Estado da Bahia.
Câmara Municipal de Ilhéus.
Gabinete do Vereador Maurício Galvão
Praça J.J. Seabra, s/n, Centro, Ilhéus – Bahia – CEP 45.653-280
PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR /2025
Institui o Programa de Regularização Fundiária
Urbana e estabelece normas e procedimentos
aplicáveis ao Procedimento Administrativo de
Regularização Fundiária Urbana no município
de Ilhéus-BA, e dá outras providências.
A Câmara de Vereadores do Municipio de Ilhéus, no uso de suas atribuições
legais, faz saber que o plenário aprovou a seguinte Lei:
CAPÍTULO I
DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 1º Ficam instituídos, no território municipal, o Programa de Regularização
Fundiária Urbana, as normas e procedimentos aplicáveis ao espaço urbano do
Município de Ilhéus-BA, destinados à inclusão dos Núcleos Urbanos Informais, ao
ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes.
Parágrafo único. A Regularização Fundiária Urbana (Reurb) abrange medidas
jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais, conforme as políticas e os princípios
de sustentabilidade econômica, social e ambiental e ordenação territorial,
buscando a ocupação do solo de maneira eficiente, combinando o seu uso de
forma funcional.
CAPÍTULO II
DO PROGRAMA DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA
Seção I
Dos Objetivos da Reurb
Art. 2º Constituem objetivos gerais da Reurb:
I - identificar os núcleos urbanos informais a serem regularizados, organizá-los e
assegurar a prestação de serviços públicos aos seus ocupantes, de modo a
melhorar as condições econômicas, sociais, jurídicas, urbanísticas e ambientais
em relação à situação de ocupação informal anterior;
II - criar unidades imobiliárias compatíveis com o ordenamento territorial urbano
e constituir sobre elas direitos reais em favor dos seus ocupantes;
III - ampliar o acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda, de
modo a priorizar a permanência dos ocupantes nos próprios núcleos urbanos
informais regularizados;
IV - promover a integração social e a geração de emprego e renda;
V - estimular a resolução extrajudicial de conflitos, em reforço à consensualidade
e à cooperação entre Estado e sociedade;
VI - garantir o direito social à moradia digna e às condições de vida adequadas;
VII - garantir a efetivação da função social da propriedade;
VIII - ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir
o bem-estar de seus habitantes;
IX - concretizar o princípio constitucional da eficiência na ocupação e no uso do
solo;
X - prevenir e desestimular a formação de novos núcleos urbanos informais;
XI - conceder direitos reais, preferencialmente em nome da mulher;
XII - franquear a participação dos interessados nas etapas do processo de
regularização fundiária;
XIII - promover a regularização fundiária dos assentamentos precários e das
terras dos Povos e Comunidades de Terreiros e Quilombolas.
Seção II
Das Modalidades de Reurb
Art. 3º A Reurb compreende as seguintes modalidades:
I - Reurb-S – destinada à regularização fundiária dos núcleos urbanos informais
ocupados predominantemente por população de baixa renda, cuja renda
familiar mensal seja igual ou inferior ao valor correspondente a cinco salários
mínimos vigentes;
II - Reurb-E – destinada à regularização fundiária dos núcleos urbanos informais
ocupados por população não qualificada na hipótese de que trata o inciso I;
III - Reurb-I – destinada à regularização fundiária das glebas parceladas para fins
urbanos anteriormente a 19 de dezembro de 1979, que não possuírem registro,
podendo ter a sua situação jurídica regularizada mediante o registro do
parcelamento, desde que esteja implantado e integrado à cidade, podendo,
para tanto, utilizar-se dos instrumentos previstos nesta Lei.
§ 1º Na Reurb, o Município admitirá o uso misto de atividades como forma de
promover a integração social e a geração de emprego e renda no núcleo
urbano informal regularizado.
§ 2º A regularização fundiária de núcleos urbanos informais constituídos por
unidades imobiliárias não residenciais poderá ser realizada por qualquer uma
das modalidades de Reurb, sendo que, no caso de Reurb-S, ato do Poder
Executivo Municipal definirá critérios para classificação das atividades
econômicas que poderão se beneficiar das dispensas de que tratam os § 3º e 4º
do art. 4º desta Lei, desde que a renda líquida mensal não seja superior ao
quíntuplo do salário-mínimo vigente no País e reconhecido o interesse público,
nos termos da exigência contida no inciso III, § 1°, do art. 23 da Lei Federal n°
13.465/2017.
§ 3º A classificação da modalidade da Reurb de unidades imobiliárias
residenciais ou não residenciais integrantes de núcleos urbanos informais poderá
ser feita, de forma integral, por partes ou de forma isolada por unidade
imobiliária.
