PREFEITURA MUNICIPAL DE VITÓRIA DA CONQUISTA
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PROJETO DE LEI Nº 28, DE 29 DE AGOSTO DE 2025.
1
MENSAGEM Nº 31/2025 ao PL nº 28/2025
Vitória da Conquista – BA, 29 de agosto de 2025.
Exmo. Senhor Presidente,
Exmos. Senhores Vereadores,
Estamos encaminhando a Vossa Excelência e a seus dignos Pares o Projeto de Lei nº
28/2025, que propõe a doação de bem imóvel público à PARÓQUIA NOSSA SENHORA
RAINHA DA PAZ E SÃO VICENTE DE PAULO, instituição sem fins lucrativos,
regularmente inscrita no CNPJ nº 16.422.305/0001-21, com sede na Avenida Frei Benjamim,
nº 507, Bairro Patagônia, nesta cidade.
Tal proposta tem por finalidade viabilizar a construção de uma Casa Mortuária e de um
Salão Paroquial multifuncional, destinados ao atendimento de necessidades fundamentais da
comunidade local e à prestação de serviços socioassistenciais à população em situação de
vulnerabilidade.
A construção da Casa Mortuária se justifica pela carência de espaços adequados e dignos
para a realização de velórios na região, forçando muitas famílias, especialmente aquelas em
situação socioeconômica mais vulnerável, a recorrerem a estruturas improvisadas ou distantes,
agravando ainda mais os momentos de dor e luto. A disponibilização deste equipamento público
de interesse social proporcionará às famílias conquistenses locais um espaço apropriado e
acessível para prestar as últimas homenagens a seus entes queridos, garantindo dignidade e
acolhimento em um dos momentos mais delicados da vida humana.
O Salão Paroquial, por sua vez, será detinado à realização de oficinas profissionalizantes,
cursos de capacitação e atividades formativas voltadas à população local, especialmente jovens
e adultos em situação de vulnerabilidade social. Essas ações contribuirão diretamente para a
promoção da inclusão social, geração de renda e desenvolvimento de competências
profissionais, fortalecendo o tecido social da comunidade e fomentando oportunidades de
crescimento pessoal e econômico.
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A entidade beneficiária é reconhecida por sua sólida atuação comunitária, desenvolvendo
há anos atividades pautadas na promoção do bem-estar social e no fortalecimento dos vínculos
comunitários. A instituição já desenvolve, de forma precária em suas instalações atuais,
diversas ações voltadas ao atendimento da população carente dos bairros circunvizinhos,
necessitando de um espaço adequado para ampliar e aprimorar seus serviços à comunidade.
É importante destacar que a proposta encontra amparo no interesse público e na função
social que será desempenhada pela instituição, atendendo aos critérios de utilidade pública e
relevância comunitária. A doação representa um investimento direto na melhoria da qualidade
de vida da população conquistense, promovendo o desenvolvimento social e o fortalecimento
das redes de proteção e apoio à comunidade.
Este PL tem como base a Lei Orgânica Municipal, que estabelece, em seu art. 111, a
possibilidade de alienação de bens imóveis do patrimônio do Município para fins de doação,
sem prévia licitação.
Sendo assim, é plenamente viável a destinação do imóvel à entidade, considerando o
inequívoco interesse público das atividades que serão desenvolvidas, desde que a doação ocorra
sob autorização legislativa, com avaliação prévia e demonstração irrefutável de interesse social.
Ressalta-se que a doação será realizada com encargos específicos, a fim de garantir o
cumprimento da finalidade proposta. Assim, constarão obrigatoriamente da escritura pública,
juntamente com a destinação do bem, os encargos do donatário, o prazo para seu cumprimento
e a cláusula de retrocessão para o caso de descumprimento das condições estabelecidas.
Ante o exposto, esperamos contar com a colaboração de Vossas Excelências na
apreciação e aprovação deste Projeto de Lei, na forma prevista na Lei Orgânica do Município
e no Regimento Interno da Câmara de Vereadores.
