norma nº 1227/2017

í. í '•' i ; ESTADO DE ALAGOAS
Prefeitura Municipal de Marechal Deodoro
Gabinete do Prefeito
R. Dr. Tavares Bastos, s/n°, Centro - Marechal Deodoro/AL, CEP 5716O-000
MARECHAL
DEODORO
PREFEITURA
Lei n°. 1.227, de 19 de de/embro de 2017.
Autori/a o município a aprovar projctos de condomínios
urbanísticos no perímetro urbano do Município de Marechal
Deodoro.
O Prefeito do Município de Marechal Deodoro, Estado de Alagoas, no uso das
atribuições que lhe são conferidas pela Lei Orgânica do Município, faz saber que a Câmara Municipal
aprovou c cie sanciona a seguinte Lei:
Capítulo l
Disposições Preliminares
Art. l". Por esta Lei, fica autorizado o Município a aprovar projetos de Condomínios
Urbanísticos, no perímetro urbano de todo o Município de Marechal Deodoro, observados os
requisitos, limites, exigências e condicionantes aqui definidas.
Parágrafo Único. O Condomínio Urbanístico, objcto desta Lei, deverá estar
estabelecido em projeto, sujeito a análise e aprovação pela Secretaria Municipal de Planejamento,
Orçamento c Desenvolvimento Urbano.
Art. 2°. Para efeitos desta Lei, considera-se Condomínio Urbanístico a divisão de um
terreno cm partes de propriedade exclusiva, onde serão edificadas, no plano horizontal, unidades
autónomas, e partes que são propriedade comum dos condóminos, com a identificação da respectiva
fracão ideal que abrangerá a área de uso privativo e a de uso comum dos condóminos
Art. 3". A fracão ideal de cada unidade autónoma será proporcional à área do solo de
cada parte de propriedade exclusiva (lote); ou será definida de acordo com outros critérios indicados no
ato de instituição do condomínio.
Art. 4". Para todos os efeitos de constituição e implantação do Condomínio
Urbanístico aplica-se o disciplinamento aqui definido e as disposições trazida pela Lei Federal n".
4.591/64.
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Capítulo H
Das Características Urbanísticas
Art. 5°. Serão admitidos Condomínios Urbanísticos em áreas com total mínimo
utilizável de ló.OOOm2 (dezesseis mil metros quadrados).
Parágrafo Único - Considera-se, para fins desta Lei, como área utilizável,, a área
total resultante da gleba após a exclusão das faixas de domínio, áreas de preservação e demais áreas
"non aedificandi".
Art. 6°. São requisitos para a configuração do Condomínio Urbanístico:
I. que o empreendimento seja projetado nos moldes da Lei n° 4.591/64, com as alterações
constantes do Código Civil vigente, em que a cada unidade autónoma será atribuída uma fração
ideal de gleba e coisas comuns, sendo que neste todo existirão também áreas e edificações de
uso comum;
II. Os lotes que comporão o Condomínio, independente da zona em que o empreendimento
esteja projetado, terão uma área mínima de 240m2 (duzentos c quarenta metros quadrados), com
uma testada mínima de 10,00m (dez metros);
III. A taxa de ocupação máxima (edificação) dos lotes será de 50% (cinquenta por cento),
bem como o Coeficiente de Aproveitamento será de l (um), independente da zona onde se
achar implantado o Condomínio Urbanístico, todavia, quando da elaboração da convenção de
condomínio específica de cada um dos empreendimentos, estes limites poderão ser alterados,
desde que de forma mais restritiva;
IV. As edificações a serem implantadas nas unidades autónomas que comporão os
Condomínio Urbanístico, deverão atender recuos mínimos abaixo estabelecidos, independente
da zona onde se achar implantado o Condomínio Urbanístico, todavia, quando da elaboração da
convenção de condomínio específica de cada um dos empreendimentos, estas determinações de
recuos poderão ser alteradas, desde que determine um aumento nos recuo estabelecidos na
presente norma;
a. Recuo Frontal - 5,00rn (cinco metros);
b. Recuo de Fundos - 2,00m (dois metros) em relação às demais construções existentes,
sendo permitida construção colada no limite de fundos do terreno, desde que não exceda
2/3 (dois terços) da sua dimensão;
c. Recuos Laterais - l ,50 (um metro e cinquenta centímetros), caso haja abertura de vãos,
podendo ser edificado nos limites do lote, em ate 2/3 (dois terço) do seu comprimento.
