“1/7 PREFEITURA MUNICIPAL DE ESPERA
g “Praça Dr. José Augusto, 254 = CEP: 36830-000. - MGS
Tel.: (32) 3746-1306 NE.
PROJETO DE LEI Nº 4 2023, DE 27 DE OUTUBRO DE 2023.
“MARA MUNICIPAL
SPERA FELIZ - MG Autoriza a venda de imóvel público de
| propriedade: do Município de Espera Feliz
| ENTRADA e dá outras providências.
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O Povo do Município de Espera Feliz/MG, por seus representantes aprova, e eu,
Prefeito Municipal, em seu nome sanciono a seguinte Lei:
ê Art. 1º — Fica o Poder Executivo Municipal autorizado a vender,
mediante concorrência pública, um imóvel rural, com área de 10,76,64ha (dez
hectares, setenta e seis ares e sessenta e quatro centiares) de terras, imóvel
devidamente registrado no Cartório do Ofício do Registro de Imóveis da Comarca de
Espera Feliz, protocolo nº. 40.656, de 04 de setembro de 2023, matrícula 11500, do
Lº2, localizado LMG 482, km 07, curva da barragem, zona rural do município de
Espera Feliz. Ê
Parágrafo único - O Município somente emitirá a competente
Escritura Pública do imóvel vendido após o pagamento integral do mesmo.
Art. 2º — Os recursos provenientes da venda do imóvel referido no Art.
1º desta Lei poderão ser utilizados, exclusivamente para realização de obras de
mobilidade e/ou fortalecimento do serviço público, a saber:
| —- Pavimentação em alvenaria poliédrica, meio-fio e “drenagem superficial ou
subterrânea; é
Il - Pavimentação asfáltica, meio-fio e drenagem superficial ou subterrânea;
“| — Recapeamento asfáltico, meio-fio e drenagem superficial ou subterrânea,
excetuando-se serviços do tipo “tapaburaco”;
IV — Calçamento em bloquete sextavado ou intertravado, meio-fio, drenagem
superficial e subterrânea;
V — Construção, reforma ou ampliação de unidades de saúde;
VI - Construção, reforma ou ampliação de unidades da assistência social;
VII = Obras de saneamento, incluindo captação e tratamento de água, coleta e
tratamento de esgoto e gestão de resíduos sólidos, ;
VIII - Aquisição de equipamentos de saúde, de assistência social e de educação,
vedada a aquisição de medicamentos e insumos; :
IX — Construção, reforma e ampliação de creches e-escolas;
X - Construção, reforma e ampliáção de quadras esportivas, .
XI — Construção, reforma ou aquisição de mobiliário urbano direcionado ao turismo;
pal de
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:
SS
PREFEITURA MUNICIPAL DE ESPERA FELIZ
Praça Dr. José Augusto, 254 - CEP: 36830-000 - MG
Tel.: (32) 3746-1306
XIl — Aquisição de caminhão compactador de lixo, caminhão-pipa, caminhão
caçamba, trator agrícola, retroescavadeira, pá carregadeira, veículo utilitário de
carga para transporte de merenda escolar, veículo van ou micro-ônibus para a
saúde para transportes de pacientes. S ;
Art. 3º — As demais condições referentes à venda serão estipuladas no
Edital de Licitação competente. |
Art. 4º — Esta Lei entra em vigor a partir da data de sua publicação.
Prefeitura Municipal de Espera Feli
de 2023. /
Estado de Minas Gerais, 27 de outubro
7 PREFEITURA MUNICIPAL DE ESPERA FELIZ
Praça Dr. José Augusto, 254 - CEP: 36830-000. - MG O
Tel.: (32) 3746-1306
ESPERA FEUL)
JUSTIFICATIVA
Excelentíssimo Senhor Presidente, Mesa Diretora, Nobres
Vereadores e Vereadoras integrantes das Comissões Permanentes desta Casa de
Leis, as quais realizam importantes manifestações quanto aos aspectos
constitucionais e -legal sob as matérias legislativas, recebam meus cordiais
cumprimentos.
O imóvel da barragem, como é conhecido, está localizado próximo
ao perímetro urbano do município, as margens da rodovia que liga nosso município
ao município de Dores do Rio Preto/ES. Trata-se de um imóvel rural, pouco ou nada
utilizado pelo município-nos últimos anos. Devido sua extensa área, devido a falta
de implantação de serviços municipais, imóvel vem gerando alguns transtornos para
o município. Temos problemas com despesas de manutenção, problemas com
pessoas adentrando no mesmo e utilizando área de forma ilegal e irregular - sem
- autorização prévia do Município, problemas com: incêndios, dentre outros. Em
suma, o imóvel é classificado como um “bem dominical” encontra-se
desprovido de finalidade e em risco eminente.
O imóvel tem 10,7 hectares e está avaliado em aproximadamente
R$ 1.150.000,00 (hum milhão, cento e cinquenta mil reais). Os recursos
provenientes da venda do imóvel serão utilizados, exclusivamente para realização
de obras de mobilidade e/ou fortalecimento do serviço público, ficando vedado
gastos com o custeio da máquina pública. :
De acordo com a Lei de Licitações e Contratos, Lei 8.666/93, Art.
17, “a alienação de bens da Administração Pública, subordinada à existência de
interesse público devidamente justificado, será precedida de avaliação e obedecerá
às seguintes normas: | - quando imóveis, dependerá de autorização legislativa para
órgãos da administração direta e entidades autárquicas e fundacionais, e, para
todos, inclusive as entidades paraestatais, dependerá de avaliação prévia e de
licitação na modalidade de concorrência”.
Portanto, segue anexo ao projeto, (i) mapa da gleba e respectivo
memorial descritivo; (ii) escritura registrada no cartório de imóveis (iii) avaliação
técnica do imóvel.
/7
“PREFEITURA MUNICIPAL DE ESPERA FELIZ
Praça Dr. José Augusto, 254 - CEP: 36830-000 - MG
Tel.: (32) 3746-1306
=
a
IR:
REGIME DE URGÊNCIA URGENTÍSSIMA, e confiante em sua aprovação, antecipo
agradecimentos.
Prefeitura Municipal de Espéra Feliz, Estado de Minas Gerais, 27 de
outubro de 2023.
CASE TAR A PREFEI TURA MUNICIPAL DE ESPERA FELIZ
Rg” Praça Dr. José Augusto, 254 - CEP: 36830-000 - MG
a : Tel.: (32) 3746-1306
o ício nº: 284/2023
Assunto: Encaminhamento - (faz)
Serviço: Gabinete do Prefeito
Data: 27/10/2023
Senhor Presidente,
Vimos encaminhar Projeto de Lei, explicitado abaixo
para apreciação desta Egrégia Casa de Leis:
Projeto de Lei - autoriza a venda de imóvel público de
propriedade do Município de Espera Feliz e dá outras
providências.
certos de contarmos com a atenção dos nobres Vereadores,
desta Egrégia Casa de Leis, solicitamos apreciação do presente
projeto de lei em regime de URGÊNCIA URGENTÍSSIMA, antecipamos
agradecimentos a
AO Exmº Sr.
