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LEI COMPLEMENTAR Nº 19 DE 18 DE JUNHO DE 2025.
DISPÕE SOBRE A IMPLANTAÇÃO DE
CONDOMÍNIO FECHADO DE LOTES NA MARGEM
DE REPRESAS NO MUNICÍPIO DE DELFINÓPOLIS,
ESTABELECENDO DIRETRIZES AMBIENTAIS,
URBANÍSTICAS E DE SANEAMENTO.
PEDRO PAULO PINTO, PREFEITO MUNICIPAL DE DELFINÓPOLIS, Estado
de Minas Gerais, no uso de suas atribuições legais e em conformidade com a Lei
Orgânica Municipal, faz saber, que a Câmara Municipal de Vereadores aprovou e, ele
sanciona e promulga a seguinte lei:
CAPÍTULO |
DISPOSIÇÕES PRELIMINARES
Art. 1º Esta Lei dispõe sobre o condomínio fechado de lotes na modalidade de
parcelamento do solo para fins recreio no Município de Delfinópolis/MG, define
parâmetros urbanísticos e dá outras providências.
Art. 2º O condomínio fechado de lotes para fins de recreio no Município de
Delfinópolis será feito mediante a aprovação de condomínio fechado de uso
residencial, comercial e/ou de lazer , sendo que as atividades comerciais poderão ser
restritivas na convenção de condomínio.
Art. 3º Para efeitos desta Lei, a expressão condomínio fechado refere-se ao
parcelamento especial em Zona de Urbanização Específica — ZUE, com destinação
residencial, comercial e/ou de lazer.
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SOR!
x + Es
81º As glebas rurais utilizadas para fins de condomínio fechado de lotes deverão
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ser descaracterizadas como áreas urbanas e estarão sujeitas ao Imposto Predial e
Territorial Urbano - IPTU, nos termos do Código Tributário Municipal.
82º Serão consideradas Zonas de Urbanização Especifica — ZUE, qualquer área
urbana especial do município, que preencha as características necessárias para a
implantação de condomínio fechado, e a requerimento do proprietário.
|- O condomínio fechado de lotes é a gleba de terra, subdividida em unidades
autônomas de propriedade exclusiva do adquirente, obrigatoriamente fechada e
organizada através de convenção de condomínio, cujas ruas e áreas comuns são
parte integrante do condomínio.
Art. 4º O ônus da implantação e execução dos projetos urbanísticos, ambiental
do condomínio fechado de lotes parcelamento especial do solo urbano para fins de
condomínio fechado de lotes é de total responsabilidade do
empreendedor/condominos.
Art. 5º A aprovação do condomínio fechado de lotes dependerá de prévia
descaracterização da área rural para fins urbanos em conformidade com a legislação
em vigor.
Art. 6º Os condomínios fechados de lotes serão aprovados por Decreto do
Poder Executivo.
CAPÍTULO Il
DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 7º O regime que regulará o fracionamento de áreas com destinação a
condomínio fechado, tanto em suas relações internas como em suas relações com o
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Município, é o estabelecido nesta lei complementar e, no que couber nas Leis
Federais nº 4.591/64, nº 10.406/02, nº 6.766/79, 13.465/17 e, subsidiariamente, a Lei
Complementar Municipal nº 2.202/2014 (plano diretor), correspondendo cada
condomínio de lotes com seus acessórios a uma unidade autônoma de propriedade
exclusiva do adquirente e as vias, calçadas, espaços livres e as outras áreas, de uso
comum dos condominos.
Parágrafo Único. Nos condomínios fechados de lotes, as áreas de uso
comum, como as vias, calçadas, espaços livres de uso comum serão de propriedade
comum a todos os condôminos.
Art. 8º Não será permitido a implantação de condomínios fechados de lotes em:
| - Em terrenos baixos e alagadiços sujeitos a inundações;
II- Em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública;
HI - Em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo
se atendidas as exigências específicas das autoridades competentes,
IV - Em terrenos julgados impróprios para edificação ou inconvenientes para
habitação;
V - Em áreas que ofereçam riscos geológicos, ou que estão sujeitas a danos
ambientais, assoreamentos e voçorocas;
VI - Em áreas de preservação permanentes e áreas de reservas legais
registradas;
VII - Em áreas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a
sua correção;
VII - Em áreas sem condições de acesso por via oficial e/ou sem infraestrutura
adequada.
CAPÍTULO III
REQUISITOS URBANÍSTICOS
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Art. 9º Os condomínios fechados de lotes deverão atender aos seguintes
requisitos:
| - As lotes terão área mínima de 350m? (trezentos e cinquenta metros), com
frente mínima de 10 m(dez metros).
