ESTADO DE RONDÔNIA
PREFEITURA MUNICIPAL DE MINISTRO ANDREAZZA
Lei de Criação 372 - 13/02/92
Pd
OFÍCIO Nº095/GAB/PMMA/2026. Ministro Andreazza/RO, 13 de abril de 2026.
À Sua Excelência
Ver. JUSCILEIA ALVES DA SILVA OLIVEIRA
Presidente da Câmara dos Vereadores.
Ministro Andreazza-RO.
ASSUNTO: VETO PARCIAL AO AUTÓGRAFO Nº 017/CMMA/2026
Senhora Presidente,
Sirvo-me do presente para comunicar a Vossa Excelência e aos nobres membros
da Câmara Municipal de Ministro Andreazza a decisão de vetar parcialmente o Autógrafo
Nº 017/CMMA/2026, que "DISPÕE SOBRE A REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA
TEMPORÁRIA DE NÚCLEOS URBANOS INFORMAIS CONSOLIDADOS NO MUNICÍPIO DE
MINISTRO ANDREAZZA, CRIA O FUNDO MUNICIPAL DE HABITAÇÃO DE INTERESSE
SOCIAL E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS".
O veto incide sobre os Artigos 4º e 8º da proposição, conforme justificativa que
segue, pautada na análise jurídica contida na Análise CGJ 122/2026 - NUREF/SCGJ/CGJ e
reuniões realizadas com os membros da área jurídica do Núcleo de Regularização
Fundiária- NUREF, na necessidade de alinhar a norma municipal aos preceitos da Lei
Federal nº 13.465/2017 e demais regulamentações pertinentes.
DAS RAZÕES DO VETO PARCIAL
1. Veto ao Art. 4º do Autógrafo N £. 017/CMMA/2026:
O artigo que estabelece preço público, dispõe:
“ Os beneficiários da regularização fundiária de loteamentos
consolidados sobre áreas públicas, deverão efetuar o pagamento
de Preço Público pelo domínio da área a ser regularizada, na
quantia equivalente a 10% (dez por cento) de 01 (uma) Unidade
Fiscal Padrão de Ministro Andreazza do ano de 2025,
(UPFMMA/2025) por ano de ocupação.” Pp
N
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Justificativa do veto: O Artigo 4º, em sua redação atual, emenda modificativa,
apresenta inconsistências significativas que comprometem sua aplicação, geram
prejuízos ao erário municipal e o tornam ineficaz diante da realidade local e da legislação
federal.
Primeiramente, o dispositivo condiciona o pagamento do Preço Público
exclusivamente aos "beneficiários da regularização fundiária de loteamentos
consolidados sobre áreas públicas". No entanto, é notório que a totalidade, das áreas
passíveis de regularização fundiária em Ministro Andreazza são de natureza privada.
Se todas as áreas a serem regularizadas são privadas, e não públicas, a redação
atual do Artigo 4º torna-se inócua, resultando em um prejuízo significativo ao
Município, uma vez que inviabiliza a arrecadação de um Preço Público legítimo sobre a
regularização de imóveis em áreas privadas na modalidade REURB-E, quando aplicável.
A Lei Federal nº 13.465/2017 permite a cobrança de contrapartidas para a
REURB-E, tanto em áreas públicas quanto privadas, conforme a Análise CG) 122/2026 -
NUREF/SCGJ/CGJ indica que na REURB-E "os custos devem ser suportados pelos
beneficiários e/ou proprietário(s) da área”.
Em segundo lugar, a redação do Artigo 4º falha em deixar de fazer a distinção
crucial entre as modalidades REURB-S (de Interesse Social) e REURB-E (de Interesse
Específico) para fins de cobrança do Preço Público. A Lei Federal nº 13.465/2017,
conforme destacado na Análise CG) 122/2026 - NUREF/SCGJ/CGJ (TABELA 1), estabelece
claramente que:
"Na Reurb de Interesse Social (Reurb-S), voltada a ocupantes de
baixa renda, as despesas relativas às custas e emolumentos,
bem como as obras de infraestrutura são de responsabilidade
do Poder Público."
E, em contraste: "Por outro lado, na Reurb de Interesse Específico (Reurb-E), os
custos devem ser suportados pelos beneficiários e/ou proprietário(s) da área." Portanto,
os beneficiários da REURB-S são isentos de tais custos por força de lei federal, sendo a
cobrança do Preço Público aplicável apenas aos beneficiários da REURB-E. O artigo, como
modificado, não faz essa diferenciação, o que poderia levar à cobrança indevida de quem
a lei federal expressamente protege.
Por todas essas razões, por aplicar-se a uma realidade fundiária que não
corresponde à do Município (áreas públicas), por falhar na distinção entre REURB-S e
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REURB-E para fins de cobrança, o Artigo 4º deve ser vetado para ser readequado à
legalidade e a realidade local.
