRIO E
ESTAT.
4 PJ - PROCURADORIA JURIDICA 02/07/2025
13:14:42
03/07/2025
12:01:41
5 PJ - PROCURADORIA JURIDICA SEMPLAF 04/07/2025
12:24:53
05/08/2025
10:21:08
6 SEMPLAF GABINETE DO PREFEITO 05/08/2025
11:52:42
05/08/2025
12:06:14
7 GABINETE DO PREFEITO PJ - PROCURADORIA JURIDICA 05/08/2025
12:06:19
12/08/2025
09:29:57
DOCUMENTOS
Seq. Documento (Tipo e Identificação) Data Qtd. Pág. Pág/Folha ID Docto
1 Termo de Abertura Integrado 2345 18/06/2025 1 2 1257870
2 Requerimento 1 18/06/2025 8 3 1257880
3 Despacho Integrado 1 18/06/2025 2 11 1257895
4 Despacho Integrado 2 24/06/2025 1 13 1262566
5 Contrato 1 02/07/2025 23 14 1272982
6 GR - Guia de Recolhimento itbi 02/07/2025 2 37 1272986
7 Despacho Integrado 3 02/07/2025 1 39 1273007
8 Ficha 4 02/07/2025 2 40 1273044
9 Despacho Integrado 4 02/07/2025 1 42 1273065
10 Parecer Jurídico 252 04/07/2025 5 43 1276107
11 Despacho Integrado 5 04/07/2025 1 48 1276124
12 Lei itbi vigente 05/08/2025 15 49 1308383
13 Memorando 124 05/08/2025 2 64 1308531
14 Minuta de Projeto de Lei 1 05/08/2025 1 66 1308560
15 Despacho Integrado 6 05/08/2025 1 67 1308601
16 Despacho Integrado 7 05/08/2025 1 68 1308641
17 Projeto de Lei 3375 13/08/2025 9 69 1316368
DigProc - Gestão Integrada de Documentos e Processos Eletrônicos Página 1.
ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
Termo de Abertura Integrado 2345 de 18/06/2025, assinado na forma do Decreto nº 13.714/2020 (ID: 1257870 e CRC: E8818DD5). Pág: 1/1
ESTADO DE RONDÔNIA
PREFEITURA DA ESTÂNCIA TURÍSTICA DE OURO PRETO DO OESTE
TERMO DE ABERTURA DE PROCESSO
1-2345/2025
No dia 18 de junho de 2025 às 09:36 horas, foi protocolado nesta repartição, sob número 1-
2345/2025 o presente processo, através de SEMPLAF, referente a SOL. ANÁLISE (1159) com a finalidade de:
Análise jurídica da aplicação da legislação municipal referente ao IBTI frente às normas
e jurisprudência federais vigentes.
.
Para constar, lavrou-se o presente TERMO DE ABERTURA que constará dos autos administrativos.
Karina de Lima e Silva
SEMPLAF
Avenida Daniel Comboni, nº 1156 - Bairro Jardim Tropical - Ouro Preto do Oeste/RO
Contato: (69) 3461-2416 - Site: www.ouropretodooeste.ro.gov.br - CNPJ: 04.380.507/0001-79
Documento assinado eletronicamente por Karina de Lima e Silva, Assessora Especial da
Semplaf, em 18/06/2025 às 09:40, horário de Ouro Preto do Oeste/RO, com fulcro no art. 18 do
Decreto nº 13.714 de 27/08/2020.
A autenticidade deste documento pode ser conferida no site transparencia.ouropretodooeste.ro.gov.br,
informando o ID 1257870 e o código verificador E8818DD5.
Referência: Processo nº 1-2345/2025. Docto ID: 1257870 v1
ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
Página 1 de 7
AO EXMO. SR. ALEX TESTONI
PREFEITO MUNICIPAL DE OURO PRETO DO OESTE-RO
Assunto: REQUERIMENTO DE REANÁLISE DO LANÇAMENTO DE ITBI
Eu, JONEMARK LOPES DE SOUZA, brasileiro, capaz, casado, arquiteto, inscrito
sob o CPF 022.422.312-78 e Cédula de identidade RG n° 136.9606 SESDEC/RO.
Residente e domiciliado na Av. Cap. Silvio Gonçalves de Farias, 637 – Bela Floresta –
Ouro Preto do Oeste-RO, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, com
fulcro no art. 11, § 3º, da Lei Municipal nº 2.429, de 22 de dezembro de 2017, requerer
REANÁLISE DO LANÇAMENTO DO IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS – ITBI,
REFERENTE AO IMÓVEL OBJETO DO CONTRATO FIRMADO COM A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, Nº
8.4444.3813984-5, conforme fatos e fundamentos com documentação anexa.
1. DO OBJETO DO REQUERIMENTO
O valor usado como base de cálculo do devido imposto, foi o valor integral do
financiamento imobiliário. Como se pronto estivesse.
Todavia, o valor do terreno objeto do contrato de compra e venda é de R$
90.000,00 (noventa mil reais), enquanto o montante de R$ 260.000,00 (duzentos e
sessenta mil reais) destina-se à construção a ser realizada pelo próprio adquirente,
conforme especificado nas condições de financiamento no contrato firmado junto a
CEF. Assim, o valor total investido será de R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil
reais), dos quais 80% correspondem a financiamento junto à Caixa Econômica
Federal e 20% a recursos próprios aplicados na OBRA.
2. DA INADEQUAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO UTILIZADA
No lançamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, foi
utilizada como base de cálculo a totalidade desse valor, incluindo o montante referente
à construção ainda a ser realizada pelo adquirente. Tal procedimento diverge da
ID: 1257880 e CRC: 21D4CBEF ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
Página 2 de 7
jurisprudência consolidada, especialmente da Súmula 110 do Superior Tribunal de
Justiça, que dispõe:
"O Imposto de Transmissão inter vivos não incide sobre a
construção, ou parte dela, realizada pelo adquirente, mas sobre
o que tiver sido construído ao tempo da alienação do terreno."
Considerando que a modalidade do contrato apresentado para fins de
lançamento do ITBI é de Aquisição de Terreno e Construção, verifica-se que tal
modalidade difere daquela prevista no Art. 2º, § 1º da Lei Municipal 2.429 de 22 de
dezembro de 2017, utilizada como base para justificar o lançamento realizado.
Art. 2° Imposto sobre transmissão inter vivos, a qualquer título,
por ato oneroso (ITBI) tem como fato gerador:
[...]
§ 1° O fato gerador do ITBI ocorre no momento da transmissão
ou cessão dos bens ou dos direitos, respectivamente
transmitidos ou cedidos. (grifo meu)
No momento da transmissão, não existe construção sobre o imóvel, tampouco
vínculo jurídico entre a aquisição do terreno e a futura edificação. O contrato firmado
contempla a compra do terreno e, separadamente, o financiamento para construção a
ser realizada pelo próprio adquirente, afastando a aplicação do artigo 12 da Lei
Municipal.
Art. 12. Na aquisição de imóvel para entrega futura, em
construção, a base de cálculo do imposto será o valor venal do
imóvel como se pronto estivesse apurado na forma prevista no
art. 7° desta Lei. (grifo meu)
Este artigo prevê que, na aquisição de imóvel em construção para entrega
futura, a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor venal do imóvel como se
pronto estivesse. Contudo, essa hipótese não se aplica ao presente caso, razão pela
qual o lançamento do tributo deve considerar exclusivamente o valor do terreno no
momento da transmissão.
Em uma linguagem mais simples, o artigo mencionado se refere ao imóvel “na
planta”, aquele típico da incorporação imobiliária, em que a compra inclui, de forma
inseparável, tanto o terreno quanto a construção futura, ambos contratados com o
incorporador. Porém, esse não é o caso aqui.
ID: 1257880 e CRC: 21D4CBEF ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
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O imposto é incidido sobre o bem efetivamente transmitido no momento do
fato gerador. Neste caso, a construção futura não será transmitida. Pois será feita pelo
comprador e o imposto em questão tem por fato gerador a transmissão.
Vale ainda destacar o que estabelece o artigo 156, inciso II, da Constituição
Federal.
Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
[...]
II - Transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso,
de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos
reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de
direitos a sua aquisição;
Complementarmente, o artigo 35 do Código Tributário Nacional dispõe que:
Art. 35. O imposto, de competência dos Estados, sobre a
transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem
como fato gerador:
I - a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do
domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física,
como definidos na lei civil;
II - a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre
imóveis, exceto os direitos reais de garantia.
Já o artigo 38 do Código Tributário Nacional determina que a base de cálculo
do imposto será o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.
Assim, o fato gerador do ITBI ocorre no momento da transmissão da
propriedade ou dos direitos reais sobre o imóvel, incidindo o imposto sobre o valor
venal do bem transmitido à época da transmissão.
No que tange à base de cálculo do ITBI, o Superior Tribunal de Justiça possui
entendimento consolidado sobre o conceito de valor venal do imóvel. Segundo a
jurisprudência da Corte, o valor venal, utilizado para cálculo do imposto, corresponde
ao valor de mercado do bem transacionado, podendo ou não coincidir com o valor
efetivamente pago na operação.
Nesse sentido, destaca-se o seguinte julgado:
Sobre o valor venal, para fins de cálculo do ITBI, o STJ possui
entendimento consolidado no sentido de que "o 'valor venal',
ID: 1257880 e CRC: 21D4CBEF ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
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base de cálculo do ITBI, é o valor de mercado do imóvel
transacionado, que pode, ou não, coincidir com o valor real da
operação" (RMS 36.966/PB, Rel. Ministro CASTRO MEIRA,
SEGUNDA TURMA, julgado em 27/11/2012, DJe 6/12/2012).
Neste caso, o imóvel foi comprado no valor de R$ 90.000,00 (noventa mil reais)
e o restante do valor é referente a construção financiada pela Caixa Econômica Federal
para construção pelo próprio comprador. Ocasião em que a base de Cálculo do ITBI
seria o valor do terreno e não do valor total financiado para aquisição de terreno e
construção.
O fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade imobiliária, que ocorre
com o negócio jurídico (como a compra e venda). No entanto, a propriedade só se
transfere definitivamente com o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Por isso,
para fins de cálculo do ITBI, só se considera o que efetivamente integra o imóvel no
momento da transmissão registrada.
Para base legal, tem se o Art. 1.245 do Código Civil Brasileiro que trata da
transferência da propriedade de bens imóveis:
CC - Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante
o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
Esse dispositivo estabelece que a transferência da propriedade de bens imóveis
não se aperfeiçoa apenas com o contrato ou ato entre as partes, mas somente com o
registro desse título no Cartório de Registro de Imóveis.
JURISPRUDÊNCIAS CONSOLIDADAS
Em que pese a previsão na legislação municipal, o Supremo Tribunal Federal
possui entendimento sumulado de que o imposto de transmissão inter vivos incide
apenas sobre o que estiver sido construído do terreno ao tempo da alienação ou antes
da promessa de venda.
Destacam-se as súmulas do Supremo Tribunal Federal que consolidam o
entendimento acerca da base de cálculo do ITBI em relação às construções realizadas
pelo adquirente:
Súmula 110 - STF
O Imposto de Transmissão inter vivos não incide sobre a
construção, ou parte dela, realizada pelo adquirente, mas sobre
o que tiver sido construído ao tempo da alienação do terreno.
ID: 1257880 e CRC: 21D4CBEF ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
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Súmula 470 - STF
O imposto de transmissão inter vivos não incide sobre a
construção, ou parte dela, realizada, inequivocamente, pelo
promitente comprador, mas sobre o valor do que tiver sido
construído antes da promessa de venda.
PRECEDENTE JUDICIAL – COMARCA DE OURO PRETO DO OESTE/RO
O entendimento firmado pelo Juízo do 1º Juizado Especial Cível da Comarca de
Ouro Preto do Oeste/RO, sob a condução do Juiz Glauco Antônio Alves, consolida a
correta interpretação da incidência do ITBI, em consonância com os princípios da
legalidade, da capacidade contributiva e com as Súmulas 110 e 470 do Supremo
Tribunal Federal.
No Processo nº 7002970-81.2022.8.22.0004, restou incontroverso que o
Município de Ouro Preto do Oeste promoveu a cobrança do ITBI com base em valor
global que incluía não apenas o preço da aquisição do terreno, mas também o
montante do financiamento destinado à construção futura, a ser realizada pelo próprio
adquirente. O autor, diante da urgência para registrar o contrato de financiamento
junto ao Cartório de Registro de Imóveis, recolheu integralmente o imposto, e somente
posteriormente judicializou a controvérsia.