Il - As ruas/estradas deverão possuir, pelo menos, 7,00m (sete metros) de faixa
de rolamento, 1,50m para calçada de cada lado da via, perfazendo um total de
10,00m (dez metros), com a instalação de sarjetas e meio-fio;
III - Reservar uma faixa de 15 m (quinze metros) sem edificação de cada lateral
das faixas de domínio público das estradas/rodovias, ferrovias, linhas de transmissão
de energia e dutos;
IV - As saídas individuais de cada condomínio não poderão ter acesso direto às
rodovias, devendo, neste caso, a circulação ocorrer através de vias locais;
V - Vias abertas e sinalizadas, com faixa de domínio e declividade máxima
estabelecida na legislação vigente que dispõe sobre sistema viário;
VI - Demarcação dos logradouros, quadras e lotes com instalação de marcos
em concreto;
VII - Contenção de encostas, se necessário, instaladas mediante projeto
específico sob responsabilidade técnica de profissional habilitado;
VIII - Obras de escoamento de águas pluviais compreendendo as galerias,
bocas de lobo, curvas de nível, bacias de contenção, poços de visita e respectivos
acessórios, além de outros que se fizerem necessários de forma a garantir a
preservação do solo e do ambiente, além das sarjetas e meios-fios;
IX - Implantação de rede distribuidora de água potável, com equipamentos e
acessórios, tais como estação de recalque, reservatório elevado ou apoiado, poço
artesiano, ou Estação de Tratamento de Água (ETA) com projeto devidamente
aprovado pelos órgãos ambientais competentes, com redes de água, executadas nas
calçadas;
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a) Se a captação de água for feita em mananciais, este deverá conter a
autorização do órgão ambiental competente com a referida outorga d'água e
tratamento.
b) Em qualquer caso, a captação e a distribuição de água potável nos
condomínios, obrigatoriamente, será juridicamente tratada como condomínio de
todos os adquirentes.
c) Os custos com projetos, implantação, distribuição, licenças, manutenção,
tratamento e demais, decorrentes das alíneas acima, estarão sob responsabilidade
do empreendedor, e, onde for o caso, dos condôminos e devendo sua previsão estar
contida na convenção de condomínio.
X- Implantação de rede coletora de esgoto doméstico e estação de tratamento (ETE)
ou outra alternativa técnica com projetos elaborados conforme as normas e padrões
técnicos estabelecidos pela ABNT, pelo Município ou empresa concessionária de
serviço, com redes de esgoto previstas no terço inferior da via e com os ramais
executados previamente à pavimentação das vias com ponta de interligação na
calçada;
a) Como alternativa para o tratamento do esgoto gerado no condominio, o
empreendedor poderá optar pelo sistema de biodigestores, cujo projeto deverá ser
aprovado e atender ao disposto nesta lei, sendo de total responsabilidade do
proprietário do imóvel/condomínio, a manutenção e a coleta de resíduos dos
biodigestores prevista no inciso X. Caso seja aprovado sistema de biodigestores, a
limpeza e a manutenção ficarão sob responsabilidade de seus usuários/condôminos.
Em ambos os casos, ficam os usuários responsáveis pela emissão junto aos órgãos
ambientais competentes, das licenças relativas à implantação e operação dos
biodigestores, bem como por possíveis danos ao meio ambiente.
XI - arborização obrigatória das vias de circulação, áreas verdes e sistema de
lazer, conforme projeto aprovado pela Secretaria Municipal de Meio Ambiente,
Saneamento Básico e Serviços Urbanos
XII - a preservação de uma faixa verde permeável, lindeira às vias e junto ao
meio fio, a critério do empreendedor; Í
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XIII - implantação de rede de distribuição de energia elétrica nas vias públicas
e domiciliares, conforme projeto aprovado pela CEMIG - Companhia Energética de
Minas Gerais, ou projeto energético sustentável em conformidade com a NBR;
XIV - A coleta de lixo domiciliar será de exclusiva responsabilidade dos
proprietários/condominos, que o encaminharão para um ponto de coleta apropriado
de fácil acesso em área externa ao condomínio, pré-determinada pelo Município,
projetada e implantada de tal forma que permita a disposição de caçambas e/ou
manobras de caminhões basculantes, não havendo coleta direta nos condominios.
Art. 10. Implantação de vias de circulação e acesso ao condomínio, conforme
disposto nesta lei complementar, pavimentadas ou calçadas, devidamente
compactadas com material apropriado e descrito no respectivo projeto aprovado.
Parágrafo Único. A conservação das vias internas do condomínio fica sob a
responsabilidade dos proprietários/moradores/condôminos a qualquer tempo, não
gerando ônus ao Município de Delfinópolis/MG.
Art. 11. No caso de áreas de preservação permanente — APP's, deverão ser
respeitados os impedimentos legais de uso e ocupação, sendo permitido seu cômputo
no cálculo de até 50% (cinquenta por cento) do total das áreas verdes do
empreendimento. As divisas laterais ou dos fundos dos lotes deverão ser separadas
das áreas verdes e APP's por ruas de acesso.
Parágrafo Único. As Áreas de Preservação Permanente deverão ser
identificadas conforme padrão estabelecido pelas normas Municipais de Meio
Ambiente, na qual poderá solicitar o seu cercamento.
