norma nº 1393/2015

ESTADO DE RONDÔNIA
PREFEITURA MUNICIPAL DE MINISTRO ANDREAZZA
Lei de Criação nº. 372, 13/02/92
LEI Nº. 1.393/PMMA/2015.
“DISPÕE SOBRE AS ZONAS ESPECIAIS 
DE INTERESSE SOCIAL - ZEIS E 
ACRESCENTA O INCISO IX AO ART. 8º 
DA LEI Nº. 044/PMMA/1993 E DÁ 
OUTRAS PROVIDÊNCIAS”.
O PREFEITO MUNICIPAL DE MINISTRO ANDREAZZA-RO NEURI 
CARLOS PERSCH, NO USO DE SUAS ATRIBUIÇÕES LEGAIS, EM 
CONSONÂNCIA COM AS LEIS Nº 11.977/2009 E Nº. 10257/2001, FAZ SABER 
QUE A CÂMARA MUNICIPAL DE MINISTRO ANDREAZZA-RO. 
APROVOU, E ELE SANCIONA A SEGUINTE LEI:
Art. 1º. Esta lei regulamenta as Zonas Especiais de Interesse Social no 
Município de Ministro Andreazza, instituídas como instrumento de diretriz da Política 
Municipal de Habitação, delimitada pela Lei de Uso e Ocupação do solo, prevista pela 
Lei Federal nº. 10.257/2001 (Estatuto da Cidade), objetivando instituir os respectivos 
Planos de Urbanização e estabelecer critérios urbanísticos e de edificação para a 
implantação de Empreendimentos Habitacionais de Interesse Social (EHIS), Habitação 
de Interesse Social (HIS) e Habitação do Mercado Popular (HMP), incluindo a 
recuperação de imóveis degradados, a provisão de equipamentos sociais e culturais, 
espaços públicos, serviços e comércio de caráter local. 
Art. 2º. Para todos os efeitos, esta lei estabelece normas de ordem pública e 
interesse social, que visam promover a inclusão sócio espacial da população dos 
segmentos populacionais socialmente vulneráveis, e redefine as formas legais de acesso 
ao solo urbanizado e à moradia digna, regulando o uso e a ocupação do solo urbano em 
favor do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do 
equilíbrio ambiental, procurando melhorar a qualidade de vida na cidade. 
§ 1º- Na execução da política de desenvolvimento urbano, de que tratam os 
artigos 182 e 183 da Constituição Federal, a Lei 10.257/01 (Estatuto da Cidade), bem 
como da Lei 11.977/2009 ( Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV) será 
aplicado o previsto nesta lei. 
§2º- As normas especiais de urbanização, parcelamento, uso e ocupação do 
solo nas Zonas Especiais de Interesse Social regem-se pela presente lei, sem prejuízo da 
aplicação subsidiária da legislação municipal. 
Art. 3º. Para fins de aplicação desta lei, ficam definidas as seguintes 
expressões: 
 
I-Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS): parcela de área urbana 
instituída destinada predominantemente à moradia de população de baixa 
renda, à recuperação urbanística, à regularização fundiária e à produção de 
Empreendimentos Habitacionais de Interesse Social – EHIS, incluindo a 
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recuperação de imóveis degradados e sujeitas a regras específicas de 
parcelamento uso e ocupação do solo.
II- Conjuntos Habitacionais: “São todos os empreendimentos habitacionais 
nos quais seja prevista a oferta de moradias prontas ou evolutivas para os 
adquirentes, independente da tipologia e morfologia do parcelamento do solo 
(sejam com lotes ou datas destinados ao uso unifamiliar e multifamiliar de 
pequeno porte ou multifamiliar)”. 
III-Loteamentos Habitacionais: “São todos os empreendimentos 
habitacionais cuja tipologia e morfologia do parcelamento do solo seja propícia 
ao uso unifamiliar, no qual não seja prevista a oferta de moradias prontas ou 
evolutivas para os adquirentes.” 
IV-Habitação de Interesse Social (HIS): unidade habitacional construída, 
adequada ou reformada, cuja demanda será destinada à família com renda 
mensal menor ou igual ao equivalente a 6 (seis) salários mínimos, nos termos 
do disposto no Capítulo IV desta lei.