§ 4º A classificação da modalidade visa exclusivamente à identificação dos
responsáveis pela implantação ou adequação das obras da infraestrutura
essencial e ao reconhecimento do direito à gratuidade das custas e dos
emolumentos notariais e registrais em favor daqueles a quem for atribuído o
domínio das unidades imobiliárias regularizadas.
§ 5º No mesmo núcleo urbano informal, poderá haver mais de uma modalidade
de Reurb, desde que a parte ocupada predominantemente por população de
baixa renda seja regularizada por meio de Reurb-S, e o restante do núcleo, por
meio de Reurb-E ou Reurb-I, conforme o caso.
Seção III
Dos Núcleos Urbanos Informais
Art. 4º As Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), indicadas no Plano Diretor de
Desenvolvimento Urbano do Município de Ilhéus-BA – PDDU, são compreendidas,
para efeitos desta Lei, como núcleos urbanos informais consolidados, habitados
predominantemente por população de baixa renda, comprovadamente
existente em 29/11/2006.
§ 1º A Reurb não ficará restrita às ZEIS identificadas no Plano Diretor, ficando o
Executivo Municipal encarregado da identificação de todas as áreas públicas
ou privadas passíveis de serem incluídas no Programa de Regularização
Fundiária Urbana que atendam aos requisitos de caracterização como núcleos
urbanos informais a serem regularizados.
§ 2º Para fins da Reurb, ficam dispensadas a desafetação e as seguintes
exigências previstas no inciso I, do art. 76, da Lei nº 14.133/2021:
I - autorização legislativa para alienação de bens da administração pública
direta, autárquica e fundacional, conforme art. 71 da Lei Federal n° 13.465/2017;
II - avaliação prévia e licitação na modalidade de concorrência.
§ 3º O reconhecimento das edificações no âmbito da Reurb-S,
comprovadamente existentes em 29/11/2006, será feito por cadastro das
respectivas edificações, nos termos do procedimento a ser definido por ato do
Poder Executivo, observando-se as isenções previstas no art. 13, § 1º, da Lei
Federal nº 13.465/2017, combinado com o art. 53 e seguintes do Decreto Federal
nº 9.310/2018, sem eximir as responsabilidades administrativas, civis ou criminais
dos loteadores ou incorporadores que tenham dado causa à formação de
núcleos urbanos informais, ou por seus sucessores.
§ 4º As edificações irregulares, inseridas em núcleos urbanos informais, face a
legislação urbanística municipal, estadual ou federal, comprovadamente
existentes em 29/11/2006, poderão ser regularizadas, a critério do Poder Público
Municipal, de forma individual ou coletiva, mediante procedimento próprio de
análise e pagamento de contraprestação ao Município a ser regulamentado
por ato do Executivo, sem o reconhecimento das isenções previstas no disposto
no art. 13, §1º, da Lei Federal n° 13.465/2017, combinado com o art. 53 e
seguintes do Decreto Federal nº 9.310/2018 e sem eximir as responsabilidades
administrativas, civis ou criminais dos loteadores ou incorporadores e seus
sucessores que tenham dado causa à formação de núcleos urbanos informais.
§ 5º Fica autorizado o Poder Executivo Municipal a realizar e aprovar os projetos
do Programa de Regularização Fundiária no âmbito do Município, observado o
disposto na Lei Federal nº 13.465, de 11 de julho de 2017 e nesta Lei, podendo
dispensar critérios e parâmetros de parcelamento e urbanização, uso e
ocupação do solo e normas urbanísticas edilícias.
Seção IV
Da Comissão de Regularização Fundiária Urbana do Município
Art. 5º Será criada a Comissão de Regularização Fundiária Urbana do Município,
com composição, competência e funcionamento a serem definidos por ato do
Poder Executivo.
Seção V
Dos Legitimados para Requerer a Reurb
Art. 6º Poderão requerer a instauração da Reurb:
I - a União, o Estado e o Município, diretamente ou por meio de entidades da
administração pública indireta;
II - os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio
de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações,
organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou
outras associações civis que tenham por finalidade atuar nas áreas de
desenvolvimento urbano ou de regularização fundiária urbana;
III - os proprietários dos imóveis ou dos terrenos, os loteadores ou os
incorporadores;
IV - a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes;
V - o Ministério Público;
VI - os concessionários dos títulos de Concessão de Direito Real de Uso – CDRU e
Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia – CUEM, para fins do art. 17 do
Decreto Federal nº 9.310/2018.