Atenciosamente,
Ana Sheila Lemos Andrade
Prefeita Municipal
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1
Desafeta o imóvel que indica da qualidade de
bem de uso comum do povo, para fins de
doação à Paróquia Rainha da Paz e São Vicente
de Paulo, visando a edificação de Casa
Mortuária e de Salão Paroquial, e dá outras
providências.
A PREFEITA MUNICIPAL DE VITÓRIA DA CONQUISTA, Estado da Bahia, no
uso de suas atribuições que lhe confere os artigos 74, inciso III, e 75, inciso VI, da Lei Orgânica
do Munícipio, faz saber que a Câmara Municipal aprovou, e fica sancionada a seguinte Lei:
Art. 1º Ficam desafetados da qualidade de bens de uso comum do povo os imóveis
urbanos qualificados a seguir:
I – Lote de Terreno nº 11 da Quadra 83, localizado na avenida Itambé, esquina com a
avenida Londrina, no bairro Patagônia, possuindo 12m (doze metros) de largura na frente, 12m
(doze metros) de largura no fundo, 30m (trinta metros) de comprimento do lado esquerdo e 30m
(trinta metros) de comprimento do lado direito, perfazendo a área total de 360 m² (trezentos e
sessenta metros quadrados), registrado sob a matrícula de nº 120.602, no 1º Ofício de Registro
de Imóveis e Hipotecas da Comarca de Vitória da Conquista – BA;
II – Lote de Terreno nº 12 Quadra 83, localizado na avenida Itambé, esquina com a
avenida Londrina, no bairro Patagônia, possuindo 12m (doze metros) de largura na frente, 12m
(doze metros) de largura no fundo, 30m (trinta metros) de comprimento do lado esquerdo e 30m
(trinta metros) de comprimento do lado direito, perfazendo a área total de 360m² (trezentos e
sessenta metros quadrados), registrado sob a matrícula nº 120.603, no 1º Ofício de Registro de
Imóveis e Hipotecas da Comarca de Vitória da Conquista – BA.
Art. 2º Fica autorizado o Poder Executivo Municipal a doar à PARÓQUIA RAINHA DA
PAZ E SÃO VICENTE DE PAULO, regularmente inscrita no CNPJ sob o nº 16.422.305/0001-
21, as áreas descritas no art. 1º desta Lei, que perfazem uma área total de 720 m² (setecentos e
vinte metros quadrados), nos termos das Plantas de Situação e dos Memoriais Descritivos
anexos.
Art. 3º A doação a que se refere o artigo anterior se destina à edificação de uma Casa
Mortuária e de um Salão Paroquial, este voltado ao funcionamento de oficinas
profissionalizantes e atividades voltadas aos serviços prestados pela entidade donatária referida
no art. 2º desta Lei, servindo, também, como local de oferta e prestação dos serviços
socioassistenciais à comunidade geral, devendo constar na escritura pública de doação,
obrigatoriamente:
I – cláusula de inalienabilidade do bem doado;
I – cláusula de impossibilidade de mudança da destinação do imóvel;
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III – obrigatoriedade de manutenção da finalidade de edificação de uma Casa Mortuária
e de um Salão Paroquial, visando o funcionamento de oficinas profissionalizantes e atividades
voltadas aos serviços prestados pela entidade donatária, em conformidade com as finalidades
estatutárias desta;
IV – obrigatoriedade de conclusão das obras de construção no prazo máximo de 2 (dois)
anos, contados da formalização da doação;
V – cláusula de reversibilidade ao Poder Público no caso de violação às cláusulas dos
incisos I, II, III e IV deste artigo, bem como em caso de não utilização do imóvel para as
finalidades previstas nesta Lei por período igual ou superior a 1 (um) ano consecutivo após o
prazo previsto para a conclusão das obras.
§ 1º Desde que atendidas as normas urbanísticas e de construções, mantidas intactas as
finalidades tratadas no inciso III deste artigo, autoriza-se à entidade donatária a realização de
edificações nos imóveis descritos no art. 2º desta Lei.
