RT: Dyego de Faria Brito
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RT: DYEGO DE FARIA BRITO
Laudo Técnico de Avaliação
de Bem Imóvel
REF.: PREFEITURA MUNICIPAL DE ITABIRITO
Itabirito
03/2026
Por solicitação da Secretaria Mun. Pol.
Urbana e Habitação de Itabirito, este Laudo
Técnico de Bem Imóvel foi elaborado para
determinar o valor de mercado de parte do
imóvel de matrícula 22.329.
Eng. Civil: Dyego de Faria Brito
CREA: 46130/D
DYEGO DE FARIA
BRITO:09599498
607
Assinado de forma digital
por DYEGO DE FARIA
BRITO:09599498607
Dados: 2026.03.24 10:08:09
-03'00'
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SUMÁRIO
1. INTRODUÇÃO.................................................................................................................3
2. OBJETIVO........................................................................................................................3
3. LIMITAÇÕES E PREMISSAS FUNDAMENTAIS......................................................3
4. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO.............................................................................4
4.1. Metodologia de Avaliação aplicada ................................................................................4
5. MEMORIAL DE VISITA ................................................................................................4
6. LOCALIZAÇÃO...............................................................................................................5
6.1. Localização do Imóvel.....................................................................................................5
6.2. Análise da região .............................................................................................................6
7. VISTORIA DO IMÓVEL ................................................................................................7
8. AVALIAÇÃO ....................................................................................................................8
8.1. Conceitos.........................................................................................................................8
8.2. Método de Avaliação.......................................................................................................8
8.2.1. Dados coletados em pesquisa ......................................................................................8
8.2.2. Análise dos resultados – Avaliação do Terreno...........................................................9
8.3. Avaliação Final................................................................................................................9
9. CONCLUSÕES .................................................................................................................9
10. ANEXOS ......................................................................................................................10
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1. INTRODUÇÃO
Por solicitação da Secretaria Mun. Pol. Urbana e Habitação de Itabirito/MG, foi realizada
uma Avaliação de Bem Imóvel, na zona urbana da cidade de Itabirito/MG. O imóvel objeto
deste trabalho trata-se de uma pequena parte de 65,56m², situado em uma das confrontações do
imóvel particular registrado sob a matrícula nº 28.089, sendo divisante com a Rua Virgílio
Ferreira Lima da área Institucional II.
Conforme descrito pela Secretaria Municipal de Política Urbana e Habitação de Itabirito/MG
(SUPUBH), o Município possui área classificada como Uso Institucional II, localizada no
Residencial Esmeraldas, situada na Rua Miguel Ribeiro, s/nº, bairro Serra Azul, no município
de Itabirito/MG, registrado sob a matrícula nº 22.329, com área total de 50.640,00m², sendo
que na mesma matrícula cita uma área institucional com 4.689,40m². No projeto aprovado em
20 de março de 2012 esta área está dividia em 3 partes: Área Institucional I = 431,40m²; Área
Institucional II = 3.633,93m²; Área Institucional III = 624,07m².
Desta maneira, fez o registro do estado presente do imóvel, bem como a avaliação do valor de
mercado do imóvel, de acordo com as normas técnicas de referência.
2. OBJETIVO
O presente Laudo Técnico de Avaliação de Bem Imóvel tem por finalidade vistoriar, avaliar, e
determinar tecnicamente o real valor de mercado do imóvel localizado no Bairro Serra Azul
(Itabirito-MG).
As atividades desenvolvidas durante a presente avaliação de imóvel foram:
• Diagnóstico da situação encontrada;
• Verificação da localização do imóvel, condições de acesso e infraestrutura urbana;
• Fotografia do atual estado das benfeitorias (se houver);
• Estudo mercadológico local;
• Desenvolvimento de metodologia de avaliação de bens em acordo com as normas
vigentes.
3. LIMITAÇÕES E PREMISSAS FUNDAMENTAIS
• Na documentação fornecida pelo contratante, sendo ela: planta de situação.
• Em informações coletadas in loco quando da vistoria ao imóvel avaliando, realizada em
20/03/2026;
• Em informações obtidas junto a representantes de mercado imobiliário local;
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Este trabalho está sujeito às seguintes limitações:
• Fica esclarecido que não foram efetuadas investigações quanto à correção dos
documentos fornecidos; que as observações in loco foram feitas sem instrumentos de
medição; que as informações obtidas foram tomadas como de boa fé.
• A inspeção física ficou condicionada às possibilidades de acesso e segurança no
momento da vistoria.
• Nesta avaliação, computamos como corretos os elementos documentais consultados.
4. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO
4.1. Metodologia de Avaliação aplicada
Descrição da metodologia aplicada, contendo, no mínimo:
• Especificidades características do imóvel;
• O bem avaliado consiste em um terreno urbano, localizado no Bairro Serra Azul do
município de Itabirito/MG.
• Método aplicado, consiste na identificação de valores de mercado a partir de elementos
comparáveis, devidamente tratados e homogeneizados.
Procedimentos adotados:
• Análise da documentação (planta de proposta de permuta);
• Vistoria in loco para verificação das características físicas e confrontações;
• Registro fotográfico e anotações de campo;
• Seleção dos elementos comparáveis;
• Tratamento dos dados e aplicação de fatores de homogeneização;
• Determinação do valor de mercado final do imóvel.
5. MEMORIAL DE VISITA
A vistoria ao objeto deste trabalho, bem como a toda região econômica do entorno, foram
realizadas na data de 20 de março de 2026.
Foi constatado através da vistoria que o imóvel possui uma topografia irregular em declive.
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6. LOCALIZAÇÃO
6.1. Localização do Imóvel
Neste tópico será apresentada uma descrição detalhada da localização do imóvel avaliado,
destacando sua inserção no contexto regional. Inicialmente, será exibido o mapa do município,
que permite compreender a posição geográfica geral do imóvel dentro do município. Em
seguida, será apresentado o mapa específico da área onde o imóvel está inserido,
proporcionando uma visão mais detalhada do entorno e das principais vias de acesso.
As coordenadas geográficas do imóvel extraídas na vistoria são:
Coordenadas: 20°14'40.68"S 43°48'39.57"W
Para complementar a análise visual da localização, incluir-se-á uma foto de vista aérea, que
facilita a percepção da disposição do terreno em relação aos elementos ao seu redor.
A combinação desses elementos visuais e cartográficos visa oferecer uma compreensão clara e
precisa da localização do imóvel, fundamental para a avaliação imobiliária e a análise de seu
valor e potencial de uso.
Figura 1:Mapa de localização do município de Itabirito-MG (Fonte: IBGE/2010)
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Figura 2: Área – Proposta de Permuta (Fonte: Prefeitura de Itabirito/2026)
6.2. Análise da região
O terreno em questão está situado em região com predominância de uso residencial,
caracterizada pela presença de edificações unifamiliares e significativa quantidade de lotes
vagos, indicando potencial de adensamento e expansão urbana.
A área apresenta infraestrutura urbana consolidada, sendo dotada de vias públicas
pavimentadas, redes de abastecimento de água potável, sistema de esgotamento sanitário,
drenagem pluvial, iluminação pública e sinalização viária, atendendo aos requisitos básicos de
urbanização.
Observa-se ainda a existência de equipamentos e serviços nas proximidades, tais como
comércio de pequeno porte, instituições de ensino, unidades de saúde e facilidade de acesso ao
transporte público, o que contribui para a valorização imobiliária local.
A região possui boa acessibilidade, com conexão a vias coletoras e/ou arteriais, favorecendo a
mobilidade e ampliando o potencial de utilização do imóvel. Diante dessas características, o
terreno mostra-se apto tanto para uso residencial quanto para uso comercial de baixo a médio
impacto, respeitadas as diretrizes do zoneamento urbano vigente.
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7. VISTORIA DO IMÓVEL
Relatório Fotográfico:
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8. AVALIAÇÃO
8.1. Conceitos
A avaliação imobiliária é um procedimento técnico que tem como objetivo apurar o valor
de um imóvel, levando em consideração suas características físicas, localização, condições
do mercado e aspectos legais que o envolvem.
8.2. Método de Avaliação
Para a avaliação do imóvel, adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado,
fundamentado na análise e comparação do bem avaliando com imóveis similares,
transacionados ou ofertados recentemente na mesma região ou em áreas com características
equivalentes.
A utilização deste método justifica-se por sua ampla aplicabilidade em avaliações de
imóveis residenciais, especialmente quando há disponibilidade de amostras representativas
e dados confiáveis de mercado, possibilitando a obtenção de um valor que reflita, de forma
consistente, as condições reais de negociação.
Os dados utilizados foram coletados a partir de anúncios recentes, considerados compatíveis
com o mercado local, sendo empregados de forma direta, sem a aplicação de tratamentos
estatísticos, com o objetivo de preservar a transparência e a aderência às informações
efetivamente praticadas.
No tratamento das amostras, adotou-se o Índice de Desenvolvimento Humano Municipal
(IDHM) como fator de homogeneização, em virtude da utilização de elementos
comparativos oriundos de Belo Horizonte/MG, município que apresenta índice de 0,81. Tal
procedimento permitiu a compatibilização das amostras provenientes de diferentes
localidades, contribuindo para maior coerência e consistência na determinação do valor de
mercado do imóvel avaliando.
