norma nº 4619/2025

Est sagas PROCURADORIA
Coronel GERAL DO
Fabriciano | município
; Ofício PG nº: 0210/2025
Coronel Fabriciano/MG, 18 de agosto de 2025.
Assunto: Encaminha Projeto de Lei que altera o artigo 17, da Lei Municipal nº
4.485/2023, que dispõe sobre o Condomínio de Lotes Urbano, Condomínio em
Chácaras e Condomínio Industrial no Município de Coronel Fabriciano e dá
outras providências.
Excelentíssimo Senhor Presidente,
Tenho a honra de submeter à apreciação dessa Egrégia Câmara
Municipal, o anexo Projeto de Lei que altera o artigo 17, da Lei Municipal nº
4.485/2023, que dispõe sobre o Condomínio de Lotes Urbano, Condomínio em
Chácaras e Condomínio Industrial no Município de Coronel Fabriciano e dá
outras providências.
Tal projeto de lei tem o escopo de otimizar a aplicação da
legislação para deixa claro e evidente o interesse do legislador e do próprio
município desde a edição da legislação primeva.
Após 02 (dois) anos de vigência da norma, algumas interpretações
prejudiciais ao interesse público sobrevieram, interpretações estas que
afastaram por completo os investidores do município de Coronel
Fabriciano/MG, inviabilizando todo e qualquer início de novos
empreendimentos na cidade, de modo que a atual redação da legislação,
embora não tenha sido o interesse do legislador, poderia permitir uma
interpretação dúbia prejudicial ao interesse público,
Ademais, dispõe o art. 5º, do Decreto Lei nº 4,657/42, que "Na
aplicação da lei, o juiz atenderá aos fins sociais a que ela se dirige e às
exigências do bem comum”, já o art. 22, da também da LNDB, impõe que “ Na
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interpretação de normas sobre gestão pública, serão considerados os
obstáculos e as dificuldades reais do gestor e as exigências das políticas
públicas a seu cargo, sem prejuízo dos direitos dos administrados", e o art. 23,
do mesmo Codex, dispõe que: "A decisão administrativa, controladora ou
judicial que estabelecer interpretação ou orientação nova sobre norma de
conteúdo indeterminado, impondo novo dever ou novo condicionamento de
direito, deverá prever regime de transição quando indispensável para que o
novo dever ou condicionamento de direito seja cumprido de modo
proporcional, equânime e eficiente e sem prejuízo aos interesses gerais”, assim
dizemos que interpretação no sentido de que a avaliação equivalente seria
considerada como uma área interna a um condomínio fechado e já totalmente
urbanizado não é a finalidade social da norma e nem é a melhor para o
interesse público, sendo esta interpretação muito mais prejudicial do que
protetiva, vez que o objetivo da norma é de exatamente facilitar o investimento,
preservando o interesse público de permitir a ordenação territorial organizada,
preservando o meio ambiente e permitindo os investimentos no município que
será beneficiado muito mais do que o simples recebimento de áreas ou de valor
correspondente a estas. Os benefícios são a longo prazo, portanto, não podem
ser interpretados simploriamente e pensando somente no imediato.
Portanto, a interpretação do 8 2º do art. 17 da Lei Municipal nº
4.485/23, especialmente no trecho “desde que respeitado valor equivalente de
mercado", exige ponderação à luz do interesse público e da viabilidade
econômica dos empreendimentos. A adoção de entendimento segundo o qual
o valor equivalente deveria corresponder a áreas internas ao condomínio, já
integralmente urbanizadas e dotadas de toda infraestrutura, pode gerar graves
impactos negativos na política de desenvolvimento urbano e no próprio
dinamismo econômico do Município.
Isso porque, no mercado imobiliário, a avaliação de áreas situadas
dentro de condomínios fechados, já urbanizadas e com infraestrutura
completa, apresenta valor substancialmente superior às áreas institucionais
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habitualmente destinadas pelo empreendedor fora do perímetro condominial.
Tal equiparação elevaria o custo de contrapartida a patamares que poderiam
inviabilizar economicamente projetos, sobretudo aqueles de médio e pequeno
porte. O resultado prático seria o desestímulo à instalação de novos
empreendimentos, afastando investidores e reduzindo o ritmo de crescimento
urbano ordenado.