§ 2º A Chefia do Poder Executivo deverá, em até 30 (trinta) dias da data de publicação
desta Lei, efetuar, efetuar a doação por meio de Decreto específico, comunicando a entidade
donatária acerca do ato imediatamente.
§ 3º A entidade social donatária deverá providenciar todos os atos e desembolsar todas as
despesas relativas à transferência patrimonial em até 60 (sessenta) dias da data de publicação
do Decreto de que trata o §1º desta Lei, sob pena de revogação do ato de doação.
§ 4º A entidade donatária deverá iniciar as obras de construção no prazo máximo de 6
(seis) meses a partir da lavratura da escritura pública de doação e concluí-las em até 2 (dois)
anos, contados da mesma data, sob pena de reversão do bem ao patrimônio público municipal.
§ 5º Decorrido o prazo de que trata o parágrafo anterior para a conclusão das obras, o
imóvel doado será revertido ao patrimônio público municipal caso a entidade donatária deixe
de utilizá-lo para as finalidades previstas nesta Lei por período igual ou superior a 1 (um) ano
consecutivo, conforme previsto no inciso V deste artigo.
§ 6º A reversão prevista nos incisos IV e V deste artigo será formalizada por meio de
Decreto do Poder Executivo, após procedimento administrativo que comprove o
descumprimento das condições estabelecidas, garantindo-se à entidade donatária o
contraditório e a ampla defesa.
§ 7º O órgão da Administração Pública competente para gestão patrimonial deverá
providenciar todos os atos de reversibilidade do bem doado ao patrimônio público após
constatar, em procedimento administrativo, a violação das cláusulas descritas nos incisos I, II,
III, IV e V deste artigo.
Art. 4º Fica autorizada a Chefia do Poder Executivo a realizar todos os atos necessários
ao total e regular cumprimento desta Lei.
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Art. 5º As despesas decorrentes da execução desta Lei correrão a conta de dotações
orçamentárias já existentes, podendo haver a suplementação, caso seja necessário.
Art. 6º Esta Lei entrará em vigor da data de sua publicação.
Vitória da Conquista – BA, 29 de agosto de 2025.
Ana Sheila Lemos Andrade
Prefeita Municipal
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Gerência de Análise de Projetos
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MEMORIAL DESCRITIVO
1. IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL:
1.1. OBJETIVO: Registro
1.2. IMÓVEL: Área Verde e Institucional Lote 414
1.3. PROPRIETÁRIO: Município de Vitória da Conquista
1.4. LOCALIZAÇÃO: Lote 414, S/N, Área Verde e Institucional, Loteamento
Chácaras Jardim Guanabara, Bairro: Boa Vista
1.5. MUNICÍPIO: Vitória da Conquista
1.6. ÁREA: 1.950,00 m²
1.7. PERÍMETRO: 239,00 m
1.8. MATRÍCULA: 32.784
1.9. COMARCA: 1° Ofício de Vitória da Conquista
2. DESCRIÇÃO
ÁREA VERDE E INSTITUCIONAL LOTE 414: Um IMOVEL localizado, no Lote
414, S/N, Área Verde e Institucional, Loteamento Chácaras Jardim Guanabara, Bairro:
Boa Vista, Vitória da Conquista – Bahia, partindo do vértice P-07 para o vértice P-03,
no sentido horário, dessa forma, perfazendo uma área de 1.950,00 m² (um mil,
novecentos e cinquenta metros quadrados), conforme descrição a seguir:
Inicia-se a descrição deste perímetro no vértice P-07, de coordenadas N 8.352.785,596
m e E 301.697,289 m, situado na divisa do Lote 414C com a Área Verde e Institucional
Lote 415, deste segue confrontando com a Área Verde e Institucional Lote 415, com
seguintes azimutes e distâncias: 269°50'31" e 19,50 m (dezenove metros e cinquenta