2. Veto ao Art. 8º do Autógrafo N £. 017/CMMA/2026:
O artigo referente à regulamentação do processo administrativo dispõe:
Autógrafo Nº 017-2026 - REURB - Art. 8º
"O Poder Público Municipal, (Executivo e Legislativo), por meio
de Comissões a serem constituídas em cada Poder, editarão em
conjunto com os órgãos competentes, os atos normativos
necessários para regulamentar o processo administrativo de
habilitação, cadastramento, análise e aprovação dos pedidos de
regularização, franqueando a participação dos interessados
(Loteadores) em todas as etapas do processo de regularização
fundiária, em conformidade com as diretrizes da Lei Federal nº
13.465/2017, Decreto nº 9.310/2018 e nos termos desta Lei."
Justificativa do Veto: Embora a intenção de garantir a participação e a conformidade
com as diretrizes federais seja louvável, a redação do Art. 8º pode introduzir uma
complexidade burocrática desnecessária e potencialmente contrária à agilidade exigida
pelos procedimentos de Regularização Fundiária Urbana.
A Lei Federal nº 13.465/2017, em seus Arts. 30 e 33, atribui primariamente ao
Município, por meio do Poder Executivo, a competência para classificar as modalidades
da REURB, aprovar projetos de regularização fundiária e editar atos normativos
complementares. A exigência de que ambos os Poderes, Executivo e Legislativo, atuem
conjuntamente, por meio de comissões específicas, para editar os atos normativos
administrativos necessários à regulamentação do processo, pode gerar:
e Morosidade: A criação e atuação conjunta de comissões, envolvendo dois
poderes distintos para a edição de atos de natureza eminentemente
administrativa, pode prolongar indevidamente os prazos para a regulamentação
e, consequentemente, para a execução da REURB.
e Distorção de Competências: A edição de atos normativos para regulamentar
processos administrativos é, via de regra, atribuição do Poder Executivo, sob
pena de invadir as prerrogativas do Legislativo (que cria a lei) e do Executivo (que
a executa e regulamenta). A proposta tal como está, ao demandar uma atuação
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conjunta e por comissões para regulamentar procedimentos internos, pode
desvirtuar a clara separação e funcionalidade dos poderes, levando a impasses e
ineficiências.
e Insegurança Jurídica: Uma estrutura tão complexa para a regulamentação pode
introduzir incertezas sobre a validade e a celeridade das normas expedidas,
contrariando o princípio da "desburocratização e celeridade” que a própria
Análise CGJ 122/2026 - NUREF/SCGJ/CGJ indiretamente sugere ao analisar outras
disposições.
A necessidade de regulamentação é inconteste, mas deve ocorrer de forma a
otimizar a máquina pública e garantir a efetividade da lei, e não criar barreiras adicionais
ao seu cumprimento.
CONCLUSÃO
Em face das inconsistências e potenciais obstáculos identificados em relação à
legislação federal e aos princípios de eficiência e desburocratização, manifesto meu
VETO PARCIAL aos Artigos 4º e 8º do Autógrafo Nº 017/CMMA/2026. Entendo que o
aprimoramento desse ponto é fundamental para que a legislação municipal de
Regularização Fundiária Urbana de Ministro Andreazza atinja seus objetivos com a
máxima legalidade e eficácia.
Certo da compreensão de Vossa Excelência e dos demais Vereadores, reitero os
votos de estima e gonsideráção.
ROSEANE MARIA VIEIRA TAVARES FONTANA
Procuradora Municipal
[RECEBIDO EM 4 194 429
a Municinal de Ministro Ardreazza
Tribunal de Justiça
do Estado de Rondônia
CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DE RONDÔNIA
Rua José Camacho, nº 585, 4º andar, sala 401 - Bairro Olaria - CEP 76801-330 - Porto Velho - RO - www-.tjro.jus.br/corregedoria/
ANÁLISE - CGJ Nº 122 / 2026 - NUREF/SCGJ/CGJ
Trata-se de análise da legislação vigente no âmbito do Município de Ministro Andreazza
relacionada à regularização fundiária urbana, bem como daquelas que têm pertinência com a matéria.
Considerando competência constitucional do ente municipal para dispor sobre o adequado
ordenamento territorial, mediante o planejamento e o controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo
urbano, a presente análise possui caráter meramente orientativo, ressalvadas as hipóteses que possam obstar
a efetiva execução do procedimento de regularização fundiária, as quais serão expressamente sinalizadas, se
existentes.
Assim, destacam-se as normas ora analisadas:
1) Lei Municipal nº 2.054/2019 - Autoriza o Poder Executivo Municipal a proceder à Regularização
Fundiária Urbana de Ministro Andreazza e dá outras providências.
2) Decreto Municipal nº 4.638/2019 - Institui no âmbito do Município de Ministro Andreazza/RO a
Regularização Fundiária - Reurb.
3) Projeto de Lei s/nº/2025 - Dispõe sobre a Regularização Fundiária Urbana temporária de núcleos
urbanos informais consolidados no Município de Ministro Andreazza, cria o fundo municipal de habitação
de interesse social e dá outras providências.
Para melhor elucidar os apontamentos, apresenta-se, a seguir, tabela contendo a
respectiva análise as observações pertinentes.
