norma nº 3803/2025

AFIXADO
Prefeitura de EM; SA) 12/25
” Laís Silveira de Oliveira
Maracanaú ia
LEI Nº 3.803, DE 22 DE DEZEMBRO DE 2025.
"iPaL DE MARACANAÚ DISPÕE SOBRE A APLICABILIDADE DA
RECEBIDO OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE
14 np dIZOns
CONSTRUIR (OODC) E DA OUTORGA
ONEROSA DE ALTERAÇÃO DE USO (OOAU)
NO AMBITO DO MUNICÍPIO DE
Nº Protocojp. MARACANAÚ, REVOGA A LEI Nº 3.694, DE 23
DE MAIO DE 2025, E DÁ OUTRAS
RGPrica Protocolista PROVIDÊNCIAS.
ROBERTO SOARES PESSOA, PREFEITO DE MARACANAÚ:
Faço saber que a Câmara Municipal de Maracanaú aprovou e eu, sanciono e promulgo a
seguinte Lei:
CAPÍTULO I
DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 1º. Esta lei institui a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) e a Outorga Onerosa
de Alteração de Uso (OOAU), no âmbito do Município de Maracanaú, nos termos estabelecidos
nos arts. 28 a 31 da Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001 (Estatuto da Cidade), e na Lei
Municipal nº 1.945, de 28 de dezembro de 2012 (Plano Diretor Participativo de Maracanaú), e
suas alterações.
Art. 2º. A Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) consiste na possibilidade de
flexibilização dos coeficientes de aproveitamentos básicos adotados pelo Plano Diretor
Participativo de Maracanaú, mediante contrapartida financeira a ser prestada pelo beneficiário.
$ 1º. O coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área edificável e a área do terreno.
8 2º. A flexibilização dos coeficientes de aproveitamento observará os limites máximos a serem
atingidos por eles, considerando a proporcionalidade entre a infraestrutura existente e o aumento
de densidade esperado em cada área, nos termos definidos no Plano Diretor Participativo de
Maracanaú.
Art. 3º. A Outorga Onerosa de Alteração de Uso (OOAU) consiste na flexibilização dos
parâmetros urbanísticos de uso e ocupação do solo mediante o pagamento de contrapartida
financeira pelo beneficiário, com observância dos critérios estabelecidos nesta Lei.
Art. 4º. Para os fins desta Lei, considera-se parâmetros de ocupação do solo o conjunto de
restrições aplicáveis à edificação em um lote ou quadra, estabelecidas com base no
Macrozoneamento Municipal, previsto na Lei Municipal nº 1.945/2012 — Plano Diretor
Municipal e na Lei nº 2.557/2016 — Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LUOS).
Art. 5º. A OOAU poderá ser aplicada exclusivamente nas zonas da Macrozona Urbana nas quais a
sua utilização esteja expressamente prevista no Plano Diretor Participativo.
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” Matricula5 86,
Maracanaú
Parágrafo único. A OOAU poderá ser aplicada nas Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) e
Zonas Especiais de Preservação Histórica (ZEPH) quando estas estejam sobrepostas ao
Macrozoneamento Urbano e a sua aplicação seja compatível com as diretrizes urbanísticas
estabelecidas para essas áreas.
SA
CAPÍTULON .
DA FLEXIBILIZAÇÃO DOS PARÂMETROS URBANÍSTICOS DE OCUPAÇÃO DO
SOLO
Art. 6º. Na implantação de novas edificações mediante a OOAU, poderão ser flexibilizados os
seguintes parâmetros de ocupação do solo:
I - taxa de permeabilidade;
II - taxa de ocupação do solo;
II - índice de aproveitamento;
IV - altura máxima da edificação;
V - fração do lote;
VI - recuos frontal (FT), lateral (LT) e Fundo (FD).
Art. 7º. A aplicação da flexibilização dos parâmetros urbanísticos de ocupação do solo deverá
observar os seguintes critérios:
I- A taxa de permeabilidade poderá ser reduzida até o mínimo de 10% (dez por cento), salvo para
postos de abastecimento, a qual poderá ser reduzida até 5% (cinco por cento);
IH - O limite da altura máxima da edificação deverá respeitar as normas do Comando da
Aeronáutica e demais regulamentações federais e estaduais aplicáveis;
III - O índice de aproveitamento não poderá exceder o dobro do índice máximo estabelecido para a
zona onde o imóvel estiver localizado, conforme o Plano Diretor Municipal;
IV - O índice de aproveitamento não poderá ser flexibilizado nos corredores prioritários de
projetos diversificados que estão sobrepostos no Macrozoneamento Urbano na Zona de
Requalificação Urbana - ZRU;
V - A OOAU não se aplica às exigências mínimas para iluminação, ventilação natural e dimensões
mínimas dos ambientes, conforme disposto no Código de Obras e Posturas do Município (Lei nº
729/2000).