centímetros), até o vértice P-03, de coordenadas N 8.352.785,542 m e E 301.677,789
m; situado na divisa da Área Verde e Institucional Lote 415 com o Lote 414B deste,
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segue confrontando com o Lote 414B, do Loteamento Chácaras Jardim Guanabara,
com os seguintes azimutes e distâncias: 359°50'31" e 50,00 m (cinquenta metros), até
o vértice P-04, de coordenadas N 8.352.835,542 m e E 301.677,651 m; situado na
divisa do Lote 414B com o Lote 414A deste, segue confrontando com o Lote 414B, do
Loteamento Chácaras Jardim Guanabara, com os seguintes azimutes e distâncias:
359°50'31" e 50,00 m (cinquenta metros), até o vértice P-05, de coordenadas N
8.352.885,542 m e E 301.677,513 m; situado na divisa do Lote 414A com o Lote 413
deste, segue confrontando com o Lote 413, do Loteamento Chácaras Jardim
Guanabara, com os seguintes azimutes e distâncias: 89°50'31" e 19,50 m (dezenove
metros e cinquenta centímetros), até o vértice P-06, de coordenadas N 8.352.885,596
m e E 301.697,013 m; situado na divisa do Lote 413 com o Lote 414C deste, segue
confrontando com o Lote 414C, do Loteamento Chácaras Jardim Guanabara, com os
seguintes azimutes e distâncias: 179°50'31" e 100,00 m (cem metros), até o vértice P07, chegando ao vértice inicial da descrição deste perímetro. Todas as coordenadas
aqui descritas estão georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro, e encontramse representadas no Sistema U T M, referenciadas ao Meridiano Central nº 39°00',
fuso -24, tendo como datum o SIRGAS2000. Todos os azimutes e distâncias, área e
perímetro foram calculados no plano de projeção U T M.
Observações:
A planta anexa é parte integrante deste memorial descritivo.
Vitória da Conquista - BA, 02 de abril de 2025.
____________________________________
Rafael Vinicius Meira Celino
Coordenador de Estudos e Projetos
Arquiteto e Urbanista – CAU BA 147543-6
Matricula nº 24559-9 / PMVC
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MEMORIAL DESCRITIVO
1. IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL:
1.1. OBJETIVO: Registro
1.2. IMÓVEL: Área Verde e Institucional Lote 414
1.3. PROPRIETÁRIO: Município de Vitória da Conquista
1.4. LOCALIZAÇÃO: Lote 414, S/N, Área Verde e Institucional, Loteamento
Chácaras Jardim Guanabara, Bairro: Boa Vista
1.5. MUNICÍPIO: Vitória da Conquista
1.6. ÁREA: 1.950,00 m²
1.7. PERÍMETRO: 239,00 m
1.8. MATRÍCULA: 32.784
1.9. COMARCA: 1° Ofício de Vitória da Conquista
2. DESCRIÇÃO
ÁREA VERDE E INSTITUCIONAL LOTE 414: Um IMOVEL localizado, no Lote
414, S/N, Área Verde e Institucional, Loteamento Chácaras Jardim Guanabara, Bairro:
Boa Vista, Vitória da Conquista – Bahia, partindo do vértice P-07 para o vértice P-03,
no sentido horário, dessa forma, perfazendo uma área de 1.950,00 m² (um mil,
novecentos e cinquenta metros quadrados), conforme descrição a seguir:
Inicia-se a descrição deste perímetro no vértice P-07, de coordenadas N 8.352.785,596
m e E 301.697,289 m, situado na divisa do Lote 414C com a Área Verde e Institucional
Lote 415, deste segue confrontando com a Área Verde e Institucional Lote 415, com
seguintes azimutes e distâncias: 269°50'31" e 19,50 m (dezenove metros e cinquenta
centímetros), até o vértice P-03, de coordenadas N 8.352.785,542 m e E 301.677,789
m; situado na divisa da Área Verde e Institucional Lote 415 com o Lote 414B deste,
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segue confrontando com o Lote 414B, do Loteamento Chácaras Jardim Guanabara,
com os seguintes azimutes e distâncias: 359°50'31" e 50,00 m (cinquenta metros), até
