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GABINETE DO PREFEITO
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No que tange ao aspecto jurídico, a presente aquisição encontra
respaldo na Lei nº 14.133/2021, que estabelece normas gerais de licitações e
contratos administrativos. O artigo 74, inciso V, do referido diploma legal dispõe
sobre a inexigibilidade de licitação nos casos de inviabilidade de competição,
especialmente para aquisição ou locação de imóvel cujas características de
instalações e localização tornem necessária à sua escolha.
Nesse contexto, restam atendidos os requisitos legais previstos no § 5º
do mencionado artigo, quais sejam: (I) avaliação prévia do imóvel, incluindo seu
estado de conservação e adequação; (II) certificação da inexistência de imóveis
públicos disponíveis aptos ao atendimento da demanda; e (III) justificativa da
singularidade do bem e da vantagem para a Administração.
Quanto ao valor da aquisição, fixado em R$ 2.913.392,74 (dois milhões,
novecentos e treze mil, trezentos e noventa e dois reais e setenta e quatro
centavos), destaca-se que o mesmo está compatível com os preços praticados no
mercado imobiliário local, conforme apurado em avaliação técnica realizada pela
Secretaria Municipal de Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Habitação
–
SEMDUH, por meio do Laudo de Avaliação CPAT/SEMDUH/PMS nº 011/2024,
constante no processo administrativo.
Ressalta-se que a observância da economicidade e da eficiência na
aplicação dos recursos públicos orientou todo o procedimento, garantindo que a
escolha do imóvel representa a melhor solução para o interesse público.
Diante de todo o exposto, submetemos à apreciação dessa Egrégia
Casa de Leis a proposta de Projeto de Lei, ressaltando que a referida proposição
está em sintonia com a legislação federal, estadual e municipal vigentes que tratam
da matéria, proporcionando assim maior segurança jurídica, evitando incidentes de
inconstitucionalidades, salvaguardando o interesse público em geral, pelo que se
espera a tramitação regulamentar e, ao final, sua aprovação integral, em caráter de
urgência (urgentíssima).
Por fim, renovo os votos de elevada estima e distinta consideração.
SEDE DO PODER EXECUTIVO MUNICIPAL, em Santana, 22 de abril de 2026.
SEBASTIÃO FERREIRA DA ROCHA
Prefeito Municipal de Santana
Assinado por 1 pessoa: SEBASTIAO FERREIRA DA ROCHA
Para verificar a validade das assinaturas, acesse https://santana.1doc.com.br/verificacao/7643-3607-EBFD-6A38 e informe o código 7643-3607-EBFD-6A38
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PROJETO DE LEI Nº_____, DE 22 DE ABRIL DE 2026.
(Autoria: Poder Executivo)
AUTORIZA O PODER EXECUTIVO
MUNICIPAL A ADQUIRIR IMÓVEL
LOCALIZADO NA CIDADE DE SÃO
PAULO/SP, DESTINADO À
INSTALAÇÃO E FUNCIONAMENTO
DE POLO DE APOIO DA PREFEITURA
MUNICIPAL DE SANTANA/AP, E DÁ
OUTRAS PROVIDÊNCIAS.
O PREFEITO MUNICIPAL DE SANTANA, no uso de suas atribuições legais, que
lhe confere o inciso III, do artigo 48 da Lei Orgânica do Município de Santana, faz
saber que a Câmara de Vereadores APROVOU e ele SANCIONA a seguinte lei:
Art.1° Fica o Poder Executivo Municipal autorizado a adquirir, por compra, imóvel
urbano localizado na Rua Minas Gerais, nº 396, Bairro Higienópolis, CEP 01.244-
010, Município de São Paulo/SP, com área de terreno de 292 m² e área construída
total de 388 m², devidamente registrado em Cartório de Registro de Imóveis
competente, nos termos do art. 15, Inciso X da Lei Orgânica do Município de
Santana.
Art. 2º O imóvel referido no artigo anterior será destinado à instalação e
funcionamento de polo de apoio da Prefeitura Municipal de Santana/AP, com a
finalidade de acolhimento, hospedagem temporária e apoio social a munícipes do
Município de Santana/AP e seus familiares, especialmente aqueles em tratamento
de saúde fora do Estado, notadamente pacientes oncológicos.
Art. 3º A aquisição do imóvel atende ao interesse público relevante, visando:
I
– garantir dignidade e apoio humanizado aos munícipes em tratamento de saúde
fora do domicílio;
II
– assegurar a continuidade do tratamento médico;
III
– fortalecer as políticas públicas municipais de saúde e assistência social;
IV
– reduzir vulnerabilidades sociais decorrentes do deslocamento interestadual para
tratamento de saúde.
Assinado por 1 pessoa: SEBASTIAO FERREIRA DA ROCHA
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Art. 4º A aquisição será precedida de avaliação prévia, realizada por profissional
habilitado ou comissão técnica designada, observando-se o valor de mercado e os
princípios da legalidade, economicidade, eficiência e razoabilidade, nos termos da
legislação vigente.
Art. 5º A aquisição do imóvel ocorrera por inexigibilidade de licitação, nos termos do
art. 74, inciso V, da Lei Federal nº 14.133/2021, em razão da singularidade do imóvel,
de sua localização estratégica e da inviabilidade de competição, devidamente
justificada no processo administrativo.
Art. 6º As despesas decorrentes da execução desta Lei correrão à conta de recursos
oriundos de Emendas Parlamentares Federais, conforme Plano de Trabalho
aprovado pelo concedente, classificadas na dotação orçamentária própria: • Função: 04 – Administração • Subfunção: 122 – Administração Geral • Elemento de Despesa: 4.5.90.61.00 – Aquisição de Imóveis
Art. 7º O imóvel adquirido integrará o patrimônio público municipal, ficando vinculado
à finalidade pública prevista nesta Lei, sendo vedada sua destinação diversa, salvo
mediante autorização legislativa específica.
Art. 8º O Poder Executivo adotará todas as providências administrativas, jurídicas,
patrimoniais e registrais necessárias à formalização da aquisição, incluindo a
lavratura da escritura pública e o registro imobiliário em nome do Município de
Santana-AP.
Art. 9º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação, com efeitos a contar de
30 de maio de 2024.
SEDE DO PODER EXECUTIVO MUNICIPAL, em Santana, 22 de abril de 2026.
SEBASTIÃO FERREIRA DA ROCHA
Prefeito Municipal de Santana
Assinado por 1 pessoa: SEBASTIAO FERREIRA DA ROCHA
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VERIFICAÇÃO DAS
ASSINATURAS
Código para verificação: 7643-3607-EBFD-6A38
Este documento foi assinado digitalmente pelos seguintes signatários nas datas indicadas:
SEBASTIAO FERREIRA DA ROCHA (CPF 089.XXX.XXX-20) em 22/04/2026 10:57:23 GMT-03:00
Papel: Parte
Emitido por: Sub-Autoridade Certificadora 1Doc (Assinatura 1Doc)
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SECRETARIA MUNICIPAL DE ADMINISTRAÇÃO
COORDENADORIA ADMINISTRATIVA FINANCEIRA – CAF/SEMAD
DECLARAÇÃO DE DISPONIBILIDADE ORÇAMETÁRIA
OBJETO: A demanda ora em análise refere-se ao processo n° 757/2024 aquisições de imóvel,
destinado ao funcionamento da ASSOCIAÇÃO BENEFICENTE CASA AMANHECER, que tem a
finalidade de atender e dar apoio à pessoas com câncer e seus familiares, viabilizando o apoio e
acolhimento na cidade de São Paulo. Vez que a municipalidade não possui prédio para atender
a mencionada Associação Beneficente
DECLARAMOS para os devidos fins, especialmente em atendimento ao disposto no art. 74 da
Lei Federal nº 14.133/21 e suas alterações posteriores, da existência de previsão dos recursos
orçamentários, para assegurar o pagamento das despesas relacionadas aquisição de imóvel,
destinado ao funcionamento da ASSOCIAÇÃO BENEFICENTE CASA AMANHECER, que tem a
finalidade de atender e dar apoio à pessoas com câncer e seus familiares, viabilizando o apoio e
acolhimento na cidade de São Paulo. Vez que a municipalidade não possui prédio para atender
a mencionada Associação Beneficente
DISPONIBILIDADE DE RECURSOS ORÇAMENTÁRIOS PARA O
EXERCÍCIO DE 2024.
