CÂMARA MUNICIPAL DE CURRAIS NOVOS/RN
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O Vereador João Gustavo Coelho Gomes Guimarães submete ao Plenário da Câmara Municipal de
Currais Novos, conforme dispõe o Regimento Interno desta Casa Legislativa, o seguinte:
PROJETO DE LEI Nº ________/2024
Dispõe sobre a permissão de uso das áreas
públicas de lazer e das vias de circulação para
constituição de loteamentos fechados no
Município de Currais Novos, e dá outras
providências.
A Câmara Municipal de Currais Novos/RN decreta:
Art. 1º Para os fins desta Lei conceitua-se loteamento fechado como sendo o loteamento cercado
ou murado, no todo ou em parte do seu perímetro.
Art. 2º As áreas públicas de lazer e as vias de circulação que serão objeto de permissão de uso
deverão ser definidas por ocasião da aprovação do loteamento, aprovado de acordo com as exigências
da Lei Federal nº 6.466/79 e das demais exigências das legislações estaduais e municipais.
§1º Para fins de aprovação de novo loteamento fechado, as obras de pavimentação,
equipamentos públicos e áreas verdes, poderão ser construídos gradativamente, mediante apresentação
de plano e cronograma de execução de obra, sob a responsabilidade da Associação de Moradores e
proprietário dos lotes, cuja obrigação deverá ser averbada na referida matrícula do imóvel;
§2º A licença para construção e o habite-se poderá ser expedido, antes das obras de
pavimentação, equipamentos públicos e áreas verdes, mediante a aprovação do plano e cronograma de
execução de obra, sendo obrigatório a conclusão das obras de arruamento e instalação de meio fio,
iluminação pública e saneamento básico.
Art. 3º A permissão de uso das áreas públicas de lazer e das vias de circulação somente será
autorizada quando os loteadores submeterem a administração das mesmas à Associação de
Proprietários, constituída sob a forma de pessoa jurídica, com explícita definição de responsabilidade
para aquela finalidade.
Art. 4º As áreas públicas de lazer, definidas por ocasião do projeto de loteamento, deverão
obedecer às normas vigentes na lei municipal que determina o percentual mínimo de área destinada
para as áreas públicas de lazer.
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Art. 5º As áreas destinadas a fins institucionais, sobre as quais não incidirá permissão de uso,
nos termos previstos na Legislação Federal, serão definidas por ocasião do projeto de loteamento, e
deverão estar situadas externamente, e serão mantidas sob responsabilidade da Associação de
Proprietários, que exercerá, supletivamente, a defesa da utilização prevista no projeto, até que o
Executivo Municipal exerça plenamente esta função.
Art. 6º A área máxima do loteamento fechado dependerá de considerações urbanísticas, viárias,
ambientais, e do impacto que possa ter sobre a estrutura urbana. Sempre dentro das diretrizes
estabelecidas pelo Plano Diretor.
§ 1º No ato da solicitação do pedido de diretrizes deverá ser especificada a intenção de
implantação da modalidade de loteamento.
§ 2º As diretrizes urbanísticas definirão um sistema viário de contorno às
áreas fechadas.
§ 3º Em novos loteamentos, os fechamentos situados junto ao alinhamento
de logradouros públicos deverão respeitar recuos de três metros. As faixas resultantes terão
tratamento paisagístico e deverão ser conservadas pela Associação de Proprietários.
§ 4º Em caso de indeferimento do pedido, a Secretaria Municipal de Infraestrutura e Serviços
Urbanos deverá apresentar as razões técnicas devidamente fundamentadas.
Art. 7º Quando as diretrizes viárias definidas pelo Executivo Municipal seccionarem a gleba
objeto de projeto de loteamento fechado, deverão essas vias estar liberadas para o tráfego, sendo que
as porções remanescentes poderão ser fechadas.
Art. 8º As áreas públicas de lazer e as vias de circulação, definidas por ocasião da aprovação do
loteamento, serão objeto de permissão de uso por tempo indeterminado, podendo ser revogada a
qualquer momento pelo Executivo Municipal, se houver necessidade devidamente comprovada e sem
implicar em ressarcimento.
Parágrafo único. A permissão de uso referida no art. 2º desta Lei será outorgada à Associação de
Proprietários, independentemente de licitação.