Art. 8º. Nos processos de solicitação de alteração do uso que envolvam apenas a construção
acima do índice de aproveitamento básico até o índice de aproveitamento máximo, o valor da
contrapartida financeira será calculado nos termos da OODC, pela fórmula prevista no art. 9º
desta lei.
CAPÍTULO II
DA CONTRAPARTIDA FINANCEIRA DA OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE
CONSTRUIR
Art. 9º. A contrapartida financeira compensatória da OODC terá natureza de preço público e
será calculada com base na seguinte fórmula:
CF = [(LApre — IAbJIAb] x Fp x Vvpx AT
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onde:
IApre: Índice de aproveitamento pretendido até o máximo permitido;
IAb: Índice de aproveitamento básico;
Fp: Fator de planejamento igual a 0,5;
Vvp: Valor venal base para cálculo do IPTU do imóvel (R$/m?)
AT - Área total do terreno em metros quadrados.
CAPÍTULO IV
DO PROCEDIMENTO DA OOAU
Art. 10. A análise do pedido da aplicabilidade do instrumento da OOAU será realizada pela
Secretaria de Infraestrutura, Mobilidade e Controle Urbano (SEINFRA).
Art. 11. A justificativa da alteração do uso deverá ser apresentada pelo requerente por meio de
requisição eletrônica, para análise pela Secretaria de Infraestrutura, Mobilidade e Controle
Urbano (SEINFRA).
Art. 12. O Município de Maracanaú, por meio do órgão competente, indicará o valor a ser pago
pela OOAU, conforme as fórmulas de cálculo constantes do Anexo Unico desta Lei.
Art. 13. Todos os processos que envolvam a aplicação do instrumento da Outorga Onerosa do
Direito de Construir — OODC e Outorga Onerosa de Alteração do Uso - OOAU, deverão
necessariamente ser submetidos à análise pela Comissão Permanente de Avaliação do Plano
Diretor (CPPD).
Art. 14. A celebração do termo de compromisso entre o beneficiário da OOAU e a SEINFRA
deverá ocorrer no prazo máximo de 60 (sessenta) dias corridos após a aprovação e expedição de
parecer técnico favorável pela Comissão Permanente do Plano Diretor.
$ 1º. O termo de compromisso constitui um acordo formal entre o órgão público municipal
competente e o beneficiário da OOAU, estabelecendo as obrigações e condições a serem
cumpridas de acordo com as exigências legais e terá eficácia de título executivo extrajudicial.
$ 2º. A não celebração do termo de compromisso no prazo estabelecido no caput deste artigo
resultará na caducidade da aprovação da OOAU e na rejeição do pedido.
CAPÍTULO V
DAS FORMAS DE PAGAMENTO DO INSTRUMENTO DA OOAU
Art. 15. O pagamento da OOAU será realizado em moeda corrente nacional por meio de
documento de arrecadação municipal (DAM), podendo ser efetuado em cota única ou de forma
parcelada.
Parágrafo único. O pagamento em cota única deverá ser realizado no prazo máximo de 30 (trinta)
dias corridos após 4 celebração do Termo de Compromisso.
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(452) AFIXADO
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Maracanaú
Art. 16. O pagamento da Outorga Onerosa do Direito de Construir para a flexibilização dos
parâmetros urbanísticos de ocupação do solo, quando realizado na forma parcelada, poderá ser
dividido em até 10 (dez) parcelas mensais, sucessivas e de igual valor.
$ 1º. Os pagamentos na forma parcelada deverão ser efetuados a cada 30 (trinta) dias corridos, de
forma mensal e sucessiva.
$ 2º. O pagamento da primeira parcela deverá ser realizado no prazo máximo de 30 (trinta) dias
corridos após a celebração do termo de compromisso.
$ 3º. A expedição do “Habite-se” ficará condicionada à quitação integral do valor devido a título
de OOAU.
Art. 17. Sobre o valor da contrapartida financeira da OOAU paga em cota única, poderá ser
concedido desconto de até 10% (dez por cento).
Art. 18. Ficam isentos do recolhimento dos custos da aplicabilidade da OOAU os
empreendimentos públicos de interesse do Município destinados às áreas de saúde, educação,
lazer, cultura, transporte e mobilidade, bem como repartições e demais equipamentos públicos
voltados ao atendimento coletivo e financiados com recursos públicos.
