norma nº 758/2025

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16 de Dezembro de 2025
16 - Ano XXI - Nº 6568 Maracás 
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LEI Nº 758/2025
FICA INSTITUÍDA A PLANTA GENÉRICA DE VALORES - PGV 
DOS IMÓVEIS DO MUNICÍPIO DE MARACÁS, ALTERA O 
CÓDIGO TRIBUTÁRIO MUNICIPAL, E DÁ OUTRAS 
PROVIDÊNCIAS.
CAPÍTULO I
DA PLANTA GENÉRICA
Art. 1º. Fica instituída a Planta Genérica de Valores – PGV, dos imóveis situados na 
zona urbana e de expansão urbana do Município de Maracás - BA, para obtenção das 
bases dos cálculos dos valores venais dos imóveis, contendo os valores de metro 
quadrado de terreno e de edificações e fatores corretivos, constantes nos ANEXOS I 
e II, desta Lei.
CAPÍTULO II
BASE DE CÁLCULO
Art. 2º. A base de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana 
– IPTU será o Valor Venal do Imóvel – VVI.
Parágrafo Único - Na determinação da base de cálculo, não se considera o valor dos 
bens móveis mantidos, em caráter permanente ou temporário, no imóvel, para efeito 
de sua utilização, exploração ou comodidade.
Art. 3º. O Valor Venal do Imóvel – VVI, será obtido pela soma dos Valores Venal do 
Terreno – VVT, e da Edificação – VVE, se houver, em conformidade com as normas e 
métodos ora fixados e com o Modelo de Avaliação Imobiliária do Município de 
Maracás integrante desta Lei, sendo determinado pela seguinte fórmula:
VVI = VVT + VVE
Onde:
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VVI = Valor Venal do Imóvel
VVT = Valor Venal do Terreno
VVE = Valor Venal da Edificação
CAPÍTULO III
DA AVALIAÇÃO DOS TERRENOS
Art. 4º. O Valor Venal do Terreno – VVT, corresponderá ao resultado das 
multiplicações de sua área pelo valor unitário do metro quadrado, conforme Valor do 
Fator de Localização – VFL, Fator Topografia – FT e Fator Situação do Terreno – FST 
da Planta Genérica de Valores – PGV, conforme estabelecido nas TABELAS I a III do 
ANEXO I e ANEXO II, desta Lei, adotando-se a fórmula:
VVT = AT x VFL x FT x FST
Onde:
VVT = Valor Venal do Terreno
AT = Área do Terreno
VFL = Valor do Fator de Localização
FT = Fator Topografia
FST= Fator Situação do Terreno
§1º No caso de terrenos de uma ou mais esquinas e de terrenos com duas ou mais 
frentes, será adotado o valor unitário de metro quadrado, por logradouro, nas 
seguintes condições:
a) Em caso de imóvel construído, será adotado o logradouro de acesso às unidades 
imobiliárias.
b) Em caso de terreno vago, será adotado o logradouro de maior valor.
§ 2º Em caso de imóvel construído, o Valor Venal do Terreno – VVT, será multiplicado 
pela fração ideal de cada unidade.
Art. 5º São expressos em reais os valores unitários básicos de metro quadrado de 
terrenos correspondentes a cada fator de localização, seguindo os critérios constantes 
da Planta Genérica de Valores, conforme TABELA I do ANEXO I, desta Lei.
Parágrafo Único. O fator de localização será atribuído ao logradouro ou parte dele.
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Art. 6º. No cálculo do valor venal de terreno encravado/vila, será adotado o valor 
unitário de metro quadrado de terreno correspondente ao logradouro de acesso, 
aplicando os fatores, desta Lei:
I - Considera-se lote encravado o que possuir como acesso unicamente, passagens 
de pedestres com largura de até 2,00m (dois metros);
II - Considera-se vila o lote que possuir como acesso, passagens com largura maior 
que 2,00m (dois metros) e menor ou igual a 4,00m (quatro metros).
Art. 7°. O valor unitário do metro quadrado de terreno que trata a TABELA I do ANEXO 
I, será definido principalmente em função de sua localização, além do valor de 
mercado, dos equipamentos urbanos existentes, dos melhoramentos e demais 
características cabíveis.
Art. 8º. Consideram-se de esquina ou duas frentes os lotes em que o prolongamento 
de seus alinhamentos seja contemplado por mais de um logradouro.
Art. 9º. Os logradouros ou trechos de logradouros que não constam na Planta 
Genérica de Valores de terrenos que integram esta lei, terão seus fatores de 
Localização fixados pelos seguintes critérios, até que se proceda a revisão da Planta 
Genérica de Valores – PGV:
I - Para os loteamentos, desmembramentos e condomínios, aprovados após a 
vigência desta Lei:
a) As ruas e avenidas principais receberão o fator de localização imediatamente 
superior a via de acesso ao empreendimento ou ao do logradouro mais próximo, 
quando estas ainda não forem cadastradas.
b) As ruas secundárias receberão o fator de localização imediatamente superior das 
vias principais.
