PREFEITURA MUNICIPAL DE VITÓRIA DA CONQUISTA
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PROJETO DE LEI Nº 42, DE 27 DE NOVEMBRO DE 2025.
1
Mensagem nº 49/2025 ao Projeto de Lei nº 42/2025
Vitória da Conquista – BA, 27 de novembro de 2025.
Senhor Presidente,
Senhores Vereadores,
Encaminho a Vossa Excelência e a seus dignos Pares, o Projeto de Lei nº 42/2025, que propõe
a permuta de área pública, para fins de regularização, e dá outras providências.
Tal proposta tem a finalidade de regularização das áreas que foram objeto de doação e
permuta autorizadas, respectivamente, pelas Leis Municipais n° 834/1996 e 910/1998. Nesse
contexto, pontua-se que, em 1996, as Associações das Costureiras do Sudoeste, do Ibirapuera, de
Itapoã, do Guarani e Conquistenses solicitaram a doação de um terreno público da Prefeitura
Municipal de Vitória da Conquista para o desenvolvimento de atividades conjuntas voltadas para
a confecção e comercialização das suas mercadorias, tendo o prefeito à época deliberado pela
doação de um terreno com área de 3.690m² (três mil seiscentos e noventa metros quadrados), que,
após tramitação legislativa, resultou na Lei n° 834 de 1996, que descaracterizou o bem público e
doou às associações.
Ocorre que, diante de solicitação das Associações das Costureiras junto ao Município, foi
encaminhado outro projeto de Lei para autorizar que o imóvel antes doado pudesse ser ofertado
como garantia de financiamento obtido junto ao PROGER, por intermédio do Banco do Nordeste
do Brasil – BNB, sendo a autorização para a averbação da garantia concedida por meio da Lei nº
875/97 e, em seguida, fosse efetuada a construção de galpões na área, utilizando-se do recurso
arrecadado com a operação de crédito aqui antes mencionada.
Entretanto, a área de fato ocupada pelas Associações foi diversa daquela doada por Lei e,
posteriormente, dada em garantia, utilizando as Associações de uma segunda área – uma área verde
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situada no mesmo loteamento – consolidando, dessa forma, a utilização de imóvel diverso daquele
doado e ofertado em garantia do empréstimo contratado junto ao Banco antes mencionado.
Vale destacar que a permuta das áreas – a doada por lei e a ocupada de fato – foi formalizada
por meio da Lei nº 910/98, a qual, entretanto, nunca foi devidamente formalizada com a elaboração
de escritura pública e posterior registro da mesma junto ao Cartório competente.
Ocorre que, em decorrência da inadimplência das Associações, o Banco do Nordeste do
Brasil - BNB, responsável pela concessão do empréstimo no âmbito do PROGER, que ensejou a
constituição de gravame incidente sobre a área doada, operação devidamente autorizada pela Lei
municipal nº 875/1997, ingressou com ação de Execução de Título que culminou no aquisição da
primeira área doada e ofertada em garantia pelo Sr. Peterson Frade Scarton, o qual detém a
propriedade desta área, inclusive com a averbação no Cartório de Registro de Imóveis. Dessa
forma, a presente permuta objetiva a regularização das áreas indicadas, quando, na verdade, deveria
ter sido transferida a este particular, por força da Lei municipal nº 910/1998, um outro bem imóvel,
o qual, verdadeiramente, foi ocupado pelas Associações tendo lá sido erguidos galpões com a
utilização do valor de empréstimo obtido junto ao Banco do Nordeste.
Trata-se, como podem muito bem ver V. Sas., de situação deveras complexa, que necessita,
para ser resolvida, de uma vez por todas, da aprovação do presente Projeto. É evidente que a atual
situação fática não pode perdurar, posto que acaba por não espelhar a vontade normativa exposta
no âmbito da Lei municipal nº 910/1998; tampouco esta norma, dada a sua especificidade, não
servirá para ser executada atualmente, em razão de todos os acontecimentos trazidos à apreciação
desta Casa Legislativa.
Este PL tem como base Lei Orgânica Municipal, que traz, em seu art. 111, a possibilidade de
alienação de bens imóveis do patrimônio do Município para fins de permuta, sem prévia licitação.
Sendo assim, é plenamente possível a destinação do imóvel ao particular, considerando o interesse
público na regularização.
Ante o exposto, esperamos contar com a colaboração de Vossas Excelências na apreciação e
aprovação deste Projeto de Lei, na forma prevista na Lei Orgânica do Município e no Regimento
Interno da Câmara de Vereadores.
Renovo, por fim, protestos de elevada estima e distinta consideração.
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Atenciosamente,
Ana Sheila Lemos Andrade
Prefeita Municipal
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1
Desafeta bem imóvel público da qualidade de
bem de uso comum do povo, área verde
integrante do patrimônio municipal, para fins
de permuta, e dá outras providências.