o vértice P-04, de coordenadas N 8.352.835,542 m e E 301.677,651 m; situado na
divisa do Lote 414B com o Lote 414A deste, segue confrontando com o Lote 414B, do
Loteamento Chácaras Jardim Guanabara, com os seguintes azimutes e distâncias:
359°50'31" e 50,00 m (cinquenta metros), até o vértice P-05, de coordenadas N
8.352.885,542 m e E 301.677,513 m; situado na divisa do Lote 414A com o Lote 413
deste, segue confrontando com o Lote 413, do Loteamento Chácaras Jardim
Guanabara, com os seguintes azimutes e distâncias: 89°50'31" e 19,50 m (dezenove
metros e cinquenta centímetros), até o vértice P-06, de coordenadas N 8.352.885,596
m e E 301.697,013 m; situado na divisa do Lote 413 com o Lote 414C deste, segue
confrontando com o Lote 414C, do Loteamento Chácaras Jardim Guanabara, com os
seguintes azimutes e distâncias: 179°50'31" e 100,00 m (cem metros), até o vértice P07, chegando ao vértice inicial da descrição deste perímetro. Todas as coordenadas
aqui descritas estão georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro, e encontramse representadas no Sistema U T M, referenciadas ao Meridiano Central nº 39°00',
fuso -24, tendo como datum o SIRGAS2000. Todos os azimutes e distâncias, área e
perímetro foram calculados no plano de projeção U T M.
Observações:
A planta anexa é parte integrante deste memorial descritivo.
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Rafael Vinicius Meira Celino
Coordenador de Estudos e Projetos
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Praça Joaquim Correia, nº 55 – Centro Vitória da Conquista – Bahia CEP 45.000-907
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e-mail: seinfrapmvc@gmail.com
LAUDO DE AVALIAÇÃO
SIMPLIFICADO PARA COMUNICAÇÃO INTERNA
Interessados: Secretária Municipal de Gestão e Inovação.
Objeto da Avaliação: Terreno Localizado na Avenida Itambé, Bairro
Patagônia, Município de Vitória da Conquista - BA.
Nome do Responsável Técnico (RT): Frank de Brito Muniz Gonçalves
CREA: BA 82486
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Laudo de Avaliação
VALOR DE AVALIAÇÃO: R$ 500.000,00 (Quinhentos mil reais).
1. ESPECIFICAÇÕES
1.1. INTERESSADOS:
Paróquia Nossa Senhora Rainha da Paz e São Vicente de Paulo.
2. PROPRIETÁRIO / CLIENTE
Prefeitura Municipal de Vitória da Conquista.
2.1. OBJETO DA AVALIAÇÃO
2.2. O IMÓVEL
O imóvel avaliando são dois lotes urbanos com as seguintes característica:
Lote de terreno n 11, Quadra 83, medindo 12 metros de frente por 30 de
frente a fundo, totalizando 360 m2 e um Lote de terreno de número 12,
quadra 83, medindo 12 metros de frente por 30 de frente a fundo,
totalizando 360 m2situados no loteamentos na Avenida Itambé, Bairro
Patagônia, no Município de Vitória da Conquista – BA, perfazendo uma
área total de 720,00 m² (Setecentos e Vinte metros quadrados).
2.3. OBJETIVO
O objetivo do trabalho é encontrar o valor de mercado estimado do imóvel
em estudo.
2.4. FINALIDADE
Avaliação para encontrar o justo valor de mercado do imóvel para futura
operação de doação.
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2.5. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES
É consignado que o laudo de avaliação se fundamenta no que estabelece
a norma técnica NBR 14653 - Avaliação de Bens da ABNT, registrada no
INMETRO e baseia-se:
Na documentação fornecida, entregue à Secretária de Infraestrutura desse
município, constando as descrições das áreas a ser avaliadas.
A vistoria do imóvel foi realizada no dia 17 de março de 2025, às 15:00h.