Art. 12. As vias de circulação de qualquer parcelamento deverão articular-se
com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, harmonizar-se com a
topografia local e atender às demais disposições desta Lei complementar e as
estabelecidas em legislação própria.
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Art. 13. As edificações em cada lote estão sujeitas, no que couber, aos
parâmetros previsto para a edificação e seguintes diretrizes:
| - Taxa de ocupação máxima de 70% (setenta por cento);
II - Obrigatoriedade de observância dos seguintes afastamentos mínimos, em
relação à construção:
a) Recuo de 4,00m (quatro) metros sem edificação, medidos a partir da
margem do arruamento, para o alinhamento frontal; e
b) Recuo mínimo de 1,5m (um e meio) metros em relação às divisas laterais
e fundos sem edificação.
III - Permissão para construção de muros de arrimo, com limites de execução
até a altura estritamente necessária a tal finalidade;
IV - Garantia de área de permeabilidade do solo de 20% (vinte por cento) do
imóvel.
V - Obrigatoriedade de concessão de servidão para passagem de águas
pluviais, água e esgoto por parte de todo o lote/condomínio;
VI - Obrigatoriedade de manter os lotes limpos e com vegetação aparada.
Art. 14. Nos recuos serão permitidos:
I- Rampas ou escadas para acesso de pedestres;
Il- Jardins, pérgolas, muros, gradis, cercas vivas e outros tipos de fechamento.
CAPÍTULO IV
DISPOSIÇÕES ESPECÍFICAS
DOS CONDOMÍNIOS
Art. 15. Os condomínios fechados deverão ser previstos percentuais de áreas
verdes e áreas comuns de lazer, na forma prevista nesta Lei.
Art. 16. As relações entre os condôminos do Condomínio regular-se-ão pelas
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disposições da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre o
condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, e pelo Código Civil
Brasileiro: Lei Federal nº 10.406, de 10/01/2002 em seu capítulo VI — Seção |, “Do
Condomínio voluntário” artigo 1.314 ao artigo 1.326.
Art. 17. Para a implantação de condomínio fechado de lotes para recreio
deverão ser obedecidos aos seguintes requisitos:
| - As ruas que comporão os condomínios deverão ser de uso estritamente
local, com faixa de rolamento e calçadas, reservados para o uso comum, com a
instalação de sarjetas e meio-fio, não podendo em nenhuma hipótese pertencer à
malha viária do Município, nem tampouco prejudicar os moradores vizinhos aos
condomínios, de modo a impedir a passagem para o acesso às suas propriedades;
II - Garantir faixa de acumulação de veículos no interior do terreno;
Ill - O perímetro do condomínio deverá ser fechado, podendo-se utilizar para
este fim as cercas vivas, muros, cercas ou assemelhados;
IV - Destinação de no mínimo de 10% (dez por cento) para reserva de áreas
verdes e áreas comuns de lazer com manutenção da paisagem com as qualidades
naturais;
V - Via de acesso previsto para a(s) área(s) calculada(s) no(s) item(ns) acima,
com toda a infraestrutura nos moldes desta Lei.
Art. 18. A implantação do condomínio fechado de lotes para recreio não
poderá interromper o sistema viário existente ou inviabilizar a implantação de vias
planejadas constantes do Mapa do Sistema Viário, bem como impedir o acesso
público a bens de domínio da União, Estado ou Município.
Art. 19. O condomínio fechado de lotes para recreio, obrigatoriamente, garantir
a concessão de servidão para passagem de águas pluviais por parte de todo o
condomínio.
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Art. 20. O empreendedor do condomínio fechado de lotes para recreio fica
obrigado a apresentar na Secretaria de Obras e Infraestrutura do Município, uma
cópia da Convenção de Condomínio registrada no Cartório de Registro de Imóveis,
contendo:
| - A proibição da execução de atividades econômicas a qualquer condômino
dentro do condomínio, exceto quando houver autorização dos condôminos;
Il - Especificação de todas as servidões aparentes ou não que incidam sobre o
condomínio;
Il - Todas as obrigações legais e contratuais do condomínio, respondendo cada
condômino proporcionalmente à área de seu lote, inclusive no rateio dos custos de
manutenção da infraestrutura, da distribuição de água potável e coleta de esgotos
sanitários;
IV - Dispositivo sobre controle de qualidade da água para o consumo humano,
com análise laboratorial semestral, sendo de inteira responsabilidade dos
condôminos.
81º O condomínio terá a obrigação de manter, por si e seus condôminos, os
requisitos permanentes de constituição do condomínio previstos neste artigo.
82º Os condôminos arcarão com as despesas referidas no 81º deste artigo.
CAPÍTULO V
DAS DIRETRIZES PARA O PROJETO DE CONDOMÍNIO FECHADO DE LOTES
PARA RECREIO
Art. 21. O projeto de condomínio fechado de lotes para recreio será previamente
submetido à apreciação da Secretaria Municipal de Obras e Infraestrutura.