As despesas decorrentes da presente contratação correrão à conta de
recursos específicos consignados no Orçamento da Secretaria Municipal
de Administração – SEMAD, do exercício de 2024, na dotação abaixo
discriminada.
PROGRAMA DE TRABALHO: 04.122.0001.1012.1012
ELEMENTO: 45.90.61
FONTE DE RECURSO: 002.706
Além da previsão orçamentária, a despesa está prevista na Lei de
diretrizes orçamentárias e no Plano Plurianual do Município de Santana,
Estado do Amapá.
Santana – AP, 04 de julho de 2024.
1
Secretaria Municipal de Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Habitação (SEMDUH)
Av. Santana, 534 - Comercial, Santana - AP, 68925-000, Santana – Amapá
Processo Administrativo 556 / 2024 – SEMDUH
Fls. n° _________________
Rubrica: ____________________
LAUDO DE AVALIAÇÃO CPAT/SEMDUH/PMS Nº 011/2024
FOLHA RESUMO
Solicitante: Secretaria Municipal de Administração - SEMAD
Proprietário: Silvia & Liang Participações LTDA – CNPJ n°. 07.039.905/0001-14
Objetivo da Avaliação: Determinar o valor de mercado do imóvel no Município de São Paulo – SP.
Documento nº.: Processo Administrativo 556/2024
Endereço completo do imóvel:
Rua Minas Gerais, nº 396
Bairro: Higienópolis
Cidade: São Paulo UF: SP
CEP: 01244-010
Área do Terreno: 292,00 m²
Área Construída: 388,00 m²
Métodos utilizados: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado com metodologia científica
da regressão linear
NBR 14.653/2011, partes 1 e 2 da ABNT
Fundamentação: Laudo de Avaliação de Uso Restrito
Grau de Fundamentação – II
Precisão: Grau de Precisão – III
Resultado da Avaliação:
Valor Máximo Admitido:
R$ 4.226.300,00
(Quatro milhões, duzentos e vinte e seis mil e trezentos reais)
*Para analisar resultado ver item 14 – Resultado da Avaliação
Equipe Técnica da Coordenadoria de Perícia e Avaliação Técnica – CPAT/SEMDUH/PMS
Coordenador de Perícia e
Avaliação Técnica - CPAT
Paulo Roberto Uchôa Dias Jr.
Engenheiro Ambiental - Esp.
Auditoria, Avaliações e Perícias.
CREA-AP nº 031481053-6
Matrícula nº 809432-1
Assessora de Suporte Adm.
Isabella Vitória Arruda Prata
Engenheira Civil
CREA-AP nº 032157321-8
Matrícula nº 809432-1
Assessor de Suporte Técnico
José Ribamar Bruno dos Santos Jr.
Engenheiro Ambiental - Esp.
Auditoria, Avaliações e Perícias
CREA-AP nº 031481075-7
Matrícula nº 809429-1
Local e data do laudo de avaliação
Santana (AP), 21 de junho de 2024.
Assinado por 3 pessoas: PAULO ROBERTO UCHÔA DIAS JÚNIOR, ISABELLA VITÓRIA ARRUDA PRATA e JOSÉ RIBAMAR BRUNO DOS SANTOS JUNIOR
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Secretaria Municipal de Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Habitação – SEMDUH/PMS
Av. Santana, 534 - Comercial, Santana - AP, 68925-000, Santana – Amapá
Processo Administrativo 556 / 2024 – SEMDUH
Fls. n° _________________
Rubrica: ____________________
LAUDO DE AVALIAÇÃO CPAT/SEMDUH/PMS Nº 011/2024
1. Solicitante
Secretaria Municipal de Administração - SEMAD
2. Proprietário
Silvia & Liang Participações LTDA – CNPJ n°. 07.039.905/0001-14
3. Finalidade
Atender aos requisitos da Lei Federal nº 14.133/2021 no seu art. 74, parágrafo 5º, inciso I e suas
alterações posteriores.
“Inciso I: avaliação prévia do bem, do seu estado de conservação, dos
custos de adaptações, quando imprescindíveis às necessidades de
utilização, e do prazo de amortização dos investimentos (BRASIL,
2021)”.
4. Objetivo
Determinar o valor de mercado do imóvel localizado no Município de São Paulo – SP.
5. Objeto da Avaliação
Tipologia do bem avaliando: Residencial
Tabela 1 - Área construída (m²)
Dependência Área Construída (m²) Peso Área
homogeneizada (m²)
Benfeitoria 388,00 1 388,00**
Total 388,00**
*Área construída estimada “in loco” e confirmada na Matrícula do Imóvel.
**Área construída total homogeneizada utilizada para efeito de cálculo.
Tipo de Ocupação: Residencial
Ocupante do imóvel: o imóvel encontrava-se ocupado pela Associação Beneficente Casa
Amanhecer no momento da vistoria.
6. Pressupostos, Ressalvas e Fatores Limitantes
Foram apresentados os seguintes documentos da residência: Planta baixa e documentos de
registro do imóvel.
Com base na vistoria in loco realizada na data 28/05/2024, foram verificadas as medidas e as
condições do mesmo para a elaboração deste Laudo de Avaliação, com relatório fotográfico onde
pode-se identificar a condição atual do imóvel.
Assinado por 3 pessoas: PAULO ROBERTO UCHÔA DIAS JÚNIOR, ISABELLA VITÓRIA ARRUDA PRATA e JOSÉ RIBAMAR BRUNO DOS SANTOS JUNIOR
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Av. Santana, 534 - Comercial, Santana - AP, 68925-000, Santana – Amapá
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Rubrica: ____________________
7. Diagnostico do Mercado
O diagnóstico considerou o Mercado Imobiliário do Município de São Paulo. O CRECI de São
Paulo – Conselho Regional de Corretores de Imóveis, realiza uma pesquisa mensal com as
imobiliárias da região com o objetivo de verificar a movimentação do mercado de venda e locação
de casas e apartamentos residenciais e compara-os com os do mês passado.
Na pesquisa divulgada para o mês de março as vendas na cidade de São Paulo registraram queda
de 11,67% no período, o que fez com que o acumulado do ano permanecesse negativo em 21,56%.
Em 2024, apenas o mês de fevereiro apresentou vendas em alta na Capital: um aumento de 27,75%
em relação a janeiro.
Nesse contexto, para a tipologia de imóvel neste laudo aqui abordado, pode-se considerar o
mercado imobiliário como tendo performance ativa, com nível de oferta de comportamento alto
e liquidez baixa.
8. Identificação e Caracterização do Bem Avaliando
Data da vistoria: 28/05/2024
8.1.Caracterização da região
8.1.1. Caracterização Física
Trata-se de imóvel urbano localizado no Município de São Paulo, no bairro Higienópolis, com
acesso pela Rua Minas Gerais. Distando apro
A via de acesso ao imóvel possui pista em sentido duplo e meio fio, pavimentação em asfalto,
drenagem, calçada, arborização adjacente e com fluxo de veículos e pedestres.
Formato do terreno: Retangular Regular
Topografia: Relevo Plano
Solo: Seco
Posição: No meio da quadra
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Rubrica: ____________________
Figura 1 – Localização do Imóvel Avaliando, localizado na Rua Minas Gerais.
Fonte: Google Maps, 2024
8.1.2. Serviços / Infraestrutura
A região é servida pelos seguintes equipamentos públicos urbanos:
• Energia elétrica;
• Iluminação pública;
• Escola Pública;
• Hospital Público;
• Coleta de lixo;
• Rede de abastecimento de água;
• Vias asfaltadas.
• Transporte público (Linhas de ônibus e metrôs).
Imóvel Avaliando
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Rubrica: ____________________
8.2.Caracterização do imóvel avaliando
Trata-se de um imóvel urbano formado por uma edificação com pavimento térreo e superior em
alvenaria, definido como classe residencial com padrão construtivo médio.
A benfeitoria apresenta padrão construtivo médio com portas e esquadrias em madeira, paredes
em alvenaria, piso em cerâmica na área interna e nas áreas de circulação no pátio e ao redor da
benfeitoria, banheiros com azulejo no piso e na parede e laje em alvenaria no pavimento térreo e
forro de geso acartonado no pavimento superior.
O imóvel ainda é composto por:
Pavimento Térreo: 1 garagem, 1 escritório, 1 banheiro, 1 sala de estar, 1 sala de jantar, 1 hall de
acesso a escada, 1 cozinha, 1 dispensa, 6 suítes pequenas, 1 suíte grande, 1 banheiro PNE, 1 área
de serviço.