§ 1º Os legitimados, relacionados nos incisos I, II, III, IV e V deste artigo, poderão
promover os atos necessários à regularização fundiária, inclusive requerer os atos
de registro.
§ 2º Os legitimados concessionários dos títulos de Concessão de Direito Real de
Uso – CDRU e Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia – CUEM poderão
promover os atos necessários à regularização fundiária, inclusive requerer os atos
de registro para o mesmo imóvel objeto da Concessão.
§ 3º Para efeitos apenas de Reurb-S, o requerimento da regularização fundiária
por um dos legitimados concessionários, a que se refere o parágrafo anterior,
implicará a automática e irrevogável renúncia à respectiva concessão
anteriormente concedida.
§ 4º Nas hipóteses de parcelamento do solo, de conjunto habitacional ou de
condomínio informal, empreendidos por particular, a conclusão da Reurb
confere direito de regresso àqueles que suportarem os seus custos e as suas
obrigações contra os responsáveis pela implantação dos núcleos urbanos
informais.
§ 5º O requerimento de instauração da Reurb pelos proprietários de terreno,
pelos loteadores ou pelos incorporadores que tenham dado causa à formação
de núcleos urbanos informais, ou por seus sucessores, não os eximirá das
responsabilidades administrativa, civil ou criminal.
CAPÍTULO III
DOS INSTRUMENTOS DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA
Art. 7º Os seguintes institutos jurídicos poderão ser empregados no âmbito da
Reurb, sem prejuízo de outros considerados adequados:
I - a legitimação fundiária e a legitimação de posse, nos termos da Lei nº 13.465,
de 2017;
II - a usucapião, nos termos do art. 1.238 ao art. 1.244 da Lei nº 10.406, de 10 de
janeiro de 2002 - Código Civil, do art. 9º ao art. 14 da Lei nº 10.257, de 10 de julho
de 2001, e do art. 216-A da Lei nº 6.015, de 1973;
III - a desapropriação em favor dos possuidores, nos termos dos § 4º e § 5º do art.
1.228 da Lei nº 10.406, de 2002 - Código Civil;
IV - a arrecadação de bem vago, nos termos do art. 1.276 da Lei nº 10.406, de
2002 - Código Civil;
V - o consórcio imobiliário, nos termos do art. 46 da Lei nº 10.257, de 2001;
VI - a desapropriação por interesse social, nos termos do inciso IV do caput do
art. 2º da Lei nº 4.132, de 10 de setembro de 1962;
VII - o direito de preempção, nos termos do inciso I do caput do art. 26 da Lei
nº 10.257, de 2001;
VIII - a transferência do direito de construir, nos termos do inciso III do caput do
art. 35 da Lei nº 10.257, de 2001;
IX - a requisição, em caso de perigo público iminente, nos termos do § 3º do art.
1.228 da Lei nº 10.406, de 2002 - Código Civil;
X - a intervenção do Poder Público em parcelamento clandestino ou irregular,
nos termos do art. 40 da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979;
XI - a alienação de imóvel pela administração pública diretamente para o seu
detentor, nos termos da alínea “f” do inciso I do caput do art. 76 da Lei nº
14.133/, de 1 de abril de 2001;
XII - a concessão de uso especial para fins de moradia;
XIII - a concessão de direito real de uso;
XIV - a doação;
XV - a compra e venda.
Parágrafo único. Na Reurb, poderão ser utilizados mais de um dos instrumentos
previstos neste artigo.
CAPÍTULO IV
DO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO
Seção I
Disposições Gerais
Art. 8º A Reurb obedecerá as seguintes fases:
I - requerimento dos legitimados;
II - processamento administrativo do requerimento, com abertura de
procedimento autônomo para cada núcleo, no qual será conferido prazo para
manifestação dos titulares de direitos reais sobre o imóvel e dos confrontantes;
III - elaboração do projeto de regularização fundiária;
IV - saneamento do processo administrativo da Reurb;
V - decisão da autoridade competente mediante ato formal, ao qual se dará
publicidade;
VI - expedição da Certidão de Regularização Fundiária – CRF pelo Município;
VII - registro da CRF e do Projeto de Regularização Fundiária aprovado pelo
Município perante o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca.
§ 1º Ato do Poder Executivo disciplinará o órgão/secretaria competente, o
processamento e o procedimento da Reurb, obedecidas as premissas
estabelecidas nesta Lei Municipal e na Lei Federal n° 13.465/2017.