Art. 9º Fica o Executivo Municipal autorizado a outorgar o uso de que trata o art. 2º, nos seguinte
termos:
I – a permissão de uso e a aprovação do loteamento serão formalizadas por Decreto do Poder
Executivo;
II – a outorga da permissão de uso deverá constar do Registro do Loteamento no Cartório de
Registro de Imóveis;
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III – no Decreto de outorga da permissão de uso deverão constar todos os encargos relativos à
manutenção e à conservação dos bens públicos em causa;
IV- igualmente, deverá constar do mesmo Decreto, que qualquer outra utilização das áreas
públicas será objeto de autorização específica da Administração Direta ou Indireta do Município de
Currais Novos.
Art. 10. Os loteamentos a serem regularizados reger-se-ão por esta Lei.
§ 1º Para o exame do projeto, além das exigências estabelecidas nos artigos anteriores, deverão
os interessados apresentar histórico sobre o mesmo, fornecendo detalhes, com comprovação de cada
lote na matrícula do Registro de Imóveis com o atual proprietário, para os loteamentos já existentes e
que pretendem se tornar fechado.
§ 2º Poderá ser aprovado loteamento, desde que demonstrada a impossibilidade técnica de
serem cumpridas as exigências fixadas por esta Lei, para os seguintes casos:
I – a percentagem de área reservada para equipamentos urbanos, serviços públicos ou de
utilidade pública poderá ser reduzida até a dispensa total;
II – a área reservada para o sistema viário poderá ser menor do que 20% (vinte por cento) da área
total, sem compensação com a área reservada para área verde;
III – as ruas poderão ter largura total de quatorze metros e leito carroçável de sete metros,
quando tratar-se de projeto de loteamento com pedido de autorização para fechamento.
§ 3º Não será permitida a subdivisão de lotes após a aprovação do loteamento.
Art. 11. Serão de inteira responsabilidade da Associação dos Proprietários a obrigação de
desempenhar:
I – os serviços de manutenção das árvores e poda, quando necessário;
II – a construção, manutenção e conservação das vias públicas de circulação, do calçamento e da
sinalização de trânsito;
III – a coleta e remoção de lixo domiciliar que deverá ser depositado na portaria onde houver
recolhimento da coleta pública;
IV – limpeza das vias públicas;
V – outros serviços que se fizerem necessários com a garantia da ação livre e desimpedida das
autoridades e entidades públicas que zelam pela segurança e bem estar da população.
Parágrafo único. A Associação de Proprietários poderá, a fim de dar cumprimento aos incisos
deste artigo e sob sua responsabilidade, firmar convênios ou contratar com órgãos públicos ou entidades
privadas.
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Art. 12. Caberá ao Executivo Municipal a responsabilidade:
I – pela determinação, aprovação e fiscalização das obras de manutenção dos bens públicos;
II – pela manutenção da iluminação pública cobrados dos moradores através da Contribuição
para o Custeio do Serviço de Iluminação Pública – COSIP;
III – pela manutenção das vias, caso a deterioração tenha sido originada pelo Poder Público,
através de manutenção de adutoras, tubulações de esgoto e similares.
Art. 13. Quando a Associação dos Proprietários se omitir na prestação desses serviços, e houver
desvirtuamento da utilização das áreas públicas, o Executivo Municipal assumirá o encargo,
determinando o seguinte:
I – perda do caráter de loteamento fechado;
II – pagamento de multa correspondente a R$ 5,00 (cinco reais) por metro quadrado de terreno,
aplicável a cada proprietário de lote pertencente ao loteamento fechado.
Parágrafo único. Quando o Executivo Municipal determinar a retirada das benfeitorias tais como
fechamentos, portarias e outros, esses serviços serão de responsabilidade dos proprietários. Se não
executados nos prazos determinados, o serão pelo Executivo Municipal, cabendo à Associação de
Proprietários o ressarcimento de seus custos.
Art. 14. Será permitido à Associação dos Proprietários controlar o acesso à área fechada do
loteamento.
Art. 15. As despesas do fechamento do loteamento, bem como toda a sinalização que vier a ser
necessária em virtude de sua implantação, serão de responsabilidade da Associação dos Proprietários.