Pavimento Superior: 1 dormitório pequeno, 1 dormitório grande, 1 banheiro, 1 área de serviço, 1
copa, 1 sala de jantar, 2 suítes, 1 hall de acesso com escada.
Área construída de 388,00 m² (Fonte: www.geosampa.prefeitura.sp.gov.br)
Frente (Sul): Rua Minas Gerais;
Lateral Esquerdo (Leste): Prédio Comercial (Lote: CD 04, N° 388/390);
Lateral Direita (Oeste): Estacionamento (Lote: F 0067, N° 406);
Fundos (Norte): Lote: F 0012, N° 10;
Quadro 1 - Pavimento Térreo
Piso Paredes Teto
Cerâmico Alvenaria Laje em alvenaria.
Quadro 2 - Pavimento Superior
Piso Paredes Teto
Cerâmico Alvenaria Telha de fibrocimento / Forro
de gesso acartonado.
9. Determinando o Valor de Mercado
9.1.Método Comparativo Direto de Dados de Mercado com metodologia científica da
regressão linear
A metodologia utilizada para determinação do valor do bem está fundamentada na NBR14653/2011 – Norma Brasileira para Avaliação de Bens da Associação Brasileira de Normas
Técnicas (ABNT), em suas partes 1: Procedimentos Gerais e 2: Imóveis Urbanos.
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Rubrica: ____________________
9.2.Justificativa
A técnica mais utilizada quando se deseja estudar o comportamento de uma variável dependente
em relação a outras que são responsáveis pela variabilidade observada nos preços é a análise de
regressão.
No modelo linear para representar o mercado, a variável dependente é expressa por uma
combinação linear das variáveis independentes, em escala original ou transformadas, e respectivas
estimativas dos parâmetros populacionais, acrescida de erro aleatório, oriundo de variações do
comportamento humano, imperfeições acidentais de observação ou de medida e efeitos de
variáveis irrelevantes não incluídas no modelo.
Com base em uma amostra extraída do mercado, os parâmetros populacionais são estimados por
Inferência estatística.
Na modelagem, devem ser expostas as hipóteses relativas aos comportamentos das variáveis
dependentes e independentes, com base no conhecimento que o engenheiro de avaliações tem a
respeito do mercado, quando serão formuladas as hipóteses nulas e alternativa para cada
parâmetro.
Para o presente laudo, foi escolhido esse método de avaliação, visto que é possível obter amostra
extraída do mercado de forma confiável e dentro da região de avaliação (São Paulo – SP).
9.3. Variáveis Utilizadas
9.3.1. Variável Localização
Para a transposição da parcela do valor referente a benfeitoria de um local para outro, poderá ser
empregada a relação entre os valores dos lançamentos fiscais, obtidos da Planta Genérica de
Valores editada pela Prefeitura Municipal de São Paulo para o ano de 2022, se for constatada a
sua atualização e coerência.
Tabela 1 – Valor unitário do metro quadrado de terreno das amostras
Logradouro Valor Unitário do Metro quadrado
Rua Itamary, 208 / Av. Pacaembu 3.198,00
Rua Bahia, 956 4.658,00
Jardim Deputado José Armando Affonseca 6.781,00
Rua Goiás, 91 7.739,00
Rua Goiás, 47 7.700,00
Rua Novo Horizonte 3.259,00
Rua Rosa e Silva 6.084,00
Rua Avaré, 100 3.262,00
Rua Doutor Albuquerque 3.739,00
Rua Itaguaba 4.210,00
Rua Chacara do Carvalho 3.656,00
Rua Principado de Mônaco 3.196,00
Rua Itajaçu 3.083,00
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Secretaria Municipal de Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Habitação – SEMDUH/PMS
Av. Santana, 534 - Comercial, Santana - AP, 68925-000, Santana – Amapá
Processo Administrativo 556 / 2024 – SEMDUH
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Rubrica: ____________________
Alameda Joaquim Eugênio de Lima 9.765,00
Rua Gabriel de Brito, 444 3.329,00
Rua Cristiano Viana, 1122 6.296,00
Rua Cristiano Viana, 1331 3.309,00
Rua Abegoaria, 108 3.274,00
Rua Doutor Francisco Hartung 2.461,00
Rua Atibaia 3.176,00
Rua Morro Verde, 35 3.263,00
Rua Veloso Guerra, 107 5.611,00
Rua Maestro Cardim, 353 8.965,00
Fonte: Prefeitura de São Paulo, 2022.
Imóvel avaliando: Rua Minas Gerais, n°: 396. Valor unitário do metro quadrado: 7.741,00
9.3.2. Variável Área Construída
Foram coletadas informações sobre os dados da amostra, e uma das variáveis adotadas foi a Área
Construída, onde obteve-se o m² construído de cada residência pesquisada, considerada uma
variável independente.
9.3.3. Variável Padrão Construtivo
Utilizou-se a variável em questão do tipo código alocado, independente, para o padrão construtivo
de cada residência pesquisada. Onde a classificação foi dividida em 4 categorias:
(1) Padrão Baixo
(2) Padrão Médio
(3) Padrão Alto
(4) Padrão Luxo
9.3.4. Variável Escritório
Utilizou-se a variável do tipo código alocado, independente, para diferenciar as residências que
não possuem escritórios, classificadas com o valor (1), e residências que possuem escritórios,
classificadas com o valor (2).
9.3.5. Variável Valor Total
A variável dependente com especificação mais correta para o presente caso, em função de sua
conduta e forma de expressão será o “Valor total”, ou seja, o preço total de oferta de cada dado
amostral.
Assinado por 3 pessoas: PAULO ROBERTO UCHÔA DIAS JÚNIOR, ISABELLA VITÓRIA ARRUDA PRATA e JOSÉ RIBAMAR BRUNO DOS SANTOS JUNIOR
Para verificar a validade das assinaturas, acesse https://santana.1doc.com.br/verificacao/C4AE-CAB6-7836-09D0 e informe o código C4AE-CAB6-7836-09D0
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Secretaria Municipal de Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Habitação – SEMDUH/PMS
Av. Santana, 534 - Comercial, Santana - AP, 68925-000, Santana – Amapá
Processo Administrativo 556 / 2024 – SEMDUH
Fls. n° _________________
Rubrica: ____________________
10. Tratamento de Dados
Após a coleta de dados, deu-se seguimento ao estudo da amostra, com auxílio do software TSSisreg, na qual o modelo inferencial justificado que mostrou melhor aderência aos pontos da
amostra tem a seguinte forma:
Y = -1104287,853650 + -7736274341,437600 * 1/X1 + 9648,366713 * X2 + 3039707,082667 *
ln(X3 ) + 474528,632573 * X4
10.1. Linearidade
Foi analisado “Primeiramente, o comportamento gráfico da variável dependente em relação a
cada variável independente, em escala original”, conforme apresentado nos gráficos abaixo.
(ABNT 14.653-2/2011)
FIGURA 2 – Gráfico do Valor Total x Área Construída
Fonte: Autoral, 2024.
FIGURA 3 – Gráfico do Valor Total x Localização
Fonte: Autoral, 2024.
Assinado por 3 pessoas: PAULO ROBERTO UCHÔA DIAS JÚNIOR, ISABELLA VITÓRIA ARRUDA PRATA e JOSÉ RIBAMAR BRUNO DOS SANTOS JUNIOR
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Secretaria Municipal de Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Habitação – SEMDUH/PMS
Av. Santana, 534 - Comercial, Santana - AP, 68925-000, Santana – Amapá
Processo Administrativo 556 / 2024 – SEMDUH
Fls. n° _________________
Rubrica: ____________________
FIGURA 4 – Gráfico do Valor Total x Padrão Construtivo
Fonte: Autoral, 2024.
FIGURA 5 – Gráfico do Valor Total x Escritório
Fonte: Autoral, 2024.
FIGURA 6 – Gráfico do valor observado x valor calculado.
10.2. Organização dos dados e variáveis
Dispôs-se cada dado uma linha, de forma que suas variáveis fossem correspondentes a essa linha,
mas escritas nas colunas ao lado. E a partir dos estudos da bibliografia referentes as principais
características que influenciam nos preços do imóvel, seguiu-se com 4 variáveis independentes e
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1 variável dependente. Esta última sofre influência. Construiu-se e se caracterizou as variáveis da
seguinte forma:
a) Variável dependente: Valor total (R$)
b) Variáveis independentes: Localização (R$); Padrão Construtivo; Área Construída; Escritório;
Observa-se a construção da tabela inicial completa na Tabela 2.
