materia nº 255/2026

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MUNICÍPIO DE FORMIGA
ESTADO DE MINAS GERAIS
Gabinete do Prefeito
Mensagem nº 029/2025
Assunto: Encaminha Projeto de Lei. 
Data: 18 de março de 2026
Senhor Presidente,
Por intermédio do presente, submeto à apreciação desta Casa Legislativa o Projeto de Lei anexo, 
por meio do qual se almeja autorização para o Município de Formiga firmar Termo de Ajustamento de 
Conduta – TAC com a empresa TRUCK MAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E SERVIÇOS 
LTDA, inscrita no CNPJ nº 12.609.966/0001-00, para regularização da situação do imóvel de Matrícula 
80.203, em consonância com o interesse público e resultado do Processo Administrativo Municipal nº 
14/2022, estando comprovada sua utilização em atendimento ao interesse público, sob o prisma da 
geração de emprego, renda e desenvolvimento econômico, razão pela qual busca sua regularização pelo 
referido Termo de Ajustamento de Conduta que ora se solicita autorização.
Nesse viés, a fim de subsidiar o referido projeto de lei encaminha-se Parecer Jurídico exarado 
em referidos autos administrativos e minuta de Termo de Ajustamento de Conduta que pretende se firmar 
para regularizar a situação, em caso de aprovação da presente propositura por essa Nobre Casa das Leis 
Municipais.
Diante do exposto, pede-se que esta Casa Legislativa, recebendo o projeto, determine seu 
processamento segundo as normas Regimentais, aprovando-o para que possa surtir efeitos.
Atenciosamente,
LAÉRCIO DOS REIS GOMES
Coronel Laércio
Prefeito de Formiga
Exmo. Sr.
Jaci Honório de Paula – Jaci da Rua Nova
Presidente da Câmara Municipal de Formiga
Câmara Municipal de Formiga – MG
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MUNICÍPIO DE FORMIGA
ESTADO DE MINAS GERAIS
Gabinete do Prefeito
PROJETO DE LEI Nº _______/2026.
Autoriza o Município de Formiga firmar Termo de 
Ajustamento de Conduta e dá outras providências.
O POVO DO MUNICÍPIO DE FORMIGA, POR SEUS REPRESENTANTES, APROVA E EU 
SANCIONO A SEGUINTE LEI:
Art. 1º Fica o Poder Executivo autorizado a firmar Termo de Ajustamento de Conduta com a empresa 
TRUCK MAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E SERVIÇOS LTDA, inscrita no CNPJ nº 
12.609.966/0001-00, a fim de regularizar a situação do imóvel de Matrícula nº 80.203, em consonância 
com o interesse público e conforme resultado do Processo Administrativo Municipal nº 14/2022.
Art. 2º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
Formiga, 18 de março de 2026.
LAÉRCIO DOS REIS GOMES
Coronel Laércio
Prefeito de Formiga
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TERMO DE AJUSTAMENTO DE CONDUTA
EMENTA: Termo de Compromisso de
Ajustamento de Conduta visando regularização 
da situação do imóvel de Matrícula 80.203, em 
consonância com o interesse público, resultado
do Processo Administrativo Municipal nº 
14/2022 e autorização pela Lei Municipal nº 
___________.
O Município de Formiga, pessoa jurídica de direito público inscrita no CNPJ sob o nº 
16.784.720/0001-25, neste ato representado pelo Chefe do Poder Executivo Municipal 
____________________________________________________, inscrito no CPF sob o nº 
______________________, doravante denominado COMPROMITENTE, de um lado, e do
outro, TRUCK MAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E SERVIÇOS LTDA, inscrita 
no CNPJ nº 12.609.966/0001-00, com sede à Rua Cruzeiro do Sul, 120, Bairro Jardim 
Industrial, Contagem-MG, representada neste ato por seu(s) administrador(es), 
___________________________________, inscrito(a) no CPF sob o nº 
_____________________________, residente à Rua _______________________, nº _____, 
Bairro: ___________________, CEP: _______________ do Município de 
________________, doravante denominado COMPROMISSÁRIO, resolvem celebrar o 
presente TERMO DE AJUSTAMENTO DE CONDUTA, com fulcro no Art. 5º, §6º da Lei 
Nacional 7.347/85, consoante as cláusulas e condições seguintes:
CONSIDERANDO que a empresa TruckMais Empreendimentos Imobiliários é proprietária 
dos lotes 01–02, 11-12, 13a-14a, da quadra 02 e os lotes 05, 06, 07 e 08 da quadra 03;
CONSIDERANDO que entre as quadras mencionas tem-se parte da Rua 06, que foi objeto de 
desafetação, nos termos da Lei Municipal nº 5106, de 31 de março de 2016;
CONSIDERANDO que no local já se encontra edificado e estando em operação a empresa 
compromitente; 
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CONSIDERANDO que é notório o interesse público em manter a atividade da empresa 
instalada em funcionamento, dado os relevantes benefícios econômicos e sociais gerados, 
especialmente no que se refere à geração de empregos e renda para a comunidade;
CONSIDERANDO, ainda, o disposto no art. 20 do Decreto-Lei nº 4.657, de 1942 (LINDB), 
que estabelece que a decisão administrativa deve levar em conta as consequências práticas de 
seus efeitos, justificando-se, pois, a celebração do presente, visto que o imóvel abriga a sede da 
Coca-Cola, empresa relevante no cenário nacional e internacional, responsável pela geração de 
expressivo número de empregos diretos e indiretos, bem como pela contribuição significativa 
à economia local, à arrecadação tributária e ao desenvolvimento socioeconômico do Município, 
circunstancias que recomendam a adoção de solução consensual, proporcional e orientada ao 
interesse público;
CONSIDERANDO, o Parecer Jurídico que orientou pela possibilidade de Termo de 
Ajustamento de Conduta com a empresa TruckMais Empreendimentos pela possibilidade de 
indenização da área ocupada, mediante prévio processo administrativo e preço médio em 
avaliações de mercado;
CONSIDERANDO, que foram realizadas avaliações da área a fim de viabilizar o pagamento 
pela utilização da área, tendo sido avaliadas em R$ 244.957,34 (duzentos e quarenta e quatro 
reais, novecentos e cinquenta e sete reais e trinta e quatro centavos);
CONSIDERANDO, que a paralisação ou descontinuidade das atividades empresariais 
implicaria impacto socioeconômico relevante, com reflexos diretos na empregabilidade, na 
arrecadação tributária e no desenvolvimento econômico municipal;
CONSIDERANDO, que o desenvolvimento econômico sustentável constitui objetivo 
fundamental da administração pública municipal, compatível com os arts. 170 e 182 da 
Constituição Federal, devendo a atuação administrativa harmonizar a tutela do patrimônio 
público com a promoção do interesse coletivo;
CONSIDERANDO, que o presente instrumento não importa renúncia patrimonial, mas sim 
medida de regularização jurídica, com indenização correspondente ao valor de mercado do 
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imóvel, preservando-se o erário e promovendo solução eficiente, proporcional e 
economicamente adequada;
RESOLVEM, com fulcro no §6º do art. 5º, da Lei nº 7.347/85 firmar o presente Termo de 
Compromisso de Ajustamento de Conduta com o Município de Formiga/MG, para fins de 
solução definitiva da situação avençada, comprometendo-se ao seguinte:
Cláusula 1ª – Objeto: 
O objeto do presente Termo de Ajustamento de Conduta é regulamentação da detenção do 
terreno caracterizado como parte da Rua 06, situado na Rua dos Universitários, Bairro Del Rey, 
nesta cidade de Formiga-MG, com área de 792,00m², registrado no Cartório de Registro de 
Imóveis, sob a matrícula nº 80.203 – AV-01 de propriedade do município de Formiga-MG.