Art. 22. O projeto de implantação de condomínio fechado de lotes para recreio
previsto nesta Lei deverá obedecer às diretrizes elaboradas pela Secretaria Municipal
de Obras e Infraestrutura, que deverão ser requeridas pelo empreendedor
previamente à elaboração dos projetos urbanísticos e ambiental.
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Parágrafo único. Para expedição das diretrizes deverão ser protocolados na
Secretaria Municipal de Obras, os seguintes documentos:
| - Requerimento em 2 (duas) vias;
Il - Certidão de registro com negativa de ônus e ações reais e pessoais
reipersecutórias de matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis
da Comarca, expedida no máximo 30 (trinta dias);
Il - Certidão vintenária da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de
Registro de Imóveis da Comarca, expedida no máximo 30 (trinta dias);
IV - Certidão negativa de débito municipal, estadual e federal, em nome(s) do(s)
proprietário(s).
V - Localização da gleba com amarração através de coordenadas dos vértices
definidores dos limites do imóvel georreferenciada ao sistema geodésico brasileiro
(SIRGAS2000) e com precisão posicional fixada pelo INCRA, com indicação da
proximidade entre o perímetro do condomínio e a área de expansão urbana mais
próxima;
VI - Croqui de localização do condomínio em relação à malha viária do Município
e outros loteamentos;
VII - Levantamento planialtimétrico, em 2 (duas) vias impressas e outra em
arquivo DWG, contendo:
a) As divisas da gleba a ser condominiada, com demarcação do perímetro da
gleba e indicação de todos os confrontantes, ângulos, cotas, referência de norte (RN),
conforme descrição constante no documento de propriedade;
b) Curvas de nível de metro em metro e bacia de contenção;
c) Localização de cursos d'água, nascentes, lagoas, áreas alagadiças, áreas
de preservação permanente, áreas verdes, bosques, árvores frondosas isoladas,
construções e demais elementos físicos naturais e artificiais existentes na gleba;
d) Estudo de declividade, em manchas de zero a 15% (quinze por cento), de
15% a 30% (trinta por cento) e acima de 30% (trinta por cento);
e) Localização das áreas de risco geológico;
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f) Localização dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, e a indicação
do(s) acesso(s) viário(s) pretendido(s) para o condomínio;
9) Indicação de rodovias, dutos, linhas de transmissão.
VIII - Outros documentos exigidos pelas legislações federal, estadual e
municipal.
Art. 23. O Município definirá as diretrizes, no prazo máximo de 90 (noventa) dias
corridos, esboçando nas plantas apresentadas pelo interessado:
| - A projeção do sistema de vias de circulação articuladas com as vias
adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizadas com a topografia local,
em conformidade com as normas de sistema viário;
II - As dimensões de lotes e quadras, não inferiores ao inciso | do artigo 9º;
- A localização da estação de tratamento de esgoto quando for o caso, observado o
disposto no inciso X, do art. 9º desta Lei Complementar.
81º O parecer técnico pela inviabilidade do empreendimento deverá ser
fundamentado, especificando as irregularidades ou requisitos desatendidos.
$2º Recebendo parecer negativo o requerimento será arquivado.
83º As diretrizes vigorarão pelo prazo máximo de 2 (dois) anos, contados da
data de sua expedição.
CAPÍTULO VI
O PROJETO DE CONDOMÍNIO
Art. 24. Para aprovação, o projeto de condomínio fechado de lotes para recreio
deverá obrigatoriamente seguir a orientação das diretrizes oficiais apontadas pela
Secretaria Municipal de Obra e Infraestrutura e também a Secretaria Municipal de
Meio Ambiente, Saneamento
Básico e Serviços Urbanos , contendo:
|- Título de propriedade do imóvel ou certidão atualizada de matrícula da gleba
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expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis da Comarca com averbação da sua
descaracterização para área urbana;
Il - Certidão negativa de débito municipal, estadual e federal;
HI - Memorial descritivo;
IV- Cronograma de execução das obras;
V - Projeto urbanístico conforme diretrizes, em no mínimo três (03) vias,
devidamente assinadas pelo profissional responsável, na escala de 1:1000 e uma
cópia digital em CD com arquivos do tipo “PDF” (memorial e cronogramas) e “DWG”
(desenhos), rotulado, identificado e com a informação da versão dos arquivos, além
da cópia de ART registrada no órgão competente, da responsabilidade técnica do
autor do projeto, contendo:
a) A subdivisão das quadras em lotes, com as respectivas dimensões,
numeração e cotas lineares;
b) Área eventualmente reservada como de utilização exclusiva de cada unidade;
c) Área das vias de circulação destinadas ao uso comum;
d) Área verde e área de lazer destinadas ao uso comum;
e) Fração ideal de cada unidade autônoma, no cálculo da qual entra todo o
terreno;
f) As dimensões lineares e angulares do projeto, com raios, cordas, arcos, ponto
de tangência e ângulos centrais das vias;
9) Os perfis longitudinais e transversais de todas as vias de circulação, áreas
verdes e áreas de preservação permanente, com indicação da porcentagem de
inclinação e cotas de nível, na escala de 1:500, ou outra escala indicada pela
Secretaria de Obras e Infraestrutura;
h) A indicação dos marcos de alinhamento e nivelamento localizados nos
ângulos de curvas e vias projetadas;
i) A indicação em planta na escala de 1:1000, e perfis de todas as linhas de
escoamento das águas pluviais na escala de 1:500, ou outras escalas indicadas pela
Secretaria de Obras e Infraestrutura;
j) Os detalhes dos ângulos, perfis e outros necessários à implantação do projeto.