A PREFEITA MUNICIPAL DE VITÓRIA DA CONQUISTA, Estado da Bahia, no uso
de suas atribuições que lhe confere os arts. 74, III, e 75, VI, da Lei Orgânica do Município, faz
saber que a Câmara Municipal aprovou e fica sancionada a seguinte Lei:
Art. 1º Fica desafetada da qualidade de bem público de uso comum do povo, para fins de
permuta, passando a integrar a categoria dos bens patrimoniais disponíveis para alienação, a
seguinte área:
I – Área Verde 02, localizada na Avenida Feira de Santana, s/n, Loteamento Bruno Bacelar,
Bairro Ibirapuera, Vitória da Conquista, Bahia, partindo-se do vértice P-11 para o Vértice P-12 no
sentido horário, perfazendo uma área total de 3.690,00 m² (três mil seiscentos e noventa metros
quadrados), de propriedade do Município de Vitória da Conquista, registrada no Cartório do
Registro de Imóveis do 2º Ofício matrícula nº 106.411, conforme planta e memorial descritivo
constantes do Anexo I desta Lei.
Art. 2º Fica autorizado o Poder Executivo Municipal a permutar com o senhor Peterson Frade
Scarton, inscrito no CPF sob o nº 911.233.055-87, conforme Processo Urbanismo nº 6831/2023, a
área indicada no inciso I, do artigo 1º, com a área abaixo indicada:
I - uma área situada na Feira de Santana, Loteamento Bruno Bacelar, Bairro Ibirapuera na
cidade de Vitória da Conquista, Bahia, totalizando 3.690m² (três mil, seiscentos e noventa metros
quadrados), de propriedade do Sr. Peterson Frade Scarton, registrada no Cartório de Registro de
Imóveis e Hipotecas do 2º Ofício sob nº 36.578, conforme planta e memorial descritivo constantes
do Anexo II desta Lei.
Art. 3º A permuta será feita sem qualquer pagamento de torna entre os permutantes dada a
concordância entre as partes e pela necessidade de regularizar o domínio das áreas, restando
atendido ao que foi disposto nas Leis Municipais nº 834/1996, nº 875/1997 e nº 910/1998.
§ 1º Cada permutante será responsável pelo pagamento das despesas necessárias à
transferência do imóvel respectivo para a sua titularidade, inclusive no que tange aos custos
tributários e cartorários.
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§ 2º A Secretaria Municipal de Gestão e Inovação ficará responsável pela formalização da
transferência do imóvel descrito no art. 2º para a propriedade do Município de Vitória da Conquista.
Art. 4º Fica autorizado o Poder Executivo a realizar qualquer ato necessário para cumprir
fielmente o disposto nesta Lei.
Art. 5º As despesas decorrentes da execução desta Lei correrão por conta de dotações
orçamentárias atualmente existentes, suplementadas se necessário.
Art. 6º Esta Lei entrará em vigor da data de sua publicação, ficando revogadas as disposições
em sentido contrário.
Vitória da Conquista – BA, 27 de novembro de 2025.
Ana Sheila Lemos Andrade
Prefeita Municipal
P-0.
>-05
Rui Bruno B. de Cdveka
CPf n*:
Irscrlçâo Irroblllarla; 01.086.470.126-001
Lote 01
QUADRA 15
TROArea De;
.53 0O
QUADRA 16
RUA M
AREA INSTITUCIONAL 02: Um IMÓVEL localizado, na Avenida Feira de Santana, S/N, Área Institucional, Loteamento Bnino Bacelar, Bairro:
Ibirapuera - Vitória da Conquista, partindo do vértice P-05 para o vértice P-06, no sentido horário, dessa forma, perfazendo uma área de 3.690.00 m2 (três
mil, seiscentos c noventa metros quadrados), c Perímetro de 246,24m (duzentos e quarenta e seis metros e vinte c quatro centímetros), conforme descrição a seguir:
Inicia-se a descrição deste perímetro no vértice P-Ü5, de coordenadas N 8.358.354,90m e E 299.861,08m; situado na divisa da Rua Projetada com a Avenida Feira de Santana; deste, segue confrontando com a Avenida Feira de Santana, com os seguintes azimutes e distâncias: 186°40'37" e 75,00 m (setenta c cinco metros), até o vértice P-06, de coordenadas N 8.358.280,41m c E 299.852,36m; situadoo na divisa da Avenida Feira de Santana com a Rua L; deste, segue confrontando com a Rua L, com os seguintes azimutes e distâncias: 276°40'28" e 53,00 m (cinquenta e três metros), até o vértice PM)7,
de coordenadas N 8.358.286,57m e E 299.799,72m; situado na divisa da Rua L com o Lote 10; deste, segue confrontando com o Lote 10, da Quadra 15, no Loteamento Bruno Bacelar, com os seguintes azimutes c distâncias: 6°41'04" e 25,00 m (vinte c cinco metros), até o vértice P-08. de coordenadas IN
8.358.31l,40m e E 299.802,63m; situado na divisa do Lote 10 com o Lote 01; deste, segue confrontando com o Lote 01, da Quadra 15, no Loteamento
Bruno Bacelar, com os seguintes azimutes e distâncias: 6°40'25" e 37,00 m (trinta e sete metros), até o vértice P-09, de coordenadas N 8.358.348,15m e E
299.806,93m; situado na divisa do Lote 01 com a Rua Projetada; deste, segue confrontando com a Rua Projetada, com os seguintes azimutes c distâncias:
76°09'16” c 43.00 m (quarenta e três metros), ate o vértice P-10, de coordenadas N 8.358.358,44m c E 299.848,68m; deste, segue confrontando com a Rua
Projetada, com os seguintes azimutes e distâncias em arco: 105°55'59" e 13,24 m (treze metros e vinte e quatro centímetros até o vértice P-05, vértice
inicial da descrição deste perímetro. Todas as coordenadas aqui descritas estão gcorrcferenciadas ao Sistema Gcodésico Brasileiro, c encontram-se
representadas no Sistema U T M. referenciadas ao Meridiano Central n° 39°00', fuso -24, tendo como datum o S1RGAS2000. Todos os azimutes c distâncias, área e perímetro foram calculados no plano de projeção U T M.