8.2.1. Dados coletados em pesquisa
Endereço Bairro Município IDHM Informante Telefone do
informante
Setor
Urbano Topografia Área total Valor
unitário
https://www.abastosimobiliaria.com.br/imovel/terreno-itabirito-1-080-m/TE0398-BAVG?from=sale Agostinho Rodrigues ITABIRITO 0,73 Bastos Imobiliária 31 99287-7523 3 1 1080 407
https://www.abastosimobiliaria.com.br/imovel/terreno-itabirito-1-080-m/TE0398-BAVG?from=sale Agostinho Rodrigues ITABIRITO 0,73 Bastos Imobiliária 31 99287-7523 2 1 1080 407
https://www.mechettivianaimoveis.com.br/lote-terreno-a-venda-em-belo-horizonte-mg-cods-37074 Pilar BELO HORIZONTE 0,81 Mechetti Viana(31) 97218-9697 2 1 6120 408,49
https://www.mechettivianaimoveis.com.br/lote-terreno-a-venda-em-belo-horizonte-mg-cods-37074 Pilar BELO HORIZONTE 0,81 Mechetti Viana(31) 97218-9697 2 3 6120 408,49
https://www.mechettivianaimoveis.com.br/lote-terreno-a-venda-em-belo-horizonte-mg-cods-37072 Olhos d'águaBELO HORIZONTE 0,81 Mechetti Viana(31) 97218-9697 2 3 12000 416,66
https://www.mechettivianaimoveis.com.br/lote-terreno-a-venda-em-belo-horizonte-mg-cods-37071 Pilar BELO HORIZONTE 0,81 Mechetti Viana(31) 97218-9697 2 3 11556 432,67
https://www.mechettivianaimoveis.com.br/lote-terreno-a-venda-em-belo-horizonte-mg-cods-282179 Trevo BELO HORIZONTE 0,81 Mechetti Viana(31) 97218-9697 2 1 2000 440
https://www.mechettivianaimoveis.com.br/lote-terreno-a-venda-em-belo-horizonte-mg-cods-282179 Trevo BELO HORIZONTE 0,81 Mechetti Viana(31) 97218-9697 2 3 2000 440
https://bonanzaimoveis.com.br/imovel/BIT6780/VENDA/terreno-area-matozinhos-itabirito/ Matozinhos ITABIRITO 0,73 Bonanza Imóveis 31 99942-1929 2 1 3004 499,33
https://bonanzaimoveis.com.br/imovel/BIT6780/VENDA/terreno-area-matozinhos-itabirito/ Matozinhos ITABIRITO 0,73 Bonanza Imóveis 31 99942-1929 2 1 3004 499,33
https://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-a-venda-em-itabirito-3010312234.html Santa EfigêniaITABIRITO 0,73 Bonanza Imóveis (31) 99942-1929 4 3 6245 512,4
https://www.mechettivianaimoveis.com.br/lote-terreno-a-venda-em-belo-horizonte-mg-cods-357029 Jaqueline BELO HORIZONTE 0,81 Mechetti Viana(31) 97218-9697 2 3 591,2 598,78
https://prolarimoveis.com.br/imovel/992774/terreno-trevo-belo-horizonte/ Trevo BELO HORIZONTE 0,81 Prolar 31 92006-1812 3 2 3000 620
https://prolarimoveis.com.br/imovel/992774/terreno-trevo-belo-horizonte/ Trevo BELO HORIZONTE 0,81 Prolar 31 92006-1812 3 3 3000 620
https://www.abastosimobiliaria.com.br/imovel/terreno-itabirito-6-442-m/TE0038-BAVG?from=sale Santa EfigêniaITABIRITO 0,73 Bastos Imobiliária 31 99287-7523 4 3 6442 652
https://www.mechettivianaimoveis.com.br/lote-terreno-a-venda-em-belo-horizonte-mg-cods-204140 Trevo BELO HORIZONTE 0,81 Mechetti Viana(31) 97218-9697 3 2 3180 786,16
https://www.mechettivianaimoveis.com.br/lote-terreno-a-venda-em-belo-horizonte-mg-cods-204140 Trevo BELO HORIZONTE 0,81 Mechetti Viana(31) 97218-9697 3 3 3180 786,16
https://www.mechettivianaimoveis.com.br/lote-terreno-a-venda-em-belo-horizonte-mg-cods-212929 Diamante BELO HORIZONTE 0,81 Mechetti Viana(31) 97218-9697 3 1 500 920
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8.2.2. Análise dos resultados – Avaliação do Terreno
O grau de precisão atribuído à presente avaliação é 3, em decorrência da amplitude relativa
de 18,39% observada entre os valores comparativos de mercado, enquadrando-se nos
limites estabelecidos pela norma técnica para esse nível. O grau de fundamentação foi
classificado como nível 2, conforme apuração realizada por meio da respectiva tabela de
fundamentação.
Para a análise do terreno, foram levantadas diversas amostras de imóveis comparáveis,
selecionadas com base em variáveis que exercem influência direta na formação do valor,
tais como localização, área, características físicas e padrão do entorno.
Durante o tratamento dos dados, verificou-se a presença de amostras com resíduos elevados,
indicando baixa aderência ao modelo adotado e potencial comprometimento da análise.
Essas amostras foram excluídas do conjunto, de modo a assegurar maior consistência,
confiabilidade e representatividade dos resultados obtidos.
Dessa forma, a determinação do valor do terreno foi fundamentada nas amostras validadas
e nas variáveis de maior relevância, garantindo que o valor final reflita adequadamente as
condições de mercado e as características específicas do imóvel avaliado.
8.3. Avaliação Final
Para a presente avaliação, foi considerada a área total de 4.689,40m², conforme informações
disponibilizadas pelo contratante.
Com base na pesquisa de mercado e aplicação do Método Comparativo Direto de Dados de
Mercado, o valor unitário apurado para o imóvel apresentou variação entre R$366,22 e
R$439,72.
Equação de regressão:
1/Valor unitário = +0.006935582347 -0.005154643339 * IDHM -0.0004503604292 * Setor Urbano
+4.913381866E-008 * Área total
9. CONCLUSÕES
O objeto de avaliação em questão, trata-se de uma pequena parte de 65,56m² (parte pertencente
a área total de 4.689,40m² anteriormente mencionada).
Para o cálculo, utilizou-se o valor unitário médio do Modelo de Regressão, sendo esse igual a
R$399,62/m².
Cálculo do valor total da área solicitada: 65,56m² x R$399,62 = R$26.199,10
Dessa forma, conclui-se que o valor unitário do imóvel avaliado é de R$26.199,10 (vinte e seis
mil, cento e noventa e nove reais e dez centavos.).
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10. ANEXOS
• Informações Complementares:
Variáveis e dados do modelo Quant.
Total de variáveis: 5
Variáveis utilizadas no modelo: 4
Total de dados: 18
Dados utilizados no modelo: 18
• Estatísticas:
Estatísticas do modelo Valor
Coeficiente de correlação: 0.7659964 / 0.7879057
Coeficiente de determinação: 0.5867505
Fisher - Snedecor: 6.63
Significância do modelo (%): 0.02
• Normalidade dos resíduos:
Distribuição dos resíduos Curva Normal Modelo
Resíduos situados entre -1 e + 1 68% 77%
Resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 90% 94%
Resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 95% 100%
• Outliers do modelo de regressão:
Quantidade de outliers: 0
% de outliers: 0.00%
• Análise da variância:
Fonte de variação Soma dos
Quadrados
Graus de
Liberdade
Quadrado
Médio
F
Explicada 0.000 3 0.000 6.626
Não Explicada 0.000 14 0.000
Total 0.000 17
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• Testes de Hipóteses:
Variáveis Transf. t Obs. Sig.(%)
IDHM x -2.37 3.27
Setor Urbano x -3.79 0.20
Área total x 2.06 5.88
Valor unitário 1/y 3.84 0.18
• Correlações Parciais:
Correlações parciais para IDHM Isoladas Influência
Setor Urbano -0.29 0.55
Área total 0.14 0.35
Valor unitário -0.18 0.54
Correlações parciais para Setor Urbano Isoladas Influência
Área total -0.05 0.34
Valor unitário -0.57 0.71
Correlações parciais para Área total Isoladas Influência
Valor unitário 0.33 0.48
Gráfico de Aderência - Regressão Linear
Gráfico de resíduos - Regressão Linear
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Tabela de Fundamentação - NBR 14653-2
Item Descrição Grau Grau Grau Pontos
III II I obtidos
1 Caracterização do imóvel
avaliando
Completa quanto a
todas as variáveis
analisadas
Completa quanto às
variáveis utilizadas no
modelo
Adoção de situação
paradigma
III
2 Quantidade mínima de
dados de mercado,
efetivamente utilizados
6 (k+1), onde k é o
número de variáveis
independentes
4 (k+1), onde k é o
número de variáveis
independentes
3 (k+1), onde k é o
número de variáveis
independentes
II
3 Identificação dos dados
de mercado
Apresentação de
informações relativas
a todos os dados e
variáveis analisados na
modelagem, com foto
e características
conferidas pelo autor
do laudo
Apresentação de
informações relativas
a todos os dados e
variáveis analisados na
modelagem
Apresentação de
informações relativas
aos dados e variáveis
efetivamente
utilizados no modelo
II
4 Extrapolação Não admitida Admitida para apenas
uma variável, desde
que: a) as medidas das
características do
imóvel avaliando não
sejam superiores a
100% do limite
amostral superior,
nem inferiores à
metade do limite
amostral inferior, b) o
valor estimado não
ultrapasse 15% do
valor calculado no
limite da fronteira
amostral, para a
referida variável
Admitida, desde que:
a) as medidas das
características do
imóvel avaliando não
sejam superiores a 100
% do limite amostral
superior, nem
inferiores à metade do
limite amostral
inferior; b) o valor
estimado não
ultrapasse 20 % do
valor calculado no
limite da fronteira
amostral, para as
referidas variáveis, de
per si e
simultaneamente, e
em módulo
III
5 Nível de significância
(somatório do valor das
duas caudas) máximo
para a rejeição da
hipótese nula de cada
regressor (teste bicaudal)
10% 20% 30% III
1
(Imagem do imóvel avaliado).
LAUDO DE AVALIAÇÃO Nº 14/2026
Endereço do imóvel: Rua Miguel Ribeiro, s/n
Bairro Serra Azul
Itabirito/MG
2
LAUDO DE AVALIAÇÃO Nº 14/2026
Folha Resumo
Manhuaçu, 30 de março de 2026
Endereço do imóvel:
Rua Miguel Ribeiro, s/n, Serra Azul
Cidade:
Itabirito
UF:
MG
Objetivo da avaliação:
O presente laudo tem como finalidade estabelecer
o valor do bem imóvel objeto do processo de permuta, em conformidade com os critérios técnicos e
as normativas vigentes.
Finalidade da avaliação:
O presente Laudo Técnico de Avaliação tem por finalidade subsidiar a Prefeitura de Itabirito no processo de permuta e apresentar os elementos técnicos necessários para a determinação do valor do
imóvel objeto da ação.
Solicitante e/ou interessado:
Secretaria Municipal de Política Urbana e Habitação - SUPUBH
Proprietário:
Sueli de Oliveira Teixeira
Tipo do imóvel:
Lote
Área total do imóvel:
157,49 m²
Metodologia:
Foi adotado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado em conformidade com a ABNT NBR
14.653.
Especificação:
Grau de fundamentação II
Grau de precisão III
Pressupostos e ressalvas:
Não foram encontrados pressupostos e ressalvas no laudo.
Valor adotado na avaliação:
Ante o exposto e de acordo com a análise técnica realizada, informamos que o valor atribuído ao imóvel
com área de 157,49 m² é de R$ 63.275,79 (sessenta e três mil duzentos e setenta e cinco reais e setenta
e nove centavos), estando este valor dentro da faixa de avaliação que varia entre R$ 53.784,42 (cinquenta
e três mil setecentos e oitenta e quatro reais e quarenta e dois centavos), correspondente ao valor
mínimo considerando o campo de arbítrio de 15% para menos, e R$ 72.767,16 (setenta e dois mil setecentos e sessenta e sete reais e dezesseis centavos), correspondente ao valor máximo considerando o
campo de arbítrio de 15% para mais, conforme metodologia adotada com base no Método Comparativo
Direto de Dados de Mercado e em conformidade com as diretrizes da ABNT NBR 14.653-2.
