JUSTIFICATIVA DO PROJETO DE LEI Nº ___/2025
REGIME DE URGÊNCIA – Arts. 202 e 220,
do Regimento Interno da Câmara de
Vereadores de Maracás/BA
Excelentíssimo Senhor Presidente,
JONAS BERNARDO AMORIM
Excelentíssima Senhora Vereadora,
Excelentíssimos Senhores Vereadores
Assunto: Encaminhamento de Projeto de Lei que “INSTITUI A PLANTA
GENÉRICA DE VALORES - PGV DOS IMÓVEIS DO MUNICÍPIO DE
MARACÁS, ALTERA O CÓDIGO TRIBUTÁRIO MUNICIPAL, E DÁ OUTRAS
PROVIDÊNCIAS.”
Com a presente, temos a honra de submeter à elevada apreciação dessa
Egrégia Casa Legislativa o incluso Projeto de Lei que visa instituir a Planta
Genérica de Valores – PGV dos imóveis situados na zona urbana e de
expansão urbana do Município de Maracás.
A proposição tem como objetivo fundamental atualizar e modernizar a base
de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana –
IPTU, estabelecendo critérios claros e transparentes para a determinação do
Valor Venal dos Imóveis (VVI). A PGV é um instrumento essencial para a
gestão fiscal municipal, pois reflete de forma mais justa e equitativa o valor
de mercado dos bens imóveis, garantindo a justiça tributária e a
sustentabilidade das finanças públicas.
A atual PGV, em muitos casos, encontra-se defasada em relação à realidade
do mercado imobiliário, o que gera distorções na arrecadação e na
distribuição da carga tributária. A instituição desta nova Planta Genérica de
Valores, com seus anexos detalhados de valores de metro quadrado de
terreno e edificações, bem como fatores corretivos (localização, topografia,
situação do terreno, tipo de construção e estado de conservação), permitirá
uma avaliação mais precisa e técnica dos imóveis.
Entre os pontos relevantes do Projeto de Lei, destacam-se uma metodologia
clara com definição explícita das fórmulas e critérios para o cálculo do Valor
Venal do Terreno (VVT) e do Valor Venal da Edificação (VVE),
proporcionando maior transparência e previsibilidade aos contribuintes.
Previsão para a constituição de uma Comissão de Avaliação Imobiliária a
cada quatro anos, garantindo a revisão e atualização constante da PGV,
conforme as dinâmicas do mercado.
Aplicação escalonada dos novos valores por um período de três anos, após
a entrada em vigor da lei, mitigando impactos abruptos para os
contribuintes.
A lei entrará em vigor na data de sua publicação, mas seus efeitos fiscais
serão produzidos após o decurso de 90 (noventa) dias, em respeito ao
princípio da anterioridade nonagesimal.
A aprovação desta matéria é de suma importância para o Município, pois,
ao instituir uma PGV atualizada, Maracás estará apta a arrecadar o IPTU de
forma mais justa e eficiente, refletindo o real valor dos imóveis. Os recursos
adicionais advindos dessa atualização serão fundamentais para o
financiamento de políticas públicas, investimentos em infraestrutura, saúde,
educação e demais serviços essenciais à população.
Diante do exposto, e considerando a relevância da matéria para a
modernização da administração tributária e o desenvolvimento de Maracás,
contamos com o elevado senso de responsabilidade e o espírito público dos
nobres Vereadores para a célere e favorável tramitação e aprovação do
presente Projeto de Lei, solicito a apreciação deste projeto em regime de
urgência, conforme os artigos 202 e 220 do Regimento Interno desta
Casa. Além disso, solicitamos a convocação de uma sessão extraordinária
para a deliberação deste Projeto, visando sua imediata aprovação e
implementação.
Respeitosamente,
Gabinete do Prefeito, Maracás/Bahia, 11 de novembro de 2025.
NELSON PORTELA
Prefeito
NELSON LUIZ
DOS ANJOS
PORTELA:345955
89549
Assinado de forma digital
por NELSON LUIZ DOS
ANJOS
PORTELA:34595589549
Dados: 2025.11.12
09:45:28 -03'00'
PROJETO DE LEI MUNICIPAL Nº ______/2025
FICA INSTITUÍDA A PLANTA GENÉRICA
DE VALORES - PGV DOS IMÓVEIS DO
MUNICÍPIO DE MARACÁS, ALTERA O
CÓDIGO TRIBUTÁRIO MUNICIPAL, E DÁ
OUTRAS PROVIDÊNCIAS.