Na sentença, proferida em 05 de dezembro de 2022, o magistrado foi enfático
ao afirmar:
“Considerando que ao tempo da alienação do terreno não havia
edificações no imóvel, apenas o financiamento para construções,
a base de cálculo do tributo deveria ser apenas o valor do
terreno, ou seja, a terra nua, excluindo o valor correspondente às
benfeitorias erigidas pelo impetrante posteriormente à aquisição
do imóvel.”
(TJRO – 1º Juizado Especial Cível de Ouro Preto do Oeste/RO,
Processo nº 7002970-81.2022.8.22.0004, sentença proferida
em 05/12/2022, Juiz Glauco Antônio Alves).
A decisão reconheceu o equívoco no lançamento fiscal e determinou a
restituição da diferença paga a maior, com atualização monetária e juros legais,
aplicando, ainda, a orientação fixada no Tema 810 do STF e Tema 905 do STJ para fins
de correção do crédito fazendário.
Este precedente reforça que a base de cálculo do ITBI deve refletir apenas o
valor da propriedade efetivamente transmitida, ou seja, o terreno, afastando qualquer
ID: 1257880 e CRC: 21D4CBEF ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
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tentativa de antecipação tributária sobre construções futuras, que sequer integram o
fato gerador do imposto.
Ressalte-se ainda que a manutenção do valor integral do contrato (terreno +
construção futura) como base de cálculo do ITBI poderá ensejar flagrante excesso de
tributação. Isso porque a construção será realizada após a transmissão do terreno, com
recursos próprios do adquirente e por meio de operação financiada junto à Caixa
Econômica Federal.
Tal procedimento, além de contrariar a jurisprudência pacificada do Superior
Tribunal de Justiça (Súmula 110), implica na cobrança indevida de ITBI sobre parcela
não transmitida, qual seja, a obra a ser edificada. Mais grave, no entanto, é o fato de
que esta mesma construção estará sujeita, posteriormente, à incidência de ISS (Imposto
Sobre Serviços), tributo de competência municipal incidente sobre a execução da obra
por prestadores de serviços contratados.
Nessa hipótese, configura-se o que a doutrina e a jurisprudência denominam
bitributação indireta, caracterizada pela dupla incidência indevida de tributos
sobre o mesmo fato econômico. Isso porque a construção futura, que será
executada e custeada pelo próprio adquirente, estará sujeita, indevidamente, à
incidência do ITBI, além do regular recolhimento de tributos próprios da atividade
construtiva, como o ISS (nos casos aplicáveis) e o IPTU sobre a área edificada após
a conclusão da obra.
Tal prática viola frontalmente os princípios constitucionais da legalidade
tributária, da capacidade contributiva e da vedação ao confisco, todos previstos
no artigo 150, incisos II e IV, da Constituição Federal, os quais estabelecem limites
claros ao poder de tributar e vedam a exigência de tributo sem previsão legal específica
ou em valor desproporcional à base econômica real.
Art. 150. Sem prejuízo de outras garantias asseguradas ao
contribuinte, é vedado à União, aos Estados, ao Distrito Federal e
aos Municípios:
[...]
II - Instituir tratamento desigual entre contribuintes que se
encontrem em situação equivalente, proibida qualquer distinção
em razão de ocupação profissional ou função por eles exercida,
independentemente da denominação jurídica dos rendimentos,
títulos ou direitos;
[...]
IV - Utilizar tributo com efeito de confisco;
ID: 1257880 e CRC: 21D4CBEF ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
Página 7 de 7
Outrossim, ressalta-se a urgência na apreciação do presente requerimento,
considerando que o projeto de construção já foi regularmente aprovado no âmbito
municipal e encontra-se em trâmite avançado junto à Caixa Econômica Federal para
liberação do financiamento e liberação do pagamento do terreno ao vendedor e início
da obra, que estão condicionados à regularização fiscal do imóvel, especialmente
quanto ao recolhimento do ITBI.
Registra-se, ainda, que caso o prazo necessário para análise administrativa
extrapole o cronograma estabelecido junto à instituição financeira, o ITBI será quitado
em sua integralidade, exclusivamente para viabilizar o cumprimento dos prazos
contratuais firmados junto à instituição financeira. Todavia, o presente requerimento
persistirá como pedido formal de revisão do lançamento, a fim de que, uma vez
reconhecida a procedência da tese ora apresentada, seja promovida a restituição do
indébito tributário, na forma do art. 165 do Código Tributário Nacional, em
consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça e da jurisprudência
local já colacionada.
Do Imóvel
Setor 11, Quadra 49, Lote 50
Rua Paraná, 1011 – Res. Park Amazonas, Ouro Preto do Oeste-RO.
Cadastro: 5.498 Inscrição: 011.0049.0050
Da Guia de ITBI
Código da Dívida: 534139
Cadastro 000041761
Anexos:
Contrato de Aquisição e Construção
Guia de Recolhimento ITBI
Nestes termos,
pede deferimento.
Ouro Preto do Oeste - RO, 11 de junho de 2025.
JONEMARK LOPES DE SOUZA
ID: 1257880 e CRC: 21D4CBEF ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
04.380.507/0001-79
Praça da Liberdade
www.ouropretodooeste.ro.gov.br
Município de Ouro Preto do Oeste
FICHA CADASTRAL DO DOCUMENTO ELETRÔNICO
ID: 1257880
5F3630C70AC5DB5DDCC4A6FDE444A9F4
21D4CBEF
MD5:
CRC:
SHA256: DF5186707A596F1FC710BF235BA2CA8625DE62462478A377909192429BA48FA1
Requerimento
Tipo do Documento
1
Identificação/Número
18/06/2025
Data
Processo: 1-2345/2025
Processo Documento
.
Súmula/Objeto:
Usuário: Karina de Lima e Silva
Criação: 18/06/2025 09:41:56 Finalização: 18/06/2025 09:42:24
INTERESSADOS
SEMPLAF OURO PRETO DO OESTE RO 18/06/2025 09:41:56
ASSUNTOS
SOL. ANÁLISE 18/06/2025 09:41:56
ASSINATURAS ELETRÔNICAS
Karina de Lima e Silva Assessora Especial da Semplaf 18/06/2025 09:42:31
Assinado na forma do Decreto Municipal nº 13.714/2020.
A autenticidade deste documento pode ser conferida através do QRCode acima ou ainda através do site transparencia.ouropretodooeste.ro.gov.br
informando o ID 1257880 e o CRC 21D4CBEF.
DigProc - Gestão Integrada de Documentos e Processos Eletrônicos Página 1.
ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
Despacho Integrado 1 de 18/06/2025, assinado na forma do Decreto nº 13.714/2020 (ID: 1257895 e CRC: 7D75D042). Pág: 1/2
ESTADO DE RONDÔNIA
PREFEITURA DA ESTÂNCIA TURÍSTICA DE OURO PRETO DO OESTE
DESPACHO DO PROCESSO INTEGRADO (ID 1)
1-2345/2025
Data/Hora: 18/06/2025 09:43:35
Origem: SEMPLAF (99)
Destino: PJ - PROCURADORIA JURIDICA (79)
Finalidade: ()
Despacho:
Em atenção ao Requerimento de Revisão de Lançamento do ITBI formulado pelo contribuinte JONEMARK
LOPES DE SOUZA, protocolado nesta data, referente ao imóvel situado na Rua Paraná, 1011 Res. Park
Amazonas Setor 11, Quadra 49, Lote 50, cadastro n.º 5.498, inscrição imobiliária 011.0049.0050, cuja base
de cálculo do imposto teria considerado o valor total do contrato de aquisição e construção financiado pela
Caixa Econômica Federal (R$ 350.000,00), solicita-se a análise jurídica da aplicação da legislação municipal
frente às normas e jurisprudência federais vigentes.
O requerente sustenta, com base na legislação e jurisprudência federais, que a base de cálculo do ITBI deve
se restringir ao valor do terreno (R$ 90.000,00), excluindo-se o valor correspondente à construção que será
executada pelo próprio adquirente, com recursos próprios e financiamento, após a aquisição do imóvel.
Considerando os argumentos apresentados, solicita-se à Procuradoria Jurídica manifestação quanto à
legalidade e constitucionalidade da base de cálculo aplicada com fulcro exclusivamente no valor total do
contrato (terreno + construção futura), com fundamento nas seguintes normas federais:
Fundamentos Legais Federais Aplicáveis:
Constituição Federal Art. 156, II
Compete aos Municípios instituir impostos sobre: II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato
oneroso, de bens imóveis (...), exceto os de garantia.
?? O imposto deve incidir apenas sobre o bem transmitido no ato ou seja, o terreno e não sobre a
construção futura ainda inexistente.
Código Tributário Nacional Art. 35 e Art. 38
Art. 35. O fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou dos direitos reais sobre imóveis.
Art. 38. A base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.
?? A base de cálculo deve refletir o valor venal do bem transmitido no momento da compra, não podendo
incluir benfeitorias futuras.
Código Civil Art. 1.245
Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
?? Reforça que a transmissão da propriedade só ocorre com o registro do título sendo essa a data relevante
ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
Despacho Integrado 1 de 18/06/2025, assinado na forma do Decreto nº 13.714/2020 (ID: 1257895 e CRC: 7D75D042). Pág: 2/2
para fins de cálculo do ITBI.
Jurisprudência Federal Consolidada:
Súmula 110 do STF:
"O ITBI não incide sobre construção, ou parte dela, realizada pelo adquirente, mas apenas sobre o que tiver
sido construído ao tempo da alienação do terreno."
Súmula 470 do STF:
"O ITBI não incide sobre construção realizada inequivocamente pelo promitente comprador."
STJ RMS 36.966/PB (2012):
"O 'valor venal', base de cálculo do ITBI, é o valor de mercado do imóvel transacionado, que pode, ou não,
coincidir com o valor real da operação."
Diante disso, solicita-se à Procuradoria Jurídica:
Análise da legalidade da aplicação do art. 12 da Lei Municipal nº 2.429/2017 ao presente caso, em que não
se trata de imóvel em construção para entrega futura (como nas incorporações imobiliárias), mas sim de
aquisição de terreno com construção autônoma a ser executada pelo adquirente;
Revisão do entendimento municipal sobre a base de cálculo do ITBI, para adequação à jurisprudência dos
Tribunais Superiores;
Parecer quanto à eventual necessidade de revisão administrativa do lançamento já efetuado, com base no
art. 165 do CTN, e possibilidade de restituição do indébito tributário.
Avenida Daniel Comboni, nº 1156 - Bairro Jardim Tropical - Ouro Preto do Oeste/RO
Contato: (69) 3461-2416 - Site: www.ouropretodooeste.ro.gov.br - CNPJ: 04.380.507/0001-79
Documento assinado eletronicamente por Karina de Lima e Silva, Assessora Especial da
Semplaf, em 18/06/2025 às 09:44, horário de Ouro Preto do Oeste/RO, com fulcro no art. 18 do
Decreto nº 13.714 de 27/08/2020.
A autenticidade deste documento pode ser conferida no site transparencia.ouropretodooeste.ro.gov.br,
informando o ID 1257895 e o código verificador 7D75D042.
Referência: Processo nº 1-2345/2025. Docto ID: 1257895 v1
ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
Despacho Integrado 2 de 24/06/2025, assinado na forma do Decreto nº 13.714/2020 (ID: 1262566 e CRC: A443930F). Pág: 1/1
ESTADO DE RONDÔNIA
PREFEITURA DA ESTÂNCIA TURÍSTICA DE OURO PRETO DO OESTE
DESPACHO DO PROCESSO INTEGRADO (ID 2)
1-2345/2025
Data/Hora: 24/06/2025 12:49:05
Origem: PJ - PROCURADORIA JURIDICA (79)
Destino: SEMPLAF (99)
Finalidade: ()
Despacho:
Segue para instrução processual, com a juntada dos seguintes documentos:
- cadastro imobiliário do Imóvel , localizado no
Setor 11, Quadra 49, Lote 50
Rua Paraná, 1011 Res. Park Amazonas, Ouro Preto do Oeste-RO.
Cadastro: 5.498 Inscrição: 011.0049.0050
- Guia de ITBI
Código da Dívida: 534139
-Contrato de Aquisição e Construção
Após, devolver ao jurídico.