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LAUDO DE AVALIAÇÃO
SIMPLIFICADO PARA COMUNICAÇÃO INTERNA
Interessados: Coordenação de Urbanismo.
Objeto da Avaliação: O imóvel avaliando é uma Área Verde 02,
localizada na Avenida Feira de Santana, s/n, Loteamento Bruno Bacelar,
Bairro Ibirapuera, Vitória da Conquista, Bahia.
Nome do Responsável Técnico (RT): Frank de Brito Muniz Gonçalves
CREA: BA 82486
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Laudo de Avaliação
VALOR DE AVALIAÇÃO: R$ 455.000,00 (Quatrocentos e Cinquenta e
Cinco reais).
1. ESPECIFICAÇÕES
1.1. INTERESSADOS:
Prefeitura Municipal de Vitória da Conquista.
2. PROPRIETÁRIO / CLIENTE
O proprietário é identificado como Prefeitura Municipal de Vitória da
Conquista - BA.
2.1. OBJETO DA AVALIAÇÃO
2.2. O IMÓVEL
O imóvel avaliando está situado no Loteamento Bruno Bacelar, município
de Vitória da Conquista – BA, perfazendo uma área total de 3.690,00 m²
(três mil seiscentos e noventa metros quadrados).
2.3. OBJETIVO
O objetivo do trabalho é encontrar o valor de mercado estimado dos
imóveis em estudo.
2.4. FINALIDADE
Avaliação de justo valor mercado de Área pública para futura operação
de doação.
2.5. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES
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É consignado que o laudo de avaliação se fundamenta no que estabelece
a norma técnica NBR 14653 - Avaliação de Bens da ABNT, registrada no
INMETRO e baseia-se:
Na documentação fornecida, constituída de levantamento planimétrico,
pela Prefeitura Municipal de Vitoria da Conquista.
A vistoria do imóvel foi realizada no dia 18 de novembro de 2025, às
10:00h.
Foi realizada uma pesquisa de mercado local, onde se localiza o imóvel,
na região de Vitória da Conquista, Bahia, fornecendo informações de
imóveis em oferta e já transacionados;
As informações prestadas por terceiros são confiáveis de boa fé;
Para realização do laudo de avaliação foi considerado que toda a
documentação pertinente se encontrava correta e regularizada, e que os
imóveis objeto estariam livres e desembaraçados de quaisquer ônus, em
condição de ser imediatamente comercializados ou locados, não foi
realizado pesquisa em cartório para autenticidade da documentação;
Não foi realizado nenhum estudo de impacto ambiental no imóvel em
questão. Os valores estimados de mercado do bem estão livres de
gravame considerando o imóvel livre de quaisquer ônus;
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2.6. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
Uso Predominante Residencial
Vocação Residencial
Tipo de acesso Direto
Principal via de acesso
Via de acesso
Intensidade de tráfego
Média
Densidade de ocupação Média
Padrão econômico Baixo
Pólos valorizantes Não Há
Fatores desvalorizantes Não Há
Área sujeita a enchentes Não
2.7. CARACTERIZAÇÃO DO LOGRADOURO
Rede de água X Transporte coletivo
Rede de esgoto X Segurança X
Rede de energia elétrica X Saúde X
Rede de telefonia X Lazer X
Iluminação pública X Comércio X
Coleta de lixo X Escola X
Gás Canalizado
2.8. CARACTERIZAÇÃO DO BEM
2.8.1. PERFIL GERAL
O município de Vitória da Conquista, localizado no Sudoeste do estado da
Bahia, com uma área de aproximadamente de 3.204,257 Km² e uma
população de 348.718 habitantes segundo IBGE em 2017. É a capital
regional de uma área que abrange aproximadamente 80 municípios
baianos e 16 do norte de Minas Gerais.
