ESTADO DO PIAUÍ
PREFEITURA MTINICIPAL DE ESPERANTINA - PML]SP
CNP.I : 06.5 5 4.17 4 I 0001 -82
Rua Vereador Ramos N" 746 Bairro: Centro
ESPERANTINA-PI CEP: 64. 1 80-000
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PROJETO DE LEt N.'0â+72025
DEFINE AS DIRETRIZES PARA ESTIMAçÃo Dos
VALORES VENAIS DOS IMÓVEIS NA ZONA URBANA
DO MUNICíPIO OT ESPERANTINA.PI, PARA EFEITOS
E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS.
A Prefeita Municipal de Esperantina, Estado do Piauí: Faz saber que a Câmara Municipal
aprovou e eu sanciono a seguinte Lei:
CAPíTULO I
DAS DISPOSIç0ES PRELIMINARES
Art. 1o Esta Lei define as diretrizes para a avaliação dos imoveis urbanos no âmbito das
atividades da administração municipal para os fins previstos no Código Tributário do
Município, a partir dos documentos que compõem a Planta de Valores Genéricos do
Município de Esperantina - Piauí,
Art. 2o São documentos integrantes desta Lei, como parte complementar cje seu texto, os
seguintes anexos:
Anexo I - Planta Georreferenciada do Município com identificação dos valores unitários
de terrenos por face de quadra;
Anexo ll - Memória de cálculo das operações de estimação dos valores unitários
genéricos dos terrenos;
Anexo lll - Tabela contendo os Valores Unitários (Vu), por m' de terreno para lotes com
300,00m', situados em cada face de quadra da zona urbana do município;
Anexo lV - Tabela contendo os fatores de correção de área (Fca) para terrenos com áreas
diferentes de 300,00m'z;
Anexo V - Tabela CUB do Sinduscon - Teresina referente ao mês de maio de 2023, que
deverá ser empregada para avaliação das edificações;
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ESTADO DO PIAUÍ
PREFEITURA MLTNICIPAL DE E,SPI]RAN'|INA - PMESP
CNPJ: 06.5 54. 17 41 0001 -82
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ESPERANTINA-PI CEP: 64. 1 80-000
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CAPíTULO II
DOS CRITÉRIOS DE AVALIAçÃO DE LOTES
Art. 3o 0s lotes terão seus Valores Venais (Vvl) avaliados a partir dos Valores Unitários
Genéricos (Vu) constantes na Planta de Valores Genéricos que constitui o Anexo I desta
Lei, expressos em Reais por metro quadrado de terreno (R$/m'), e que estão tabelados
no Anexo lll, pelo emprego da equação 01, do parágrafo primeiro deste artigo. Em caso
de incoerência entre o valor indicado na Planta do Anexo le as tabelas do Anexo lll,
prevalecerá o primeiro.
§10 - O Valor venal de um lote (Vvl) será calculado pela equação 01 a seguir:
Vvl = Vu x Al x Fca xFq (Equação 01)
0nde:
Vvl - Valor venal do lote em Reais (R$);
Vu -Valor unitário - obtido a partir da planta do Anexo I ou da tabela do Anexo lll,
expresso em R$/m'z;
Al - Area do lote expressa em m2;
Fca - Fator de correção de área, adimensional, obtido a partir da tabela do anexo
tv.
Fq - Fator de correção pela localização do lote em uma esquina.
§20 - Lotes com mais de uma frente terão como Frente Principal (F1), aquela lindeira ao
logradouro com maior Valor unitário (Vu);
§30 - A Segunda Frente (F2) será aquela lindeira ao logradouro com o segundo maior valor
Unitário (Vu);
s4o - A Terceira Frente (F3) será aquela lindeira ao logradouro com o terceiro maior Valor
Unitário (Vu) se houver, e assim por diante'
Art. 40 - 0 lote com mais de uma frente, e que esteja posicionado em uma esquina, terá
seu Valor Venal (Vvl) estimado pela Equação 01 desta lei, com Vu igual ao expresso para
o logradouro que corresponde à sua frente Principal.