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V. As edificações deverão obedecer u uma altura máxima de 9,00m (nove metros) e o
número máximo de 2 (dois) pavimentos das edificações, independente da zona onde se achar
implantado o Condomínio Urbanístico, no entanto, quando da elaboração da convenção de
condomínio específica de cada um dos empreendimentos, estas determinações c limitações
poderão ser alteradas, desde que de forma mais restritiva;
VI. O sistema viário interno do Condomínio Urbanístico, embora privativo, por se tratar de
ruas internas e não haver tráfego de veículos pesados, somado ao fato de cada veículo ter
estacionamento próprio, não havendo ligação com o sistema viário do Município, deverá contar
com leito carroçávcl com largura mínima de ò.OOm (seis metros) c 2,00m (dois metros) para
cada lateral a ser destinada a passeio;
VII. Quando os parâmetros aprovados em convenção do condomínio for mais restritivo, os
projetos serão aprovados seguindo as diretrizes da convenção, desde que essa esteja registrada
em cartório, e que a Administração do Condomínio emita declaração indicativa de qual a
Convenção Condominial vigente._
Art. 7°. A unidade imobiliária será o lote c a edificação implantada sobre este.
Art. 8". A propriedade do sistema viário, das redes de abastecimento de água e de
esgoto, da rede elétrica, enfim, de todas as áreas e equipamentos internos aos limites do condomínio
serão de propriedade e responsabilidade dos condóminos.
Art. 9". Os direitos e deveres dos condóminos deverão ser estabelecidos através de
Convenção Condominial, que conterá as normas que vigerão entre os condóminos, bem como as
limitações cdilícias c de uso do solo relacionadas a cada unidade imobiliária.
Capítulo III
Do Pedido de Análise c Das Condições para Aprovação dt- Projetos
Art. IO. Para a análise do projeto de Condomínio Urbanístico o mesmo deverá ser
protocolado na Secretaria Municipal de Planejamento, Orçamento e Desenvolvimento Urbano de
Marechal Deodoro, devendo o pedido ser instruído com os seguintes documentos:
I. Memorial Descritivo do Condomínio Urbanístico, indicando a descrição do condomínio c suas
características;
II . Quadros da ABNT relativos ao empreendimento; .
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III. 03 (três) cópias do projcto arquitetônico, contendo, no mínimo, o levantamento
topográfico com curvas de nível, o partido urbanístico e implantação das edificações, bem como
o arquivo em meio digital gravado em CD;
IV. Comprovante de que o imóvel onde será implantado o empreendimento está circunscrito
no perímetro urbano;
V. O l (uma) cópia do título de propriedade da área registrada no Cartório de Registro de
Imóveis em nome do Requerente, seja ele proprietário, incorporadora e/ou construtora;
VI. Certidão Negativa de Débitos do Município referente ao imóvel;
VII. Licença Ambiental Prévia emitida pela autoridade competente;
VIII. Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) ou/c Anotação de Responsabilidade
Técnica (ART) do responsável pelos projctos c execução.
Parágrafo Único - A Prefeitura poderá solicitar outros documentos complementares
que sejam julgados necessários, bem como poderá estabelecer o formato e o critério para o atendimento
de exigências relativas aos itens constantes deste artigo, mediante a edição de Decreto regulamentar.
Art. II. São condições para a aprovação e implantação dos Condomínios
Urbanístico, sem prejuízo de outras estabelecidas nesta lei:
I. Que o empreendimento não provoque interrupção em vias arteriais ou coletoras existentes ou
projetadas no município ou que apresente soluções de tráfego que deverão ser aprovadas pela
Secretaria de Planejamento, Orçamento e Desenvolvimento Urbano
II. Que a via de acesso, eventualmente necessária, seja realizada pelo empreendedor às suas
expensas, ou, mediante ajuste prévio com a Municipalidade para fins de parceria e
compensação tributária, caso exista legislação específica para esse fim; c
III. Que tenha garantida a implementação de infraestrutura mínima de lazer, manutenção de
áreas verdes, tratamento de efluentes, abastecimento de água, coleta de lixo, pavimentação das
vias, dentre outras exigidas por legislação específica.
Art. 12. O projeto do Condomínio Urbanístico, para ser aprovado pela
Municipalidade, deverá ainda prever:
I. Que todo o perímetro do Condomínio Urbanístico deverá ser fechado em suas laterais, sendo
que o dito fechamento deverá ter altura máxima de 3,00m (três metros ), que caracterizará a
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separação da área utilizada pelo condomínio com a área externa urbana ou privativa de
terceiros, e o acesso ao Condomínio deverá ser projetado para uma via oficial, com recuo
adequado para as manobras e acesso dos veículos.
