materia nº 17/2026

PREFEITURA MUNICIPAL DE VITÓRIA DA CONQUISTA
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PROJETO DE LEI Nº 17, DE 30 DE ABRIL DE 2026.
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MENSAGEM Nº 18/2026 ao PL nº 17/2026
Vitória da Conquista – BA, 30 de abril de 2026.
Exmo. Senhor Presidente,
Exmos. Senhores Vereadores,
Encaminho para apreciação dessa Colenda Câmara Municipal o Projeto de Lei anexo que
institui e regulamenta o Direito de Superfície no Município de Vitória da Conquista, como 
instrumento jurídico-urbanístico de gestão fundiária e de promoção da função social da 
propriedade, em conformidade com a Constituição Federal, com o Estatuto da Cidade (Lei 
Federal nº 10.257/2001), com o Código Civil (arts. 1.369 a 1.377) e com o Plano Diretor de 
Desenvolvimento Urbano Sustentável – PDDU (Lei Complementar Municipal nº 2.959/2024).
A presente proposta de Lei institui, no âmbito do Município de Vitória da Conquista, o 
Direito de Superfície como instrumento jurídico-urbanístico destinado a qualificar a gestão 
fundiária, ampliar a efetividade da função social da propriedade e viabilizar intervenções 
urbanísticas e sociais de interesse público, conforme as diretrizes do Plano Diretor.
O Direito de Superfície encontra amparo na Constituição Federal, no Estatuto da Cidade 
(Lei Federal nº 10.257/2001) e no Código Civil (arts. 1.369 a 1.377), sendo instrumento apto a 
permitir a utilização do solo e do espaço aéreo para edificação, uso produtivo ou implantação 
de infraestrutura, sem transferência do domínio, mediante título formal e registro imobiliário. 
A proposta está alinhada ao PDDU – Lei Complementar Municipal nº 2.959/2024, que prevê a 
regulamentação e aplicação de instrumentos modernos de governança fundiária para ordenar o 
território com justiça social e sustentabilidade.
A regulamentação municipal do Direito de Superfície é estratégica, visando estabelecer 
parâmetros para: a) apoiar políticas de habitação de interesse social e produção de moradia 
digna; b) fortalecer ações de regularização fundiária, inclusive de interesse social; c) 
viabilizar a implantação de equipamentos públicos e comunitários; d) estimular projetos de 
reabilitação urbana e recuperação de áreas subutilizadas; e) favorecer a proteção ambiental 
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e patrimonial associada ao uso sustentável do solo; f) estruturar arranjos cooperativos e 
parcerias com entidades públicas e privadas, quando cabível.
A proposta define requisitos mínimos de instrução, análise e controle administrativo, com 
previsão de:
I - procedimento técnico com parecer urbanístico, ambiental e fundiário;
II - regras essenciais do contrato, incluindo cláusula resolutiva e disciplina de 
reversão/indenização de benfeitorias;
III - cadastro municipal e relatórios periódicos, com disponibilização pública de 
informações, reforçando a transparência e a rastreabilidade dos atos.
A proposta organiza um marco municipal claro para a concessão, a aplicação, o controle 
e a fiscalização do Direito de Superfície sobre imóveis públicos e privados, permitindo ampliar 
o acesso à terra urbanizada, viabilizar programas de habitação de interesse social, regularização 
fundiária, reabilitação urbana, implantação de equipamentos públicos e ações de proteção 
ambiental, com segurança jurídica, transparência e governança administrativa.
Diante da relevância da matéria para o ordenamento territorial e para a execução do 
PDDU, aliado ao interesse público envolvido e da necessidade de consolidar instrumentos 
contemporâneos de gestão do solo urbano em consonância com o PDDU, REQUEIRO seja o 
presente Projeto de Lei processado, apreciado e votado por essa Egrégia Casa Legislativa, nos 
termos da Lei Orgânica do Município e do Regimento Interno desta Casa de Leis.
Ana Sheila Lemos Andrade
Prefeita Municipal
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Institui e regulamenta o Direito de Superfície 
no Município de Vitória da Conquista e 
estabelece normas para sua concessão, 
aplicação, controle e fiscalização, nos termos da 
Lei Complementar nº 2.959/2024 (Plano 
Diretor) e da legislação federal, e dá outras 
providências.