II - Para novas áreas que não se enquadram no inciso I:
a) será adotado o fator 2, se os imóveis se situarem na sede do Município.
b) será adotado o fator 3, se os imóveis situarem no interior do Distrito Sede.
CAPÍTULO IV
DA AVALIAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES
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Art. 10. O Valor Venal da Edificação – VVE será obtido através da soma do Fator Tipo 
de Construção - FTC com o Fator Estado de Conservação - FEC dividido por dois, 
multiplicando-se pela área da unidade, aplicando-se a fórmula:
VVE = (FTC + FEC) / 2 x AU
Onde:
VVE = Valor Venal da Edificação
FTC = Fator Tipo de Construção
FEC = Fator Estado de Conservação
AU = Área da Unidade
§1º O Fator Tipo de Construção – FTC e o Fator Estado de Conservação – FEC, 
consistem em valores atribuídos ao imóvel construído, conforme suas características 
de construção seu estado de conservação na data da atualização do cadastro 
imobiliário. O valor do metro quadrado por tipo de construção e estado de 
conservação da edificação, serão obtidos através das TABELAS IV e V do ANEXO I.
Art. 11. O imóvel construído que abrigue mais de uma unidade autônoma, terá tantos 
lançamentos quanto forem essas unidades, rateando-se o valor venal do terreno pela 
fração ideal da unidade.
§1º A Fração ideal – FI, é o coeficiente para cálculo da equivalência fração de área de 
terreno, em se tratando de imóvel construído, que abrigue mais de uma unidade 
autônoma, e será obtido pelo resultado da divisão da área da unidade pela área total 
das edificações no terreno, que será incluída na fórmula para apuração do Valor Venal 
do Terreno - VVT, obtida pelo seguinte método:
FI = AU
 ATE
Onde:
FI = Fração Ideal
AU = Área da Unidade
ATE = Área Total das Edificações
§2º. O Valor Venal do Terreno - VVT, em se tratando de imóvel construído, será obtido 
pela seguinte fórmula:
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VVT = AT x VFL x FT x FST x FI
Onde:
VVT = Valor Venal do Terreno
AT = Área do Terreno
VFL = Valor do Fator de Localização
FT = Fator Topografia
FST= Fator Situação do Terreno
FI = Fração Ideal
Art. 12. A área total construída será obtida através da medição dos contornos 
externos das paredes ou pilares, computadas as superfícies denominadas 
dependências em geral, garagens e terraços cobertos ou descobertos que constem 
no quadro de áreas do projeto ou não, desde que apresentem estrutura especial de 
moradia, trabalho, uso específico ou lazer, de cada pavimento.
Art. 13. O valor unitário de construção será obtido pelo enquadramento das 
edificações em um dos tipos predominante de construção e estado de conservação, 
aplicando-se os componentes básicos das TABELAS IV E V do ANEXO I, desta Lei.
Parágrafo Único - O tipo da construção, será obtido em função das características 
construtivas e do acabamento predominante no imóvel.
Art. 14. Aplicar-se o critério de arbitramento para apuração do Valor Venal do Imóvel 
- VVT, quando o contribuinte ou responsável impedir o levantamento dos elementos 
necessários, ou se a edificação for encontrada fechada em 03 (três) visitas 
consecutivas pelo representante do cadastro imobiliário.
CAPÍTULO V
DA COMISSÃO DE AVALIAÇÃO
Art. 15. O Órgão Fazendário Municipal poderá constituir de quatro em quatro anos, 
conforme Art. 30, § 2º da Portaria MCid Nº 511/2009, uma Comissão de Avaliação 
Imobiliária, presidida pelo Secretário Municipal de Administração e Finanças, e por 
mais 04 (quatro) integrantes, funcionários efetivos ou não do Poder Público Municipal, 
com a finalidade de revisar a Planta Genérica de Valores - PGV, e atualizar as Tabelas 
da Base para Cálculo do Valor Venal do ANEXO I e Relação dos Fatores de 
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Logradouros do Município do ANEXO II, que vigorará a partir do exercício seguinte 
da aprovação desta Lei.
CAPÍTULO VI
DA COBRANÇA DO IPTU
Art. 16. O carnê para pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano –IPTU 
deverá contemplar, os dados para cálculo, valor venal e a alíquota do IPTU.
Art. 17. O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU, incidente 
sobre os imóveis, situados no Município de Maracás, serão calculados em razão do 
Valor Venal do Imóvel - VVI, mediante aplicação dos valores instituídos pelo ANEXO 
I.