§ 2º Na Reurb-I o interessado requererá ao Oficial do Cartório de Registro de
Imóveis a efetivação do registro do parcelamento, munido dos seguintes
documentos:
I - planta da área em regularização assinada pelo interessado responsável pela
regularização e por profissional legalmente habilitado, acompanhada da
Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) no Conselho Regional de
Engenharia e Agronomia (Crea) ou de Registro de Responsabilidade Técnica
(RRT) no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), contendo o perímetro da
área a ser regularizada e as subdivisões das quadras, lotes e áreas públicas, com
as dimensões e numeração dos lotes, logradouros, espaços livres e outras áreas
com destinação específica, se for o caso, dispensada a ART ou o RRT quando o
responsável técnico for servidor ou empregado público;
II - descrição técnica do perímetro da área a ser regularizada, dos lotes, das
áreas públicas e de outras áreas com destinação específica, quando for o caso;
III - documento expedido pelo Município, atestando que o parcelamento foi
implantado antes de 29 de novembro de 2006 e está integrado à cidade.
§ 3º A apresentação da documentação prevista no §2º deste artigo dispensa a
apresentação do projeto de regularização fundiária, de estudo técnico
ambiental, de CRF ou de quaisquer outras manifestações, aprovações, licenças
ou alvarás emitidos pelos órgãos públicos.
§ 4º Aos concessionários de títulos de Concessão de Direito Real de Uso – CDRU
e de Concessão de Uso Especial para Fins de Moradia – CUEM, será exigida a
apresentação do título correspondente, podendo ser dispensados os demais
documentos exigidos no § 2º, deste artigo.
§ 5º A outorga da Certidão de Regularização Fundiária – CRF aos
concessionários previstos no § 4º extinguirá o respectivo título de concessão
anteriormente concedido.
Seção II
Da Determinação da Titularidade do Domínio dos Imóveis
Art. 9º Instaurada a Reurb, o órgão competente para processá-la deverá
proceder às buscas necessárias com a finalidade de determinar a titularidade
do domínio dos imóveis onde está situado o núcleo urbano informal a ser
regularizado.
§ 1º Caso algum dos imóveis atingidos ou confinantes não esteja matriculado ou
transcrito na serventia, o Município realizará diligências junto às serventias
anteriormente competentes, por meio da apresentação da planta do perímetro
regularizado, a fim de que a sua situação jurídica atual seja certificada, caso
possível.
§ 2º Fica dispensado o disposto neste artigo, caso sejam adotados os
procedimentos da demarcação urbanística.
Seção III
Do Projeto de Regularização Fundiária
Art. 10. O projeto de regularização fundiária conterá, no mínimo:
I - levantamento planialtimétrico e cadastral, com georreferenciamento, de que
trata o inciso I do caput do art. 35 da Lei Federal nº 13.465, de 2017;
II - planta do perímetro do núcleo urbano informal com demonstração das
matrículas ou das transcrições atingidas, quando possível;
III - estudo preliminar das desconformidades e das situações jurídica, urbanística
e ambiental;
IV - projeto urbanístico;
V - memorial descritivo;
VI - proposta de soluções para questões ambientais, urbanísticas e de
reassentamento dos ocupantes, quando for o caso;
VII - estudo técnico para situação de risco, quando for o caso;
VIII - estudo técnico ambiental, quando for o caso;
IX - cronograma físico de serviços e implantação de obras de infraestrutura
essencial, compensações urbanísticas, ambientais e outras, quando houver,
definidas por ocasião da aprovação do projeto de regularização fundiária; e
X - termo de compromisso a ser assinado pelos responsáveis, públicos ou
privados, para cumprimento do cronograma físico, definido no inciso IX.
§ 1º A planta e o memorial descritivo serão assinados por profissional legalmente
habilitado, dispensada a apresentação da ART no Conselho Regional de
Engenharia e Agronomia ou do RRT no Conselho de Arquitetura e Urbanismo,
quando o responsável técnico for servidor ou empregado público no exercício
de suas funções.
§ 2º O Projeto de Regularização Fundiária considerará as características da
ocupação e da área ocupada para definir parâmetros urbanísticos e
ambientais específicos, além de identificar os lotes, as vias de circulação e as
áreas destinadas a uso público.
§ 3º Nos lotes de parcelamento ou edificações em que tenha sido atendida a
legislação vigente à época de sua implantação, ou já tenha sido realizada a
sua regularização, bem como já possua a infraestrutura essencial implantada e
para o qual não haja compensações urbanísticas ou ambientais ou outras obras
e serviços a serem executados, mas que não tenha sido possível realizar a
titulação de seus ocupantes, constará da CRF que o núcleo urbano informal
regularizado já possui a infraestrutura essencial e serão encaminhados ao
Cartório de Registro de Imóveis tão somente o instrumento indicativo do direito
real constituído, a listagem dos ocupantes que serão beneficiados pela Reurb e
as suas qualificações, com a indicação das respectivas unidades.