Cláusula 2ª – Obrigações:
1. O COMPROMISSÁRIO se compromete em indenizar o COMPROMITENTE, no valor de 
R$ 244.957,34 (duzentos e quarenta e quatro reais, novecentos e cinquenta e sete reais e 
trinta e quatro centavos), que corresponde ao preço médio das avaliações do competente 
imóvel, conforme apurado em devido processo administrativo;
2. O valor da indenização previsto no item 1 será pago da seguinte forma:
a) Sinal de R$ 24.495,73 (vinte e quatro mil, quatrocentos e noventa e cinco reais e setenta
e três centavos) representando 10% do valor total da indenização, por meio de boleto bancário 
com vencimento em 15 (quinze) dias úteis, da assinatura desse termo;
b) O valor restante, que perfaz total de R$ 220.461,61 (duzentos e vinte mil, quatrocentos 
e sessenta e um reais e sessenta e um centavos) em 24 (vinte e quatro) parcelas mensais e 
sucessivas no valor de R$ 9.185,90 (nove mil, cento e oitenta e cinco reais e noventa centavos) 
se iniciando em até 60 (sessenta) dias a contar da assinatura do presente, por meio de boleto 
emitido pelo COMPROMITENTE; 
3. O valor mensal a ser pago, constante no item 2-b, da Cláusula 2ª, será reajustado anualmente, 
a partir de 12 (doze) meses da primeira parcela, por meio da SELIC. 
4. O valor pago à título de indenização pela ocupação irregular do imóvel previsto no item 1 da 
Cláusula 2ª será destinado ao Fundo Municipal de Desenvolvimento Econômico.
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5. Fica o COMPROMISSÁRIO obrigado a apresentar escritura e certidão do seu registro no 
Cartório de Registro de Imóveis, no prazo de 90 (noventa) dias contados do último pagamento 
mensal previsto no item 2-b da cláusula 2ª.
Cláusula 3ª – Do Interesse Público
1. O presente ajuste fundamenta-se na supremacia do interesse público primário, consistente na 
preservação da atividade produtiva instalada no Município, na manutenção dos postos de 
trabalho diretos e indiretos, no incremento da arrecadação tributária e no fortalecimento do setor 
industrial local.
2. A solução consensual ora pactuada revela-se mais eficiente e economicamente vantajosa ao 
Município do que eventual medida judicial possessória ou demolitória, que poderia acarretar 
paralisação da atividade econômica, insegurança jurídica e prejuízo social relevante.
3. O ajuste promove, simultaneamente: a recomposição integral do patrimônio público 
mediante indenização compatível com o valor de mercado; a regularização jurídica da 
ocupação; a estabilidade das relações econômicas locais, bem como a concretização do 
princípio da eficiência administrativa.
Cláusula 4ª – Cominações:
1. O descumprimento injustificado por parte do COMPROMISSÁRIO de qualquer das 
obrigações previstas neste Termo, acarretará na reversão do imóvel doado, em conformidade 
com o art. 10 da Lei Municipal nº 6.080 de 18 de julho de 2023.
2. O processo de reversão do imóvel previsto no presente Termo será aplicado sem prejuízo das 
demais sanções penais, civis e administrativas que forem cabíveis, por eventuais prejuízos 
causados ao COMPROMITENTE.
Cláusula 5ª – Fiscalização:
A fiscalização do cumprimento das obrigações constantes da Cláusula 2ª deste Termo será 
realizada pela Secretaria de Administração e Desenvolvimento Econômico, de ofício ou em 
virtude de requisição da Promotoria de Justiça de Defesa do Patrimônio Público.
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Cláusula 6ª – Responsabilidade e Foro:
1. As obrigações e cominações previstas no presente Termo obriga o COMPROMISSÁRIO, 
bem como, os seus sócios e eventuais sucessores a qualquer título e a qualquer tempo.
2. A assinatura do presente não impede o Ministério Público de prosseguir com a apuração ou 
promover a responsabilidade sobre eventuais danos causados ao Patrimônio Público.
3. Fica eleito o foro da Comarca de Formiga/MG para dirimir quaisquer dúvidas ou litígios que 
versem sobre a questão do objeto deste Termo.
E, por estarem assim combinados, firmam o presente TAC em duas vias de igual teor, que terá 
eficácia de título executivo extrajudicial, na forma do Art. 5º, § 6º da Lei 7.347/85.
Formiga, ____ de _________de ________.
 
_______________________________
Município de Formiga
COMPROMITENTE
____________________________
COMPROMISSÁRIO








1
1 - IDENTIFICAÇÃO
Fins Tipologia
Objetivo RESPONSÁVEL TÉCNICO:
Proprietário
Endereço do Imóvel Coordenadas
Bairro Cidade Cep: UF
2 - CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO
Usos predominantes Infra-estrutura urbana Serviços públicos e comunitários
3 - TERRENO
Forma Cota/Greide Inclinação Situação Superfície
Área Frente Fundos Lado Esquerdo Lado Direito Fração Ideal
%
4 - EDIFICAÇÃO
4.1 - Unidade Avalianda
Tipo Uso Nº Pavimentos Idade aparente Posição
Padrão de acabamento Estado de conservação Tetos Fechamento das paredes Nº de vagas no estacionamento
COBERTAS DESCOBERTAS
Áreas Averbadas Total
Unidade
Estacionamento
Outros
Total
Divisão interna
5 - AVALIAÇÃO
Valor da avaliação Extenso
Global Itemizada
Área (m²) Áreas (m²)
Valor/m² Valor/m²
Produto
Valor total (R$) Valor total = Somatório (Terreno+edificação+Benfeitorias) R$
Precisão/Fundamentação Metodologia
Desempenho de mercado Absorção pelo mercado Número de ofertas Nível de demanda
Equação de Regressão
Empresa/CNPJ:
Local/data
R. dos Universitários, Formiga - MG, 
Documento:
SOLICITAÇÃO DE FORNECIMENTO: Nr.: 1112/2026
Matricula 80203
Seco
Laudo de Avaliação
792 12 12 66
DETERMINAÇÃO DO VALOR DE COMPRA E VENDA TERRENO
VALOR DE MERCADO ELAINE C. R. C. DE RESENDE
MEIO
 Del Rey FORMIGA 35570-000 MG
20°27'05.4"S 45°27'13.7"W
MUNICÍPIO DE FORMIGA
REGULAR NÍVEL
-
100
TERRENO S/ BENFEITORIAS
PLANO
66
0,00 0,00
Normal 
Somatório das áreas
0,00
0,00
Privativa De Uso Comum
0,00
0,00
Áreas não averbadas
0,00
terreno vago, atualmente ocupado pela empresa Truck Mais Empreendimento Imobiliários - Distribuidora Coca-Cola Femsa.
