norma nº 2432/2019

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LEI MUNICIPAL Nº 2.432 DE 12 DE AGOSTO DE 2019
“Estabelece normas para implantação de
condomínios horizontais de lotes residenciais, no
perímetro urbano do município de Ibiá, e dá
outras providencias.”
A Câmara Municipal de Ibiá, Estado de Minas Gerais, aprovou e eu, Prefeita
Municipal, com a graça de Deus, sanciono e promulgo a seguinte lei:
Art. 1º - Ficam estabelecidas as normas para aprovação de condomínio horizontal de lotes
para fins residenciais, na zona urbana do município de Ibiá, mediante aprovação prévia do
projeto pelos órgãos públicos competentes, respeitando-se os índices urbanísticos e
critérios previstos no Código de Obras e Plano Diretor do Município.
Parágrafo Unico - Poderão ser previstos no interior dos condomínios locais, áreas
comerciais desde que não superem o índice máximo de 1,5% (um e meio por cento) do
total da área do empreendimento.
Capítulo I
DAS DISPOSIÇÕES PRELIMINARES
Art. 2º - Considera-se condomínio horizontal de lotes o empreendimento projetado nos
moldes definidos no Código Civil, artigos 1.331 e seguintes, artigo 8º da Lei nº 4.591 de 16
de dezembro de 1964, e no artigo 3º do Decreto Lei 271/67, no qual cada lote será
considerado como unidade autônoma, e a ela atribuindo-se fração ideal do todo.
Art. 3º - Para efeito de aplicação desta Lei, serão adotadas as seguintes definições:
I - Condomínio horizontal de lotes: modelo de parcelamento do solo formando área
fechada por muros com acesso único controlado, em que a cada unidade autônoma cabe,
como parte inseparável, fração ideal de terreno correspondente às áreas comuns destinadas
a vias de acesso e recreação.
II - Alinhamento predial: linha divisória entre o lote e o logradouro público.
HI - Gleba: área de terra com localização e delimitação definidas, não resultante de
processo regular de parcelamento do solo para fins urbanos.
IV - Lote: terreno servido de infraestrutura, cujas dimensões atendam aos índices
T idos em Lei Municipal para a zona a que pertence.
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V - Largura do lote: distância entre as divisas laterais do lote ou entre a maior testada e o
lado oposto ou entre duas testadas opostas, medida ortogonalmente no ponto médio da
profundidade do lote.
VI - Profundidade do lote: distância entre a testada e o fundo do lote, medida entre os
pontos médios de testada e da divisa do fundo.
VII - Área urbana: área delimitada em Lei específica como urbana no município.
VIII - Unificação: é a união de lotes, resultando em um único lote com metragem
ampliada.
IX - Desmembramento: é a divisão de lotes, resultando em dois ou mais lotes que atendam
os requisitos mínimos.
Capítulo II
DAS DIRETRIZES
Art. 4º - O condomínio horizontal de lotes deverá satisfazer aos seguintes requisitos:
I- Os lotes terão área mínima de 250,00 m? (duzentos e cinquenta metros quadrados);
II - As pistas de rolamento dos acessos deverão ter no mínimo largura de 07 m (sete
metros);
III - Os lotes deverão ter testada média mínima de 10 m (dez metros);
IV - Os lotes deverão ter profundidade mínima de 25 m (vinte e cinco metros);
V - Todos os lotes deverão ter frente para os acessos;
VI — Poderão possuir estacionamento para visitantes, no mínimo uma vaga para cada 05
(cinco) lotes;
VII - Os muros internos das residências poderão ter altura máxima de 2,6 (dois vírgula
seis) metros;
VIII - O recuo frontal deverá ser de, no mínimo, 03 (três) metros;
IX - A Taxa de Ocupação (TO) e o Coeficiente de Permeabilidade (CP) aplicável aos lotes
serão os estabelecidos na lei de uso e ocupação do solo e Plano Diretor;
X - A altura máxima das residências deverá atender as exigências do Código de Obras e
Plano Diretor;
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XI - Área total do empreendimento não poderá ser menor que 25.000 m? e maior que
250.000 m?, podendo ser modulado para melhor permeabilidade urbana a critério da
Administração Municipal.