MATUSALÉM MARQUES DE OLIVEIRA
Presidente da Câmara Municipal de Vereadores
ESPERA FELIZ - MG :
REPÚBLICA FEDERATIVA DO BRASIL
COMARCA DE ESPERA FELIZ ESTADO DE MINAS GERAIS
CARTÓRIO DO OFÍCIO DO REGISTRO DE IMÓVEIS
MATRÍCULA Nº 11499
IMÓVEL - “ESPERA FELIZ? — MUNICÍPIO DE ESPERA FELIZ — MG — Uma
área de terras constante de 11,70,86ha (onze hectares, setenta ares e oitenta e seis
centiares), com uma casa de sede, máquina de beneficiar café, máquina de beneficiar
arroz, usina elétrica, moinho para fubá, um motor à óleo e canalização d'água para O
maquinário, etc., com todas as servidões existentes, compreendendo dentre estas a de
água que serve a sede da propriedade com a movimentação das benfeitorias mencionadas,
a partir das divisas estabelecidas para Maria, passando a dividir com o quinhão de
Bertolino, João Batista Filho, João Ferreira de Castro e com quem mais de direito, até
onde der para completar a quantidade de terras que tem direito — INCRA sob nº
950.106.190.721-3, NIRF 9.814,328-0 e registro no CAR sob nº MG-3124203-
6º69.C7EC.A177.444E.906E.0853.EF80.E775
PROCEDÊNCIA: Lº 03-AN, fls. 120, registro 28.469, 1º Ofício de Registro de Imóveis
de Carangola, MG
PROPRIETÁRIA: Prefeitura Municipal de Espera Feliz, representada pelo Prefeito
Municipal Américo Cândido de Souza, farmacêutico, residente nesta cidade.
Protocolo nº 40.656 — 04 de setembro de 2023
Av-2-11499 — 26 de setembro de 2023 — De acordo com Requerimento da Prefeitura
Municipal de Espera Feliz, caracterizada acima, representada por seu prefeito Oziel
Gomes da Silva, qualificado acima, datado de 17/08/2023, planta, memorial descritivo
elaborado pelo Técnico Agrimensor Vinicius Miranda Frauches, CFT BR 0666405360-8
e demais documentos exigidos na forma do art. 212 da Lei 6.015 de 31.12.1973, com as
alterações introduzidas pela Lei 10.931 de 02.08.2004, fica retificada a área do imóvel
acima de 11,70,86ha para 10,76,64ha (dez hectares, setenta e seis ares e sessenta e
quatro centiares) de terras, com às seguintes delimitações: Inicia-se no marco
denominado “O=PP”, georreferenciado no Sistema Geodésico Brasileiro, DATUM -—
SIRGAS 2000, MC-39ºW, coordenadas Plano Retangulares Relativas, Sistema UTM:
E=198488.494m e N=7713012.463m dividindo-o com o BR482; Daí segue confrontando
com BR482 com o azimute de 89º53” 17” e a distância de 29,05m até o marco a
(E=198517.546m e N=7713012.520m); Daí segue com o azimute de 89º02'10” e a
distância de 23,17m até o marco “2º (E=198540.716m e N=7713012.910m); Daí segue
com o azimute de 88º23'43” e a distância de 15,23m até o marco 3º (E=1 98555.942m e
N=7713013.337m); Daí segue com o azimute de 86º00"00” e a distância de 7,23m até o
marco “4º (E=198563.152m e N=7713013.841m); Daí segue com o azimute de 81º55º28”
e a distância de 5,32m até o marco *5º (E=198568.419m e N=7713014.588m); Daí segue
com o azimute de 78º56' 17” e a distância de 9,15m até o marco *'6º (E=198577.396m e
N=7713016.343m); Daí segue com o azimute de 74º10'27” e a distância de 6,23m até o
marco '7” (E=198583.394m e N=7713018.043m); Daí segue com o azimute de 70º31º47”
e a distância de 6,64m até o marco *8º (E=198589.659m e N=7713020.258m); Daí segue
com o azimute de 65º18'40” e a distância de 7,23m até o marco *9º (E=198596.228m e
N=7713023.278m); Daí segue com o azimute de 63º48"13” e a distância de 10,54 até" ae
o narco “10º (E=198605.682m e N=7713027.929m); Daí segue com o azi de &
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os? p:
5693718” e a distância de 10,1im até o marco “11º (E=198614.12im e
N=7713033.489m); Daí segue com o azimute de 51º55"56” e a distância de 7,25m até o
marco “12º (E=198619.83lm e N=7713037.961m); Daí segue com o azimute de
4593726” e a distância de 11,0Im até o marco “13º (E=198627.70lm e
N=7713045.661m); Daí segue com o azimute de 39º49º55” e a distância de 6,93m até o
marco “14º (E=198632.14Im e N=7713050.985m); Daí segue com o azimute de
37º46'14” e a distância de 10,12m até o marco “15º (E=198638.337m e
N=7713058.981m); Daí segue com o azimute de 32º10'40” e a distância de 19,10m até
o marco “16º (E=198648.510m e N=7713075.150m); Daí segue com o azimute de
28º18'59” e a distância de 16,53m até o marco 417 (E-198656.353m e
N=7713089.705m); Daí segue com o azimute de 28º38'48” e a distância de 17,47M ATÉ
O MARCO “18º (e=198664.728m e N=7713105.037m); Daí segue com o azimute de
33º32'16” e a distância de 12,32m até o marco “19º (E=198671.536m e
N=7713115.308m); Daí segue com o azimute de 37º51'50” e a distância de 10,42m até
o marco “20º (E=198677.930m e N=7713123.531m); Daí segue com o azimute de
43º35'38” e a distância de 14,93m até o marco “21º (E=198688.226m e
N=7713134,346m); Daí segue com o azimute de 45º40"19” e a distância de 9,34m até o
marco “22º (E=198694.905m e N=7713140.871Im); Daí segue com o azimute de
5005351” e a distância de 8.90m até o marco “23º (E=198701.815m e
N=7713146.486m); Daí segue com o azimute de 61º13'59” e a distância de 9,49m até o
marco '24º (E=198710.129m e N=7713151.05Im); Daí segue com o azimute de
60º28'28” e a distância de 9,80m até o marco “25” (E=198718.659m e
N=7713155.882m); Daí segue com o azimute de 64º06'09” e a distância de 16,5Im até
o marco “26º (E=198733.513m e N=7713163.093m); Daí segue com o azimute de
72º08'02” e a distância de 10,65m até o marco “27º (E=198743.650m e
N=7713166.361m); Daí segue com o azimute de 79º39"05” e a distância de 11,12m até
o marco '28º (E=198754.585m e N=7713168.358m); Daí segue com o azimute de
88º05'25” e a distância de 1,70m até o marco “29º (E=198756.285m e
N=7713168.415m); Daí segue confrontando com Anna Maria Betta com o azimute de
1884702” e a distância de 214.84m até o marco 30º (E=198723.476m e
N=7712956.090m); Daí segue com o azimute de 172º39'04” e a distância de 83,54m até
o marco “31º (B=198734.162m e N=7712873.240m); Daí segue com o azimute de
173º16'30” e a distância de 50,05m até o marco “32º (E=198740.023m e
N=7712823.530m); Daí segue com o azimute de 182º05"19” e a distância de 13,16m até
o marco “33º (E=198739.544m e N=7712810.382m); Daí segue com o azimute de
176º53'14” e a distância de 5,97m até o marco “34º (E=198739.868m e
N=7712804.422m); Daí segue confrontando com Luiz Antônio Vieira Ramos com O
azimute de 156º47'50” e a distância de 5,31m até o marco “35º (E=198741.959m e
N=7712799.544m); Daí segue com o azimute de 139º06'58” e a distância de 51,17m até
o marco “36º (E=198775.449m e N=7712760.860m); Daí segue com o azimute de