0,00 0,00
NORMAL
R$ 285.000,00 Duzentos e oitenta e cinco mil reais
Terreno Edificação Benfeitorias
792
Grau III / Grau II Comparativo Direto
MÉDIO
359,85
NORMAL NORMAL
Nome - CREA
R$ 285.000,00
SOLICITANTE: MUNICÍPIO DE FORMIGA
Assinatura
Curitiba, 20 de fevereiro de 2026
Preço Total (R$) = e^(+5,454165509+1,000930022 * ln (Área útil(m²))+0,0004770710238 * IBGE 2010-0,2695538502 * ln (distância até a prefeitura))
Elaine Cristina Rocha Conceição de Resende Serviços de Engenharia Ltda - 47.799.315/0001-04
Responsável Técnico
Elaine Cristina Rocha Conceição de Resende / PR-114918/D
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!"#$%
!"#$%&'(&
!"#$%
2
6 - INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES
a) O imóvel, como um todo, aparenta condições de estabilidade e solidez?
Em caso negativo, justificar: 
### ###
b) O imóvel, como um todo, apresenta vícios de construção aparentes?
Caso apresente, relacionar:
c) O imóvel aparenta condições de habitabilidade?
Em caso negativo, justificar: ###
d) A liquidez e o valor do imóvel, no mercado imobiliário local, são afetados por fatores significativamente:
Em caso de valorizantes ou desvalorizantes, explicitar: ###
7 - MANIFESTAÇÃO SOBRE A GARANTIA
Mantidas as condições de conservação e de mercado observadas nesta data e com base nas informações acima, o imóvel pode ser aceito
na negociação?
8 - DOCUMENTAÇÃO APRESENTADA
Matrícula no RGI Ofício Comarca
Outros documentos
As informações constantes da documentação apresentada, apresentam conformidade com a realidade do imóvel vistoriado?
Se a opção não for assinalada, citar a divergência aparente: 
9 - OBSERVAÇÕES 
Empresa/CNPJ:
Local/data
R$ 359,85 R$ 285.000,00
Unitário Total
Vistoria realizada dia 20/02/2026. Adotou-se o valor médio obtido por meio de inferência estatística, considerando os elementos amostrais analisados. 
Sobre o resultado apurado, aplicou-se acréscimo de 15%, em razão da qualidade construtiva superior e das características diferenciadas do imóvel 
avaliando em relação à amostra. Procedeu-se, por fim, ao arredondamento técnico de 1%, conforme admitido pela ABNT NBR 14.653.
R$ 284,41 R$ 225.252,12
Valor Adotado (com arredondamento)
 Valor Médio R$ 313,18
R$ 344,86
Descrição
R$ 273.132,10
80203 Comarca de Formiga
Valor mínimo
Valor Máximo 10,12%
9,19%
R$ 248.039,48
Elaine Cristina Rocha Conceição de Resende Serviços de Engenharia Ltda - 47.799.315/0001-04
Registro de Imóveis
 Laudo de Avaliação
Curitiba, 20 de fevereiro de 2026
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3
Empresa/CNPJ:
Laudo de Avaliação
SOLICITANTE: MUNICÍPIO DE FORMIGA
SOLICITAÇÃO DE FORNECIMENTO: Nr.: 1112/2026
Levantamento Fotográfico
VISTA DA VIA PÚBLICA VISTA DO AVALIANDO
VISTA DO AVALIANDO VISTA DO AVALIANDO
VISTA DO AVALIANDO LOCALIZAÇÃO DO AVALIANDO
Elaine Cristina Rocha Conceição de Resende Serviços de Engenharia Ltda - 47.799.315/0001-04
Curitiba, 20 de fevereiro de 2026
nº:
sim abastecimento de água sim energia elétrica sim telefonia sim iluminação pública (na via do lote)
sim sim sim não gás canalizado
não Comércio não rede bancária não saúde não lazer
sim transporte público sim segurança pública sim coleta de lixo não educação
INDUSTRIAL Padrão construt. predominante: NORMAL/MÉDIO Acesso: BOM
FORMIGA
2. IDENTIFICAÇÃO: PREENCHA TODAS AS CÉLULAS PARA A TARJA VERMELHA DESAPARECER
Endereço do imóvel: RUA DOS UNIVERSITÁRIOS S/N Complemento: VERIFICAR COORDENADAS
Cartório: Matrícula nº: 80203 Data Emissão: 14/02/2023
Nome Condom./Empreend.:
LAUDO DE AVALIAÇÃO - TERRENO - MUNICÍPIO DE FORMIGA / MINAS GERAIS 
Nº do Laudo: 0000.0000.000005 Data do Laudo: 19/02/2026 Data da Vistoria: 18/02/2026
Proponente: SECRETARIA MUNICIPAL DE ADMINISTRAÇÃO E DESENVOLVIMENTO ECONÔMICO CPF:
Finalidade: AVALIAÇÃO DE TERRENO Progr.Minha Casa M.Vida: NÃO Objetivo: DETERMINAÇÃO VALOR LOTEAMENTO
PREFEITURA MUNICIPAL DE FORMIGA Ordem Serviço nº: 1110/2026 Data da O.S. 10/02/2026
UF: MG CEP:
1. SOLICITAÇÃO: PREENCHA TODAS AS CÉLULAS PARA A TARJA VERMELHA DESAPARECER
Prefixo/Dep.Solicit.: 
Área Total (m²): 792,00 Nº de frentes: 1 Testada (m): 12,00
Infraestrutura urbana:
solução de drenagem de águas pluviais solução de esgotamento sanitário pavimentação 
Serv. e eq. comunitários:
4. DADOS DO TERRENO: PREENCHA TODAS AS CÉLULAS PARA A TARJA VERMELHA DESAPARECER
35570-000
Bairro: DEL REY
Cidade: 
3. MICRORREGIÃO DO AVALIANDO: PREENCHA TODAS AS CÉLULAS PARA A TARJA VERMELHA DESAPARECER
Uso predominante: 
Superfície: SEMI-PLANA Cota do Greide: MESMO NÍVEL Formato: REGULAR
Situação: DESOCUPADO Fração Ideal: Topografia: SEMI-PLANA
Situação em Condomínio: ISOLADA Ocupação: DESOCUPADO
5. DADOS DA UNIDADE AVALIANDA: PREENCHA TODAS AS CÉLULAS PARA A TARJA VERMELHA DESAPARECER
Tipo do imóvel: TERRENO
Solução de abastec. de Água: SIM Solução sanitária: SIM Uso: LOTEAMENTO
Áreas:
Averbadas Não Averbadas Área Total 
do imóvel Privativa Comum Total
792 792 792,00
-20.451814 -45.453577
Coordenadas: 
Latitude (-34 a 04): Longitude (-74 a -34):
X nenhum vista p/ o mar vista p/ parques vista permanente metrô outros:
X nenhum córregos rede alta tensão presídio feira-livre favelas outros:
6. CONDIÇÕES GERAIS: PREENCHA TODAS AS CÉLULAS PARA A TARJA VERMELHA DESAPARECER
6.5 - O imóvel é afetado significativamente por fatores ambientais, 
climáticos, localização, etc.? 
NÃO
Valorizantes:
Depreciação:
6.1 - As informações apresentadas na documentação correspondem 
às verificadas na vistoria? Em caso negativo, justifique.
6.2 - O imóvel aparenta condições de estabilidade e solidez? Em caso 
negativo, justifique.
6.3 - O imóvel apresenta vícios de construção aparentes? Em caso 
afirmativo, relatar problemas:
6.4 - O imóvel aparenta condições de habitabilidade? Em caso 
negativo, justifique.