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PREFEITURA ML|NICIPAL DE I]SPERANI.INA - PMIISP
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IISPERANTINA-PI CIrP: 64. 1 80-000
E§PÉRÂI{TIHÀ
Art. 50 - Lotes com mais de uma frente e com formatos irregulares terão suas frentes
classificadas conforme indicado no Art, 30, e suas áreas serão fracionadas. Seus valores
serão estimados pela soma dos valores das respectivas parcelas, estimadas pela Equação
01. 0 montante dos valores deverá ser multiplicado pelo respectivo fator de Correção de
Area (Fca). Para efeitos deste artigo as frações de área serão definidas da seguinte
forma:
l-AFraçãodeAreal (Fa1)seráigual aoprodutodocomprimentodesuaFrentePrincipal
(F1), conforme definido no Art.30, §20 desta Lei, pela metade da profundidade do lote,
medido perpendicularmente à Frente Principal (F1), Se essa metade de profundidade for
inferior a 30,00m, o lote será avaliado sem fracionamento de área, pela aplicação direta
da Equação 01;
ll - Nos casos em que a metade da profundidade do lote for superior a 30,00m, ocorrerá
o fracionamento de áreas, e a Fração de Area 2 (taz) será igual à diferença entre a Area
Total do Lote (Al) e a Fração de Area'1 (Fa1):
(ta2) = Al - (Fa'l) (Equação 02);
CAP|TULO III
DOS CRITÉRIOS DE AVALIAçÃo DE GLEBAS
Art. 60 - 0s terrenos urbanos Com áreas maiores que 3.200,00m', e que não se
enquadrarem nos critérios para avaliação como lotes, serão tratados como glebas. Nos
casos de glebas, para efeitos de avaliaçã0, admitir-se-á que ela seria parcelada em lotes,
até o limite de 65% de sua área, assumindo-se, para os eÍeitos desta lei, que os 359â
restantes seriam transferidos ao município no caso de concretização do parcelamento
hipotético. A parcela de 35% da área da gleba se destinaria a três Íinalidades, a saber:
a. 200/0 à implantação de vias de circulação:
b. 10% à manutenção de áreas de preservação ambiental;
c. 5% destinados a áreas institucionais'
Art. 7o - Salvo casos em que se realize estudos detalhados de custos de implantação do
parcelamento hipotético da parcela de 65% da área da gleba, da velocidade de venda dos
lotes do empreendimento, dos custos com publicidade e comissões pagas a corretores
de imoveis pela venda deles, e dos tributos incidentes sobre as operações realizadas, o
valor da gleba será estimado da seguinte forma:
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ll ES'|ADO DO PIATJÍ
PREF-EITURA MLTNICIPAI- DIi IISPIiRANI'INA - PMITSP
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Rua Vereador Ramos N" 746 Bairro: Centro
ESPERANTINA-PI CIrP: 64.1 80-000
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| - Realiza-se uma prospecção no mercado imobiliário para verificar qual a área de lote
mais adequada à vizinhança da gleba sob avaliaçã0, com o intuito de identiÍicar qual o
produto imobiliário mais indicado ao local;
ll - Divide-se a área correspondente aos 65% da gleba pela área de lote identificada no
inciso I deste artigo, obtendo-se a quantidade de lotes do empreendimento hipotético em
que se baseia a avaliação, representada pelo quociente da divisão. Caso o resto da divisão
seja diferente de zero, este será distribuído entre os lotes obtidos, de forma a que se
tenha unidades com áreas aproximadamente iguais entre si;
lll - Cada lote resultante da operação detalhada no inciso ll será avaliado conforme
definido no Art. 30 desta lei.
lV - Efetua-se a soma dos valores de cada lote individualmente, obtendo-se o Valor Geral
de Vendas (Vgv);
V - Aplica-se sobre o Vgv um desconto de 35%, assumindo-se ser esta a parcela
correspondente aos custos de implantação do loteamento hipotético, obtendo-se assim o
valor da gleba;
Vl - Quando não for realizada a prospecção indicada no lnciso I deste artigo, admitir-se-á
que o lote mais indicado ao local em questão tem área de 300,00m2.
CAPíTULO !V
DOS CRITÉRIOS PARA AVALIAçÃo DoS TERREN0S EDIFICADoS
Art. 80 - 0s terrenos com edificações terão seu Valor venal definido pelo Método Evolutivo,
conforme indicado nos artigos a seguir, que estima o valor para um imovel ediÍicado pela
equação 05, do Art. 13 desta Lei.
A equação 05 é proveniente do Método Evolutivo, preconizado pela NBR 14.653 - Parte
02 - lmóveis Urbanos. Consta de uma parcela referente ao valor do terreno, estimada
conforme o disposto nos Capítulos ll e lll desta Lei e a outra referente ao valor da
edificação, estimada a partir de custos de referência fornecidos mensalmente pelo
Sindicato da lndustria da Construção Civil de Esperantina - Pl - Sinduscon-EsperantinaPl, calculados segundo os critérios da NBR 12.721de 2006. Será considerado também o
estado de conservação da edificação, que implicará em um Fator de Depreciação (D).