TABEIA 1
LEI MUNICIPAL Nº
LEI FEDERAL Nº 13.465/2017
OBSERVAÇÕES
Andreazza, em áreas de domínio
do Município, para obter o
reconhecimento da posse e o título
definitivo de propriedade, deverão
comprovar em regular
procedimento administrativo:
| - O direito de posse, mediante
apresentação de instrumentos
aptos a evidenciar a cadeia
possessória, tais como, contratos
e/ou recibos de cessão de direitos
possessórios, de compra e venda,
de doação, entre outros;
H - Apresentação de declaração
da parte interessada,
acompanhada da assinatura de
2.054/2019
A Lei nº 13.465/2017, não
condiciona a Reurb à
apresentação de cadeia dominial, |
nem fixa prazo mínimo de posse
como requisito indispensável para
a titulação, com ressalvas aos
Art. 5º. Os beneficiários do requisitos da usucapião. Com
Programa de Regularização efeito, no art. 11, 81º prevê que
Fundiária Urbana de Ministro "ocupante é aquele que mantém
Art. 11. Para fins desta Lei,
consideram-se:
VIII - ocupante: aquele que
mantém poder de fato sobre lote
ou fração ideal de terras públicas
ou privadas em núcleos urbanos
poder de fato sobre lote ou fração
ideal de terras públicas ou
privadas em núcleos urbanos
informais."
Sobre o tema,
(2021) afirma :
Michely Freire
Em — termos
significa que o ocupante]
pode ter adquirido o
imóvel hoje por recibo ou
instrumento particular de
compra e venda e ainda
assim ser titulado por
legitimação fundiária,
desde que o núcleo exista
anteriormente a
22/12/2016. E se o núclco|
práticos,
duas testemunhas que conheçam a
situação da ocupação, por, pelo
menos, 01 (um) ano;
II - Outros documentos julgados
necessários à instrução do
processo administrativo, a critério
do Poder Executivo. 8 1º. Na
hipótese de ocorrer quebra da
cadeia possessória por perda e/ou
extravio de contratos, poderá ser
suprida pela apresentação de
declaração da parte interessada,
acompanhada da assinatura de
duas testemunhas que conheçam a
situação da ocupação, por, pelo
menos, 01 (um) ano.
informais.
se consolida após a
referida data, o ocupante
ainda assim será
cadastrado e será titulado
por outro instrumento
como, por exemplo, a
legitimação de posse, a
doação, a usucapião e a
compra e venda.
Para titular por
legitimação fundiária ou
de posse não é ne: ário
tempo de posse, mas que
haja “poder de fato”
sobre o imóvel.
Diante disso, recomenda-se
analisar a viabilidade do
estabelecimento de lapso
temporal mínimo, para todos os
casos, ou, restritamente, para
hipóteses em que não haja
edificação ou em que se mostre
dificultosa a comprovação do
exercício de poder de fato sobre o
imóvel.
Art. 7º. As despesas com
retificação, desmembramento,
registro do título definitivo de
propriedade, dentre outras,
serão custeadas pelos
beneficiários.
Art. 13. A Reurb compreende duas
modalidades:
1 - Reurb de Interesse Social
(Reurb-S) - regularização fundiária
aplicável aos núcleos urbanos
informais ocupados
predominantemente por população
de baixa renda, assim declarados
em ato do Poder Executivo
municipal; e
II - Reurb de Interesse Específico
(Reurb-E) - regularização fundiária
aplicável aos núcleos urbanos
informais ocupados por população
não qualificada na hipótese de que
trata o inciso I deste artigo.
$ 1º Serão isentos de custas e
emolumentos, entre outros, os
seguintes atos registrais
aci à Reurb:S:
1 - o primeiro registro da Reurb-s,
o qual confere direitos reais aos
seus beneficiários;
Il - o registro da legitimação
fundiária;
HI - o registro do título de
legitimação de posse e a sua
conversão em título de
propriedade;
IV - o registro da CRF e do projeto
de regularização fundiária, com
abertura de matrícula para cada
unidade imobiliária urbana
regularizada;
V - a primeira averbação de
construção residencial, desde que
respeitado o limite de até setenta
metros quadrados;
VI - a aquisição do primeiro direito
Nos termos do art. 13 da Lei n.º
13.465/2017, existem duas
modalidades de REURB: a S
(social) e a E (específica). A
REURB-S é aquela em que a
maioria dos ocupantes possui
renda familiar abaixo da faixa
definida pelo Município (1 a 5
salários-mínimos). Já a REURB-E|
compreende, quem supere a faixa
de renda definida pelo Município,
e quem, independentemente da
renda familiar, ocupa imóvel em
núcleo exclusivamente não
residencial.
A classificação da modalidade é
etapa indispensável do
procedimento de REURB, pois
viabiliza: (i) a definição dos
responsáveis pelos custos do
Projeto e das obras de
infraestrutura essencial e; (ii) o
reconhecimento do direito à
gratuidade das custas e
emolumentos notariais e registrais
em relação aos beneficiários da
regularização.
Cabe destacar que a legislação
também autoriza o poder público a
adotar as providências
administrativas | necessárias
regularização de áreas públicas,
com a possibilidade de posterio
real sobre unidade imobiliária
derivada da Reurb-S;
VII - o primeiro registro do direito
real de laje no âmbito da Reurb-S;
e
VIII - o fornecimento de certidões
de registro para os atos previstos
neste artigo.