Avenida Daniel Comboni, nº 1156 - Bairro Jardim Tropical - Ouro Preto do Oeste/RO
Contato: (69) 3461-2416 - Site: www.ouropretodooeste.ro.gov.br - CNPJ: 04.380.507/0001-79
Documento assinado eletronicamente por Lucinei Ferreira de Castro, Procuradora Geral do
Municipio, em 24/06/2025 às 13:01, horário de Ouro Preto do Oeste/RO, com fulcro no art. 18 do
Decreto nº 13.714 de 27/08/2020.
A autenticidade deste documento pode ser conferida no site transparencia.ouropretodooeste.ro.gov.br,
informando o ID 1262566 e o código verificador A443930F.
Referência: Processo nº 1-2345/2025. Docto ID: 1262566 v1
ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
ID: 1272982 e CRC: 5E43E0D0 ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
ID: 1272982 e CRC: 5E43E0D0 ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
ID: 1272982 e CRC: 5E43E0D0 ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
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ID: 1272982 e CRC: 5E43E0D0 ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
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04.380.507/0001-79
Praça da Liberdade
www.ouropretodooeste.ro.gov.br
Município de Ouro Preto do Oeste
FICHA CADASTRAL DO DOCUMENTO ELETRÔNICO
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Contrato
Tipo do Documento
1
Identificação/Número
02/07/2025
Data
Processo: 1-2345/2025
Processo Documento
.
Súmula/Objeto:
Usuário: Karina de Lima e Silva
Criação: 02/07/2025 13:00:12 Finalização: 02/07/2025 13:00:40
INTERESSADOS
SEMPLAF OURO PRETO DO OESTE RO 02/07/2025 13:00:12
ASSUNTOS
SOL. ANÁLISE 02/07/2025 13:00:12
ASSINATURAS ELETRÔNICAS
Karina de Lima e Silva Assessora Especial da Semplaf 02/07/2025 13:00:52
Assinado na forma do Decreto Municipal nº 13.714/2020.
A autenticidade deste documento pode ser conferida através do QRCode acima ou ainda através do site transparencia.ouropretodooeste.ro.gov.br
informando o ID 1272982 e o CRC 5E43E0D0.
DigProc - Gestão Integrada de Documentos e Processos Eletrônicos Página 1.
ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
ID: 1272986 e CRC: C1603944 ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
04.380.507/0001-79
Praça da Liberdade
www.ouropretodooeste.ro.gov.br
Município de Ouro Preto do Oeste
FICHA CADASTRAL DO DOCUMENTO ELETRÔNICO
ID: 1272986
458DB21FEF20DF04621754CDA6B29D98
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GR - Guia de Recolhimento
Tipo do Documento
itbi
Identificação/Número
02/07/2025
Data
Processo: 1-2345/2025
Processo Documento
.
Súmula/Objeto:
Usuário: Karina de Lima e Silva
Criação: 02/07/2025 13:01:04 Finalização: 02/07/2025 13:01:33
INTERESSADOS
SEMPLAF OURO PRETO DO OESTE RO 02/07/2025 13:01:04
ASSUNTOS
SOL. ANÁLISE 02/07/2025 13:01:04
ASSINATURAS ELETRÔNICAS
Karina de Lima e Silva Assessora Especial da Semplaf 02/07/2025 13:01:43
Assinado na forma do Decreto Municipal nº 13.714/2020.
A autenticidade deste documento pode ser conferida através do QRCode acima ou ainda através do site transparencia.ouropretodooeste.ro.gov.br
informando o ID 1272986 e o CRC C1603944.
DigProc - Gestão Integrada de Documentos e Processos Eletrônicos Página 1.
ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
Despacho Integrado 3 de 02/07/2025, assinado na forma do Decreto nº 13.714/2020 (ID: 1273007 e CRC: BC4FC96A). Pág: 1/1
ESTADO DE RONDÔNIA
PREFEITURA DA ESTÂNCIA TURÍSTICA DE OURO PRETO DO OESTE
DESPACHO DO PROCESSO INTEGRADO (ID 3)
1-2345/2025
Data/Hora: 02/07/2025 13:04:24
Origem: SEMPLAF (99)
Destino: DCIE - DEPART. DE CADASTRO IMOBILIÁRIO E ESTAT. (33)
Finalidade: ()
Despacho:
Encaminhe-se ao setor de Cadastro Imobiliário para que seja anexada a ficha cadastral do imóvel localizado
no Setor 11, Quadra 49, Lote 50, situado na Rua Paraná, nº 1011, Residencial Park Amazonas, no município
de Ouro Preto do Oeste - RO.
Dados do imóvel:
Cadastro: 5.498
Inscrição Imobiliária: 011.0049.0050
Após o devido cumprimento, encaminhar à Procuradoria Jurídica para as providências cabíveis.
Avenida Daniel Comboni, nº 1156 - Bairro Jardim Tropical - Ouro Preto do Oeste/RO
Contato: (69) 3461-2416 - Site: www.ouropretodooeste.ro.gov.br - CNPJ: 04.380.507/0001-79
Documento assinado eletronicamente por Karina de Lima e Silva, Assessora Especial da
Semplaf, em 02/07/2025 às 13:04, horário de Ouro Preto do Oeste/RO, com fulcro no art. 18 do
Decreto nº 13.714 de 27/08/2020.
A autenticidade deste documento pode ser conferida no site transparencia.ouropretodooeste.ro.gov.br,
informando o ID 1273007 e o código verificador BC4FC96A.
Referência: Processo nº 1-2345/2025. Docto ID: 1273007 v1
ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
PREFEITURA MUNICIPAL DE OURO PRETO DO OESTE
PREFEITURA MUNICIPAL DE OURO PRETO DO OESTE CNPJ: 04380507000179
Av. Daniel Comboni, Nº 1156 - Praça da Liberdade
Página(s): 1 de 1
Usuário:
Exercício: 2025
ANDREIA
Hora: 13:12:10
Data Emissão: 02/07/2025
DADOS CADASTRAIS
ARTHUR GABRIEL SANTANA RODRIGUES
89347218200 1123095/SESDEC/RO
000005498
24/11/2014
Cadastro:
Proprietário
Cobrança: NORMAL Período: 9999 Lei:
Inscrição: 011.0049.0050 Setor: 11 Quadra: 49 Lote: 50 Unid: Seção: Face: 0
Nome:
RG/Insc
Est:
CPF/CNPJ
:
Possuidor
Nome:
RG/Insc
Est:
CPF/CNPJ:
Ateração: Cadastro: Valor Venal:
Endereço de Correspondência
Bairro:
Logradouro:
Cidade UF:
CEP:
Endereço do Imovel
Bairro:
Logradouro:
CEP:
RUA RUA PARANÁ 1011
OURO PRETO DO OESTE RO
RUA RUA PARANÁ 1011
PARK AMAZONAS 76920000 PARK AMAZONAS 76920000
Complemento Lote:
45668,81
Caracteristica Desdobro
Característica do Terreno
Área do Terreno: Valor Venal Terreno:
00007 - Zona 7
Profundidade: Testada: 12,5 12,5 Lad. Esquerdo: 25 Lad Direito: 25
Zoneamento: Fração Ideal: 1,00
Valor Caracteristica Desdobro Valor Caracteristica Desdobro Valor
312,5 43714,69
1095 - Ocupação 0001 - Não Construido 0 1097 - Patrimônio 0001 - Particular 0 1100 - Testadas 0000 - Apenas Frente 0
1101 - Situação do Terreno (Lei 0002 - Meio da quadra 0,9 1105 - Topografia 0001 - Plano/Regular 1 1110 - Pedologia 0001 - Firme 1
1230 - Coleta de Lixo - Edificado 0000 - Não (sem coleta edificada) 0 7001 - Guias/Meio Fio 0001 - Sim 0 7002 - Sarjeta 0001 - Sim 0
7003 - Passeio 0001 - Sim 0 7004 - Pavimentação 0001 - Sim 1 7005 - Água 0001 - Sim 1
7006 - Esgoto 0002 - Não 0 7007 - Eletricidade 0001 - Sim 0 7008 - Iluminação Pública 0001 - Sim 1
7009 - Conservação 0001 - Sim 0 7010 - Arborização 0004 - Não 0 7011 - Limpeza Pública 0001 - Sim 0
7012 - Área de Lazer (Lei 2574/2018) 0001 - Inexistente 0,9 7013 - Coleta de Lixo - Territorial 0001 - Imóveis Não Edificados 116,35
Históricos
Data: 26/12/2024 Login: NILSON Expedidos as Licenças para Desdobramento nº66/2024 e nº67/2024, conoforme o processo nº4123/2024 em 10/12/2024. Desmembrou-se o lote 50 e criou-se o lote 38
Data: 10/04/2025 Login: NILSON EXPEDIDA A LICENÇA DE OBRAS Nº21/2025, CONFORME O PROCESSO Nº1379/2025 EM 03/04/2025.
ID: 1273044 e CRC: 8CDB8327 ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
04.380.507/0001-79
Praça da Liberdade
www.ouropretodooeste.ro.gov.br
Município de Ouro Preto do Oeste
FICHA CADASTRAL DO DOCUMENTO ELETRÔNICO
ID: 1273044
93AAE1598D76FA4919F4A1261852572C
8CDB8327
MD5:
CRC:
SHA256: 46831CDB17DA296CFD9BE3FD5E52691B1A5F2181F13BAF690807999B9A5DABAE
Ficha
Tipo do Documento
4
Identificação/Número
02/07/2025
Data
Processo: 1-2345/2025
Processo Documento
FICHA CADASTRAL DO LOTE 50
Súmula/Objeto:
Usuário: Andreia Paulino dos Santos Carvalho
Criação: 02/07/2025 13:13:23 Finalização: 02/07/2025 13:14:16
INTERESSADOS
SEMPLAF OURO PRETO DO OESTE RO 02/07/2025 13:13:23
ASSUNTOS
SOL. ANÁLISE 02/07/2025 13:13:23
ASSINATURAS ELETRÔNICAS
Andreia Paulino dos Santos Carvalho DCIE 02/07/2025 13:14:29
Assinado na forma do Decreto Municipal nº 13.714/2020.
A autenticidade deste documento pode ser conferida através do QRCode acima ou ainda através do site transparencia.ouropretodooeste.ro.gov.br
informando o ID 1273044 e o CRC 8CDB8327.
DigProc - Gestão Integrada de Documentos e Processos Eletrônicos Página 1.
ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
Despacho Integrado 4 de 02/07/2025, assinado na forma do Decreto nº 13.714/2020 (ID: 1273065 e CRC: F022166F). Pág: 1/1
ESTADO DE RONDÔNIA
PREFEITURA DA ESTÂNCIA TURÍSTICA DE OURO PRETO DO OESTE
DESPACHO DO PROCESSO INTEGRADO (ID 4)
1-2345/2025
Data/Hora: 02/07/2025 13:14:42
Origem: DCIE - DEPART. DE CADASTRO IMOBILIÁRIO E ESTAT. (33)
Destino: PJ - PROCURADORIA JURIDICA (79)
Finalidade: ()
Despacho:
EM ATENDIMENTO AO ID 1273007, SEGUE FICHA CADASTRAL DO LOTE :050, QUADRA: 049 SETOR: 011.
Avenida Daniel Comboni, nº 1156 - Bairro Jardim Tropical - Ouro Preto do Oeste/RO
Contato: (69) 3461-2416 - Site: www.ouropretodooeste.ro.gov.br - CNPJ: 04.380.507/0001-79
Documento assinado eletronicamente por Andreia Paulino dos Santos Carvalho, DCIE, em
02/07/2025 às 13:16, horário de Ouro Preto do Oeste/RO, com fulcro no art. 18 do Decreto nº
13.714 de 27/08/2020.
A autenticidade deste documento pode ser conferida no site transparencia.ouropretodooeste.ro.gov.br,
informando o ID 1273065 e o código verificador F022166F.
Referência: Processo nº 1-2345/2025. Docto ID: 1273065 v1
ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
ESTADO DE RONDÔNIA
PREFEITURA DA ESTÂNCIA TURÍSTICA DE OURO PRETO DO OESTE
PROCURADORIA JURIDICA
PARECER Nº 252/2025
PROCESSO Nº 2345/2025
DATA: 04/07/2025
SINTESE DOS FATOS
Vieram os autos a esta procuradoria jurídica para análise jurídica
quanto ao pedido do contribuinte/requerente que solicita reanálise do
lançamento do imposto sobre transmissão de bens imóveis – ITBI, referente ao
imóvel objeto do contrato firmado com a Caixa Econômica Federal, nº
8.4444.3813984-5, sendo que o valor utilizado como base de cálculo do devido
imposto pela Receita Municipal, foi o valor integral do financiamento imobiliário,
incluindo o montante referente à construção ainda a ser realizada pelo
adquirente.