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ESTADO DO PI,,\UÍ
PREFEII.URA MLINICIPAL DE TlSPERANTINA - PMESP
CNPJ: 06.554. 17 410001'82
Rua Vereador Ramos N" 746 Bairro: Centro
ESPIIRANTINA-l']l CIIP: 64. I 80-000
E§PERA§TIT{â
Enquanto não existir o Sinduscon-Esperantina-Pl, serão adotados os valores publicados
pelo Si n d u sco n Te res i na- P I ( http ://www. cu b. o rg. b r/cu b:m 2-esladuallPll )
Art. 90 - Serão adotados como referências de valor para as edificações os Projetos Padrão
R-1 - baixo, R-1 - normal e RPlQ:
| - 0 Projeto Padrão R-1 - baixo, corresponde a Residência unifamiliar padrão baixo, com
1 pavimento, 2 dormitórios, sala, banheiro, cozinha e área para tanque de lavar, tendo
como área de referência 58,64m2;
ll - 0 Projeto Padrão R-1 - normal corresponde a Residência unifamiliar padrão normal,
com 1 pavimento, 3 dormitorios, sendo 1 suite, com banheiro social, sala, circulação,
cozinha, área de serviço com banheiro e varanda (abrigo para automÓvel), tendo como
área de referência 106,44m';
lll- Projeto Padrão RPlQ corresponde a Residência unifamiliar popular, com 1 pavimento,
1 dormitório, Sala, banheiro e cozinha, tendo como área de reÍerência 39,56m'.
Art. 100 - A correspondência entre o estado de conservação da edificação e o Fator de
Depreciação (D) a ser considerado será obtido no quadro 1 desta Lei, formada a partir de
simplificações do consagrado critério de Ross-Heidecke'
Quadro 0'1 - Fatores de depreciação de edificações em função do Estado de
Conservaçã0.
Novo Bom Regular Ruim
1 0,75 0,50 0,25
Art. llo - 0 Custo da Construção Nova (Ccn) será calculado pela Equação 03.
Ccn = CUB x Ac, (Equação 03)
0nde:
5
Estado de Conservação da Edificação
Fator de depreciação (D)
ESTADO DO PIAUI
PREFEITURA MUNICIPAL DI] T]SPBRAN'|INA - PMI-,SP
CNPJ: 06.5 54.17 41 0001 ^82
Rua Vereador Ramos N" 746 lJairro: Ccntro
ESPERANTINA-PI CEP : 64.1 80-000
E§PERÂHTII{Â
Percentual do CUB a considerar
1SYo
250/o
Cobertura concluída e esquadrias de
fechamento assentadas
45o/o
7SYo
100Yo
CUB - é o Custo Unitário Básico obtido na Tabela do Anexo V para a tipologia
escolhida;
Ac - é a ârea de construção do imóvel.
| - Quando se tratar de edificação não concluída, salvo apuração rigorosa
do percentual de execuÇão, serão adotados os constantes do Quadro 02
desta Lei,
Quadro 02 - Frações do CUB a considerar nos casos de edificações em
andamento:
Art. 12o 0 Custo da Construção Depreciada (Ccd) será calculado pela Equação 04. A
referida equação se origina do critério de Ross-Heidecke, em que se considera que apenas
B0% de uma edificação se deprecia, enquanto os 20% restantes mantêm seu valor.
Ccd = 0,8 x Ccn x D+ 0,2 x Ccn (Equação 04)
0nde:
Ccn é o Custo da Construção Nova, calculado pela Equação 03;
D rá o Fator de Depreciaçã0, obtido no Quadro 01, Art. 90.
0,8 é um fator ccnsiderado no método, admitindo que a depreciação so incide
sobre uma parcela de B0% da ediÍicação.
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Estágio da obra
Fundações e baldrames concluídos
Alvenarias de elevação concluídas
Revestimentos externos concluídos
0bra concluÍda
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T§PERÂI{TIHA t0rtrr0 tütl(llr
Art. 130 0 ValorVenal de um imóvel edificado (Vvi) será calculado pela Equação 05,
Yyi = (Vvl + Ccd) x FC (Equação 05)
O Fator de Comercialização - FC, depende das condições do mercado imobiliário em cada
momento, podendo ser igual a 1, quando o mercado estiver em funcionamento
equilibrado; poderá ser menor do que 1, se o mercado estiver em momento recessivo; e
poderá ser maior do que um se o mercado estiver aquecido. No momento de elaboração
desta PGV admitiu-se que o mercado estava equilibrado e adotou-se o valor FC = 1,0.
A cada ano a Prefeitura Municipal poderá fazer uma verificação das condições de
funcionamento do mercado imobiliário e propor um novo Fator de Comercialização.
Art. 14o - A cada ano, antes do recesso legislativo, o prefeito municipal deverá enviar
projeto de lei alterando a tabela do anexo V, para o CUB do mês de maio do ano em curso.
Art. 150 - Esta Lei entrará em vigor na data de sua publicação
Art. í6o - Ficam revogadas todas as disposições em contrário
Gabinete da Prefeita lVlunicipal de Esperantina - Pl, 05 de novembro de 2025
IVANÁRIA DO NASCIMENTO ALVES SAMPAIO
PREFEITA IVUNICIPAL
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