3
REURBIS CONSULTORIA MINAS GERAIS LTDA
Eng. Vanessa Martins Fraga - CREA MG 226908/D
LAUDO TÉCNICO
DE
AVALIAÇÃO
REF.: Secretaria Municipal de Política Urbana e Habitação
Por solicitação da Secretaria Municipal de Política Urbana e Habitação da Prefeitura Municipal de Itabirito/MG, o presente Laudo Técnico de Avaliação foi
elaborado com a finalidade de determinar o valor de
mercado do imóvel, para fins de permuta, referente ao
lote situado na Rua Miguel Ribeiro, s/n, Bairro Serra
Azul, Itabirito/MG, CEP 35452-320.
_________________________________
Vanessa Martins Fraga
Engenheira Civil
Pós-graduada em Avaliações e
Perícias de Imóveis
CREA MG 226908
IBAPE 1074 MG
VANESSA
MARTINS
FRAGA:115
32732686
Assinado de
forma digital por
VANESSA
MARTINS
FRAGA:11532732
686
4
SUMÁRIO
1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS 05
2. OBJETIVO 05
3. FINALIDADE 05
4. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES 05
5. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL 06
5.1. Localização 06
5.2. Caracterização da Região 06
5.3. Caracterização do Imóvel 07
6. DIAGNÓSTICO DO MERCADO 07
7. NORMAS PERTINENTES E METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO 08
7.1. Método Comparativo de Dados 08
8. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO 08
8.1. Grau de Fundamentação e Grau de Precisão 09
9. TRATAMENTO DE DADOS E IDENTIFICAÇÃO DO RESULTADO 10
10. RESULTADO DA AVALIAÇÃO 11
11. ANEXOS 12
5
1. CONSIDERAÇÕES INICIAIS
Conforme solicitação da Secretaria Municipal de Política Urbana e Habitação da Prefeitura Municipal de Itabirito/MG, foi realizada a presente Avaliação de Bem Imóvel para fins de permuta, com
base no valor de mercado do lote, situado na Rua Miguel Ribeiro, s/n, Bairro Serra Azul, Itabirito/MG,
CEP 35452-320, com área estimada de 157,49 m². O imóvel possui matrícula nº 28089, de 17/06/2016,
Livro 02-RG, Cartório de Registro de Imóveis de Itabirito.
O presente trabalho foi desenvolvido com a realização de vistoria técnica presencial, adotandose o procedimento de avaliação direta, com base na análise documental disponibilizada, em informações cadastrais oficiais, dados urbanísticos, registros imobiliários e imagens públicas georreferenciadas (Google Maps e Google Earth), conforme permitido pela ABNT NBR 14.653.
2. OBJETIVO
O presente laudo tem como objetivo principal determinar o valor de mercado do Lote situado
na Rua Miguel Ribeiro, s/n, Bairro Serra Azul, Itabirito/MG, CEP 35452-320, com área estimada de
157,49 m², para fins de definição do valor para permuta, conforme dados cadastrais e de matrícula
informados.
A avaliação destina-se a subsidiar as necessidades da Secretaria Municipal de Política Urbana
e Habitação da Prefeitura Municipal de Itabirito/MG, fornecendo embasamento técnico para tomada de
decisões administrativas relativas ao referido imóvel, nos termos das normas técnicas aplicáveis, especialmente a ABNT NBR 14.653 - Avaliação de Bens.
3. FINALIDADE
A finalidade deste laudo é fornecer subsídios técnicos para fins de permuta do valor mercadológico do imóvel, conforme solicitação da Secretaria Municipal de Política Urbana e Habitação da Prefeitura Municipal de Itabirito/MG, nos termos do Processo administrativo N° 14/2026.
4. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES
O presente Laudo de Avaliação fundamenta-se nas normas técnicas da ABNT NBR 14.653,
sendo utilizadas as seguintes referências: Parte 2 - Imóveis Urbanos.
6
A avaliação baseia-se na documentação referente ao imóvel localizado na Rua Miguel Ribeiro,
s/n, Serra Azul, Itabirito - MG, CEP 35452-320, bem como em elementos documentais, informações
de mercado e dados prestados por terceiros confiáveis.
Por não se tratar da finalidade precípua deste trabalho, não foram analisadas as questões relacionadas à titularidade, eventuais ônus reais, invasões, superposições de divisas, hipotecas ou outros aspectos jurídicos e legais, sendo tais providências de responsabilidade exclusiva dos órgãos
competentes.
O valor apurado corresponde ao imóvel em condições cadastrais e de segurança regulares, ou
seja, livre e desimpedido para negociação, considerando o estado de conservação das benfeitorias
existentes e as condições físicas observadas durante a avaliação.
5. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL
5.1. Localização
Imóvel localizado na Rua Miguel Ribeiro, s/n, Serra Azul, Itabirito – MG, CEP 35452-320.
Localização do imóvel avaliado
Fonte: Google Maps, 2026.
5.2. Caracterização da Região
7
Itabirito apresenta boa estrutura urbana, com ampla rede de educação (creches, escolas municipais, estaduais, particulares e IFMG) e sistema de saúde completo, incluindo UPA, UBS, centros
especializados e serviços de reabilitação.
A mobilidade é favorecida pelo transporte intermunicipal e urbano, bem como pela presença
da BR-356 e de duas ferrovias (Linha do Centro e Ferrovia do Aço), que ampliam a capacidade logística.
A cidade possui também planejamento urbano sólido, com foco em mobilidade, qualidade dos
serviços públicos e ambiente favorável a investimentos.
A economia local é fortemente baseada na mineração, que sustenta as atividades de siderurgia,
comércio e transporte.
Os setores que mais empregam são extração de minerais metálicos, comércio varejista e transporte terrestre. Itabirito apresenta alto PIB per capita e clima favorável a novos investimentos, com
setor empresarial diversificado e políticas de incentivo ao desenvolvimento econômico.
5.3. Caracterização do Imóvel
O imóvel objeto da presente avaliação localiza-se na Rua Miguel Ribeiro, s/n, Serra Azul, Itabirito - MG, CEP 35452-320, possuindo área total objeto de permuta correspondente a 157,49 m², conforme croqui e memorial descritivo anexo, integrante do processo de reconstituição da Matrícula nº
28.089 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Itabirito/MG.
O imóvel avaliado consiste em Lote urbano não edificado, com topografia inclinada, situado em
área de encosta. O terreno encontra-se recoberto por vegetação predominantemente rasteira, com
presença pontual de arbustos, sem indícios de edificação ou uso construtivo recente.
As divisas são parcialmente delimitadas por cercas simples, e o Lote possui acesso por via
pública, contando com infraestrutura urbana básica no entorno, destacando-se a presença de rede
aérea de energia elétrica. O imóvel insere-se em contexto urbano predominantemente residencial, em
área consolidada, apresentando vista ampla da malha urbana adjacente, característica típica de terrenos em cotas superiores do relevo local.
6. DIAGNÓSTICO DO MERCADO
O município de Itabirito apresenta crescimento populacional consistente, alcançando mais de
53 mil habitantes conforme o Censo 2022, o que reforça a expansão urbana e maior demanda habitacional no território. Esse aumento populacional também resultou em ajustes institucionais, como a ampliação do número de vereadores, evidenciando a evolução socioeconômica local.
8
A dinâmica urbana recente mostra expansão periurbana e desenvolvimento de novos vetores,
especialmente ao longo da BR-356, com forte presença de condomínios fechados e loteamentos de
médio e alto padrão, alinhados à valorização ambiental e ao perfil de consumidores de maior renda. A
revisão do Plano Diretor, conduzida em 2025, reforça a busca por crescimento ordenado e maior participação comunitária na definição do uso e ocupação do solo.
A oferta imobiliária atual inclui casas de alto padrão em condomínios com valores entre R$ 800
mil e R$ 1,89 milhão, além de lotes urbanos em áreas de expansão variando de R$ 100 mil a R$ 200
mil, indicando um mercado diversificado e voltado tanto para moradia quanto investimento. O município
também apresenta oportunidades no segmento de leilões, com descontos de até 30% em imóveis
residenciais e terrenos, ampliando o potencial para investidores.
No contexto regional, o mercado imobiliário de Minas Gerais projeta crescimento em 2026, impulsionado pela expectativa de redução da taxa de juros e pela maior oferta de crédito, fatores que
tendem a beneficiar diretamente cidades médias integradas à Região Metropolitana de Belo Horizonte,
como Itabirito.
Em síntese, o mercado imobiliário de Itabirito apresenta forte expansão, diversificação de produtos e condições favoráveis à valorização, sustentado por crescimento demográfico, investimentos
em infraestrutura, atratividade ambiental e tendências regionais positivas.
7. NORMAS PERTINENTES E METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO
Para a avaliação do imóvel localizado na Rua Miguel Ribeiro, s/nº, Serra Azul, Itabirito – MG,
foi adotado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, em conformidade com os critérios
estabelecidos pela ABNT NBR 14.653-2 - Avaliação de Bens - Parte 2: Imóveis Urbanos.
7.1. Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado consiste na análise de amostras de imóveis com características semelhantes, considerando aspectos como localização, padrão urbanístico,
área, topografia, infraestrutura disponível, vocação de uso e condições de mercado.
A pesquisa de mercado foi realizada com a coleta de ofertas e transações recentes de terrenos
urbanos na região do Bairro Serra Azul e adjacências, utilizando critérios técnicos para validação das
amostras. Os dados foram homogeneizados por meio de tratamento direto, com aplicação de fatores
de ponderação conforme as diferenças entre os imóveis comparáveis e o imóvel avaliado.
Foram considerados como principais fatores de homogeneização:
• Fator Área
9
• Padrão Econômico do Bairro;
• Topografia do Terreno;
• Valor Unitário;
A aplicação deste método permitiu a determinação do valor unitário de mercado por metro
quadrado (R$/m²), o qual foi multiplicado pela área do imóvel avaliado (157,49 m²), resultando no valor
final apresentado neste Laudo.
8. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
8.1. Grau de Fundamentação e Grau de Precisão
No desenvolvimento do presente trabalho, foi utilizado o software de regressão linear múltipla
SisDea Windows, desenvolvido pela Pelli Sistemas, para o tratamento dos dados, complementado pela
memória de cálculo do modelo. O período de pesquisa ocorreu de 23/03/2026 a 24/03/2026, conforme
consta no Anexo II - Amostras
A fundamentação e precisão da avaliação seguiram as diretrizes estabelecidas pela ABNT NBR
14.653-2:2011, Seção 9, utilizando os itens 1 a 6 para o enquadramento nos graus de fundamentação
e precisão. Para mais detalhes, consulte o Anexo I - Memória de Cálculo.
