Prefeitura Municipal de Alfenas
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MENSAGEM Nº 42, de 17 de setembro de 2025.
Encaminha Projeto de Lei Complementar que
dispõe sobre a regularização, no âmbito do
Município de Alfenas, de edificações irregulares e
clandestinas, e dá outras providências.
Excelentíssimo Senhor Presidente,
Temos a satisfação de encaminhar a Vossa Excelência, para apreciação dessa digna Casa
Legislativa, Projeto de Lei Complementar que busca estabelecer a possibilidade de regularização,
no âmbito do Município de Alfenas, de edificações irregulares e clandestinas já existentes na data
da publicação da futura lei decorrente da aprovação da presente proposição legislativa.
Para os fins da futura lei, considerar-se-á edificação irregular a construção, reforma ou
ampliação cuja respectiva autorização (alvará) tenha sido expedida pelo Município, porém tenha
sido executada, total ou parcialmente, em desacordo com o projeto aprovado pelo setor técnico
competente da Municipalidade.
Será caracterizada como edificação clandestina a construção, reforma ou ampliação
executada sem prévia autorização do Município, ou seja, sem projeto aprovado e sem o
correspondente alvará, ou, ainda, cujo respectivo alvará esteja com seu prazo de validade
expirado.
Considerar-se-ão como já existentes, sendo passíveis de regularização, as edificações
que, na data da publicação da futura lei, satisfaçam condições mínimas de habitabilidade.
A ideia do presente Projeto de Lei é permitir que edificações que apresentem
irregularidades já consolidadas, sob o enfoque da legislação urbanística aplicável, as quais não
possam ser corrigidas sem a demolição, total ou parcial, da edificação, tenham a sua condição de
habitabilidade atestada e regularizada pelo Município, desde que tal medida não implique em
qualquer risco estrutural e à segurança das pessoas que residam ou trabalhem nos imóveis
irregulares, como também de seus vizinhos.
Tais medidas já haviam sido implementadas anteriormente através da Lei Complementar
Municipal nº 29, de 28 de maio de 2018, e da Lei Complementar Municipal nº 37, de 7 de junho
de 2021, cujos respectivos prazos, contudo, demonstraram-se insuficientes devido ao volume da
demanda para regularização das edificações, haja vista a peculiaridade e complexidade técnica
de alguns casos.
Finalmente, é importante esclarecer que a futura lei decorrente da aprovação da presente
proposição legislativa também terá sua vigência limitada, temporária, pelo período inicial de 2
(dois) anos, prorrogável por mais um, se o interesse público assim o exigir, de forma, mais uma
vez, a não tornar a possibilidade de regularização uma regra permanente, confirmando a
excepcionalidade da medida.
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Dessa forma, pensamos estar compatibilizando as exigências da legislação urbanística e
de obras aplicável a tais edificações, com a função social da propriedade, permitindo aos
interessados regularizar, sob o ponto de vista registral, os imóveis cujas condições de
habitabilidade e segurança já tenham sido confirmadas e estabilizadas em decorrência do
transcurso do tempo.
À vista do exposto, diante da intenção do Poder Executivo de regulamentar, com a
máxima brevidade possível, a possibilidade de regularização de edificações que estejam em
desacordo com a legislação aplicável, e considerando, por outro lado, a necessidade do
Poder Legislativo contar com um tempo razoável para a análise da matéria, de extrema
relevância para a Municipalidade, solicitamos ao Plenário, APENAS, a possibilidade de
DISPENSAR A ANTERIORIDADE REGIMENTAL DE PROTOCOLO, a fim de que a
presente Proposição Legislativa seja apresentada já na primeira Reunião Ordinária
subsequente ao seu respectivo protocolo junto à Câmara Municipal, independentemente do
horário.
A pleiteada dispensa servirá, única e exclusivamente, para evitar o transcurso do
lapso temporal de aproximadamente 7 (sete) dias entre o protocolo do Projeto de Lei e a
sua respectiva leitura e apresentação em Plenário para, somente posteriormente, seguir sua
regular tramitação.