SIM
SIM
NÃO
SIM
7. AVALIAÇÃO: PREENCHA TODAS AS CÉLULAS PARA A TARJA VERMELHA DESAPARECER
Metodologia:
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DIRETO DE MERCADO
Especificação da 
avaliação:
Fundamentação: Precisão:
Nº de dados utilizados: 18 Tratamento de dados: ESTATÍSTICA INFERENCIAL II III
8. DIAGNÓSTICO DE MERCADO: PREENCHA TODAS AS CÉLULAS PARA A TARJA VERMELHA DESAPARECER
Desemp. do mercado: NORMAL/MÉDIO Nº de ofertas: MÉDIO Liquidez e prazo provável de venda: MÉDIA
9. MANIFESTAÇÃO SOBRE A GARANTIA
Considerando as informações anteriores, a vistoria ao imóvel, a documentação apresentada e as atuais condições do mercado imobiliário local (liquidez), o bem avaliando pode ser aceito em garantia? Em caso negativo, 
justifique no item "13. Observações". SIM
12. ANEXOS:
X Documentação da unidade avalianda
X Outros documentos que fundamentam o trabalho
Resultado Intervalar
Limite Superior DUZENTOS E DEZESSETE MIL, SETECENTOS E NOVENTA REAIS E SETENTA E NOVE CENTAVOS 217.790,79
Limite Inferior DUZENTOS E SETENTA MIL, CENTO E NOVENTA E DOIS REAIS E OITENTA E SEIS CENTAVOS 270.192,86
10. RESULTADO: PREENCHA TODAS AS CÉLULAS PARA A TARJA VERMELHA DESAPARECER
Valor de mercado (R$): DUZENTOS E TRINTA E UM MIL E DUZENTOS REAIS 231.200,00
Área de referência (m²): 792,00 Valor unitário adotado(R$/m²): 291,92 
11. OBSERVAÇÕES: ESCREVER TAMBÉM OS MOTIVOS DA MANIFESTAÇÃO NEGATIVA SOBRE A GARANTIA
A manifestação técnica quanto à aceitabilidade do imóvel como garantia não tem a finalidade de subsidiar o enquadramento ou aprovação dele em um determinado programa ou operação, mas sim informar se sob os seus aspectos de engenharia, arquitetura e mercado este imóvel 
apresenta condições para constituir garantia real. Na avaliação, foi utilizado o valor médio do intervalo de confiança e aplicado um deságio de 5% sobre esse valor. Após isso, o valor foi arredondado, pelo modelo estatístico presente ser composto por dados de oferta e não possuir a 
variável oferta/venda e, por ser compatível com os imóveis assemelhados da região.
Equação de Regressão: VALOR UNITÁRIO =( 29,515014 +-2,814163 * ln(ÁREATERRENO) +-1,6790701 *1/TOPOGRAFIA² +3498,1832 * 1/DISTÂNCIAAO POLO VALORIZANTE +6,2151212 * VOCAÇÃO )^ 2
ITAPECERICA, 06 DE MARÇO DE 2026
Local e data
AL3 ARQUITETURA LTDA
Representante Legal Responsável Técnico ARTUR LIMA OLIVEIRA
CPF
CAU
ARTUR LIMA OLIVEIRA
56.083.703/0001-85 099.513.036-17
ALGUMA CÉLULA DA PRIMEIRA PÁGINA FICOU SEM PREENCHIMENTO
RAZÃO SOCIAL 00A2259273
CNPJ
AL3 ARQUITETURA 
LTDA:56083703000185
Assinado de forma digital por AL3 
ARQUITETURA 
LTDA:56083703000185 
Dados: 2026.03.06 13:08:52 -03'00'
AL3 ARQUITETURA 
LTDA:5608370300018
5
Assinado de forma digital por AL3 
ARQUITETURA 
LTDA:56083703000185 
Dados: 2026.03.06 13:09:20 -03'00'
Relatório Completo
MODELO: LOTEAMENTO RUA DOS UNIVERSITÁRIOS Data: 06/03/2026
CARACTERÍSTICAS DA AMOSTRA
DADOS VARIÁVEIS
Total da Amostra : 25 Total : 7
Utilizados : 18 Utilizadas : 5
Outlier : 0 Grau Liberdade : 13
MODELO LINEAR DE REGRESSÃO – Escala da Variável Dependente: y½
COEFICIENTES VARIAÇÃO
Correlação : 0,98671 Total : 821,86138
Determinação : 0,97359 Residual : 4227,69172
Ajustado : 0,96547 Desvio Padrão : 1,29208
F-SNEDECOR D-WATSON
F-Calculado : 119,82217 D-Calculado : 2,31768
Significância : < 0,01000 Resultado Teste : Não auto-regressão 98%
NORMALIDADE
Intervalo Classe % Padrão % Modelo
-1 a 1 68 66
-1,64 a +1,64 90 94
-1,96 a +1,96 95 100
MODELO UTILIZADO NA ESTIMATIVA DE VALOR 
Y = ( 29,515014 + -2,814163 * ln(X1 ) + -1,679070 * 1/X2 ² + 3498,183205 * 1/X3 + 
6,215121 * X4 )
2 
MODELO DE ESTIMATIVA – PRINCIPAIS INDICADORES
AMOSTRA MODELO
Média : 236,29 Coefic. Aderência : 0,97664
Variação Total : 704725,25 Variação Residual : 16460,49
Variância : 39151,40 Variância : 1266,19
Desvio Padrão : 197,87 Desvio Padrão : 35,58
Relatório Completo
GRÁFICO DE ADERÊNCIA (Valor Observado X Valor Calculado)
Histograma de Resíduos Padronizados X Curva Normal Padrão
Distribuição de Valores Ajustados X Resíduos Padronizados
Relatório Completo
DESCRIÇÃO DAS VARIÁVEIS
X1 ÁREA TERRENO
Área Total do terreno, em m².
Tipo: Quantitativa
Amplitude: 750,00 a 96800,00
Impacto esperado na dependente: Negativo
10% da amplitude na média: -21,70 % na estimativa 
X2 TOPOGRAFIA
Topografia do terreno: 
1 = declive/aclive 
2 = semi-plano 
3 = plano
Tipo: Código Alocado
Amplitude: 1,00 a 3,00
Impacto esperado na dependente: Positivo
10% da amplitude na média: 1,13 % na estimativa 
Micronumerosidade: atendida.
* PAVIMENTAÇÃO
Presença ou não de pavimentação na via de acesso ao imóvel:
0 = não possui 
1 = possui
Tipo: Dicotômica Isolada
Amplitude: 0,00 a 1,00
Impacto esperado na dependente: Positivo
Micronumerosidade: atendida.
* FRENTE
Frente do terreno, em metros lineares.
Tipo: Quantitativa
Amplitude: 10,00 a 16,00
Impacto esperado na dependente: Positivo
X3 DISTÂNCIA AO POLO VALORIZANTE
Menor distância medida a pé, em metros (pelo Google Maps) do 
imóvel até ao pólo valorizante: Centro de Formiga/MG - Igreja 
Matriz São Vicnete Ferrer. 
Tipo: Quantitativa
Amplitude: 1000,00 a 13000,00
Impacto esperado na dependente: Negativo
10% da amplitude na média: -3,53 % na estimativa 
Relatório Completo
X4 VOCAÇÃO
Vocação de uso do terreno: 
1 = residencial/industrial
2 = comercial
Tipo: Código Alocado
Amplitude: 1,00 a 2,00
Impacto esperado na dependente: Positivo
10% da amplitude na média: 197,00 % na estimativa 
Micronumerosidade: atendida.
Y VALOR UNITÁRIO
Valor obtido através da divisão do Valor Total pela Área do Terreno.
Tipo: Dependente
Amplitude: 10,68 a 632,55
Micronumerosidade para o modelo: atendida.