Seção IV
Do Projeto Urbanístico
Art. 11. O Projeto Urbanístico de Regularização Fundiária indicará, no mínimo:
I - as áreas ocupadas, o sistema viário e as unidades imobiliárias existentes e, se
for o caso, os projetados;
II - as unidades imobiliárias a serem regularizadas, as suas características gerais, a
área do lote que ocupa e, quando for o caso, a área construída total das
edificações a serem regularizadas, as confrontações, a localização, o nome do
logradouro e o número da designação cadastral;
III - quando for o caso, as quadras e as suas subdivisões em lotes ou as frações
ideais vinculadas à unidade regularizada;
IV - os logradouros, os espaços livres, as áreas destinadas aos edifícios públicos e
outros equipamentos urbanos, quando houver;
V - as áreas já usucapidas, quando for o caso;
VI - as medidas de adequação para correção das desconformidades, quando
necessárias;
VII - as medidas necessárias à adequação da mobilidade, da acessibilidade, da
infraestrutura e da relocação de edificações, quando for o caso;
VIII - as obras de infraestrutura essenciais, quando necessárias; e
IX - outros requisitos que sejam definidos por ato do Poder Executivo, pessoa
jurídica integrante da administração pública municipal ou órgão competente
em processar a Reurb.
§ 1º Na Reurb de parcelamentos do solo, as edificações já existentes nos lotes
poderão ser regularizadas, a critério do órgão competente em processar a
Reurb, em momento posterior, de forma coletiva ou individual, bem como
poderão ser descritas apenas em sua estrutura externa e área construída total.
§ 2º As áreas e unidades já tituladas constarão do projeto de regularização
fundiária com a descrição constante na matrícula ou na transcrição, devendo
ser averbada a nova descrição técnica georreferenciada.
§ 3º Para fins de Reurb, consideram-se infraestrutura essencial os seguintes
equipamentos:
I - sistema de abastecimento de água potável, coletivo ou individual;
II - sistema de coleta e tratamento do esgotamento sanitário, coletivo ou
individual;
III - rede de energia elétrica domiciliar;
IV - soluções de drenagem, quando necessárias; e
V - outros equipamentos a serem definidos pelo órgão competente em
processar a Reurb em função das necessidades locais e das características
regionais.
§ 4º A Reurb poderá ser implementada por etapas e abranger o núcleo urbano
informal de forma total ou parcial.
§ 5º As obras de implantação da infraestrutura essencial, de equipamentos
comunitários e de melhoria habitacional e a sua manutenção poderão ser
realizadas antes, durante ou após a conclusão da Reurb, conforme cronograma
físico apresentado.
§ 6º Na Reurb-S, caberá, ao órgão competente em processar a Reurb, propor a
definição das compensações urbanísticas ou ambientais, se for o caso, bem
como a elaboração do cronograma físico e do termo de compromisso acerca
das obras de infraestrutura essenciais, equipamentos comunitários e de melhoria
habitacional, bem como sua manutenção.
§ 7º O Poder Executivo Municipal poderá definir os requisitos e premissas para
elaboração do cronograma físico de obras e serviços a serem realizados, sendo
que as obras de implantação de infraestrutura essencial, de equipamentos
comunitários e de melhoria habitacional, bem como sua manutenção, poderão
ser realizadas antes, durante ou após a conclusão da Reurb-S.
§ 8º Os planos setoriais de infraestrutura elaborados diretamente ou por meio da
administração pública indireta, ou por meio das concessionárias e
permissionárias de serviços públicos, poderão ser incorporados para fins de
cumprimento das obrigações previstas no § 6º deste artigo.
§ 9º O Poder Executivo Municipal definirá os requisitos para elaboração do
projeto de regularização fundiária, no que se refere aos desenhos, ao memorial
descritivo e ao cronograma físico de obras e serviços a serem realizados, se for o
caso.
Seção V
Do Memorial Descritivo
Art. 12. O memorial descritivo do núcleo urbano informal conterá, no mínimo:
I - a descrição do perímetro do núcleo urbano, com indicação resumida de suas
características gerais;
II - a descrição técnica das unidades imobiliárias, do sistema viário e das demais
áreas públicas que componham o núcleo urbano informal;
III - a enumeração e a descrição dos equipamentos urbanos comunitários e dos
prédios públicos existentes no núcleo urbano informal e dos serviços públicos e
de utilidade pública que integrarão o domínio público com o registro da
regularização; e
IV - quando se tratar de condomínio, as descrições técnicas, a especificação do
condomínio e os demais elementos técnicos previstos na Lei nº 4.591, de 16 de
dezembro de 1964.