Art. 16. As disposições construtivas e os parâmetros de ocupação do solo a serem observados
para edificações nos lotes de terrenos deverão atender às exigências definidas pela Lei Municipal para a
zona de uso onde o loteamento estiver localizado.
Art. 17. Após a publicação do Decreto de Outorga da Permissão de Uso, a utilização das áreas
públicas internas ao loteamento, respeitados os dispositivos legais vigentes, poderão ser objeto de
regulamentação própria da entidade representadas pela Associação de Proprietários, enquanto perdurar
a citada permissão de uso.
Art. 18. Quando da descaracterização de loteamento fechado com abertura ao uso público das
áreas objeto de permissão de uso, as mesmas passarão a reintegrar normalmente o sistema viário e de
lazer do Município, bem como as benfeitorias nelas executadas, sem qualquer ônus, sendo que a
responsabilidade pela retirada do muro de fechamento e pelos encargos decorrentes será da Associação
de Proprietários respectivos.
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Parágrafo único. Se por razões urbanísticas for necessário intervir nos espaços públicos sobre os
quais incide a permissão de uso segundo esta Lei, não caberá à Associação de Proprietários qualquer
indenização ou ressarcimento por benfeitorias eventualmente afetadas.
Art. 19. A permissão de uso das áreas públicas de lazer e das vias de circulação poderá ser total
ou parcial em loteamentos já existentes, desde que:
I – haja anuência de 50% (cinquenta por cento) mais um dos proprietários dos lotes inseridos na
porção objeto do fechamento;
II – o fechamento não venha a interromper o sistema viário da região;
III – os equipamentos urbanos institucionais não possam ser objeto de fechamento, sendo
considerados comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares;
IV – sejam obedecidas, no que couber, as exigências constantes desta Lei;
§ 1º Os loteamentos que foram fechados sem a devida permissão de uso das áreas públicas, e
encontram-se em situação irregular, deverão enquadra-se nas exigências constantes desta Lei.
§ 2º Os loteamentos que se enquadrarem no parágrafo anterior terão cento e oitenta dias de
prazo para sua regularização, sob pena de aplicação de multa igual a R$ 5,00 (cinco reais) por metro
quadrado de terreno, a cada proprietário de lote pertencente, por dia de permanência em situação
irregular, após o prazo estipulado.
Art. 20. As penalidades previstas no artigo 13 e § 2º, do artigo 19 da presente Lei serão
processadas através de Auto de Infração e Multa que deverá ser lavrado com clareza, sem omissões,
ressalvadas as entrelinhas e deverá constar obrigatoriamente:
I – data da lavratura;
II – nome e localização do loteamento;
III – descrição dos fatos e elementos que caracterizam a infração;
IV – dispositivo legal infringido;
V – penalidade aplicável;
VI – assinatura, nome legível, cargo e matrícula da autoridade fiscal que constatou a infração e
lavrou o auto.
Parágrafo único. Após a lavratura do Auto de Infração, será instaurado o processo administrativo
contra o infrator, providenciando-se, se ainda não tiver ocorrido, a sua intimação pessoal, ou por via
postal com aviso de recebimento ou por edital publicado no jornal de circulação no Município.
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Art. 21. As Associações de Proprietários, outorgadas nos termos desta Lei, afixarão em lugar
visível na(s) entrada(s) do loteamento fechado, placa(s) com os seguintes dizeres:
I – denominação do loteamento;
II – permissão de uso regulamentada pelo Decreto (número e data), nos termos da Lei Municipal
(número e ano), outorgada à (razão social da associação de proprietários, número do Cadastro Nacional
de Pessoa Jurídica e/ou Inscrição Municipal).
Art. 22. Caberá impugnação do Auto de Infração e a imposição de penalidade, a ser apresentada
pelo autuado, junto ao serviço de protocolo da Prefeitura Municipal, no prazo de quinze dias, contados da
data da lavratura do auto, sob pena de revelia.
Art. 23. A decisão definitiva, que impuser ao autuado a pena de multa ou a perda do caráter de
loteamento fechado, deverá ser cumprida no prazo de dez dias contados da data da comunicação.
Art. 24. Para fins de aplicação desta Lei, a entidade representativa/Associação de Proprietários é
aquela legalmente constituída, sem fins lucrativos, pela maioria dos moradores do loteamento, com o
objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à
valorização dos imóveis que compõem o empreendimento.