A PREFEITA MUNICIPAL DE VITÓRIA DA CONQUISTA, Estado da Bahia, no 
uso de suas atribuições legais, com arrimo no art. 154, inciso III, da Lei Orgânica do Município, 
faz saber que a Câmara Municipal aprovou e fica sancionada a seguinte Lei:
CAPÍTULO I
DAS DISPOSIÇÕES PRELIMINARES
Art. 1º Esta Lei institui o Direito de Superfície como instrumento urbanístico no 
Município de Vitória da Conquista, visando ao ordenamento territorial, à gestão fundiária e à 
promoção da função social da propriedade, nos termos da legislação federal vigente e da Lei 
Complementar Municipal nº 2.959/2024 – Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano 
Sustentável (PDDU).
CAPÍTULO II
DA CONCESSÃO DO DIREITO DE SUPERFÍCIE
Art. 2º O direito de superfície poderá ser instituído por instrumento público, oneroso ou 
gratuito, por prazo determinado ou indeterminado, sobre imóveis urbanos públicos ou privados.
§ 1º O direito de superfície confere ao superficiário o uso do solo e espaço aéreo, 
construído ou potencial, total ou parcialmente, para fins de edificação, fruição, exploração 
econômica ou implantação de infraestrutura, nos termos da legislação urbanística, ambiental e 
do instrumento de concessão.
§ 2º O direito de superfície não implica transferência da propriedade do imóvel.
§ 3º O instrumento de concessão do direito de superfície deverá ser formalizado por 
escritura pública e registrado no Cartório de Registro de Imóveis da situação do imóvel.
Art. 3º O direito de superfície poderá ter como finalidades, entre outras:
I - promoção da moradia digna e implantação de habitação de interesse social;
II - regularização fundiária de interesse social ou específico;
III - instalação de equipamentos públicos ou comunitários;
IV - preservação ambiental ou proteção patrimonial, com uso sustentável do solo;
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V - estruturação de parcerias público-privadas, operações urbanas consorciadas ou 
projetos de reabilitação urbana;
VI - promoção da função social da propriedade.
CAPÍTULO III
DOS CRITÉRIOS DE ANÁLISE E CONCESSÃO
Art. 4º Compete à Secretaria Municipal de Infraestrutura Urbana (SEINFRA):
I - analisar os pedidos de concessão do direito de superfície;
II - emitir parecer técnico urbanístico e ambiental sobre a viabilidade da concessão;
III - aprovar os contratos, supervisionar o cumprimento das obrigações e manter cadastro 
atualizado;
IV - articular-se com outros órgãos municipais quando a concessão envolver áreas de 
interesse ambiental, cultural, habitacional ou social específico.
Art. 5º O pedido de concessão do direito de superfície deverá ser instruído com, no 
mínimo:
I - identificação e qualificação das partes;
II - título de propriedade do imóvel;
III - planta de situação, croqui e memorial descritivo do imóvel;
IV - proposta de uso ou intervenção, com indicação da compatibilidade com o 
zoneamento;
V - justificativa técnica ou social da proposta;
VI - minuta do contrato de direito de superfície, com descrição clara dos ônus e encargos;
VII - anuência expressa e por escrito do proprietário do imóvel, salvo nas hipóteses de 
regularização fundiária de interesse social, nos termos da Lei Federal nº 13.465, de 11 de julho 
de 2017.
Art. 6º Para a aprovação do direito de superfície, serão observados cumulativamente os 
seguintes critérios:
I - compatibilidade da proposta com os parâmetros de zoneamento, uso e ocupação do 
solo, coeficientes urbanísticos e diretrizes do PDDU;
II - atendimento à função social da propriedade e às diretrizes de sustentabilidade urbana 
e ambiental;
III - inexistência de impedimentos legais, administrativos ou judiciais sobre o imóvel;
IV - adequação técnica da proposta quanto à infraestrutura urbana existente ou prevista;
V - viabilidade ambiental e regularidade fundiária da área.
§ 1º O parecer técnico poderá estabelecer condicionantes de mitigação de impactos, 
compensações urbanísticas ou medidas de controle de uso.
§ 2º O descumprimento das exigências ou a apresentação de documentação incompleta 
poderá ensejar indeferimento motivado.
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§ 3º O parecer técnico de que trata este artigo deverá indicar expressamente os parâmetros 
urbanísticos (uso permitido, recuos, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, etc.), 
ambientais (classificação da área, restrições legais, APP, etc.) e fundiários (titularidade, 
matrícula, existência de litígios) considerados, bem como as condicionantes eventualmente 
exigidas. O parecer integrará o processo administrativo.