§ 1º A descrição técnica das unidades imobiliárias, do sistema viário e das
demais áreas públicas que componham o núcleo urbano informal poderá se dar
através de tabela.
§ 2º Poderá constar do memorial descritivo tão somente a descrição perimetral
dos equipamentos urbanos comunitários, dos prédios públicos existentes, das
áreas destinadas aos serviços públicos e de utilidade pública que integrarão o
domínio público com o registro da regularização no núcleo urbano informal.
§ 3º No caso do memorial descritivo fazer menção apenas aos lotes e não às
edificações, na Reurb-S, a averbação das edificações poderá ser efetivada a
partir de mera notícia, a requerimento do interessado, da qual constem a área
construída e o número da unidade imobiliária, dispensada a apresentação de
habite-se e de certidões negativas de tributos e contribuições previdenciárias.
§ 4º Poderá constar do memorial descritivo tão somente os pavimentos das
edificações, sendo admitida, para fins de averbação na matrícula, a mera
notícia, a requerimento do interessado, para descrição dos cômodos de sua
unidade autônoma ou, no caso de condomínio urbano simples, das partes
comuns da edificação, dispensadas as exigências de descrições técnicas, a
apresentação de habite-se e de certidões negativas de tributos e contribuições
previdenciárias.
Seção VI
Do Estudo Técnico para Situação de Risco
Art. 13. Para que seja aprovada a Reurb de área de núcleos urbanos informais,
ou de parcela dela, situados em áreas de riscos geotécnicos, de inundações ou
de outros riscos especificados em lei, será elaborado o estudo técnico para
situação de risco a que se refere o inciso VII, do art. 10 desta Lei, a fim de
examinar a possibilidade de eliminação, de correção ou de administração de
riscos na parcela afetada.
§ 1º Na hipótese prevista no caput deste artigo, a implantação das medidas
indicadas no estudo técnico realizado será condição indispensável à
aprovação da Reurb.
§ 2º O estudo técnico de que trata este artigo será elaborado por profissional
legalmente habilitado, dispensada a apresentação da ART, ou de documento
equivalente, quando o responsável técnico for servidor ou empregado público
no exercício de suas funções.
§ 3º Os estudos técnicos previstos neste artigo aplicam-se somente às parcelas
dos núcleos urbanos informais situados nas áreas de risco, sendo que a parte do
núcleo urbano não inserida na área de risco e não afetada pelo estudo técnico
poderá ter o seu projeto de regularização fundiária aprovado e levado a registro
separadamente.
Seção VII
Do Estudo Técnico Ambiental
Art. 14. O estudo técnico ambiental, a que se refere o inciso VIII do art. 10 desta
Lei, será obrigatório para as parcelas dos núcleos urbanos informais situados nas
áreas de preservação permanente, nas unidades de conservação de uso
sustentável ou nas áreas de proteção de mananciais, podendo ser feito em
fases ou etapas.
§ 1º Os estudos de que trata este artigo deverão ser elaborados por profissional
legalmente habilitado, estar compatibilizados com o projeto de regularização
fundiária e conter, conforme o caso, os elementos constantes dos art. 64 ou art.
65 da Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012.
§ 2º A parte do núcleo urbano informal não afetada pelo estudo técnico
ambiental poderá ter seu projeto de regularização fundiária aprovado e levado
a registro separadamente.
§ 3º Na Reurb-S, quando houver estudo técnico ambiental, este deverá
comprovar que as intervenções da regularização fundiária implicam a melhoria
das condições ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior
com a adoção das medidas nele preconizadas e deverá conter, no mínimo, os
seguintes elementos previstos no art. 64 da Lei nº 12.651, de 2012:
I - caracterização da situação ambiental da área a ser regularizada;
II - especificação dos sistemas de saneamento básico;
III - proposição de intervenções para a prevenção e o controle de riscos
geotécnicos e de inundações;
IV - recuperação de áreas degradadas e daquelas não passíveis de
regularização;
V - comprovação da melhoria das condições de sustentabilidade urbano
ambiental, considerados o uso adequado dos recursos hídricos, a não
ocupação das áreas de risco e a proteção das unidades de conservação,
quando for o caso;
VI - comprovação da melhoria da habitabilidade dos moradores propiciada
pela regularização proposta; e
VII - demonstração de garantia de acesso livre e gratuito pela população às
praias e aos corpos d’água, quando couber.
§ 4° Na Reurb-S dos núcleos urbanos informais que ocupam Áreas de
Preservação Permanente, a regularização fundiária será admitida por meio da
aprovação do projeto de regularização fundiária, se assim demonstrar o estudo
técnico ambiental do § 3o deste artigo.