V-Habitação de Mercado Popular (HMP): unidade habitacional destinada a 
família com renda mensal acima de 6(seis) salários mínimos a até o equivalente 
a 10 (dez) salários mínimos, nos termos do disposto no Capítulo IV desta lei. 
VI-Empreendimento Habitacional de Interesse Social (EHIS): loteamentos 
destinados à construção de futuras unidades habitacionais, ou um conjunto de 
edificações, destinado total ou parcialmente à habitação de interesse social -
HIS, habitação de mercado popular – HMP, com ou sem usos complementares 
não residenciais, estando em lotes contíguos ou não, cuja demanda será 
definida da seguinte maneira: 
a) Até 6 (seis) salários mínimos: pelo poder público municipal a demanda de 0 
a 3 salários mínimos e por ambos, poder público e ou iniciativa privada a de 3 
a 6 salários mínimos; 
b) Acima de 6 (seis) a 10(dez) salários mínimos pelo poder público ou pela 
iniciativa privada. 
VII-Segmentos Populacionais Socialmente Vulneráveis: população de baixa 
renda distribuídas nas faixas de renda familiar de 0 a 3 (três) s.m.
VIII-Uso Misto: aquele constituído pelo uso residencial e não residencial 
simultaneamente, sendo não incômodo na mesma edificação, lote ou data. 
IX-Regularização Fundiária: é o procedimento adotado para ordenar e 
desenvolver as funções sociais da cidade e da propriedade urbana, garantindo 
ao cidadão o direito à moradia digna e estabelecendo com precisão de quem é a 
posse da terra para, depois, legitimá-la ou regularizá-la, garantindo segurança 
social e jurídica aos segmentos populacionais socialmente vulneráveis. 
Art. 4º. As Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) têm por objetivo: 
I-Adequar a propriedade do solo à sua função socioambiental; 
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II-Universalizar o direito à moradia e à cidade ecologicamente equilibrada, 
garantindo as condições adequadas de higiene, conforto e segurança às famílias 
de segmentos populacionais socialmente vulneráveis; 
III-Incluir os segmentos populacionais socialmente vulneráveis, de forma a 
combater os fenômenos de segregação social e espacial e o desenvolvimento 
desordenado das periferias e assentamentos precários, em manifesto prejuízo à 
ordenação do território, bem-estar e qualidade de vida urbana; 
IV-Evitar a expulsão indireta dos seus moradores, mediante a utilização de 
instrumentos jurídicos e urbanísticos próprios; 
V-Corrigir ou exigir que se corrijam situações que coloquem em risco a vida 
humana, decorrentes de ocupações em áreas impróprias à habitação; 
VI-Integrar à cidade os assentamentos habitacionais precários dos segmentos 
populacionais socialmente vulneráveis, promovendo sua regularização jurídica 
e urbanística; 
VII-Induzir o repovoamento das áreas centrais ociosas e vazias para produção 
de Empreendimentos Habitacionais de Interesse Social, de modo a ampliar a 
oferta de terra para moradia dos segmentos populacionais socialmente 
vulneráveis e otimizar a infraestrutura urbana existente; 
VIII-Implementar infraestrutura e equipamentos comunitários e de lazer, 
quando houver viabilidade técnica, regulamentando as interfaces entre as 
relações sociais e as formas de ocupação urbana; e 
IX-Favorecer a recuperação ambiental de áreas degradadas; 
X-Propiciar a geração de trabalho e de renda aos moradores que se encaixem 
no perfil de segmentos socialmente vulneráveis nas proximidades dos locais de 
moradia.
Art. 5º. As ZEIS, tratadas pela presente lei, subdividem-se de acordo com sua 
localização e características de uso e ocupação do solo, nas seguintes categorias: 
I-ZEIS 1: áreas públicas ou privadas ocupadas informalmente por segmentos 
populacionais socialmente vulneráveis, nas quais existe interesse público em 
promover programas habitacionais de interesse social e regularização fundiária, 
urbanística e jurídica, conforme estabelecido nesta lei. 
II-ZEIS 2: áreas de conjuntos habitacionais irregulares e parcelamentos 
irregulares e até clandestinos, de interesse social, e preferencialmente, dos 
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segmentos populacionais socialmente vulneráveis, executados pelo público ou 
empreendedores particulares, que têm possibilidade de regularização de 
imóveis conforme legislação vigente.