DOS FUNDAMENTOS
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é cobrado na
transmissão onerosa de imóveis, a exemplo da permuta ou compra e venda.
Esse imposto é previsto no inciso II do artigo 156 da Constituição Federal ao
dizer que compete aos municípios instituir impostos sobre: “transmissão inter
vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou
acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem
como cessão de direitos a sua aquisição”.
O recolhimento do ITBI destina-se à melhoria da infraestrutura do
município onde o recolhimento é realizado, sendo uma condição para que seja
realizada a transferência da propriedade no cartório de Registro de Imóveis.
Esse é um imposto municipal, o que significa dizer que cada cidade
tem regras próprias a respeito da sua cobrança.
O pagamento do imposto é condição para que a transferência da
propriedade do imóvel ocorra no cartório. Sem isso, o imóvel não pode ser
transferido do vendedor para o comprador.
Quando o comprador não transfere o imóvel para o seu nome, fica
exposto a inúmeros riscos, inclusive o de vir a perder o seu imóvel.
ID: 1276107 e CRC: 476CFB1B ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
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Por outro lado, é que não será possível proceder com a elaboração
da Escritura pública ou com o registro na Matrícula do imóvel, sem que antes,
realize o pagamento do ITBI.
A Lei Municipal nº 2.429, de 22 de dezembro de 2017, menciona
no seu art. 12:
Art. 12. Na aquisição de imóvel para entrega futura, em
construção, a base de cálculo do imposto será o valor venal
do imóvel como se pronto estivesse apurado na forma
prevista no art. 7° desta Lei.
De acordo com a Lei Municipal nº 2.429, de 22 de dezembro de 2017,
o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), no município em questão, é
calculado sobre o valor integral da operação de financiamento e não apenas
sobre o valor do imóvel. Isso significa que, ao realizar a compra de um imóvel
com financiamento, o valor do ITBI será calculado com base na totalidade do
valor financiado, considerando o montante total da dívida assumida pelo
comprador, e não apenas o valor de venda ou de mercado do imóvel.
Especificamente, a Lei determina que o ITBI será devido sobre o
valor da transação (ou seja, o valor integral do financiamento) quando o
pagamento do bem é realizado por meio de crédito, financiamento ou qualquer
outra modalidade que envolva parcelamento do valor.
Dessa forma, é importante observar que, independentemente do
valor pago de imediato, na legislação municipal está previsto que o ITBI será
proporcional ao valor total do financiamento, e não à parte paga na primeira
parcela ou à entrada do imóvel.
Neste caso, é comum que as prefeituras quando na transferência de
imóveis nos quais os compradores têm projetos que serão desenvolvidos,
futuras construções, como no caso de terrenos alienados para construções
financiadas, calculem o valor do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis
(ITBI) considerando como base de cálculo o valor do terreno em conjunto com a
construção que será desenvolvida.
Porém, o Judiciário já se posicionou que a base de cálculo do ITBI
será o valor venal da fração ideal do terreno, sem as futuras construções. O ITBI
deve somente incidir sobre aquilo que foi efetivamente adquirido, não podendo
ser incluídas benfeitorias inexistentes até o momento da transmissão, que é o
fato gerador do tributo.
ID: 1276107 e CRC: 476CFB1B ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
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Esse entendimento está em consonância com a legislação
federal acerca do ITBI - art. 156, II, da Constituição Federal e os arts. 35 e 38 do
Código Tributário Nacional.
Esses dispositivos estabelecem que a definição do valor do ITBI
deve ocorrer com base no valor venal do bem efetivamente transferido, conforme
apurado na data de ocorrência do fato gerador.
O Poder Judiciário se ampara também, em suas decisões, nas
Súmulas 110 e 470 do Supremo Tribunal Federal (STF), cujos enunciados
estabelecem que o ITBI só pode ser cobrado sobre as construções existentes ao
tempo da alienação do terreno. Sendo assim, a base de cálculo não compreende
o valor do que for construído após o negócio de compra e venda.
Súmula 470
O imposto de transmissão "inter vivos" não incide sobre a
construção, ou parte dela, realizada, inequivocamente, pelo
promitente comprador, mas sobre o valor do que tiver sido
construído antes da promessa de venda.
Súmula 110
O imposto de transmissão "inter vivos" não incide sobre a
construção, ou parte dela, realizada pelo adquirente, mas
sobre o que tiver sido construído ao tempo da alienação do
terreno.
Para tentar prevenir discussões com os fiscos municipais, é
recomendável que conste expressamente na escritura de compra e venda ou
permuta de imóveis, a informação de que futura construção, se e quando ocorrer,
será efetuada pelo comprador às suas próprias custas.
Recomenda-se, também, que o contribuinte esteja atento a esse
detalhe no momento de calcular os custos totais de aquisição do imóvel, pois o
imposto pode impactar diretamente o valor final da operação.
DA CONCLUSÃO
Diante dos fatos e fundamentos antes expostos conclui-se que
de acordo com a Lei Municipal nº 2.429, de 22 de dezembro de 2017, o Imposto
de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), determina que o ITBI será devido sobre
o valor da transação (ou seja, o valor integral do financiamento) quando o
ID: 1276107 e CRC: 476CFB1B ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
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PROCURADORIA JURIDICA
pagamento do bem é realizado por meio de crédito, financiamento ou qualquer
outra modalidade que envolva parcelamento do valor. Por outro lado, o Judiciário
já se posicionou que a base de cálculo do ITBI será o valor venal da fração ideal
do terreno, sem as futuras construções, vez que o ITBI deve somente incidir
sobre aquilo que foi efetivamente adquirido, não podendo ser incluídas
benfeitorias inexistentes até o momento da transmissão, que é o fato gerador do
tributo.
Vale destacar que o ITBI é um dos principais tributos do
planejamento sucessório e patrimonial, ao lado do ITCMD e do Imposto de
Renda, de modo que a sua avaliação e onerosidade devem ser sopesadas no
caso e na operação em concreto, em prol do contribuinte; sem descuidar, no
entanto, das obrigações perante o fisco, a fim de evitar evasão fiscal e
consequências na área tributária-administrativa e criminal.
Por fim, vale salientar à Secretaria Municipal da Fazenda de que
para atender o posicionamento atual do Poder Judiciário, no qual se posicionou
que a base de cálculo do ITBI será o valor venal da fração ideal do terreno, sem
as futuras construções, é imprescindível que seja alterada a base de cálculo do
ITBI mediante lei municipal.
Lucinei Ferreira de Castro
Procuradora Geral do Município
ID: 1276107 e CRC: 476CFB1B ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
04.380.507/0001-79
Praça da Liberdade
www.ouropretodooeste.ro.gov.br
Município de Ouro Preto do Oeste
FICHA CADASTRAL DO DOCUMENTO ELETRÔNICO
ID: 1276107
DC40E860D922A8AF596D7E3A1DA5632A
476CFB1B
MD5:
CRC:
SHA256: 15D18EB148ADF043FDA91222D0527CC487A2AF4728D01A2C3D8DDDACFD9477C2
Parecer Jurídico
Tipo do Documento
252
Identificação/Número
04/07/2025
Data
Processo: 1-2345/2025
Processo Documento
PARECER Nº 252/2025
PROCESSO Nº 2345/2025
DATA: 04/07/2025
Súmula/Objeto:
Usuário: Lucinei Ferreira de Castro
Criação: 04/07/2025 12:20:16 Finalização: 04/07/2025 12:24:33
INTERESSADOS
SEMPLAF OURO PRETO DO OESTE RO 04/07/2025 12:20:16
ASSUNTOS
SOL. ANÁLISE 04/07/2025 12:20:16
ASSINATURAS ELETRÔNICAS
Lucinei Ferreira de Castro Procuradora Geral do Municipio 04/07/2025 12:24:43
Assinado na forma do Decreto Municipal nº 13.714/2020.
A autenticidade deste documento pode ser conferida através do QRCode acima ou ainda através do site transparencia.ouropretodooeste.ro.gov.br
informando o ID 1276107 e o CRC 476CFB1B.
DigProc - Gestão Integrada de Documentos e Processos Eletrônicos Página 1.
ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
Despacho Integrado 5 de 04/07/2025, assinado na forma do Decreto nº 13.714/2020 (ID: 1276124 e CRC: 3EC87902). Pág: 1/1
ESTADO DE RONDÔNIA
PREFEITURA DA ESTÂNCIA TURÍSTICA DE OURO PRETO DO OESTE
DESPACHO DO PROCESSO INTEGRADO (ID 5)
1-2345/2025
Data/Hora: 04/07/2025 12:24:53
Origem: PJ - PROCURADORIA JURIDICA (79)
Destino: SEMPLAF (99)
Finalidade: ()
Despacho:
Encaminho o presente parecer jurídico para conhecimento e decisão administrativa da Assessora Especial
da Semplaf quanto aplicação da Lei Municipal nº 2.429, de 22 de dezembro de 2017, que determina que
o ITBI será devido sobre o valor da transação (ou seja, o valor integral do financiamento), ou, que seja
alterada a base de cálculo do ITBI mediante lei municipal.
Avenida Daniel Comboni, nº 1156 - Bairro Jardim Tropical - Ouro Preto do Oeste/RO
Contato: (69) 3461-2416 - Site: www.ouropretodooeste.ro.gov.br - CNPJ: 04.380.507/0001-79
Documento assinado eletronicamente por Lucinei Ferreira de Castro, Procuradora Geral do
Municipio, em 04/07/2025 às 12:28, horário de Ouro Preto do Oeste/RO, com fulcro no art. 18 do
Decreto nº 13.714 de 27/08/2020.
A autenticidade deste documento pode ser conferida no site transparencia.ouropretodooeste.ro.gov.br,
informando o ID 1276124 e o código verificador 3EC87902.
Referência: Processo nº 1-2345/2025. Docto ID: 1276124 v1
ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
Ouft4 7)f~do Ocat< _ Raedida .
Seiclas .14,4v..s ,a, co.-as7. 44,a3 Z,41
ESTADO DE RONDÔNIA
PREFEITURA DA ESTÂNCIA TURÍSTICA DE OURO PRETO DO OESTE
GABINETE DO PREFEITO
LEI N° 0) ,-) c2) , DE 02d, DE DEZEMBRO DE 2017
Dispõe sobre o Imposto sobre transmissão
inter vivos, a qualquer título, por ato
oneroso (ITBI), no âmbito da Estância
Turistica do Municipio de Ouro Preto do
Oeste, e dá outras providências.
O Prefeito da Estância Turistica do Municipio de Ouro Preto
do Oeste, FAÇO SABER que a CÂMARA MUNICIPAL aprova e eu sanciono
a seguinte LEI:
TÍTULO ÚNICO
IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO INTER VIVOS, A QUALQUER
TÍTULO, POR ATO ONEROSO
CAPÍTULO I
DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 1° Esta Lei dispõe sobre o Imposto sobre transmissão inter
vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou
acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem
como cessão de direitos a sua aquisição, com base no inciso II do art. 156 da
Constituição da República Federativa do Brasil/1988.
CAPÍTULO II
DO FATO GERADOR E DA INCIDÊNCIA
Seção I
ID: 1300033 e CRC: 1FE62B8F ID: 1308383 e CRC: 22757F7D ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
ow. po,„eta. rio o.. _
5eie3as na-A1r4i3. /44 44"1270 /4.4a AN a 3Ztát
ESTADO DE RONDÔNIA
PREFEITURA DA ESTÂNCIA TURÍSTICA DE OURO PRETO DO OESTE
GABINETE DO PREFEITO
'Do Fato Gerador
Art. 2° Imposto sobre transmissão inter vivos, a qualquer título,
por ato oneroso (ITBI) tem como fato gerador:
I - a transmissão, a qualquer título, por ato oneroso, da propriedade
ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física,
conforme definido na lei civil;
II - a transmissão, a qualquer título, por ato oneroso, de direitos
reais sobre imóveis, exceto os de garantia;
III - a cessão, por ato oneroso, de direitos relativos às transmissões
referidas nos incisos I e II deste artigo.
