norma nº 3694/2025

— DO
Prefeitura de EM:SS/ 09/25
” aís Silveira de Oliveira
A Maracanaú Mat.: 55071
“EINS 3.694, DE 23 DE MAIO DE 2025.
DISPÕE SOBRE A APLICAÇÃO DA OUTORGA
ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR
(OODC) E DA OUTORGA ONEROSA DE
ALTERAÇÃO DE USO (OOAU) NO ÂMBITO
DO MUNICÍPIO DE MARACANAÚ E DÁ
OUTRAS PROVIDÊNCIAS.
O Prefeito de Maracanaú, Roberto Soares Pessoa:
Faço saber que a Câmara Municipal de Maracanaú decretou e eu sanciono à seguinte Lei:
CAPÍTULO I
DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 1º. Esta lei institui a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) e a Outorga Onerosa de
Alteração de Uso (OOAU), no âmbito do Município de Maracanaú, nos termos estabelecidos nos
arts. 28 a 31 da Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001 (Estatuto da Cidade), e na Lei
Municipal nº 1.945, de 28 de dezembro de 2012 (Plano Diretor Participativo de Maracanaú), e suas
alterações.
Art. 2º. A Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) consiste na possibilidade de
flexibilização dos coeficientes de aproveitamentos básicos adotados pelo Plano Diretor Participativo
de Maracanaú, mediante contrapartida financeira a ser prestada pelo beneficiário.
81º. O coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área edificável e a área do terreno.
82º. A flexibilização dos coeficientes de aproveitamento observará os limites máximos a serem
atingidos por eles, considerando a proporcionalidade entre a infraestrutura existente e o aumento de
densidade esperado em cada área, nos termos definidos no Plano Diretor Participativo de
Maracanaú.
Art. 3º. A Outorga Onerosa de Alteração de Uso (OOAU) consiste na flexibilização dos parâmetros
urbanísticos de uso e ocupação do solo mediante o pagamento de contrapartida financeira pelo
beneficiário, com observância dos critérios estabelecidos nesta Lei.
Art. 4º. Para os fins desta Lei, considera-se parâmetros de ocupação do solo o conjunto de restrições
aplicáveis à edificação em um lote ou quadra, estabelecidas com base no Macrozoneamento
Municipal, previsto na Lei Municipal nº 1.945/2012 — Plano Diretor Municipal e na Lei nº
2.557/2016 — Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LUOS).
Art. 5º. A OOAU poderá ser aplicada exclusivamente nas zonas da Macrozona Urbana nas quais a
sua utilização esteja expressamente prevista no Plano Dirgtor Participativo.
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E
Prefeitura de Laís Siraa
” Mat.: 55071
Maracanaú
Parágrafo único. A OOAU poderá ser aplicada nas Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) e
Zonas Especiais de Preservação Histórica (ZEPH) quando estas estejam sobrepostas ao
Macrozoneamento Urbano e a sua aplicação seja compatível com as diretrizes urbanísticas
estabelecidas para essas áreas.
CAPÍTULO II
DA FLEXIBILIZAÇÃO DOS PARÂMETROS URBANÍSTICOS DE OCUPAÇÃO DO SOLO
Art. 6º. Na implantação de novas edificações mediante a OOAU, poderão ser flexibilizados os
seguintes parâmetros de ocupação do solo:
I - taxa de permeabilidade;
KH - taxa de ocupação do solo;
HI — índice de aproveitamento;
IV — altura máxima da edificação;
V - fração do lote; e
VI —recuos frontal (FT), lateral (LT) e Fundo (FD).
Art. 7º. A aplicação da flexibilização dos parâmetros urbanísticos de ocupação do solo deverá
observar os seguintes critérios:
I- A taxa de permeabilidade poderá ser reduzida até o mínimo de 20% (vinte por cento), salvo para
postos de abastecimento, onde poderá ser reduzida até 10% (dez por cento);
HI - O limite da altura máxima da edificação deverá respeitar as normas do Comando da Aeronáutica é
demais regulamentações federais e estaduais aplicáveis;
HI — O índice de aproveitamento não poderá exceder o dobro do índice máximo estabelecido para a
zona onde o imóvel estiver localizado, conforme o Plano Diretor Municipal;
IV - o índice de aproveitamento não poderá ser flexibilizado nos corredores prioritários de projetos
diversificados que estão sobrepostos no Macrozoneamento Urbano na Zona de Requalificação
Urbana - ZRU; e,
V- A OOAU não se aplica às exigências mínimas para iluminação, ventilação natural e dimensões
mínimas dos ambientes, conforme disposto no Código de Obras e Posturas do Município (Lei nº
729/2000).