190º0708” e a distância de 38,78m até o marco “37º (E=198768.635m e
N=7712722.680m); Daí segue com o azimute de 189º20"54” e a distância de 22,70m até
o marco “38º (E=198764.948m e N=7712700.282m); Daí segue com o azimute de
195º06'45” e a distância de 31,10m até o marco “39” (E=198756.839m e
N=7712670.257m); Daí segue com o azimute de 194º05º14” e a distância de 97,25m até
o marco “40” (E=198733.170m e N=7712575.935m); Daí segue confrontando com
Cristiano Gomes Borges com o azimute de 305º40"19” é a distância de 44,18m até o
marco '41º (E=198697.280m e N=7712601.698m); Daí segue com o azimute de
307º31'22” e a distância de 46,56m até o marco “42? (E=198660.349m e
N=7712630.059m); Daí segue com o azimute de 301º46'19” e a distância de 46,1 Iprátê a,
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o marco “43º (E=198621.146m e N=7712654.339m); Daí segue com o azimute de
301º04'15” e a distância de 27,4lIm até o marco “44º (E=198597.669m e
N=7712668.485m); Daí segue com o azimute de 307º11'36” e a distância de 37,80m até
o marco “45” (E=198567.558m e N=7712691.335m); Daí segue confrontando com
Renato Amorim Ribeiro com o azimute de 335º03"18” ea distância de 4,79m até o marco
“46º (E=198565.537m e N=7712695.680m); Daí segue com o azimute de 310º39'51” e
a distância de 32,63m até o marco “47” (E=198540.787m e N=7712716.942m); Daí segue
com o azimute de 314º51"41” e a distância de 2,14m até o marco “48º (E=198539.270m
e N=7712718.454m); Daí segue com o azimute de 314º54'41” e a distância de 21,40m
até o marco “49” (E=198524.117m e N=7712733.560m); Daí segue com o azimute de
300º46'13” e a distância de 51,24m até o marco “50” (E=198480.09Im e
N=7712759.774m); Daí segue com o azimute de 328º37'52” e a distância de 14,71m até
o marco “51º (E=198472.434m e N=7712772.334m); Daí segue com o azimute de
313º42'35” e a distância de 15,46m até o marco “52” (E=198461.259m e
N=7712783.017m); Daí segue com o azimute de 356º01"56” e a distância de 29,30m até
o marco “53º (E=198459.23Im e N=7712812.249m); Daí segue com o azimute de
3º43º02” e a distância de 13,10m até o marco “54º (E=198460.080m e
N=7712825.318m); Daí segue com o azimute de 8º36'07” e a distância de 9,56m até o
marco “55º (E=198461.510m e N=7712834.771m); Daí segue com o azimute de
10º14'19” e a distância de 36,40m até o marco “56º (E=198467.980m e
N=7712870.590m); Daí segue com o azimute de 12º49" 18” e a distância de 24,8 Im até
o marco “57º (E=198473.486m e N=7712894.781m); Daí segue com o azimute de
4º26'07” e a distância de 45,06m até o marco 58” (E=198476.970m e
N=7712939,702m); Daí segue com o azimute de 18º24'25” e a distância de 16,36m até
o marco “59” (E=198482.135m e N=7712955.223m); Daí segue com o azimute de
3º48'10” e a distância de 18,53m até o marco “60º (E=198483.364m e
N=7712973.71 m); Daí segue com o azimute de 6º31º02” e a distância de 20,3 Im até o
marco “61º (E=198485.669m e N=7712993.891m); Daí segue com o azimute de 8º38'48”
e a distância de 18,79m até o marco “O=PP” (E=198488.494m e N=7713012.463m);
início de descrição, fechando assim o perímetro do polígono acima descrito com uma área
superficial de 10.7664ha. — INCRA sob nº 950.106.190.721-3, NIRF 9.814.328-0, com
registro no CAR sob nº MG-3124203-6469.C7EC.A177.444E.906E.0853.EF80.E775
— Valor: R$350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais centavos).
Av-3-11499 — 26 de setembro de 2023 - O Imóvel acima foi transferido para a matrícula
11500, fls. 11500, do Lº 2, em virtude de retificação de área.
VEIS DE ESPERA FELIZ - MG AM
0.000 OFICIAL:
Ivan
PODER JUDICIARIO + TJMG
CORREGEDORIA-GERAL DE JUSTIÇA
Registro de Imóveis de Espera Feliz + MG
Selo Digital: GKG17515- - y
Cod. Seg: 4433.5855.3608,9993
Qtd. de Atos Praticados:'1
Consulte a validade deste'selo no site;
https:líselos.Umg.jus.br/
Emitido em: 04/09/2023 10:58. i
Emol.: R$ 46,20 TFJ: R$ 9,33 Total:'RS 55,53 SS: R$ 1,31
OFÍCIO DE REGISTRO DE ||
3 -R q 04 - Contro - CEP
ESA
N. de ordem: 40656 Livro N.1-F - Protocolo
Livro N.2 REGISTROS/AVERBAÇÕES
TRO DE IMÓVEIS DE ESPERA FELIZ - MG
04 - Ce CEP 36830-000 OFICIAL bt
— Ivany Martins Ribeiro França.
Pagos — PODER JUDIGIARIO - TUMG j
E coRREGEDORIA-GERAL DE JUSTIÇ
40.657 » Prenotação ba Registro de Imóveis de Espera Feliz - MG
- Abertura de matrícula y Selo Digital: GKG18785
14-11500 - Abertura de matrícula " Cod. Seg; 1791.8706.7069.8498
M-11499 AV-4 - Av. Retificação/Matricula/Registro “Nata, de Atos Praticados: 27 l
M-11500 - Av. Abertura de Matricula | Consulte a validade deste selo no-site:
M-11499 AV-2 - Retificação de Area =. « htps:isetosqmgjus.brt o [mp
Em 26/09/2023 » Raiane Rodrinues da Assumpção, Emitido em: 26/09/2023 14:45 4
Emol:RS 1.736,82 - T.F.J:R$ 874,91 - TOtaliRS 2.611,73 |! Emol: R$ 1.796,82 TPU: R$ 874,01 Tótal: R$ 2.611,73 185: RSAO di É p i
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Frauches Agrimensura Telefones:
e (32) 98868-8946 - VINICIUS
CFT 2821240163 - 4 «3 (32) 98432-1855 - ADEMIR
MEMORIAL DESCRITIVO
PROPRIEDADE: ESPERA FELIZ
PROPRIETÁRIO: PREFEITURA MUNICIPAL DE ESPERA FELIZ
MUNICÍPIO: ESPERA FELIZ
COMARCA: ESPERA FELIZ
ESTADO: MINAS GERAIS
MATRÍCULA: X-
ÁREA: 10.7664 ha; PERÍMETRO(m): 1524.01 m
DESCRIÇÃO
Inicia-se se no marco denominado '0=PP", georreferenciado no Sistema Geodésico Brasileiro, DATUM - SIRGAS
2000, MC-39ºW, coordenadas Plano Retangulares Relativas, Sistema UTM: E= 198488.494 m e N= 7713012.463
m dividindo-o com o BR 482; Daí segue confrontando com BR 482 com o azimute de 89º5317" e a distância de
29.05 m até o marco º (E=198517.546 m e N=7713012.520 m); Daí segue com O azimute de 890210" e a
distância de 23.17 m até o marco *2' (E=198540.716 m e N=7713012.910 m); Daí segue com o azimute de
88º23'43" e a distância de 15.23 m até o marco '3 (E=198555.942 m e N=7713013.337 m); Daí segue com o
azimute de 86º00'00" e a distância de 7.23 m até o marco "4 (E=198563.152 m e N=7713013.841 m); Daí segue
com o azimute de 81º55'28" e a distância de 5.32 m até o marco '5' (E=198598.419 m e N=7713014.588 m); Daí
segue com 0 azimute de 78º5617" e a distância de 9.15 m até o marco '6" (E=198577.396 m e N=7713016.343
m); Daí segue com O azimute de 741027" e a distância de 6.23 m até O marco '7' (E=198583.394 me
N=7713018.043 m); Daí segue com o azimute de 7003147" e a distância de 6.64 m até o marco '8B'
(E=198589.659 m e N=7713020.258 m); Daí segue com o azimute de 65º18'40" e a distância de 7.23 m até o