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2.8.2. CONSIDERAÇÕES SOBRE O MERCADO
O imóvel está localizado no Loteamento Bruno Bacelar, local de média
demanda para implantação de imóveis residenciais de médio/baixo
padrão, com boa perspectiva de futura valorização por conta do
constande crescimento do município.
Liquidez (absorção pelo mercado) Rápida Média Lenta X
Desempenho do mercado Aquecido Normal Recessivo X
Nº ofertas de bens similares Alta Média X Baixa
Demanda Alta Média X Baixa
Público alvo Investidores em geral/moradia.
2.8.3. CONSIDERAÇÕES SOBRE O IMÓVEL
O imóvel avaliando está situado na Avenida Feira de Santana, s/n,
Loteamento Bruno Bacelar, Bairro Ibirapuera, Vitória da Conquista, Bahia,
perfazendo uma área total de 3.690,00 m² (três mil seiscentos e noventa
metros quadrados).
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2.9. METODOLOGIA, PESQUISAS E CÁLCULOS.
Os procedimentos avaliatórios usuais têm a finalidade de identificar o
valor de um bem, de seus frutos e direitos e seu custo, assim como
determinar indicadores de viabilidade.
A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem
avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e
quantidade de informações colhidas no mercado. A sua escolha deve ser
justificada e ater-se ao estabelecido nas partes 1 (procedimentos gerais)
e 2 (imóveis urbanos) da NBR 14653, com o objetivo de retratar o
comportamento do mercado por meio de modelos que superem
racionalmente o convencimento do valor.
Para elaboração deste trabalho foi utilizado o “Método Comparativo de
Dados de Mercado”, com tratamento técnico aos dados com a utilização
da regressão linear / inferência estatística, conforme recomenda a Norma
Técnica da ABNT – NBR14.653, partes 1 e 2.
Para o cálculo inferencial estatístico foi utilizado o programa de regressão
linear múltipla e de redes neurais artificiais – “SisDEA Home”.
• “Método Comparativo de Dados de Mercado – aquele que define o valor
através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às
características intrínsecas e extrínsecas. As características e os atributos
dos dados pesquisados que exercem influência na formação dos preços e,
consequentemente, no valor, devem ser ponderados por homogeneização ou
por inferência estatística, respeitados os níveis de rigor definidos na
Norma”.
• “Valor de Mercado – expressão monetária do preço que um imóvel poderá
alcançar, após exposto adequadamente ao mercado imobiliário, ofertado
para compradores interessados, mas não obrigados a comprar e
conhecedores de todas as características físicas e mercadológicas do
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imóvel. O valor efetivo de venda é aquele que ocorre após a negociação do
imóvel e que deverá estar inserido no intervalo de confiança determinado
pela avaliação”.
A pesquisa de dados amostrais foi direcionada para imóveis com
características mais convergentes possíveis com o imóvel avaliando
no que diz respeito às variáveis chaves (influenciadoras) para a
definição do valor de mercado.
Com os dados obtidos no mercado foram calculados diversos
modelos com as alternativas possíveis desconsiderando dados e/ou
variáveis que se mostraram incoerentes quando inseridos no
contexto.
Foi utilizado um modelo estatístico inferencial com a utilização de
uma amostra com 191 (Cento e noventa e um) dados sendo
utilizados os 159 (Cento e Cinquenta e Nove) dados, tendo sido
representativos na amostra.
• Tendo em vista os dados levantados no mercado, os atributos que se
mostraram mais significativos foram os seguintes:
• ÁREA TOTAL: Variável independente, quantitativa, indicativa do
porte do imóvel. A premissa de sua influência descendente sobre a
variável dependente foi confirmada pela amostra.
• TIPO (VOCAÇÃO): Variável independente, qualitativa TIPO “código
alocado”, utilizada para diferenciar a vocação dos imóveis, definida
da seguinte forma: (1) Residencial (2) Comercial.
• INFRAESTRUTURA: Variável Independente, qualitativa Tipo “código
alocado”, utilizada para diferenciar os níveis de infraestrutura urbana,
como pavimentação, redes de água, esgoto e pluvial, iluminação
pública e condições de construção onde se localizam os imóveis,
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definida da seguinte forma: (1) Área com ótima infraestrutura. (2)
Área com boa infraestrutura, (3) Área com regular / baixa
infraestrutura.
• LOCALIZAÇÃO: Variável independente, qualitativa TIPO “código
alocado”, utilizada para diferenciar as zonas de localização dos
imóveis, definida da seguinte forma: (1) Zonas periféricas, áreas com
baixa infraestrutura urbana e padrão do entorno baixo, (2) Zona
Normal/ Alto, áreas com boa infraestrutura urbana e padrão do
entorno normal/ alto, (3) Zona Nobre, áreas com boa/ ótima
infraestrutura urbana e padrão do entorno alto.