Art. 8º. Nos processos de solicitação de alteração do uso que envolvam apenas a construção acima
do índice de aproveitamento básico até o índice de aproveitamento máximo, o valor da
contrapartida financeira será calculado nos termos da [o pela fórmula prevista no art. 9º desta
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Prefeitura de . EM: a /05/25
Maracanaú ns
CAPITULO HI
DA CONTRAPARTIDA FINANCEIRA DA OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE
CONSTRUIR
Art. 9º. A contrapartida financeira compensatória da OODC terá natureza de preço público e será
calculada com base na seguinte fórmula:
crer A , ppxVVpxAT,
onde:
IApre - Índice de aproveitamento pretendido até o máximo permitido;
IAb - Índice de aproveitamento básico;
Fp - Fator de planejamento;
V'Vp - Valor venal base para cálculo do IPTU do imóvel, por metro quadrado;
AT - Área total do terreno em metros quadrados.
Parágrafo único. Os fatores de planejamento previstos para ser aplicada na fórmula prevista este
artigo são os seguintes:
I- FpZOP2=0,5
H- FpZOMI=0,75
HI - Fp ZOM2 = 0,75
IV - Ep ZO - Trecho 4 = 1,5
V- FpZO - Trecho 7 = 1,5
CAPÍTULO IV
DO PROCEDIMENTO DA OOAU
Art. 10. A análise do pedido da aplicabilidade do instrumento da OOAU será realizada pela
Secretaria de Infraestrutura, Mobilidade e Controle Urbano (SEINFRA).
Art. 11. A justificativa da alteração do uso deverá ser apresentada pelo requerente por meio de
requisição eletrônica, para análise pela Secretaria de Infraestrutura, Mobilidade e Controle Urbano
(SEINFRA).
Art. 12. O Município de Maracanaú, por meio do órgão competente, indicará o valor a ser pago
pela OOAU, conforme as fórmulas de cálculo constantes do Anexo Único desta Lei.
Art. 13. Todos os processos que envolvam a aplicação do instrumento da Outorga Onerosa do
Direito de Construir - OODC e Outorga Onerosa de Alteração do Uso - OOAU, deverão
necessariamente ser submetidos à análise pela Comissão Permanente de Avaliação do Plano Diretor
(CPPD).
Ú
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a
a EM: Q3/ 03/25
Prefeitura de Laís Brel de ras
Maracanaú Vai 550
Art. 14. A celebração do termo de compromisso entre o beneficiário da OOAU e a SEINFRA
deverá ocorrer no prazo máximo de 60 (sessenta) dias corridos após a aprovação e expedição de
parecer técnico favorável pela Comissão Permanente do Plano Diretor.
$ 1º. O termo de compromisso constitui um acordo formal entre o órgão público municipal
competente e o beneficiário da OOAU, estabelecendo as obrigações e condições a serem cumpridas
de acordo com as exigências legais e terá eficácia de título executivo extrajudicial.
$ 2º. A não celebração do termo de compromisso no prazo estabelecido no caput deste artigo
resultará na caducidade da aprovação da OOAU e na rejeição do pedido.
CAPÍTULO IV
DAS FORMAS DE PAGAMENTO DO INSTRUMENTO DA OOAU
Art. 15. O pagamento da OOAU será realizado em moeda corrente nacional por meio de documento
de arrecadação municipal (DAM), podendo ser efetuado em cota única ou de forma parcelada.
Parágrafo único. O pagamento em cota única deverá ser realizado no prazo máximo de 30 (trinta)
dias corridos após a celebração do Termo de Compromisso.
Art. 16. O pagamento da OOAU para a flexibilização dos parâmetros urbanísticos de ocupação do
solo, quando realizado na forma parcelada, poderá ser dividido em até 10 (dez) parcelas, respeitado o
valor mínimo de R$ 2.000,00 (dois mil reais) por parcela.
$ 1º. Os pagamentos na forma parcelada deverão ser efetuados a cada 30 (trinta) dias corridos, de
forma mensal e sucessiva.
$ 2º. O pagamento da primeira parcela deverá ser realizado no prazo máximo de 30 (trinta) dias
corridos após a celebração do termo de compromisso.
$ 3º. A expedição do “Habite-se” ficará condicionada à quitação integral do valor devido a título de
OOAU.
Art. 17. Sobre o valor da contrapartida financeira da OOAU paga em cota única, poderá concedido
desconto de até 10% (dez por cento).