§ 1° O fato gerador do ITBI ocorre no momento da transmissão ou
cessão dos bens ou dos direitos, respectivamente transmitidos ou cedidos.
§ 20O imposto refere-se às transmissões ou cessões relativos a
imóveis situados no território deste Município, ainda que a lavratura da
Escritura ou registro ocorra em cartório localizado em município diverso.
Seção II
Da Incidência
Art. 3° São hipóteses de incidência do imposto:
- a compra e venda;
II - a dação em pagamento;
III - a permuta, inclusive nos casos em que a copropriedade se
tenha estabelecido pelo mesmo título aquisitivo ou em bens contíguos;
IV - o uso, o usufruto e a enfiteuse;
V - a arrematação, adjudicação ou remição;
VI - a cessão de direitos do arrematante ou adjudicatário, depois
de assinado o auto de arrematação ou adjudicação;
VII - a cessão de direitos ao usucapião;
VIII - a cessão de direitos à sucessão aberta;
IX - a cessão de direitos à aquisição de bens imóveis;
X - a instituição e a extinção de direito de superfície;
XI - o valor dos imóveis que, na divisão de patrimônio comum ou
ID: 1300033 e CRC: 1FE62B8F ID: 1308383 e CRC: 22757F7D ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
00(ne, 7tret,4, Ocate- -
5eir3as na-ri-voa& no coragic.o, da 10,,,a -5:;%v-a
ESTADO DE RONDÔNIA
PREFEITURA DA ESTÂNCIA TURÍSTICA DE OURO PRETO DO OESTE
GABINETE DO PREFEITO
na partilha, forem atribuídos a um dos coproprietários acima da respectiva
meação ou quinhão;
XII - a cessão de benfeitorias e construções em terreno alheio ou
compromissado à venda;
XIII - a transferência de construções existentes em terreno alheio,
ainda que feito ao proprietário do solo;
XIV - todos os demais atos translativos de imóveis por natureza
ou acessão física e constitutivos de direitos reais sobre imóveis.
CAPÍTULO III
1)A NÃO INCIDÊNCIA
Art. 4° O ITBI não incide sobre:
- a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio
de pessoa jurídica em realização de capital;
II - a transmissão de bens ou direitos decorrentes de fusão,
incorporação, cisão ou extinção total ou parcial de pessoa jurídica;
III - a transmissão de bens ou direitos aos mesmos alienantes, em
decorrência de sua desincorporação do patrimônio da pessoa jurídica a que
foram conferidos;
IV - o retorno do bem ao domínio do antigo proprietário por força
de retrovenda, retrocessão ou pacto de melhor comprador.
§ 1° O disposto nos incisos I, II e III deste artigo não se aplica
quando o adquirente tiver como atividade preponderante a compra e venda
desses bens ou direitos, a sua locação ou arrendamento mercantil.
§ 2° Considera-se caracterizada a atividade preponderante, quando
mais de 50% (cinquenta por cento) da receita operacional da pessoa jurídica
adquirente, nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subsequentes à
aquisição, decorrerem de transações mencionadas no § 1° deste artigo.
§ 3° Se a pessoa jurídica adquirente iniciar suas atividades após a
aquisição ou menos de 2 (dois) anos antes dela, apurar-se-á a preponderância
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ID: 1300033 e CRC: 1FE62B8F ID: 1308383 e CRC: 22757F7D ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
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de sua atividade com base nos 3 (três) primeiros anos seguintes à data da
aquisição.
§ 4° Verificada a preponderância referida no § 1° deste artigo, o
imposto será devido, nos termos da Lei vigente à data da aquisição, calculado
sobre o valor do bem ou direito naquela data, corrigida a expressão monetária
da base de cálculo para o dia do vencimento do prazo para o pagamento do
crédito tributário respectivo.
§ 5° A inexistência da preponderância de que trata o § 2° deste
artigo será demostrada pelo interessado com base em escrituração contábil de
suas receitas em livros revestidos de formalidades capazes de assegurar sua
exatidão, sem prejuízo de elementos auxiliares e complementares, a critério do
Fisco municipal.
§ 6° O ITBI incidirá, independentemente, da prepoderância
prevista no § 1° deste artigo, nas transmissões de imóveis ou de direitos a eles
relativos, quando a pessoa jurídica alienante realizar o negócio jurídico em
conjunto com a da totalidade de seu patrimônio.
CAPÍTULO IV
DO SUJEITO PASSIVO
Art. 5° Contribuinte do imposto é:
I - o adquirente do bem ou do direito transmitido, na transmissão
de bens imóveis ou de direitos reais;
II - o cessionário do bem ou do direito cedido, no caso de cessão
de bens imóveis ou de direitos reais;
III - cada um dos permutantes, no caso de permuta de bens, ou de
direitos.
Art. 6° Respondem solidariamente pelo pagamento do ITBI e seus
acréscimos:
I - o transmitente do bem ou do direito transmitido, na transmissão
ID: 1300033 e CRC: 1FE62B8F ID: 1308383 e CRC: 22757F7D ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
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de bens imóveis ou de direitos reais;
II - o cedente, na cessão de bens imóveis ou de direito reais;
III - o permutante, em relação ao outro permutante do bem imóvel
ou do direito real, na permuta de bens ou de direitos;
IV - os tabeliães, escrivães e demais serventuários de oficio que
lavrarem, registrarem, inscreverem ou averbarem os atos e termos a seu cargo;
V - os agentes financeiros, em caso de financiamento imobiliário.
CAPÍTULO V
DA BASE DE CÁLCULO E DA ALÍQUOTA
Seção 1
Da Base de Cálculo
Art. 7° O valor venal, base de cálculo do ITBI, será o valor atual
de mercado do imóvel ou dos direitos a ele relativos, transmitidos ou cedidos,
determinado pela Administração Tributária, com base nos elementos
valorativos de que disponha, podendo, conforme o caso, ser definido de, acordo
COM:
- a avaliação efetuada com base nos elementos aferidos no
mercado imobiliário do Município;
II - os elementos constantes do Cadastro Fiscal Imobiliário, que
instruíram a cobrança do IPTU;
III - o valor declarado pelo sujeito passivo ou por seu representante
legal, constituído expressamente para tal fim; ou
IV - a pauta de preços regularmente divulgada.
§ 1° Prevalecerá, dentre os incisos I a IV deste artigo, para fins de
cobrança do imposto, o que resultar de maior valor.
§ 2° Em nenhum caso a base de cálculo do ITBI poderá ser inferior:
I - ao valor venal utilizado no exercício correspondente que serviu
de base de cálculo do IPTU;
II - ao valor, por alqueires, constante da tabela referencial de
preços elaborada por órgão oficial, anexo único, atualizada monetariamente
ID: 1300033 e CRC: 1FE62B8F ID: 1308383 e CRC: 22757F7D ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
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pela variação da Unidade Padrão Fiscal, acrescido das benfeitorias existentes,
para os imóveis rurais.
§ 3° Na avaliação, serão considerados, quanto ao imóvel, dentre
outros, os seguintes elementos:
1 - forma, dimensão e utilidade;
II - localização;
III - estado de conservação;
IV-valores das áreas vizinhas ou situadas em zonas
economicamente equivalentes;
V - custo unitário de construção;
VI - valores aferidos no mercado imobiliário.
§ 4° Para efeitos do disposto no inciso IV, do çaput deste artigo, o
Município poderá divulgar periodicamente, na imprensa oficial, a respectiva
pauta de preços, sem prejuizo da aplicação de outro critério de valoração, em
caso da ausência de publicação.
Art. 8° Na arrematação judicial ou extrajudicial, na adjudicação
ou na remição de bem imóvel, a base de cálculo do ITBI será o valor pelo qual
o bem foi arrematado, adjudicado ou remido, atualizado anualmente, pela
variação da Unidade Padrão Fiscal deste Município até a data do lançamento
do ITBI, que se dará por ocasião do registro imobiliário do ato judicial.
Art. 9° Nos casos a seguir especificados a base de cálculo será:
I - na transmissão do domínio útil, 1/3 (um terço) do valor venal
do imóvel;
II - na transmissão do domínio direto, 2/3 (dois terços) do valor
venal do imóvel;
III - na instituição ou venda do direito real de usufruto, uso ou
habitação, inclusive a transferência onerosa ao nu-proprietário, 1/3 (um terço)
do valor venal do imóvel;
IV - na transmissão da nua propriedade, 2/3 (dois terços) do valor
dt
do valor venal do imóvel;
ID: 1300033 e CRC: 1FE62B8F ID: 1308383 e CRC: 22757F7D ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
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V - nas tornas ou reposições verificadas em partilhas ou divisões,
o valor da parte excedente da meação ou quinhão, ou da parte ideal consistente
em imóveis.
Seção II
Da Alíquota
Art. H. A alíquota do ITBI é de 2% (dois por cento) sobre a base
de cálculo.
CAPÍTULO VI
DO LANÇAMENTO E DO PAGAMENTO
Seção 1
Do Lançamento
Art. 11. O imposto será lançado por declaração cio sujeito passivo
ou de ofício.
§ 1° O imposto será lançado por declaração, mediante a
apresentação da declaração pelo • sujeito passivo, constando dados da
transferência, dados do imóvel e valor da transação.
§ 2° O lançamento será efetuado e revisto de oficio, com base nos
elementos disponíveis, nos seguintes casos:
I - o contribuinte ou o responsável não apresentar a declaração a
que se refere o § l';
II - a declaração apresentada contiver inexatidão, erro, omissão ou
falsidade quanto a quaisquer elementos nela consignados;
III - o valor da base de cálculo consignado na declaração for
inferior àquele determinado pela administração tributária;
IV - o contribuinte ou o responsável deixar de prestar informação
ou de atender a pedido de esclarecimento formulado pela autoridade
administrativa quanto à declaração apresentada, conforme prazo definido no
regulamento.
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§ 3° O sujeito passivo que não concordar com o valor estipulado
para a base de cálculo do imposto poderá apresentar pedido de reavaliação junto
ao setor responsável pelo lançamento do tributo, dentro do prazo estabelecido
para o pagamento.
§ 4° Na hipótese do imóvel ocupar área pertencente a mais de um
município, o lançamento far-se-á proporcionalmente, considerando o valor da
parte localizada neste Município.
Art. 12. Na aquisição de imóvel para entrega futura, em
construção, a base de cálculo do imposto será o valor venal do imóvel como se
pronto estivesse, apurado na forma prevista no art. 7° desta Lei.
§ 1° No caso de aquisição de terreno, ou sua fração ideal, deimóvel
construído ou em construção, deverá o contribuinte comprovar que assumiu o
ônus da construção, por conta própria ou de terceiros, mediante a apresentação
dos seguintes documentos:
I - contrato particular de promessa de compra e venda do terreno
ou de sua fração ideal, com firmas reconhecidas;
II - contrato de prestação de serviços de construção civil, celebrado
entre o adquirente e o incorporador ou construtor, com firmas reconhecidas;
III - documentos fiscais ou registros contábeis de compra de
serviços e de materiais de construção;
IV - quaisquer outros documentos que, a critério do fisco
municipal, possam comprovar que o adquirente assumiu o ônus da construção.
§ 2° Na hipótese do § 1° deste artigo, a base de cálculo do imposto
será o valor venal do terreno acrescido do valor venal da construção existente
no momento em que o adquirente comprovar que assumiu o ônus da
construção.
Seção 11
1)o Pagamento
Art. 13. O imposto será pago:
ID: 1300033 e CRC: 1FE62B8F ID: 1308383 e CRC: 22757F7D ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
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I - na transmissão de bens imóveis ou na cessão de direitos reais a
eles relativos, que se formalizar por escritura pública, antes da sua lavratura;
II - nas demais transmissões de bens imóveis ou na cessão de
direitos reais a eles relativos, antes do registro do ato no oficio competente.'
Parágrafo único. Comprovado o desfazimento do negócio jurídico
que se constitua em fato gerador do imposto, fica assegurada ao contribuinte a
preferencial e atualizada restituição da quantia paga a título de adiantamento
do imposto.
Art. 14. É facultado ao promitente comprador, a partir da
assinatura do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária
para transmissão futura, antecipar o pagamento do ITBI.
Art. 15. 0 pagamento será efetuado através de documento próprio,
conforme disposto em Regulamento.