CAPÍTULO I
DA PLANTA GENÉRICA
Art. 1º. Fica instituída a Planta Genérica de Valores – PGV, dos imóveis
situados na zona urbana e de expansão urbana do Município de Maracás
- BA, para obtenção das bases dos cálculos dos valores venais dos
imóveis, contendo os valores de metro quadrado de terreno e de
edificações e fatores corretivos, constantes nos ANEXOS I e II, desta Lei.
CAPÍTULO II
BASE DE CÁLCULO
Art. 2º. A base de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e
Territorial Urbana – IPTU será o Valor Venal do Imóvel – VVI.
Parágrafo Único - Na determinação da base de cálculo, não se considera
o valor dos bens móveis mantidos, em caráter permanente ou
temporário, no imóvel, para efeito de sua utilização, exploração ou
comodidade.
Art. 3º. O Valor Venal do Imóvel – VVI, será obtido pela soma dos Valores
Venal do Terreno – VVT, e da Edificação – VVE, se houver, em
conformidade com as normas e métodos ora fixados e com o Modelo de
Avaliação Imobiliária do Município de Maracás integrante desta Lei,
sendo determinado pela seguinte fórmula:
VVI = VVT + VVE
Onde:
VVI = Valor Venal do Imóvel
VVT = Valor Venal do Terreno
VVE = Valor Venal da Edificação
CAPÍTULO III
DA AVALIAÇÃO DOS TERRENOS
Art. 4º. O Valor Venal do Terreno – VVT, corresponderá ao resultado das
multiplicações de sua área pelo valor unitário do metro quadrado,
conforme Valor do Fator de Localização – VFL, Fator Topografia – FT e
Fator Situação do Terreno – FST da Planta Genérica de Valores – PGV,
conforme estabelecido nas TABELAS I a III do ANEXO I e ANEXO II, desta
Lei, adotando-se a fórmula:
VVT = AT x VFL x FT x FST
Onde:
VVT = Valor Venal do Terreno
AT = Área do Terreno
VFL = Valor do Fator de Localização
FT = Fator Topografia
FST= Fator Situação do Terreno
§1º No caso de terrenos de uma ou mais esquinas e de terrenos com
duas ou mais frentes, será adotado o valor unitário de metro quadrado,
por logradouro, nas seguintes condições:
a) Em caso de imóvel construído, será adotado o logradouro de acesso
às unidades imobiliárias.
b) Em caso de terreno vago, será adotado o logradouro de maior valor.
§ 2º Em caso de imóvel construído, o Valor Venal do Terreno – VVT, será
multiplicado pela fração ideal de cada unidade.
Art. 5º São expressos em reais os valores unitários básicos de metro
quadrado de terrenos correspondentes a cada fator de localização,
seguindo os critérios constantes da Planta Genérica de Valores, conforme
TABELA I do ANEXO I, desta Lei.
Parágrafo Único. O fator de localização será atribuído ao logradouro ou
parte dele.
Art. 6º. No cálculo do valor venal de terreno encravado/vila, será adotado
o valor unitário de metro quadrado de terreno correspondente ao
logradouro de acesso, aplicando os fatores, desta Lei:
I - Considera-se lote encravado o que possuir como acesso unicamente,
passagens de pedestres com largura de até 2,00m (dois metros);
II - Considera-se vila o lote que possuir como acesso, passagens com
largura maior que 2,00m (dois metros) e menor ou igual a 4,00m (quatro
metros).
Art. 7°. O valor unitário do metro quadrado de terreno que trata a
TABELA I do ANEXO I, será definido principalmente em função de sua
localização, além do valor de mercado, dos equipamentos urbanos
existentes, dos melhoramentos e demais características cabíveis.
Art. 8º. Consideram-se de esquina ou duas frentes os lotes em que o
prolongamento de seus alinhamentos seja contemplado por mais de um
logradouro.
Art. 9º. Os logradouros ou trechos de logradouros que não constam na
Planta Genérica de Valores de terrenos que integram esta lei, terão seus
fatores de Localização fixados pelos seguintes critérios, até que se
proceda a revisão da Planta Genérica de Valores – PGV:
I - Para os loteamentos, desmembramentos e condomínios, aprovados
após a vigência desta Lei:
a) As ruas e avenidas principais receberão o fator de localização
imediatamente superior a via de acesso ao empreendimento ou ao do
logradouro mais próximo, quando estas ainda não forem cadastradas.
b) As ruas secundárias receberão o fator de localização imediatamente
superior das vias principais.
II - Para novas áreas que não se enquadram no inciso I:
a) será adotado o fator 2, se os imóveis se situarem na sede do
Município.
b) será adotado o fator 3, se os imóveis situarem no interior do Distrito
Sede.