II . Que além da infraestrutura, o incorporador deverá cxecular as seguintes obras: portaria,
área destinada à administração do Condomínio, área de lazer e recreação, sistema viário interno
e áreas verdes.
III. A área dos lotes sobre o qual será erguida a unidade habitacional deverá seguir os
critérios estabelecidos no art. 6°, desta Lei.
TV. As áreas comuns, áreas verdes, áreas de equipamentos e o sistema viário interno serão
de uso exclusivo do Condomínio, perfazendo um mínimo de 35% (trinta c cinco por cento) da
área total utilizável da gleba onde será implantado o empreendimento, das quais 10% (dez por
cento) da área total utilizável terá de ser destinada às áreas verdes, considerando-se como área
utilizável a área total da gleba onde será implantado o empreendimento, com a exclusão das
faixas de domínio, áreas de preservação e demais áreas "non aedificandi".
Art. 13. Os projctos dos Condomínios Urbanístico deverão estar aprovados no órgão
municipal competente, abrangendo todas as construções, individualmente ou por modelos-padrão, a
depender do caso, concomitantemente à aprovação do empreendimento integralmente considerado.
Art. 14. Após a análise dos documentos e do projeto do Condomínio Urbanístico e
seu deferimento, a Secretaria Municipal de Planejamento, Orçamento e Desenvolvimento Urbano
expedirá o Alvará de Construção do empreendimento, com prazo mínimo de validade de 24 (vinte e
quatro) meses, sendo permitidas renovações, dessa forma autorizando, do ponto de vista urbanístico, a
implantação do Condomínio Urbanístico em questão.
Art. 15. Poderá o empreendedor de Condomínios Urbanísticos optar, no momento da
apresentação do pleito de aprovação dos projetos do empreendimento junto à prefeitura, pela não
edificação das unidades autónomas ou das edículas no condomínio, sujeitando-se, neste caso, ao
adimplcmcnto de uma compensação específica ao Município no valor equivalente a 50% (cinquenta
por cento) do custo de construção de uma edícula de 40m2, cujo valor de referência é a tabela SINAPI
com as suas respectivas correções anuais.
§ l". Uma vez optando o empreendedor por promover a compensação pecuniária em
lugar da construção das unidades autónomas ou das edíeulas, esta compensação se dará com a
realização de obra(s) de interesse público aprescntada(s) pelo Poder Executivo do município c
aprovada(s) pela Secretaria de Planejamento, Orçamento, c Desenvolvimento Urbano, tais como o
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asfaltamento de via pública, a edificação de prédio público, a urbanização de praça(s) ou espaços
públicos; ou ainda, na forma de doação pecuniária para o Fundo Municipal de Desenvolvimento, a
critério do Município, para futura urbanização, ensejando benefício à comunidade.
§ 2". Os valores da contrapartida e o projeto para a execução da obra de interesse
público, serão aprovados e fiscalizados pela Secretaria de Planejamento, Orçamento e
Desenvolvimento Urbano, ou por quem esta determinar, a quem caberá, também, emitir declaração de
eonelusào da obra e quitação da contrapartida, ou, emitir notificação para adequações c reparos
conforme projeto aprovado, em prazo determinado, sob pena de cassação das Licenças do
empreendimento e aplicação de multa.
Art. 16. Caberá ao Município, optando cm receber a contrapartida através de
benfeitorias, desenvolver os projetos e obter as necessárias licenças, inclusive ambientais.
Art. 17. Optando o município em receber a contrapartida através da doação
pecuniária para o Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano, fará a indicação expressa da área de
interesse público ou projeto a ser executado com o recursos que deverão ser vinculados, cabendo ao
Empreendedor realizar o adimplemento pecuniário da contrapartida no prazo de até 30 (trinta) dias,
prorrogável por mais 30 (trinta) dias mediante requerimento específico do interessado, a contar da
assinatura do Termo de Compromisso.
§1°. Não sendo adimplida a contrapartida no prazo estipulado no termo de
Compromisso, incorrerá o empreendedor numa multa correspondente a 10% (dez por cento) do valor
da contrapartida, acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês sobre o valor total a ser
adimplido, e suspensão dos efeitos da aprovação técnica realizada sore o empreendimento até o
integral cumprimento da contrapartida.