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VI - Projeto de abastecimento de água e respectiva ART;
VII - Projeto de coleta e destinação final de esgoto e respectiva ART;
vil - Projeto de distribuição de energia elétrica e iluminação pública
acompanhado de atestado de viabilidade fornecido pela concessionária local;
IX - Projeto ambiental orientado pelas diretrizes apontadas pela Secretaria
Municipal de Meio Ambiente, Saneamento Básico e Serviços Urbanos, contendo:
a) O estabelecido no art. 9º desta lei complementar, no que couber;
b) Descrição e delineamento da área de preservação permanente e forma de
sua preservação e manutenção;
c) Descrição, delineamento e formação da área verde e forma de sua utilização,
preservação e manutenção;
d) Cronograma de arborização das vias de circulação e área verde;
e) Espécies a serem utilizadas na arborização das vias de circulação e de área
verde;
f) Demarcação e averbação da respectiva área destinada à reserva legal, nos
termos da legislação ambiental vigente, conforme cada caso;
9) Documento Autorizativo para Intervenção Ambiental - DAIA, quando
necessário.
X - Minuta da convenção de condomínio.
XI - Aprovação do Projeto pelo CODEMA.
Parágrafo único. Todos os documentos, relatórios, desenhos e plantas deverão
ser assinados pelo proprietário ou representante legal e por profissional legalmente
habilitado para os projetos, com as respectivas Anotações de Responsabilidade
Técnica - ARTs.
CAPÍTULO VII
APROVAÇÃO DO PROJETO
Art. 25. A Secretaria Municipal de Obras e Infraestrutura terá o prazo de 90
(noventa) dias úteis, contados a partir da apresentação do projeto para apreciá-lo nos
Is
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termos do Capítulo anterior.
8 1º A decisão de não aprovação do projeto deverá ser fundamentada
especificando os requisitos desatendidos.
8 2º Quando a irregularidade se referir à ausência de documentos, a Secretaria
Municipal de Obras facultará ao empreendedor prazo não superior a 30 (trinta) dias
para corrigir a irregularidade.
8 3º A abertura de prazo para complementação de documentos fará acrescer,
do dobro, o prazo de que dispõe a autoridade para decidir sobre a aprovação do
projeto.
$ 4º Comprovante de pagamento de taxas e emolumentos sobre o projeto de
condomínio, que serão calculados pela municipalidade tomando-se por base
idênticos parâmetros aplicados ao parcelamento do solo urbano.
Art. 26. Os projetos desaprovados ou que tenham sofrido correções poderão
ser novamente submetidos ao crivo da municipalidade, sujeitando-se, neste caso, ao
trâmite previsto para os projetos apresentados pela primeira vez.
$ 1º Em cada caso poderão as autoridades municipais aproveitar atos já
praticados e documentos apresentados durante a avaliação do primeiro projeto
apresentado.
8 2º O disposto neste artigo não se aplica às hipóteses de caducidade, termo
de prazos e arquivamento do projeto, previstos nesta lei complementar.
CAPÍTULO VIII
DA TRANSFORMAÇÃO DA ZONA, DA ANUÊNCIA DO INCRA E DO ALVARÁ
DE LICENÇA PARA EXECUÇÃO DE OBRAS
SEÇÃO |
DA TRANSFORMAÇÃO DA ZONA
Art. 27. Recebida as diretrizes e dentro do seu prazo de validade o
empreendedor procederá a averbação da alteração da destinação da área junto ao
b
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cartório de registro de imóveis da comarca com anuência do Município que incluirá o
imóvel em zona urbana através de lei específica.
Parágrafo único. A transformação é reversível nos termos desta lei
complementar.
SEÇÃO II
DO ALVARÁ DE LICENÇA PARA EXECUÇÃO DAS OBRAS
Art. 28. O empreendedor registrará o condomínio fechado em lotes para recreio
no Cartório de Registro de Imóveis no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias,
contados a partir da emissão do decreto de aprovação, sob pena de caducidade da
aprovação.
Art. 29. Registrado o Projeto junto ao CRI da Comarca, o empreendedor terá
prazo de 60 (sessenta) dias úteis, para apresentar ao Município as matrículas dos
respectivos lotes, sob pena de multa de (uma) UFPM, por lote;
Art. 30. Para emissão do alvará de licença para execução das obras, o
empreendedor deverá apresentar ao Município, por termo, além da ART do
responsável técnico pela execução das obras, o termo de garantia observado o
caução de no mínimo 35 % (trinta e cinco porcento) dos lotes em garantia.