CAPÍTULO IV
DA AVALIAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES
Art. 10. O Valor Venal da Edificação – VVE será obtido através da soma
do Fator Tipo de Construção - FTC com o Fator Estado de Conservação -
FEC dividido por dois, multiplicando-se pela área da unidade, aplicandose a fórmula:
VVE = (FTC + FEC) / 2 x AU
Onde:
VVE = Valor Venal da Edificação
FTC = Fator Tipo de Construção
FEC = Fator Estado de Conservação
AU = Área da Unidade
§1º O Fator Tipo de Construção – FTC e o Fator Estado de Conservação –
FEC, consistem em valores atribuídos ao imóvel construído, conforme
suas características de construção seu estado de conservação na data da
atualização do cadastro imobiliário. O valor do metro quadrado por tipo
de construção e estado de conservação da edificação, serão obtidos
através das TABELAS IV e V do ANEXO I.
Art. 11. O imóvel construído que abrigue mais de uma unidade
autônoma, terá tantos lançamentos quanto forem essas unidades,
rateando-se o valor venal do terreno pela fração ideal da unidade.
§1º A Fração ideal – FI, é o coeficiente para cálculo da equivalência fração
de área de terreno, em se tratando de imóvel construído, que abrigue
mais de uma unidade autônoma, e será obtido pelo resultado da divisão
da área da unidade pela área total das edificações no terreno, que será
incluída na fórmula para apuração do Valor Venal do Terreno - VVT,
obtida pelo seguinte método:
FI = AU
ATE
Onde:
FI = Fração Ideal
AU = Área da Unidade
ATE = Área Total das Edificações
§2º. O Valor Venal do Terreno - VVT, em se tratando de imóvel
construído, será obtido pela seguinte fórmula:
VVT = AT x VFL x FT x FST x FI
Onde:
VVT = Valor Venal do Terreno
AT = Área do Terreno
VFL = Valor do Fator de Localização
FT = Fator Topografia
FST= Fator Situação do Terreno
FI = Fração Ideal
Art. 12. A área total construída será obtida através da medição dos
contornos externos das paredes ou pilares, computadas as superfícies
denominadas dependências em geral, garagens e terraços cobertos ou
descobertos que constem no quadro de áreas do projeto ou não, desde
que apresentem estrutura especial de moradia, trabalho, uso específico
ou lazer, de cada pavimento.
Art. 13. O valor unitário de construção será obtido pelo enquadramento
das edificações em um dos tipos predominante de construção e estado
de conservação, aplicando-se os componentes básicos das TABELAS IV E
V do ANEXO I, desta Lei.
Parágrafo Único - O tipo da construção, será obtido em função das
características construtivas e do acabamento predominante no imóvel.
Art. 14. Aplicar-se o critério de arbitramento para apuração do Valor
Venal do Imóvel - VVT, quando o contribuinte ou responsável impedir o
levantamento dos elementos necessários, ou se a edificação for
encontrada fechada em 03 (três) visitas consecutivas pelo representante
do cadastro imobiliário.
CAPÍTULO V
DA COMISSÃO DE AVALIAÇÃO
Art. 15. O Órgão Fazendário Municipal poderá constituir de quatro em
quatro anos, conforme Art. 30, § 2º da Portaria MCid Nº 511/2009, uma
Comissão de Avaliação Imobiliária, presidida pelo Secretário Municipal
de Administração e Finanças, e por mais 04 (quatro) integrantes,
funcionários efetivos ou não do Poder Público Municipal, com a
finalidade de revisar a Planta Genérica de Valores - PGV, e atualizar as
Tabelas da Base para Cálculo do Valor Venal do ANEXO I e Relação dos
Fatores de Logradouros do Município do ANEXO II, que vigorará a partir
do exercício seguinte da aprovação desta Lei.
CAPÍTULO VI
DA COBRANÇA DO IPTU
Art. 16. O carnê para pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano
–IPTU deverá contemplar, os dados para cálculo, valor venal e a alíquota
do IPTU.
Art. 17. O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana –
IPTU, incidente sobre os imóveis, situados no Município de Maracás,
serão calculados em razão do Valor Venal do Imóvel - VVI, mediante
aplicação dos valores instituídos pelo ANEXO I.
Art. 18. O imposto será calculado mediante a aplicação, sobre o valor
venal dos imóveis, das alíquotas abaixo discriminadas:
I - Para imóvel edificado aplica-se a alíquota de 0,10% (zero vírgula dez
por cento) sobre o Valor Venal da edificação, acrescido do valor venal do
terreno.