8 1º - A largura da pista de rolamento poderá ser reduzida para 06 m (seis metros) nos
casos onde os acessos sirvam para atender no máximo 08 (oito) unidades.
$ 2º - Em condomínios horizontais de lotes a unificação de lotes para a implantação de |
conjuntos residenciais compostos de unidades autônomas, obedecerá às metragens
mínimas estabelecidas para tal fim, na legislação municipal.
$ 3º - Em condomínios horizontais de lotes o desmembramento de lotes será permitido,
unicamente, para unificação a lotes lindeiros.
Art. 5º - Os condomínios horizontais de lotes por unidades autônomas poderão ser
cercados com muros no alinhamento até a altura máxima de 03 (três) metros na via
principal e 2,6 (dois vírgula seis) metros nas vias secundárias.
Parágrafo Único - Na via principal, deverá ser adotada medida de redução do impacto
visual, causado pela construção do muro, utilizando, preferencialmente, unidades arbóreas
características da região.
Capítulo II !
DA VIABILIDADE E TRAÇADO BÁSICO
Art. 6º - Antes da elaboração do projeto de condomínio horizontal de lotes, o interessado
deverá solicitar ao Município a expedição de Certidão de Estudo de Viabilidade do
empreendimento (CEV), apresentando, para este fim, requerimento acompanhado dos
seguintes documentos:
I - certidão de registro atualizada da gleba, acompanhada da autorização do proprietário
para execução do empreendimento;
KI - planta do imóvel com a determinação exata de:
a) - divisas da gleba, com seus rumos, georeferenciados e distâncias, além de estar inserido
no contexto urbano;
b) - curvas de nível com 1,00m (um metro) de equidistância;
c) - árvores frondosas, bosques, florestas e áreas de preservação;
d) - nascentes, cursos d'água e locais sujeitos à erosão;
e) - locais alagadiços ou sujeitos a inundações;
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g) - identificação dos equipamentos comunitários e equipamentos urbanos, no local e
adjacências, em um raio de 1.000 metros, partindo dos vértices do imóvel, com as
respectivas distâncias da área a ser utilizada;
h) - servidões existentes, faixas de domínio de ferrovias e rodovias e faixas de segurança
de linhas de transmissão de energia elétrica no local e adjacências, com as distâncias da
área a ser utilizada;
i) - arruamentos adjacentes ou próximos, em todo o perímetro, com a locação exata dos
eixos, larguras e rumos das vias de circulação e as respectivas distâncias da área a ser
utilizada;
3) - cálculo da área total da gleba;
k) - identificação do zoneamento existente na legislação municipal.
HI - Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV).
$ 1º - A Prefeitura Municipal expedirá certidão informando a viabilidade ou não de
implantação do condomínio horizontal de lotes.
$ 2º - A certidão de que trata este artigo deverá ser expedida no prazo máximo de 60
(sessenta) dias e vigorará pelo prazo máximo de 360 (trezentos e sessenta) dias.
Capítulo IV
DA APROVAÇÃO
Art. 7º - Após a análise prévia o interessado solicitará a aprovação final do condomínio
horizontal de lotes à Prefeitura Municipal, anexando os seguintes documentos:
I - Projeto geométrico (arquitetônico) apresentado através dos seguintes elementos:
a) - 03 (três) vias em cópias impressas;
b) - 01(uma) cópia em meio digital, apresentado em mídia CD-R ou pen drive;
II - Memorial descritivo, contendo obrigatoriamente:
a) - denominação do condomínio horizontal de lotes;
b) - descrição sucinta do condomínio horizontal de lotes com suas características e fixação
das zonas a que pertence a gleba;
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e) - indicação das áreas comuns que passarão ao domínio dos condôminos, com suas
respectivas áreas mensuradas;
d) - condições urbanísticas do condomínio horizontal de lotes e as limitações que incidem
sobre os lotes e suas construções;
e) - limites e confrontações, área total do loteamento, área total dos lotes, área do sistema
viário, dos espaços livres de uso comum com suas respectivas percentagens;
f) - lotes caucionados como garantia de execução dos serviços de infraestrutura;
g) - a descrição sucinta do sistema de destinação final das águas pluviais e esgotos
sanitários.