III-ZEIS 3: glebas e terrenos não parcelados ou não edificados, não utilizados 
ou subutilizados para fins urbanos, bem como edificações não utilizadas ou 
subutilizadas, localizados prioritariamente em áreas onde há infraestrutura 
urbana ou em terrenos nos quais, há interesse de promover programas 
habitacionais de interesse social.
§ 1º. Nas ZEIS dos tipos 3, os Empreendimentos Habitacionais de Interesse 
Social - EHIS deverão ter a seguinte distribuição: no mínimo 75% (setenta e cinco por 
cento) do total de unidades para HIS, sendo que pelo menos 2/3 (dois terços) das 
unidades habitacionais de interesse social (HIS), atenderão demanda de 0 a 3 (zero a 
três) salários mínimos e o restante para outros usos compatíveis, conforme disposto 
nesta lei.
§ 2º. – Serão permitidos nas ZEIS, empreendimentos mistos, de unidades 
habitacionais construídas e lotes urbanizados, no entanto, uma vez aprovado o 
empreendimento como EHIS, fica vedada a anexação ou subdivisão de áreas em 
desconformidade com os fins específicos desta lei, por pelo menos 10 anos.
Art. 6º. O município poderá promover a Regularização Fundiária, em áreas 
urbanas consolidadas, cuja ocupação apresente uma densidade de no mínimo 50 
(cinquenta) habitantes por hectare, e que não haja óbices do ponto de vista ambiental, 
não sendo em área de risco.
Art. 7º. Na anexação de uma ou mais áreas que envolvam glebas ou terreno em 
zonas diferentes e que pelo menos uma delas seja ou esteja em ZEIS, o resultado da 
anexação será sempre a unificação de todas as áreas como ZEIS. 
Art. 8º. Os Empreendimentos Habitacionais de Interesse Social – EHIS 
poderão ser: 
I. Em um único terreno; 
II. Em mais de um terreno, sendo contíguos ou não.
Parágrafo único. Aos empreendimentos contidos em ZEIS, exceto em ZEIS 2, 
a aprovação de loteamentos, de nova edificação ou de reforma, com ou sem aumento de 
área, com ou sem mudança de uso ou modalidade de parcelamento, deverá observar os 
seguintes parâmetros para EHIS. 
I – Área de Quadra: 
a) Área de quadra máxima: 20.000,00m2; 
II – Área do Lote ou data: 
a) Área mínima do lote ou data individualizado: 150m2, vedada a subdivisão 
cujo resultado seja inferior a 125m2. 
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b) Para Casas Sobrepostas ou apartamentos, fração ideal mínima de terreno: 
50m2; 
III – Número de Unidades: 
a) Número máximo de unidades por condomínio: 150; 
b) Número de unidades para deficiente físico: 3% 
IV – Ocupação:
a) Taxa de Ocupação: 70% (setenta por cento); 
V – Testada e recuos:
a) Testada mínima: 5,00m (cinco metros) para habitação unifamiliar e 4,00m 
(quatro metros) para casas sobrepostas; 
b) Recuo de frente: 4,00m (quatro metros); 
c) Recuos laterais e fundos: 
c.1)- 1,5m (um metro e cinqüenta centímetros) para faces com aberturas em 
edificações com até 2 pavimentos ou até 7,5m de altura. 
c.2)- 2,5m para edificações acima de 2 pavimentos ou acima de 7,5m de altura. 
d) Recuo mínimo entre edificações de: 
d.1)- 3 a 4 pavimentos : 5m ; 
d.2)- Acima de 4 pavimentos: 6m. 
VII- Vagas de Estacionamento 
a) Vagas de Estacionamento: 01 (uma) para cada unidade, sendo que nas casas 
unifamiliares e sobrepostas a vaga poderá ser alocada no recuo frontal; 
VIII – Área Útil: 
a) Unidades Horizontais: área útil mínima de 36 m2; 
b) Unidades Verticais: área útil mínima 39 m2; 
Art. 9º. A criação das Zonas Especiais de Interesse Social em área de ocupação 
consolidada prescinde da elaboração de Plano de Urbanização específica para 
intervenção em cada área, que deverá ser aprovado mediante Decreto do Poder 
Executivo.. 