II - Para imóvel não edificado aplica-se a alíquota de 0,12% (zero vírgula
doze por cento) sobre o Valor Venal.
CAPÍTULO VII
DA REGRA DE TRANSIÇÃO
Art. 19. Os valores estabelecidos pelo ANEXO I, serão aplicados de forma
escalonada, pelo período de três anos após esta lei entrar em vigor.
CAPÍTULO VIII
DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
Art. 20. O Poder Executivo poderá regulamentar esta Lei, por meio de
Decreto do Prefeito Municipal, caso necessário para sua execução.
Art. 21. No caso de lotes de uma ou mais esquinas e de lotes com duas
ou mais frentes, será adotado o valor unitário de metro quadrado, por
logradouro, nas seguintes condições:
I - Em caso de imóvel construído, será adotado o logradouro de acesso
às unidades imobiliárias.
II - Em caso de imóvel vago, será adotado o logradouro de maior valor.
Art. 22. Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação, produzindo
efeitos após o decurso de 90 (noventa) dias, contados a partir da sua
publicação oficial.
Art. 23. Revogam-se as disposições em contrário.
Gabinete do Prefeito, Maracás/BA, 11 de novembro de 2025.
NELSON PORTELA
Prefeito
NELSON LUIZ DOS
ANJOS
PORTELA:34595589
549
Assinado de forma digital
por NELSON LUIZ DOS
ANJOS
PORTELA:34595589549
Dados: 2025.11.12 09:44:50
-03'00'
ANEXO I
BASE PARA CÁLCULO DO VALOR VENAL
TABELA I – Valores do Metro Quadrado de Terreno por Fator
de Localização
Fator
de
Localiz
a ção
% Para
Cálculo
Valor m²
Primeiro
Ano (R$)
Valor m²
Segundo
Ano (R$)
Valor m²
Terceiro
Ano (R$)
1 100% R$ 483,08 R$ 579,69 R$ 676,31
2 80% R$ 386,46 R$ 463,75 R$ 541,04
3 60% R$ 289,85 R$ 347,81 R$ 405,78
TABELA II – Fator Topografia
Fator Topografia
Topografia Fator
Plano 1
Aclive 0,8
Declive 0,9
Top. Irregular 0,8
TABELA III – Fator Situação do Terreno
Fator situação do
Terreno
Situação do Terreno Fator
Esquina/ Duas frentes 1,1
Uma frente 1
Encravado/ Vila 0,9
TABELA IV – Fator ipo de Construção
Tipo % para
Cálculo
Valor m²
Primeiro
Ano (R$)
Valor m²
Segundo
Ano (R$)
Valor m²
Terceiro
Ano (R$)
Alvenaria 100% R$ 148,73 R$ 178,47 R$ 208,22
Pré-moldado 70% R$ 104,11 R$ 124,93 R$ 145,75
Madeira 35% R$ 52,05 R$ 62,46 R$ 72,88
TABELA V – Fator Estado de Conservação
Estado % para
Cálculo
Valor m²
Primeiro
Ano (R$)
Valor m²
Segundo
Ano (R$)
Valor m²
Terceiro
Ano (R$)
Nova/
Ótima
100% R$ 148,73 R$ 178,47 R$ 208,22
Bom 70% R$ 104,11 R$ 124,93 R$ 145,75
Regular 35% R$ 52,05 R$ 62,46 R$ 72,88
Ruim 18% R$ 26,77 R$ 32,12 R$ 37,48
ANEXO II - RELAÇÃO DOS FATORES DE LOGRADOUROS
DO MUNICÍPIO
FATOR 1
BAIRRO:
A. CENTRO
AVENIDAS:
A. BRASÍLIA
B. BRASILÂNDIA
C. SENADOR LUIZ VIANA FILHO
FATOR 2
BAIRROS:
A. MARACASINHO
B. IRMÃ DULCE
C. BELO HORIZONTE
D. AIRTON SENA
E. MORUMBI
F. ESTRELA DALVA
G. CAIXA D´ÁGUA
H. ALTO DO CRUZEIRO
I. CONTANJOS
J. MARIA DA PAIXÃO
K. PIONEIRA
L. BELA VISTA
M. JIQUIRIÇA
FATOR 3
BAIRROS:
A. IARA
B. SÃO MIGUEL
C. BEIJA-FLOR
D. JARDIM PRIMAVERA
E. CASAS POPULARES (TODOS OS BAIRROS)
F. OUTROS BAIRROS NÃO ESPECIFICADOS NOS ITENS 1 e
2