§ 2". Passados mais de 180 (cento e oitenta) dias da assinatura do Termo de
Compromisso sem que o empreendedor tenha adimplido ao montante pecuniário estabelecido, poderá o
Município ter por extinto o processo administrativo de aprovação, sem prejuízo da manutenção das
penalidades em face do empreendedor, o qual deverá ingressar com novo pedido de aprovação caso
queira retomar o empreendimento.
Art. 18. Concluída a aprovação técnica do projeto do Condomínio Urbanístico, o
processo seguirá para a formalização do compromisso de contrapartida do empreendedor, o qual se
dará através de Termo de Compromisso específico, a ser firmado entre o Município de Marechal
Deodoro e o empreendedor, onde constará o valor pecuniário da contrapartida, a destinação específica a
ser dada ao dito recurso e o prazo para a execução da mesma, o qual não poderá ser superior ao prazo
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inicialmente previsto para a conclusão do empreendimento sob pena de cassação do Alvará de
Construção e aplicação de multa ao empreendedor.
Art. 19. Com o comprometimento da contrapartida pelo empreendedor, através da
assinatura do Termo de Compromisso específico, acima referido, caberá ao Município a liberação do
licenciamento urbanístico do empreendimento, mediante a expedição do Alvará de Construção do
empreendimento.
Art. 20. Caso a obra compensatória seja orçada pelo empreendedor a um custo
inferior ao previsto no projeto e na aprovação pela Municipalidade, o saldo resultante da compensação
pecuniária devida pelo empreendedor deverá ser depositada, por este, em um Fundo Municipal para o
Desenvolvimento Urbano.
Art. 21. Os Condomínios Urbanísticos serão tidos por concluídos e implementados,
para fins de obtenção do respectivo habite-se, quando da conclusão de todas as construções para ele
previstas, e, no caso da construção por módulos, quando o respectivo módulo estiver concluído e em
pleno funcionamento de forma independente das demais obras que estejam cm andamento.
Art. 22. A aprovação do projeto de Condomínio de Lotes pelo Município se dará
mediante uma contrapartida do empreendedor ao ente municipal, na forma de doação pecuniária para o
Fundo Municipal de Desenvolvimento, para futura urbanização, ensejando benefício à comunidade.
§1". A contrapartida acima referida deverá ser calculada pelo Município, baseada no
percentual correspondente à 5% (cinco por cento) do custo de implantação do empreendimento que é
composto por todos os custos com material, serviços c outros exceto o custo de aquisição do Terreno,
conforme valor constante dos Quadros da ABNT do empreendimento, os quais acompanharão o pedido
de análise e aprovação do projeto e do empreendimento, nos termos do inciso II, do artigo 10, desta
Lei.
§ 2". Os valores da contrapartida serão aprovados pela Secretaria de Planejamento,
Orçamento e Desenvolvimento Urbano, ou por quem esta determinar, a quem caberá, também, emitir
declaração de quitação da contrapartida.
Art. 23. Recebendo o município a contrapartida através da doação pecuniária para o
Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano, fará a indicação da área de interesse público ou projeto
a ser executado com os recursos que deverão ser vinculados, cabendo ao Empreendedor realizar o
adimplemento pecuniário da contrapartida no prazo de até 30 (trinta) dias, prorrogável por mais 30
(trinta) dias mediante requerimento específico do interessado, a contar da assinatura do Termo de
Compromisso.
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§l". Não sendo adimplida a contrapartida no prazo estipulado no termo de
Compromisso, incorrerá o empreendedor numa multa correspondente a 10% (dez por cento) do valor
da contrapartida, acrescida de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês sobre o valor total a ser
adimplido, c suspensão dos efeitos da aprovação técnica realizada sore o empreendimento ate o integral
cumprimento da contrapartida.
§ 2°. Passados mais de 180 (cento e oitenta) dias da assinatura do Termo de
Compromisso sem que o empreendedor tenha adimplido ao montante pecuniário estabelecido, poderá o
Município ter por extinto o processo administrativo de aprovação, sem prejuízo da manutenção das
penalidades cm face do empreendedor, o qual deverá ingressar com novo pedido de aprovação caso
queira retomar o empreendimento.
Art. 24. Concluída a aprovação técnica do projeto do Condomínio de Lotes, o
processo seguirá para a formalização do compromisso de contrapartida do empreendedor, o qual se
dará através de Termo de Compromisso específico, a ser firmado entre o Município de Marechal
Deodoro e o empreendedor, onde constará o valor pecuniário da contrapartida, a destinação específica a
ser dada ao dito recurso e o prazo para a execução da mesma, o qual não poderá ser superior ao prazo
inicialmente previsto para a conclusão do empreendimento sob pena de cassação do Alvará de
Construção e aplicação de multa ao empreendedor.