Diante do exposto, na certeza do acolhimento da proposta e a pronta aprovação do
Projeto de Lei, renovamos a Vossa Excelência e aos seus ilustres Pares protestos de elevada
consideração e apreço.
Cordialmente,
A Sua Excelência, o Senhor,
Vereador MATHEUS PACCINI PEREIRA
Presidente da Câmara Municipal de Alfenas
Nesta
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PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº , de 17 de setembro de 2025.
Dispõe sobre a regularização, no âmbito do
Município de Alfenas, de edificações irregulares e
clandestinas, e dá outras providências.
O povo do Município de Alfenas, por seus representantes na Câmara Municipal aprovou
e eu, Prefeito, sanciono a seguinte lei complementar:
Art. 1º Esta Lei Complementar estabelece a possibilidade de regularização, no âmbito
do Município de Alfenas, de edificações irregulares e clandestinas já existentes na data da sua
publicação.
§1º Considera-se edificação irregular, para os fins desta lei, a construção, reforma ou
ampliação cuja respectiva autorização (alvará) tenha sido expedida pelo Município, porém tenha
sido executada, total ou parcialmente, em desacordo com o projeto aprovado pelo setor técnico
competente da Municipalidade.
§2º Será caracterizada como edificação clandestina, para os fins desta lei, a construção,
reforma ou ampliação executada sem prévia autorização do Município, ou seja, sem projeto
aprovado e sem o correspondente alvará, ou, ainda, cujo respectivo alvará esteja com seu prazo
de validade expirado.
Art. 2º Consideram-se como já existentes, sendo passíveis de regularização, as
edificações que, na data da publicação desta lei, satisfaçam condições mínimas de habitabilidade.
§1º Será atestada a condição mínima de habitabilidade de uma edificação quando esta
apresentar ao menos os seguintes itens em sua estrutura: vedação, cobertura, instalação hidráulica,
sanitária e elétrica.
§2º O Município poderá autorizar obras e ajustes que sejam essenciais para adequar a
edificação irregular ou clandestina quanto à segurança, acessibilidade e/ou habitabilidade,
aplicando-se, caso a caso, os princípios da razoabilidade, da proporcionalidade, levando em
consideração, ainda, o porte e uso da edificação, mediante declaração ou parecer técnico
elaborado pelo profissional habilitado, observadas, em qualquer situação, as disposições
constantes na legislação ambiental aplicável.
Art. 3º Não poderão ser objeto de regularização as seguintes espécies de edificação:
I – iniciadas após a publicação desta lei;
II – que estejam em área de risco geológico;
III – que se encontrem erigidas sobre faixa non aedificandi, de ocupação administrativa
ou objeto de instituição de servidão;
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IV - localizadas em áreas ambientalmente protegidas perante rios, córregos, várzeas,
fundo de vales, faixas de escoamento de águas pluviais, galerias, canalizações, linhas de energia
de alta tensão, ferrovias, rodovias e estradas;
V – situadas em loteamentos não aprovados pelo Município de Alfenas e/ou não
registrados no Cartório de Registro de Imóveis;
VI – localizadas ou que tenham invadido, ainda que parcialmente, áreas públicas
institucionais, verdes e de sistema viário, como também áreas de preservação permanente – APP;
VII – erigidas em área regularmente tombada, mediante processo administrativo no qual
tenha sido assegurado amplo direito de defesa e contraditório aos interessados, com a finalidade
de preservação do patrimônio histórico, arqueológico, artístico e cultural do Município, exceto
nas situações em que haja anuência expressa do órgão técnico competente da Prefeitura, após
parecer do Conselho Municipal cujas atribuições envolvam a prerrogativa de opinar sobre a
matéria;
VIII – que estejam sob discussão judicial envolvendo direitos reais, condominiais ou de
vizinhança, ressalvados os casos onde a motivação da ação seja justamente a ausência de
regularidade perante esta Municipalidade;
IX – que, mesmo não sendo objeto de disputa judicial, afrontem, de maneira indene de
dúvidas, direitos de vizinha previstos na legislação civil em vigor, salvo no caso de anuência
expressa do(s) vizinho(s) diretamente afetado(s);
X - com finalidade comercial ou industrial e que não atendam às normas de
acessibilidade ou não tenham executado projeto de contenção acústica, nas atividades em que tais
providências sejam exigidas;
Art. 4º A legitimidade para propor a regularização de edificação irregular ou clandestina
será:
I - do proprietário, promissário comprador ou cessionário de direitos sobre o imóvel;
II - do legítimo possuidor; e
III - do representante legal do(s) legitimado(s) relacionado(s) nos itens anteriores deste
artigo, desde que devidamente constituído para este fim.