• VALOR UNITÁRIO: variável explicada (dependente), corresponde ao
valor de oferta ou transação dos imóveis, expresso em R$/m² (real
por metro quadrado) de área total.
• OFERTA E TRANSAÇÃO: Variável independente, qualitativa TIPO
“código alocado”, utilizada para diferenciar imóveis em oferta dos
imóveis já transacionados, definida da seguinte forma: (1) Oferta, (2)
Transacionado.
2.10. DETERMINAÇÃO DO VALOR
Equação de Regressão
O modelo inferencial justificado que mostrou melhor aderência aos
pontos da amostra tem a seguinte equação:
Função Estimativa:
Valor unitário = e^(+4,15542899+67,68510826 / Área total+0,2622535285 *
Vocação+0,9358165115 * ln (Infra estrutura)+1,158869085 * ln
(Localização)-0,3116356676 * Oferta / Transação)
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Foram determinados os seguintes valores no modelo de regressão
linear:
• Para a área com 3.690,00 m²:
Variação R$/m² Variação %
Máximo 142,71 15,72
Médio 123,33
Mínimo 106,57 13,15
Adequando-se os valores do modelo de regressão ao campo de arbítrio
estabelecido pela norma, obtém-se os valores:
Conclui-se pelo valor unitário médio homogeneizado para o terreno de
3.690,00 m² de R$ 123,33/m², dentro do campo de arbítrio com semiamplitude de 15% conforme preconiza a NBR 14653-2:2011, item A.5
Calculando-se o valor para o terreno:
3.690,00 m² * R$ 123,33/ m² = R$ 455.087,70
Assim, o valor mais provável da área, com a aproximação permitida em
norma, de + ou – 1% é de:
Variação R$/m² Variação
%
Área
(m²) 3.690,00
Valor Total
Máximo 141,82 15,00 523.315,80
Médio 123,33 455.087,70
Mínimo 104,83 15,00 386.822,70
R$ 455.000,00
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2.11. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
• O presente trabalho foi desenvolvido pelo método comparativo através
de processo de regressão linear / inferência estatística, sendo os
resultados enquadrados nos seguintes níveis de fundamentação e
precisão:
• Método Comparativo
III
(3 pontos)
II
(2 pontos)
I
( 1 ponto)
1 Caracterização do imóvel avaliando X
2
Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente
utilizados X
3 Identificação dos dados de mercado X
4 Extrapolação X
5
Nível de significância, α somatório do valor das duas
caudas, máximo para a rejeição da hipótese nula de cada
regressor (teste bicaudal) X
6
Nível de significância máximo admitido para a rejeição da
hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor X
Graus de Fundamentação
Item
Total pontuação atingida
Grau de Fundamentação do Laudo
14
II
III II I
<30% 30%-50% >50%
Grau de Precisão do laudo III
Graus de precisão Descrição
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em
torno do valor central da estimativa
X
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2.12. CONCLUSÃO
O signatário, inscrito no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia
(CREA), declara manter conduta ética profissional norteada pela
regulamentação profissional, não possuindo qualquer tipo de interesse
sobre o bem avaliando.
O trabalho foi desenvolvido atendendo aos dispositivos da Lei Federal
5.194/66 e das Resoluções nº 218 e 1.002 do CONFEA, que asseguram
que as atividades de vistoria, perícia, avaliação, arbitramento, laudo e
parecer técnico de engenharia são de responsabilidade e da competência
exclusivas de profissional legalmente habilitado pelo CREA, no livre
exercício de suas atividades.
Não foram objeto de análise ou de elaboração os seguintes serviços:
a. Inventário, análise e valoração em separado de bens não incorporados
ao imóvel de caráter removível: móveis, utensílios, instalações e itens
de decoração em geral;
b. Investigações a respeito das condições do solo e subsolo quer quanto à
sua capacidade de suporte, quer quanto aos direitos sobre eventuais
ocorrências de jazidas minerais ou ainda de eventual passivo
ambiental;
c. Investigações técnicas em caráter pericial, instrumentadas ou não, que
envolvam questões relativas às fundações ou estrutura de construções;
d. Análise de projetos de engenharia (fundações, estrutural, instalações e
outros), de qualidade de materiais e de execução de serviços
construtivos.
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Em conclusão, a propriedade dos bens foi considerada livre e
desembaraçada, isenta de quaisquer ônus, vícios ou restrições de caráter
legal para pleno uso, gozo e fruição.
O presente Laudo de Engenharia de Avaliação é composto por 12 (Doze)
páginas timbradas, impressas em ambos os lados, todas numeradas,
sendo a última datada e assinada, pelo signatário, mais anexos.