$ 2º Os atos de que trata este
artigo independem da
comprovação do pagamento de
tributos ou penalidades tributárias,
sendo vedado ao oficial de registro
de imóveis exigir sua comprovação.
$ 3º O disposto nos 88 1º e 2º deste
artigo aplica-se também à Reurb-S
que tenha por objeto conjuntos
habitacionais ou condomínios de
interesse social construídos pelo
poder público, diretamente ou por
meio da administração pública
indireta, que já se encontrem
implantados em 22 de dezembro de
2016.
[..] 8 5º A classificação do interesse
visa exclusivamente à identificação
dos responsáveis pela implantação
ou adequação das obras de
infraestrutura essencial e ao
reconhecimento do direito à
gratuidade das custas e
emolumentos notariais e registrais
em favor daqueles a quem for
atribuído o domínio das unidades
imobiliárias regularizadas.
Art. 33. Instaurada a Reurb,
compete ao Município aprovar o
projeto de regularização fundiária,
do qual deverão constar as
responsabilidades das partes
envolvidas.
I- na Reurb-S, caberá ao Município
ou ao Distrito Federal a
responsabilidade de elaborar e
custear o projeto de regularização
fundiária e a implantação da
infraestrutura essencial, quando
necessária;
II - na Reurb-E, a regularização
fundiária será contratada e
custeada por seus potenciais
beneficiários ou requerentes
privados; e
HI - na Reurb-E sobre áreas
públicas, se houver interesse
público, o Município poderá
proceder à elaboração e ao custeio
do projeto de regularização
fundiária e da implantação da
infraestrutura essencial, com
posterior cobrança aos seus
beneficiários.
cobrança dos custos aos ocupantes|
enquadrados na modalidade
Reurb-E.
No entanto, o dispositivo em
análise estabelece a cobrança dos
custos da REURB de forma
indiscriminada, desconsiderando
os critérios previstos na legislação
federal sobre o enquadramento
dos núcleos e a posterior cobrança
dos custos dos procedimentos da
regularização fundiária.
Diante disso, recomenda-se que o
Município ajuste a redação do
dispositivo para prever
expressamente a distinção entre
Reurb-S e Reurb-E, assegurando
aos beneficiários da modalidade de
interesse social a gratuidade dos
atos.
TABELA 2
PROJETO DE LEI S/Nº/2025
LEI FEDERAL Nº 13.465/2017
OBSERVAÇÕES
Art. 2º Para os fins desta Lei,
consideram-se elegíveis à
Regularização Fundiária
Urbana Temporária os núcleos
urbanos informais que
atendam, cumulativamente, aos
seguintes requisitos:
1 - Apresentavam, até 22 de
dezembro de 2016, suas ruas
abertas e servidas por rede de
abastecimento de água;
N - Enquadrem-se nas
categorias de Regularização
Fundiária Urbana de Interesse
Art. 9º, Ficam instituídas no
território nacional normas gerais e
procedimentos aplicáveis à
Regularização Fundiária Urbana
(Reurb), a qual abrange medidas
jurídicas, urbanísticas, ambientais
e sociais destinadas à incorporação
dos núcleos urbanos informais ao
ordenamento territorial urbano e à
titulação de seus ocupantes.
(as)
Ss 2º A Reurb promovida
mediante legitimação fundiária
somente poderá ser aplicada para
A norma municipal apresenta
condições que não estão de
acordo com a norma federal, ao
condicionar a implementação
da Reurb aos núcleos com
equipamentos | públicos de
infraestrutura pretérita à 22 de
dezembro de 2016.
A norma federal não prevê
marco temporal para
regularizar núcleos urbanos
informais, tampouco condiciona
a Reurb à existência de
Social (REURB-S) ou de | os núcleos urbanos informais | equipamentos públicos | de
Interesse Específico (REURB- | comprovadamente existentes, na infraestrutura.
E), conforme a Lei Federal nº | forma desta Lei, até 22 de
13.465/2017, e suas | dezembro de 2016. , idas 5
regulamentações. : . ara a lei federal, basta que o
g q Art. 11. Para fins desta Lei, núcleo urbano esteja
consideram-se: consolidado, sendo tal condição
(...) caracterizada pela dificuldade
WI - núcleo urbano informal de reversão o assentamento,
x E considerada a duração da
consolidado: aquele de difícil ns . . no Ji
reversão, considerados o tempo da ocupação, a naturora cas
E edificações ec a presença de
ocupação, a natureza das infraestrutura básica
edificações, a localização das vias “o
de circulação e a presença de
equipamentos Públicos, entre | O marco temporal trazido pela
outras circunstâncias a serem | norma federal é para a
avaliadas pelo Município; utilização da — legitimação
fundiária, que é um
instrumento de titulação dos
ocupantes no âmbito da Reurb.
Tal documento de titulação é
concedido aos ocupantes de
núcleos urbanos existentes até
22 de dezembro de 2016.