Art. 5º O processo de regularização de edificações de que trata esta lei será deflagrado
mediante requerimento regularmente protocolizado junto à Secretaria Municipal de Planejamento
e Gestão – SEPLAG, por quaisquer das pessoas legitimadas a promovê-lo, instruído, no mínimo,
com os seguintes documentos e informações:
I – formulário padronizado devidamente preenchido pelo requerente, no qual devam
constar, no mínimo, seus dados pessoais e endereço completo, números de telefone e e-mail para
contato, e o endereço do imóvel no qual se encontre a edificação a ser regularizada, além de
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declaração através da qual o requerente se responsabilize, sob pena das cominações legais, pela
veracidade das informações prestadas ao Município e pelo atendimento aos requisitos desta lei;
II – certidão atualizada da matrícula do imóvel, assim entendida aquela com data de
expedição inferior a 30 (trinta) dias, e documento que demonstre a titularidade de direitos sobre
o bem, caso o nome do requerente não conste na referida certidão como proprietário do imóvel,
podendo ser:
a) escritura pública;
b) compromisso ou contrato de compra e venda;
c) cessão de direitos sobre a propriedade imobiliária; e
d) folha de rosto do último carnê de IPTU emitido pela Fazenda Pública Municipal.
III – procuração outorgando poderes ao requerente para promover a regularização da
edificação junto ao Município de Alfenas, quando este não for o titular de direitos sobre o imóvel;
IV – comprovante(s) da existência da edificação, nos moldes aceitos por esta lei;
V – comprovante de inscrição cadastral do imóvel junto à Municipalidade, caso
existente;
VI - Certidão Negativa de Débitos (CND) referentes ao Imposto Predial e Territorial
Urbano - IPTU relativo ao imóvel onde se localiza a edificação a ser regularizada, caso o imóvel
já esteja cadastrado perante o Município;
VII - documentos de ordem técnica e/ou arquitetônica, a saber:
a) alvará de construção expedido anteriormente pela Prefeitura, caso exista;
b) memorial de regularização de obra/laudo técnico atestando o estado atual da
edificação, bem como a justificativa da impossibilidade técnica de saneamento da irregularidade,
em 1 (uma) via para a primeira análise e 3 (três) vias para a aprovação final, subscrito por
profissional técnico habilitado, acompanhado de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)
ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) original, devidamente preenchido(a),
assinado(a) e com a taxa recolhida;
c) 3 (três) cópias físicas do projeto arquitetônico completo, do qual deverá constar o selo
padronizado e no campo “Identificação da Obra” o título “Regularização”, assim como o número
desta lei, o qual deverá conter 2 (dois) cortes, fachada, planta baixa, planta de localização,
cobertura, fechamento do gradil, conforme item 2, subitem 2.5 da Lei Municipal nº 856, de
23/11/1964 – Código de Obras do Município;
d) cópia do projeto arquitetônico em mídia digital ou enviada ao e-mail do Setor de
Aprovação de Projetos da SEPLAG;
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VIII - carta liberatória da associação ou sociedade de proprietários, ou termo de anuência
do(s) vizinho(s), quando for o caso;
IX – comprovante de recolhimento da taxa de expediente e eventuais outras taxas
exigidas pela legislação tributária municipal para a regularização de imóveis/edificações.