2.13. ANEXOS
· Anexo I: Documentação fornecida.
2.14. LOCAL, DATA E ASSINATURAS
Vitória da Conquista, 25 de novembro de 2025.
___________________________
Frank de Brito Muniz Gonçalves
CREA: BA 82486
FRANK DE
BRITO MUNIZ
GONCALVES:03
525529562
Assinado de forma digital por FRANK DE
BRITO MUNIZ GONCALVES:03525529562
Dados: 2025.11.25 23:55:07 -03'00'
Praça Joaquim Correia, nº 55 – Centro Vitória da Conquista – Bahia CEP 45.000-907
PREFEITURA MUNICIPAL DE VITÓRIA DA CONQUISTA
Secretaria Municipal de Infraestrutura Urbana
Coordenação de Planejamento
e-mail: coord.p.seinfra@pmvc.gov.br
LAUDO DE AVALIAÇÃO
SIMPLIFICADO PARA COMUNICAÇÃO INTERNA
Interessados: Coordenação de Urbanismo.
Objeto da Avaliação: O imóvel avaliando é uma situada na Avenida Feira
de Santana, Loteamento Bruno Bacelar, Bairro Ibirapuera na cidade de
Vitória da Conquista, Bahia.
Nome do Responsável Técnico (RT): Frank de Brito Muniz Gonçalves
CREA: BA 82486
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Laudo de Avaliação
VALOR DE AVALIAÇÃO: R$ 454.000,00 (Quatrocentos e Cinquenta e
Quatro Mil reais).
1. ESPECIFICAÇÕES
1.1. INTERESSADOS:
Prefeitura Municipal de Vitória da Conquista.
2. PROPRIETÁRIO / CLIENTE
O proprietário é identificado como o Sr. Peterson Frade Scarton.
2.1. OBJETO DA AVALIAÇÃO
2.2. O IMÓVEL
O imóvel avaliando está situado no Loteamento Bruno Bacelar, município
de Vitória da Conquista – BA, perfazendo uma área total de 3.690,00 m²
(três mil seiscentos e noventa metros quadrados).
2.3. OBJETIVO
O objetivo do trabalho é encontrar o valor de mercado estimado dos
imóveis em estudo.
2.4. FINALIDADE
Avaliação de justo valor mercado de Área pública para futura operação
de doação.
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2.5. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES
É consignado que o laudo de avaliação se fundamenta no que estabelece
a norma técnica NBR 14653 - Avaliação de Bens da ABNT, registrada no
INMETRO e baseia-se:
Na documentação fornecida, constituída de levantamento planimétrico,
pela Prefeitura Municipal de Vitoria da Conquista.
A vistoria do imóvel foi realizada no dia 18 de novembro de 2025, às
10:00h.
Foi realizada uma pesquisa de mercado local, onde se localiza o imóvel,
na região de Vitória da Conquista, Bahia, fornecendo informações de
imóveis em oferta e já transacionados;
As informações prestadas por terceiros são confiáveis de boa fé;
Para realização do laudo de avaliação foi considerado que toda a
documentação pertinente se encontrava correta e regularizada, e que os
imóveis objeto estariam livres e desembaraçados de quaisquer ônus, em
condição de ser imediatamente comercializados ou locados, não foi
realizado pesquisa em cartório para autenticidade da documentação;
Não foi realizado nenhum estudo de impacto ambiental no imóvel em
questão. Os valores estimados de mercado do bem estão livres de
gravame considerando o imóvel livre de quaisquer ônus;
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2.6. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
Uso Predominante Residencial
Vocação Residencial
Tipo de acesso Direto
Principal via de acesso
Via de acesso
Intensidade de tráfego
Média
Densidade de ocupação Média
Padrão econômico Baixo
Pólos valorizantes Não Há
Fatores desvalorizantes Não Há
Área sujeita a enchentes Não
2.7. CARACTERIZAÇÃO DO LOGRADOURO
Rede de água X Transporte coletivo
Rede de esgoto X Segurança X
Rede de energia elétrica X Saúde X
Rede de telefonia X Lazer X
Iluminação pública X Comércio X
Coleta de lixo X Escola X
Gás Canalizado
2.8. CARACTERIZAÇÃO DO BEM
2.8.1. PERFIL GERAL
O município de Vitória da Conquista, localizado no Sudoeste do estado da
Bahia, com uma área de aproximadamente de 3.204,257 Km² e uma
população de 348.718 habitantes segundo IBGE em 2017. É a capital
regional de uma área que abrange aproximadamente 80 municípios
baianos e 16 do norte de Minas Gerais.
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2.8.2. CONSIDERAÇÕES SOBRE O MERCADO
O imóvel está localizado no Loteamento Bruno bacelar, local de média
demanda para implantação de imóveis residenciais de médio/baixo
padrão, com boa perspectiva de futura valorização por conta do
constande crescimento do município.