Art. 31. O empreendedor firmará, ainda, TERMO DE OBRIGAÇÕES DO
EMPREENDEDOR, por meio do qual se obrigará a executar o projeto aprovado sem
qualquer alteração, obrigando-se, ainda:
| - Executar à própria custa no prazo de 2 (dois) anos, renovável por igual
período, todas as obras de infraestrutura, arborização de vias de circulação e de área
verde e equipamentos urbanísticos exigidos nesta Lei Complementar, incluindo a
constituição e formação de área verde e de área de preservação permanente, quando
for à hipótese, bem como averbar a reserva legal, conforme cada caso.
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Il - Fazer constar em todos os documentos de compra e venda, além das
exigências previstas em Legislação Federal, Estadual e Municipal, a condição de que
as lotes só poderão receber construção depois de concluídas as obras previstas no
inciso anterior deste artigo;
III - Fazer constar nos documentos de compras e venda a responsabilidade
solidária do comprador para com os serviços e obras do condomínio a ser instituído,
na proporção das áreas de suas chácaras, conforme minuta da convenção a ser
aprovada.
IV - Averbar junto ao Registro de Imóveis o TERMO DE OBRIGAÇÕES DO
EMPREENDEDOR à margem da matrícula de todas os lotes criados; e
V- A não autorizar construções ou edificações antes de concluídas as obras
previstas no inciso | deste artigo e as demais obrigações impostas por Lei ou
assumidas no TERMO DE OBRIGAÇÕES DO EMPREENDEDOR.
Art. 32. O alvará de execução das obras não será expedido antes do registro
do projeto junto ao cartório imobiliário competente e sem que seja efetivada a garantia
e assinado o TERMO DE OBRIGAÇÕES DO EMPREENDEDOR previsto nos artigos
30 e 31 desta lei complementar.
CAPÍTULO IX
DA ALIENAÇÃO E DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO
SEÇÃO |
DA ALIENAÇÃO
Art. 33. A alienação dos lotes, por meio de contrato, somente poderá ocorrer
após o registro do projeto junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 34. O contrato de compra e venda não autoriza o adquirente a construir
antes de concluídas as obras impostas ao empreendedor, previstas no artigo 31, |,
desta lei complementar.
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Art. 35. No contrato de compra e venda constará a responsabilidade do
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adquirente, como condômino e proporcionalmente a área de lote, pelas despesas
com obras e serviços do condomínio, art. 31, III, desta lei complementar.
Art. 36. Na escritura pública definitiva deverá constar que o comprador somente
poderá construir no imóvel depois de concluídas e recebidas as obras do
empreendedor, artigo 31, VI, desta lei complementar.
SEÇÃO II
DA CONVENÇÃO EM FORMA DE CONDOMÍNIO
Art. 37. O responsável pelo empreendimento fica obrigado a:
|- Instituir o condomínio, aprovar e registrar a respectiva convenção condominial
no Cartório de Registro de Imóveis e posteriormente apresentar ao município;
Il - Constar da convenção de condomínio a proibição de quaisquer atividades
econômicas, salvo mediante autorização dos condôminos;
HI - Inserir cláusula no contrato de compra e venda em que os adquirentes se
obrigam a contribuir, na proporção de seu lote, para a manutenção das despesas do
condomínio nos termos do artigo 20, Ill, desta lei complementar;
IV - Fornecer a cada um dos adquirentes, de forma individualizada e constando
em destaque o recebimento no contrato, de todas as informações, restrições e obras
de conservação, proteção ao solo e ao meio ambiente, recomendadas quando da
aprovação do projeto e previstas na legislação e cópia da minuta da convenção do
condomínio;
V - Constar no contrato de forma especificada todas as servidões aparentes ou
não que incidam sobre o imóvel, e
VI - Manter os serviços de água e esgoto e de energia elétrica, de proteção e
conservação da área verde e da área de preservação permanente até a aprovação
da convenção do condomínio.
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VII - A convenção elaborada sem a aprovação prévia do Município, não terá
nenhum valor legal.
Parágrafo único. Com o registro da convenção do condomínio no órgão
competente, o condomínio assumirá a responsabilidade por todas as obrigações
legais e contratuais, respondendo cada condômino proporcionalmente à área de seu
lote;
CAPÍTULO X
DAS PENALIDADES POR INFRAÇÕES A NORMAS DE PARCELAMENTO
Art. 38. As obras de implantação de condomínio fechado para recreio,
executadas sem a aprovação do Município, serão consideradas clandestinas, o que
ensejará o embargo imediato.
Art. 39. Os condomínios fechados para recreio clandestinos somente poderão
retomar suas obras após a quitação das multas e após serem regularizadas as
licenças junto ao Município, rigorosamente, dentro dos prazos estipulados por esta
Lei.
Art. 40. Em caso de condomínio fechado ou loteamento fechado para recreio
clandestino, o empreendedor será multado, na seguinte forma:
|- Multa no valor de 50 (cinquenta) UFPM - Unidade Padrão Fiscal do Município;
II - Interdição total do empreendimento;
IH - Multa diária no valor de 3 (três) UFPM - Unidade Padrão Fiscal do Município,
em caso de descumprimento da interdição.
