PREFEITURA MUNICIPAL DE ALFENAS
COMISSÃO ESPECIAL DE AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
1- CONSIDERAÇÕES INICIAIS
Foi solicitado à comissão, Tendo em vista o Ofício nº079/2025/SEDEIR/PMA
da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Econômico para avaliação de uma área,
localizada na confluência da Rua das Margaridas e Rua D. Ana Quitéria, no Distrito de
Barranco Alto, com área de 999,00 m². Para o lote foi desconsiderado quaisquer
estruturas presente.
Avaliação de imóvel por comparação direta com tratamento por fatores
Imóvel avaliando
Tendo em vista o Ofício nº079/2025/SEDEIR/PMA da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Econômico para
avaliação de uma área, localizada na confluência da Rua das Margaridas e Rua D. Ana Quitéria, no Distrito de
Barranco Alto, com área de 999,00 m².
Área: 999m²
Método empregado:
Para a avaliação do imóvel foi utilizado o método comparativo direto com homogeneização por fatores, conforme
descrito na Norma Brasileira NBR-14653. Por este método, o imóvel avaliando é avaliado por comparação com
imóveis de características semelhantes, cujos respectivos valores unitários (por m²) são ajustados com fatores que
tornam a amostra homogênea.
O saneamento dos valores amostrais foi feito utilizando-se o Critério Excludente de Chauvenet e o tratamento
estatístico fundamentou-se na Teoria Estatística das Pequenas Amostras (n<30) com a distribuição 't'
de Student com confiança de 80%, consoante com a Norma Brasileira.
A amostra desta avaliação foi tratada com os seguintes fatores:
F1: LOCALIZAÇÃO
F2: TOPOGRAFIA
F3: INFRAESTRUTURA
Imóveis amostrados para comparação:
Imóvel 1:
Terreno à venda, 630 m² por R$ 100.000,00 - Barranco Alto - Alfenas/MG. Excelente terreno medindo 630
m² todo cercado de alambrado, com água e luz já ligados, próximo a represa, na entrada de Barranco Alto.
https://portal.kenlo.com.br/imovel/terreno-
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Área: 630m²
Valor: R$100.000,00
Valor por metro quadrado: R$158,73
Fator de homogeneização LOCALIZAÇÃO: 1,10
Fator de homogeneização TOPOGRAFIA: 1,00
Fator de homogeneização INFRAESTRUTURA: 0,90
Imóvel 2:
Terreno para Venda no bairro Mandassaia, Zona Rural localizado na cidade de Alfenas / MG. Beira d´água.
Área do Terreno com 1.000,00 m², Frente do terreno com 25,00 Metros.Valor do Imóvel R$ 120.000,00.
https://www.imobmoreira.com.br/imovel/3807693/t
Área: 1.000m²
Valor: R$120.000,00
Valor por metro quadrado: R$120,00
Fator de homogeneização LOCALIZAÇÃO: 1,10
Fator de homogeneização TOPOGRAFIA: 1,00
Fator de homogeneização INFRAESTRUTURA: 1,20
Imóvel 3:
TERRENOALFENAS, MG - CONDOMÍNIO MANACÁ - 3094 m² terreno - R$ 300.000,00 - COM PLANTAS E
ÁRVORES FRUTÍFERAS, FRENTE A ENTRADA DO CONDOMÍNIO MANACÁ.
https://www.imobiliariacastro.com.br/comprar/mg/alfenas/condominio-manaca/terreno/74961421
Área: 3.094m²
Valor: R$300.000,00
Valor por metro quadrado: R$96,96
Fator de homogeneização LOCALIZAÇÃO: 0,90
Fator de homogeneização TOPOGRAFIA: 1,00
Fator de homogeneização INFRAESTRUTURA: 1,00
Imóvel 4:
Terreno Rochas - Terreno a beira do lago de Furnas, com área de 1.800m² - R$ 90.000,00 - Bairro: Rochas.
https://www.imobiliariabraga.com.br/imovel/3200/terreno-rochas
Área: 1.800m²
Valor: R$90.000,00
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Valor por metro quadrado: R$50,00
Fator de homogeneização LOCALIZAÇÃO: 1,00
Fator de homogeneização TOPOGRAFIA: 1,00
Fator de homogeneização INFRAESTRUTURA: 1,20
Tabela de homogeneização:
Imóvel R$/m² F1 F2 F3 R$/m² homog.