Salienta-se que a titulação
ocorre depois de percorridos
todos os procedimentos
administrativos da Reurb,
sendo assim, a exigência do
Município não tem respaldo
jurídico.
Assim, recomenda-se a
adequação do dispositivo
municipal, a fim de afastar
exigência de marco temporal e
de prévia infraestrutura como
requisitos para regularização.
Art. 3º A efetivação da | Art. 11. Para fins desta Lei, | Nos termos da Lei nº
regularização fundiária | consideram-se: 13.465/2017, a Regularização
específica (REURB E) de que | [...] Fundiária Urbana na
trata esta Lei implicará a , . modalidade específica (Reurb-
assunção, pelos beneficiários ou | Il - núcleo urbano informal | py aqmito a cobrança, pelo
por seus representantes legais, | consolidado: aquele de difícil | Município, de contrapartidas
das seguintes contrapartidas e
obrigações:
1- A doação ao Município de
Ministro Andreazza de 10%
(dez por cento) da área total do
lote a ser regularizado, que
reversão, considerados o tempo
da ocupação, a natureza das
edificações, a localização das
vias de circulação e a presença
de equipamentos | públicos,
entre outras circunstâncias a
serem avaliadas pelo Município;
financeiras dos beneficiários,
limitadas, essencialmente ao: (i)
justo valor do imóvel,
considerado o valor da terra
nua, sem inclusão de acessões e
benfeitorias; e (ii) aos custos
relativos à elaboração,
poderá ser destinada a áreas
verdes, institucionais, de uso
público ou sejam desafetadas
para uso de interesse social de
habitação, a critério do Poder
Executivo Municipal, sem
prejuízo da área de domínio
público das vias;
$ 1º Para fins da Reurb, os
Municípios poderão dispensar as
exigências relativas ao percentual e
às dimensões de áreas destinadas
ao uso público ou ao tamanho dos
lotes regularizados, assim como a
outros parâmetros urbanísticos e
edilícios.
Art. 16. Na Reurb-E, promovida
sobre bem público, havendo
solução consensual, a aquisição de
direitos reais pelo particular ficará
condicionada ao pagamento do
justo valor da unidade imobiliária
regularizada, a ser apurado na
forma estabelecida em ato do
Poder Executivo titular do domínio,
sem considerar o valor das
acessões e benfeitorias do
ocupante e a valorização
decorrente da implantação dessas
acessões e benfeitorias.
Art. 33. Instaurada a Reurb,
compete ao Município aprovar o
projeto de regularização fundiária,
do qual deverão constar as
responsabilidades das partes
envolvidas.
$ 1º A elaboração e o custeio do
projeto de regularização fundiária
e da implantação da infraestrutura
essencial obedecerão aos seguintes
procedimentos:
|
II - na Reurb-E, a regularização
fundiária será contratada e
custeada por seus potenciais
beneficiários ou requerentes
privados; e
HI - na Reurb-E sobre áreas
públicas, se houver interesse
público, o Município poderá
proceder à elaboração e ao custeio
do projeto de regularização
fundiária e da implantação da
infraestrutura essencial, com
posterior cobrança aos seus
beneficiários.
Art. 38. Na Reurb-E, o Distrito
Federal ou os Municípios deverão
definir, por ocasião da aprovação
dos projetos de regularização
fundiária, nos limites da legislação
de regência, os responsáveis pela:
1 - implantação
viários;
dos sistemas
II - implantação da infraestrutura
essencial e dos equipamentos
públicos ou comunitários, quando
for o caso; e
II - implementação das medidas de
mitigação e compensação
urbanística e ambiental, e dos
implantação e execução do
projeto de regularização
fundiária, bem como às obras
de infraestrutura essencial.
A previsão normativa municipal
que institui a obrigatoriedade
de doação de 10% (dez por
cento) da área total do lote
como condição para a
regularização, introduz
modalidade de contraprestação
não expressamente prevista na
legislação federal, ampliando o
ônus imposto aos benef
da Reurb-E.
Destaca-se que, segundo os
conceitos da Lei 13.465/2017,
beneficiários são os ocupantes
dos imóveis. Portanto, ao
atribuir tal obrigação
indistintamente aos ocupantes,
a norma acaba por impor
encargo adicional inclusive
àqueles que não contribuíram
para a formação do núcleo
urbano informal, afastando-se
do princípio da
responsabilização do causador
do dano urbanístico, segundo o
qual os custos da irregularidade
devem recair prioritariamente
sobre o responsável pela
implantação do parcelamento
irregular.
Assim, recomenda-se que a
norma municipal adote redação
mais específica e criteriosa,
estabelecendo critérios
objetivos e proporcionais para a
exigência de doação de áreas,
com base em parâmetros
urbanísticos e condições
concretas de cada núcleo, bem
como que seja atribuída a
responsabilidade ao causador
da formação do núcleo
irregular.
estudos técnicos, quando for o
caso.
$ 1º As responsabilidades de que
trata o caput deste artigo poderão
ser atribuídas aos beneficiários da
Reurb-E.