Parágrafo único. A regularização do empreendimento não exime o
empreendedor da obrigação de quitar as multas.
Art. 41. No caso de as obras de implantação de condomínio fechado para
recreio não cumprirem todas as exigências desta Lei e obrigações assumidas pelo
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projeto aprovado pelo Município serão consideradas irregulares, o que ensejará em
notificação de seu proprietário para de imediato paralisar as obras.
Art. 42. Os condomínio fechado para recreio irregulares somente poderão
retomar suas obras após a quitação das multas e após a adequação aos termos desta
Lei e aos compromissos assumidos através do projeto aprovado pelo Município.
Art. 43. Em caso de condominio fechado para recreio irregular, o empreendedor
será multado, na seguinte forma:
|- Multa no valor de 50 (cinquenta por cento) UPFPSRM - Unidade Padrão Fiscal
do Município de Delfinópolis/MG;
II - Interdição total do empreendimento, tanto das obras quanto das vendas;
IH - Multa diária no valor de 3 (três) UPFPSRM - Unidade Padrão Fiscal do
Município de Delfinópolis/MG, em caso de descumprimento da interdição.
Parágrafo único. A regularização do empreendimento não exime o
empreendedor da obrigação de quitar as multas.
Art. 44. A não conclusão da totalidade das obras de implantação do condomínio
fechado para recreio dentro do prazo de validade fixado no alvará de execução sujeita
o empreendedor ao pagamento de multa no valor 50 (cinquenta por cento) UPFPSRM
- Unidade Padrão Fiscal do Município de Delfinópolis/MG por mês, até que as obras
sejam concluídas.
Art. 45. A multa não paga dentro do prazo legal importará em inscrição em
dívida ativa.
CAPÍTULO XI
DA ÁREA INSTITUCIONAL
Art. 46. O Condomínio de lotes, instituído pelo artigo 1.358-A do Código Civil de
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2002, e pelo artigo 58 da Lei Federal nº 13.465, de 2017, e por conter unidades isoladas
entre si, de propriedade exclusiva, destinadas à edificação para fins residenciais,
comerciais ou mistos e fração ideal correspondente de terreno de áreas internas, não
necessitará dá existência de área institucional.
Art. 47. Fica determinado a obrigação do empreendedor em destinar 3% ( por
cento) da área total do empreendimento em lotes a disposição do Município.
Parágrafo primeiro. Poderá o Município optar, quando da aprovação do projeto
de condomínio de lotes, pela apresentação ao empreendedor de proposta de conversão
da cessão da área prevista no parágrafo anterior por benfeitoria pública com custo
correspondente ao seu valor, mediante avaliação de comissão específica, ou
alternativamente, ao invés da benfeitoria, no pagamento pecuniário direto ao Município
por meio de doação.
CAPÍTULO XII
DAS DISPOSIÇÕES TRANSITÓRIAS
Art. 48. Fica o Poder Executivo Municipal autorizado a instituir como Zona de
Urbanização Específica - ZUE - as áreas que compreendem os condomínios
fechados de lotes cujas coordenadas dos vértices definidores dos limites da gleba
rural tenham sido formalmente protocolizadas na Secretaria Municipal de Obras.
Art. 49. Os proprietários de condomínio fechado de lotes existentes e/ou em
construção à data de publicação desta Lei deverão apresentar toda a documentação
exigida, junto à Secretaria Municipal de Obras, para a finalidade de adequação e
regularização, desde que situados em Zonas definidas em lei.
Art. 50. Os empreendimentos implantados até a publicação desta Lei, que não
procederem à regularização, ficam no que couber, sujeitos às penalidades previstas
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nesta Lei.
Art. 51. Os condomínio fechado de lotes aprovados com base nesta lei deverão
manter suas características ambientais e ocupacionais asseguradas, vedada
terminantemente a alteração do tipo de uso e o fracionamento das unidades
parceladas para edificação, seja por desmembramento, desdobro ou qualquer divisão
para edificação que o descaracterize da aprovação do projeto original.
Art. 52. O empreendedor e todos os autorizados à comercialização de
condomínio fechado de lotes para recreio responderão civil e penalmente pelas
infrações cometidas contra a legislação vigente e em especial a de proteção ao solo,
meio ambiente e ao consumidor.
Art. 53. A Secretaria Municipal de Obras e Infraestrutura e a Secretaria
Municipal de Meio Ambiente, Saneamento Básico e Serviços Urbanos, se necessário
ouvirão os conselhos municipais e decidirão sobre eventuais questionamentos de
caráter técnico, sempre que verificada a omissão ou obscuridade da legislação e
regulamentos aplicáveis.
Art. 54. A critério da administração pública poderá ser convocada audiência
pública destinada a colher subsídios quanto ao processo sob análise para aprovação.