Parágrafo único. A isenção prevista no caput deste artigo não se aplica aos empreendimentos
vinculados ao programa Minha Casa, Minha Vida, previstos na Lei Municipal nº 2.795, de 14 de
março de 2019.
Art. 19. Os recursos arrecadados com as contrapartidas financeiras da outorga onerosa do direito
de construir e de alteração de uso serão depositados em conta bancária específica e, serão aplicados
nas seguintes finalidades:
I - na execução de projetos que visem à implantação e ao desenvolvimento de políticas públicas
urbanísticas;
KI - na execução de programas de manutenção e conservação urbanística;
III - na execução de programas e projetos decorrentes da Lei nº 1.945, de 28 de dezembro de 2012;
IV - na execução de programas de urbanização e de obras de infraestrutura nas zonas adensadas
com carência de serviços;
V - na execução de programas de cunho social prioritariamente voltados para as regiões mais
carentes do município;
VI - na execução de projetos e obras pertinentes, inclusive indenizações por desapropriações;
VII - na promoção de capacitações, seminários, simpósios que fortaleçam a participação da
população no debate da política urbana.
Art. 20. Os valores pagos a título de OOAU não serão passíveis de devolução, ainda que o
beneficiário não utilize a autorização concedida.
Parágrafo único. A não utilização da OOAU por parte do beneficiário de valores pagos e não
utilizados poderão fer utilizados em outra operação própria ou de terceiros.
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ad? EM: DD) JA 25”
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= Matrícula 58
Maracanaú
Art. 21. Em caráter excepcional, mediante autorização do Chefe do Poder Executivo, poderá haver
a substituição da contrapartida financeira devida pela OOAU por execução de obras de
infraestrutura urbana, desde que compatíveis com o interesse público.
$ 1º. A substituição da contrapartida financeira dependerá de análise e aprovação da Comissão
Permanente de Avaliação do Plano Diretor (CPPD).
$ 2º. A regulamentação específica sobre os critérios e procedimentos para a substituição da
contrapartida será definida por decreto do Chefe do Poder Executivo Municipal.
CAPÍTULO VI
DAS PENALIDADES
Art. 22. O não pagamento ou o atraso na quitação do valor devido a título de OOAU ou de suas
respectivas parcelas sujeitará o devedor às seguintes penalidades:
I - Incidência de multa de mora, calculada pelos mesmos critérios e percentuais aplicáveis aos
tributos municipais recolhidos em atraso;
II - Aplicação de juros moratórios, calculada pelos mesmos critérios e percentuais aplicáveis aos
tributos municipais em atraso.
Parágrafo único. As penalidades previstas neste artigo poderão ser aplicadas cumulativamente,
sem prejuízo das sanções estabelecidas na legislação urbanística, edilícia e ambiental.
Art. 23. O valor da OOAU não pago será inscrito na Dívida Ativa do Município.
CAPÍTULO VII
DAS DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS
Art. 24. (VETADO)
Art. 25. Compete à Comissão Permanente de Avaliação do Plano Diretor (CPPD), a fiscalização
e o monitoramento da aplicação do instrumento de OOAU, bem como o registro e
acompanhamento dos pagamentos realizados e envio de prestação de contas ao Conselho das
Cidades (CONCIDADES).
Art. 26. Os casos omissos serão avaliados pela Comissão Permanente de Avaliação do Plano
Diretor (CPPD) e definidos pela autoridade máxima da unidade gestora competente, observando
os princípios estabelecidos no Plano Diretor Participativo, aprovado pela Lei nº 1.945/2012 e
pelas disposições desta Lei.
Art. 27. Compete à Secretaria de Infraestrutura, Mobilidade e Controle Urbano regulamentar o
fluxo administrativo interno para a análise e aplicação do instrumento de OOAU nos processos
submetidos à sua aprgciação.
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Maracanau
Art. 28. Os processos protocolizados e pendentes de deferimento em trâmite na Secretaria de
Infraestrutura, Mobilidade e Controle Urbano após a data de publicação desta Lei estarão sujeitos à
análise quanto à aplicabilidade do instrumento da outorga onerosa da alteração de uso (OOAU).
Art. 29. (VETADO)
Art. 30. Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
Art. 31. Ficam revogadas a Lei nº 3.694, de 23 de majig'de 202
28 de dezembro de 2012 (Plano Diretor Participativo de Maracá
contrário.
eo art. 1 5 da Lei nº 1.945, de
PAÇO QUATRO DE JULHO DA PREFEIT
22 DE DEZEMBRO DE 2025.
PREFEITO | D E) SESC ARO
ORIUNDA DO PROJETO DE LEI DE Nº
129/2025, DE AUTORIA DO PODER
EXECUTIVO, COM EMENDA DE PLENÁRIO.