CAPÍTULO VII
DAS OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS,
Art. 16. O sujeito passivo fica obrigado a:
I - apresentar declaração acerca dos bens ou direitos transmitidos
ou cedidos, confon-me dispuser o regulamento;
II - fornecer ao Fisco Municipal, quando solicitado, os documentos
e informações necessários à apuração do imposto.
Art. 17. Os tabeliães, escrivães e demais serventuários de ofício
exigirão do contribuinte, antes da prática dos atos atinentes ao seu oficio, prova:
I - do pagamento do ITBI;
II - do reconhecimento de imunidade, isenção ou não-incidência.
Art. 18. Os tabeliães, escrivães e demais serventuários de ofício
ficam obrigados:
I - a permitir aos encarregados da fiscalização o exame de livros,
ce
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termos, registros, atos e demais documentos ou papéis que interessem à
arrecadação do ITBI;
II - a fornecer aos encarregados da Fiscalização, quando solicitado,
nos prazos estabelecidos, certidões de atos lavrados ou registrados,
concernentes a imóveis ou direitos a eles relativos;
III - transcrever o pagamento do ITBI no instrumento respectivo,
nos termos da legislação aplicável.
Art. 19. Os tabeliães ficam obrigados a apresentar relatórios
mensais à Fazenda Municipal, até o dia 10 (dez) do mês seguinte ao dos atos
praticados, todas as translações de domínio imobiliário, identificando o objeto
da transação, os nomes das partes e demais elementos necessários à atualização
do Cadastro Fiscal Imobiliário, observando a forma disposta em Regulamento.
Art. 20. As autoridades judiciárias e os escrivães farão remeter ao
Fisco cópia dos atos decisórios dos autos de inventário, inclusive o formal, de
partilha, arrolamento e demais feitos, com vistas ao exame e lançamento do
ITBI, sempre que houver transmissão tributável inter vivos.
Art. 21. Para efeitos de registro, controle e arrecadação do
imposto, a Administração Tributária instituirá, no Regulamento, os
documentos fiscais destinados à comprovação das transações tributadas.
CAPÍTULO VIII
DAS INFRAÇÕES E PENALIDADES
Art. 22. O descumpriniento das normas pertinentes ao imposto
sujeitará o infrator às seguintes penalidades:
I - pela prática de qualquer ato de transmissão sem o pagamento
do imposto, apurada em ação fiscal ou denunciada após seu início, 30% (trinta
por cento) do valor do imposto devido;
II - pela omissão, inexatidão ou falsidade na declaração acerca dos
bens ou direitos transmitidos, assim como pela apresentação de documentos
falsos, no todo ou em parte, apurada em ação fiscal ou denunciada após seu
ote
ID: 1300033 e CRC: 1FE62B8F ID: 1308383 e CRC: 22757F7D ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
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início, 100% (cem por cento) do valor do imposto devido;
III - pela falta da transcrição do inteiro teor do pagamento do
imposto no instrumento específico, apurada em ação fiscal ou denunciada após
seu início, 10 (dez) UPF, por documento ou informação;
IV - pela ausência de apresentação de relatórios mensais
obrigatórios, 10 (dez) UPF, por relatório;
V - pela ausência de apresentação de documentos e informações
solicitadas, 5 (cinco) UPF, por documento ou informação;
VI - pelo embaraço ou impedimento da fiscalização, 48 (quarenta
e oito) UPF, em cada operação.
CAPÍTULO IX
DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS
Art. 23. Fica o Poder Executivo autorizado a:
I - firmar convênios, termos de cooperações ou outros
instrumentos legais, com as Fazendas Federal, Estaduais e Municipais e cpm
órgãos do Poder Judiciário, que se destine a permutas de informações e de
tecnologias objetivando fomentar a arrecadação, o controle e a eficiência na
gestão do imposto;
II - regulamentar esta Lei, no que for necessário ao seu fiel
cumprimento.
Art. 24. Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação,
observado o disposto no art. 150, inciso III, alíneas "b" e "c", da Constituição
Federal de 1988, ressalvados os dispositivos de eficácia imediata.
Art. 25. Sem prejuízo do dispos e no art. 24, permanecem
transitoriamente, com eficácia normativa • na, as ormas de regulamentação
do Código Tributário deste Municí • '4, até que ejam editadas as normas
regulamentadoras desta Lei.
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ID: 1300033 e CRC: 1FE62B8F ID: 1308383 e CRC: 22757F7D ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
PLANTA DE VALORES RURAIS
VALORES POR
ALQUEIRE EM UPFM
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514 UPFM
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ID: 1300033 e CRC: 1FE62B8F ID: 1308383 e CRC: 22757F7D ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
PREFEITURA DE OURO PRETO DO OESTE
PROCURADORIA JURÍDICA
PUBLICAÇÃO
Câmara Municipal de Ouro Preto do Oeste — RO
Publicação n92783
2/12,/2017 A 19/01/20118
..(
Maria Teixeira/de Oliveira Coelho
Dirt.Protoc.Wq.Geral e Publicação
Port.11O/ GP/CMOPO-R0/2013
22/12/17 A 19/01/18
Teresa Rodrigues Gonçalves
Agente Administrativo
Cad.108/2 O))
ID: 1300033 e CRC: 1FE62B8F ID: 1308383 e CRC: 22757F7D ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
04.380.507/0001-79
Praça da Liberdade
www.ouropretodooeste.ro.gov.br
Município de Ouro Preto do Oeste
FICHA CADASTRAL DO DOCUMENTO ELETRÔNICO
ID: 1300033
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1FE62B8F
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CRC:
SHA256: D81C3E4329FC04904B38FE75835F98B5E044159148065AC3940776E93E587DFA
Lei
Tipo do Documento
ITBI
Identificação/Número
29/07/2025
Data
Processo: 1-2759/2025
Processo Documento
LEI DO ITBI.
Súmula/Objeto:
Usuário: Maria Jose de Oliveira Santos Barbosa
Criação: 29/07/2025 13:15:41 Finalização: 29/07/2025 13:17:10
INTERESSADOS
SEMPLAF OURO PRETO DO OESTE RO 29/07/2025 13:15:41
ASSUNTOS
ALTERA DISPOSITIVOS DA LEI 29/07/2025 13:15:41
A autenticidade deste documento pode ser conferida através do QRCode acima ou ainda através do site transparencia.ouropretodooeste.ro.gov.br
informando o ID 1300033 e o CRC 1FE62B8F.
DigProc - Gestão Integrada de Documentos e Processos Eletrônicos Página 1.
ID: 1308383 e CRC: 22757F7D ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
04.380.507/0001-79
Praça da Liberdade
www.ouropretodooeste.ro.gov.br
Município de Ouro Preto do Oeste
FICHA CADASTRAL DO DOCUMENTO ELETRÔNICO
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22757F7D
MD5:
CRC:
SHA256: B3A0973C259CF7040869363AB0E3E10066924CD87ACD971FDA5F25E0336C547F
Lei
Tipo do Documento
itbi vigente
Identificação/Número
05/08/2025
Data
Processo: 1-2345/2025
Processo Documento
2429 DE 02 de DEZEMBRO DE 2017
Súmula/Objeto:
Usuário: Karina de Lima e Silva
Criação: 05/08/2025 11:01:38 Finalização: 05/08/2025 11:03:10
INTERESSADOS
SEMPLAF OURO PRETO DO OESTE RO 05/08/2025 11:01:38
ASSUNTOS
SOL. ANÁLISE 05/08/2025 11:01:38
ASSINATURAS ELETRÔNICAS
Karina de Lima e Silva Assessora Especial da Semplaf 05/08/2025 11:55:28
Assinado na forma do Decreto Municipal nº 13.714/2020.
A autenticidade deste documento pode ser conferida através do QRCode acima ou ainda através do site transparencia.ouropretodooeste.ro.gov.br
informando o ID 1308383 e o CRC 22757F7D.
DigProc - Gestão Integrada de Documentos e Processos Eletrônicos Página 1.
ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
Memorando 124 de 05/08/2025, assinado na forma do Decreto nº 13.714/2020 (ID: 1308531 e CRC: E5E5AC27). Pág: 1/2
ESTADO DE RONDÔNIA
PREFEITURA DA ESTÂNCIA TURÍSTICA DE OURO PRETO DO OESTE
Memorando nº 124/SEMPLAF/2025
Senhor Prefeito,
Encaminhamos este memorando para informar sobre o Processo nº 2345/2025, no
qual o contribuinte solicita a revisão do valor cobrado de ITBI (Imposto de Transmissão de Bens
Imóveis), alegando que a base de cálculo adotada pela Receita Municipal inclui a construção que
ainda será realizada.
A cobrança atual segue o que determina o art. 12 da Lei Municipal nº 2.429/2017,
ou seja, considera o valor total do financiamento, incluindo a construção futura. O Parecer Jurídico
nº 252/2025, emitido pela Procuradoria Geral do Município, confirma que esse cálculo está de
acordo com a legislação local vigente.
Entretanto, destacamos que o entendimento do Poder Judiciário Federal, com base
na Constituição Federal (art. 156, inciso II) e no Código Tributário Nacional (artigos 35 e 38), é de
que o ITBI deve incidir somente sobre o bem efetivamente transmitido, ou seja, o imóvel tal como
está no momento da venda, sem considerar construções futuras.
Esse entendimento também está respaldado em súmulas do Supremo Tribunal
Federal (STF), que têm sido seguidas pelos tribunais do país:
Súmula 110/STF:
"O imposto de transmissão 'inter vivos' não incide sobre a construção, ou parte dela,
realizada pelo adquirente, mas sobre o que tiver sido construído ao tempo da alienação do
terreno."
Súmula 470/STF:
"O imposto de transmissão 'inter vivos' não incide sobre a construção, ou parte dela,
realizada, inequivocamente, pelo promitente comprador, mas sobre o valor do que tiver sido
construído antes da promessa de venda."
Essas decisões indicam que a cobrança do ITBI deve levar em conta apenas o
valor do terreno ou do imóvel já construído na data da transação, e não valores referentes a obras
futuras.
Dessa forma, embora o lançamento feito pela Receita esteja de acordo com a lei
municipal, há risco de o Município sofrer ações judiciais e perder receitas, caso o contribuinte
questione a cobrança no Judiciário.
Assim, esta Secretaria propõe a Vossa Excelência que seja avaliada a possibilidade
de atualização da legislação municipal, para adequar a base de cálculo do ITBI ao entendimento
predominante dos tribunais superiores, promovendo mais segurança jurídica e evitando futuros
litígios.
Atenciosamente,
Ouro Preto do Oeste/RO, 05 de agosto de 2025.
ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
Memorando 124 de 05/08/2025, assinado na forma do Decreto nº 13.714/2020 (ID: 1308531 e CRC: E5E5AC27). Pág: 2/2
Karina de Lima e Silva
Assessora Especial da Semplaf
Avenida Daniel Comboni, nº 1156 - Bairro Jardim Tropical - Ouro Preto do Oeste/RO
Contato: (69) 3461-2416 - Site: www.ouropretodooeste.ro.gov.br - CNPJ: 04.380.507/0001-79
Documento assinado eletronicamente por Karina de Lima e Silva, Assessora Especial da
Semplaf, em 05/08/2025 às 11:43, horário de Ouro Preto do Oeste/RO, com fulcro no art. 18 do
Decreto nº 13.714 de 27/08/2020.
A autenticidade deste documento pode ser conferida no site transparencia.ouropretodooeste.ro.gov.br,
informando o ID 1308531 e o código verificador E5E5AC27.
Referência: Processo nº 1-2345/2025. Docto ID: 1308531 v1
ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
Minuta de Projeto de Lei 1 de 05/08/2025, assinado na forma do Decreto nº 13.714/2020 (ID: 1308560 e CRC: 0B6E684D). Pág: 1/1
ESTADO DE RONDÔNIA
PREFEITURA DA ESTÂNCIA TURÍSTICA DE OURO PRETO DO OESTE
MINUTA DE PROJETO DE LEI
Dispõe sobre a alteração do artigo 12 da Lei Municipal nº 2.429, de 22
de dezembro de 2017, que trata da base de cálculo do Imposto sobre
Transmissão de Bens Imóveis ITBI.
O PREFEITO DO MUNICÍPIO DE OURO PRETO DO OESTE, ESTADO DE RONDÔNIA, no uso de suas atribuições
legais, submete à apreciação da Câmara Municipal o seguinte Projeto de Lei:
Art. 1º O artigo 12 da Lei Municipal nº 2.429, de 22 de dezembro de 2017, passa a vigorar com a seguinte
redação:
Art. 12. Na aquisição de imóvel para entrega futura, em construção, caracterizado como empreendimento
de incorporação imobiliária, a base de cálculo do imposto será o valor venal do imóvel como se pronto
estivesse, apurado na forma prevista no art. 7º desta Lei.