Art. 18. Ficam isentos do recolhimento dos custos da aplicabilidade da OOAU os empreendimentos
públicos de interesse do Município destinados às áreas de saúde, educação, lazer, cultura, transporte e
mobilidade, bem como repartições e demais equipamentos públicos voltados ao atendimento coletivo
e financiados com recursos públicos.
Parágrafo único. A isenção prevista no caput deste artigo não se aplica aos empreendimentos
vinculados ao programa Minha Casa, Minha Vida, previstos na Lei Municipal nº 2.795, de 14 de
março de 2019.
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AF [º)
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Art. 19. Os recursos arrecadados com as contrapartidas financeiras da outorga onerosa do direito de
construir e de alteração de uso serão depositados em conta bancária específica e, serão aplicados nas
seguintes finalidades:
I - na execução de projetos que visem à implantação e ao desenvolvimento de políticas públicas
urbanísticas;
H - na execução de programas de manutenção e conservação urbanística;
HI - na execução de programas e projetos decorrentes da Lei nº1.945, de 28 de dezembro de 2012;
IV - na execução de programas de urbanização e de obras de infraestrutura nas zonas adensadas com
carência de serviços;
VI - na execução de programas de cunho social prioritariamente voltados para as regiões mais
carentes do município;
VII - na execução de projetos e obras pertinentes, inclusive indenizações por desapropriações; e,
VIII — na promoção de capacitações, seminários, simpósios que fortaleçam a participação da
população no debate da política urbana.
Art. 20. Os valores pagos a título de OOAU não serão passíveis de devolução, ainda que o
beneficiário não utilize a autorização concedida.
Parágrafo único. A não utilização da OOAU por parte do beneficiário de valores pagos e não
utilizados poderão ser utilizados em outra operação própria ou de terceiros.
Art. 21. Em caráter excepcional, mediante autorização do Chefe do Poder Executivo, poderá haver a
substituição da contrapartida financeira devida pela OOAU por execução de obras de infraestrutura
urbana, desde que compatíveis com o interesse público.
8 1º. A substituição da contrapartida financeira dependerá de análise e aprovação da Comissão
Permanente de Avaliação do Plano Diretor (CPPD).
$ 2º. A regulamentação específica sobre os critérios e procedimentos para a substituição da
contrapartida será definida por decreto do Chefe do Poder Executivo Municipal.
CAPÍTULO V
DAS PENALIDADES
Art. 22. O não pagamento ou o atraso na quitação do valor devido a título de OOAU ou de suas
respectivas parcelas sujeitará o devedor às seguintes penalidades:
I — Incidência de multa de mora, calculada pelos mesmos critérios e percentuais aplicáveis aos
tributos municipais recolhidos em atraso; e,
IH — Aplicação de juros moratórios, calculada pelos mesmos critérios e percentuais aplicáveis aos
tributos municipais em atraso.
Parágrafo único. As penalidades previstas neste artigo poderão ser aplicadas cumulativamente, sem
guízo das sanções estabelecidas na legislação urbanística, edilícia e ambiental.
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D, A DO
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Art. 23. O valor da OOAU não pago será inscrito na Dívida Ativa do Município.
CAPÍTULO VI
DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
Art, 24. Compete à Comissão Permanente de Avaliação do Plano Diretor (CPPD), a fiscalização e o
monitoramento da aplicação do instrumento de OOAU, bem como o registro e acompanhamento
dos pagamentos realizados e envio de prestação de contas ao Conselho das Cidades
(CONCIDADES).
Art. 25. Os casos omissos serão avaliados pela Comissão Permanente de Avaliação do Plano
Diretor (CPPD) e definidos pela autoridade máxima da unidade gestora competente, observando os
princípios estabelecidos no Plano Diretor Participativo, aprovado pela Lei nº 1.945/2012 e pelas
disposições desta Lei.
Art. 26. Compete à Secretaria de Infraestrutura, Mobilidade e Controle Urbano regulamentar o
fluxo administrativo interno para a análise e aplicação do instrumento de OOAU nos processos
submetidos à sua apreciação.
Art. 27. Os processos protocolados e pendentes de deferimento em trâmite na Secretaria de
Infraestrutura, Mobilidade e Controle Urbano após a data de aprovação desta Lei estarão sujeitos à
análise quanto à aplicabilidade do instrumento da outorga onerosa da alteração de uso (OOAU).
Art. 28. Fica revogado o art. 175 da Lei Municipal nº1.945/2012 - Plano Diretor Municipal e as
demais disposições em contrário ao disposto nesta lei.