ORA
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ANEXO ÚNICO
Para o cálculo da Contrapartida da Outorga Onerosa de Alteração de Uso (OOAU):
A - O VALOR DE EXTRAPOLAÇÃO E/OU DEFICIÊNCIA DOS PARÂMETROS
URBANÍSTICOS (V) É CALCULADO ATRAVÉS DA SEGUINTE EQUAÇÃO:
VF=(VEPxFTVxFTZ)+I(ATx0,7x Vvp)x(FTVxFTZ-1)]
Onde:
VF: Valor Final da Contrapartida (em R$);
VEP: Valor da Extrapolação de Parâmetros Urbanísticos (em R$);
FTV: Fator de Transposição de Via;
FTZ: Fator de Transposição de Zona;
AT: Área Total do Terreno em metros quadrados (m?);
Vvp: Valor Venal base para cálculo do IPTU do imóvel por metro quadrado (R$/m?).
01 - Para o cálculo do Valor da Extrapolação dos Parâmetros Urbanísticos (VEP), aplica-se:
VEP = MAIOR Vrn (1 a 7) + 0,25 x (3 Vn(1 a 7) - MAIOR Vn(1 a 7))
Onde:
VEP: Valor da Extrapolação de Parâmetros Urbanísticos (em R$);
Vn: Valor obtido da extrapolação ou deficiência de parâmetros urbanísticos individualmente
considerados, em que “n” é um número que varia de 1 a 7, de acordo com o que se segue:
VI: Índice de Aproveitamento
V2: Taxa de Permeabilidade
V3: Taxa de Ocupação
V4: Taxa de Ocupação do Subsolo
VS: Recuos (FT: Frontal, LT: Lateral, FD: Fundo)
Vô: Altura Máxima da Edificação
V7: Fração do Lote MAIOR
Vn: Maior valor obtido nos cálculos de extrapolação de parâmetros entre o V1 e o V7, em reais (R$);
XVn: Somatório de valores obtidos nos cálculos de extrapolação de parâmetros entre o V1 e o VAIO,
02. Para o cálculo do Fator de Transposição de Via (FTV), aplica-se:
FTV = Vvp (VIA ONDE O USO É PERMITIDO) / Vvp (VIA ATUAL)
Onde:
FTV: Fator de Transposição de Via;
Vvp: Valor Venal base para cálculo do IPTU do imóvel por metro quadrado (R$/m?).
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AFIXADO
= BM: AQ/lo/ 25
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” Matrícul 58
Maracanaú a”
Obs.: Entenda-se por via onde o uso é permitido a via mais próxima do imóvel em apreço,
podendo-se valer de interpolação ou extra-polação de valores por metro quadrado (m?),
conforme a especificidade do caso.
03. Para o cálculo do Fator de Transposição de Zona (FTZ), aplica-se:
FTZ = Vvp (ZONA ONDE O USO É PERMITIDO) / Vvp (ZONA ATUAL)
Onde:
FTZ: Fator de Transposição de Zona;
Vvp: Valor Venal base para cálculo do IPTU do imóvel por metro quadrado (R$/m?).
Obs.: Entenda-se por zona onde o uso é permitido a zona mais próxima do imóvel em apreço,
podendo-se valer de interpolação ou extrapolação de valores por metro quadrado (m?), conforme
a especificidade do caso.
B - PARA O CÁLCULO DA EXTRAPOLAÇÃO OU DEFICIÊNCIA DOS
PARÂMETROS URBANÍSTICOS INDIVIDUALMENTE CONSIDERADOS (VN),
APLICA-SE:
01. O cálculo do valor para Extrapolação do Parâmetro Índice de Aproveitamento Máximo (VI) é
expresso na fórmula:
V1= [(IAPROJ - IAMAX) / IAMAX] x 0,7 x Vvp x AT
Onde:
Vi: Valor da Extrapolação do Parâmetro Índice de Aproveitamento Máximo permitido para a zona
(em R$);
IAPROJ: Índice de Aproveitamento do Projeto, que ultrapassa o TAMAX;
IAMAX: Índice de Aproveitamento Máximo estabelecido para a zona;
Vyvp: Valor Venal base para cálculo do IPTU do imóvel por metro quadrado (R$/m?);
AT: Área Total do Terreno em metros quadrados (m?);
Obs.: A extrapolação do Índice de Aproveitamento não é aplicável.