TABELA 1 – Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no
caso de utilização de modelos de regressão linear
GRAUS III II I
Pontos mínimos 16 10 6
Itens obrigatórios 2, 4, 5 e 6 no Grau lll, com os demais no
mínimo no Grau II
2, 4, 5 e 6 no mínimo no Grau
II e os demais no mínimo no
Grau I
Todos, no mínimo no
Grau I
TABELA 2 – Tabela de Fundamentação NBR 14.653 - 2
ITEM DESCRIÇÃO
GRAU
III II I
1
Caracterização
do imóvel avaliado
Completa quanto a todas as variáveis analisadas
Completa quanto às variáveis utilizadas no modelo
Adoção de situação paradigma
2
Quantidade mínima de dados de
mercado, efetivamente utilizados
6 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes
4 (k+1), onde k é o número de
variáveis independentes
3 (k+1), onde k é o número
de variáveis independentes
3
Apresentação de informações relativas a todos Apresentação de informações relativas aos dados e
10
Identificação dos
dados de mercado
os dados e variáveis analisados na modelagem,
com foto e características
conferidas pelo autor do
laudo
Apresentação de informações
relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem
variáveis efetivamente utilizados no modelo
4
Extrapolação
Não admitida
Admitida para apenas uma variável, desde que: a) as medidas
das características do imóvel
avaliado não sejam superiores a
100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do
limite amostral inferior, b) o valor
estimado não ultrapasse 15% do
valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida
variável
Admitida, desde que: a) as
medidas das características do imóvel avaliado não
sejam superiores a 100 %
do limite amostral superior,
nem inferiores à metade
do limite amostral inferior;
b) o valor estimado não ultrapasse 20 % do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variáveis, de per si
e simultaneamente, e em
módulo
5
Nível de significância (somatório do
valor das duas
caudas) máximo
para a rejeição da
hipótese nula de
cada regressor
(teste bicaudal)
10% 20% 30%
6
Nível de significância máximo admitido para a rejeição
da hipótese nula
do modelo através
do teste F de Snedecor
1% 2% 5%
TABELA 3 - Grau de precisão nos casos de utilização de modelos de regressão
linear
DESCRIÇÃO GRAU DESCRIÇÃO GRAU
Pontos mínimos III 10 III
Amplitude do intervalo de
confiança de 80% em torno
da estimativa de tendência
central
≤ 30%
Amplitude do intervalo de
confiança de 80% em torno
da estimativa de tendência
central
≤ 30%
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
Com base nos parâmetros especificados pelas tabelas 1 e 2 da ABNT, NBR 14.653-2, o presente trabalho está enquadrado no Grau de Fundamentação II.
GRAU DE PRECISÃO
Considerando os parâmetros especificados na tabela 3 da ABNT NBR 14.653-2, referente ao
grau de precisão, o presente trabalho está enquadrado no Grau de Precisão III.
11
9. TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DO RESULTADO
Com o intuito de conferir ao trabalho o nível de rigor desejado/possível, considerando as características do imóvel avaliado, utilizamos na presente avaliação a metodologia clássica, com homogeneização das fontes realizada por tratamento de fatores e posterior análise estatística dos resultados
homogeneizados, conforme explicitado no item 8.2.1.4.2 da ABNT NBR 14.653-2.
Essa homogeneização consiste em um tratamento técnico dos preços observados no mercado,
corrigindo as diferenças de atributos entre os dados coletados e o imóvel avaliado por meio da aplicação de coeficientes ou transformações matemáticas que expressam essas variações em termos relativos.
Buscamos direcionar a pesquisa de dados da amostra para imóveis o mais similares possível
ao avaliado, garantindo uma amostra representativa e condizente com o comportamento do mercado
local.
Os fatores utilizados na correção foram distância do polo valorizante, setor urbano e macrolocalização.
O que prevê a ABNT NBR 14.653-2:
1. Os fatores a utilizar devem ser indicados periodicamente por entidades técnicas regionais reconhecidas e revisadas em períodos máximos de 2 anos.
2. Devem especificar claramente a região para a qual são aplicáveis.
3. Alternativamente, podem ser adotados fatores medidos no mercado, desde que o estudo de
mercado específico que lhes deu origem seja anexado ao laudo de avaliação.
10. RESULTADO DA AVALIAÇÃO
Ante o exposto e de acordo com a análise técnica realizada, o valor de mercado do imóvel
localizado na Rua Miguel Ribeiro, s/n, Serra Azul, Itabirito - MG, CEP 35452-320, com área total de
157,49 m², foi estimado com base no valor unitário de R$ 401,77 (quatrocentos e um reais e setenta
e sete centavos) por metro quadrado, resultando no valor total de:
R$ 63.275,79 (sessenta e três mil, duzentos e setenta e cinco reais e setenta e nove centavos).
Aplicando-se o campo de arbítrio de ±15%, conforme previsto pela ABNT NBR 14.653-2, obtém-se a seguinte faixa de valores:
• Valor mínimo (–15%): R$ 53.784,42
• Valor de referência: R$ 63.275,79
• Valor máximo (+15%): R$ 72.767,16
12
Portanto, o valor de mercado do imóvel avaliado situa-se no intervalo compreendido entre R$
53.784,42 e R$ 72.767,16, sendo adotado como valor de referência a quantia de R$ 63.275,79.
Manhuaçu, 30 de março de 2026.
_________________________________
Vanessa Martins Fraga
Engenheira Civil
Pós-graduada em Avaliações e Perícias de Imóveis
CREA MG 226908
IBAPE 1074 MG
11. ANEXOS
Anexo I – REGISTROS IMAGÉTICOS DE REFERÊNCIA
Anexo II – MEMÓRIA DE CÁLCULO
Anexo III – DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL
Anexo IV – ART
VANESSA
MARTINS
FRAGA:11
532732686
Assinado de
forma digital
por VANESSA
MARTINS
FRAGA:115327
32686
13
ANEXO I
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO DO IMÓVEL
14
Figura 1 – Imóvel Avaliado
Figura 2 – Imóvel Avaliado
15
Figura 3 – Imóvel Avaliado
Figura 4 – Imóvel Avaliado
16
Figura 5 – Imóvel Avaliado
Figura 6 – Imóvel Avaliado
17
Figura 7 – Imóvel Avaliado
Figura 8 – Imóvel Avaliado
18
ANEXO II
MEMÓRIA DE CÁLCULO
Relatórios Estatísticos – Regressão Linear
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1) INFORMAÇÕES BÁSICAS:
Autor: Itabirito
Modelo: Permuta
Data do modelo: segunda-feira, 30 de março de 2026
Tipologia: Lotes
2) INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES:
Variáveis e dados do modelo Quant.
Total de variáveis: 4
Variáveis utilizadas no modelo: 4
Total de dados: 16
Dados utilizados no modelo: 16
3) DESCRIÇÃO DAS VARIÁVEIS:
Nome Tipo Classificação Descrição da varável Habilitada
Endereço Texto Texto Endereço completo do imóvel Sim
Bairro Texto Texto Bairro onde o imóvel se localiza Sim
Municipio Texto Texto Bairro onde o imóvel se localiza Sim
Informante Texto Texto Nome ou identificação do informante Sim
Telefone do
informante
Texto Texto Telefone ou número de contato do informante Sim
Area total Numérica Quantitativa Area total do imóvel medida em há Sim
Padrão Economico Numérica Qualitativa
(Códigos Alocados)
Localização com as características: 1 - Ruim, 2 -
Médio, 3 - Ótimo
Sim
Topografia Numérica Qualitativa
(Códigos Alocados)
Topografia com as características: 1 - Aclive, 2 -
Declive, 3 - próxima
Sim
Link ( Opcional ) Texto Texto Divisão interna da unidade Sim
Valor unitário Numérica Dependente Valor total do imóvel dividido pela Area total
(ha)
Sim
4) ESTATÍSTICAS DESCRITIVAS:
Nome da variável Valor Mínimo Valor Máximo Amplitude Valor Médio
Area total 150,00 571,00 421,00 352,84
Padrão Economico 1,00 3,00 2,00 1,63
Topografia 1,00 3,00 2,00 1,75
Valor unitário 351,85 1.166,67 814,82 495,70
5) COEFICIENTES DE CORRELAÇÃO, DETERMINAÇÃO E ESTATÍSTICA F:
Relatórios Estatísticos – Regressão Linear
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Estatísticas do modelo Estatística
Coeficiente de correlação: 0,9423216 / 0,9253692
Coeficiente de determinação: 0,8879701
Fisher - Snedecor: 31,70
Significância do modelo (%): 0,00
6) NORMALIDADE DOS RESÍDUOS:
Distribuição dos resíduos Curva Normal Modelo
Resíduos situados entre -1 e + 1 68% 62%
Resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 90% 93%
Resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 95% 100%
7) OUTLIERS DO MODELO DE REGRESSÃO:
Quantidade de outliers: 0
% de outliers: 0,00%
8) ANÁLISE DA VARIÂNCIA:
Fonte de variação Soma dos
Quadrados
Graus de
Liberdade
Quadrado
Médio
F
Explicada 0,000 3 0,000 31,705
Não Explicada 0,000 12 0,000
Total 0,000 15
9) EQUAÇÃO DE REGRESSÃO / FUNÇÃO ESTIMATIVA (moda, mediana e média):
1/Valor unitário = +0,003927083498 -0,09674943943 / Area total -0,0003109124059 * Padrão Economico -0,0005128563571 *
Topografia
10) TESTES DE HIPÓTESES (significância dos regressores):
Variáveis Transf. t Obs. Sig.(%)
Area total 1/x -1,99 6,98
Padrão Economico x -1,75 10,52
Topografia x -3,19 0,78
Relatórios Estatísticos – Regressão Linear
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Valor unitário 1/y 17,89 0,00
11) CORRELAÇÕES PARCIAIS ISOLADAS:
Variável Alias x1 x2 x3 y
Area total x1 0,00 -0,02 -0,04 -0,16
Padrão Economico x2 -0,02 0,00 0,87 -0,87
Topografia x3 -0,04 0,87 0,00 -0,91
Valor unitário y -0,16 -0,87 -0,91 0,00
12) CORRELAÇÕES PARCIAIS INFLUÊNCIA:
Variável Alias x1 x2 x3 y
Area total x1 0,00 0,20 0,36 0,50
Padrão Economico x2 0,20 0,00 0,26 0,45
Topografia x3 0,36 0,26 0,00 0,68
Valor unitário y 0,50 0,45 0,68 0,00
13) TABELA DE RESÍDUOS DA REGRESSÃO E DISTANCIA DE COOK
Dado Observado Estimado Resíduo Resíduo (%) Resíduo / DP DCook
1 0,00271900 0,00293400 -0,00021500 -7,9021% -1,013399 0,10937200
2 0,00257100 0,00245800 0,00011300 4,3985% 0,533457 1,43927400