Art. 18. O imposto será calculado mediante a aplicação, sobre o valor venal dos 
imóveis, das alíquotas abaixo discriminadas:
I - Para imóvel edificado aplica-se a alíquota de 0,10% (zero vírgula dez por cento) 
sobre o Valor Venal da edificação, acrescido do valor venal do terreno.
II - Para imóvel não edificado aplica-se a alíquota de 0,12% (zero vírgula doze por 
cento) sobre o Valor Venal.
CAPÍTULO VII
DA REGRA DE TRANSIÇÃO
Art. 19. Os valores estabelecidos pelo ANEXO I, serão aplicados de forma escalonada, 
pelo período de três anos após esta lei entrar em vigor.
CAPÍTULO VIII
DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
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Art. 20. O Poder Executivo poderá regulamentar esta Lei, por meio de Decreto do 
Prefeito Municipal, caso necessário para sua execução.
Art. 21. No caso de lotes de uma ou mais esquinas e de lotes com duas ou mais 
frentes, será adotado o valor unitário de metro quadrado, por logradouro, nas 
seguintes condições:
I - Em caso de imóvel construído, será adotado o logradouro de acesso às unidades 
imobiliárias.
II - Em caso de imóvel vago, será adotado o logradouro de maior valor.
Art. 22. Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação, produzindo efeitos após o 
decurso de 90 (noventa) dias, contados a partir da sua publicação oficial.
Art. 23. Revogam-se as disposições em contrário.
Gabinete do Prefeito, Maracás/BA, 16 de dezembro de 2025.
NELSON PORTELA
Prefeito
NELSON LUIZ DOS 
ANJOS 
PORTELA:34595589549
Assinado de forma digital por 
NELSON LUIZ DOS ANJOS 
PORTELA:34595589549 
Dados: 2025.12.16 14:01:10 
-03'00'
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ANEXO I
BASE PARA CÁLCULO DO VALOR VENAL
TABELA I – Valores do Metro Quadrado de Terreno por Fator de
Localização
Fator de 
Localiza 
ção
% Para 
Cálculo
Valor m² 
Primeiro Ano 
(R$)
Valor m² 
Segundo
Ano (R$)
Valor m² 
Terceiro Ano 
(R$)
1 100% R$ 483,08 R$ 579,69 R$ 676,31
2 80% R$ 386,46 R$ 463,75 R$ 541,04
3 60% R$ 289,85 R$ 347,81 R$ 405,78
TABELA II – Fator Topografia
Fator Topografia
Topografia Fator
Plano 1
Aclive 0,8
Declive 0,9
Top. Irregular 0,8
TABELA III – Fator Situação do Terreno
Fator situação do Terreno
Situação do Terreno Fator
Esquina/ Duas frentes 1,1
Uma frente 1
Encravado/ Vila 0,9
TABELA IV – Fator ipo de Construção
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Tipo % para 
Cálculo
Valor m² 
Primeiro
Ano (R$)
Valor m² 
Segundo
Ano (R$)
Valor m² 
Terceiro Ano 
(R$)
Alvenaria 100% R$ 148,73 R$ 178,47 R$ 208,22
Pré-moldado 70% R$ 104,11 R$ 124,93 R$ 145,75
Madeira 35% R$ 52,05 R$ 62,46 R$ 72,88
TABELA V – Fator Estado de Conservação
Estado % para 
Cálculo
Valor m² 
Primeiro
Ano (R$)
Valor m² 
Segundo
Ano (R$)
Valor m² 
Terceiro Ano 
(R$)
Nova/ Ótima 100% R$ 148,73 R$ 178,47 R$ 208,22
Bom 70% R$ 104,11 R$ 124,93 R$ 145,75
Regular 35% R$ 52,05 R$ 62,46 R$ 72,88
Ruim 18% R$ 26,77 R$ 32,12 R$ 37,48
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ANEXO II - RELAÇÃO DOS FATORES DE LOGRADOUROS DO MUNICÍPIO
FATOR 1
BAIRRO: 
A. CENTRO
AVENIDAS: 
A. BRASÍLIA
B. BRASILÂNDIA
C. SENADOR LUIZ VIANA FILHO
FATOR 2
BAIRROS:
A. MARACASINHO
B. IRMÃ DULCE
C. BELO HORIZONTE
D. AIRTON SENA
E. MORUMBI
F. ESTRELA DALVA
G. CAIXA D´ÁGUA
H. ALTO DO CRUZEIRO
I. CONTANJOS
J. MARIA DA PAIXÃO
K. PIONEIRA
L. BELA VISTA
M. JIQUIRIÇA
FATOR 3
BAIRROS:
A. IARA
B. SÃO MIGUEL
C. BEIJA-FLOR
D. JARDIM PRIMAVERA
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E. CASAS POPULARES (TODOS OS BAIRROS)
F. OUTROS BAIRROS NÃO ESPECIFICADOS NOS ITENS 1 e 2