02. Para o cálculo do valor para a deficiência da Taxa de Permeabilidade (V2) é expresso pela
fórmula:
V2=[(1-TPPROJ)/(1-TP)-1]xMx AT x0,7x Vvp
Onde:
V2: Valor da deficiência do parâmetro Taxa de Permeabilidade (em R$);
TPPROUJ: Taxa de Permeabilidade Pretendida em Projeto;
TP: Taxa de Permea lidade estabelecida pela LUOSS;
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dá AFIXADO
Prefeitura de EM: IM JM (95
Maracanaú na ESSE Are
M: Multiplicador, para o qual:
— quando TP mínima for superior a 30%, M = [1+ (TP — 0,30)]
— quando TP mínima for inferior ou igual a 30%, M = 1
AT: Área Total do Terreno (em m?);
Vvp: Valor Venal base para cálculo do IPTU do imóvel por metro quadrado (R$/m?).
03. Para o cálculo do valor para extrapolação do parâmetro da Taxa de Ocupação (V3) é
expresso pela fórmula:
V3= [(TOPROJ) (TO)-1] x AT x 0,7 x Vvp
Onde:
V3: Valor da extrapolação do parâmetro Taxa de Ocupação (em R$);
TOPROJ: Taxa de Ocupação Pretendida em Projeto (em percentual);
TO: Taxa de Ocupação estabelecida pela Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (em
percentual);
AT: Área Total do Terreno em metros quadrados (m?);
Vvp: Valor Venal base para cálculo do IPTU do imóvel por metro quadrado (R$/m?.
04. Para o cálculo do valor para extrapolação da Taxa de Ocupação do Subsolo (V4) é expresso
pela fórmula:
V4= [(TOSPROJ)/ (TOS)-1] x AT x 0,7 x Vvp
Onde:
V4: Valor da extrapolação do parâmetro Taxa de Ocupação de Subsolo (em R$);
TOSPROJ: Taxa de Ocupação do Subsolo Pretendida em Projeto (em percentual);
TOS: Taxa de Ocupação do Subsolo conforme Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (em
percentual);
AT: Área Total do Terreno em metros quadrados (m?);
Vvp: Valor Venal base para cálculo do IPTU do imóvel por metro quadrado (R$/m?).
05. Para o cálculo do valor para Deficiência dos Recuos (V5) é expresso pela fórmula:
V5= ACOM x 0,7 x Vvp
Onde:
V5: Valor para Deficiência dos Recuos Obrigatórios estabelecidos pela Lei de Parcelamento, Uso e
Ocupação do Solo (em R$);
ACOM: Árga Complementar em metros quadrados (m2);
Vvp: Valor base para cálculo do IPTU do imóvel por metro quadrado (R$/m?).
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Rs EM: 22) JA/ 25
Prefeitura de . nao =, 0 ja
Maracanaú
06. Para o cálculo do valor para Extrapolação da Altura Máxima da Edificação (Vô) é expresso
pelas seguintes fórmulas, nas condições abaixo:
V6 = ((ACOMP EXCED/)/IAB) x 0,7 x Vvp
Onde:
V6: Valor da Extrapolação do parâmetro Altura Máxima da Edificação;
ACOMP EXCED: Area Computável que ultrapassa a área resultante da aplicação do
IAB: Índice de Aproveitamento Básico estabelecido pela Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do
Solo;
Vvp: Valor Venal base para cálculo do IPTU do imóvel por metro quadrado (R$/m?).
07. Para o cálculo do Valor para Extrapolação da Fração do Lote (V7) é expresso pela fórmula:
V7=0,75 x [(NuPRET — Nu) / Nu] x AT x 0,7 x Vvp
Onde:
V7: Valor da Extrapolação do parâmetro Fração do Lote;
NuPRET: Número de Unidades Pretendido;
Nu: Número de Unidades Permitidas;
AT: Área Total do Terreno em metros quadrados (m?);
Vvp: Valor Venal base para cálculo do IPTU do imóvel por metro quadrado (R$/m?).
O número de unidades habitacionais permitido no lote (Nu) é resultante da divisão de sua
área total (AT) pela fração do lote / (FL) correspondente, conforme fórmula abaixo:
Nu=AT/FL
Onde:
Nu: Número de Unidades Permitidas;
AT: Área Total do Terreno em metros quadrados (m?);
FL: Fração do Lote definida pelo Plano Diretor Participativo do Município de Maracanaú.
+++
TT
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