h) - projeto de pavimentação dos passeios, cuja espessura mínima deverá ser de 07 (sete)
cm, das vias de circulação, cuja espessura mínima de CBUQ deverá ser de no mínimo 03
(quatro) em, e áreas de uso comum;
HI - Projetos complementares aprovados pelas concessionárias dos respectivos serviços
públicos, apresentados em 03 (três) vias impressas e em arquivo digital (CD-R ou pen
drive), a saber:
a) - projeto completo, com dimensionamento, detalhes e especificações de todos os
elementos do sistema de drenagem de águas pluviais e seus complementos, bem como
projeto de prevenção ou combate à erosão, quando necessário;
b) - projeto completo, com dimensionamento, detalhes e especificações de todos os
elementos do sistema de abastecimento de água potável e, quando necessário, com o
projeto de captação, tratamento e preservação;
e) - projeto completo, com dimensionamento, detalhes e especificações de todos os
elementos do sistema de coleta de águas servidas;
d) - projeto completo, com dimensionamento, detalhes e especificações de todos os
elementos do sistema de distribuição de energia elétrica e de iluminação;
e) - projeto completo, com dimensionamento, detalhes e especificações de todos os
elementos das obras de pavimentação dos acessos;
f) - projeto completo de arborização de todo o empreendimento;
tabilidade do destino do esgoto sanitário e do pluvial.
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IV - Licença Prévia (LP) do empreendimento, emitida pelo órgão ambiental competente.
V - Licença de Instalação (LI) do empreendimento, emitida pelo órgão ambiental
competente.
Parágrafo Único - Além da documentação e projetos, o empreendedor deverá juntar no
pedido de aprovação do condomínio horizontal de lotes:
I - certidão de inteiro teor do terreno, com no máximo de 06 (seis) meses de expedição,
exarada pelo Registro de Imóveis competente;
II - certidões negativas de impostos municipais, estaduais e federais, relativos ao imóvel;
HI - certidão negativa de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos;
IV - certidão negativa de ações penais relativas ao crime contra o patrimônio e contra a
Administração Pública, referente ao empreendedor ou empresa empreendedora e seus
sócios;
V - documentação de identificação e caracterização do(s) proprietário(s) do condomínio
horizontal de lotes;
VI - cronograma físico de execução dos serviços e obras de infraestrutura exigidos;
VII - orçamento dos serviços e obras de infraestrutura exigidos, apresentado em 03 (três)
vias;
VIII - discriminação dos bens ou instrumentos oferecidos em garantia da execução dos
serviços e obras de infraestrutura;
IX - modelo do contrato de compromisso de compra e venda dos lotes;
X - comprovantes de pagamento das taxas municipais.
XI - minuta da convenção de condomínio, a ser aprovada nos termos da lei nº 4.591/64.
Art. 8º - Em nenhum caso o condomínio horizontal de lotes poderá prejudicar o
escoamento normal das águas pluviais e ou as obras necessárias de infraestrutura do
município.
Capítulo V
DO CAUCIONAMENTO
Art. 9º - A Prefeitura Municipal, após análise e aprovação, expedirá o Alvará de
Aprovação e Execução dos serviços e obras de infraestrutura exigidas para o mesmo.
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Parágrafo Único - Para retirada do Alvará de Aprovação e Execução, o empreendedor
deverá anexar escritura pública de caução.