§1º Nos casos de aquisição de terreno com construção futura a ser realizada pelo próprio adquirente,
mediante financiamento ou com recursos próprios, a base de cálculo do ITBI será limitada ao valor venal do
terreno à época da transmissão.
§2º Fica vedada a inclusão, na base de cálculo do ITBI, de valores relativos a benfeitorias ou edificações
futuras não existentes à data da transmissão.
Art. 2º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação, revogando-se as disposições em contrário.
Gabinete do Prefeito Municipal de Ouro Preto do Oeste/RO, ___ de ____________ de 2025.
ALEX TESTONI
Prefeito Municipal
Avenida Daniel Comboni, nº 1156 - Bairro Jardim Tropical - Ouro Preto do Oeste/RO
Contato: (69) 3461-2416 - Site: www.ouropretodooeste.ro.gov.br - CNPJ: 04.380.507/0001-79
Documento assinado eletronicamente por Karina de Lima e Silva, Assessora Especial da
Semplaf, em 05/08/2025 às 11:51, horário de Ouro Preto do Oeste/RO, com fulcro no art. 18 do
Decreto nº 13.714 de 27/08/2020.
A autenticidade deste documento pode ser conferida no site transparencia.ouropretodooeste.ro.gov.br,
informando o ID 1308560 e o código verificador 0B6E684D.
Referência: Processo nº 1-2345/2025. Docto ID: 1308560 v1
ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
Despacho Integrado 6 de 05/08/2025, assinado na forma do Decreto nº 13.714/2020 (ID: 1308601 e CRC: 56896FDB). Pág: 1/1
ESTADO DE RONDÔNIA
PREFEITURA DA ESTÂNCIA TURÍSTICA DE OURO PRETO DO OESTE
DESPACHO DO PROCESSO INTEGRADO (ID 6)
1-2345/2025
Data/Hora: 05/08/2025 11:52:42
Origem: SEMPLAF (99)
Destino: GABINETE DO PREFEITO (71)
Finalidade: ()
Despacho:
Encaminha-se o presente expediente ao Gabinete do Excelentíssimo Senhor Prefeito, para análise e
homologação do Projeto de Lei que altera o artigo 12 da Lei Municipal nº 2.429, de 22 de dezembro de
2017, com o objetivo de adequar a legislação municipal à jurisprudência consolidada do Supremo Tribunal
Federal e do Superior Tribunal de Justiça, especialmente no que se refere à exclusão de construções futuras
da base de cálculo do ITBI, conforme previsto nas Súmulas 110 e 470 do STF.
Após homologação, solicita-se o encaminhamento à Procuradoria Jurídica para revisão final da redação
legal, com posterior tramitação legislativa junto à Câmara Municipal.
Avenida Daniel Comboni, nº 1156 - Bairro Jardim Tropical - Ouro Preto do Oeste/RO
Contato: (69) 3461-2416 - Site: www.ouropretodooeste.ro.gov.br - CNPJ: 04.380.507/0001-79
Documento assinado eletronicamente por Karina de Lima e Silva, Assessora Especial da
Semplaf, em 05/08/2025 às 11:55, horário de Ouro Preto do Oeste/RO, com fulcro no art. 18 do
Decreto nº 13.714 de 27/08/2020.
A autenticidade deste documento pode ser conferida no site transparencia.ouropretodooeste.ro.gov.br,
informando o ID 1308601 e o código verificador 56896FDB.
Referência: Processo nº 1-2345/2025. Docto ID: 1308601 v1
ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
Despacho Integrado 7 de 05/08/2025, assinado na forma do Decreto nº 13.714/2020 (ID: 1308641 e CRC: D5FE7FBF). Pág: 1/1
ESTADO DE RONDÔNIA
PREFEITURA DA ESTÂNCIA TURÍSTICA DE OURO PRETO DO OESTE
DESPACHO DO PROCESSO INTEGRADO (ID 7)
1-2345/2025
Data/Hora: 05/08/2025 12:06:19
Origem: GABINETE DO PREFEITO (71)
Destino: PJ - PROCURADORIA JURIDICA (79)
Finalidade: ()
Despacho:
Segue processo AUTORIZADO.
Avenida Daniel Comboni, nº 1156 - Bairro Jardim Tropical - Ouro Preto do Oeste/RO
Contato: (69) 3461-2416 - Site: www.ouropretodooeste.ro.gov.br - CNPJ: 04.380.507/0001-79
Documento assinado eletronicamente (ICP-BR) por Juan Alex Testoni, Prefeito (a), em
05/08/2025 às 12:23, horário de Ouro Preto do Oeste/RO, com fulcro no art. 18 do Decreto nº
13.714 de 27/08/2020.
A autenticidade deste documento pode ser conferida no site transparencia.ouropretodooeste.ro.gov.br,
informando o ID 1308641 e o código verificador D5FE7FBF.
Referência: Processo nº 1-2345/2025. Docto ID: 1308641 v1
ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
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PREFEITURA DA ESTÂNCIA TURÍSTICA DE OURO PRETO DO OESTE
GABINETE DO PREFEITO
PROJETO DE LEI Nº 3375 DE 13 DE AGOSTO DE 2025.
“ALTERA DISPOSITIVOS NA LEI Nº 2429, DE 22 DE
DEZEMBRO DE 2017, DISPÕE SOBRE O IMPOSTO SOBRE
TRANSMISSÃO INTER VIVOS, A QUALQUER TÍTULO, POR
ATO ONEROSO (ITBI), NO ÂMBITO DA ESTÂNCIA TURISTICA
DO MUNICIPIO DE OURO PRETO DO OESTE, E DÁ OUTRAS
PROVIDÊNCIAS.”
O Prefeito do Município de Ouro Preto do Oeste, Estado de Rondônia, no uso
de suas atribuições legais, faz saber que a Câmara Municipal de Ouro Preto do Oeste, aprovou e
eu sanciono e promulgo a seguinte, LEI:
Art. 1º Fica alterado a redação do § 2º do artigo 12 da Lei nº 2429 de 22 de
dezembro de 2017 que, “Dispõe sobre o Imposto sobre transmissão inter vivos, a qualquer título,
por ato oneroso (ITBI), no âmbito da Estância Turistica do Municipio de Ouro Preto do Oeste, e
dá outras providências”, que passa a vigorar com da seguinte forma:
(...............................................)
Art. 12. ............................................................................................
§ 2° Na hipótese do § 1° deste artigo, a base de cálculo do imposto sobre transmissão inter
vivos - ITBI será limitado ao valor da compra e venda (transação) do terreno, no qual deverá o
contribuinte comprovar que assumiu o ônus da construção, por conta própria ou de terceiros.
(................................................)
Art. 2º . Fica alterado a redação do caput do artigo 7º , exclui os incisos I ao IV
do art. 7º e o Anexo Unico, da Lei nº 2429 de 22 de dezembro de 2017 que, “Dispõe sobre o
Imposto sobre transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso (ITBI), no âmbito da
Estância Turistica do Municipio de Ouro Preto do Oeste, e dá outras providências”, que passa a
vigorar da seguinte forma:
(................................................)
Art. 7º O Município de Ouro Preto do Oeste, através da autoridade administrativa, nos
termos desta Lei, fará a apuração da base de cálculo, através de elementos quantitativos e
dados por ele conhecidos, especialmente os existentes no cadastro imobiliário.
(................................................)
ID: 1316368 e CRC: 6D1CD770 ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
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GABINETE DO PREFEITO
Art. 3º. Fica alterado a redação do § 1º e inclui os incisos I ao IV ao artigo 7º da
Lei nº 2429 de 22 de dezembro de 2017 que, “Dispõe sobre o Imposto sobre transmissão inter
vivos, a qualquer título, por ato oneroso (ITBI), no âmbito da Estância Turistica do Municipio de
Ouro Preto do Oeste, e dá outras providências”, que passa a vigorar com da seguinte forma:
Art. 7º.................................................................................................................
§ 1º Na determinação da base de cálculo dos bens imóveis ou dos direitos transmitidos, para fins
de lançamento, poderão ser considerados individualmente ou cumulativamente, dentre outros
elementos quantitativos:
I- o preço negociado e o valor de mercado declarado pelo contribuinte na Declaração de
Transmissão de Bens Imóveis – DTBI;
II-os valores correntes das transações de bens de mesma natureza no mercado imobiliário deste
Municipio;
III-ofertas, valores de cadastros e valores de áreas vizinhas ou situadas em zonas
economicamente equivalentes;
IV-consideradas as características do imóvel como forma, dimensões, metragens, tipo, utilização,
localização, estado de conservação e infraestrutura urbana, além de outras variáveis.
(.......................................................)
Art. 4º . Fica alterada a redação do § 2º e exclui os incisos I e II no artigo 7º , da
Lei nº 2429 de 22 de dezembro de 2017 que, “Dispõe sobre o Imposto sobre transmissão inter
vivos, a qualquer título, por ato oneroso (ITBI), no âmbito da Estância Turistica do Municipio de
Ouro Preto do Oeste, e dá outras providências”, que passa a vigorar com da seguinte forma:
Art. 7º....................................................................................................................
§2º Quando da apuração a que se refere este artigo resultar valor superior ao valor declarado
pelo sujeito passivo, valerá o valor apurado pela autoridade administrativa, resguardando-se o
contraditório e ampla defesa na forma desta Lei e nos termos do Código Tributário Municipal -
CTM.
(.................................................................)
Art. 5º. Fica alterada a redação do § 3º e exclui os incisos I ao VI no artigo 7º ,
da Lei nº 2429 de 22 de dezembro de 2017 que, “Dispõe sobre o Imposto sobre transmissão inter
vivos, a qualquer título, por ato oneroso (ITBI), no âmbito da Estância Turistica do Municipio de
Ouro Preto do Oeste, e dá outras providências”, que passa a vigorar com da seguinte forma:
Art. 7º.........................................................................................................
§ 3º A base de cálculo do ITBI não será inferior àquela utilizada para fins de lançamento do
IPTU no exercício do registro.
Art. 6º. Ficam acrescentados o § 4º, § 5º e seus incisos I, II e III e o § 7º ao
ID: 1316368 e CRC: 6D1CD770 ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
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GABINETE DO PREFEITO
artigo 7º , da Lei nº 2429 de 22 de dezembro de 2017 que, “Dispõe sobre o Imposto sobre
transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso (ITBI), no âmbito da Estância Turistica
do Municipio de Ouro Preto do Oeste, e dá outras providências”, que passa a vigorar com da
seguinte forma:
Art. 7º..............................................................................................
§ 4º Em caso de imóvel rural, a base de cálculo não poderá ser inferior ao valor fundiário do
imóvel constante da última declaração para efeito do Imposto Sobre a Propriedade Territorial
Rural - ITR.
§ 5º Decreto definirá prazo para a apuração da base de cálculo disposta neste artigo, findo
qual, não realizado, expedir-se-á o Documento de Arrecadação, com base no valor de
mercado declarado pelo contribuinte, o que for maior, desde que não inferior:
I - ao da Planta de Valores Genéricos - PVG;
II - ao valor de apuração anterior da base de cálculo de ITBI, realizada pela autoridade
administrativa, quanto ao mesmo bem imóvel;
III - ao preço negociado declarado.
§ 6º A expedição do Documento de Arrecadação, nos termos do §5º deste artigo, não obsta
posterior verificação dos dados informados, com aplicação da legislação municipal vigente e
lançamento, de ofício, de eventual diferença, bem como não implica na homologação
definitiva pelo Município, ressalvadas as hipóteses de decadência.
(..................................................................)
Art. 7º. Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação, observado o disposto
no art. 150, inciso III, alíneas "b" e "c", da Constituição Federal de 1988, ressalvados os
dispositivos de eficácia imediata.
JUAN ALEX TESTONI
PREFEITO
ID: 1316368 e CRC: 6D1CD770 ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
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GABINETE DO PREFEITO
OFÍCIO Nº 226 /GAB/2025
Ouro Preto do Oeste/RO, 13 de agosto de 2025
À Sua Excelência, o Senhor
GILVANE FERNANDES DA SILVA
Presidente da Câmara Municipal
Ouro Preto do Oeste – RO.