3 0,00241800 0,00233700 0,00008100 3,3316% 0,379915 0,09877900
4 0,00136400 0,00144400 -0,00008100 -5,9069% -0,379915 0,09877900
5 0,00154800 0,00187600 -0,00032800 -21,1850% -1,547168 0,12953000
6 0,00284200 0,00274500 0,00009700 3,4178% 0,458152 0,01200600
7 0,00276900 0,00283500 -0,00006500 -2,3590% -0,308119 0,00494000
8 0,00277100 0,00285400 -0,00008200 -2,9766% -0,389096 0,00856900
9 0,00270900 0,00287700 -0,00016800 -6,2171% -0,794327 0,04117500
10 0,00238600 0,00202300 0,00036300 15,2196% 1,712818 0,09479700
11 0,00209000 0,00203500 0,00005500 2,6479% 0,261019 0,00236900
12 0,00227600 0,00203000 0,00024700 10,8460% 1,164544 0,04560100
13 0,00085700 0,00109700 -0,00024000 -28,0357% -1,133418 0,39224000
14 0,00203700 0,00204200 -0,00000500 -0,2274% -0,021858 0,00001800
15 0,00200000 0,00201100 -0,00001100 -0,5399% -0,050927 0,00007900
16 0,00225000 0,00201100 0,00023900 10,6321% 1,128321 0,03875400
Relatórios Estatísticos – Regressão Linear
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14) TABELA DE FUNDAMENTAÇÃO - NBR 14653-2
Item Descrição Grau III Grau II Grau I Pontos
obtidos
1 Caracterização do imóvel
avaliando
Completa quanto a
todas as variáveis
analisadas
Completa quanto às
variáveis utilizadas no
modelo
Adoção de situação
paradigma
2
2 Quantidade mínima de
dados de mercado,
efetivamente utilizados
6 (k+1), onde k é o
número de variáveis
independentes
4 (k+1), onde k é o
número de variáveis
independentes
3 (k+1), onde k é o
número de variáveis
independentes
2
3 Identificação dos dados
de mercado
Apresentação de
informações relativas
a todos os dados e
variáveis analisados na
modelagem, com foto
e características
conferidas pelo autor
do laudo
Apresentação de
informações relativas
a todos os dados e
variáveis analisados na
modelagem
Apresentação de
informações relativas
aos dados e variáveis
efetivamente
utilizados no modelo
2
4 Extrapolação Não admitida Admitida para apenas
uma variável, desde
que: a) as medidas das
características do
imóvel avaliando não
sejam superiores a
100% do limite
amostral superior,
nem inferiores à
metade do limite
amostral inferior, b) o
valor estimado não
ultrapasse 15% do
valor calculado no
limite da fronteira
amostral, para a
referida variável
Admitida, desde que:
a) as medidas das
características do
imóvel avaliando não
sejam superiores a 100
% do limite amostral
superior, nem
inferiores à metade do
limite amostral
inferior; b) o valor
estimado não
ultrapasse 20 % do
valor calculado no
limite da fronteira
amostral, para as
referidas variáveis, de
per si e
simultaneamente, e
em módulo
2
5 Nível de significância
(somatório do valor das
duas caudas) máximo
para a rejeição da
hipótese nula de cada
regressor (teste bicaudal)
10% 20% 30% 2
6 Nível de significância
máximo admitido para a
rejeição da hipótese nula
do modelo através do
teste F de Snedecor
1% 2% 5% 3
Relatórios Estatísticos – Regressão Linear
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15) GRÁFICOS DE ADERÊNCIA E DE RESÍDUOS DA REGRESSÃO:
Aderência Observado x Estimado - Regressão Linear na forma direta
Resíduos da Regressão Linear
Relatórios Estatísticos – Regressão Linear
SisDEA Home – Versão 1.60
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16) GRÁFICOS DE ELASTICIDADE DA FUNÇÃO NO PONTO MÉDIO:
Relatórios Estatísticos – Regressão Linear
SisDEA Home – Versão 1.60
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Relatórios Estatísticos – Regressão Linear
SisDEA Home – Versão 1.60
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17) TABELA DE DADOS - AMOSTRA:
Variáveis Texto:
ID Endereço Bairro Municipio Informante
1 Rua Terezinha Martins
do Reis
Serra Azul Itabirito Imobiliária Mais
Imóveis
2 Rua Jose Evangelista
de Oliveira
Serra Azul Itabirito Bastos Imobiliaria
3 Rua Algerino Mapa Serra Azul Itabirito Bastos Imobiliaria
4 Rua Alan Kardec Santa Efigenia Itabirito Hamilton Oliveira
Imoveis
5 Rua Algemiro Mapa Vila José Lopes Itabirito Hamilton Oliveira
Imoveis
6 Rua Pedro Simao do
Carmo
Cardoso Itabirito Hamilton Oliveira
Imoveis
7 Rua Terezinha Martins
do Reis
Serra Azul Itabirito Hamilton Oliveira
Imoveis
8 Rua Jose Evangelista
de Oliveira
Serra Azul Itabirito Hamilton Oliveira
Imoveis
9 Rua Algerino Mapa Serra Azul Itabirito Bastos Imobiliaria
10 Rua Algerino Mapa Serra Azul Itabirito Bastos Imobiliaria
11 Rua Padre Jose
Torquato
Serra Azul Itabirito Bastos Imobiliaria
12 Rua Miguel Ribeiro Serra Azul Itabirito Imobiliária Mais
Imóveis
13 Rua Engenheiro Simao
Lacerda
Centro Itabirito Hamilton Oliveira
Imoveis
14 Rua Violeta Dona Luizinha Itabirito Hamilton Oliveira
Imoveis
15 Rua Maria Jose Fileto Santa Efigenia Itabirito Hamilton Oliveira
Imoveis
16 Rua Flor da Noite Dona Luizinha Itabirito Hamilton Oliveira
Imoveis
ID Telefone do
informante
Link ( Opcional )
1 (31) 3563-2338 https://imobiliariamaisimoveis.com.br/imovel/3145/VENDA/lote-serra-a
zul-itabirito/
2 (31) 3561-3173 https://www.abastosimobiliaria.com.br/imovel/terreno-itabirito-324-m/
TE0545-BAVG?from=sale
3 (31) 3561-3173 https://www.abastosimobiliaria.com.br/imovel/terreno-itabirito-382-m/
TE0544-BAVG?from=sale
4 (31) 98744-0523 https://www.hamiltonoliveiraimoveis.com/337/imoveis/venda-area-nov
o-santa-efigenia-itabirito-mg
5 (31) 98744-0523 https://www.hamiltonoliveiraimoveis.com/673/imoveis/venda-area-vila
Relatórios Estatísticos – Regressão Linear
SisDEA Home – Versão 1.60
www.pellisistemas.com.br| www.pellisistemas.com.br/wiki
-jose-lopes-itabirito-mg
6 (31) 98744-0523 https://www.hamiltonoliveiraimoveis.com/291/imoveis/venda-area-car
doso-itabirito-mg
7 (31) 98744-0523 https://www.hamiltonoliveiraimoveis.com/671/imoveis/venda-area-serr
a-azul-itabirito-mg
8 (31) 98744-0523 https://www.hamiltonoliveiraimoveis.com/687/imoveis/venda-area-serr
a-azul-itabirito-mg
9 (31) 3561-3173 https://www.abastosimobiliaria.com.br/imovel/terreno-itabirito-428-m/
TE0542-BAVG?from=sale
10 (31) 98744-0523 https://www.abastosimobiliaria.com.br/imovel/terreno-itabirito-419-m/
TE0543-BAVG?from=sale
11 (31) 98744-0523 https://www.abastosimobiliaria.com.br/imovel/terreno-itabirito-395-m/
TE0541-BAVG?from=sale
12 (31) 3563-2338 https://loft.com.br/imovel/terreno-rua-miguel-ribeiro-serra-azul-itabirit
o/hz3p0xd2?tipoTransacao=venda
13 (31) 98744-0523 https://www.hamiltonoliveiraimoveis.com/35/imoveis/venda-terreno-c
entro-itabirito-mg
14 (31) 98744-0523 https://www.hamiltonoliveiraimoveis.com/572/imoveis/venda-area-don
a-luizinha-itabirito-mg
15 (31) 98744-0523 https://www.hamiltonoliveiraimoveis.com/438/imoveis/venda-area-san
ta-efigenia-itabirito-mg
16 (31) 98744-0523 https://www.hamiltonoliveiraimoveis.com/672/imoveis/venda-area-don
a-luizinha-itabirito-mg
Variáveis Numéricas:
ID Area total Padrão
Economico
Topografia Valor
unitário
1 571,00 1 1 367,78
2 150,00 1 1 388,89
3 382,00 1 2 413,61
4 300,00 2 3 733,33
5 240,00 2 2 645,83
6 270,00 1 1 351,85
7 360,00 1 1 361,11
8 388,00 1 1 360,82
9 428,00 1 1 369,16
10 377,00 2 2 419,10
11 395,00 2 2 478,48
12 387,00 2 2 439,28
13 270,00 3 3 1.166,67
14 407,50 2 2 490,80
15 360,00 2 2 500,00
16 360,00 2 2 444,44
Relatórios Estatísticos – Regressão Linear
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18) ESTIMATIVAS DE VALORES:
Imóvel avaliando 1:
Estimativa Média Amplitude Grau de Precisão
Valor Mínimo 366,63 8,75%
Valor Médio 401,77 - III
Valor Máximo 444,36 10,60%
Dados do imóvel avaliando:
Variável Conteúdo Extrapolação
Endereço Rua Miguel Ribeiro, s/nº -
Bairro Serra Azul -
Municipio Itabirito -
Informante -
Telefone do informante -
Area total 157,49 Não
Padrão Econômico 1,00 Não
Topografia 1,00 Não
Link ( Opcional ) -
19
ANEXO III
DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL
20
ANEXO IV
ART
Página 1/2
Anotação de Responsabilidade Técnica - ART
Lei n° 6.496, de 7 de dezembro de 1977
Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de Minas Gerais
CREA-MG ART OBRA / SERVIÇO
Nº MG20254284767
INICIAL
1. Responsável Técnico
VANESSA MARTINS FRAGA
Título profissional: ENGENHEIRA CIVIL RNP: 1417290935
Registro: MG0000226908D MG
Empresa contratada: REURBIS CONSULTORIA MINAS GERAIS LTDA Registro Nacional: 0001018566-MG
2. Dados do Contrato
Contratante: Prefeitura Municipal de Itabirito CPF/CNPJ: 18.307.835/0001-54
AVENIDA QUEIROZ JUNIOR Nº: 635
Complemento: Bairro: PRAIA
Cidade: ITABIRITO UF: MG CEP: 35450000
Contrato: 112/2025 Celebrado em: 30/07/2025
Valor: R$ 1.563,63 Tipo de contratante: Pessoa Juridica de Direito Público
Ação Institucional: Outros
3. Dados da Obra/Serviço
AVENIDA QUEIROZ JUNIOR Nº: 635
Complemento: Bairro: PRAIA
Cidade: ITABIRITO UF: MG CEP: 35450000
Data de Início: 21/08/2025 Previsão de término: 28/08/2026 Coordenadas Geográficas: 0, 0
Finalidade: OUTROS Código: Não Especificado
Proprietário: Prefeitura Municipal de Itabirito CPF/CNPJ: 18.307.835/0001-54
4. Atividade Técnica
14 - Elaboração Quantidade Unidade
9 - Avaliação > CONSTRUÇÃO CIVIL > EDIFICAÇÕES > DE IMÓVEIS > #1.1.9.6 - TERRENO,
LOTE OU GLEBA
1,00 contratos
Após a conclusão das atividades técnicas o profissional deve proceder a baixa desta ART
5. Observações
Credenciamento para eventual e futura contratação de serviços de avaliação mercadológica de bens imóveis em atendimento às Secretarias da
Prefeitura Municipal de Itabirito/MG, conforme Edital de Credenciamento nº 112/2025
6. Declarações
- Declaro estar ciente de que devo cumprir as regras de acessibilidade previstas nas normas técnicas da ABNT, na legislação específica e no decreto
n. 5296/2004.