Aliás, no ordenamento jurídico brasileiro, a existência de áreas
institucionais em condomínios fechados mostra-se incompatível com a sua
própria natureza, uma vez que, por definição, todos os espaços internos,
inclusive vias e equipamentos, constituem propriedade privada dos
condôminos, regida pelo direito de propriedade exclusiva e condomínio sobre
áreas comuns, conforme dispõe o art. 1.331, 82º, do Código Civil. Ademais, a Lei
Federal nº 6.766/79, em seu art. 4º, inciso |, exige que as áreas destinadas a uso
público no parcelamento do solo sejam efetivamente públicas, com acesso
irrestrito à coletividade, o que é inviável no perímetro fechado de um
condomínio de lotes. O Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), no art. 2º, VI,
reforça que a função social da propriedade urbana impõe a destinação de
espaços de uso coletivo acessíveis à população em geral, o que não se
coaduna com o regime de acesso restrito característico dos condomínios
fechados. Assim, a instalação de área institucional dentro desses
empreendimentos não atenderia ao interesse público e violaria o próprio
conceito jurídico dessas áreas, pois permaneceriam inacessíveis ao conjunto da
população, contrariando a finalidade legal e urbanística que lhes é atribuída.
Além disso, a consequência indireta seria a retração da
arrecadação municipal de tributos incidentes sobre obras, transmissões e
ocupações, bem como a diminuição da geração de empregos e renda
atrelados ao setor da construção civil. A norma deve ser interpretada de modo
a conciliar a justa compensação ao Município com a manutenção da
atratividade para investimentos privados, respeitando-se o princípio
constitucional da proporcionalidade e as diretrizes do Estatuto da Cidade.
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Portanto, a exigência de equivalência de mercado deve
considerar o padrão usual das áreas institucionais exigidas pela legislação
urbanística municipal, ou seja, aquelas recebidas no momento de acordo com
as características atuais e não futuras, não podendo serem comparadas com a
valoração de áreas internas ao futuro condomínio que dependem forte
investimento do empreendedor, sob pena de transformar a compensação em
ônus desproporcional e contraproducente ao interesse público, prejudicando,
em última análise, o próprio objetivo da política urbana que se busca atender.
É certo que o loteamento e o condomínio fechado são institutos
distintos no Direito Urbanístico e Civil com regimes jurídicos próprios e
implicações diferentes quanto à propriedade, uso do solo e regime de áreas
comuns.
O loteamento é regulado principalmente pela Lei nº 6.766/79.
Trata-se da subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura
de novas vias de circulação e logradouros públicos. Nessas hipóteses, as áreas
destinadas a ruas, praças, áreas verdes e institucionais são doadas ao
Município, passando a integrar o domínio público, com acesso irrestrito à
coletividade (art. 4º, | e Ill, da Lei nº 6.766/79). Portanto, no loteamento, há
transferência de parte do imóvel ao poder público para uso comum do povo.
O condomínio fechado, por sua vez, pode se dar sob duas formas:
condomínio edilício tradicional (arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil) ou
condomínio de lotes (art. 1.358-A do Código Civil, incluído pela Lei nº
13.465/2017). Nesse regime, todas as áreas internas, vias, equipamentos, áreas
de lazer, são de propriedade privada e indivisa dos condôminos, constituindo
áreas comuns do condomínio, sem transferência ao Município. O acesso é
restrito, regulado por portaria e controle de entrada, e não há logradouros
públicos dentro do perímetro. Por isso, não há áreas institucionais públicas no
interior de condomínios fechados, pois todas as áreas comuns pertencem aos
condôminos.
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Em síntese, no loteamento há fracionamento do solo com
destinação de parte dele ao uso público, no condomínio fechado, há
fracionamento para unidades autônomas, mas as áreas comuns permanecem
privadas, sendo vedado o uso público indiscriminado.
Conclui-se, portanto, que, à luz do interesse público e das diretrizes
de desenvolvimento urbano sustentável, a interpretação mais adequada do 8
2º, do art. 17 da Lei Municipal nº 4.485/23 é aquela que considera, na
substituição da área por valor financeiro ou obrigação de fazer, a avaliação da
área tal qual se encontra na data do recebimento pelo Município, e não como
se fosse área interna a condomínio já urbanizado e integralmente dotado de
infraestrutura ou comprado com área totalmente urbanizada em outras
cidades. Essa interpretação garante previsibilidade e equilíbrio econômico,
evitando onerar excessivamente o empreendedor e, consequentemente,
afastar investimentos da cidade.
Sob uma perspectiva macroeconômica, o incentivo à
implantação de condomínios e empreendimentos de porte no território
municipal traz retorno muito mais expressivo ao erário do que a simples
apropriação de áreas ou a exigência de obrigações de fazer, mesmo que de
custo elevado. O estímulo a novos investimentos reflete-se diretamente na
geração de empregos, na arrecadação de tributos incidentes sobre a
construção e a transferência de propriedade (ITBI), no incremento do ISS sobre
serviços correlatos, além de fomentar o comércio local e a cadeia produtiva da
construção civil.