Senhor Presidente,
Através deste, encaminhamos a Vossa Excelência o Projeto de Lei nº 3375 de
13 de agosto de 2025, o qual dispõe, “ALTERA DISPOSITIVOS NA LEI Nº 2429, DE 22 DE
DEZEMBRO DE 2017, DISPÕE SOBRE O IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO INTER VIVOS, A
QUALQUER TÍTULO, POR ATO ONEROSO (ITBI), NO ÂMBITO DA ESTÂNCIA TURISTICA DO
MUNICIPIO DE OURO PRETO DO OESTE, E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS ”, para trâmite em
regime normal nessa Colenda Casa de Leis.
Atenciosamente.
JUAN ALEX TESTONI
PREFEITO
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GABINETE DO PREFEITO
Mensagem nº 3186/2025
Excelentíssimo Senhor Presidente,
Submetemos à apreciação dessa Casa Legislativa, o Projeto de Lei nº
3375 de 13 de agosto de 2025, que “ALTERA DISPOSITIVOS NA LEI Nº 2429, DE 22
DE DEZEMBRO DE 2017, DISPÕE SOBRE O IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO
INTER VIVOS, A QUALQUER TÍTULO, POR ATO ONEROSO (ITBI), NO ÂMBITO DA
ESTÂNCIA TURISTICA DO MUNICIPIO DE OURO PRETO DO OESTE, E DÁ
OUTRAS PROVIDÊNCIAS ”.
O presente Projeto de Lei tem por objetivo alterar dispositivos da Lei nº
2429, de 22 de dezembro de 2017, Dispõe Sobre o Imposto sobre transmissão inter
vivos, a qualquer título, por ato oneroso (ITBI), no âmbito da Estância Turistica do
Municipio de Ouro Preto do Oeste, e dá outras providências.
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é cobrado na
transmissão onerosa de imóveis, a exemplo da permuta ou compra e venda. Esse
imposto é previsto no inciso II do artigo 156 da Constituição Federal ao dizer que
compete aos municípios instituir impostos sobre: “transmissão inter vivos, a qualquer
título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos
reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua
aquisição”.
O recolhimento do ITBI destina-se à melhoria da infraestrutura do
município onde o recolhimento é realizado, sendo uma condição para que seja realizada
a transferência da propriedade no cartório de Registro de Imóveis.
Esse é um imposto municipal, o que significa dizer que cada cidade tem
regras próprias a respeito da sua cobrança.
O pagamento do imposto é condição para que a transferência da
propriedade do imóvel ocorra no cartório. Sem isso, o imóvel não pode ser transferido do
vendedor para o comprador.
Quando o comprador não transfere o imóvel para o seu nome, fica
exposto a inúmeros riscos, inclusive o de vir a perder o seu imóvel.
Por outro lado, é que não será possível proceder com a elaboração da
Escritura pública ou com o registro na Matrícula do imóvel, sem que antes, realize o
pagamento do ITBI.
ID: 1316368 e CRC: 6D1CD770 ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
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GABINETE DO PREFEITO
A Lei Municipal nº 2.429, de 22 de dezembro de 2017, atualmente
menciona no seu § 2º do art. 12:
Art. 12. (........................................................)
§ 2° Na hipótese do § 1° deste artigo, a base de cálculo do imposto
será o valor venal do terreno acrescido do valor venal da construção existente no
momento em que o adquirente comprovar que assumiu o ônus da construção.
De acordo com a Lei Municipal nº 2.429, de 22 de dezembro de 2017,
o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), no nosso município, é calculado
sobre o valor integral da operação de financiamento e não apenas sobre o valor do
imóvel. Isso significa que, ao realizar a compra de um imóvel com financiamento, o valor
do ITBI será calculado com base na totalidade do valor financiado, considerando o
montante total da dívida assumida pelo comprador, e não apenas o valor de venda ou de
mercado do imóvel.
Especificamente, a Lei determina que o ITBI será devido sobre o valor da
transação (ou seja, o valor integral do financiamento) quando o pagamento do bem é
realizado por meio de crédito, financiamento ou qualquer outra modalidade que envolva
parcelamento do valor.
Dessa forma, é importante observar que, independentemente do valor
pago de imediato, na legislação municipal está previsto que o ITBI será proporcional ao
valor total do financiamento, e não à parte paga na primeira parcela ou à entrada do
imóvel.
Neste caso, é comum que as prefeituras quando na transferência de
imóveis nos quais os compradores têm projetos que serão desenvolvidos, futuras
construções, como no caso de terrenos alienados para construções financiadas,
calculem o valor do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) considerando
como base de cálculo o valor do terreno em conjunto com a construção que será
desenvolvida.
Porém, o Judiciário já se posicionou que a base de cálculo do ITBI será o
valor venal da fração ideal do terreno, sem as futuras construções. O ITBI deve somente
incidir sobre aquilo que foi efetivamente adquirido, não podendo ser incluídas
benfeitorias inexistentes até o momento da transmissão, que é o fato gerador do tributo.
Esse entendimento está em consonância com a legislação federal
acerca do ITBI - art. 156, II, da Constituição Federal e os arts. 35 e 38 do Código
Tributário Nacional.
ID: 1316368 e CRC: 6D1CD770 ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
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Esses dispositivos estabelecem que a definição do valor do ITBI deve
ocorrer com base no valor venal do bem efetivamente transferido, conforme apurado na
data de ocorrência do fato gerador.
O Poder Judiciário se ampara também, em suas decisões, nas Súmulas
110 e 470 do Supremo Tribunal Federal (STF), cujos enunciados estabelecem que o
ITBI só pode ser cobrado sobre as construções existentes ao tempo da alienação do
terreno. Sendo assim, a base de cálculo não compreende o valor do que for construído
após o negócio de compra e venda.
Súmula 470
O imposto de transmissão "inter vivos" não incide sobre a
construção, ou parte dela, realizada, inequivocamente, pelo
promitente comprador, mas sobre o valor do que tiver sido
construído antes da promessa de venda.
Súmula 110
O imposto de transmissão "inter vivos" não incide sobre a
construção, ou parte dela, realizada pelo adquirente, mas sobre o
que tiver sido construído ao tempo da alienação do terreno.
Para tentar prevenir discussões com os fiscos municipais, é
recomendável que conste expressamente na escritura de compra e venda ou permuta
de imóveis, a informação de que futura construção, se e quando ocorrer, será efetuada
pelo comprador às suas próprias custas.
Recomenda-se, também, que o contribuinte esteja atento a esse detalhe
no momento de calcular os custos totais de aquisição do imóvel, pois o imposto pode
impactar diretamente o valor final da operação.
Diante dos fatos e fundamentos antes expostos conclui-se que de é
necessário alterar a Lei Municipal nº 2.429, de 22 de dezembro de 2017, o Imposto
de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), estabelecendo que a base de cálculo do
imposto sobre transmissão inter vivos - ITBI será limitado ao valor da compra e
venda (transação) do terreno, no qual deverá o contribuinte comprovar que
assumiu o ônus da construção, por conta própria ou de terceiros. A base de cálculo
do ITBI será o valor da fração ideal do terreno, sem as futuras construções, vez que o
ITBI deve somente incidir sobre aquilo que foi efetivamente adquirido, não podendo ser
incluídas benfeitorias inexistentes até o momento da transmissão, que é o fato gerador
do tributo.
Vale destacar que o ITBI é um dos principais tributos do planejamento
sucessório e patrimonial, ao lado do ITCMD e do Imposto de Renda, de modo que a sua
ID: 1316368 e CRC: 6D1CD770 ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
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avaliação e onerosidade devem ser sopesadas no caso e na operação em concreto, em
prol do contribuinte; sem descuidar, no entanto, das obrigações perante o fisco, a fim
de evitar evasão fiscal e consequências na área tributária-administrativa e criminal.
O Presente Projeto de Lei pretende também alterar/excluir/incluir alguns
dos dispositivos do artigo 7º, da Lei nº 2429 de 22 de dezembro de 2017 que, “Dispõe
sobre o Imposto sobre transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso (ITBI),
no âmbito da Estância Turística do Município de Ouro Preto do Oeste, e dá outras
providências, visando regulamentar a matéria de forma mais detalhada no que dispõe a
base de cálculo do valor do ITBI. Conforme consta no projeto de lei em anexo, será
alterado o caput do artigo 7º com a exclusão dos incisos I ao IV e do Anexo Único;
alteração da redação do § 1º e inclusão dos incisos I ao IV ao artigo 7º da Lei nº 2429 de
22 de dezembro de 2017; alteração da redação do § 2º e exclusão dos incisos I e II no
artigo 7º, da Lei nº 2429 de 22 de dezembro de 2017; alteração da redação do § 3º com
a exclusão dos incisos I ao VI no artigo 7º da Lei nº 2429 de 22 de dezembro de 2017;
acrescenta o § 4º, § 5º e seus incisos I, II e III e o § 7º ao artigo 7º da Lei nº 2429 de
22 de dezembro de 2017.
Contamos com o apoio e sensibilidade dos nobres vereadores para a
aprovação do mesmo.
JUAN ALEX TESTONI
PREFEITO
ID: 1316368 e CRC: 6D1CD770 ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
04.380.507/0001-79
Praça da Liberdade
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FICHA CADASTRAL DO DOCUMENTO ELETRÔNICO
ID: 1316368
3D7B5407767841ED9701A6131E084ACF
6D1CD770
MD5:
CRC:
SHA256: 21F4AD754D2CD9F99E12DDBA5ED28ED6E9949898F1A10279AC6D51FDC0A504A7
Projeto de Lei
Tipo do Documento
3375
Identificação/Número
13/08/2025
Data
Processo: 1-2345/2025
Processo Documento
PROJETO DE LEI Nº 3375 DE 13 DE AGOSTO DE 2025.
“ALTERA DISPOSITIVOS NA LEI Nº 2429, DE 22 DE DEZEMBRO DE 2017, DISPÕE SOBRE O IMPOSTO SOBRE
TRANSMISSÃO INTER VIVOS, A QUALQUER TÍTULO, POR ATO ONEROSO (ITBI), NO ÂMBITO DA ESTÂNCIA TURISTICA
DO MUNICIPIO DE OURO PRETO DO OESTE, E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS.”
Súmula/Objeto:
Usuário: Lucinei Ferreira de Castro
Criação: 13/08/2025 10:46:05 Finalização: 13/08/2025 10:47:05
INTERESSADOS
SEMPLAF OURO PRETO DO OESTE RO 13/08/2025 10:46:05
ASSUNTOS
SOL. ANÁLISE 13/08/2025 10:46:05
ASSINATURAS ELETRÔNICAS
Juan Alex Testoni Prefeito (a) 13/08/2025 11:05:43
Assinado na forma do Decreto Municipal nº 13.714/2020.
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ID: 1316624 e CRC: 2FE46C5D
04.380.507/0001-79
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Município de Ouro Preto do Oeste
FICHA CADASTRAL DO DOCUMENTO ELETRÔNICO
ID: 1316624
A0983F4B9269D6D34F0E0B22FADC16C5
2FE46C5D
MD5:
CRC:
SHA256: C37688B23152977B36AAA362F8B78E88BF0296D0C0940AA2DE2979CCF5AB20FE
Cópia Integral de Processo Administrativo
Tipo do Documento
2345/2025
Identificação/Número
13/08/2025
Data
Processo: 1-2345/2025
Processo Documento
PROJETO DE LEI Nº 3375 DE 13 DE AGOSTO DE 2025.
“ALTERA DISPOSITIVOS NA LEI Nº 2429, DE 22 DE DEZEMBRO DE 2017, DISPÕE SOBRE O IMPOSTO SOBRE
TRANSMISSÃO INTER VIVOS, A QUALQUER TÍTULO, POR ATO ONEROSO (ITBI), NO ÂMBITO DA ESTÂNCIA TURISTICA
DO MUNICIPIO DE OURO PRETO DO OESTE, E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS.”
Súmula/Objeto:
Usuário: Luiz Carlos Altoe Junior
Criação: 13/08/2025 12:04:47 Finalização: 13/08/2025 12:05:49
INTERESSADOS
SEMPLAF OURO PRETO DO OESTE RO 13/08/2025 12:04:47
ASSUNTOS
SOL. ANÁLISE 13/08/2025 12:04:47
DOCUMENTOS RELACIONADOS
Projeto de Lei 3375 13/08/2025 1316368
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