- Declaro, nos termos da Lei Federal nº 13.709, de 14 de agosto de 2018 - Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD), que estou ciente de que
meus dados pessoais e eventuais documentos por mim apresentados nesta solicitação serão utilizados conforme a Política de Privacidade do
CREA-MG, que encontra-se à disposição no seguinte endereço eletrônico: https://www.crea-mg.org.br/transparencia/lgpd/politica-privacidade-dados.
Em caso de cadastro de ART para PESSOA FÍSICA, declaro que informei ao CONTRATANTE e ao PROPRIETÁRIO que para a emissão desta ART é
necessário cadastrar nos sistemas do CREA-MG, em campos específicos, os seguintes dados pessoais: nome, CPF e endereço. Por fim, declaro que
estou ciente que é proibida a inserção de qualquer dado pessoal no campo "observação" da ART, seja meu ou de terceiros.
- Declaro, nos termos da Lei Federal nº 13.709, de 14 de agosto de 2018 - Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD), que estou ciente de que
não posso compartilhar a ART com terceiros sem o devido consentimento do contratante e/ou do(a) proprietário(a), exceto para cumprimento de dever
legal.
7. Entidade de Classe
IBAPE-MG - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de Minas Gerais
8. Assinaturas
Declaro serem verdadeiras as informações acima
________________, ________ de ___________________ de ________
Local data
VANESSA MARTINS FRAGA - CPF: 115.327.326-86
Prefeitura Municipal de Itabirito - CNPJ: 18.307.835/0001-54
9. Informações
A autenticidade desta ART pode ser verificada em: https://crea-mg.sitac.com.br/publico/, com a chave: 6zB06
Impresso em: 15/09/2025 às 14:01:37 por: , ip: 191.187.42.134
www.crea-mg.org.br atendimento@crea-mg.org.br
Tel: 0800 031 2732 Fax:
CREA-MG Conselho Regional de Engenharia
e Agronomia de Minas Gerais
VANESSA MARTINS
FRAGA:11532732686
Assinado de forma digital
por VANESSA MARTINS
FRAGA:11532732686
Página 2/2
Anotação de Responsabilidade Técnica - ART
Lei n° 6.496, de 7 de dezembro de 1977
Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de Minas Gerais
CREA-MG ART OBRA / SERVIÇO
Nº MG20254284767
INICIAL
* A ART é válida somente quando quitada, mediante apresentação do comprovante do pagamento ou conferência no site do Crea.
10. Valor
Valor da ART: R$ 103,03 Registrada em: 15/09/2025 Valor pago: R$ 103,02 Nosso Número: 8609254995
A autenticidade desta ART pode ser verificada em: https://crea-mg.sitac.com.br/publico/, com a chave: 6zB06
Impresso em: 15/09/2025 às 14:01:39 por: , ip: 191.187.42.134
www.crea-mg.org.br atendimento@crea-mg.org.br
Tel: 0800 031 2732 Fax:
CREA-MG Conselho Regional de Engenharia
e Agronomia de Minas Gerais
Evalor Ltda – CNPJ 54.686.528/0001-95/ Responsável Técnico: Alessandra Silva de Paula Rosa
Tel.: (32)99177-6421 – Email: engenhariaevalor@gmail.com
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EVALOR LTDA – ALESSANDRA SILVA DE PAULA ROSA
Laudo Técnico de Avaliação
de Bem Imóvel
REF.: PREFEITURA MUNICIPAL DE ITABIRITO
Itabirito
Março/2026
Por solicitação da Secretaria de Secretaria
Municipal de Política Urbana e Habitação de
Itabirito, este Laudo Técnico de Bem Imóvel
foi elaborado para determinar o valor de
mercado (parcial) do imóvel de matrícula
28.089, pertencente ao Sr. Rodrigo Braga.
Alessandra Silva de Paula Rosa
Engenheira Civil
CREA MG 252910
Evalor Ltda – CNPJ 54.686.528/0001-95/ Responsável Técnico: Alessandra Silva de Paula Rosa
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SUMÁRIO
1. INTRODUÇÃO 03
2. OBJETIVO 03
3. LIMITAÇÕES E PREMISSAS FUNDAMENTAIS 03
4. NORMAS PERTINENTES E METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO 03
4.1. Normas pertinentes e bibliografias utilizadas 03
4.2. Metodologia de Avaliação aplicada 04
5. MEMORIAL DE VISITA 04
6. LOCALIZAÇÃO 04
6.1. Localização do Imóvel 04
6.2. Análise da região 05
6.2.1. Condições de acesso 05
6.2.2. Distância do centro urbano 05
6.2.3. Infraestrutura básica 06
7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO 06
8. AVALIAÇÃO 07
8.1. Método de Avaliação 07
8.2. Especificações das avaliações 07
9. AVALIAÇÃO DO VALOR PARCIAL DE MERCADO DO IMÓVEL 09
10. AVALIAÇÃO DO VALOR DE PERMUTA PARCIAL DO IMÓVEL 09
11. CONCLUSÕES 09
12. ANEXOS 10
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Tel.: (32)99177-6421 – Email: engenhariaevalor@gmail.com
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1. INTRODUÇÃO
Por solicitação da Secretaria Municipal de Política Urbana e Habitação de Itabirito/MG, foi
realizada uma Avaliação Parcial de Bem Imóvel, não constituído de benfeitorias, na cidade de
Itabirito/MG. O imóvel – objeto deste trabalho – está localizado na Rua Miguel Ribeiro, s/nº,
Serra Azul - Itabirito/MG. O imóvel descrito possui matrícula nº 28.089 – Livro 2-RG do
Cartório de Registro de Imóveis, possui área de 4.338 m², porém o objeto da avaliação é a área
de 157,49 m² demarcada no mapa entregue pela secretaria, que integrará processo de permuta
entre o Município e o Proprietário.
Desta maneira, fez o registro do estado presente do imóvel, bem como a avaliação do valor de
mercado parcial do imóvel, de acordo com as normas técnicas de referência.
2. OBJETIVO
O presente Laudo Técnico de Avaliação de Bem Imóvel tem por finalidade vistoriar, avaliar, e
determinar tecnicamente o real valor de mercado do imóvel, para fins de permuta, localizado
no Bairro Serra Azul em Itabirito/MG.
As atividades desenvolvidas durante a presente avaliação de imóvel foram:
a) Diagnóstico da situação encontrada;
b) Verificação da localização do imóvel, condições de acesso e infraestrutura urbana;
c) Fotografia do atual estado das benfeitorias (se houver);
d) Estudo mercadológico local;
e) Desenvolvimento de metodologia de avaliação de bens em acordo com as normas
vigentes.
3. LIMITAÇÕES E PREMISSAS FUNDAMENTAIS
O presente Laudo obedeceu aos seguintes Princípios e Ressalvas:
• O Laudo apresenta todas as condições limitativas impostas pela metodologia
empregada, que afetam as análises, opiniões e suas conclusões.
• O signatário inspecionou pessoalmente o imóvel objeto desta lide.
• O Laudo Técnico foi elaborado com estrita observância dos postulados constantes do
Código de Ética profissional.
• Os documentos juntados ao processo, bem como os fornecidos pelas partes, foram
tomados como fidedignos.
• Mudando a finalidade do laudo, deverá ser realizado nova avaliação, pois o valor varia
conforme finalidade.
• Consultar as certidões Negativa de débitos e de ônus, para garantir que o imóvel esteja
livre de dívidas.
4. NORMAS PERTINENTES E METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO
4.1. Normas pertinentes e bibliografias utilizadas
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O presente trabalho foi elaborado com suporte nos requisitos constantes em normas da ABNT,
onde se destacam as normas a seguir:
• NBR 14653-1:2019 (Avaliação de Bens - Parte 1: Procedimentos Gerais);
• NBR 14653-2:2011 (Avaliação de Bens - Parte 2: Imóveis urbanos);
• NBR 13752:1996 (Perícias de engenharia na construção civil).
4.2. Metodologia de Avaliação aplicada
Foi utilizado o método comparativo direto de dados de mercado (MCDDM), conforme as
normas técnicas da ABNT para a Avaliação de Bens, registradas no INMETRO como NBR
14653 – Parte 1 (Procedimentos Gerais) e Parte 2 (Imóveis Urbanos). O MCDDM consiste em
coletar uma amostra (conjunto de dados) de imóveis no mercado, cujas características sejam as
mais semelhantes possíveis as do imóvel avaliando e através dessa amostra obter o valor do
imóvel avaliando.
a. Seleção e Tratamento dos Dados
Período de pesquisa: de 17/03/2026 a 25/03/2026.
Tratamento dos dados: Foi utilizado um software de regressão linear múltipla denominado
SisDea Windows, desenvolvido pela Pelli Sistemas, complementado pela memória de cálculo
do modelo. Consultar o Anexo III – Memorial de Cálculo.
5. MEMORIAL DE VISITA
As visitas e vistorias ao objeto deste trabalho, bem como a toda região econômica do entorno,
foram realizadas na data 17/03/2026, pela engenheira Alessandra Silva de Paula Rosa.
