Prefeitura Municipal de Alfenas
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MENSAGEM Nº 48, de 29 de novembro de 2024.
Encaminha Projeto de Lei que dispõe sobre a nova
Planta Genérica de Valores do Município de
Alfenas, para fins de cálculo e lançamento do
Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial
Urbana - IPTU a partir do exercício financeiro de
2025, e dá outras providências.
Excelentíssimo Senhor Presidente,
Temos a satisfação de encaminhar a Vossa Excelência, para apreciação dessa digna Casa
Legislativa, Projeto de Lei que tem como finalidade a aprovação da nova Planta Genérica de
Valores do Município de Alfenas, para fins de cálculo e lançamento do Imposto sobre a
Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU a partir do exercício financeiro de 2025, e dá
outras providências.
A iniciativa, além de representar um compromisso firmado através de Termo de
Ajustamento de Gestão – TAG firmado com o Tribunal de Contas do Estado de Minas Gerais
– TCE/MG, também se faz necessária para atualizar a base de cálculo do IPTU cobrado dos
contribuintes municipais, o qual se encontra defasado há mais de uma década, não
representando, nem de longe, o cenário atual referente aos imóveis cadastrado perante a
Municipalidade.
À vista do exposto, na certeza do acolhimento da proposta e a pronta aprovação do
Projeto de Lei, renovamos a Vossa Excelência e aos seus ilustres Pares protestos de elevada
consideração e apreço.
Cordialmente,
FÁBIO MARQUES FLORÊNCIO
Prefeito Municipal
A Sua Excelência, o Senhor,
Vereador JOSÉ CARLOS DE MORAIS
Presidente da Câmara Municipal de Alfenas
Nesta
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PROJETO DE LEI Nº , de 29 de novembro de 2024.
Dispõe sobre a nova Planta Genérica de Valores do
Município de Alfenas, para fins de cálculo e lançamento
do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial
Urbana - IPTU a partir do exercício financeiro de 2025,
e dá outras providências.
O povo do Município de Alfenas, por seus representantes na Câmara Municipal aprovou e
eu, Prefeito, sanciono a seguinte lei:
Art. 1º Fica aprovada a Planta Genérica de Valores para efeito do cálculo do Imposto sobre a
Propriedade Predial e Territorial Urbana, de acordo com os valores constantes nos Anexos.
Art. 2º Os valores de metro quadrado (m2
) dos terrenos para efeito do cálculo do Imposto
sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana são os constantes do ANEXO 01 e estabelecidos por
face de quadra ou trecho de logradouro.
§1º O valor do metro quadrado de terreno referido neste artigo corresponderá:
I - Ao do logradouro onde se situa o imóvel;
II - Ao do logradouro relativo à sua frente efetiva ou, havendo mais de uma, à principal, no
caso de imóvel construído em terreno de uma ou mais esquinas e em terreno de duas ou mais frentes;
III - Ao do logradouro relativo à frente indicada no título de propriedade ou, na falta deste, o
do logradouro que corresponde à testada de menor extensão linear; no caso de imóvel não construído
com as características mencionadas no inciso precedente;
IV -Ao do logradouro que lhe dá acesso, no caso de terreno encravado, ou o do logradouro ao
qual tenha sido atribuído maior valor, em havendo mais de um logradouro de acesso.
§2º No caso de ocorrência de imóveis não cadastrados ou com valor não estabelecido no
ANEXO 01, o valor de metro quadrado (m2) será determinado pelo órgão municipal competente com
base em valores equivalentes aos do imóvel e que estejam lindeiros ou confrontantes, levando-se ainda
em consideração seguintes critérios:
I – O valor da face com características assemelhadas na quadra onde se situa o imóvel;
II – O valor da média das faces com características assemelhadas na quadra onde se situa o
imóvel;
III – O valor da face com características assemelhadas de quadra fiscal adjacente ao imóvel;
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IV – O valor da média das faces com características assemelhadas das quadras fiscais adjacentes
ao imóvel;
V – Por fim, ficando impossibilitada a aplicação dos critérios anteriores, na ordem
apresentada, o valor atribuído deverá ser igual ao do mínimo definido para as faces situadas no
loteamento ou bairro a que pertença o imóvel.