§ 5º Na Reurb-E, deverá o estudo técnico ambiental comprovar que as
intervenções da regularização fundiária implicam a melhoria das condições
ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior com a
adoção das medidas nele preconizadas e deverá conter, no mínimo, os
seguintes elementos previstos no art. 65 da Lei nº 12.651, de 2012:
I - caracterização físico-ambiental, social, cultural e econômica da área;
II - identificação dos recursos ambientais, dos passivos e das fragilidades
ambientais e das restrições e potencialidades da área;
III - especificação e a avaliação dos sistemas de infraestrutura urbana e de
saneamento básico implantadas, além de outros serviços e equipamentos
públicos;
IV - identificação das unidades de conservação e das áreas de proteção de
mananciais na área de influência direta da ocupação, sejam elas águas
superficiais, sejam subterrâneas;
V - especificação da ocupação consolidada existente na área;
VI - identificação das áreas consideradas de risco de inundações e de
movimentos de massa rochosa, tais como deslizamento, queda e rolamento de
locos, corrida de lama e outras definidas como de risco geotécnico;
VII - indicação das faixas ou áreas em que devem ser resguardadas as
características típicas da área de preservação permanente com a proposta de
recuperação de áreas degradadas e daquelas não passíveis de regularização;
VIII - avaliação dos riscos ambientais;
IX - comprovação da melhoria das condições de sustentabilidade urbano
ambiental e de habitabilidade dos moradores a partir da regularização; e
X - demonstração de garantia de acesso livre e gratuito pela população às
praias e aos corpos d’água, quando couber.
§ 6º Para fins da Reurb-E, ao longo dos rios ou de qualquer curso d’água, será
mantida faixa não edificável com largura mínima de quinze metros de cada
lado.
§ 7º Na Reurb-E dos núcleos urbanos informais que ocupam Áreas de
Preservação Permanente não identificadas como áreas de risco, a
regularização fundiária será admitida por meio da aprovação do projeto de
regularização fundiária, se assim demonstrar o estudo técnico ambiental do §5o
deste artigo.
§ 8º No caso de abranger a Reurb área de unidade de conservação de uso
sustentável, que, nos termos da Lei nº 9.985, de 18 de julho de 2000, admita
regularização, será exigida também a anuência do órgão gestor da unidade,
desde que o estudo técnico comprove que essas intervenções de regularização
fundiária implicam a melhoria das condições ambientais em relação à situação
de ocupação informal anterior.
§ 9º O órgão gestor da unidade de conservação de uso sustentável deverá se
manifestar, para fins de Reurb, no prazo de noventa dias, contado da data do
protocolo da solicitação contida no parágrafo anterior, nos termos do parágrafo
5º do art. 3º do Decreto Federal nº 9.380/2018.
CAPÍTULO V
DISPOSIÇÕES FINAIS
Art. 15. Fica o Poder Executivo autorizado a regulamentar esta Lei, no que
couber.
Art. 16. Esta lei entrará em vigor na data de sua publicação, revogadas as
disposições em contrário.
Sala das Sessões da Câmara Municipal de Ilhéus-BA, ___ de ___________ de _____
Maurício Batista Galvão
Vereador- PSB
ANEXO 01: GLOSSÁRIO
Para fins do disposto nesta Lei, considera-se:
a. Núcleo Urbano – assentamento humano, com uso e características urbanas,
constituído por unidades imobiliárias com área inferior à fração mínima de
parcelamento prevista no art. 8 da Lei nº 5.868, de 12 de dezembro de 1972,
independentemente da propriedade do solo, ainda que situado em área
qualificada ou inscrita como rural;
b. Núcleo Urbano Informal – aquele clandestino, irregular ou no qual não tenha
sido possível realizar a titulação de seus ocupantes, ainda que atendida a
legislação vigente à época de sua implantação ou regularização;
c. Núcleo Urbano Informal Consolidado – aquele de difícil reversão,
considerados o tempo da ocupação, a natureza das edificações, a localização
das vias de circulação e a presença de equipamentos públicos, entre outras
circunstâncias a serem avaliadas pelo Município;
d. Demarcação Urbanística – procedimento destinado a identificar os imóveis
públicos e privados abrangidos pelo núcleo urbano informal e a obter a
anuência dos titulares de direitos inscritos nas matrículas ou nas transcrições dos
imóveis ocupados para possibilitar a averbação nas matrículas da viabilidade
da regularização fundiária, a ser promovida a critério do Município;
e. Certidão de Regularização Fundiária – CRF – documento expedido pelo
Município ao final do procedimento da Reurb, constituído do projeto de
regularização fundiária aprovado, do termo de compromisso relativo a sua
execução e, no caso da legitimação fundiária e da legitimação de posse, da
listagem dos ocupantes do núcleo urbano informal regularizado, da devida
qualificação destes e dos direitos reais que lhes foram conferidos;
f. Legitimação de Posse – ato do Poder Público destinado a conferir título, por
meio do qual fica reconhecida a posse de imóvel objeto da Reurb, conversível
em aquisição de direito real de propriedade na forma estabelecida na Lei nº
13.465, de 2017, da qual conste a identificação de seus ocupantes, o tempo da
ocupação e a natureza da posse;
g. Legitimação Fundiária – mecanismo de reconhecimento da aquisição
originária do direito real de propriedade sobre unidade imobiliária objeto de
Reurb;
h. Ocupante – aquele que mantenha poder de fato sobre o lote ou a fração
ideal de imóvel público ou privado em núcleos urbanos informais.