Art. 53. Com o registro da CRF,
serão incorporados
automaticamente ao patrimônio
público as vias públicas, as áreas
destinadas ao uso comum do povo,
os prédios públicos e os
equipamentos urbanos, na forma
indicada no projeto de
regularização fundiária aprovado.
Art. 70. As disposições da Lei nº
6.766, de 19 de dezembro de 1979
, não se aplicam à Reurb, exceto
quanto ao disposto nos arts. 37, 38
, 39, no caput e nos 88 1º,2º,3º e
4º do art. 40 e nos arts. 41,42, 44
, 47, 48, 49,50, 51 e 52 da
referida Lei.
Art. 7º Caso o proprietário de
área consolidada passível de
REURB não tome providências
para regularização no prazo de
90 (noventa) dias a contar da
publicação desta Lei, o
município poderá tomar as
providências para | REURB,
ançando as despesas às
expensas do proprietário as
despesas de que trata essa Lei,
garantindo à população o
acesso a prestação de serviço
úblico.
Art. 13. A Reurb compreende duas
modalidades:
1 - Reurb de Interesse Social
(Reurb-S) - regularização fundiária
aplicável aos núcleos urbanos
informais ocupados
predominantemente por população
de baixa renda, assim declarados
em ato do Poder Executivo
municipal; e
Il - Reurb de Interesse Específico
(Reurb-E) - regularização fundiária
aplicável aos núcleos urbanos
informais ocupados por população
não qualificada na hipótese de que
trata o inciso I deste artigo.
Art. 14. Poderão requerer a Reurb:
I - a União, os Estados, o Distrito
Federal e os Municípios,
diretamente ou por meio de
entidades da administração pública
indireta;
IH - os seus beneficiários,
individual ou coletivamente,
diretamente ou por meio de
cooperativas habitacionais,
associações de moradores,
fundações, organizações sociais,
organizações da sociedade civil de
interesse público ou outras
associações civis que tenham por
finalidade atividades nas áreas de
desenvolvimento urbano ou
regularização fundiária urbana;
(nu)
S 1º Os legitimados poderão
promover todos os atos necessários
A Lei nº 13.465/17, apesar de
objetivar a desburocratização e
celeridade do procedimento de
Reurb, não estabelece prazo
para que o interessado requeira
a regularização, tampouco fixa
a posterior cobrança dos custos
da Reurb de forma
indiscriminada.
O município pode promover a
regularização
independentemente de
provocação do particular e a
responsabilidade pelo custeio
desse procedimento esta
atrelado a modalidade da Reurb
(Reurb-S e Reurb-E). Os custos
podem recair aos beneficiários
diretos e ao(s) proprietário(s)
da área.
Na Reurb de Interesse Social
(Reurb-S), voltada a ocupantes
de baixa renda, as despesas
relativas às custas e
emolumentos, bem como as
obras de infraestrutura são de
responsabilidade | do Poder
Público. Por outro lado, na
Reurb de Interesse Específico
(Reurb-E), os custos devem ser
suportados pelos beneficiários
e/ou proprietário(s) da área.
Ademais, a legislação federal
autoriza que o poder público
conduza as providências
administrativas em áreas de
domínio público, assegurando a
possibilidade de repasse
posterior dos custos
à regularização fundiária, inclusive
requerer os atos de registro.
Art. 28. A Reurb obedecerá às
seguintes fases:
I- requerimento dos legitimados;
Il - processamento administrativo
do requerimento, no qual será
ri raz: ra manif â
dos titulares de direitos reais sobre
imóvel e d f ;
(..)
Parágrafo único. Não impedirá a
Reurb, na forma estabelecida nesta
Lei, a inexistência de lei municipal
específica que trate de medidas ou
posturas de interesse local
aplicáveis a projetos de
regularização fundiária urbana.
Art. 30. Compete aos Municípios
nos quais estejam situados os
núcleos urbanos informais a serem
regularizados:
1 - classificar, caso a caso, as
modalidades da Reurb;
(...)
Art. 32. A Reurb será instaurada
por decisão do Município, por meio
de requerimento, por escrito, de
um dos legitimados de que trata
esta Lei.
Parágrafo único. Na hipótese de
indeferimento do requerimento de
instauração da Reurb, a decisão do
Município deverá indicar as
medidas a serem adotadas, com
vistas à reformulação ec à
reavaliação do requerimento,
quando for o caso.
Art. 33. Instaurada a Reurb,
compete ao Município aprovar o
projeto de regularização fundiária,
do qual deverão constar as
responsabilidades das partes
envolvidas.
$ 1º A elaboração e o custeio do
projeto de regularização fundiária
e da implantação da infraestrutura
essencial obedecerão aos seguintes
procedimentos:
(..)
IH - na Reurb-E, a regularização
fundiária será contratada e
custeada por seus potenciais
beneficiários ou requerentes
privados; e
WI - na Reurb-E sobre áreas
públicas, se houver interesse
público, o Município poderá
proceder à elaboração e ao custeio
do projeto de regularização
fundiária e da implantação da
processuais aos ocupantes
enquadrados na modalidade
Reurb-E.