TABELA 2 -Tabela de Dados da Amostra.
10.3. Saneamento da Amostra Completa
Foram excluídos 12 dados da amostra de 35 dados pesquisados, onde estas 12 apresentaram
resultados discrepantes, influenciando negativamente o modelo de cálculo. Após esse processo
de saneamento, restaram somente 23 dados na amostra, apresentado na Tabela 2.
Com a utilização da Análise de Dados no TS-Sisreg, foi possível dar continuidade ao saneamento
da amostra, através da Regressão, onde foram encontrados os coeficientes da equação que
permitirá a obtenção do valor do imóvel posteriormente.
10.4. Resultados do Saneamento das Amostras
Com os resultados da Regressão obteve-se R² = 0,91, conforme apresentado na Tabela 3.
TABELA 3 -Estatística de Regressão
COEFICIENTES VARIAÇÃO
Correlação 0,95537 Total 33640241652173,91406
Determinação 0,91274 Residual 2935418476118,99609
Ajustado 0,89335 Desvio Padrão 403830,16756
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Observando o valor resultado para F de Significação de 0,01000, conforme apresentado na Tabela
4, constata-se que atende ao limite de >0,05, o que caracteriza o modelo como de boa significância.
TABELA 4 – F de Significação
F-SNEDECOR D-WATSON
F-Calculado 47,07053 D-Calculado 2,30225
Significância < 0,01000 Resultado Teste Não auto-regressão 95%
Fez-se então o gráfico do Resíduos Padrão x Valor total, conforme a Figura 7:
FIGURA 7 – Gráfico Distribuição de Valores Ajustados X Resíduos Padronizados.
Multicolinearidade: analisa-se por meio da matriz de correlações, conforme Tabela 5, na qual se
identifica a correlação entre as variáveis independentes. Segundo a NBR 14653-2, o ideal são
valores abaixo de 0,80, pois, quanto mais baixo, menos correlação elas têm entre si, que é o
esperado para uma boa regressão.
TABELA 5 – Matriz de Correlações entre variáveis. Variável Forma Linear Localização Área construída Padrão Construtivo Escritório Valor Total
X1 1/x 84 77 24 84
X2 x 30 76 35 91
X3 ln(x) 32 15 55 86
X4 x -37 14 -34 50
Y y -21 68 43 30
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11. Dados Pesquisados e Utilizados
A tabela abaixo apresenta os dados de campo pesquisados no período de maio a junho de 2024.
Os dados tarjados em amarelo foram os dados aprovados no saneamento da amostra para o modelo
estatístico utilizado.
TABELA 6 – Dados Pesquisados.
12. Pesquisa amostral e tratamento dos dados
Foram utilizadas amostras com raio de até 7,0 Km de distância do imóvel avaliando, com dados
do período maio/2024 na região do imóvel avaliando, e os elementos foram devidamente
homogeneizados à situação do avaliando, visando obter o melhor valor para o atual contexto do
mercado.
13. Grau de Fundamentação e Precisão
O presente laudo foi desenvolvido com metodologia científica, através do método comparativo
direto de dados de mercado por regressão linear, e os resultados enquadrados nos seguintes níveis
de fundamentação e precisão, apresentados na Tabela 7, segundo a NBR 14653-2/2011.
13.1. Grau de Fundamentação para avaliação do imóvel avaliando, segundo a NBR 14653-2.
TABELA 7 - Grau de Fundamentação na Utilização de Modelos de Regressão Linear
Endereço Complemento Bairro Informante Endereço / Site Indice fiscal Área construída Preço
1 Rua Itamary, 208 / Av. Pacaembu 22/05/2024 Pacaembu Corretor Brandini https://www.vivareal.com.br/imovel/imovel-comercial-8-quartos-pacaembu-zona-oeste-sao-paulo-com-garagem-450m2-venda-RS3000000-id-2709410778/ 3.198,00 450 3.000.000,00
2 Rua Bahia, 956 22/05/2024 Higienópolis Jaime Administração (11) 3823-3545 https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-4-quartos-higienopolis-centro-sao-paulo-com-garagem-300m2-venda-RS4150000-id-2671274999/ 4.658,00 300 4.150.000,00
3 Jardim Deputado José Armando Affonseca 22/05/2024 Higienópolis Cerqueira Consultoria (11) 96688-2288 https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-4-quartos-higienopolis-centro-sao-paulo-com-garagem-287m2-venda-RS3700000-id-2649360214/ 6.781,00 287 3.700.000,00
4 Rua Goiás, 91 22/05/2024 Higienópolis Samuel Carvalho (11) 3866-8555 https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-4-quartos-higienopolis-centro-sao-paulo-com-garagem-250m2-venda-RS3500000-id-2694115890/ 7.739,00 250 3.500.000,00
5 Rua Goiás, 47 22/05/2024 Higienópolis Site Location Imoveis (11) 94318-1391 https://www.chavesnamao.com.br/imovel/casa-a-venda-4-quartos-com-garagem-sp-sao-paulo-higienopolis-220m2-RS1950000/id-17999840/ 7.700,00 200 1.950.000,00
6 Rua Novo Horizonte 22/05/2024 Higienópolis D+ Soluções Imobiliárias (11) 97677-4286(11) 98046-4192 https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-5-quartos-higienopolis-centro-sao-paulo-com-garagem-280m2-venda-RS4000000-id-268 3.259,00 280 4.000.000,00
7 Rua Rosa e Silva 23/05/2024 Higienópolis Paulo Roberto (11) 96900-3209 https://www.imovelweb.com.br/propriedades/casa-a-venda-em-higienopolis-2983762423.html 6.084,00 325 4.000.000,00
8 Rua Avaré, 100 23/05/2024 Higienópolis NewCore (11) 4580-4274 https://www.imovelweb.com.br/propriedades/casa-em-rua-avare-higienopolis-sao-paulo-sp-2994420716.html 3.262,00 350 2.120.000,00
9 Rua Doutor Albuquerque 23/05/2024 Santa Cecília Zimmermann Imoveis (11) 4580-4274 https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-4-quartos-santa-cecilia-centro-sao-paulo-com-garagem-267m2-venda-RS1490000-id-2672419607/ 3.739,00 267 1.490.000,00
10 Rua Itaguaba 23/05/2024 Santa Cecília InCasa Negócios (11) 3368-6855(11) 96174-7563 https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-5-quartos-santa-cecilia-centro-sao-paulo-com-garagem-400m2-venda-RS4202000-id-2649 4.210,00 400 4.202.000,00
11 Rua Chacara do Carvalho 23/05/2024 Santa Cecília Zimmermann Imoveis (11) 4580-4274 https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-4-quartos-santa-cecilia-centro-sao-paulo-com-garagem-230m2-venda-RS1700000-id-2463499816/ 3.656,00 230 1.700.000,00
12 Rua Principado de Mônaco 23/05/2024 Pacaembu Paulo Roberto Leardi (11) 96900-3209 (11) 4302-7462 https://www.zapimoveis.com.br/imovel/venda-casa-4-quartos-pacaembu-zona-oeste-sao-paulo-sp-450m2-id-2702049090/ 3.196,00 450 3.300.000,00
13 Rua Itajaçu 23/05/2024 Pacaembu Paulo Roberto Leardi (11) 96900-3209 (11) 4302-7462 https://www.zapimoveis.com.br/imovel/venda-sobrados-3-quartos-pacaembu-zona-oeste-sao-paulo-sp-264m2-id-2697725879/ 3.083,00 264 3.100.000,00
14 Rua Livreiro Saraiva, 93 23/05/2024 Pacaembu Jaime Administração (11) 3823-3545 https://www.zapimoveis.com.br/imovel/venda-sobrados-4-quartos-com-piscina-pacaembu-zona-oeste-sao-paulo-sp-521m2-id-2552799217/ 3.119,00 521 4.400.000,00