PARÂMETROS DE ANÁLISE DAS VARIÁVEIS INDEPENDENTES
VARIÁVEL Escala 
Linear
T-Student 
Calculado
Significância 
(Soma das Caudas)
Determ. Ajustado 
(Padrão = 0,96547)
X1 ÁREA TERRENO ln(x) -12,95 0,01 0,55401
X2 TOPOGRAFIA 1/x² -1,37 19,50 0,96333
X3 DISTÂNCIA AO 
POLO 
VALORIZANTE
1/x 1,91 7,79 0,95890
X4 VOCAÇÃO x 6,11 0,01 0,87599
Relatório Completo
MATRIZ DE CORRELAÇÃO ENTRE VARIÁVEIS (Valores em percentual)
• MATRIZ SUPERIOR – PARCIAIS
• MATRIZ INFERIOR – ISOLADAS Variável Forma Linear
ÁREA TERRENO
TOPOGRAFIA
DISTÂNCIA AO POLO VALORIZANTE
VOCAÇÃO
VALOR UNITÁRIO
X1 ln(x) 40 48 77 96 
X2 1/x² 2 54 4 35 
X3 1/x -17 19 15 47 
X4 x -45 -38 45 86 
Y y½ -88 -23 40 79 
Data de referência:
06/03/2026 13:00:09
Informações complementares:
 Número de variáveis: 7
 Número de variáveis consideradas: 5
 Número de dados: 25
 Número de dados considerados: 18
Resultados Estatísticos:
Linear
 Coeficiente de correlação: 0,986708
 Coeficiente de determinação: 0,973593
 Coeficiente de determinação ajustado: 0,965467
 Fisher-Snedecor: 119,82
 Significância: 0,01
Não-Linear
 Coeficiente de determinação: 0,976643
Normalidade dos resíduos
 66% dos resíduos situados entre -1 e +1 s
 94% dos resíduos situados entre -1,64 e +1,64 s
 100% dos resíduos situados entre -1,96 e +1,96 s
Outliers do Modelo: 0
Equação
Regressores Equação T-Observado Significância Crescimento Não-Linear
 ÁREA TERRENO ln(x) -12,95 0,01 -21,70 %
 TOPOGRAFIA 1/x² -1,37 19,50 1,13 %
 DISTÂNCIA AO POLO VALORIZANTE 1/x 1,91 7,79 -3,53 %
 VOCAÇÃO x 6,11 0,01 197,00 %
 VALOR UNITÁRIO y½
VALOR UNITÁRIO =( 29,515014 +-2,814163 * ln(ÁREATERRENO) +-1,6790701 *1/TOPOGRAFIA² +3498,1832 * 
1/DISTÂNCIAAO POLO VALORIZANTE +6,2151212 * VOCAÇÃO )^ 2
Data de referência:
06/03/2026 13:00:30
Informações complementares:
Identificador: S000009
Endereço: 
Complemento:
Município: UF:
Dados do imóvel avaliado:
 ÁREA TERRENO 792,00
 TOPOGRAFIA 2,00
 DISTÂNCIA AO POLO VALORIZANTE 3.500,00
 VOCAÇÃO 1,00
Valores da Moda para 80 % de confiança
 VALOR UNITÁRIO Médio: 307,18
 VALOR UNITÁRIO Mínimo: 274,99
 VALOR UNITÁRIO Máximo: 341,15
Precisão: Grau III
VALOR UNITÁRIO =( 29,515014 +-2,814163 * ln(ÁREATERRENO) +-1,6790701 *1/TOPOGRAFIA² +3498,1832 * 
1/DISTÂNCIAAO POLO VALORIZANTE +6,2151212 * VOCAÇÃO )^ 2
Correlações entre variáveis Isoladas Parciais
ÁREA TERRENO
 TOPOGRAFIA 2 40
 DISTÂNCIA AO POLO VALORIZANTE -17 48
 VOCAÇÃO -45 77
 VALOR UNITÁRIO -88 96
TOPOGRAFIA
 DISTÂNCIA AO POLO VALORIZANTE 19 54
 VOCAÇÃO -38 4
 VALOR UNITÁRIO -23 35
DISTÂNCIA AO POLO VALORIZANTE
 VOCAÇÃO 45 15
 VALOR UNITÁRIO 40 47
VOCAÇÃO
 VALOR UNITÁRIO 79 86
Dados
No Endereço Fonte ÁREA 
TERREN
O 
TOPOGR
AFIA 
PAVIMEN
TAÇÃO 
FRENTE DISTÂNC
IA AO 
POLO 
VALORIZ
ANTE 
VOCAÇ
ÃO 
1 R. Nápolis, 10 -
Formiga, MG, 
35572-276 
Portal 
Imobiliári
a (37) 
99846-79
92 
53100,00 1,00 1,00 12,00 1400,00 1,00 
2 Av. Carlos Alves 
Pereira - Formiga, 
MG, 35573-132 
Portal 
Imobiliári
a (37) 
99846-79
92 
84300,00 2,00 1,00 15,00 5000,00 1,00 
3 BR-354, 500 -
Formiga, MG, 
35570-001 
Portal 
Imobiliári
a (37) 
99846-79
92 
13360,00 2,00 1,00 12,00 5400,00 1,00 
4 MG-050 - Formiga, 
MG, 35570-000 
Portal 
Imobiliári
a (37) 
99846-79
92 
96800,00 3,00 1,00 15,00 13000,00 1,00 
5 R. Hortência de 
Castro - Formiga, 
MG, 35574-637 
Portal 
Imobiliári
a (37) 
99846-79
92 
3000,00 3,00 1,00 12,00 3000,00 2,00 
*6 Av. Geraldo Almeida 
- Formiga, MG, 
35574-637 
Portal 
Imobiliári
a (37) 
99846-79
92 
3000,00 3,00 1,00 12,00 2500,00 1,00 
7 R. Judite Estér da 
Costa - Formiga, 
MG, 35570-000 
MX 
Imóveis 
1870,00 3,00 0,00 12,00 1000,00 2,00 
8 R. São Paulo -
Formiga, MG, 
35574-286 
Paulinho 
Imóveis 
(37) 
3200,00 3,00 1,00 10,00 2500,00 2,00 
Dados
99988-22
11 
*9 Av. Primeiro de Abril 
- Formiga, MG 
Paulinho 
Imóveis 
(37) 
99988-22
11 
2340,00 2,00 1,00 10,00 1100,00 2,00 
10 MG-050 - Formiga, 
MG, 35570-000 / 
Paulinho 
Imóveis 
(37) 
99988-22
11 
16000,00 2,00 1,00 10,00 4800,00 1,00 
11 R. Quatro - Formiga, 
MG, 35573-362 
Mário 
Patity 
Imóveis 
(37) 
99907-62
50 
3050,00 2,00 1,00 16,00 3500,00 1,00 
*12 R. Sete de 
Setembro, 400 -
Formiga, MG, 
35570-000 
Mário 
Patity 
Imóveis 
(37) 
99907-62
50 
1400,00 3,00 1,00 10,00 600,00 2,00 
*13 R. Artur Frade, 
263-201 - Formiga, 
MG, 35570-650 
Jadir 
Imóveis 
(37) 
99908-97
13 
990,00 2,00 1,00 12,00 1400,00 2,00 
14 BR-354, 500 -
Formiga, MG, 
35570-001 
Jadir 
Imóveis 
(37) 
99908-97
13 
13360,00 2,00 1,00 12,00 5400,00 1,00 