marco '9' (E=198596.228 m e N=7713023.278 m); Daí segue com O azimute de 63º4813" e a distância de 10.54
m até o marco 10º (E=198605.682 m e N=7713027.929 m); Daí segue com O azimute de 56º3718" e a distância
de 10.11 m até o marco “41º (E=198614.121 me N=7713033.489 m); Daí segue com o azimute de 51º55'56" e a
distância de 7.25 m até O marco '12' (E=198619.831 m e N=7713037.961 m); Daí segue com O azimute de
45º37'26" e a distância de 11.01 m até o marco 13º (E=198627.701 m e N=7713045.661 m); Daí segue com O
azimute de 39º49'55" e a distância de 6.93 m até o marco “4' (E=198632.141 me N=7713050.985 m); Daí segue
com o azimute de 37º4614" e a distância de 10.12 m até o marco MB (E=198638.337 m e N=7713058.981 m);
Daí segue com O azimute de 32º1040" e a distância de 19.10 m até o marco 46' (E=198648.510 m e
N=7713075.150 m); Daí segue com o azimute de 281859" e a distância de 16.53 m até o marco MT"
(E=198656.353 m e N=7713089.705 m); Daí segue com o azimute de 28º3848" e a distância de 17.47 m até O
marco 18' (E=198664.728 m e N=7713105.037 m); Daí segue com O azimute de 33º32'16" e a distância de 12.32
m até o marco 19" (E=198671.536 m e N=7713115.308 m); Daí segue com 0 azimute de 37º51'50" e a distância
de 10.42 m até o marco '20" (E=198677.930 m e N=7713123.531 m); Daí segue com o azimute de 43º35'38" e a
distância de 14.93 m até o marco '21' (E=198688.226 m e N=7713134.346 m); Daí segue com O azimute de
45º4019" e a distância de 9.34 m até o marco "22º (E=198694.905 m e N=7713140.871 m); Daí segue com o
azimute de 50º53'51"e a distância de 8.90 m até o marco “23º (E=198701.815 me N=7713146.486 m); Daí segue
com o azimute de 61º13'59" e a distância de 9.49 m até o marco '24º (E=198710.129 m e N=7713151.051 m); Daí
segue com o azimute de 60º28'28" e a distancia de 9.80 m até o marco '25' (E=198718.659 me N=7713155.882
m); Daí segue com O azimute de 64º0609" e a distância de 16.51 m até o marco '26' (E=198733.513 m e
Página 1 de 4
4N=7713163.093 m); Daí segue com o azimute de 72º0802" e a distância de 10.65 m até o marco '27'
(E=198743.650 m e N=7713166.361 m); Daí segue com o azimute de 79º39'05" e a distância de 11.12 m até o
marco '28' (E=198754.585 m e N=7713168.358 m); Daí segue com o azimute de 88º05'25" e a distância de 1.70
m até o marco '29' (E=198756.285 m e N=7713168.415 m); Daí segue confrontando com Anna Maria Betta de
Souza com o azimute de 188º47'02" e a distância de 214.84 m até o marco '30' (E=198723.476 m e
N=7712956.090 m); Daí segue com o azimute de 172º39'04" e a distância de 83.54 m até o marco '31º
(E=198734.162 m e N=7712873.240 m); Daí segue com o azimute de 173º16'30" e a distância de 50.05 m até o
marco '32' (E=198740.023 m e N=7712823.530 m); Daí segue com o azimute de 182º0519" e a distância de
13.16 m até o marco '33' (E=198739.544 m e N=7712810.382 m); Daí segue com o azimute de 176º53'14" e a
distância de 5.97 m até o marco '34' (E=198739.868 m e N=7712804.422 m); Daí segue confrontando com Luiz
Antônio Vieira Ramos com o azimute de 156º47'50" e a distância de 5.31 m até o marco '35' (E=198741.959 m e
N=7712799.544 m); Daí segue com o azimute de 139º06'58" e a distância de 51.17 m até o marco '36"
(E=198775.449 m e N=7712760.860 m); Daí segue com o azimute de 190º07'08" e a distância de 38.78 m até o
marco '37' (E=198768.635 m e N=7712722.680 m); Daí segue com o azimute de 189º20'54" e a distância de
22.70 m até o marco '38' (E=198764.948 m e N=7712700.282 m); Daí segue com o azimute de 195º06'45" e a
distância de 31.10 m até o marco '39' (E=198756.839 m e N=7712670.257 m); Daí segue com o azimute de
194º0514" e a distância de 97.25 m até o marco '40' (E=198733.170 m e N=7712575.935 m); Daí segue
confrontando com Cristiano Gomes Borges com o azimute de 3054019" e a distância de 44.18 m até o marco
'41º (E=198697.280 m e N=7712601.698 m); Daí segue com o azimute de 307º31'22" e a distância de 46.56 m até
o marco '42' (E=198660.349 m e N=7712630.059 m); Daí segue com o azimute de 301º4619" e a distância de
46.11 m até o marco '43' (E=198621.146 m e N=7712654.339 m); Daí segue com o azimute de 301º04'15" e a
distância de 27.41 m até o marco '44' (E=198597.669 m e N=7712668.485 m); Daí segue com o azimute de
307º11'36" e a distância de 37.80 m até o marco '45' (E=198567.558 m e N=7712691.335 m); Daí segue
confrontando com Renato Amorim Ribeiro com o azimute de 335º0318" e a distância de 4.79 m até o marco '46"
(E=198565.537 m e N=7712695.680 m); Daí segue com o azimute de 310º39'51" e a distância de 32.63 m até o
marco '47' (E=198540.787 m e N=7712716.942 m); Daí segue com o azimute de 314º54'41" e a distância de 2.14
m até o marco '48' (E=198539.270 m e N=7712718.454 m); Daí segue com o azimute de 314º54'41" e a distância
de 21.40 m até o marco '49' (E=198524.117 m e N=7712733.560 m); Daí segue com o azimute de 300º4613" e a
distância de 51.24 m até o marco '50' (E=198480.091 m e N=7712759.774 m); Daí segue com o azimute de
328º37'52" e a distância de 14.71 m até o marco '51' (E=198472.434 m e N=7712772.334 m); Daí segue com o
azimute de 313º42'35" e a distância de 15.46 m até o marco '52' (E=198461.259 m e N=7712783.017 m); Daí
segue com o azimute de 356º01'56" e a distância de 29.30 m até o marco '53' (E=198459.231 m e
N=7712812.249 m); Daí segue com o azimute de 3º43'02" e a distância de 13.10 m até o marco '54'
(E=198460.080 m e N=7712825.318 m); Daí segue com o azimute de 8º36'07" e a distância de 9.56 m até o
marco '55' (E=198461.510 m e N=7712834.771 m); Daí segue com o azimute de 10º1419" e a distância de 36.40
m até o marco '56' (E=198467.980 m e N=7712870.590 m); Daí segue com o azimute de 12º4918" e a distância
de 24.81 m até o marco '57' (E=198473.486 m e N=7712894.781 m); Daí segue com o azimute de 4º2607" e a
distância de 45.06 m até o marco '58' (E=198476.970 m e N=7712939.702 m); Daí segue com o azimute de
18º24'25" e a distância de 16.36 m até o marco '59' (E=198482.135 m e N=7712955.223 m); Daí segue com o
azimute de 3º4810" e a distância de 18.53 m até o marco '60' (E=198483.364 m e N=7712973.711 m); Daí
segue com o azimute de 6º31'02" e a distância de 20.31 m até o marco '61' (E=198485.669 m e N=7712993.891
m); Daí segue com o azimute de 8º38'48" e a distância de 18.79 m até o marco 'O=PP' (E=198488.494 m e
N=7713012.463 m); início de descrição, fechando assim o perímetro do polígono acima descrito com uma área
superficial de 10.7664 ha.