§1º Para cada terreno corresponderá um processo de regularização das edificações
existentes no respectivo lote, salvo quando tais edificações sejam indivisíveis e ocupem mais de
um terreno, caso em que tramitará um único procedimento de regularização para todos os lotes
envolvidos.
§2º Poderão ser aproveitados requerimentos protocolados anteriormente à vigência desta
lei, devendo o interessado, para tanto, ratificar seu pedido e instruir o processo com os
documentos necessários, se for o caso.
§3º A apresentação dos documentos exigidos no caput deste artigo independe de
reconhecimento de firma, autenticação ou registro por tabelião público, exceto no caso de
assinaturas de terceiros que não sejam o requerente e o responsável técnico pela regularização,
dos quais exigir-se-á o respectivo reconhecimento de firma.
§4º O(s) projeto(s) apresentados para a regularização de edificações deverá(ão) estar
registrado(s) no CREA ou CAU.
Art. 6º O proprietário ou possuidor da edificação que já tiver efetuado o protocolo do
requerimento nos moldes desta lei não poderá ser autuado pelas irregularidades que pretende
regularizar, enquanto restar pendente a análise e conclusão de seu requerimento.
Art. 7º A comprovação de que a edificação a ser regularizada já existia na data de
publicação desta lei poderá se dar por meio da apresentação e análise de qualquer dos seguintes
documentos:
I – comprovante de inscrição do imóvel no Cadastro Imobiliário Municipal, com a
identificação da área tributada;
II – fotografias datadas da(s) edificação(ões);
III - levantamento aerofotogramétrico realizado pelo Município ou por outro órgão
oficial por ele reconhecido, no qual deverá constar referência à data do voo;
IV - qualquer documento oficial expedido pela Administração Municipal que comprove
a área construída, tais como notificação ou embargo relativo à construção, auto de infração
relativo à construção, lançamento de tributos sobre a construção, dentre outros;
V - outras solicitações feitas à Municipalidade, por meio de procedimentos
administrativos que comprovem a área construída;
VI – quaisquer outros documentos idôneos, cuja aceitação ficará a critério da
Administração.
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Art. 8º Os requerimentos de regularização de edificações que atendam ao disposto nesta
lei deverão ter seus respectivos projetos analisados pelo Setor de Aprovação de Projetos da
SEPLAG, o qual deverá constatar a veracidade das informações prestadas e documentos
apresentados pelo requerente, mediante levantamento aerofotogramétrico, cadastros municipais
e vistoria in locu, além de outros meios idôneos que estiverem à sua disposição.
§1º Após a realização das diligências necessárias, em especial a vistoria da edificação a
ser regularizada, como também depois de ouvidos os órgãos competentes, se for o caso, o Setor
de Aprovação de Projeto da SEPLAG emitirá laudo circunstanciado atestando as irregularidades
urbanísticas existentes.
§2º Verificada a possibilidade técnica do saneamento das irregularidades urbanísticas
identificadas pela SEPLAG, através de obras e ajustes complementares a serem realizados sem a
necessidade de demolição, total ou parcial, da edificação, será o requerente notificado a promovêlos.
§3º Sempre que for atestada a viabilidade técnica da correção das irregularidades
mediante obras e ajustes dos quais não decorra a necessidade de demolição, total ou parcial, da
edificação, esta medida deverá ser prioritariamente adotada pelo Setor de Aprovação de Projetos
da SEPLAG, sob pena de responsabilização dos agentes públicos envolvidos.