Art. 3º Os valores de metro quadrado (m2
) para efeito do cálculo do valor das edificações são
os constantes do ANEXO 02, estabelecidos em função do tipo e padrão construtivo.
Parágrafo único. Os tipos e padrões previstos correspondem aos descritos nesta Lei, e poderão
ter a sua descrição complementada por ato do Poder Executivo tendo em consideração a ocorrência de
situações não previstas que poderão gerar iniquidade.
Art. 4º O cálculo do valor venal dos imóveis, para efeito de lançamento do Imposto sobre a
Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) corresponderá à soma do valor do terreno e das
edificações a ele anexadas, caso existam.
Art. 5º O valor do terreno resulta da multiplicação de sua área total pelo valor do metro
quadrado constante do ANEXO 01 e pelos fatores de correção, aplicáveis conforme as circunstâncias
peculiares do imóvel avaliando, sendo expresso pela seguinte fórmula:
VT = AT x V M2T x FC, onde:
VT = Valor do terreno;
AT = Área do terreno;
VM2T = Valor do metro quadrado do terreno;
FC = Fatores de correção do valor do terreno.
Parágrafo Único. No cálculo do valor dos terrenos serão aplicados os seguintes fatores de
correção:
I - Fator Topografia (Declividade)
II - Fator Testada;
III - Fator Profundidade;
IV - Fator Área (GLEBA)
Art. 6º O Fator Topografia, aplicável ao cálculo do valor venal do terreno será definido em
função da declividade média do terreno com referência a testada principal do lote. Para sua apuração
serão aplicados os coeficientes indicados na tabela A do Anexo 01.
Parágrafo Único. O Fator Topografia não será aplicado aos terrenos edificados por
apartamentos, condomínios verticais ou glebas, conforme definido na referida tabela.
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Art. 7º O Fator Testada do terreno será obtido a partir da testada principal do lote
comparativamente a testada média ou padrão dos lotes da área urbana. Para sua apuração serão
aplicados os coeficientes indicados na tabela B do Anexo 01.
Parágrafo Único. O Fator Testada não será aplicado aos terrenos edificados por apartamentos,
condomínios verticais ou glebas, conforme definido na referida tabela.
Art. 8º O Fator Profundidade do terreno será obtido a partir da profundidade média do lote
comparativamente a profundidade padrão da área urbana. Para sua apuração serão aplicados os
coeficientes indicados na tabela C do Anexo 01.
§1º O Fator Profundidade não será aplicado aos terrenos edificados por apartamentos,
condomínios verticais ou glebas, conforme definido na referida tabela.
§2º A apuração da profundidade média será obtida pelo resultado do quociente da área do
terreno pela sua testada principal.
Art. 9º O Fator Área (Gleba) do terreno será obtido em função da área do lote, ponderado
seu aproveitamento econômico na área urbana. Para sua apuração serão aplicados os coeficientes
indicados na tabela D do Anexo 01.
§1º O Fator Profundidade não será aplicado aos terrenos edificados por apartamentos,
condomínios verticais, conforme definido na referida tabela.
Art. 10. O cálculo do valor do terreno para os casos de unidades autônomas ou condominiais
terá lançamento fiscal individualizado. No caso de unidades condominiais a área de terreno será
determinada através da cota parte correspondente.
Parágrafo Único. A apuração da cota parte de cada unidade condominiada ou autônoma será
realizada pela razão entre a área construída da unidade e a área construída correspondente a soma das
unidades do lote.