Ao se criar um ambiente jurídico e econômico favorável, o
Município não apenas atrai novos empreendedores, mas também retém os que
já operam na região, evitando a chamada "fuga" para municípios vizinhos com
políticas urbanísticas mais flexíveis e pró-desenvolvimento. Nesse sentido, a
política pública deve privilegiar a manutenção e o crescimento da base
econômica, sob pena de "matar a galinha dos ovos de ouro" que sustenta, por
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meio de impostos e geração de riqueza, a execução das próprias políticas
públicas locais. Portanto, a interpretação proporcional e economicamente
racional do dispositivo legal não só atende à função social da propriedade e
ao planejamento urbano, mas também assegura a saúde financeira e o
desenvolvimento contínuo do Município.
Do cotejo dos arestos e por tudo mais, requeremos a aprovação
do presente projeto de lei, em regime de urgência, desde já requerido, por estar
em conformidade com a Constituição Federal, Legislação, bem como de
acordo com o interesse público exigido.
Excelentíssimo Senhor
Luciano Lugão da Silva
DD Presidente da Câmara Municipal de Coronel Fabriciano/MG, Rua Pedro
Nolasco, nº 22, Bairro Centro, Coronel Fabriciano/MG; CEP: 35170-300.
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LEI 4619, DE 05 DE SETEMBRO DE 2025.
“Altera o artigo 17, da Lei Municipal nº 4.485/2023, que dispõe
sobre o Condomínio de Lotes Urbano, Condomínio em Chácaras
e Condomínio Industrial no Município de Coronel Fabriciano e
dá outras providências”.
A Câmara Municipal de Coronel Fabriciano/MG APROVA, e eu Prefeito
SANCIONO a presente Lei:
redação:
Art. 1º O art. 17, da Lei Municipal nº 4.485/2023 passa a ter a seguinte
“Art. 17 O empreendedor deverá destinar área equivalente a 5% (cinco
por cento) da área total da gleba parcelada para implantação de
equipamento urbano (área institucional) e 5% (cinco por cento) para
edificação de Habitação de Interesse Social;
& 1º Em caso de condomínios fechados e considerando que as áreas
internas são de propriedade privada, as áreas referidas no caput deverão
estar localizadas fora dos limites do condomínio de lotes, sendo
preferencialmente serem contíguas ao perímeiro do futuro
empreendimento, de forma a promover a integração urbana e o
atendimento ao interesse público, sendo discricionário ao Município
aceitar ou não área indicada;
8 2º A área mencionada no caput deverá contar com infraestrutura
urbana mínima, estando voltada para arruamento público e possuir
testada mínima de 20 (vinte) metros;
83º Em substituição à destinação das áreas estabelecidas neste artigo,
poderá ser admitida a transferência de valor financeiro ao Fundo
Municipal de Habitação de Interesse Social ou a obrigação de fazer
consistente em execução de obras públicas e/ou outros projetos de
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interesse coletivo, devendo o valor das contrapartidas exigidas
corresponder ao preço de mercado da área a ser recebida pelo município
na forma dos 881º e 2º, conforme a data do recebimento, considerada
sua localização, características e condições atuais, de forma a assegurar
equilíbrio econômico-financeiro e incentivo à instalação de
empreendimentos no Município;
8 4º Para fins do $ 3º, a avaliação deverá considerar, de forma integrada,
o valor de mercado de imóvel compatível com a área institucional e a de
Interesse Social localizada fora do empreendimento que seria destinada
ao Município, no estágio em que se encontra na data do recebimento,
vedada a utilização de referência a áreas situadas no interior de
condomínio fechado ou de áreas totalmente urbanizadas em outros
municípios;
8 5º A avaliação mencionada no parágrafo anterior deverá obedecer aos
critérios da ABNT NBR 14.653 (Avaliação de Bens), ou outra que a
substituir;
8 6º Visando proteger o interesse público e incentivar os investimentos
no município, na avaliação deverá considerar, de forma integrada, os
benefícios econômicos, sociais e tributários decorrentes da implantação
do empreendimento, privilegiando o bem comum, a geração de
empregos, o incremento da arrecadação e promoção do
desenvolvimento urbano sustentável, sendo vedado para fins de
avaliação, projeções de urbanização futuras, tendo em vista que
eventual valorização da área, projetada no tempo, dependerá de
investimentos significativos a serem suportados exclusivamente pelo
empreendedor;
8 7º A substituição das áreas referidas neste artigo por projetos de
interesse coletivo dependerá de aprovação do Conselho da Cidade
(ConCidade).
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Enredo PROCURADORIA
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8 8º Durante a execução do empreendimento, admite-se a alteração da
área previamente acordada a ser destinada ao Município, bem como da
contrapartida ou compensações, nos termos do 83º,
8 9º A substituição ou alteração prevista no 8 8º somente poderá ser
autorizada enquanto vigente o cronograma de obras aprovado pelo
órgão municipal competente, desde que a nova proposta atenda ao
interesse público, esteja em conformidade com esta lei e conte com
aprovação prévia do Conselho da Cidade (ConCidade).
Art. 2º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação, revogando-se as
disposições em contrário.
Coronel Fabriciano/MG, 05 de setembro de 2025.
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