Art. 9º Confirmada a impossibilidade técnica de saneamento, nos moldes do artigo
anterior, das irregularidades urbanísticas elencadas pela SEPLAG, poderá esta autorizar a
regularização da edificação, após o cumprimento, pelo interessado, das medidas a seguir
relacionadas, as quais serão exigidas, alternativa ou cumulativamente, conforme a gravidade da
irregularidade e do dano dela decorrente, causado, ainda que potencialmente, a terceiros e/ou à
coletividade:
I – pagamento de multa compensatória, a ser aplicada de acordo com os critérios e
parâmetros definidos no Anexo Único a esta lei;
II – assinatura de Termo de Responsabilidade Civil através do qual o proprietário ou
titular de direitos sobre o imóvel se comprometerá, em caso de acidente, a arcar com as
indenizações cabíveis;
III – apresentação, quando for o caso, do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros
(AVCB), em conformidade com a legislação estadual aplicável;
IV – cumprimento de medidas de compensação, dentre as quais, mas não se limitando:
a) doação ao Município de área(s) equivalente(s) ao terreno onde a edificação foi
construída;
b) promoção de intervenções, mediante a realização de obras e serviços com
fornecimento de material (tendo como parâmetro as tabelas de referência utilizadas pela
Secretaria Municipal de Desenvolvimento Estratégico), em bens públicos, tais como prédios,
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praças, parques, vias e outros, as quais tenham como escopo a implementação de melhorias no
espaço urbano e a preservação ambiental.
§1º O valor apurado da multa poderá ser pago em até 24 (vinte e quatro) parcelas com
vencimento mensal e consecutivo, observando-se os seguintes critérios:
I - para contribuinte pessoa jurídica, não poderá a parcela resultante do parcelamento ser
inferior a 5 (cinco) UFPA (Unidade Fiscal Padrão de Alfenas);
II - para contribuinte pessoa física, não poderá a parcela resultante do parcelamento ser
inferior a 2 (duas) UFPA.
§2º O valor estipulado da multa não sofrerá reajuste ou correção durante o período de
parcelamento.
§3º O pagamento da multa poderá ser realizado através de dação em pagamento, nos
termos da legislação municipal aplicável.
§4º A aplicação da multa não exclui eventual penalidade anteriormente aplicada pelo
Município, como também não isenta o responsável do pagamento dos demais tributos devidos,
atrelados ao imóvel onde se encontra a edificação em processo de regularização.
Art. 10. A assunção das obrigações de cumprimento das medidas impostas pela
SEPLAG para a regularização de determinada edificação serão formalizadas através de Termo
de Ajustamento de Conduta – TAC firmado entre o interessado e o Município de Alfenas.
§1º Para fins de assinatura do TAC, a SEPLAG poderá aceitar, quando exigível, apenas
o comprovante de protocolo do pedido de emissão do AVCB junto ao Corpo de Bombeiros, sendo
a entrega do documento definitivo, expedido pela referida corporação, uma das condições para
se atestar o cumprimento do TAC.
§2º O TAC firmado com o Município possuirá força de título executivo extrajudicial,
sendo executável imediatamente em caso de descumprimento das obrigações nele estipuladas.
Art. 11. Comprovado o cumprimento de todas as medidas impostas pela SEPLAG e
constantes do TAC firmado com o Município, a edificação será considerada regularizada pela
Municipalidade, sendo expedido o respectivo “Habite-se”.
Art. 12. A regularização de edificação, nos moldes desta lei, não exime o interessado da
observância da legislação federal e estadual e federal pertinente, em especial no que se refere à
segurança, à acessibilidade e à poluição sonora.
Art. 13. A regularização de que cuida esta lei não implica no reconhecimento do direito
de propriedade, das dimensões e da regularidade do imóvel, nem exime o proprietário ou titular
de direitos sobre gleba decorrente de parcelamento (loteamento ou desmembramento) das
obrigações e responsabilidades decorrentes da aplicação da legislação de uso e parcelamento do
solo.
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Parágrafo único. Excetuam-se das disposições do caput deste artigo os pedidos em que
o deferimento implique no reconhecimento do desdobro do lote, perante a legislação municipal,
com as dimensões apresentadas, desde que o terreno pertença a loteamento considerado regular
pelo Município, hipótese em que deverá ser apresentado projeto de desdobro de lotes, em
concomitância com o de regularização da construção, respeitadas as disposições das leis de
zoneamento e de uso e ocupação do solo vigentes.
Art. 14. Mantendo-se o processo de regularização de edificação paralisado por prazo
superior a 180 (cento e oitenta) dias por culpa exclusiva do interessado, este será arquivado,
anulando-se todos os atos administrativos até então praticados.