Art. 11. O valor da(s) edificação (ões) obter-se-á mediante a multiplicação da área construídas
pelos correspondentes valores do metro quadrado de construção, constantes do ANEXO 02 e
respectivos fatores de correção, sendo expresso pela seguinte fórmula:
VE = [ (AEp x Vm2Ep) + (Ad x Vm2d) ] x FC, onde:
VE = Valor da edificação;
AEp; Ad; = Área da edificação principal; dependência;
Vm2Ep; Vm2d;= Valor do metro quadrado da edificação principal / dependência;
FC = Fatores de correção do valor das edificações.
Art. 12. O valor básico do metro quadrado das edificações será obtido pelo enquadramento
da edificação no tipo e padrão construtivo que expressar maior coincidência ou predominância entre
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as características relacionadas, aspectos construtivos e materiais de construção utilizados na edificação
avalianda.
§1º Os tipos previstos para enquadramento das edificações avaliandas são os estabelecidos a
seguir:
Tipo I: Casa/Sobrado: Edificações projetadas para serem utilizadas como moradia. Essas
edificações normalmente se apresentam como térreas ou assobradadas, normalmente com dois ou três
pavimentos. Utilizam grande variedade de materiais e podem servir como suporte a utilização para a
qual não foi originalmente destinada. Nota-se que a classificação decorrerá das características
originalmente definidas e sua função como residência;
Tipo II: Apartamento: Edificações que se situam em edifícios compostos por duas ou mais
residências. Em geral, possuem mais de dois pavimentos, o que implica na utilização de estruturas de
concreto armado ou ferro dimensionadas de modo a absorver respectivas cargas. Verifica-se maior
preparo e consolidação do terreno com possível utilização de estacas ou fundação profunda nas
fundações, aspectos que contribuem com parcelas de valor significativo no custo da obra; de modo geral
os componentes relativos a estrutura de concreto armado ou ferro, elevadores (para edificações com
mais de 3 pisos) e fundações profundas implicam em diferença essencial no custo de reprodução dessas
unidades relativamente as residências comuns e pequenos apartamentos em unidades assobradadas
onde não se exige o emprego de elevador. São ainda fatores considerados para a classificação a existência
da entrada principal, áreas de circulação e distribuição, caixas de escadas, casa de máquinas, salão de
festas e demais dependências comuns;
Tipo III: Galpão / Telheiro: Essas edificações são projetadas para a função básica de servir
como cobertura, abrigo ou depósito. Pode ser constituídas por estruturas de materiais diversos como
alvenaria, madeira ou metal. Sua vedação pode ser total ou parcial, consideradas as faces da edificação
e geralmente associadas ao uso. No caso de atividades sociais ou esportivas podem apresentar vedação
parcial e quando destinada depósito, como é o caso de um barracão a vedação é total, pois se associa a
segurança;
Tipo IV: Fábrica / Industria: Essas edificações são projetadas para industrial. Geralmente
suportada por pilares, vedação em pelo menos dois lados, pé direito de altura variável, geralmente
superior a quatro metros e coberturas de telhas de barro, metálicas, fibrocimento ou concreto. Em
função das atividades específicas poderão ser dotadas de instalações especiais como piso base para
máquinas, ponte rolante entre outros;
Tipo V: Loja / Serviço: Este tipo pode contemplar diferentes atividades econômicas; neste
caso agrega a parte privativa, como escritórios, lojas, salas destinadas a abrigar atividades de comércio
e/ou serviços; e a parte destinada ao usufruto comum. A área destinada ao abrigo de veículos poderá
ser de uso individual ou comum; poderá ainda ocorrer que a edificação abrigue atividade econômica
única, ou ainda, apesar de abrigar diferentes atividades não seja condomínio. Apresenta, em geral, até
três pavimentos. Ademais esse tipo poderá prever mezanino e estruturas para estoques;
Tipo VI Especial: Edificações não enquadradas nos tipos anteriores geralmente destinadas a
atividades de prestação de serviço como de uso público, escolas, hospitais e similares, postos de serviços,
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teatros, cinemas; ou a usos especiais como as destinadas a abrigar atividades religiosas, templos, ou
ainda construções especiais como caixas d’água, caixas de serviço bancário, entre outras.