CAPÍTULO IV
DOS IMÓVEIS PÚBLICOS
Art. 7º A concessão do direito de superfície sobre imóvel público de titularidade do 
Município observará, conforme o caso:
I - a prévia autorização legislativa, quando se tratar de bem dominical de relevante 
interesse público ou localizado em áreas especiais;
II - a realização de processo de licitação, na modalidade adequada, nos termos da 
legislação vigente, ressalvadas as hipóteses de parcerias com entidades públicas, com ou sem 
fins lucrativos, ou de interesse social;
III - a avaliação prévia da área e do valor do uso superficiário, por órgão técnico da 
Administração Pública ou por empresa especializada contratada;
IV - cláusulas contratuais que assegurem a reversão do imóvel ao patrimônio público, 
com benfeitorias incorporadas, salvo disposição contratual em contrário, vedada a indenização 
de benfeitorias voluptuárias.
§ 1º O contrato deverá conter cláusulas de controle de desempenho, cronograma de 
execução, metas sociais e urbanísticas, além de penalidades por descumprimento.
§ 2º Imóveis públicos situados em zonas especiais de interesse social (ZEIS) poderão ser 
objeto de concessão direta para cooperativas, associações de moradores ou entidades da 
sociedade civil, observadas as regras desta Lei.
CAPÍTULO V
DO CONTRATO E DAS OBRIGAÇÕES DAS PARTES
Art. 8º O contrato de direito de superfície deverá conter, obrigatoriamente:
I - finalidade urbanística e social do uso pretendido;
II - prazo de vigência e condições de renovação ou prorrogação;
III - direitos e obrigações do concedente e do superficiário;
IV - critérios de transferência, cessão, gravação de ônus ou constituição de garantias reais;
V - cláusulas de extinção, rescisão e penalidades;
VI - regras para reversão ou indenização das benfeitorias;
VII - previsão de registro em cartório de imóveis;
VIII - exigência de cláusula resolutiva expressa para hipótese de descumprimento da 
finalidade pública ou social.
Art. 9º O superficiário se obriga a:
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I - utilizar o imóvel conforme o uso previsto, respeitando as normas urbanísticas, edilícias 
e ambientais;
II - não ceder o direito sem autorização expressa do concedente;
III - manter o imóvel em boas condições e zelar pelo interesse público envolvido;
IV - cumprir integralmente os encargos financeiros, inclusive tributos, taxas e encargos 
incidentes sobre o uso e as benfeitorias realizadas, nos termos da legislação aplicável;
V - permitir o acesso de agentes públicos para fiscalização das condições do imóvel e do 
cumprimento das cláusulas contratuais.
CAPÍTULO VI
DA EXTINÇÃO E DA FISCALIZAÇÃO
Art. 10 O direito de superfície se extingue por:
I - decurso do prazo contratual;
II - acordo entre as partes, com quitação mútua;
III - inadimplemento das obrigações legais ou contratuais;
IV - renúncia expressa do superficiário;
V - interesse público devidamente justificado.
Parágrafo único. A extinção será formalizada por termo específico, instruído com 
parecer técnico da SEINFRA e, se necessário, avaliação da Procuradoria-Geral do Município 
quanto às eventuais indenizações.
Art. 11 A SEINFRA manterá:
I - cadastro municipal atualizado dos direitos de superfície concedidos;
II - instrumentos de controle, avaliação e fiscalização periódica das obrigações pactuadas;
III - relatórios anuais sobre os resultados da aplicação do direito de superfície no 
Município, contendo a descrição das concessões efetivadas, o cumprimento das finalidades 
urbanísticas e sociais e a avaliação de seus impactos territoriais, ambientais e fundiários, 
podendo ser disponibilizados ao Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano e de Vitória 
da Conquista e ao público, por meio do Portal da Transparência.
CAPÍTULO VII
DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
Art. 12. Os casos omissos serão resolvidos pela SEINFRA, com base nos princípios da 
legalidade, interesse público, função social da propriedade e sustentabilidade urbana.
Art. 13. O Poder Executivo poderá editar instruções normativas, manuais técnicos, 
modelos de contrato e formulários-padrão, para padronização e publicidade dos procedimentos 
administrativos.
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Art. 14. Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
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Ana Sheila Lemos Andrade
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