15 Rua Professor Ernest Marcus 23/05/2024 Pacaembu Mendonça Pinheiros (11) 99001-5798 (11) 99001-5798 https://www.zapimoveis.com.br/imovel/venda-sobrados-4-quartos-pacaembu-zona-oeste-sao-paulo-sp-186m2-id-2622803165/ 7.527,00 186 999.000,00
16 Alameda Joaquim Eugênio de Lima 24/05/2024 Bela Vista Paulo Roberto Leardi (11) 3284-7000(11) 97351-6994 https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-5-quartos-bela-vista-centro-sao-paulo-216m2-venda-RS2000000-id-2617217071/ 9.765,00 216 2.000.000,00
17 Rua Santa Branca, 30 24/05/2024 Bela Vista Doorz Serviços Imobiliarios (11) 91146-5011 https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-5-quartos-bela-vista-centro-sao-paulo-com-garagem-357m2-venda-RS2990000-id-2716258108/ 8.906,00 357 2.990.000,00
18 Rua Itararé 24/04/2024 Bela Vista Zimmermann Imoveis (11) 4580-4274 https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-4-quartos-bela-vista-centro-sao-paulo-com-garagem-240m2-venda-RS4250000-id-2542939911/ 4.354,00 240 4.250.000,00
19 Rua Gabriel de Brito, 444 13/06/2024 Cerqueira César FOXTER SP https://www.chavesnamao.com.br/imovel/casa-a-venda-6-quartos-com-garagem-sp-sao-paulo-cerqueira-cesar-670m2-RS3200000/id-20349826/#listPic&Maps 3.329,00 350 3.200.000,00
20 Rua Cristiano Viana, 1122 13/06/2024 Cerqueira César FOXTER SP https://www.chavesnamao.com.br/imovel/casa-a-venda-30-quartos-com-garagem-sp-sao-paulo-cerqueira-cesar-143m2-RS1500000/id-21733860/#listPic&Maps 6.296,00 143 1.500.000,00
21 Rua Cristiano Viana, 1331 13/06/2024 Cerqueira César KAZA BOUTIQUE https://www.chavesnamao.com.br/imovel/casa-a-venda-4-quartos-com-garagem-sp-sao-paulo-cerqueira-cesar-286m2-RS3150000/id-21121122/#listPic&Maps 3.309,00 354 3.150.000,00
22 Rua Abegoaria, 108 13/06/2024 Pinheiros IMOB NEGOCIOS IMOBILIARIOS https://www.chavesnamao.com.br/imovel/casa-a-venda-5-quartos-com-garagem-sp-sao-paulo-pinheiros-288m2-RS2900000/id-22079815/#listPic&Maps 3.274,00 288 2.900.000,00
23 Rua Doutor Francisco Hartung 13/06/2024 Bom retiro RI Prime Digital https://www.zapimoveis.com.br/imovel/venda-casa-4-quartos-mobiliado-santa-cecilia-centro-sao-paulo-sp-198m2-id-2715342339/ 2.461,00 198 940.000,00
24 Rua Atibaia 19/06/2024 Pacaembu ZIMMERMANN IMÓVEIS https://www.zapimoveis.com.br/imovel/venda-casa-11-quartos-com-cozinha-pacaembu-zona-oeste-sao-paulo-sp-320m2-id-2627299667/ 3.176,00 320 2.900.000,00
25 Rua Vicente Prado 24/05/2024 Bela Vista Dicon Imobiliaria (11) 3284-1900 https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-2-quartos-bela-vista-centro-sao-paulo-com-garagem-280m2-venda-RS970000-id-2539933888/ 4.390,00 280 970.000,00
26 Avenida Brigadeiro Luís Antônio, 4295 19/06/2024 Bela Vista Santa Sales (11) 91305-6698 https://www.chavesnamao.com.br/imovel/casa-a-venda-4-quartos-com-garagem-sp-sao-paulo-bela-vista-300m2-RS4900000/id-16303864/?gal=1 7.760,00 268 4.900.000,00
27 Rua Avanhandava, 470 19/06/2024 Bela Vista Lopes Morumbi https://www.chavesnamao.com.br/imovel/casa-a-venda-6-quartos-com-garagem-sp-sao-paulo-bela-vista-260m2-RS1950000/id-22168948/?gal=1 7.032,00 260 1.950.000,00
28 Alameda Ribeirão Preto, 302 19/06/2024 Bela Vista SH Prime Imóveis (11) 97652-0442 https://www.chavesnamao.com.br/imovel/casa-a-venda-11-quartos-com-garagem-sp-sao-paulo-bela-vista-270m2-RS3200000/id-13522029/?gal=1 5.528,00 430 3.200.000,00
29 Rua dos Ingleses 14/06/2024 Bela Vista SH Prime Imóveis (11) 4750-2300 (11) 97652-0442 https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-3-quartos-bela-vista-centro-sao-paulo-com-garagem-241m2-venda-RS1850000-id-271406 7.129,00 241 2.175.000,00
30 Rua Morro Verde, 35 19/06/2024 Pacaembu Alexandra Z. Abboud (11) 98187-4679 (11) 5031-0748 3.263,00 400 4.425.000,00
31 Rua Condessa de São Joaquim, 272 19/06/2024 Bela Vista Santa Sales https://www.chavesnamao.com.br/imovel/casa-a-venda-4-quartos-com-garagem-sp-sao-paulo-bela-vista-766m2-RS8000000/id-13333257/ 4.052,00 479 8.000.000,00
32 Rua Veloso Guerra, 107 19/06/2024 Bela Vista Senna Serviços https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-3-quartos-bela-vista-centro-sao-paulo-com-garagem-100m2-venda-RS1700000-id-2652797715/ 5.611,00 100 1.700.000,00
33 Rua Maestro Cardim, 353 19/06/2024 Bela Vista Remax Smart https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-8-quartos-bela-vista-centro-sao-paulo-com-garagem-412m2-venda-RS6300000-id-2721139724/ 8.965,00 412 6.300.000,00
34 Rua Doutor Paulo Dias, 71 Aclimação 19/06/2024 Aclimação Leardi https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-5-quartos-aclimacao-centro-sao-paulo-com-garagem-350m2-venda-RS2350000-id-2703454978/ 4.142,00 350 2.350.000,00
35 Rua Alabastro, 495 - Aclimação, 19/06/2024 Aclimação Ferri Corretor https://www.vivareal.com.br/imovel/casa-4-quartos-aclimacao-centro-sao-paulo-com-garagem-431m2-venda-RS2490000-id-2475358773/ 3.261,00 432 2.490.000,00
Item Descrição
Graus Pontos
III II I obtidos
1
Caracterização do
imóvel avaliando
Completa quanto a
todas as variáveis
analisadas
Completa quanto às
variáveis utilizadas no
modelo
Adoção de situação
paradigma
2
2
Quantidade
mínima de dados
de mercado,
efetivamente
utilizados
6 (k+1), onde k é o
número de variáveis
independentes
4 (k+1) onde k é o número
de variáveis independentes
3 (k+1), onde k é o número
de variáveis independentes
2
3 Identificação dos
dados de mercado
Apresentação de
informações
relativas a todos os
Apresentação de
informações relativas a
Apresentação de
informações relativas aos
dados e variáveis
2
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Decisão do Grau de Fundamentação
Grau III II I
Pontos Mínimos 16 10 6
Itens Obrigatórios no
grau correspondente
2, 4, 5 e 6 no Grau III
e os demais no
mínimo no Grau II
2, 4, 5 e 6 no mínimo
no Grau II e os demais
no mínimo no Grau I
Todos no mínimo no
Grau I
Resultado
Graus de Fundamentação do Laudo II
dados e variáveis
analisados na
modelagem, com
foto e características
observadas no local
pelo autor do laudo.
todos os dados e variáveis
analisados na modelagem
efetivamente analisados no
modelo.
4 Extrapolação Não admitida
Admitida para apenas uma
variável, desde que:
a) A) As medidas das
características do imóvel
avaliando não sejam
superiores a 100% do
limite amostral superior,
nem inferiores a metade do
limite amostral inferior;
b) O valor estimado não
ultrapasse 15% do
valor calculado no
limite da fronteira
amostral, para a
referida variável, em
módulo
Admitida desde que:
a) As medidas das
características do imóvel
avaliando não sejam
superiores a 100% do
limite amostral superior,
nem inferiores à metade
do limite amostral
inferior;
b) O valor estimado não
ultrapasse 20% do valor
calculado no limite da
fronteira amostral, para
as referidas variáveis de
per si e simultaneamente,
e em módulo.