Espera Feliz, 07 de Junho de 2023.
VINICIUS MIRANDABEEE 2 cr agemtere
atenta o e
78 DIERE RE DE RO GU a BR
RN O ic
Vinicius Miranda Frauches
Técnico Agrimensor
CFT nº 0666405360-8
Código INCRA AXXR
Página 2 de 4
ei”
Capra Pelegrine
NEGÓCIOS E SERVIÇOS
PARECER TÉCNICO
DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
*** COMPLETO ***
CHARLES GRILO PELEGRINE
Corretor de Imóveis - Perito Avaliador
CRECI/MG: 13621 / CRECIES: 8233-F
CNAINº 18352
Tel.: (32) 99818-7324
charles.pelegrine(Dgmail.com
Dada
TIPO DE IMÓVEL: Área Rural
LOCALIZAÇÃO: Barragem — Espera Feliz-MG
FINALIDADE: Apuração de Valor Mercadológico
REQUERENTE: Prefeitura Municipal de Espera Feliz/MG
ESPERA FELIZ-MG
OUTUBRO - 2023
SUMÁRIO
1. INTRODUÇÃO
2. OBJETIVO .........mmeterseeeas
3. LIMITAÇÕES FUNDAMENTAIS, PRESSUPOSTOS E RESSALVAS
4. IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL
5. CLASSIFICAÇÃO DO IMÓVEL ....
6. VISTORIA ......creessemmeseeseemnis
7. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL ............ E
7.1 CONTEXTO RURAL... amsssinssisrssies sro erre esertammesee ata asas ni
7.2 BENFEITORIAS E ESTADO DE CONSERVAÇÃO ...........uuetemunsesesseemmasmasaas
8. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO ......... sessao a
9. LOCALIZAÇÃO DR a AR A RR qa
10. REGISTRO FOTOGRÁFICO ........smessertmmesteseemasteeeseemmressseoma rem isereeeersreeesss
11. MERCADO IMOBILIÁRIO Ko e
41.1 ANÁLISE MACROECONÔMICA .......ccerseees resemesmaessteroesseereoeressnmsasrsonere
11.2 O MERCADO IMOBILIÁRIO RURAL ..........sesiiisteseemasssessemereeseemmsemssem meses
12. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO ............uu Ea
13. PESQUISA DE IMÓVEIS .......reemessceeemmeaseeermterseesseemesteesrsesrrsemmmereses
14. AVALIAÇÃO PELO MÉTODO DE MÉDIA PONDERADA ..... emma
15. AVALIAÇÃO FINAL ....... steam E
16. CONSIDERAÇÕES FINAIS RE e rn o
ANEXOS
JAR PLEREOSOCSONNAO
1. INTRODUÇÃO
O presente trabalho tem por finalidade atender à solicitação do MUNICÍPIO DE ESPERA FELIZ, com
sede à Praça Dr. José Augusto, 251, Centro, Espera Feliz/MG.
Este Parecer de avaliação atende a todos os requisitos da Lei nº 6.530/78, que regulamenta a profissão
de Corretores de Imóveis, e a Resolução 1.066/2007 do COFECI - Conselho Federal dos Corretores
de Imóveis.
A avaliação obedece aos critérios mercadológicos da Norma Brasileira da ABNT - NBR 14.653 — 3 -
Avaliação de Imóveis Rurais, e aos requisitos de responsabilidade técnica.
2. OBJETIVO
A finalidade do presente estudo é a avaliação de imóvel para fins de apuração de valor mercadológico,
conforme informado pela requerente, através de avaliação do imóvel aqui apresentado, bem como
responder aos possíveis quesitos a serem apresentados.
Dentro da área de Avaliações de Imóveis, define-se "valor de mercado" como sendo a quantia mais
provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de
referência, dentro das condições do mercado vigente.
Este parecer está em conformidade com o disposto no art. 3º da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978
(D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, e com as Resoluções do
Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) nºs. 957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de
26/06/2006), e 1.066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que dispõem sobre a
competência do Corretor de Imóveis para a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica
e regulamentam a sua forma de elaboração.
3. LIMITAÇÕES FUNDAMENTAIS, RESSALVAS E PRESSUPOSTOS
Este parecer está organizado nas seguintes ressalvas e pressupostos:
- As informações verbais e dados obtidos utilizados na elaboração deste trabalho são premissas
consideradas válidas e de boa fé, compreendidas de veracidade e exatidão;
- Estudos de engenharia com relação à qualidade do solo não foram efetuados. Sendo assim, adequados
às condições do mercado imobiliário;
- Não foram realizados levantamentos topográficos, ambientais, estruturais, legais ou de qualquer
natureza;
- Não foram realizados estudos de caráter ambiental no solo visando a averiguação de substâncias que
possam ser prejudiciais à saúde, às estruturas ou ao meio ambiente. Desta forma, este perito reserva-
se ao direito de rever as conclusões deste parecer caso seja identificada quaisquer características desta
natureza e que possa afetar o potencial de venda do imóvel.
- O perito reserva-se ao direito de rever O parecer caso haja comprovação de erro ou engano na
informação encaminhada;
- O parecer é dirigido à demandante e este perito não tem obrigações e responsabilidades perante
terceiros que eventualmente venham a assumir posições e decisões com base nas informações contidas
no mesmo.
- O valor determinado na avaliação é fundamentado pela metodologia e não representa um número
exato, mas o valor mais provável pelo qual se negocia voluntariamente e conscientemente um bem,
numa data de referência, dentro das condições de mercado vigentes.
4. IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL
O imóvel avaliado:
Endereço! | | |
Referências do . | Bairro | | Cidade | UF
Imóvel |
| Matrícula |
RGI
Tipo de
Imóvel
Área Total do Imóvel
** Área total do imóvel constante em planta topográfica, elaborada por Vinicius Miranda Frauches, CFT BR - 0666405360:
5. CLASSIFICAÇÃO DO IMÓVEL
Quanto a classificação do imóvel avaliado:
Quanto ao Uso Tipo de Imóvel
6. VISTORIA
Foram realizadas diligências nos dias 17/04/2023 e 04/05/2023, procedendo a vistoria, registro
fotográfico e coleta de informações, com atualização/revisão em 03/10/2023.
O imóvel encontra-se DESOCUPADO e SEM USO.
7. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL
Uma propriedade rural, constante de 10,76,64 ha (dez hectares, setenta a seis ares e sessenta e quatro
centiatres) de terras, contendo 01 casa de colono simples, pequena plantação de café, pastagem e mata
nativa, confrontando por seus diversos lados com a Rodovia BR-482, Anna Maria Beta de Souza, Luiz
Antonio Vieira Ramos, Cristiano Gomes Borges e Renato Amorim Ribeiro conforme levantamento
topográfico apresentado. Imóvel inscrito no Incra sob o nº 950.106.190.721-3, NIRF nº 9.814.328-0,
devidamente matriculado sob o nº 11500, Livro 2 do Cartório de Registro de Imóveis de Espera Feliz/MG.
7.1 CONTEXTO RURAL
À área denominada “Barragem”, localiza-se no município de Espera Feliz/MG, praticamente dentro do
perímetro urbano.
Devido a posição geográfica da propriedade, o melhor e mais fácil acesso é através da BR-482, que liga
Espera Feliz às comunidades/distritos do Bananal, Vargem Alegre, São José, São Domingos, Paraiso e
Pedra Menina, como também ao município de Dores do Rio Preto/ES.
O imóvel está localizado às margens da BR-482, distante apenas 1.000 metros da sede municipal e a
aproximadamente 9,0 km de Dores do Rio Preto/ES, por rodovia asfaitada.
Devido a sua localização, a microrregião é caracterizada por atividade urbana e rural, visto que O
perímetro urbano vem sendo estendido na direção do imóvel, contando com inúmeros empreendimentos
já instalados como em desenvolvimento, tais como instalação de empresas e loteamentos. No que se
refere à atividade rural, estão presentes nos arredores propriedades rurais destinadas a cafeicultura e
pecuária, na proporção de 70% cultivo de café e 30% pecuária/pastagem.
A propriedade encontra-se em região de relevo irregular, todavia a topografia da mesma é considerada
“ótima” para cafeicultura e “boa” para empreendimentos imobiliários (loteamento/condomínio).
Não foram observadas nascentes no interior do imóvel.
Foi observado no local e posteriormente verificado através de imagens aéreas e de satélite do aplicativo
Google Earth, que a propriedade possui, aproximadamente, área destinada a cafeicultura (1,5 hectares),
mata (1,5 hectares) e pastagem/capineira (8,0 hectares)
As propriedades ao redor possuem características similares em relação a topografia e utilização do solo,
sendo 60% destinadas a plantação de café, 30% destinadas a pastagem e 10% destinadas a
instalação/desenvolvimento de empreendimentos (comerciais/imobiliários) “aproximadamente”.
A região tem acesso facilitado devido à proximidade com a sede do município de Espera Feliz (1,0km),
com oferta significativa de mão de obra para trabalhos na zona rural. Oferta de serviços e comércios, tais
como supermercados, postos de combustível, dentre outros, estão há aproximadamente 1,0 km de
distância.
Possui aproximadamente 380,00m de frente para a Rodovia.
7.2 BENFEITORIAS E ESTADO DE CONSERVAÇÃO
De acordo com vistoria no local, o imóvel possui pequena plantação de café, pastagem, estradas de
rodagem internas em bom estado de conservação e posteamento com cabeamento de internet.
Estado de conservação pode ser considerado Regular.
8. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
O município
Espera Feliz é um município com boa infraestrutura é zona urbana localizada a aproximadamente 750m
acima do nível do mar, na Zona da Mata, em pleno maciço do Caparaó.
O município está situado na Mesorregião da Zona da Mata Mineira com topografia predominante de
montanhas. Com área de 317,7 km? (IBGE, 2019), limita-se ao norte pelos municípios de Alto
Caparaó e Caparaó, ao sul pelos de Carangola e Caiana, a leste pelo de Dores do Rio Preto, no Espírito
Santo, e a oeste pelo de Divino. É parte integrante do maciço do Caparaó, com altitudes variando entre
900 e 2.000 metros. A sede municipal está a 750 metros de altitude com clima predominante “tropical de
altitude”, caracterizado por verão ameno e inverno frio, variando entre as médias de máxima 25,3º e
média das mínimas 12,8º. A precipitação pluviométrica anual é em média de 1.595 mm.
Segundo o IBGE, a população estimada do município em 2019 era de 24.951 habitantes. O município é
servido pelas seguintes estradas de rodagem: BR-482 (Carangola — Espera Feliz - Guaçuí — ES), MG-
e
111 - Rod. Padre Julio Maria (Espera Feliz - Manhumirim), MG-020 — Rod. Padre João Gehlen (Espera
Feliz — Caiana), Rodovia Agostinho Patrus (Espera Feliz — Paraíso) e por mais 69 estradas municipais.
4,93% do território do município estão dentro da UC — Unidade de Conservação do Parque Nacional do
Caparaó, equivalendo a 5,04% do Parque no município.
Economia
A economia do município se baseia principalmente na agricultura (hortifruti, cultivo de café e criação de
gado), sendo o café a principal fonte de renda. Nos últimos anos Espera Feliz tem se destacado por
produzir “Cafés Especiais”, que tem agregado valor ao produto, gerando mais renda aos produtores que
se dedicam a esta forma de produção.
Além disso, o município conta com boa rede de comércio e serviços, que juntamente com os cafés
especiais, e por estar ligado ao Parque Nacional do Caparaó vem desenvolvendo sua vocação turística.
A região
A região da “Barragem” se caracteriza pela expansão urbana, contando com vários empreendimentos
em desenvolvimento, por estar às margens da BR-482 e sede municipal (há apenas 1.000m), contado
com inúmeras propriedades cafeeiras e destinadas a pecuária. Apesar da topografia irregular da região,
possui áreas com boa vocação para atividades do agronegócio, comercial e imobiliário.
Turismo
Espera Feliz é o município com melhor infraestrutura dentre aqueles que são limítrofes com o Parque
Nacional do Caparaó - Alto Caparaó, Caparaó, Alto Jequitibá, Espera Feliz em Minas Gerais — Dores do
Rio Preto, Divino de São Lourenço, Ibitirama, luna e Irupi no Espírito Santo (ICMBio, 2018). A sede do
município está a aproximadamente 55km da portaria principal do ParnaCaparaó em Alto Caparaó e a
aproximadamente 28km da portaria capixaba do parque em Pedra Menina, Dores do Rio Preto/ES,
todavia o município conta também com estrada pavimentada (calçamento), da comunidade do Paraíso
(distrito do município) até a portaria capixaba, visto que tal portaria se encontra exatamente na divisa
com o município de Dores do Rio Preto.
Devido a esta situação geográfica de acesso ao parque, e também através de outros atrativos, tais como
cafeterias, pousadas, sítios de cafés especiais e inúmeras cachoeiras na região é que o município tem
despertado sua vocação turística.
A demanda turística tem trazido novas demandas, em especial no setor imobiliário, com o
desenvolvimento de loteamentos, chácaras e aquecimento da construção civil, fazendo com que os
so
imóveis de forma geral tenham valorizado acima da média da região nos últimos 5 anos, quando
comparado a cidades próximas que não possuem atrativos turísticos.
9. LOCALIZAÇÃO
O imóvel fica na localidade denominada “Barragem”, Espera Feliz/MG, distante aproximadamente
1.000m da sede do município, com 380,00m de frente para rodovia asfaltada (BR-482), conforme mapas
de localização a seguir:
Mapa sem título
és
a Geucrição pata seu maga.
mst
Mapa sem título
Escrevo uma destrição pará seu maps.
Imagem de Satélite com identificação do imóvel avaliado (pin verde), localização e distância do mesmo em relação sede
do município de Espera Feliz/MG (pin verde).