Art. 29. Esta Lei entra em vigor na data de sua publicaçá
Janeiro de 2025.
PAÇO QUATRO DE JULHO DA PREFEITURA,
DE MAIO DE 2025.
q efeitos a partir de 1º de
CANAÚ, AOS 23
ORIUNDA DO PROJETO DE LEI
DE Nº 048/2025 DE AUTORIA DO
PODER EXECUTIVO.
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mono
Prefeitura de made [6)
Maracanaú Laís Silveira de fem
Mat.: 55071
ANEXO ÚNICO
Para o cálculo da Contrapartida da Outorga Onerosa de Alteração de Uso (OOAU):
A - O VALOR DE EXTRAPOLAÇÃO E/OU DEFICIÊNCIA DOS PARÂMETROS
URBANÍSTICOS (V) É CALCULADO ATRAVÉS DA SEGUINTE EQUAÇÃO:
VF=(VEPxFTVxFTZ)+I(ATx0,7xVvp)x(FIVxFTZ-D]
Onde:
VF: Valor Final da Contrapartida (em R$);
VEP: Valor da Extrapolação de Parâmetros Urbanísticos (em R$);
FTV: Fator de Transposição de Via;
FTZ: Fator de Transposição de Zona;
AT: Área Total do Terreno em metros quadrados (m?);
Vvp: Valor Venal base para cálculo do IPTU do imóvel por metro quadrado (R$/m?).
01 - Para o cálculo do Valor da Extrapolação dos Parâmetros Urbanísticos (VEP), aplica-se:
VEP= MAIOR Vn (1 a 7) + 0,25 x (5 Vn(1 a 7) - MAIOR Vn(1 a 7))
Onde:
VEP: Valor da Extrapolação de Parâmetros Urbanísticos (em R$);
Vn: Valor obtido da extrapolação ou deficiência de parâmetros urbanísticos individualmente
considerados, em que “n” é um número que varia de 1 a 7, de acordo com o que se segue:
Vl: Índice de Aproveitamento
VZ2: Taxa de Permeabilidade
V3: Taxa de Ocupação
V4: Taxa de Ocupação do Subsolo
V5: Recuos (FT: Frontal, LT: Lateral, FD: Fundo)
Vô: Altura Máxima da Edificação
V7: Fração do Lote MAIOR
Vn: Maior valor obtido nos cálculos de extrapolação de parâmetros entre o Vl e o V7, em reais (R$);
XVn: Somatório de valores obtidos nos cálculos de extrapolação de parâmetros entre o Vl eo V7.
02. Para o cálculo do Fator de Transposição de Via (FTV), aplica-se:
FTV = Vvp (VIA ONDE O USO É PERMITIDO) / Vvp (VIA ATUAL)
Onde:
FTV: Fator de Transposição de Via;
Vvp: Valor Venal base para cálculo do [PTU do imóvel por metro quadrado (R$/m?).
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AFI [9]
ema
Prefeitura de Laís Sveinçdo Oliveira
” at.:
Maracanaú
Obs.: Entenda-se por via onde o uso é permitido a via mais próxima do imóvel em apreço,
podendo-se valer de interpolação ou extra-polação de valores por metro quadrado (m?), conforme a
especificidade do caso.
03. Para o cálculo do Fator de Transposição de Zona (FTZ), aplica-se:
FTZ =Vvp (ZONA ONDE O USO É PERMITIDO) / Vvp (ZONA ATUAL)
Onde:
FTZ: Fator de Transposição de Zona;
Vvp: Valor Venal base para cálculo do IPTU do imóvel por metro quadrado (R$/m?).
Obs.: Entenda-se por zona onde o uso é permitido a zona mais próxima do imóvel em apreço,
podendo-se valer de interpolação ou extrapolação de valores por metro quadrado (m?), conforme a
especificidade do caso.
B - PARA O CÁLCULO DA EXTRAPOLAÇÃO OU DEFICIÊNCIA DOS PARÂMETROS
URBANÍSTICOS INDIVIDUALMENTE CONSIDERADOS (VN), APLICA-SE:
01. O cálculo do valor para Extrapolação do Parâmetro Índice de Aproveitamento Máximo (VI) é
expresso na fórmula:
V1= [(IAPROJ - IAMAX) / IAMAX] x 0,7 x Vvpx AT
Onde:
V1: Valor da Extrapolação do Parâmetro Índice de Aproveitamento Máximo permitido para a zona (em
R$);
IAPROJ: Índice de Aproveitamento do Projeto, que ultrapassa o IAMAX:;
IAMAX: Índice de Aproveitamento Máximo estabelecido para a zona;
Vvp: Valor Venal base para cálculo do IPTU do imóvel por metro quadrado (R$/m?);
AT: Área Total do Terreno em metros quadrados (m?);
Obs.: A extrapolação do Índice de Aproveitamento não é aplicável.