Art. 10 - Para fins de garantia da execução dos serviços e obras de infraestrutura exigidas
para o condomínio horizontal de lotes, antes de sua aprovação será constituída caução real
correspondente a 1,2 (um vírgula duas), vezes o custo desses serviços e obras, que deverão :
ser efetuados com base em tabelas de referência de obras atualizada . i
$ 1º - a critério do Município, poderá ser admitida caução fidejussória sobre os serviços e
obras de infraestrutura de que trata este artigo, respeitadas as demais condições nele
estatuídas.
$ 2º - a caução, quando real, será instrumentada por escritura pública, averbada no registro
imobiliário competente no ato do registro do condomínio horizontal de lotes, ou será
previamente registrada antes da sua aprovação, quando os imóveis caucionados
localizarem-se fora da área do empreendimento, correndo os respectivos emolumentos, em
ambos os casos, às expensas do empreendedor.
$ 3º - Conforme forem executadas as obras de infraestrutura, o empreendedor poderá
solicitar o descaucionamento mediante comprovação à Prefeitura.
a) - se a caução for real, será emitida Certidão de Descaucionamento;
b) - se caução for fidejussória, será autorizada a transferência bancária dos respectivos
valores referentes às obras executadas.
8 4º - Para caução fidejussória o empreendedor deverá depositar o valor correspondente no
banco e conta indicadas pela Administração Pública Municipal.
8 5º - Juntamente com o instrumento de garantia deverá acompanhar o registro do
condomínio o cronograma físico de execução dos serviços e obras de infraestrutura urbana,
para ele exigido.
Capítulo VI
DO REGISTRO E FISCALIZAÇÃO
Art. 11 - Após a expedição do Alvará de Aprovação e Execução, o empreendedor terá o
prazo de 180 (cento e oitenta) dias para protocolar o pedido de registro do condomínio na
circunscrição imobiliária competente, sob pena de caducidade dos atos administrativos de
sua aprovação.
Art. 12 - Deverão constar do contrato padrão, aprovado pelo Município e arquivado no
Cartório de Registro de Imóveis competente, a denominação do empreendimento, o
zoneamento de uso e ocupação do solo, os coeficientes de aproveitamento, taxas de
ocupação, recuos, alturas máximas de edificação, áreas não edificáveis, o cronograma
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físico dos serviços e obras e a existência de garantias reais ou fidejussórias, conforme
artigo 9º e parágrafos.
Art. 13 - É proibido vender lotes antes do registro do condomínio horizontal de lotes no
Cartório de Registro de Imóveis competente.
$ 1º - Verificado, pelo órgão fiscal competente, que o empreendedor realizou a ação
descrita no "caput" deste artigo, será autuado no valor de 50 (cinquenta) UFM's (Unidades
Fiscal Municipal) por lote e, persistindo a irregularidade, o valor passará a ser aplicado em
dobro da última autuação.
$2º - A fiscalização competente, através de processo administrativo, notificará o
empreendedor da irregularidade, garantindo o direito à ampla defesa e ao contraditório.
Capítulo VII
DO CERTIFICADO DE CONCLUSÃO
Art. 14 - Após a realização das obras constantes no projeto aprovado na Prefeitura, deverá
ser solicitado pelo empreendedor a vistoria pela Secretaria Municipal de Obras a fim de
emissão da Certidão de Conclusão das Obras.
$1º - quando do pedido de vistoria e baixa de construção por conclusão das obras de
infraestrutura, será anexado ao pedido a certidão de registro da convenção de condomínio.
$ 2º - A Certidão de Conclusão das Obras é o documento emitido pela Prefeitura que
confirma a realização de todas as obras constantes no projeto aprovado e tem por
finalidade a declarar o empreendimento apto para ser habitado e seus equipamentos
urbanos prontos para serem utilizados.
$3º - A falta do documento constante no "caput" do artigo impedirá a aprovação e o
licenciamento das habitações internas do condomínio.