Assim, recomenda-se a
adequação do dispositivo para
excluir a previsão do prazo e
ajustar a disciplina do custeio,
observando os critério
estabelecidos na legislação
federal.
infraestrutura essencial, com
posterior cobrança aos seus
beneficiários.
A presente análise limitou-se a identificar as disposições que confrontam a legislação
federal ou que representam obstáculos à efetivação da Reurb, visando eliminar riscos e preservar a
segurança jurídica.
Nesse contexto, seguem abaixo orientações acerca das disposições que devem ser contempladas
pela norma local.
1. PONTOS ESSENCIAIS A SEREM TRAZIDOS PELA NORMA LOCAL
Com o fim de orientar o Município acerca dos aspectos essenciais sobre os quais a
legislação é omissa, apresentam-se, abaixo, observações e recomendações fundamentadas em decisão
proferida pelo Tribunal de Contas do Estado de Rondônia, nos autos do processo nº 514/2020, por meio
do qual foram expedidas orientações aos municípios rondonienses acerca da matéria.
VI - Recomendar a todos os Prefeitos Municipais que, ao promoverem as respectivas
regularizações urbanas, atentem para o cumprimento da Lei n, 13.465/17, regulado pelo
urbana, em termos de segurança jurídica, cumprimento de sua função social e eficiência,
no mínimo, os seguintes pontos:
a) o teto da renda familiar para fins de REURB-S (observando-se o limite do artigo 6º)
parágrafo único, do Decreto n. 9.310/18, de até cinco vezes o valor do salário mínimo
vigente no país);
b) a possibilidade de dispensa de determinados requisitos previstos nas normas edilícias
ou urbanísticas, como a metragem mínima, se for o caso;
e) as condições de transferência e de pagamentos do justo valor pelos ocupantes de
óvi úbli :) r n: a! REURB-E;
f) a declaração dos núcleos urbanos informais ocupados predominan
população de baixa renda, na forma do artigo 13, inciso IL da Lei n. 13,465/17
ento por
Seguem as considerações objetivas sobre cada tópico.
1.1 TETO DA RENDA FAMILIAR PARA FINS DE REURB-S:
O TCE-RO enfatizou, para fins de definição do teto da renda familiar para enquadramento
na REURB-S, o artigo 6º, parágrafo único, do Decreto n. 9.310/18, que versa:
Art. 6 º Para a classificação da Reurb na modalidade Reurb-S, a composição ou a faixa da
renda familiar para definição de população de baixa renda poderá ser estabelecida em ato
do Poder Público municipal ou distrital, consideradas as peculiaridades locais e regionais
de cada ente federativo.
Parágrafo único. A renda familiar prevista no caput não poderá ser superior ao quíntuplo
do salário mínimo vigente no País;
Infere-se que o decreto estabelece limite máximo: a renda familiar não pode superar cinco
vezes o valor do salário mínimo vigente no País.
Dessa forma, a discricionariedade do Município encontra limite normativo objetivo (teto
de cinco salários mínimos). Nada impede, entretanto, que o ente municipal fixe parâmetro inferior,
desde que o faça com base em estudo técnico consistente sobre a realidade socioeconômica local,
aplicável ao seu território.
1.2 POSSIBILIDADE DE DISPENSA DE DETERMINADOS REQUISITOS
PREVISTOS NAS NORMAS EDILÍCIAS OU URBANÍSTICAS, COMO A METRAGEM MÍNIMA, SE
FOR O CASO;
A Lei nº 13.465/2017, em seu art. 11, confere maior flexibilidade aos procedimentos de
regularização fundiária, ao permitir a dispensa de exigências urbanísticas excessivamente rígidas que
possam inviabilizar ou dificultar a regularização de núcleos urbanos informais. Nesse sentido:
$ 1º Para fins de Reurb, os Municípios e o Distrito Federal poderão dispensar as
exigências relativas ao percentual e às dimensões de áreas destinadas ao uso público, ao
tamanho dos lotes regularizados ou a outros parâmetros urbanísticos e edilícios
Admite-se a dispensa de parâmetros urbanísticos, tais como dimensões mínimas dos lotes,
percentuais de áreas destinadas a equipamentos públicos e largura de vias, nas hipóteses em que o
núcleo urbano não atenda aos critérios ordinários previstos na Lei nº 6.766/1979 (Lei do Parcelamento
do Solo) e em eventual norma local que discipline a matéria
Ressalta-se que a dispensa não é automática. Trata-se de faculdade administrativa, a ser
exercida de forma motivada, caso a caso, com suporte em estudo específico, sempre orientada pelo
interesse público e pela realidade do núcleo a ser regularizado.
1.3 CONDIÇÕES DE TRANSFERÊNCIA E DE PAGAMENTOS DO JUSTO VALOR
PELOS OCUPANTES DE IMOVEIS PUBLICOS ENQUADRADOS NA MODALIDADE REURB-E
Apurou-se, a partir do art. 4º do Projeto de Lei s/nº2025, que o Município de Ministro
Andreazza disciplina sobre o justo valor.