02. Para o cálculo do valor para a deficiência da Taxa de Permeabilidade (V2) é expresso pela
Jórmula:
V2=[ (1-TPPROJ)/(1-TP)-1]xM x ATx0,7xVvp
Onde:
V2: Valor da deficiência do parâmetro Taxa de Permeabilidade (em R$);
TPPROJ: Taxa de Permeabilidade Pretendida em Projeto;
TP: Taxa de Permeabilidade estabelecida pela LUOSS;
M: Multiplicador, para o qual:
— quando TP mínima for superior a 30%, M = [1+ (TP — 0,30)]
— quando TP mínima for inferior ou jgual a 30%, M = 1
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a
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Vvp: Valor Venal base para cálculo do IPTU do imóvel por metro quadrado (R$/m?).
03. Para o cálculo do valor para extrapolação do parâmetro da Taxa de Ocupação (V3) é expresso
pela fórmula:
V3= [(TOPROJ) (TO)-1] x AT x 0,7x Vvp
Onde:
V3: Valor da extrapolação do parâmetro Taxa de Ocupação (em R$);
TOPROJ: Taxa de Ocupação Pretendida em Projeto (em percentual);
TO: Taxa de Ocupação estabelecida pela Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (em
percentual);
AT: Área Total do Terreno em metros quadrados (m?);
Vvp: Valor Venal base para cálculo do IPTU do imóvel por metro quadrado (R$/m?).
04. Para o cálculo do valor para extrapolação da Taxa de Ocupação do Subsolo (V4) é expresso
pela fórmula:
V4= [(TOSPROJ) (TOS)-1] x AT x 0,7 x Vvp
Onde:
V4: Valor da extrapolação do parâmetro Taxa de Ocupação de Subsolo (em R$);
TOSPROJ: Taxa de Ocupação do Subsolo Pretendida em Projeto (em percentual);
TOS: Taxa de Ocupação do Subsolo conforme Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (em
percentual);
AT: Área Total do Terreno em metros quadrados (m?);
Vyvp: Valor Venal base para cálculo do IPTU do imóvel por metro quadrado (R$/m?.
05. Para o cálculo do valor para Deficiência dos Recuos (V5) é expresso pela fórmula:
V5=ACOM x 0,7 x Vvp
Onde:
VS: Valor para Deficiência dos Recuos Obrigatórios estabelecidos pela Lei de Parcelamento, Uso e
Ocupação do Solo (em R$);
ACOM: Área Complementar em metros quadrados (m2);
Vvp: Valor Venal base para cálculo do IPTU do imóvel por metro quadrado (R$/m?).
06. Para o cálculo do valor para Extrapolação da Altura Máxima da Edificação (V6) é expresso
pelas seguintes fórmulas, nas condições abaixo:
V6 = ((ACOMP EXCED)IAB) x 0,7 x Vvp
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A do parâmetro Altura Máxima da Edificação;
ADE
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ACOMP EXCED: Área Computável que ultrapassa a área resultante da aplicação do
IAB: Índice de Aproveitamento Básico estabelecido pela Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do
Solo;
Vvp: Valor Venal base para cálculo do IPTU do imóvel por metro quadrado (R$/m?).
07. Para o cálculo do Valor para Extrapolação da Fração do Lote (V7) é expresso pela fórmula:
V7 = 0,75 x [(NuPRET — Nu) / Nu] x AT x 0,7 x Vvp
Onde:
V7: Valor da Extrapolação do parâmetro Fração do Lote;
NuPRET: Número de Unidades Pretendido;
Nu: Número de Unidades Permitidas;
AT: Área Total do Terreno em metros quadrados (m?);
Vyvp: Valor Venal base para cálculo do IPTU do imóvel por metro quadrado (R$/m?).
O número de unidades habitacionais permitido no lote (Nu) é resultante da divisão de sua
área total (AT) pela fração do lote / (FL) correspondente, conforme fórmula abaixo:
Nu=AT/FL
Onde:
Nu: Número de Unidades Permitidas;
AT: Área Total do Terreno em metros quadrados (m?);
FL: Fração do Lote definida pelo Plano Diretor Participativo do Município de Maracanaú.
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