E Capítulo VIII
DA HABILITAÇÃO TECNICA DO PROFISSIONAL
Art. 15 - Para os fins desta Lei, somente profissionais legalmente habilitados e
devidamente cadastrados na Prefeitura poderão assinar, como responsáveis técnicos,
levantamentos topográficos, projetos, memoriais descritivos, especificações, orçamentos,
planilhas de cálculo, laudos, perícias, avaliações ou quaisquer outros documentos técnicos
submetidos à apreciação da Prefeitura Municipal.
8 1º - Serão considerados profissionais legalmente habilitados aqueles inscritos no cadastro
mobiliário municipal, em situação regular junto ao município e ao CREA, segundo suas
atribuições profissionais.
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8 2º - A responsabilidade civil pelos serviços de levantamentos topográficos, projetos,
especificações, memoriais e cálculos caberá aos seus autores e responsáveis técnicos e,
pela execução das obras, aos profissionais e ou empresas que as construírem.
$3º - A Prefeitura Municipal não assumirá quaisquer responsabilidades por projetos a ela
apresentados, aprovados ou não pelas concessionárias competentes.
$ 4º - Todos os procedimentos realizados por profissional técnico, vinculados ao CREA,
deverão ser acompanhados das respectivas Anotações de Responsabilidade Técnica (ART).
Capítulo IX
DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
Art. 16 - Os condomínios horizontais de lotes instituídos por esta Lei deverão ter um
percentual mínimo de 30% (trinta por cento) da área total parcelada, para as vias de
circulação, áreas não edificáveis e áreas destinadas a equipamentos urbanos não
edificáveis.
Art. 17 - Os condomínios horizontais de lotes instituídos por esta Lei deverão, como
medida compensatória, aplicar, fora dos limites intramuros do empreendimento, em local
de interesse do Município, o valor referente ao percentual mínimo de 20% (vinte por
cento) das áreas totais do condomínio, sendo 12% (doze por cento) de área verde e 08%
(oito por cento) área institucional.
$ 1º O valor obtido na conversão do percentual referido no "caput" do artigo, poderá ser
transformado em pecúnio, depositado em conta indica pelo Município, ou em benfeitorias
à coletividade, conforme proposta apresentada à Administração Municipal.
$ 2º - Tratando-se de benfeitorias, poderá o empreendedor, a critério da Administração
Pública Municipal, executar as mesmas de forma parcelada, até o limite total de sua
obrigação.
$ 3º - O cumprimento ao estabelecido no "caput" não impede a tramitação do estudo de
viabilidade técnica do projeto, mas é condição "sine qua non" para a aprovação do
empreendimento.
Art. 18 - Os condomínios horizontais de lotes deverão executar o arruamento da via
principal de acesso, que terá largura mínima de 16m (dezesseis metros), salvo os casos em
que o sistema viário não permita.
$ 1º - A área referida no "caput" corresponde à via frontal do empreendimento e após
execução das obras de infraestrutura deverão ser doadas ao município.
$ 2º - as obras de infraestrutura referidas no parágrafo anterior são:
a) - pavimentação asfáltica, meio fio e sarjeta;
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b) - rede de iluminação pública;
c) - rede de água potável, esgoto sanitário e rede pluvial, conforme especificações da
Secretaria Municipal de Obras e Serviço Autônomo de Água e Esgoto - SAAE;
d) - pavimentação de calçada em material antiderrapante.
$ 3º - no caso de existência de sistema viário que necessite de continuidade, utilizar-se- á o
gabarito de rua existente no local.
Art. 19 - O projeto de condomínio horizontal de lotes deverá ser acompanhado de
memoriais e preenchimento dos quadros de áreas.
Art. 20 - Serão áreas e edificações de uso privativo e de manutenção privativa do
condômino as vias urbanas internas de comunicação, os muros, guaritas, serviços e obras
de infraestrutura, equipamentos condominiais e todas as áreas e edificações que, por sua
natureza, destinem-se ao uso privativo de todos os condôminos.
$ 1º - O recolhimento interno dos resíduos sólidos urbanos dos condôminos é de inteira
responsabilidade dos mesmos, que deverá ser acondicionado em local externo próprio para
a coleta;
$ 2º - A iluminação condominial, bem como sua manutenção, é de responsabilidade dos
condôminos.