1 158,73 1,10 1,00 0,90 157,14
2 120,00 1,10 1,00 1,20 158,40
3 96,96 0,90 1,00 1,00 87,27
4 50,00 1,00 1,00 1,20 60,00
Valores homogeneizados (Xi), em R$/m²:
Média: X = ∑(Xi)/n
X = 115,70
Desvio padrão: S = √(∑(X - Xi) ²)/(n-1)
S = 49,84
Verificação dos valores pelo Critério Excludente de Chauvenet:
O quociente entre o desvio (d) de cada amostra e o desvio padrão deve ser menor que o valor crítico (VC),
fornecido pela tabela de Chauvenet.
Ou seja: d = |Xi - X|/S < VC
Valor crítico para 4 amostras, pela Tabela de Chauvenet: VC = 1,54
Amostra 1: d = |157,14 - 115,70| / 49,84 = 0,83 < 1.54 (amostra pertinente)
Amostra 2: d = |158,40 - 115,70| / 49,84 = 0,86 < 1.54 (amostra pertinente)
Amostra 3: d = |87,27 - 115,70| / 49,84 = 0,57 < 1.54 (amostra pertinente)
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Amostra 4: d = |60,00 - 115,70| / 49,84 = 1,12 < 1.54 (amostra pertinente)
Cálculo da amplitude do intervalo de confiança:
Os limites do intervalo de confiança (Li e Ls) são os extremos dentro dos quais, teoricamente, um valor tem 80%
de chance de se encontrar.
Eles são determinados pelas fórmulas: Li = X - tc * S/√(n-1) e Ls = X + tc * S/√(n-1),
onde tc é o valor da Tabela de Percentis da Distribuição t de Student, para 80% de confiança e 3 (n-1) graus de
liberdade.
Limite inferior do intervalo de confiança (Li):
Li = 115,70 - 1.64 * 49,84/√(4 - 1) = 68,51
Limite superior do intervalo de confiança (Ls):
Ls = 115,70 + 1.64 * 49,84/√(4 - 1) = 162,89
Cálculo do campo de arbítrio:
Considerando-se a grande dilatação do intervalo de confiança, o campo de arbítrio será estipulado em
aproximadamente 10% em torno da média.
Campo de arbítrio: de R$104,13 a R$127,27
Tomada de decisão sobre o valor unitário do imóvel avaliando:
Obs.: O perito tem liberdade para determinar o valor unitário dentro do campo de arbítrio.
Como não há valores dentro do campo de arbítrio, sugerimos utilizar a média das amostras como valor unitário.
Valor unitário do imóvel avaliando: R$115,70
Resultado final:
Valor final = Valor unitário * área
Valor final = R$115,70 * 999,00 = R$115.586,43
Valor do imóvel avaliando: R$115.586,43
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2-CONCLUSÃO
Conforme avaliação do terreno, tendo em vista os dados contidos na
presente avaliação, concluímos que o valor do imóvel avaliando é de
R$ 115.586,43 (cento e quinze mil, quinhentos e oitenta e seis reais e
quarenta e três centavos).
Por ser verdade firmamos a presente avaliação.
Atenciosamente,
____________________ ____________________ ____________________
Eng. Danilo Alves da Silva Eng. Gabriel Monaco Balduino Eng. Samira Herculano Pereira
Crea-MG 214.678/D Crea-SP 5069821930 Crea-RJ 2015125090
Membro da Comissão Membro da Comissão Membro da Comissão
Alfenas, 29 de outubro de 2025.
Mapa retirado do site Google Earth
Imagem retirada do Site Google Street Wiew