Foi realizada uma pesquisa de mercado local, onde se localiza o imóvel, na
região de Vitória da Conquista, Bahia, fornecendo informações de imóveis
em oferta e já transacionados;
As informações prestadas por terceiros são confiáveis de boa-fé;
Para realização do laudo de avaliação foi considerado que toda a
documentação pertinente se encontrava correta e regularizada, e que os
imóveis objeto estariam livres e desembaraçados de quaisquer ônus, em
condição de ser imediatamente comercializados ou locados, não foi
realizado pesquisa em cartório para autenticidade da documentação;
Não foi realizado nenhum estudo de impacto ambiental no imóvel em
questão. Os valores estimados de mercado do bem estão livres de gravame
considerando o imóvel livre de quaisquer ônus;
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2.6. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
Uso Predominante Residencial
Vocação Residencial
Tipo de acesso Direto
Principal via de acesso
Av. Itambé
Intensidade de tráfego
Média
Densidade de ocupação Média
Padrão econômico Médio
Pólos valorizantes Não há
Fatores desvalorizantes Não há
Área sujeita a enchentes Não
2.7. CARACTERIZAÇÃO DO LOGRADOURO
Rede de água X Transporte coletivo X
Rede de esgoto X Segurança X
Rede de energia elétrica X Saúde X
Rede de telefonia X Lazer X
Iluminação pública X Comércio X
Coleta de lixo X Escola X
Gás Canalizado
2.8. CARACTERIZAÇÃO DO BEM
2.8.1. PERFIL GERAL
O município de Vitória da Conquista, localizado no Sudoeste do estado da
Bahia, com uma área de aproximadamente de 3.204,257 Km² e uma
população de 348.718 habitantes segundo IBGE em 2017. É a capital
regional de uma área que abrange aproximadamente 80 municípios
baianos e 16 do norte de Minas Gerais.
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2.8.2. CONSIDERAÇÕES SOBRE O MERCADO
O imóvel está localizado no Bairro Patagônia, no Município de Vitória da
Conquista, local de demanda para implantação de imóveis com vocação
residencial e empreendimentos plurifamiliares de médio padrão. O
mercado atravessa um momento recessivo com características de venda,
com um nível de oferta considerado alto para imóveis que apresentam
essas mesmas características.
Liquidez (absorção pelo mercado) Rápida Média Lenta X
Desempenho do mercado Aquecido Normal Recessivo X
Nº ofertas de bens similares Alta Média Baixa X
Demanda Alta Média X Baixa
Público alvo Moradia
2.8.3. CONSIDERAÇÕES SOBRE O IMÓVEL
O imóvel avaliando são dois lotes localizados na Av. Itambé, Bairro
Patagônia Município de Vitória da Conquista – BA, perfazendo o primeiro
uma área de 360,00 m² (Trezentos e Sessenta metros quadrados) e o
segundo uma área de 360 m² (Trezentos e Sessenta metros quadrados),
somados totalizando uma área de 720,00 m² (Setecentos e Vinte metros
quadrados), com topografia relativamente plana e situação de esquina.
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2.9. METODOLOGIA, PESQUISAS E CÁLCULOS.
Os procedimentos avaliatórios usuais têm a finalidade de identificar o valor
de um bem, de seus frutos e direitos e seu custo, assim como determinar
indicadores de viabilidade.
A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem
avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e
quantidade de informações colhidas no mercado. A sua escolha deve ser
justificada e ater-se ao estabelecido nas partes 1 (procedimentos gerais) e
2 (imóveis urbanos) da NBR 14653, com o objetivo de retratar o
comportamento do mercado por meio de modelos que superem
racionalmente o convencimento do valor.
Para elaboração deste trabalho foi utilizado o “Método Comparativo de
Dados de Mercado”, com tratamento técnico aos dados com a utilização da
regressão linear / inferência estatística, conforme recomenda a Norma
Técnica da ABNT – NBR14.653, partes 1 e 2.