Imagem de satélite do imóvel a
es. Cris
o, identificado com polígono vermelho e BR-482 em amarelo (vista frontal superior).
10
Imagem aérea com Identificação de divisas “ aproximadas” do imóval avaliado através de polígono vermelho.
Imagem aérea do imóvel avaliado, identificado com Pin Verde (vista frontal).
"
Imagem
aérea do imóvel avaliado, identificado com Pin Verde (vista superior).
12
Imagem aérea do imóvel avaliado, (vista para a Sede Municipal).
13
Imagem aérea do imóvel avaliado, (vista interna do imóvel).
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14
Imagem aérea do imóvel avaliado, (vista interna do imóvel).
15
sta interna do imóvel).
Imagem aérea do imóvel avaliado, (vista interna do imóvel).
16
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imóvel avaliado, (vista interna do imóvel. ;
Imagem aérea do
Imagem aérea do imóvel avaliado, (vista interna do imóvel). ;
17
Imagem aérea dos imóveis vizinhos (microregião).
18
pe
19
11. MERCADO IMOBILIÁRIO
11.1 ANÁLISE MACROECONÔMICA
O mercado imobiliário brasileiro sofreu bastante com o crescimento da crise político-econômica, uma vez
que a renda familiar foi significativamente impactada com o aumento do nível de desemprego, além é
claro, de influenciar na tomada de decisão para aquisição de um imóvel, dada à insegurança gerada pela
instabilidade econômica. Tanto o volume de imóveis financiados para aquisição quanto para construção,
tiveram uma grande redução desde 2014, principalmente quando comparado aos momentos prósperos
observados até o final de 2013. Alguns parâmetros, tais como o arrefecimento nos preços pedidos, a
desaceleração na velocidade de vendas e o aumento da elasticidade entre os preços pedidos e os
valores efetivamente transacionados são fortes evidências que ilustram tais situações.
Do período de 2014 a 2020, a taxa Selic saiu da faixa de 14,0% para 2,0% (menor valor da história),
fechando o ano de 2021 em 9,25%. Juntamente com a desvalorização da moeda (REAL), as iniciativas
econômicas tomadas pelo Governo Federal e bancos para aquecer a economia em razão da Pandemia
do Coronavirus (COVID-19), dentre outros fatores, o mercado imobiliário veio se recuperando
rapidamente, onde foi observado aumento significativo na procura para compra, a alta nos preços
pedidos e efetivamente transacionados e diminuição do tempo de vendas. De certo modo, pode se dizer
que a situação atual do mercado imobiliário nacional segue paralela à conjuntura macroeconômica e
neste momento o mercado imobiliário encontra-se em estágio de RECUPERAÇÃO.
Ocorre que, devido a atual situação do país (inflação, crise política e econômica) e influências externas
na economia, a taxa Selic foi ajustada para 12,75% ao ano, com o objetivo de conter a inflação.
Com as taxas de juros subindo, torna-se “mais atrativo” manter o capital aplicado em instituições
financeiras do que imobilizá-lo em imóveis, visto que a taxa de retorno dos imóveis de forma geral é
inferior às aplicações com a Selic neste patamar.
Desta forma, por conta de todos os fatores internos e externos que 0 pais vem enfrentando, ainda não é
possível afirmar se o mercado imobiliário permanecerá em recuperação ou se haverá relativa estagnação
nos negócios e valores transacionados.
Vale salientar que o mercado imobiliário rural possui peculiaridades que o distinguem de forma
significativa do urbano. Enquanto o mercado imobiliário urbano está diretamente ligado à construção civil,
que corresponde por aproximadamente 8,6% do PIB nacional, às taxas de juros de financiamento
imobiliário e a vários outros indicadores econômicos, o mercado imobiliário rural é diretamente
impactado pelo momento do agronegócio, que nos últimos anos, apesar da crise econômica iniciada em
2014 com continua deterioração dos principais indicadores da economia e contração do PIB, tem se
apresentado como o ramo econômico mais estável no país, com crescimento significativo de 2018 —
2021, e previsão positiva de crescimento para 2022 (5,0%) e 2023 (10,0%) segundo a Confederação de
Agricultura e Pecuária do Brasil (CNA).
Nesta perspectiva, os negócios imobiliários rurais tem acompanhado os índices de crescimento do PIB
do agronegócio com a valorização de terras por todo o país nos últimos anos.
É importante ressaltar que diferentemente dos imóveis urbanos, como apartamentos por exemplo, os
imóveis rurais que possuem produtividade/potencial não se desvalorizam com o passar dos anos, pelo
contrário, com o desenvolvimento e crescimento das cidades que vão tomando o meio rural como áreas
de expansão urbana, tendo implantada suas redes de infraestrutura e investimentos privados, os imóveis
rurais estão ficando cada vez mais próximos das cidades e mais valorizados.
11.2 O MERCADO IMOBILÁRIO RURAL
Em análises macroeconômicas sobre o cenário do agronegócio no Brasil, que impactam diretamente o
valor de terras, os indicadores são a nível nacional, sendo necessário analisar e controlar variáveis,
principalmente sobre as regiões do pais onde o imóvel se localiza, tamanho das áreas, vocação de uso,
topografia, recursos hídricos, proximidade com rodovias, acesso, capacidade produtiva e perspectivas
de grandes investimentos nas regiões, sejam eles privados ou públicos.
Além das características acima descritas, vale ressaltar que a região onde o imóvel objeto desta
avaliação está inserido (divisa dos estados de MGIES), possui áreas produtivas do ponto de vista do
agronegócio e ao mesmo tempo turísticas, proporcionando, em alguns locais específicos, valorização
acima da média para imóveis rurais, sendo essa vocação um importante aspecto a ser apreciado no
momento de avaliações e no fechamento dos negócios.
O município de Espera Feliz está inserido no Circuito Turístico Pico da Bandeira, devido à proximidade
com o Parque Nacional do Caparaó.
As propriedades rurais em toda a região possuem, em grande parte caracteristicas de pequenas
propriedades de agricultura familiar, desta forma não podem ser comparadas a grandes áreas de terras
negociadas em outras regiões, tais como região Nordeste e Centro Oeste por exemplo.
Em relação aos motivos que levam aos negócios imobiliários, os compradores de terra no país buscam,
de modo geral, contemplar quatro objetivos: 1) adquirir terras vizinhas para expansão de área, 2) apostar
na migração, visando propriedades em outros estados, 3) valorizar o patrimônio, podendo lucrar a partir
do arrendamento, e 4) entrar no segmento como novo investidor e nesta perspectiva, os valores e
demandas pelo produto da atividade a ser desenvolvida é de extrema relevância na determinação do
preço das terras.
Os imóveis na microrregião possuem vocação principalmente para cafeicultura, seguida pela pecuária e
desenvolvimento imobiliário, devido a proximidade com a sede municipal, BR-482. Nesta perspectiva é
sabido que para a criação de gado, é necessário que a propriedade possua boa quantidade de área de
pastagem e muita água disponível para manutenção e otimização do rebanho. A cultura de café também
necessita de boa quantidade de área, mas nesta atividade é possível obter lucros com lavouras menores,
21
desde que o trato cultural seja feito de maneira eficiente. No que se refere ao desenvolvimento imobiliário,
a microrregião tem se mostrado promissora por conta do crescimento natural do município, mas
principalmente devido a escassez de áreas maiores na sede municipal.