Art. 25 A entidade representativa de que trata este artigo deve comprovar a adesão da maioria
dos moradores junto ao órgão gestor do desenvolvimento territorial e urbano do Currais Novos, a fim de
demonstrar sua legitimidade representativa.
Art. 26. As disposições referentes à documentação necessária para demonstração de
legitimidade e deliberações da entidade representativa serão objeto de regulamento do Poder Executivo.
Art. 27. A entidade representativa, constituída na forma do art. 36-A da Lei Federal nº 6.766, de
19 de dezembro de 1979, tendo em vista a sua natureza jurídica, vincula-se, por critérios de afinidade,
similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis.
Parágrafo único. A administração do loteamento na forma prevista neste artigo sujeita seus
moradores à normatização e à disciplina constante de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma
desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos, conforme previsto no art. 36-A da Lei
Federal nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979.
Art. 28. A cotização de que trata o artigo anterior se dá pela contribuição de manutenção, que se
configura como contraprestação pelos serviços de manutenção prestados pela entidade representativa
em favor do loteamento.
§1º O morador sujeito à cotização prevista nesta Seção não será obrigado associar-se à entidade
representativa, qualquer que seja sua modalidade, não se confundindo a contribuição de manutenção
com a taxa associativa.
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Vereador
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JUSTIFICAÇÃO
Senhor Presidente,
Nobres Senhores Vereadores:
O presente Projeto de Lei Legislativo, que temos a grata satisfação de submeter à
criteriosa apreciação do Plenário desta Casa, tem por fulcro garantir a regularização e a constituição de
novos loteamentos fechados no Município de Currais Novos, sem prejuízos aos princípios constitucionais
vigentes.
Constitui como objetivo principal do presente projeto, a preservação ambiental, evitando a
ocupação desordenada ou a invasão de áreas públicas e elevando o padrão habitacional do Município,
através de estímulo de investimentos em processos de urbanização com qualidade e em parcelamento
de solo seguindo critérios de segurança e valorização imobiliária.
Os loteamentos fechados são uma realidade constatável por qualquer pessoa,
especialmente nas médias e grandes cidades. Inclusive, vale mencionar que já existem precedentes de
tribunais estaduais favoráveis à constitucionalidade de leis municipais autorizando a criação de
“loteamentos/condomínios fechados”, ou seja, loteamentos cercados ou murados e com controle de
acesso.
Considera-se o “loteamento fechado” uma forma a mais de garantir a segurança aos
moradores e munícipes da cidade, e, considerando que toda pessoa, na forma de lei, tem direito à
segurança (arts. 5º e 6º da Constituição Federal), e o Poder Público Municipal tem competência
constitucional para disciplinar a utilização do solo urbano (art. 30, VIII) e dos bens públicos municipais,
temos que compete aos Municípios (art. 30, CF) legislar sobre assuntos de interesse local (inciso I) e
promover, no que couber, adequado ordenamento territorial mediante planejamento e controle do uso,
do parcelamento e da ocupação do solo urbano (inciso VIII). Desta forma, se o Município de Currais
Novos autorizado por lei municipal que, obviamente, foi votada pelos representantes dos seus
habitantes, resolve disciplinar a ocupação do solo urbano, ou de seus próprios bens, da forma que
entendeu mais conveniente naquele momento, não parece lícito a qualquer outra autoridade, seja a que
pretexto for, interferir, dizendo o que é melhor para o interesse público, tentando substituir a vontade
daqueles que efetivamente detêm a competência constitucional para tal fim.
Assim, quando o Município, por seus órgãos, autoriza a ocupação por um determinado
núcleo habitacional, este Município poderá outorgar aos proprietários dos lotes do “loteamento
fechado” o uso privativo das vias, praças e espaços livres existentes dentro deste loteamento e,
presumivelmente, estará atendendo ao que poderia chamar de interesse público relevante.
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O objetivo é identificar vícios ou condutas irregulares na constituição de “loteamentos
fechados”, bem como sanar os já existentes, a fim de que possa atender ao interesse coletivo da
população sem prejudicar o cumprimento da lei.
Ante o exposto, se espera a aprovação do presente Projeto, para o que esperamos contar
com apoio unânime de Vossas Excelências.
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