Para o cálculo inferencial estatístico foi utilizado o programa de regressão
linear múltipla e de redes neurais artificiais – “SisDEA Home”.
• “Método Comparativo de Dados de Mercado – aquele que define o valor
através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às
características intrínsecas e extrínsecas. As características e os atributos dos
dados pesquisados que exercem influência na formação dos preços e,
consequentemente, no valor, devem ser ponderados por homogeneização ou
por inferência estatística, respeitados os níveis de rigor definidos na Norma”.
• “Valor de Mercado – expressão monetária do preço que um imóvel poderá
alcançar, após exposto adequadamente ao mercado imobiliário, ofertado
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para compradores interessados, mas não obrigados a comprar e
conhecedores de todas as características físicas e mercadológicas do imóvel.
O valor efetivo de venda é aquele que ocorre após a negociação do imóvel e
que deverá estar inserido no intervalo de confiança determinado pela
avaliação”.
A pesquisa de dados amostrais foi direcionada para imóveis com
características mais convergentes possíveis com o imóvel avaliando
no que diz respeito às variáveis chaves (influenciadoras) para a
definição do valor de mercado.
Com os dados obtidos no mercado foram calculados diversos modelos
com as alternativas possíveis desconsiderando dados e/ou variáveis
que se mostraram incoerentes quando inseridos no contexto.
Foi utilizado um modelo estatístico inferencial com a utilização de uma
amostra com 208 (Duzentos e Oito) dados sendo utilizados os 153
(cento e cinquenta e três) dados, tendo sido representativos na
amostra.
• Tendo em vista os dados levantados no mercado, os atributos que se
mostraram mais significativos foram os seguintes:
• ÁREA TOTAL: Variável independente, quantitativa, indicativa do porte
do imóvel. A premissa de sua influência descendente sobre a variável
dependente foi confirmada pela amostra.
• TIPO (VOCAÇÃO): Variável independente, qualitativa TIPO “código
alocado”, utilizada para diferenciar a vocação dos imóveis, definida da
seguinte forma: (1) Residencial (2) Comercial.
• INFRAESTRUTURA: Variável Independente, qualitativa Tipo “código
alocado”, utilizada para diferenciar os níveis de infraestrutura urbana,
como pavimentação, redes de água, esgoto e pluvial, iluminação
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pública e condições de construção onde se localizam os imóveis,
definida da seguinte forma: (1) Área com ótima infraestrutura. (2) Área
com boa infraestrutura, (3) Área com regular / baixa infraestrutura.
• LOCALIZAÇÃO: Variável independente, qualitativa TIPO “código
alocado”, utilizada para diferenciar as zonas de localização dos
imóveis, definida da seguinte forma: (1) Zonas periféricas, áreas com
baixa infraestrutura urbana e padrão do entorno baixo, (2) Zona
Normal/ Alto, áreas com boa infraestrutura urbana e padrão do entorno
normal/ alto, (3) Zona Nobre, áreas com boa/ ótima infraestrutura
urbana e padrão do entorno alto.
• VALOR UNITÁRIO: variável explicada (dependente), corresponde ao
valor de oferta ou transação dos imóveis, expresso em R$/m² (real por
metro quadrado) de área total.
• OFERTA E TRANSAÇÃO: Variável independente, qualitativa TIPO
“código alocado”, utilizada para diferenciar imóveis em oferta dos
imóveis já transacionados, definida da seguinte forma: (1) Oferta, (2)
Transacionado.
2.10. DETERMINAÇÃO DO VALOR
Equação de Regressão
Para a avaliação foram desconsideradas quaisquer benfeitorias no
imóvel.