JUSTIFICATIVA DO PROJETO DE LEI Nº ________/2025
Egrégia Câmara,
O presente Projeto de Lei Complementar, ao instituir o Programa de Regularização
Fundiária Urbana (Reurb) e estabelecer as normas e procedimentos aplicáveis ao
seu rito administrativo no Município de Ilhéus-BA, visa dar cumprimento à Lei Federal
nº 13.465/2017, adaptando-a à realidade local e promovendo uma transformação
social, urbanística e ambiental para grande parte da população ilheense.
Ilhéus, assim como muitas cidades brasileiras, possui um histórico de crescimento
urbano que, por vezes, se deu de forma desordenada, resultando na formação de
núcleos urbanos informais consolidados. Milhares de famílias vivem em áreas sem o
devido registro de propriedade, o que gera insegurança jurídica, impede o acesso
a políticas públicas e dificulta o pleno exercício da cidadania. A ausência do título
de propriedade cria um ciclo de precarização, afetando o acesso ao crédito, a
investimentos em infraestrutura e a valorização do patrimônio individual e coletivo.
A Lei Federal nº 13.465/2017, conhecida como a "Lei da Reurb", representa um
marco legislativo fundamental ao simplificar os procedimentos e estabelecer um rito
célere para a regularização fundiária. No entanto, para que essa legislação se torne
efetiva, é imprescindível que o Município de Ilhéus estabeleça seus próprios
regramentos, detalhando as responsabilidades, os procedimentos, as classificações
de núcleos (Reurb-S para núcleos de interesse social e Reurb-E para núcleos de
interesse específico) e os mecanismos de participação social, sempre em
consonância com as diretrizes federais.
Ao instituir o Programa de Regularização Fundiária Urbana, este projeto de lei busca
alcançar diversos objetivos:
Garantir o direito social à moradia digna: Ao conceder o título de
propriedade ou o direito real de uso, assegura-se a dignidade das famílias,
permitindo que elas tenham segurança sobre o local onde vivem e investem.
Promover a inclusão social e econômica: A regularização fundiária é um
vetor de cidadania, inserindo formalmente os moradores na cidade,
facilitando o acesso a serviços públicos essenciais, ao mercado formal e à
valorização de seus imóveis.
Ordenar o crescimento urbano: O Reurb permite a integração dos
assentamentos informais à malha urbana regular, promovendo melhorias na
infraestrutura, saneamento básico, acessibilidade e planejamento territorial.
Reduzir conflitos fundiários: A regularização legaliza situações de fato,
diminuindo a insegurança jurídica e os litígios por posse da terra.
Estimular investimentos: A formalização da propriedade atrai investimentos
públicos e privados para as áreas regularizadas, melhorando a qualidade de
vida e impulsionando o desenvolvimento local.
Assegurar a sustentabilidade ambiental: A Reurb também contempla a
regularização de áreas ambientalmente sensíveis, promovendo a
recuperação e a adequação ambiental dos núcleos, em conformidade com
a legislação vigente.
A aprovação desta Lei Complementar é, portanto, um passo fundamental para o
avanço das políticas públicas de Ilhéus, demonstrando o compromisso desta Casa
Legislativa com a justiça social, o desenvolvimento urbano sustentável e a garantia
de direitos fundamentais para todos os ilheenses. É a oportunidade de transformar a
realidade de milhares de famílias, consolidando um futuro mais justo e ordenado
para o nosso município.
Diante do exposto, contamos com o apoio dos nobres pares para a aprovação
deste importante Projeto de Lei Complementar.
Sala das Sessões da Câmara Municipal
Ilhéus, em __ de ______________ de 2025.
MAURÍCO BATISTA GALVÃO
Vereador - PSB