3
5
Nível de
significância a
(somatório do
valor das duas
caudas) máximo
para a rejeição da
hipótese nula de
cada regressor
(teste bicaudal)
10% 20% 30% 3
6
Nível de
significância
máximo admitido
para a rejeição da
hipótese nula do
modelo através do
teste F de
Snedecor
1% 2% 5% 3
Total de Pontos 15
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GRAU DE PRECISÃO NOS CASOS DE UTILIZAÇÃO DE MODELOS DE REGRESSÃO LINEAR OU DO
TRATAMENTO POR FATORES
Descrição Grau
Intervalo de confiança de 80% em
torno da estimativa de tendência
III II I
≤ 30% ≤ 40% ≤ 50%
Resultado
Graus de Precisão do Laudo III
14. Resultado da Avaliação
14.1. Escalas Adotadas Na Estimativa
Característica
Escala
Adotada
Justificativa para a Escala
Adotada
Extp.
(%)
Mínimo
Amostra
Máximo
Amostra
Localização 7.741,00 2.461,00 9.765,00
Área construída 388,00 100,00 412,00
Padrão
Construtivo
2,00 2,00 4,00
Escritório 2,00 1,00 2,00
Valor Total 4.695.910,56 940.000,00 6.300.000,00
14.2. Intervalos De Valores Para Estimativa
Valor
Mínimo
Valor
Estimado
Valor
Máximo
Desvio
Mínimo
Desvio
Máximo
Desvio
Total
Confiança (80 %) 570,41 4.695.910,56 642,84 -5,97% 5,97% 11,94%
Predição (80%) 528,36 4.695.910,56 684,89 -12,90% 12,90% 25,80%
Campo de Arbítrio 515,63 4.695.910,56 697,62 -15,00% 15,00% 30,00%
14.3. Intervalos De Valores Para Decisão
Mínimo (R$) Estimativa (R$) Máximo (R$)
Confiança (80 %) 4.415.578,93 4.695.910,56 4.976.242,19
Predição (80%) 4.090.059,16 4.695.910,56 5.301.761,96
Campo de Arbítrio 3.991.523,98 4.695.910,56 5.400.297,14
Valor da regressão linear: R$ 4.695.910,56 (quatro milhões, seiscentos e noventa e cinco mil,
novecentos e dez reais com cinquenta e seis centavos)
Como toda a metodologia aplicada para aferição do valor de venda do imóvel objeto desde laudo foi
elaborada a partir de anúncios da região, é de fundamental importância se fazer o ajuste de 10%
(desconto na efetiva transação) no valor obtido na regressão linear, para oferecermos o real Valor de
Mercado de Venda do Imóvel.
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Valor efetivo adotado: R$ 4.226.319,50 (quatro milhões, duzentos e vinte e seis mil, trezentos e
dezenove reais com cinquenta centavos)
Obs.¹: Realizou-se o arredondamento do valor final mostrado na folha resumo apresentada na página
01, o que é permitido conforme determina o item 7.7.1 da NBR-14.653-1, desde que a variação não
seja maior do que 1%.
15. Encerramento
Nada mais havendo a declarar, este laudo se encerra com 13 (Treze) laudas, exceto seus 3 (três)
anexos.
Santana-AP, 21 de junho de 2024
Equipe Responsável pela elaboração:
Coordenador de Perícia e Avaliação Técnica
Paulo Roberto Uchôa Dias Júnior
Engenheiro Ambiental – Esp. Auditoria, Avaliações e Perícia
CREA-AP nº 031481053-6
Decreto Nº 0095/2024 – GAB.PREF/PMS
Assessor de Suporte Técnico
José Ribamar Bruno dos Santos Junior
Engenheiro Ambiental – Esp. Auditoria, Avaliações e Perícia
CREA-AP nº 031481075-7
Decreto Nº 0094/2024 – GAB.PREF/PMS
Assessora de Suporte Administrativo
Isabella Vitória Arruda Prata
Engenheira Civil
CREA-AP nº 032157321-8
Decreto Nº 0093/2024 – GAB.PREF/PMS
Valor Adotado: R$ 4.226.300,00 (quatro milhões, duzentos e vinte e seis mil
e trezentos reais)
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Anexo I – RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Foto 1- Frente da fachada Foto 2- Frente / Lateral direita da fachada
Foto 3 – Fachada / Vista portão Foto 4- Vista 1 da área de acesso ao imóvel
Foto 5- Vista 2 da área de acesso ao imóvel Foto 6- Vista 3 da área de acesso ao imóvel
Foto 7- Vista 4 da área de acesso ao imóvel Foto 8- Vista 5 da área de acesso ao imóvel
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Foto 9- Vista 1 / escritório Foto 10- Vista 2 / escritório
Foto 11- Vista 3 / escritório Foto 12- Vista / sala de estar
Foto 13- Vista 2 / sala de estar Foto 14- Vista 1 / Sala de jantar
Foto 15- Vista 2 / sala de jantar e acesso a
escada.
Foto 16- Vista 3 / sala de jantar e acesso a
escada
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Foto 17- Vista 1 / Escada Foto 18- Vista 2 / escada
Foto 19- Vista 3 / escada Foto 20 – Vista 4 / escada
Foto 21- Vista 1 / Sala de jantar, pav.
superior
Foto 22- Vista 2 / Sala de jantar, pav.
Superior
Foto 23- Vista 3 / Sala de jantar, pav.
superior
Foto 24- Vista 4 / Pav. superior
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Foto 25- Vista 1 / Suíte 1 (Pav. Superior) Foto 26- Vista 2 / Suíte 1 (Pav. Superior)
Foto 27- Vista 1 / Banheiro da suíte 1 Foto 28- Vista 3 / Suíte 1 (Pav. Superior)
Foto 29- Vista 1 / Suíte 2 (Pav. Superior) Foto 30- Vista 2 / Suíte 2 (Pav. Superior)
Foto 31- Vista 1 / Banheiro da suíte 2 Foto 32- Vista 3 / Suíte 2 (Pav. Superior)
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Foto 33- Vista 1 / Quarto 1 (Pav. Superior) Foto 34- Vista 2 / Quarto 1 (Pav. Superior)
Foto 35- Vista 3 / Quarto 1 (Pav. Superior) Foto 36- Vista 4 / Quarto 1 (Pav. Superior)
Foto 37 – Vista 1 / Quarto 2 (Pav.
Superior)
Foto 38- Vista 2 / Quarto2 (Pav. Superior)
Foto 39- Vista 3 / Quarto 2 (Pav. Superior) Foto 40- Vista 4 / Quarto 2 (Pav. Superior)
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Foto 41- Vista 1 / Copa (Pav. Superior) Foto 42- Vista 1 / Lavanderia (Pav. Superior)
Foto 43- Vista 2 / Lavanderia (Pav.