15 R. Francisco Xavier 
de Faria, 30-154 -
Formiga, MG, 
35570-000 
Jadir 
Imóveis 
(37) 
99908-97
13 
869,50 2,00 1,00 12,00 2800,00 2,00 
16 MG-050, 1200 -
Formiga, MG, 
35570-000 
Jadir 
Imóveis 
(37) 
99908-97
24511,15 2,00 1,00 12,00 4300,00 1,00 
Dados
13 
17 R. Guaxupé -
Formiga, MG, 
35572-224 
MGF 
Imóveis 
750,00 1,00 0,00 10,00 2800,00 1,00 
18 Av. Maria Amelia de 
Oliveira - Formiga, 
MG, 35570-000 
Jadir 
Imóveis 
(37) 
99908-97
13 
750,00 3,00 1,00 10,00 4500,00 1,00 
*19 R. dos Ferroviários -
Formiga, MG, 
35570-000 
Jadir 
Imóveis 
(37) 
99908-97
13 
672,00 1,00 1,00 12,00 1200,00 1,00 
*20 MG-050 - Formiga, 
MG, 35570-000 
VARP 
Imóveis 
(31) 
98990-31
31 
18000,00 2,00 1,00 12,00 8800,00 1,00 
21 R. Acácio Rodrigues 
Souza - Formiga, 
MG, 35573-198 
Portal 
Imobiliári
a (37) 
99945-40
00 
864,00 2,00 1,00 12,00 4400,00 1,00 
22 R. Cataguases, 
675-889 - Formiga, 
MG, 35577-272 
Portal 
Imobiliári
a (37) 
99945-40
00 
907,00 3,00 1,00 15,00 3800,00 2,00 
23 Av. Carlos Alves 
Pereira - Formiga, 
MG, 35573-132 
Portal 
Imobiliári
a (37) 
99945-40
00 
3000,00 1,00 0,00 12,00 4000,00 1,00 
24 R. A, 309-155 -
Formiga, MG, 
35570-000 
Formiga 
Imóveis 
(37) 
3443-014
7 
9440,00 2,00 1,00 12,00 4300,00 1,00 
*25 MG-050, 200 -
Formiga, MG, 
35570-000 
Zena 
Imóveis 
(37) 
1500,00 2,00 1,00 15,00 6200,00 1,00 
Dados
99843-92
93 
No Endereço Fonte ÁREA 
TERREN
O 
1 R. Nápolis, 10 -
Formiga, MG, 
35572-276 
Portal 
Imobiliári
a (37) 
99846-79
92 
53100,00 
2 Av. Carlos Alves 
Pereira - Formiga, 
MG, 35573-132 
Portal 
Imobiliári
a (37) 
99846-79
92 
84300,00 
3 BR-354, 500 -
Formiga, MG, 
35570-001 
Portal 
Imobiliári
a (37) 
99846-79
92 
13360,00 
4 MG-050 - Formiga, 
MG, 35570-000 
Portal 
Imobiliári
a (37) 
99846-79
92 
96800,00 
5 R. Hortência de 
Castro - Formiga, 
MG, 35574-637 
Portal 
Imobiliári
a (37) 
99846-79
92 
3000,00 
*6 Av. Geraldo Almeida 
- Formiga, MG, 
35574-637 
Portal 
Imobiliári
a (37) 
99846-79
92 
3000,00 
7 R. Judite Estér da 
Costa - Formiga, 
MG, 35570-000 
MX 
Imóveis 
1870,00 
8 R. São Paulo -
Formiga, MG, 
Paulinho 
Imóveis 
(37) 
3200,00 
Dados
35574-286 99988-22
11 
*9 Av. Primeiro de Abril 
- Formiga, MG 
Paulinho 
Imóveis 
(37) 
99988-22
11 
2340,00 
10 MG-050 - Formiga, 
MG, 35570-000 / 
Paulinho 
Imóveis 
(37) 
99988-22
11 
16000,00 
11 R. Quatro - Formiga, 
MG, 35573-362 
Mário 
Patity 
Imóveis 
(37) 
99907-62
50 
3050,00 
*12 R. Sete de 
Setembro, 400 -
Formiga, MG, 
35570-000 
Mário 
Patity 
Imóveis 
(37) 
99907-62
50 
1400,00 
*13 R. Artur Frade, 
263-201 - Formiga, 
MG, 35570-650 
Jadir 
Imóveis 
(37) 
99908-97
13 
990,00 
14 BR-354, 500 -
Formiga, MG, 
35570-001 
Jadir 
Imóveis 
(37) 
99908-97
13 
13360,00 
15 R. Francisco Xavier 
de Faria, 30-154 -
Formiga, MG, 
35570-000 
Jadir 
Imóveis 
(37) 
99908-97
13 
869,50 
16 MG-050, 1200 -
Formiga, MG, 
35570-000 
Jadir 
Imóveis 
(37) 
99908-97
24511,15 
Dados
13 
17 R. Guaxupé -
Formiga, MG, 
35572-224 
MGF 
Imóveis 
750,00 
18 Av. Maria Amelia de 
Oliveira - Formiga, 
MG, 35570-000 
Jadir 
Imóveis 
(37) 
99908-97
13 
750,00 
*19 R. dos Ferroviários -
Formiga, MG, 
35570-000 
Jadir 
Imóveis 
(37) 
99908-97
13 
672,00 
*20 MG-050 - Formiga, 
MG, 35570-000 
VARP 
Imóveis 
(31) 
98990-31
31 
18000,00 
21 R. Acácio Rodrigues 
Souza - Formiga, 
MG, 35573-198 
Portal 
Imobiliári
a (37) 
99945-40
00 
864,00 
22 R. Cataguases, 
675-889 - Formiga, 
MG, 35577-272 
Portal 
Imobiliári
a (37) 
99945-40
00 
907,00 
23 Av. Carlos Alves 
Pereira - Formiga, 
MG, 35573-132 
Portal 
Imobiliári
a (37) 
99945-40
00 
3000,00 
24 R. A, 309-155 -
Formiga, MG, 
35570-000 
Formiga 
Imóveis 
(37) 
3443-014
7 
9440,00 
*25 MG-050, 200 -
Formiga, MG, 
35570-000 
Zena 
Imóveis 
(37) 
1500,00 
Dados
99843-92
93 

Conrado Thiago Assessoria Imobiliária | Responsável Técnico Conrado Thiago O. do Nascimento
Contato (32) 98805-1603 | Email conradothiago@creci.org.br
 Avenida Barão do Rio Branco | nº2288 sl.904 | Centro | Juiz de fora |MG|
 
RESPONSÁVEL TÉCNICO CONRADO THIAGO OLIVEIRA DO NASCIMENTO
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO
DE BEM IMÓVEL
REF.: PREFEITURA MUNICIPAL DE FORMIGA
Por solicitação da Secretaria de 
Administração e Desenvolvimento 
Econômico de Formiga, este Laudo Técnico
de Bem Imóvel foi elaborado para
determinar o valor de mercado do imóvel
com matrícula 80.203, com área total de
792,00m², pertencente a Prefeitura 
Municipal de Formiga.