Contudo, o art. 4º, não estabelece se será desconsiderado, ou não, do cálculo as acessões
e benfeitorias, conforme dispõe o art. 16 da Lei Federal nº 13.465/17:
Art. 16. Na Reurb-E, promovida sobre bem público, havendo solução consensual, a aquisição de
direitos reais pelo particular ficará condicionada ao pagamento do justo valor da unidade
imobiliária regularizada, a ser apurado na forma estabelecida em ato do Poder Executivo titular
do domínio, sem considerar o valor das acessões e benfeitorias do ocupante e a valorização
decorrente da implantação dessas acessões e benfeitorias.
Também não disciplina a forma de pagamento do justo valor, tampouco cita a
possibilidade de parcelamento e/ou concessão de descontos em caso de quitação à vista, caso assim
seja de interesse do Poder Público para assegurar a adimplência.
Sendo assim, orienta-se ao Município que desconsiderar do cálculo as acessões e
benfeitorias, em cumprimento à norma federal, bem como que avalie a possibilidade de parcelamento
e/ou concessão de desconto para pagamento à vista.
1.4 DECLARAÇÃO DOS NÚCLEOS URBANOS INFORMAIS OCUPADOS
PREDOMINANTEMENTE POR POPULAÇÃO DE BAIXA RENDA
O Ente Municipal deve declarar os núcleos urbanos que se enquadram na Reurb-S,
considerando o art. 13, inciso I da Lei 13.465/2017, a saber:
Art. 13. A Reurb compreende duas modalidades:
1 - Reurb de Interesse Social (Reurb-S) - regularização fundiária aplicável aos núclcos
urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim
declarados em ato do Poder Executivo municipal;
Considerando que a realidade socioeconômica dos núcleos urbanos pode se alterar ao
longo do tempo, recomenda-se cautela quanto à fixação definitiva dessa condição por lei, a fim de evitar
descompasso entre norma e realidade.
Nesse sentido, orienta-se que a declaração seja formalizada por ato do Poder Executivo de
natureza infralegal, como decreto, à medida que se desenvolvam as ações, de forma individualizada
para cada núcleo, a fim de permitir a atualização em caso de alteração do cenário econômico, sem
prejuízo da segurança jurídica.
2. CONCLUSÃO
Diante do exposto, quanto dos seguintes itens, recomenda-se ao Município:
a) TABELA 1 e II - LEI MUNICIPAL Nº 2.054/2019 e PROJETO DE LEI S/Nº/2025: fazer
ajustes de modo a garantir que a norma municipal esteja em conformidade com os critérios
estabelecidos pela legislação federal aplicável, nos termos dos apontamentos constantes da tabela.
c) Item 1.1 - Enquadramento da renda familiar para fins de Reurb-S: optar por adotar o
eto de renda familiar estabelecido na Lei nº 13.465/2017 (até 5 salários mínimos) OU fixar valor
diverso, desde que não superior ao teto legal, devendo, neste caso, a definição estar devidamente
fundamentada em estudo técnico socioeconômico que reflita a realidade local.
d) Item 1.2 - Dispensa de requisitos edilícios e/ou urbanísticos: dispor, em norma, as
diretrizes e requisitos que serão dispensados de forma geral na execução da Reurb OU aplicar
diretamente as normas federais, promovendo a análise caso a caso, com a possibilidade de dispensar,
or núcleo urbano, os requisitos que possam gerar entraves ao procedimento, desde que não afete os
arâmetros de segurança e habitabilidade, baseando a dispensa em estudo urbanístico da área.
e) Item 1.3 - Desconsideração de acessões e benfeitorias, bem como estipulação das
ormas de pagamento do justo valor: editar o dispositivo para que passe a disciplinar acerca da
desconsideração de eventuais acessões e/ou benfeitorias, e, para que preveja alternativas destinadas a
viabilizar o adimplemento pelo beneficiário, tais como parcelamento, descontos para pagamento à vista
ou outros mecanismos considerados adequados.
f) Item 1.4 - Definição dos núcleos classificados como Reurb-S: definir, por meio de ato de
natureza infralegal, preferencialmente decreto, o(s) núcleo(s) urbano(s) existente(s) no Município
enquadrado(s) como Reurb-S. Recomenda-se que a classificação seja realizada e publicada de forma
individualizada, núcleo a núcleo, à medida que as atividades de regularização forem sendo
desenvolvidas, uma vez que a adoção de classificação geral pode ensejar a desatualização do ato
normativo e eventual necessidade de revogação, por não mais refletir a realidade fática.
Esta é a análise.
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Núcleo de Regularização eu ||
Fundiária - NUREF Ee |
Documento assinado eletronicamente por PRISCILA DA SILVA MONTE FERREIRA, Servidor(a)
Projeto Integração Fundiária, em 27/03/2026, as 14:08 (horário de Rondônia), conforme 8 3º do art. 1º,
do Decreto nº 10.543, de 13 de novembro de 2020.
PA autenticidade do documento pode ser conferida no Portal SEI https://www.tjrojus.br/sistema-eletronico-
de-informacoes-sei, informando o código verificador 5460717 e o código CRC 5FBDC167.
Referência: Processo nº 0000243-31.2026.8.22.8800 SEI nº 5460717) Tive Grsão O: 3