Liquidez (absorção pelo mercado) Rápida Média Lenta X
Desempenho do mercado Aquecido Normal Recessivo X
Nº ofertas de bens similares Alta Média X Baixa
Demanda Alta Média X Baixa
Público alvo Investidores em geral/moradia.
2.8.3. CONSIDERAÇÕES SOBRE O IMÓVEL
O imóvel avaliando está situado na Avenida Feira de Santana,
Loteamento Bruno Bacelar, Bairro Ibirapuera na cidade de Vitória da
Conquista, Bahia, perfazendo uma área total de 3.690,00 m² (três mil
seiscentos e noventa metros quadrados).
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2.9. METODOLOGIA, PESQUISAS E CÁLCULOS.
Os procedimentos avaliatórios usuais têm a finalidade de identificar o
valor de um bem, de seus frutos e direitos e seu custo, assim como
determinar indicadores de viabilidade.
A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem
avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e
quantidade de informações colhidas no mercado. A sua escolha deve ser
justificada e ater-se ao estabelecido nas partes 1 (procedimentos gerais)
e 2 (imóveis urbanos) da NBR 14653, com o objetivo de retratar o
comportamento do mercado por meio de modelos que superem
racionalmente o convencimento do valor.
Para elaboração deste trabalho foi utilizado o “Método Comparativo de
Dados de Mercado”, com tratamento técnico aos dados com a utilização
da regressão linear / inferência estatística, conforme recomenda a Norma
Técnica da ABNT – NBR14.653, partes 1 e 2.
Para o cálculo inferencial estatístico foi utilizado o programa de regressão
linear múltipla e de redes neurais artificiais – “SisDEA Home”.
• “Método Comparativo de Dados de Mercado – aquele que define o valor
através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às
características intrínsecas e extrínsecas. As características e os atributos
dos dados pesquisados que exercem influência na formação dos preços e,
consequentemente, no valor, devem ser ponderados por homogeneização ou
por inferência estatística, respeitados os níveis de rigor definidos na
Norma”.
• “Valor de Mercado – expressão monetária do preço que um imóvel poderá
alcançar, após exposto adequadamente ao mercado imobiliário, ofertado
para compradores interessados, mas não obrigados a comprar e
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conhecedores de todas as características físicas e mercadológicas do
imóvel. O valor efetivo de venda é aquele que ocorre após a negociação do
imóvel e que deverá estar inserido no intervalo de confiança determinado
pela avaliação”.
A pesquisa de dados amostrais foi direcionada para imóveis com
características mais convergentes possíveis com o imóvel avaliando
no que diz respeito às variáveis chaves (influenciadoras) para a
definição do valor de mercado.
Com os dados obtidos no mercado foram calculados diversos
modelos com as alternativas possíveis desconsiderando dados e/ou
variáveis que se mostraram incoerentes quando inseridos no
contexto.
Foi utilizado um modelo estatístico inferencial com a utilização de
uma amostra com 191 (Cento e noventa e um) dados sendo
utilizados os 159 (Cento e Cinquenta e Nove) dados, tendo sido
representativos na amostra.
• Tendo em vista os dados levantados no mercado, os atributos que se
mostraram mais significativos foram os seguintes:
• ÁREA TOTAL: Variável independente, quantitativa, indicativa do
porte do imóvel. A premissa de sua influência descendente sobre a
variável dependente foi confirmada pela amostra.
• TIPO (VOCAÇÃO): Variável independente, qualitativa TIPO “código
alocado”, utilizada para diferenciar a vocação dos imóveis, definida
da seguinte forma: (1) Residencial (2) Comercial.
• INFRAESTRUTURA: Variável Independente, qualitativa Tipo “código
alocado”, utilizada para diferenciar os níveis de infraestrutura urbana,
como pavimentação, redes de água, esgoto e pluvial, iluminação
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pública e condições de construção onde se localizam os imóveis,
definida da seguinte forma: (1) Área com ótima infraestrutura. (2)
Área com boa infraestrutura, (3) Área com regular / baixa
infraestrutura.
• LOCALIZAÇÃO: Variável independente, qualitativa TIPO “código
alocado”, utilizada para diferenciar as zonas de localização dos
imóveis, definida da seguinte forma: (1) Zonas periféricas, áreas com
baixa infraestrutura urbana e padrão do entorno baixo, (2) Zona
Normal/ Alto, áreas com boa infraestrutura urbana e padrão do
entorno normal/ alto, (3) Zona Nobre, áreas com boa/ ótima
infraestrutura urbana e padrão do entorno alto.
• VALOR UNITÁRIO: variável explicada (dependente), corresponde ao
valor de oferta ou transação dos imóveis, expresso em R$/m² (real
por metro quadrado) de área total.