Corretor de Imóveis / Conrado Thiago 
Oliveira do Nascimento
CRECI / 20.405MG
CNAI / 25.999
Conrado Thiago Assessoria Imobiliária | Responsável Técnico Conrado Thiago O. do Nascimento
Contato (32) 98805-1603 | Email conradothiago@creci.org.br
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Formiga
Mar/2026
 SUMÁRIO
1. INTRODUÇÃO 03
2. OBJETIVO 03
3. LIMITAÇÕES E PREMISSAS FUNDAMENTAIS 03
4. NORMAS PERTINENTES E METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO 04
4.1. Normas pertinentes e bibliografias utilizadas 04
4.2. Metodologia de Avaliação aplicada 04
5. MEMORIAL DE VISITA 04
6. LOCALIZAÇÃO 05
6.1. Localização do Imóvel 05
6.2. Análise da região 05
7. VISTORIA DO IMÓVEL 05
8. AVALIAÇÃO 19
8.1. Conceitos 19
8.2. Método de Avaliação 19
9. AVALIAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL 19
9.1. Dados coletados em pesquisa 19
9.2. Tratamento da amostragem 19
9.2.1. Objetivo do tratamento – Considerações Gerais 20
9.2.2. Método Estatístico Adotado – Análise de Regressão 20
9.2.3. Aspectos considerados no trato da amostragem 20
9.3. Análise dos resultados 21
9.4. Especificação da Avaliação 23
10. AVALIAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL 24
10.1 Estabelecimento do Campo de Arbítrio
11. CONCLUSÕES 25
12. ANEXOS 26
Conrado Thiago Assessoria Imobiliária | Responsável Técnico Conrado Thiago O. do Nascimento
Contato (32) 98805-1603 | Email conradothiago@creci.org.br
 Avenida Barão do Rio Branco | nº2288 sl.904 | Centro | Juiz de fora |MG|
1. INTRODUÇÃO
Por solicitação da Secretaria de Administração e Desenvolvimento Econômico de
Formiga/MG, foi realizada uma Avaliação de Bem Imóvel, sem benfeitorias, na cidade de
Formiga/MG. O imóvel – objeto deste trabalho – está localizado no endereço rua dos 
Universitários, 459, Bairro Del Rey, CEP 35570-000, Formiga/MG. O imóvel descrito
possui matricula de número 80.203 registrado no Cartorio de Registro de Imóveis de 
Formiga, o imóvel apresenta área total de 792,00m².
Desta maneira, fez o registro do estado presente do imóvel, bem como a avaliação do valor de
mercado do imóvel, de acordo com as normas técnicas de referência.
2. OBJETIVO
O presente Laudo Técnico de Avaliação de Bem Imóvel tem por finalidade vistoriar, avaliar,
e determinar tecnicamente o real valor de mercado do imóvel localizado no endereço rua dos 
Universitários, 459, Bairro Del Rey, CEP 35570-000, Formiga/MG.
As atividades desenvolvidas durante a presente avaliação de imóvel foram:
a) Vistoria no local;
b) Verificação da localização do imóvel e condições de acesso;
c) Fotografia do atual estado das benfeitorias;
d) Estudo mercadológico local;
e) Desenvolvimento de metodologia de avaliação de bens em acordo com as normas
vigentes.
f) Utilização do sistema SisDEA Home da Pelli Sistemas para efetivação dos cálculos e 
modelagem
3. LIMITAÇÕES E PREMISSAS FUNDAMENTAIS
Sem qualquer limitação.
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4. NORMAS PERTINENTES E METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO
4.1. Normas pertinentes e bibliografias utilizadas
O presente trabalho foi elaborado com suporte nos requisitos constantes em normas da ABNT,
onde se destacam as normas a seguir:
• NBR 1 4 . 6 5 3 - 2 /2011
4.2. Metodologia de Avaliação aplicada
 Método Comparativo Direto Dados de Mercado:
• Especificidades características do imóvel;
• Método aplicado, com citação do item da ABNT utilizado como base;
• Descrição sucinta do método;
• Procedimentos adotados, tais como requisição de documentação, conhecimento da
documentação, vistoria do bem avaliado, coleta de dados, escolha da metodologia,
identificação de valor de mercado, etc.
5. MEMORIAL DE VISITA
A visita e vistoria ao objeto deste trabalho, bem como a toda região econômica do entorno, foram
realizadas na data 26/02/2026, pelo corretor (acompanhado do Sr. Álvaro).
Seguindo rigorosamente as determinações da NBR 14.653-2, a vistoria teve o objetivo de 
identificar e fotografar o imóvel.
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6. LOCALIZAÇÃO
6.1. Localização do Imóvel
6.2. Análise da região
O imóvel avaliando fica localizado na rua dos Universitários a aproximadamente 4 quilômetros do 
centro da cidade, dotado de infraestrutura urbana básica, com alta oferta de escoamento de 
insumos devido a se tratar de uma área de entrada na cidade às margens da MG- 050, com acesso
asfaltado, com grande fluxo de transporte de materiais e veículos de pequeno e grande porte, com 
alto número de indústrias e prestadores de serviço na região. 
7. VISTORIA DO IMÓVEL
O imóvel avaliando e um terreno com área total de 792,00m², com frente de 12,00 metros 
para a via, apresentando uma topografia plana.
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8. AVALIAÇÃO
8.1. Conceitos
O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado e o método em que o valor do imóvel ou 
de suas partes construtivas é obtido mediante comparação de dados de mercado relativos a 
outros de características similares, por tratamento técnico de seus atributos.
8.2. Método de Avaliação
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado e utilização do sistema SisDEA Home 
da Pelli Sistemas para efetivação dos cálculos e modelagem.
9. AVALIAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL
 Elementos de pesquisa:
Dados do modelo: 3
Dados utilizados: 3
Variáveis do modelo: 18
Variáveis utilizadas: 18
Dado Bairro Informante Telefone do 
informante Valor unitário Área 
total Valor total
1 Mangabeiras Jadir Carvalho (37)98831-3718 R$ 400,00 150 R$ 60.000,00
2 Mangabeiras Jadir Carvalho (37)98831-3718 R$ 230,76 325 R$ 75.000,00
3 Planalto Jadir Carvalho (37)98831-3718 R$ 285,71 350 R$ 100.000,00
4 Planalto Jadir Carvalho (37)98831-3718 R$ 402,77 360 R$ 145.000,00
5 Planalto Jadir Carvalho (37)98831-3718 R$ 577,77 225 R$ 130.000,00
6 Planalto Jadir Carvalho (37)98831-3718 R$ 433,33 300 R$ 130.000,00
7 Planalto Jadir Carvalho (37)98831-3718 R$ 271,42 350 R$ 95.000,00
8 São Luiz Jadir Carvalho (37)98831-3718 R$ 209,97 381 R$ 80.000,00
9 São Luiz Jadir Carvalho (37)98831-3718 R$ 488,88 180 R$ 88.000,00
10 Sagrado Coração de Jesus Jadir Carvalho (37)98831-3718 R$ 238,09 336 R$ 80.000,00
11 Engenho de Serra Jadir Carvalho (37)98831-3718 R$ 344,82 377 R$ 130.000,00
12 Sagrado Coração de Jesus Beg Imóveis (37) 99958-1816 R$ 868,05 288 R$ 250.000,00
13 Sagrado Coração de Jesus Beg Imóveis (37) 99958-1816 R$ 1.087,37 644 R$ 700.000,00
14 Engenho de Serra Beg Imóveis (37) 99958-1816 R$ 560,00 250 R$ 140.000,00