Entende-se que os comentários acima sobre pecuária e cultivo de café são de extrema relevância pelo
fato de que, quando as condições do mercado estão favoráveis, os negócios de terras nas regiões com
estas vocações tornam-se mais frequentes, com maior velocidade de vendas e com preços acima do
esperado. Da mesma forma, em momentos desfavoráveis, observa-se o cenário inverso (menos
negócios, mais tempo para o fechamento e valores bem inferiores aos pedidos/avaliados).
12. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO
Conforme item 8.2.1 da NBR 14.653-1, a conceituação do método é a seguinte: “Identifica o valor de
mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis,
constituintes da amostra”. É condição fundamental para aplicação deste método a existência de um
conjunto de dados que possa ser tomada, estatisticamente, como amostra do mercado imobiliário.
A norma consignou o valor de mercado como quantia mais provável porque ele não é exato e singular,
mas possui um componente aleatório.
Portanto, o critério utilizado para a presente perícia foi o Método Comparativo Direto de Dados de
Mercado, que determina o valor do bem através da comparação de elementos ofertados ou já
transacionados com dados de mercado semelhantes quanto às características intrínsecas e extrínsecas
similares ao imóvel avaliando.
Após a formação e coleta de amostras, a etapa seguinte é eliminar as diferenças decorrentes dos
atributos e, após expurgar os eventos discrepantes, obtêm-se a média saneada que corresponde ao
valor unitário que será empregado à avaliação do bem, como mostra a figura abaixo.
E
Amostras
Homogeneização x» Saneamento
Figura 1 — Etapas do Método Comparativo de Dados de Mercado
22
O levantamento de dados compõe uma amostra do segmento do bem em apreço e consiste em um
processo analítico e interativo. Amostras que são tomadas de forma aleatória possibilitando a utilização
de técnicas e acompanham o valor de mercado.
A oferta é o fator presumindo o desconto provindo da negociação do valor inicialmente ofertado. Devido
ao número reduzido de ofertas na região no cenário atual, não serão aplicados abatimentos nos valores
pedidos por hectare de terra na região.
Devido ao fato de o imóvel estar situado em região rural com demanda aquecida no mercado imobiliário
local e localização privilegiada, após o estabelecimento do valor do hectare, será aplicado Fator de
Valorização na ordem de 15% (quinze porcento), dentro do limite de arbítrio do perito avaliador, conforme
prevê a norma.
Portanto, para que se obtenha o Valor Final do imóvel, procede-se 0 Método Comparativo de Mercado
para áreas similares, acrescidos de 15% de valorização no hectare.
Nota: A medida da área foi obtida através de levantamento topográfico oficial contratado pela
Requerente. As imagens aéreas com a delimitação “aproximada” da área possuem discrepâncias pelo
fato de que, a posição das imagens aéreas do imóvel não nos permitem marcar com exatidão nas fotos.
13. PESQUISA DE IMÓVEIS
Com a pesquisa, objetivou-se a composição de amostras representativas de dados de mercado de
imóveis, tanto quanto possível semelhantes às do imóvel desta perícia, usando para tanto, todas as
evidências disponíveis. A pesquisa vem sendo realizada desde 18 de abril, mas a consolidação dos
dados se deu apenas em 10 de maio de 2023 e concentrou-se essencialmente na coleta de informações
e amostras de imóveis rurais no município de Espera Feliz/MG, com o objetivo de construir o preço
médio de venda nesta região, o que determinou uma qualidade e significância indiscutível devido aos
seguintes fatores:
e Os imóveis das amostras possuem características similares;
e Os imóveis das amostras estão localizados num raio máximo de até 20,0 km de distância do
imóvel avaliado, próximos ou de frente para rodovia asfaltada.
e Para maior confiabilidade, corretores, sindicato rural e proprietários de imóveis na região foram
consultados no que se refere a valor de mercado de hectare de propriedades rurais;
e Nototal foram coletadas 14 amostras, mas pelo fato de algumas não serem similares, não sendo
representativas para comparação com o imóvel avaliado, apenas 07 foram consideradas.
e As fontes utilizadas estão devidamente identificadas em anexo.
23
A pesquisa indicou as seguintes amostras válidas:
QUADRO AMOSTRAL - PESQUISA DE MERCADO - PROPRIEDADES EM ESPERA FELIZ, REGIÃO
DO QUICÉ, PARAÍSO, SÃO FELIPE.
Nº Bairro Região Tipo do Área Valor Valor/hectare
Negócio (hectares) pedido/avaliado (R$)
(R$)
14. AVALIAÇÃO PELO MÉTODO DE MÉDIA PONDERADA
Com os imóveis relativamente homogeneizados pelo critério de localização, passamos a determinação
do valor do imóvel, procedendo incialmente a Média Aritmética da coluna “valorlhectare” das amostras.
mer
= Somadas amostras 727.528,43
| MÉDIA ARITMÉTICA foda amadas” Ra
Considerando um intervalo de 20% de tolerância para tratamento matemático das amostras temos:
— R$10393263/
vem PONDERADA = io Eai
Considerando apenas o intervalo amostral entre R$ 83.143,10/hectare até R$ 124.719,15/hectare,
excluímos as amostras de nºs 01 e 03, por estarem fora do intervalo válido, devidamente identificadas
au
com * (asterisco) e tachado na tabela, e desta forma procedemos a Média Final com as 05 amostras
válidas:
“Soma do valor / hectare dos
válidos R$ 462.998,39
Média Final = ' =
(apenas os válidos) Total de amostras válidas 5
E R$ 92.599,67 / ha
Conforme estabelecido no item 12 “Metodologia de Avaliação, procede-se agora a aplicação do Fator de
Valorização ao hectare, na ordem de 15%.
peer eee
Valor do hectare do imóvel avaliado
p = E) k ae
(cafeicultura) R$.92.599,67 + 15%
15. AVALIAÇÃO FINAL
A avaliação levou em consideração a influência das tendências e das flutuações do mercado imobiliário
da região avaliatória. Conclui-se, portanto que o Valor de Mercado do imóvel avaliado (10,7664 hectares)
é de: R$ 1.146.509,84, procedendo aqui o arredondamento dentro da margem de 1% para R$
1.150.000,00 (HUM MILHÃO CENTO E CINQUENTA MIL REAIS), admitindo-se pelo intervalo de
confiança o limite inferior de R$ 1.035.000,00 (-10%) e o limite superior de R$ 1.265.000,00 (+10%).
[ E do entender do Perito Avaliador que o valor de mercado do IMÓVEL AVALIADO |
nesta data é de:
VALOR MÉDIO ESTIMADO: 1.150.000,00
(Hum Milhão Cento e Cinquenta Mil Reais)
- Limite Inferior (-10%) = R$ 1.035.000,00
- Limite Superior (+10%) = R$ 1.265.000,00
25
16. CONSIDERAÇÕES FINAIS
O presente Parecer de avaliação é composto de 26 páginas e mais os anexos, todas de um lado só,
assinada digitalmente pelo avaliador nesta última.
Espera Feliz/MG, 03 de outubro de 2023.
SELO DIGITAL COFECI/CNAI
CHARLES GRILO (o crogues rio
PELEGRINE:034 PELEGRINE:03488547655
Dados: 2023.10.03
88547655 14:44:45 -03/00'
Charles Grilo Pelegrine
CRECIIES: 8233-F — 13º Região
CRECI/MG: 13621-F- 4º Região
CNAI Nº 18352
ANEXOS
Pesquisa de Imóveis e informações:
PERSQUISA DE IMÓVEIS - AMOSTRAS VÁLIDAS - INFORMANTES E CONTATO
as