Art. 25. Com o comprometimento da contrapartida pelo empreendedor, através da
assinatura do Termo de Compromisso específico, acima referido, caberá ao Município a liberação do
licenciamento urbanístico do empreendimento, mediante a expedição do Alvará de Construção do
empreendimento.
Capítulo IV
Do Desenvolvimento de Condomínio Urbanístico
Art. 26. Para todos os fins de direito, as obras a serem entregues pelo empreendedor
de Condomínio Urbanístico serão as construções edificadas nas unidades autónomas, além das obras de
infracstrutura do empreendimento, como áreas de lazer, áreas verdes, tratamento de efluentes,
abastecimento de água, coleta de lixo, pavimentação das vias, dentre outras previstas e aprovados no
projeto.
Art. 27. O Condomínio Urbanístico poderá ser executado em etapas.
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Parágrafo Único - No caso de entrega do Condomínio Urbanístico cm etapas,
deverá estar assegurado o pleno funcionamento de cada etapa e sua total independência das demais
etapas do projeto em andamento.
Art. 28. É permitido o rcmcmbramcnto de unidades autónomas, hipótese em que
serão somadas as fracões ideais e mantidas as repercussões tributárias e as taxas condominiais na
proporção da nova fração ideal, desde que o remcmbramento esteja previamente contemplado e
autorizado em Convenção Condominial.
Art. 29. É vedado o desmembramento das unidades autónomas, salvo na hipótese de
retorno as dimensões originais do projeto do Condomínio Urbanístico aprovado pela municipalidade,
em decorrência de anterior rcmcmbramcnto; ou ainda se as áreas que resultarão do desmembramento,
mesmo que inferiores às dimensões originais do projeto, forem concomitantcmcnte remembradas à
unidades autónomas vizinhas.
Capítulo V
Das Disposições Gerais
Art. 30. Após aprovação do empreendimento junto a Prefeitura Municipal de
Marechal Deodoro, o empreendedor deverá proceder o registro do Memorial de Incorporação junto ao
Cartório de Registro Imobiliário competente, seguindo estritamente o disposto no artigo 32, da Lei n.
4.591/64.
Art. 31. Para o início efetivo das obras de implantação do Condomínio Urbanístico,
caberá à empresa construtora, além da obtenção do Alvará de Construção a ser expedido pelo
Município de Marechal Deodoro, obter as necessárias aprovações c licenças dos órgãos ambientais
competentes.
Art. 32. Urna vez concluídas as obras do Condomínio Urbanístico, aprovado pela
Prefeitura Municipal, devidamente registrado no Ofício Imobiliário e constituído legalmente o
Condomínio, os serviços de instalação, manutenção c conservação das vias internas, dos passeios, das
áreas verdes, recolhimento de lixo, pintura de meio-fio, instalação de rede de energia elétríea,
iluminação, rede de água c esgoto, paisagismo e as edificações de áreas comuns deverão ser efeluados
pelo próprio Condomínio.
Art. 33. Para efeitos tributários, cada lote mencionado no Memorial de Incorporação
do Condomínio Urbanístico constituirá uma unidade autónoma, contribuindo, o proprietário, possuidor
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ou o promissário comprador, diretamente com as importâncias relativas aos impostos e taxas federais,
estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos ou instrumentos de cobrança.
Art. 34. Especificamente no que se refere à Condomínio Urbanístico, revogam-se as
disposições em contrário, mantcndo-sc inalteradas as disposições constantes do Plano Dirctor c do
Código de Edificações do Município de Marechal Deodoro, aplicáveis aos demais tipos de
empreendimento imobiliário.
Art. 35. Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação, revogando todas as
disposições em contrário.
í\l Deodoro/AL
c dezembro de 2017.
Cláudio RobeVto .tyyres da Costa
Prefeito
Certifico que a presente Lei fora afixada no mural da Prefeitura Municipal de Marechal Deodoro/AL,
situada na Rua Dr. Tavares Bastos, s/n", Centro, Marechal Deodoro/AL, para fins de publicação,
conforme determina o art. 37, da Constituição Federal.
Marechal Deodoro/AL, 19 de dezembro de 2017.
Carlos Henrique Costa Mousinho
Secretário Municipal de Governo