Art. 15. O prazo para propor a regularização prevista nesta lei complementar será de 2
(dois) anos, contados da sua respectiva publicação, podendo ser prorrogado uma única vez, por
mais 1 (um) ano, através de Decreto do chefe do Poder Executivo, desde que o interesse público,
devidamente comprovado, assim exigir.
Art. 16. Os casos omissos e eventualmente conflitantes desta lei serão analisados pela
SEPLAG, respeitada a legislação municipal vigente e aplicável.
Art. 17. Os processos de regularização de edificações em tramitação na data da
publicação desta lei ficarão sujeitos às disposições desta Lei Complementar, no que couber,
respeitando direitos adquiridos.
Art. 18. A Administração Municipal manterá permanentes campanhas de
conscientização da população sobre a obrigatoriedade de construir, reformar ou ampliar
edificações somente com prévia autorização do Município.
§1º Nas campanhas referidas no caput deste artigo, deverá a Administração informar as
punições advindas do descumprimento da legislação municipal.
§2º A Administração deverá, ainda, divulgar os termos da presente lei, de modo a dar
publicidade a seu conteúdo e prazo.
Art. 19. Esta lei poderá ser regulamentada por Decreto, no caso das obrigações
acessórias a serem cumpridas pelos interessados, bem como os prazos de tramitação dos
processos de regularização de edificações perante a SEPLAG.
Art. 20. Esta lei entra em vigor na data de sua publicação, revogando-se as disposições
em contrário.
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ANEXO ÚNICO
Registro de Construções em Desacordo com a Legislação Urbanística
ITEM
INFRAÇÕES IRREGULARIDADE
(I)
VALOR DAS MULTAS EM R$
(V)
1
Área de permeabilidade
(Lei Municipal nº 3.839, de 08/09/2005) m² da irregularidade V= (Np) x (X) x (I)
2
Recuo frontal
(Decreto nº 539, de 17/05/2012) m² da irregularidade V= (Np) x (X) x (I)
3
Vagas de garagem para automóvel
(Lei Municipal nº 2.595 de 09/08/1994) por unid. infringida V= 20 x (X) x (I)
4
Elevadores
(Código Municipal de Obras – Lei Municipal
nº 856, de 23/11/1964 e Normas da ABNT)
por unid. infringida V= 10 x (Np) x (X)
5
Iluminação e ventilação
(Código Municipal de Obras – Lei Municipal
nº 856, de 23/11/1964)
m² da irregularidade V= (Np) x (X) x (I)
6
Marquises, avanços e varandas sobre a
calçada
(Decreto nº 622, de 20/06/1990)
m² da irregularidade V= (Np) x (X) x (I)
7 Alteração da categoria de uso m² da alteração V= (Np) x (X) x (I)
8 Rampa de calçada para acesso de veículos m² de calçada irregular V= (X) x (I)
9
Escadas de uso coletivo
(Código Municipal de Obras – Lei Municipal
nº 856, de 23/11/1964)
m² de toda a escada
irregular por pavimento V= (Np) x (X) x (I)
10
Corredor de uso coletivo
(Código Municipal de Obras – Lei Municipal
nº 856, de 23/11/1964)
m² de todo o corredor
irregular por pavimento V= (Np) x (X) x (I)
11 Outras irregularidades unidade da irregularidade V= (Np) x (X) x (I)
Onde:
V: Valor da multa, em R$;
Np: Número de pavimentos da edificação;
X: 1 (uma) UFPA;
I: Quantidade da irregularidade, em metro quadrado ou em unidade, conforme o caso.
Observações:
1 – As multas serão cobradas em “reais”.
2 - Quando a categoria de uso a ser alterada for de uma categoria mais restritiva para uma categoria menos
restritiva e esta atender à legislação vigente, não será cobrada multa decorrente da alteração.
3 - Para os itens referentes à área de permeabilidade e recuo, poderá ser observado o Decreto Municipal
nº 539, de 17/05/2012, aplicando-se a medida compensatória do subitem III do §1º do art. 5º do referido
ato normativo.