Superior)
Foto 44- Vista 3 / Lavanderia (Pav. Superior)
Foto 45 – Vista 1 / Banheiro (Pav. Superior) Foto 46 – Vista 2 / Banheiro (Pav. Superior)
Foto 47 – Vista 1 / Cozinha (Térreo) Foto 48 – Vista 2 / Cozinha (Térreo)
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Foto 49 – Vista 3 / Cozinha (Térreo) Foto 50 – Vista 4 / Cozinha (Térreo)
Foto 51 – Acesso ao depósito (Térreo) Foto 52 – Vista 1 / Depósito (Térreo)
Foto 53 – Quadro de distribuição elétrica
(Térreo)
Foto 54 – Vista 1 / corredor de acesso aos
quartos (Térreo)
Foto 55 – Vista 2 / Corredor (Térreo) Vista 56 – Vista 1 / acesso a suíte 1 (Térreo)
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Foto 57 – Vista 2 / Suíte 1 (Térreo) Foto 58 – Vista 3 / Suíte 1 (Térreo)
Foto 59 – Vista 4 / Suíte 1 (Térreo) Foto 60 – Vista 5 / Suíte 1 (Térreo)
Foto 61 – Vista 1 / Banheiro da súite
1(Térreo)
Foto 62 – Vista 1 / Corredor (Térreo)
Foto 63 – Vista 2 / Corbertura do corredor
(Térreo)
Foto 64 – Vista 1 / Suíte 2 (Térreo)
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Foto 65 – Vista 1 / Banheiro da suíte 2 Foto 66 – Vista 2 / Banheiro da suíte 2
Foto 67 – Vista 3 / Banheiro da suíte 2 Foto 68 – Vista 1 / Suíte 3 (Térreo)
Foto 69 – Vista 1 / Banheiro da suíte 3 Foto 70 – Corredor (Térreo)
Foto 71 – Vista da cobertura do corredor
(Térreo)
Foto 72 – Vista 1 / Suíte 4 (Térreo)
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Foto 73 – Vista 1 / Banheiro da suíte 4 Foto 74 – Vista 1 / Suíte 5 (Térreo)
Foto 75 – Vista 1 / Banheiro da suíte 5 Foto 76 – Vista 2 / Banheiro da suíte 5
Foto 76 – Vista 3 / Banheiro da suíte 5 Foto 77 – Vista 1 / Lavanderia (Térreo)
Foto 78 – Corredor (Térreo) Foto 79 – Vista 1 / Banheiro P.N.E. (Térreo)
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Foto 80 – Vista 2 / Banheiro P.N.E. (Térreo) Foto 81 – Vista 1 / Lavanderia 2 (Térreo)
Foto 82 – Vista 2 / Lavanderia 2 (Térreo) Foto 83 – Vista 1 / Suíte 6 (Térreo)
Foto 84 – Vista 2 / Suíte 6 (Térreo) Foto 85 – Vista 1 / Suíte 6 (Térreo)
Foto 86 – Vista 2 / Suíte 6 (Térreo) Foto 87 – Acesso a suíte 7 (Térreo)
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Foto 88 – Vista 1 / Suíte 7 (Térreo) Foto 89 – Vista 2 / Suíte 7 (Térreo)
Foto 90 - Vista 3 / Suíte 7 (Térreo) Foto 91 – Vista 4 / Suíte 7
Foto 92 – Vista 1 / Banheiro fundos Foto 93 – Vista 2 / Banheiro fundos
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Anexo II – CROQUI
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Anexo III – DOCUMENTAÇÃO APRESENTADA
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VERIFICAÇÃO DAS
ASSINATURAS
Código para verificação: C4AE-CAB6-7836-09D0
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PAULO ROBERTO UCHÔA DIAS JÚNIOR (CPF 941.XXX.XXX-49) em 21/06/2024 15:45:22
(GMT-03:00)
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Emitido por: Sub-Autoridade Certificadora 1Doc (Assinatura 1Doc)
ISABELLA VITÓRIA ARRUDA PRATA (CPF 382.XXX.XXX-81) em 23/06/2024 02:02:38 (GMT-03:00)
Papel: Parte
Emitido por: Sub-Autoridade Certificadora 1Doc (Assinatura 1Doc)
JOSÉ RIBAMAR BRUNO DOS SANTOS JUNIOR (CPF 015.XXX.XXX-73) em 24/06/2024 10:00:19
(GMT-03:00)
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Emitido por: Sub-Autoridade Certificadora 1Doc (Assinatura 1Doc)
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Proc. Administrativo 18- 757/2024
De: Danilo S. - PGM-PAAD
Para: PGM - Procuradoria Geral do Município - A/C Ivana G.
Data: 10/07/2024 às 11:47:53
Setores envolvidos:
PGM, SEMAD, PGM-PAAD, SEMAD-SCL, SEMAD-CG, SEMAD-ADMF, GAB.PREF-AG02, SEMAD-LIC-AT-ANT, DOM
AQUISIÇÃO DE PATRIMÔNIO EM SÃO PAULO
Segue Parecer nº 469 para análise e homologação, após seja encaminhado para Controladoria Geral do Município.
Atenciosamente.
_
DANILO AUGUSTO OLIVEIRA DOS SANTOS
Procurador Municipal
Decreto nº 0738/2024 – PMS
Anexos:
PARECER_JURIDICO_N_469_2024_PGM_PMS_INEXIGIBILIDADE_COMPRA_DE_IMOVEL.pdf Assinado por 2 pessoas: DANILO AUGUSTO OLIVEIRA DOS SANTOS e IVANA CONTENTE GONÇALVES Para verificar a validade das assinaturas, acesse https://santana.1doc.com.br/verificacao/8340-62B6-7D87-D651 e informe o código 8340-62B6-7D87-D651
PARECER JURÍDICO Nº 469/2024-PGM/PMS
PROCESSO Nº 757/2024
INTERESSADA: SECRETARIA MUNICIPAL DE ADMINISTRAÇÃO – SEMAD
ASSUNTO: COMPRA DE IMÓVEL
Senhora Secretária
I – DO OBJETO
Veio ao exame desta Procuradoria o presente processo administrativo, visando a
COMPRA DE IMÓVEL situado na rua Minas Gerais, 396, Higienópolis, CEP 01244-010,
São Paulo/SP, por INEXIGIBILIDADE DE LICITAÇÃO, com fulcro no artigo 74, inciso
V, da Lei nº 14.133/2021, para atender e dar apoio à pessoas com câncer e seus familiares,
viabilizando o apoio e acolhimento na cidade de São Paulo.
Os autos nº 347/2024, até a presente manifestação, estão instruídos com os
seguintes documentos: Documento de Formalização de Demanda; Estudo Técnico
Preliminar; Portaria nº 345 (designação de Comissão de contratação); Publicação de Portaria
nº 345 – DOM nº 1833; Projeto Básico; Análise de Risco; Contrato de Aluguel; Declaração
de Disponibilidade Orçamentária; Declaração de Venda do imóvel – Silvia & Liang
Participações (Representante Liang Wai Sun); Justificativa; Laudo de Avaliação CPAT;
Justificativa Ratificada – Autoridade Competente e Publicação de justificativa – DOM nº
1841.
É o relatório.
II. DA ANÁLISE
Preliminarmente, a presente manifestação jurídica tem o propósito de assistir a
autoridade assessorada no controle interno da legalidade administrativa dos atos a serem
praticados ou já efetivados, conforme estabelecido no art. 53, §1º, I e II, da Lei nº 14.133,
de 2021. Vejamos:
Assinado por 2 pessoas: DANILO AUGUSTO OLIVEIRA DOS SANTOS e IVANA CONTENTE GONÇALVES
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Art. 53. Ao final da fase preparatória, o processo licitatório
seguirá para o órgão de assessoramento jurídico da
Administração, que realizará controle prévio de legalidade
mediante análise jurídica da contratação.
§ 1º Na elaboração do parecer jurídico, o órgão de
assessoramento jurídico da Administração deverá:
I - apreciar o processo licitatório conforme critérios objetivos
prévios de atribuição de prioridade;
II - redigir sua manifestação em linguagem simples e
compreensível e de forma clara e objetiva, com apreciação de
todos os elementos indispensáveis à contratação e com exposição
dos pressupostos de fato e de direito levados em consideração na
análise jurídica;
Nossa função é apontar possíveis riscos do ponto de vista jurídico e recomendar
providências, para salvaguardar a autoridade assessorada, a quem compete avaliar a real
dimensão do risco e a necessidade de se adotar ou não a precaução recomendada.
Importante salientar, que o exame dos autos processuais restringe-se aos seus
aspectos jurídicos, excluídos aqueles de natureza técnica. Em relação a estes, partiremos da
premissa de que a unidade competente muniu-se dos conhecimentos específicos
imprescindíveis para a sua adequação às necessidades da Administração, observando os
requisitos legalmente impostos.
Presume-se, então, que as especificações técnicas contidas neste procedimento,
inclusive quanto ao detalhamento do objeto da contratação, suas características, requisitos e
avaliação do preço estimado, tenham sido regularmente elaboradas pelo setor competente,
com base em parâmetros técnicos objetivos, para a melhor consecução do interesse público.
Finalmente, é nosso dever salientar que determinadas observações são feitas sem
caráter vinculativo, mas em prol da segurança da própria autoridade assessorada a quem
incumbe, dentro da margem de discricionariedade que lhe é conferida pela lei, avaliar e
acatar, ou não, tais ponderações. O seguimento do processo sem a observância destes
apontamentos será de responsabilidade exclusiva da Administração.
Pois bem.
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III – FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA
A Constituição Federal, consoante princípios e normas estabelecidas pelo art.
37, caput, e inciso XXI, estabelece que obras, serviços, compras e alienações serão
contratadas mediante processo licitatório. Assim, depreende-se que no ordenamento jurídico
a regra é a licitação.
Todavia em casos determinados, a legislação admite a contratação direta sem
submissão ao processo licitatório (art. 37, inc. XXI, primeira parte, CF/88):
XXI - ressalvados os casos especificados na legislação, as obras,
serviços, compras e alienações serão contratados mediante
processo de licitação pública que assegure igualdade de condições
a todos os concorrentes, com cláusulas que estabeleçam obrigações
de pagamento, mantidas as condições efetivas da proposta, nos
termos da lei, o qual somente permitirá as exigências de qualificação
técnica e econômica indispensáveis à garantia do cumprimento das
obrigações.