15 Engenho de Serra Zena Imóveis (37) 3443-2122 R$ 480,00 250 R$ 120.000,00
16 Sagrado Coração de Jesus Portal Imobiliário (37) 99846-7992 R$ 734,04 470 R$ 345.000,00
17 Sagrado Coração de Jesus Portal Imobiliário (37) 99846-7992 R$ 716,66 300 R$ 215.000,00
18 Água Vermelha Jadir Carvalho (37)98831-3718 R$ 570,46 298 R$ 170.000,00
Estatísticas:
Estatísticas do modelo Valor
Coeficiente de correlação: 0.9977164 / 0.9985793
Coeficiente de determinação: 0.9954379
Fisher - Snedecor: 1636.49 
Significância do modelo (%): 0.01
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Normalidade dos resíduos:
Distribuição dos resíduos Curva Normal Modelo
Resíduos situados entre -1s e + 1s 68% 83%
Resíduos situados entre -1,64s e + 1,64s 90% 88%
Resíduos situados entre -1,96s e + 1,96s 95% 88%
Outliers do modelo de regressão:
Quantidade de outliers: 2 
% de outliers: 11.11%
Análise da variância:
Fonte de variação Soma dos Quadrados Graus de Liberdade Quadrado Médio F
Explicada 338056.441 2 169028.221 1636.494
Não Explicada 1549.302 15 103.287
Total 339605.743 17
Equação de regressão/Função estimativa (moda, mediana e média):
Valor total½ = -19.65737417 +0.421707072 * Valor unitário +0.6152540245 * Área total
Testes de Hipóteses:
Variáveis Transf. t Obs. Sig.(%)
Valor unitário x 37.83 0.01
Área total x 25.54 0.01
Valor total y½ -2.44 2.74
Correlações Parciais:
Correlações parciais para Valor unitário Isoladas Influência
Área total 0.38 0.98
Valor total 0.89 0.99
Correlações parciais para Área total Isoladas Influência
Valor total 0.75 0.99
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Aderência:
Dado Observado Estimado
1 60.000,00 58.232,23
2 75.000,00 77.069,15
3 100.000,00 99.961,86
4 145.000,00 138.149,76
5 130.000,00 131.351,50
6 130.000,00 120.865,50
7 95.000,00 96.187,61
8 80.000,00 91.991,04
9 88.000,00 88.359,05
10 80.000,00 82.640,27
11 130.000,00 127.953,89
12 250.000,00 274.155,50
13 700.000,00 697.164,92
14 140.000,00 137.131,05
15 120.000,00 113.283,09
16 345.000,00 335.312,66
17 215.000,00 218.219,24
18 170.000,00 163.422,38
 Gráfico de Aderência - Regressão Linear
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Resíduos:
Dado Observado Estimado Resíduo Resíduo (%) Res. / DP
1 244,95 241,31 3,64 1,48% 0,36
2 273,86 277,61 -3,75 -1,37% -0,37
3 316,23 316,17 0,06 0,02% 0,01
4 380,79 371,69 9,10 2,39% 0,90
5 360,56 362,42 -1,87 -0,52% -0,18
6 360,56 347,66 12,90 3,58% 1,27
7 308,22 310,14 -1,92 -0,62% -0,19
8 282,84 303,30 -20,46 -7,23% -2,01
9 296,65 297,25 -0,60 -0,20% -0,06
10 282,84 287,47 -4,63 -1,64% -0,46
11 360,56 357,71 2,85 0,79% 0,28
12 500,00 523,60 -23,60 -4,72% -2,32
13 836,66 834,96 1,70 0,20% 0,17
14 374,17 370,31 3,85 1,03% 0,38
15 346,41 336,58 9,83 2,84% 0,97
16 587,37 579,06 8,31 1,41% 0,82
17 463,68 467,14 -3,46 -0,75% -0,34
18 412,31 404,26 8,06 1,95% 0,79
 
Gráfico de resíduos - Regressão Linear
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Especificação da avaliação
Item Descrição Grau Pontos 
obtidos
III II I
1
Caracterização do 
imóvel avaliando
Completa quanto a 
todas as variáveis 
analisadas
Completa quanto às variáveis 
utilizadas no modelo
Adoção de situação 
paradigma 3
2
Quantidade mínima 
de dados de mercado, 
efetivamente 
utilizados
6 (k+1), onde k é o 
número de variáveis 
independentes
4 (k+1), onde k é o número de 
variáveis independentes
3 (k+1), onde k é o número 
de variáveis 
independentes
3
3
Identificação dos 
dados de mercado
Apresentação de 
informações relativas a 
todos os dados e 
variáveis analisados na 
modelagem, com foto e 
características 
observadas pelo autor 
do laudo
Apresentação de informações 
relativas a todos os dados e 
variáveis analisados na 
modelagem
Apresentação de 
informações relativas aos 
dados e variáveis 
efetivamente utilizados no 
modelo
2
4 Extrapolação Não admitida
Admitida para apenas uma 
variável, desde que: a) as medidas 
das características do imóvel 
avaliando não sejam superiores a 
100% do limite amostral superior, 
nem inferiores à metade do limite 
amostral inferior, b) o valor 
estimado não ultrapasse 15% do 
valor calculado no limite da 
fronteira amostral, para a referida 
variável
Admitida, desde que:
a) as medidas das 
características do imóvel 
avaliando não sejam 
superiores a
100 % do limite amostral 
superior, nem inferiores à 
metade do limite amostral 
inferior
b) o valor estimado não 
ultrapasse 20 % do valor 
calculado no limite da 
fronteira amostral, para as 
referidas variáveis, de per 
si e simultaneamente, e em 
módulo
3
5
Nível de significância 
(somatório do valor 
das duas caudas) 
máximo para a 
rejeição da hipótese 
nula de cada 
regressor (teste 
bicaudal)
10% 20% 30% 3
6
Nível de significância 
máximo admitido 
para a rejeição da 
hipótese nula do 
modelo através do 
teste F de Snedecor
1% 2% 5% 3
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Graus III II I Soma
Pontos Mínimos 16 10 6 17
Itens obrigatórios
2, 4, 5 e 6 no grau III e 
os demais no mínimo 
no grau II
2, 4, 5 e 6 no mínimo no grau II e 
os demais no mínimo no grau I
Todos, no mínimo no grau 
I
Grau de Fundamentação do Laudo III
10. AVALIAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL
Relação imóvel avaliando por valor estimado.
Valor estimado Unitário Total
Médio 276,10 218.672,03
Mínimo 253,63 200.879,26
Máximo 299,51 237.219,71
Campo de arbítrio Unitário Total
Mínimo 234,68 185.871,23
Máximo 317,51 251.472,84
Intervalo de Predição Unitário Total
Mínimo 248,78 197.040,17
Máximo 304,83 241.430,28
Resultado final Unitário Total
Valor adotado 276,10 218.672,03
Variável base 792
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11. CONCLUSÕES
É do entender deste perito que o valor do imóvel avaliando é:
VALOR MÉDIO ESTIMADO = R$ 218.672,03 (duzentos e dezoito mil, seiscentos e setenta e dois 
reais, três centavos)
Tendo em vista o Intervalo de Confiança, calculado conforme a NBR 14.653-3/19, informamos que a 
avaliação também indicou:
Valor mínimo de R$ 200.879,26 (duzentos mil, oitocentos e setenta e nove reais, vinte e seis centavos)
Valor máximo de R$ 237.219,71 (duzentos e trinta e sete mil, duzentos e dezenove reais, setenta e um
centavos)
Este trabalho consta de 26 páginas, assinadas digitalmente.
O profissional subscritor coloca-se à disposição para esclarecimentos adicionais.
Juiz de Fora, 04 de março de 2026.
Conrado Thiago Oliveira do Nascimento
Perito Avaliador Judicial
CRECI/MG - 20405 - CNAI/COFECI - 25999
CRT/MG Téc. em Edificações
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12. ANEXOS