O modelo inferencial justificado que mostrou melhor aderência aos pontos
da amostra tem a seguinte equação:
Função Estimativa:
Valor unitário =-389,4217946+30220,38192 / Área total+186,4732737 *
Vocação+94,83553468 * Infra estrutura+255,4663457 * Localização110,7906055 * Oferta / Transação
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Foram determinados os seguintes valores no modelo de regressão linear:
• Para o terreno urbano de 817,79 m²:
Variação R$/m² Variação %
Máximo 650,90 6,65
Médio 610,29
Mínimo 569,69 6,65
Adequando-se os valores do modelo de regressão ao campo de arbítrio
estabelecido pela norma, obtém-se os valores:
Conclui-se pelo valor unitário médio homogeneizado para o lote de
817,79 m² de R$ 610,29/m², dentro do campo de arbítrio com semiamplitude de 15% conforme preconiza a NBR 14653-2:2011, item A.5
Calculando-se o valor para o Lote:
817,79 m² * R$ 610,29/ m² = R$ 499.089,05
Assim, o valor mais provável do lote, com a aproximação permitida em
norma, de + ou – 1% é de:
Variação R$/m² Variação
%
Área
(m²) 817,79
Valor Total
Máximo 701,83 15,00 573.949,55
Médio 610,29 499.089,05
Mínimo 518,74 15,00 424.220,38
R$ 500.000,00
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2.11. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
• O presente trabalho foi desenvolvido pelo método comparativo através de
processo de regressão linear / inferência estatística, sendo os resultados
enquadrados nos seguintes níveis de fundamentação e precisão:
• Método Comparativo
III
(3 pontos)
II
(2 pontos)
I
( 1 ponto)
1 Caracterização do imóvel avaliando X
2
Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente
utilizados X
3 Identificação dos dados de mercado X
4 Extrapolação X
5
Nível de significância, α somatório do valor das duas
caudas, máximo para a rejeição da hipótese nula de cada
regressor (teste bicaudal) X
6
Nível de significância máximo admitido para a rejeição da
hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor X
Graus de Fundamentação
Item
Total pontuação atingida
Grau de Fundamentação do Laudo
14
II
III II I
<30% 30%-50% >50%
Grau de Precisão do laudo III
Graus de precisão Descrição
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em
torno do valor central da estimativa
X
2.12. CONCLUSÃO
O signatário, inscrito no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia
(CREA), declara manter conduta ética profissional norteada pela
regulamentação profissional, não possuindo qualquer tipo de interesse
sobre o bem avaliando.
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O trabalho foi desenvolvido atendendo aos dispositivos da Lei Federal
5.194/66 e das Resoluções nº 218 e 1.002 do CONFEA, que asseguram
que as atividades de vistoria, perícia, avaliação, arbitramento, laudo e
parecer técnico de engenharia são de responsabilidade e da competência
exclusivas de profissional legalmente habilitado pelo CREA, no livre
exercício de suas atividades.
Não foram objeto de análise ou de elaboração os seguintes serviços:
a.Inventário, análise e valoração em separado de bens não incorporados
ao imóvel de caráter removível: móveis, utensílios, instalações e itens de
decoração em geral;
b.Investigações a respeito das condições do solo e subsolo quer quanto à
sua capacidade de suporte, quer quanto aos direitos sobre eventuais
ocorrências de jazidas minerais ou ainda de eventual passivo ambiental;
c. Investigações técnicas em caráter pericial, instrumentadas ou não, que
envolvam questões relativas às fundações ou estrutura de construções;
d.Análise de projetos de engenharia (fundações, estrutural, instalações e
outros), de qualidade de materiais e de execução de serviços
construtivos.
Em conclusão, a propriedade dos bens foi considerada livre e
desembaraçada, isenta de quaisquer ônus, vícios ou restrições de caráter
legal para pleno uso, gozo e fruição.
O presente Laudo de Engenharia de Avaliação é composto por 14
(Quatorze) páginas timbradas, impressas em ambos os lados, todas
numeradas, sendo a última datada e assinada, pelo signatário, mais
anexos.
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2.13. ANEXOS
· Anexo I: Documentação fornecida pela Secretaria Municipal de
Infraestrutura de Vitória da Conquista – BA.
·
·
2.14. LOCAL, DATA E ASSINATURAS
Vitória da Conquista, 17 de março de 2025.
___________________________
Frank de Brito Muniz Gonçalves
CREA: BA 82486