Nesse sentido, regulamentado as exceções à regra de licitação pública, a Lei
14.133/21(Lei de Licitações e Contratos Administrativos), estabeleceu em seus artigos 74 e
75 as hipóteses de dispensa e inexigibilidade.
O artigo 74, inciso V, da Lei nº 14.133/2021, dispõe que é inexigível a licitação
quando inviável a competição, em especial em casos de:
“I - aquisição de materiais, de equipamentos ou de gêneros ou
contratação de serviços que só possam ser fornecidos por produtor,
empresa ou representante comercial exclusivos; II - contratação de
profissional do setor artístico, diretamente ou por meio de
empresário exclusivo, desde que consagrado pela crítica
especializada ou pela opinião pública; III - contratação dos seguintes
serviços técnicos especializados de natureza predominantemente
intelectual com profissionais ou empresas de notória especialização,
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vedada a inexigibilidade para serviços de publicidade e divulgação:
a) estudos técnicos, planejamentos, projetos básicos ou projetos
executivos; b) pareceres, perícias e avaliações em geral; c)
assessorias ou consultorias técnicas e auditorias financeiras ou
tributárias; d) fiscalização, supervisão ou gerenciamento de obras ou
serviços; e) patrocínio ou defesa de causas judiciais ou
administrativas; f) treinamento e aperfeiçoamento de pessoal; g)
restauração de obras de arte e de bens de valor histórico; h) controles
de qualidade e tecnológico, análises, testes e ensaios de campo e
laboratoriais, instrumentação e monitoramento de parâmetros
específicos de obras e do meio ambiente e demais serviços de
engenharia que se enquadrem no disposto neste inciso; IV - objetos
que devam ou possam ser contratados por meio de credenciamento;
V - aquisição ou locação de imóvel cujas características de
instalações e de localização tornem necessária sua escolha”
.
In casu, se atem o presente processo administrativo, a compra do imóvel, onde
funciona atualmente a ASSOCIAÇÃO BENEFICENTE CASA AMANHECER, para
atender e dar apoio às pessoas com câncer e seus familiares, viabilizando o apoio e
acolhimento na cidade de São Paulo/SP.
O que se amolda os requisitos da inexigibilidade licitatória, tendo em vista que
o imóvel possui estrutura e localização adequada para sua escolha, além de já acolher por
alguns anos os pacientes com neoplasia maligna (câncer) do estado do Amapá.
A Lei 14.133/21, através do seu § 5º do art. 74, pontua ainda, os requisitos a
serem obedecidos visando à aquisição do imóvel por inexigibilidade de licitação, vejamos:
“§ 5º Nas contratações com fundamento no inciso V do caput deste
artigo, devem ser observados os seguintes requisitos: I - avaliação
prévia do bem, do seu estado de conservação, dos custos de
adaptações, quando imprescindíveis às necessidades de utilização, e
do prazo de amortização dos investimentos; II - certificação da
inexistência de imóveis públicos vagos e disponíveis que atendam
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ao objeto; III - justificativas que demonstrem a singularidade do
imóvel a ser comprado ou locado pela Administração e que
evidenciem vantagem para ela”
.
III.A- Da avaliação prévia do bem
Em atendimento ao § 5º do art. 74 da Lei 14.133/21, constam nos autos da
presente inexigibilidade, o Laudo de Avaliação CPAT, da Secretaria Municipal de meio
Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Habitação - SEMDUH, contendo todas as
qualificações do imóvel a ser adquirido, tais como: Diagnostico de mercado, avaliação do
bem, estado de conservação, custos em gerais, inclusive, serviços e infraestrutura.
III.B- Certificação da inexistência de imóveis públicos vagos
A Lei de licitação frisa que, antes de promover a contratação direta, a
administração deve comprovar a impossibilidade de satisfação do interesse sob tutela estatal
por outra via e apurar a inexistência de outro imóvel apto a atendê-lo.
Conforme estudo contido técnico preliminar – ETP, foi realizada pesquisa em
imóveis de propriedade da Secretaria Municipal de Administração-SEMAD, sendo
constatado que a citada pasta não possui nenhum imóvel de sua propriedade na região, sendo
então realizada a visita em alguns imóveis da região que pudessem atender as necessidades
da Administração, bem como realizada verificação em sítios eletrônicos de algumas
corretoras de imóveis, porém sem êxito.
Sendo assim, declarada a singularidade do imóvel a ser adquirido, pois possui
características e localização necessárias sua escolha.
III.C- Da Justificativa
Conforme é atestado e certificado nos documentos juntados nos autos, justificase a presente aquisição pela natureza singular do imóvel, uma vez que é o único que recebe
e dá suporte aos pacientes de câncer do estado do Amapá, que buscam tratamento clínico no
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estado de São Paulo/SP, possuindo estrutura e localização necessárias ao recebimento e
deslocamento dos pacientes.
Ademais, possibilita ao Município de Santana/AP a realização da compra do
imóvel, pelo valor de R$ 2.913.392,74 (dois milhões, novecentos e treze mil, trezentos e
noventa e dois reais e setenta e quatro centavos), valor este que representa o percentual
de 50% (cinquenta por cento) do valor de mercado do imóvel. Firmando e gerando
assim, grande economia os cofres públicos.
IV. DA DOTAÇÃO ORÇAMENTÁRIA
Atendendo ao disposto no art. 74 da Lei Federal nº 14.133/21, há existência de
recursos orçamentários, para assegurar o pagamento das despesas relacionadas aquisição de
imóvel, destinado ao funcionamento da ASSOCIAÇÃO BENEFICENTE CASA
AMANHECER.
V. DA HABILITAÇÃO E QUALIFICAÇÃO MÍNIMA NECESSÁRIA
O inciso V, do art. 72 da Lei Federal nº 14.133/21 frisa que o processo de
contratação direta, que compreende os casos de inexigibilidade e de dispensa de licitação,
deverá ser instruído com a comprovação de que o contratado preenche os requisitos de
habilitação e qualificação mínima necessária.
In casu, consta nos autos apenas a juntada da documentação do representante
legal da Empresa SILVIA & LIANG PARTICIPAÇÕES LTDA, qual seja o Sr. Liang Wai
Sun.
Nestes termos, tendo em vista que o imóvel pertence a pessoa jurídica SILVIA
& LIANG PARTICIPAÇÕES LTDA, CNPJ 07.039.905/0001-14, com sede na Rua Diana,n.
89, CJ 17, Perdizes, São Paulo/SP, CEP 05019-000, faz-se necessário a juntada de sua
documentação fiscal, social e trabalhista da empresa, conforme disposto no art. 62, 68, 69 e
71 §1º da Lei 14.133/21.
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VI. DA CONCLUSÃO
Ante o exposto, resguardados o juízo de conveniência e oportunidade do
Administrador, nos limites da Lei, ressalvadas, ainda, as questões de ordem fática e
técnica, ínsitas à esfera administrativa, essenciais até mesmo para a devida atuação dos
órgãos de controle, o procedimento estará apto para a produção de seus regulares
efeitos.
Esta Procuradoria Geral opina pela viabilidade jurídica da inexigibilidade da
licitação pretendida, com fulcro no artigo 74, inciso V, da Lei nº 14.133/2021,
CONDICIONADA:
1- A juntada de documentação da pessoa jurídica SILVIA & LIANG
PARTICIPAÇÕES LTDA, em atenção aos termos do art. 62, 68, 69 e 71 §1º
e inciso V, do art. 72 da Lei 14.133/21.
2- Divulgação e conservação do ato que autoriza a contratação direta ou o
extrato decorrente do contrato em sitio eletrônico oficial, em concordância
com Parágrafo único do art. 72 da Lei 14.133/21;
Observações:
Que os documentos dos processos licitatórios sejam inseridos no Portal de
Compras, em formato PDF adequado, que permita a pesquisa do conteúdo dos arquivos, sob
pena de violação ao princípio da transparência, conforme estabelecido no art. 8º, §3º, inciso
III da lei 12.527/2011 (lei de acesso a informação).
É o parecer. S.M.J.
Remeto às considerações superiores
Santana/AP, 10 de julho de 2024.
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DANILO AUGUSTO OLIVEIRA DOS SANTOS
Procurador Municipal de Assuntos Administrativos
Decreto nº 0738/2024 – GAB/PMS
APROVO:
IVANA CONTENTE GONÇALVES
Procuradora Geral Interina do Município de Santana
Decreto 1122/2024
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