Seguindo rigorosamente as determinações da NBR 14.653-1/2019 (Avaliação de Bens –
Procedimentos Gerais), a vistoria abrangeu os seguintes aspectos técnicos:
• Identificação do imóvel.
• Verificação da sua localização, uso, atratividade, características topográficas, vocação,
dimensões, dentre outros fatores influenciáveis na avaliação.
• Análise da vizinhança.
• Registros fotográficos.
6. LOCALIZAÇÃO
6.1. Localização do Imóvel
• Localização: Rua Miguel Ribeiro, s/nº, Serra Azul em Itabirito/MG.
• Características do Terreno: Terreno com topografia predominantemente em aclive. Este
se encontra a frente do Lote 03, tornando-o um Lote Encravado e por tanto, deve-se
observar as implicações que tal lote gera.
• Caracterização quanto a uso e ocupação da região: A região é predominantemente
urbana.
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Imagem 01 – Mapa Organização do Território
Fonte – Plano Diretor do Município de Itabirito/MG
6.2. Análise da região
O Bairro Serra Azul está inserido em área urbana do município de Itabirito/MG, caracterizandose como região predominantemente residencial, com ocupação consolidada e presença de
comércios e serviços de apoio em seu entorno. O bairro apresenta padrão construtivo
heterogêneo, com imóveis de padrão simples a médio, acompanhando o desenvolvimento
urbano local, o que influencia diretamente sua dinâmica de valorização imobiliária.
6.2.1. Condições de acesso
O acesso ao bairro é considerado adequado, sendo realizado por vias pavimentadas que o
conectam aos principais eixos viários do município, facilitando o deslocamento para a região
central e bairros adjacentes. O sistema viário interno possui traçado funcional, com trânsito
predominantemente local, favorecendo a mobilidade. Há atendimento por transporte público,
ampliando a acessibilidade da região.
6.2.2. Distância do centro urbano
O Bairro Serra Azul encontra-se a aproximadamente 3 a 5 km do centro de Itabirito, com tempo
médio de deslocamento de 10 a 15 minutos, o que garante boa integração com a área central e
acesso facilitado aos principais serviços urbanos.
A região dispõe de comércios e serviços básicos, como mercados, padarias, farmácias e
estabelecimentos de conveniência, suficientes para atendimento cotidiano. Serviços de maior
porte, como instituições bancárias, hospitais, supermercados e comércio diversificado,
concentram-se no centro da cidade, sendo acessíveis em curto tempo de deslocamento, fator
que contribui positivamente para a funcionalidade e valorização da região.
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Imagem 01 – Mapa distância do centro urbano
Fonte – Google Maps
6.2.3. Infraestrutura básica
O bairro é atendido por rede pública de abastecimento de água e esgotamento sanitário, com
cobertura considerada satisfatória. A energia elétrica é fornecida por rede aérea de baixa tensão,
com estabilidade adequada. Há boa cobertura de telefonia móvel e disponibilidade de internet
banda larga, inclusive por fibra óptica em diversos trechos. A iluminação pública está presente
na maioria das vias. A arborização urbana é moderada, com presença de vegetação em alguns
logradouros e áreas pontuais.
As vias são, em sua maioria, pavimentadas com revestimento asfáltico, contando com guias e
sarjetas para escoamento das águas pluviais. As calçadas estão presentes, ainda que com padrão
de conservação variável. O sistema de drenagem pluvial atende de forma geral à região, com
eventuais pontos de acúmulo em períodos chuvosos intensos. A coleta de lixo é realizada
regularmente pelo serviço público municipal. O bairro conta com entrega postal domiciliar.
7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
O bairro Serra Azul, situado no município de Itabirito, insere-se em um contexto urbano de
cidade de porte médio vinculada à Região Metropolitana de Belo Horizonte, cuja dinâmica
econômica é fortemente influenciada pela atividade minerária e pelo setor de serviços
correlatos. O município apresenta boa acessibilidade regional por meio de rodovias relevantes,
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Tel.: (32)99177-6421 – Email: engenhariaevalor@gmail.com
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o que favorece a mobilidade pendular e a integração com polos econômicos próximos,
contribuindo para a manutenção da demanda imobiliária.
No âmbito local, observa-se que o bairro Serra Azul possui características de ocupação
predominantemente residencial, com malha urbana simples e número reduzido de logradouros,
indicando um padrão de baixa a média densidade e perfil mais homogêneo de ocupação. A
infraestrutura urbana tende a ser básica, com atendimento por serviços públicos essenciais,
ainda que sem a mesma diversificação observada em áreas centrais do município.
O mercado imobiliário na região apresenta comportamento típico de bairros periféricos ou em
consolidação, com oferta limitada e voltada majoritariamente a imóveis residenciais de padrão
simples a intermediário. A demanda é influenciada por fatores locais, especialmente pela
proximidade com áreas de emprego e custo mais acessível em relação a bairros centrais, o que
atrai público de renda média e média-baixa.
A liquidez tende a ser moderada a reduzida, com maior tempo de absorção dos imóveis,
sobretudo aqueles com menor padrão construtivo ou inseridos em trechos com infraestrutura
incompleta. Por outro lado, imóveis com melhor acabamento e localização relativa tendem a
apresentar maior competitividade. A perspectiva de valorização está condicionada à expansão
urbana de Itabirito, investimentos em infraestrutura e à estabilidade das atividades econômicas
predominantes no município.
8. AVALIAÇÃO
8.1. Método de Avaliação
Na avaliação do valor da área de terreno em estudo foi empregado o método comparativo direto
de dados de mercado, conforme recomenda o subitem 6.6 da NBR 14653-1:2019 - Avaliação
de Bens - Parte 1: Procedimentos Gerais e subitem 8.2.4 da NBR 14653-2:2011 – Avaliação de
Bens – Parte 2.
Devido a isso, após a conclusão da etapa de vistoria foram efetuadas pesquisas com o objetivo
de coletar elementos com características semelhantes às da supracitada área.
Tais elementos foram submetidos a um tratamento estatístico (tratamento científico dos dados
de pesquisa) aprovado pelas normas de avaliação da ABNT (Associação Brasileira de Normas
Técnicas), o qual tem como finalidade a determinação do valor de mercado da área objeto da
lide em questão.
O item 6.4.1 da NBR 14653-1:2019 – Avaliações de Bens – Parte 1: Procedimentos Gerais,
reproduzido a seguir, determina os procedimentos específicos para busca de dados referente aos
aspectos quantitativos: “Convém buscar a maior quantidade possível de dados de mercado, com
atributos comparáveis aos do bem avaliando.” Já o item 6.4.2 da NBR 14653-1:2019 –
Avaliações de Bens – Parte 1: Procedimentos Gerais, reproduzido a seguir, determina os
procedimentos específicos para busca de dados referente aos aspectos qualitativos: “Na fase de
coleta de dados convém:
a) buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possíveis aos do bem avaliando;
b) identificar e diversificar as fontes de informação, sendo que as informações devem ser
cruzadas, tanto quanto possível, com objetivo de aumentar a confiabilidade dos dados de
mercado;
Evalor Ltda – CNPJ 54.686.528/0001-95/ Responsável Técnico: Alessandra Silva de Paula Rosa
Tel.: (32)99177-6421 – Email: engenhariaevalor@gmail.com
Rua João Tiago da Silva, nº 46, Nossa Senhora do Carmo, Barbacena – MG Página 8
c) identificar e descrever as características relevantes dos dados de mercado coletados;
d) buscar dados de mercado de preferência contemporâneos com a data de referência da
avaliação.”
Foram coletados 24 (vinte e quatro) dados de mercado que abrangeram a área urbana do
município, 16 (dezesseis) foram efetivamente utilizados. Para garantir uniformidade e
transparência nesta avaliação, foi adotada a variável “Macrolocalização”, que nada mais é do
que porcentagens de cada bairro, apresentadas segundo a Tabela de valores referenciais para
fins de taxas diversas e penalidades, segundo Decreto nº 16003, de 16 de dezembro de 2024.
8.2. Especificações das avaliações
O item 9 da NBR 14653-2 determina as diretrizes para a especificação das avaliações em
relação aos graus de fundamentação e precisão.
Neste trabalho foi adotada a metodologia cientifica de regressão linear / interferência estatística
e os resultados se enquadram no grau de precisão e fundamentação que segue:
ITEM
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
III
(3 PONTOS)
II
(2 PONTOS)
I
(1 PONTO)
Caracterização do imóvel avaliando X
Quantidade mínima de dados de mercado
efetivamente utilizados X
Identificação dos dados de mercado X
Extrapolação X
Nível de significância, α somatório do valor
das duas caudas, máximo para a rejeição da
hipótese nula de cada regressor (teste
bicaudal)
X
Nível de significância máximo admitido para
a rejeição da hipótese nula do modelo através
do teste F de Snedecor
X
PONTUAÇÃO TOTAL ATINGIDA 16
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO DO LAUDO II
DESCRIÇÃO
GRAU DE PRECISÃO
III
≤ 30%
II
≤ 40%
I
≤ 50%
Amplitude do intervalo de confiança de 80%
em torno do valor central da estimativa X
Função estimativa utilizada na base de cálculo para obtenção do valor do imóvel avaliando
Valor unitário = -225.3382421 +41728.36905 / Área total +25.5285216 * Macro localização
+35.63889161 * Topografia
Tabela 03 – Tabela de fundamentação
Fonte – Autoria própria
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9. AVALIAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARCIAL DO IMÓVEL
VALOR UNITÁRIO:
R$ 456,06 (quatrocentos e cinquenta e seis reais e seis
centavos)
VALOR TOTAL: 71.800,00 (setenta e um mil e oitocentos reais)
Considerou-se o valor mínimo do intervalo de confiança, nesta avaliação, pois tal modelo foi
feito apenas com a utilização de dados de oferta.
O valor acima descrito foi obtido em nução com a liquidez do mercado local, na presente data
deste laudo, a saber: 25 de março de 2026, acatando os atributos específicos do imóvel, como:
suas características físicas, localização, oferta de imóveis semelhantes no mercado imobiliário.
Tal valor foi obtido através do arredondamento do valor mínimo desvalorizado, seguindo o que
diz o item 6.8.1. da norma NBR 14653.
10. AVALIAÇÃO DO VALOR DE PERMUTA PARCIAL DO IMÓVEL
O valor da permuta é determinado pelo valor de mercado da área de 157,49 m², sendo
considerado a localização, tamanho, benfeitorias e potencial de uso.
Foi observado que o imóvel avaliando encontra-se posicionado à frente do lote 03, deixando-o
como um lote encravado. A área de permuta, configura-se como a alternativa única ou mais
viável de acesso deste à via pública. Tal condição gera implicações relevantes sob os aspectos
jurídico, funcional e mercadológico.