$1º Havendo audiência pública, os prazos previstos nesta Lei complementar
iniciarão somente após a realização da referida audiência.
82º Caberá à Secretaria Municipal de Obras e a Procuradoria Jurídica do
Município, a coordenação da audiência pública, cujas despesas correrão por conta
do empreendedor.
Art. 55. O relatório ambiental ou estudo de impacto ambiental ou relatório de
impacto ambiental, terá validade de 240 (duzentos e quarenta) dias, a contar da data
de sua aprovação, podendo ser prorrogado por mais 120 (cento e vinte) dias,
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mediante requerimento do empreendedor devidamente justificado, a ser avaliado pelo
Poder Executivo.
Art. 56. Considera-se clandestino todo e qualquer parcelamento do solo rural
para fins de condomínio fechado de lotes para recreio realizado antes de aprovado o
respectivo projeto pelo Município, e do registro no Cartório de Registro Imobiliário da
Comarca.
Art. 57. O Poder Executivo poderá regulamentar esta lei complementar por
Decreto, no que for julgado necessário à sua execução.
Art. 58. Esta Lei Complementar entra em vigor na data de sua publicação.
2025.
Delfinópolis/MG, 18 de jun
A
PEDRO PAULO PINTO
PREFEITO MUNICIPAL
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JUSTIFICATIVA
O presente Projeto de Lei visa regulamentar, no âmbito do Município de
Delfinópolis, a implantação de condomínios fechados em lotes situados à margem de
represas, promovendo o uso sustentável do território, a proteção dos recursos
naturais e a ordenação do crescimento urbano em harmonia com o meio ambiente.
O crescimento da ocupação urbana em áreas de grande beleza cênica,
como regiões de represas e corpos hídricos, é uma realidade crescente e, quando
feito sem planejamento adequado, pode ocasionar sérios danos ambientais, incluindo
o assoreamento de corpos d'água, contaminação de aquíferos e destruição de áreas
de preservação permanente (APPs).
Nesse contexto, esta proposta busca assegurar que novos
empreendimentos imobiliários respeitem os limites ambientais e urbanísticos,
estabelecendo diretrizes claras e objetivas para sua implantação, com foco especial
na preservação das margens das represas.
Um dos pilares deste projeto é a exigência de sistemas adequados de
tratamento de esgoto por meio de biodigestores, que se mostram como solução
eficiente, sustentável e tecnicamente viável para áreas onde não há rede pública de
esgotamento sanitário. Além disso, atribui-se ao próprio condomínio a
responsabilidade pela manutenção desses sistemas, o que reforça o princípio da
responsabilidade ambiental compartilhada e garante maior controle sobre o
funcionamento contínuo das unidades de tratamento.
Ademais, ao exigir licenciamento ambiental, o projeto reafirma o
compromisso do Município com a legislação federal e estadual em vigor, integrando-
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se às diretrizes do Código Florestal (Lei Federal nº 12.651/2012), da Política Nacional
do Meio Ambiente e das normas técnicas da ABNT.
Portanto, a aprovação deste Projeto de Lei representa um avanço
significativo para o desenvolvimento urbano ordenado e ambientalmente responsável
de nosso Município, equilibrando os interesses do crescimento econômico com a
necessária proteção dos recursos naturais.
Diante da relevância da matéria, solicitamos o apoio dos nobres
vereadores para a aprovação desta iniciativa, em benefício da coletividade, da
sustentabilidade e da qualidade de vida da população.
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PEDIDO DE URGÊNCIA
Senhor Presidente,
Senhores Vereadores e
Senhora Vereadora.
Saudamos novamente os eminentes Parlamentares,
oportunidade em que submetemos à elevada apreciação de Vossas Excelências, o
pedido de urgência do Projeto de Lei que DISPÕE SOBRE A IMPLANTAÇÃO DE
CONDOMÍNIO FECHADO DE LOTES NA MARGEM DE REPRESAS NO
MUNICÍPIO DE DELFINÓPOLIS, ESTABELECENDO DIRETRIZES AMBIENTAIS,
URBANÍSTICAS E DE SANEAMENTO.
Solicitamos que referido projeto seja tramitado no regime de
urgência/relevante interesse público, conforme dispõe o artigo 89, 81º da Lei
Orgânica Municipal, sendo que a urgência na tramitação se justifica em razão da
necessidade de disciplinar, com a devida segurança jurídica, o crescente interesse
de empreendedores e investidores em instalar empreendimentos dessa natureza no
território municipal, especialmente em áreas de entorno de recursos hídricos, cuja
ocupação exige regramento claro e tempestivo, sob pena de prejuízo ambiental,
desordem urbanística e insegurança jurídica.
Ademais, o projeto visa conciliar o desenvolvimento urbano com
a preservação ambiental e o uso sustentável das áreas marginais de represas, tema
sensível e de alta relevância para o Município, cuja vocação turística e ecológica
depende da adequada regulamentação e controle do uso do solo.
Delfinópolis, 18 dê junho de
y
PEDRO PAULO PINTO
PREFEITO MUNICIPAL