Art. 21 - Para efeitos tributários, cada lote mencionado no registro do condomínio de lotes
constituirá unidade isolada, contribuindo, o proprietário, diretamente com as importâncias
relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, no forma dos respectivos
lançamentos ou instrumentos de cobrança.
Art. 22 - Todas as obras, coletivas ou individuais que vierem a ser edificadas no
condomínio horizontal de lotes deverão ser previamente submetidas à aprovação pelo setor
competente do Município, aplicando-se a elas o regime urbanístico do empreendimento e
as normas válidas para construções naquela região, seguindo o que determina o Plano
Diretor, o Código de Obras e legislação vigente.
Art. 23 - Na instituição do condomínio horizontal de lotes é obrigatória a instalação de
rede e equipamentos para o abastecimento de água potável, energia elétrica, iluminação das
vias comuns, rede de drenagem pluvial, esgotos sanitários, segundo legislação específica,
obras de pavimentação e tratamento paisagístico de áreas de uso privativo dos condôminos,
ficando sob exclusiva responsabilidade dos condôminos a manutenção das redes e
equipamentos urbanos que estiverem no interior da área condominial.
Art. 24 - Os Direitos e deveres dos condôminos deverão serem estabelecidos através de
enção condominial, que conterá as normas que vigerão entre os condôminos, bem
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como as limitações edilícias e de uso do solo relacionadas com cada unidade, observados o
Código de Obras, Código de Posturas Lei de uso e ocupação do solo e Plano Diretor.
Art. 25 - O Município, por seus setores competentes, fiscalizará a implantação de obras
individuais ou coletivas e, ao final das mesmas, concederá o habite-se da obra.
Parágrafo Único - A não observância do "caput" do presente artigo acarretará em multa, |
no caso de obras individuais, aos proprietários solidariamente com o condomínio e, no
caso de obras coletivas, aos condôminos.
Art. 26 - A aprovação dada pelo Município ao projeto de condomínio horizontal de lotes
ficará condicionada à assinatura de termo de compromisso e, mediante este, o
empreendedor se obrigará:
a) - a executar, às suas expensas, no prazo fixado pelo cronograma de obras todas as obras
constantes dos projetos aprovados, com prazo máximo de 04 (quatro) anos;
b) - a executar e colocar os marcos de alinhamento e nivelamento, os quais deverão ser de
concreto, segundo localização e padrão definidos pelo Município;
c) - permitir e facilitar a fiscalização permanente da Prefeitura durante a execução das
obras e serviços;
d) - durante a construção do condomínio a Prefeitura admitirá a aprovação e execução de
residências, condicionando o "Alvará de Habitação" ao cumprimento dos requisitos
constantes no "caput" do artigo.
Art. 27 - Todos os procedimentos de aprovação e de viabilidade serão de competência da
Secretaria Municipal de Obras, através do Departamento de Obras.
Art. 28 - Os empreendimentos de loteamento já aprovados e em execução no município
poderão ser convertidos no todo ou em parte, em condomínio horizontal, desde que
obedecidas todas as regras da presente lei.
$1º - Caso já tenha ocorrido comercialização de lotes, cada adquirente deverá assinar
outorga expressa da reversibilidade do loteamento para condomínio horizontal, que deverá
ser averbada às margens da matrícula do imóvel respectivo.
$2º - A recusa de um único adquirente na outorga da reversibilidade de que trata o 81º
impedirá a implantação do condomínio horizontal no loteamento.
Art. 29 - As despesas decorrentes desta Lei correrão por conta de dotações orçamentárias
própria
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Art. 30 - O Executivo poderá regulamentar esta Lei por Decreto para sua fiel execução.
Art. 31 - Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.
Tbiá/MG 12 de Agosto de 2019.
Luh co
Dra. MARLENE APARECIDA DE SOUZA SILVA
Prefeita Municipal