• OFERTA E TRANSAÇÃO: Variável independente, qualitativa TIPO
“código alocado”, utilizada para diferenciar imóveis em oferta dos
imóveis já transacionados, definida da seguinte forma: (1) Oferta, (2)
Transacionado.
2.10. DETERMINAÇÃO DO VALOR
Equação de Regressão
O modelo inferencial justificado que mostrou melhor aderência aos
pontos da amostra tem a seguinte equação:
Função Estimativa:
Valor unitário = e^(+4,161200538+70,01546453 / Área total+0,2638685826 *
Vocação+0,9301078047 * ln (Infra estrutura)+1,150303708 * ln
(Localização)-0,3129375948 * Oferta / Transação)
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Foram determinados os seguintes valores no modelo de regressão
linear:
• Para a área com 3.690,00 m²:
Variação R$/m² Variação %
Máximo 142,38 15,67
Médio 123,09
Mínimo 106,41 13,55
Adequando-se os valores do modelo de regressão ao campo de arbítrio
estabelecido pela norma, obtém-se os valores:
Conclui-se pelo valor unitário médio homogeneizado para o terreno de
3.690,00 m² de R$ 123,09/m², dentro do campo de arbítrio com semiamplitude de 15% conforme preconiza a NBR 14653-2:2011, item A.5
Calculando-se o valor para o terreno:
3.690,00 m² * R$ 123,09/ m² = R$ 454.202,10
Assim, o valor mais provável da área, com a aproximação permitida em
norma, de + ou – 1% é de:
Variação R$/m² Variação
%
Área
(m²) 3.690,00
Valor Total
Máximo 141,55 15,00 522.319,50
Médio 123,09 454.202,10
Mínimo 104,62 15,00 386.047,80
R$ 454.000,00
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2.11. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
• O presente trabalho foi desenvolvido pelo método comparativo através
de processo de regressão linear / inferência estatística, sendo os
resultados enquadrados nos seguintes níveis de fundamentação e
precisão:
• Método Comparativo
III
(3 pontos)
II
(2 pontos)
I
( 1 ponto)
1 Caracterização do imóvel avaliando X
2
Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente
utilizados X
3 Identificação dos dados de mercado X
4 Extrapolação X
5
Nível de significância, α somatório do valor das duas
caudas, máximo para a rejeição da hipótese nula de cada
regressor (teste bicaudal) X
6
Nível de significância máximo admitido para a rejeição da
hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor X
Graus de Fundamentação
Item
Total pontuação atingida
Grau de Fundamentação do Laudo
14
II
III II I
<30% 30%-50% >50%
Grau de Precisão do laudo III
Graus de precisão Descrição
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em
torno do valor central da estimativa
X
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2.12. CONCLUSÃO
O signatário, inscrito no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia
(CREA), declara manter conduta ética profissional norteada pela
regulamentação profissional, não possuindo qualquer tipo de interesse
sobre o bem avaliando.
O trabalho foi desenvolvido atendendo aos dispositivos da Lei Federal
5.194/66 e das Resoluções nº 218 e 1.002 do CONFEA, que asseguram
que as atividades de vistoria, perícia, avaliação, arbitramento, laudo e
parecer técnico de engenharia são de responsabilidade e da competência
exclusivas de profissional legalmente habilitado pelo CREA, no livre
exercício de suas atividades.
Não foram objeto de análise ou de elaboração os seguintes serviços:
a. Inventário, análise e valoração em separado de bens não incorporados
ao imóvel de caráter removível: móveis, utensílios, instalações e itens
de decoração em geral;
b. Investigações a respeito das condições do solo e subsolo quer quanto à
sua capacidade de suporte, quer quanto aos direitos sobre eventuais
ocorrências de jazidas minerais ou ainda de eventual passivo
ambiental;
c. Investigações técnicas em caráter pericial, instrumentadas ou não, que
envolvam questões relativas às fundações ou estrutura de construções;
d. Análise de projetos de engenharia (fundações, estrutural, instalações e
outros), de qualidade de materiais e de execução de serviços
construtivos.
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Em conclusão, a propriedade dos bens foi considerada livre e
desembaraçada, isenta de quaisquer ônus, vícios ou restrições de caráter
legal para pleno uso, gozo e fruição.
O presente Laudo de Engenharia de Avaliação é composto por 12 (Doze)
páginas timbradas, impressas em ambos os lados, todas numeradas,
sendo a última datada e assinada, pelo signatário, mais anexos.
2.13. ANEXOS
· Anexo I: Documentação fornecida.
2.14. LOCAL, DATA E ASSINATURAS
Vitória da Conquista, 25 de novembro de 2025.
___________________________
Frank de Brito Muniz Gonçalves
CREA: BA 82486
FRANK DE BRITO
MUNIZ
GONCALVES:03525
529562
Assinado de forma digital
por FRANK DE BRITO MUNIZ
GONCALVES:03525529562
Dados: 2025.11.25 23:55:45
-03'00'