Art. 10. O Plano de Urbanização Específica deverá conter o seguinte: 
I- diretrizes, índices e parâmetros urbanísticos para o parcelamento, uso e 
ocupação do solo e instalação de infra-estrutura urbana, respeitadas as normas 
técnicas pertinentes; 
II- diagnóstico da ZEIS que contenha no mínimo: 
a) análise físico-ambiental; 
b) análise urbanística com levantamento planilatimétrico; 
c) caracterização socioeconômica da população residente; 
III- os projetos básicos e as intervenções urbanísticas necessárias à 
recuperação física da área, incluindo, de acordo com as características locais, 
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sistema de abastecimento de água e solução para o esgoto, drenagem de águas 
pluviais, coleta regular de resíduos sólidos, iluminação pública, adequação dos 
sistemas de circulação de veículos e pedestres, eliminação de situações de 
risco, estabilização de taludes e de margens de córregos, tratamento adequado 
das áreas verdes públicas, instalação de equipamentos sociais e os usos 
complementares ao habitacional; 
IV- análise da condição jurídica das edificações, em face da legislação 
municipal, estadual e federal, e da regularidade da posse dos habitantes da área; 
V- levantamento da condição de segurança e da sustentabilidade ambiental das 
edificações, bem com avaliação da necessidade de relocação de ocupações 
irregulares; 
VI- plano de Regularização Fundiária, incluindo projetos de loteamento, 
outorga de concessões de uso especial para fim de moradia e/ou assistência 
jurídica à população de baixa renda; 
VII- previsão de fontes de recursos para execução dos projetos da ZEIS.
Parágrafo único - Poderão ser previstos, na forma do inciso VII deste artigo, 
recursos financeiros oriundos do orçamento municipal, estadual ou federal ou 
da iniciativa privada para custeio da implantação de planos urbanísticos 
específicos. 
Art. 11. Quando a área atingida pela ZEIS demandar apenas a manutenção da 
população local nos loteamentos existentes, o Plano de Urbanização Específica poderá 
promover a regularização fundiária mediante a regulamentação de parâmetros de uso, 
ocupação e parcelamento do solo próprios e específicos, distintos daqueles mencionados 
no artigo anterior, e dos constantes nas demais leis urbanísticas vigentes, desde que 
atendidas as normas da legislação ambiental estadual e federal pertinente. 
Art.12. No processo de elaboração do Plano Urbanístico Específico, o Poder 
Executivo deverá realizar, no mínimo, uma audiência pública para consulta à 
comunidade atingida pelas ZEIS.
Art. 13. Quando for necessária a implantação de novos loteamentos em ZEIS, 
o projeto de parcelamento, deverá observar os seguintes requisitos: 
I- o parcelamento do solo nas ZEIS não será permitido nas áreas que 
apresentem risco à saúde ou à vida, em especial: 
a) em terrenos alagadiços ou sujeitos a inundações, salvo aqueles objeto de 
intervenção que assegure a drenagem e o escoamento das águas; 
b) em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, 
salvo se previamente saneados; 
c) em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), 
salvo aqueles objeto de intervenção que assegure a contenção das encostas, 
atestando a viabilidade da urbanização; 
d) em terrenos onde não é recomendada a construção devido às condições 
físicas; 
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e) nas áreas em que a degradação ambiental impeça condições sanitárias 
adequadas à moradia digna; 
f) nas áreas encravadas, sem acesso à via pública; 
g) nas áreas contaminadas no subsolo ou lençol freático por infiltrações 
químicas que causem dano à saúde. 
Art. 14. Acrescenta o inciso IX ao artigo 8º da Lei nº044/PMMA/1993, que 
passará a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 8º - A Área Urbanização (AU) será dividida nas seguintes zonas: 
I – ....................
II – ..................
III – ......................
IV – ......................
V – .......................
VI – ......................
VII – ............................
VIII – ..........................
IX-Zona Especial de Interesse Social (ZEIS)”
Art. 15. Esta lei entra em vigor na data de sua publicação, com efeitos 
retroativos a 02/01/2015, revogadas as disposições em contrário.
Ministro Andreazza-Ro., 20 de janeiro de 2.015
NEURI CARLOS PERSCH
Prefeito Municipal
ROSEANE MARIA VIEIRA TAVARES FONTANA
Advogada do Município - OAB/RO 2209