§2º Para os tipo construtivos descritos no parágrafo anterior são estabelecidos padrões
construtivos cujo enquadramento deverá ser realizado com base nas características predominantes
descritas no ANEXO 3.
Art. 13. No cálculo do valor das edificações serão aplicados como fatores de correção:
I - Fator Conservação
Art. 14. O Fator Conservação aplicado a edificação considera a depreciação aparente ou
estado de conservação da edificação a que corresponde a unidade no terreno. Na sua apuração serão
aplicados os coeficientes indicados na tabela F do Anexo 02.
Parágrafo Único. O estado de conservação da edificação será caracterizado por predominância
das seguintes características:
I – Nova / Ótima: Edificação nova ou que tenha passado por reforma geral e substancial, com
menos de cinco anos e que apresente apenas sinais de desgaste natural da pintura externa;
II - Bom: Edificação seminova ou com reforma geral e substancial, cujo estado geral possa
ser recuperado apenas com reparos de eventuais fissuras superficiais localizadas e/ou pintura externa e
interna. Sem previsão de peças de reposição;
III - Regular: Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa,
após reparos de fissuras e trincas, com estabilização e / ou recuperação localizada do sistema estrutural.
As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a revisão e com substituição
eventual de algumas peças desgastadas naturalmente. Eventualmente possa ser necessária a substituição
dos revestimentos de pisos e paredes, de um, ou de outro cômodo. Revisão da impermeabilização ou
substituição de telhas da cobertura;
IV - Má: Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, com
substituição de panos de regularização da alvenaria, reparos de fissuras e trincas, com estabilização e /
ou recuperação de grande parte do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser
restauradas mediante a substituição das peças aparentes. A substituição dos revestimentos de pisos e
paredes, da maioria dos cômodos, se faz necessária. Substituição ou reparos importantes na
impermeabilização ou no telhado.
Art. 15. As áreas construídas serão obtidas através da medição dos contornos externos das
paredes ou pilares, computando-se também as superfícies denominadas “terraços” cobertos ou não, de
cada pavimento.
§1º São consideradas dependências as áreas destinadas a uso não prolongado onde se observa
simplificação de características construtivas relativamente a edificação principal.
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§2º Na hipótese de registro de dependência, o valor unitário será fixado em 60% do atribuído
ao principal.
§3º As piscinas deverão ter apuração correspondente a sua área molhada e a área resultante
acrescida as demais áreas descritas no caput deste artigo.
Art. 16. Nos casos singulares de imóveis particularmente desvalorizados, em virtude de forma
extravagante, conformação topográfica desfavorável, passagens de córregos, inundações periódicas ou
causas semelhantes; ademais dos casos de edificações particularmente valorizadas ou desvalorizadas, que
não se enquadrem em qualquer dos tipos e padrões descritos nesta Lei, ou categorias previstos ou
quando a aplicação do método avaliativo estatuído nesta Lei resulte, a juízo da Prefeitura, em
tratamento fiscal iníquo (injusto ou inadequado), a Administração poderá proceder a sua avaliação por
meio de procedimento especial a cargo de Comissão Especial especificamente designada para esse fim,
que poderá ser instituída por ato do Poder Executivo para dirimir situações como a descrita neste artigo.
Art. 17. O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU será calculado
através da aplicação das seguintes alíquotas:
TIPO DE IMÓVEL PERIMETRO ALÍQUOTA (%)
Terreno Vago --- 1,50
Terreno Edificado 1 0,35
2 0,50
Parágrafo Único. Para os imóveis com área de terreno superior a 2.000m2 (dois mil metros
quadrados) deverá ser observado aproveitamento econômico do lote, para o qual se aplica a alíquota
aplicada ao terreno vago a parcela que exceder 5 vezes a área construída.
Art. 18. Esta lei entrará em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições em
contrário.
FÁBIO MARQUES FLORÊNCIO
Prefeito Municipal