Levando em consideração que a faixa de passagem compromete fortemente o aproveitamento
do lote, o imóvel é pequeno (impacto proporcional maior), há perda significativa de
privacidade, segurança ou potencial construtivo e que ainda não há servidão formalizada, mas
o risco é evidente, adotamos uma depreciação de 20% do valor, com base no princípio da
prudência.
VALOR TOTAL X FATOR DE DEPRECIAÇÃO = VALOR FINAL
71.800,00 x 0,70 = 50.260,00
11. CONCLUSÕES
VALOR DE MERCADO/
DEPRECIADO
R$ 50.260,00 (cinquenta mil, duzentos e
sessenta reais)
Os valores finais encontrados nesta avaliação imobiliária levaram em conta imóveis localizadas
na mesma região do imóvel avaliando e imóveis com as mesmas características do imóvel
objeto deste laudo.
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12. ANEXOS
Os anexos presentes são descritos conforme listagem a seguir:
Anexo I – Relatório Fotográfico;
Anexo II – Documentos do imóvel;
Anexo III – Memorial de Cálculo – SisDea;
Anexo IV – Mapa com demarcação da área de acesso para o lote 03;
Anexo V – DECRETO Nº 16894, de 29 de dezembro de 2025;
Anexo VI – ART – Anotação de Responsabilidade Técnica.
Nada tendo a acrescentar, o presente laudo é encerrado com 36 (trinta e seis) páginas assinadas.
Barbacena, 26 de março de 2026.
_________________________________
Alessandra Silva de Paula Rosa
Engenheira Civil - CREA - 252910
CPF: 113.695.046-08
_________________________________
Alessandra Silva de Paula Rosa
Evalor Ltda
CNPJ: 54.686.528/0001-95
ALESSANDRA S
PAULA ROSA
LTDA:546865280
00195
Assinado de forma digital
por ALESSANDRA S
PAULA ROSA
LTDA:54686528000195
Dados: 2026.03.26
23:51:56 -03'00'
ALESSANDRA S
PAULA ROSA
LTDA:546865280
00195
Assinado de forma
digital por ALESSANDRA
S PAULA ROSA
LTDA:54686528000195
Dados: 2026.03.26
23:52:17 -03'00'
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Anexo I - RELATÓRIO FOTOGRAFICO
Imóvel 28.089 – ÁREA PARA PERMUTA
Imóvel 28.089 – ÁREA PARA PERMUTA
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Imóvel 28.089 – ÁREA PARA PERMUTA
Imóvel 28.089 – ÁREA PARA PERMUTA
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Imóvel 28.089 – ÁREA PARA PERMUTA
Imóvel 28.089 – ÁREA REMANESCENTE
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Imóvel 28.089 – ÁREA REMANESCENTE
Imóvel 28.089 – ÁREA REMANESCENTE
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Anexo II – DOCUMENTOS DO IMÓVEL
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Anexo III – MEMORIAL DE CÁLCULO - SISDEA
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Anexo IV – MAPA COM DEMARCAÇÃO DA ÁREA DE ACESSO
PARA O LOTE 03
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Anexo V – DECRETO Nº 16894, de 29 de dezembro de 2025
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Anexo VI – ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA
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Tel.: (32)99177-6421 – Email: engenhariaevalor@gmail.com
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LAUDO TÉCNICO PERICIAL
DE AVALIAÇÃO DE BEM IMÓVEL
LCOM
REF: Rua Miguel Ribeiro, Serra Azul
Município de Itabirito/MG
REF: Rua Fernando Maia, Ministro Clóvis Salgado, nº 249, Bairro Santa Cruz
Barão de Cocais/MG
REF: Rua Fernando Maia, Ministro Clóvis Salgado, nº 249, Bairro Santa Cruz
Barão de Cocais/MG
REF: Rua Fernando Maia, Ministro Clóvis Salgado, nº 249, Bairro Santa Cruz
Barão de Cocais/MG
REF: Rua Fernando Maia, Ministro Clóvis Salgado, nº 249, Bairro Santa Cruz
Barão de Cocais/MG
REF: Rua Fernando Maia, Ministro Clóvis Salgado, nº 249, Bairro Santa Cruz
Barão de Cocais/MG
REF: Rua Fernando Maia, Ministro Clóvis Salgado, nº 249, Bairro Santa Cruz
Barão de Cocais/MG
Em cumprimento à solicitação da Prefeitura
Municipal de Itabirito, este Laudo de Avaliação de
Bem Imóvel foi desenvolvido para se apontar o
valor de mercado para compra/ venda/
desapropriação e locação de imóvel localizado
na cidade de Itabirito/ MG.
DR Da Silva Engenharia de Avaliações e Perícias
(31) 98878-1523
serv.nacional@hotmail.com
Av. Otacílio Negão de Lima, 3.850,
Bandeirantes – Belo Horizonte/ MG
31.340-505
Em cumprimento à solicitação da SECRETARIA
PREFEITURA MUNICIPAL DE PROJETOS
BARÃO DE COCAIS, este Laudo de Avaliação
de Bem Imóvel foi desenvolvido para se apontar
o valor de mercado e de desapropriação de
imóvel localizado na cidade de Barão de
Cocais/MG.
DR Da Silva Engenharia de Avaliações e Perícias
(31) 98878-1523
DR DA SILVA ENGENHARIA
(31) 98878-1523
serv.nacional@hotmail.com
Av. Otacílio Negrão de Lima 3.850, Bandeirantes - Belo Horizonte/MG
DR DA SILVA ENGENHARIA
DR SILVA SERVIÇOS DE ENGENHARIA
(31) 98878-1523
DR DA SILVA ENGENHARIA
(31) 98878-1523
serv.nacional@htomail.com
Av. Otacílio Negrão de Lima 3.850, Bandeirantes - Belo Horizonte/MG
LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL
URBANO
Responsável Técnico pela
Elaboração do Laudo
Douglas Rodrigo da Silva
Contato do RT (31) 98878-1523
CREA – Nacional 1414283962
CREA – MG 191504D
DR SILVA SERVIÇOS DE ENGENHARIA
(31) 98878-1523
DR DA SILVA ENGENHARIA
(31) 98878-1523
serv.nacional@htomail.com
Av. Otacílio Negrão de Lima 3.850, Bandeirantes - Belo Horizonte/MG
Ordem de Serviço nº: LCOM_01/ 2026
Município / Localidade: ITABIRITO – RUA MIGUEL RIBEIRO
Sistema / Unidade de Sistema: Não aplicável
Data da Avaliação: 30/03/2026
QUADRO RESUMO DAS AVALIAÇÕES
ID UTILIZAÇÃO PROPRIETÁRIO ENDEREÇO COMPLETO
ÁREA
(M²)
VALOR
AVALIAÇÃO
(R$)
- PLENO DOMINIO SUELI DE OLIVEIRA TEIXEIRA
Rua Miguel Ribeiro, Serra
Azul 157,49 R$ 60.485,38
IMÓVEL AVALIANDO: R$ 60.485,38 – sessenta mil quatrocentos e oitenta e cinco reais
e trinta e oito centavos
Douglas Rodrigo da Silva
Engenheiro Civil - Avaliador
CREA/MG: 191.504/D – CPF 065.090.486-98
DR SILVA SERVIÇOS DE ENGENHARIA
(31) 98878-1523
DR DA SILVA ENGENHARIA
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1. DESCRIÇÃO SUCINTA DO IMÓVEL AVALIANDO
O imóvel avaliado se trata de um lote localizado no bairro Serra Azul, na cidade de Itabirito. O
terreno possui uma área de 157,49 m².
2. OBJETIVO E FINALIDADE
Objetivo: Determinação de valor de mercado para negociar compra/ venda e permuta.
Finalidade: Determinação do valor de mercado para subsidiar a negociação com o proprietário.
3. INTERESSADO
Prefeitura Municipal de Itabirito.
4. PROPRIETÁRIO
SUELI DE OLIVEIRA TEIXEIRA.
5. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES
Para a elaboração do presente trabalho foi consultada a documentação a nós enviada pelo proprietário, auxiliando com vistoria ‘’in loco’’. O trabalho obedece como diretrizes técnicas a recomendações da NBR 14653-2 e NBR 14653-1 (Normas para Avaliação de Imóveis Urbanos da Associação Brasileira de Normas Técnicas).
6. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
Este Laudo fundamenta-se no que estabelecem as normas técnicas da ABNT, Avaliação de Bens,
registradas no INMETRO como NBR 14653 – Parte 1 (Procedimentos Gerais), Parte 2 (Imóveis
Urbanos) e baseia-se:
• Em informações constatadas "in loco" quando da vistoria ao imóvel, realizada em
26/03/2026;
• Em informações obtidas junto a agentes do mercado imobiliário local (vendedores,
compradores, intermediários etc.).
DR SILVA SERVIÇOS DE ENGENHARIA
(31) 98878-1523
DR DA SILVA ENGENHARIA
(31) 98878-1523
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7. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
7.1 Aspectos Gerais
A região a qual está o imóvel avaliado está inserido na área urbano na cidade de Itabirito, no estado
Minas Gerais.
Imagem 01 - Fonte: Google
Imagem 02 – Vista do terreno avaliando - Fonte: Própria
DR SILVA SERVIÇOS DE ENGENHARIA
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DR DA SILVA ENGENHARIA
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Av. Otacílio Negrão de Lima 3.850, Bandeirantes - Belo Horizonte/MG
7.2 Aspectos Físicos
A respeito do contexto urbano o imóvel avaliando está localizado na cidade de Itabirito. A respeito
do contexto urbano o imóvel avaliando está localizado a cerca de 74,8 Km de distância de Belo
Horizonte.
Imagem 03 – Localização do terreno avaliando - Fonte: Google
7.3 Infraestrutura Urbana
O Bairro onde o imovel se encontra, é servido pelos seguintes equipamentos urbanos, tais como:
Água encanada; Energia elétrica pública; Pavimentação, Comunicação e televisão; Telefone;
Coleta de resíduos sólidos, transporte.
7.3.1 Atividades Existentes e Equipamentos Comunitários
A região possui comércios próximos.
DR SILVA SERVIÇOS DE ENGENHARIA
(31) 98878-1523
DR DA SILVA ENGENHARIA
(31) 98878-1523
serv.nacional@htomail.com
Av. Otacílio Negrão de Lima 3.850, Bandeirantes - Belo Horizonte/MG
8. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL
8.1 Terreno
O terreno avaliando apresenta área de 157,49 m² e possui formato irregular com topografia
em aclive.
9.0. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
O imóvel avaliando se localiza na cidade de Itabirito, bairro Serra Azul Região Central de Minas
Gerais, com uma população estimada de 53.000 habitantes. O imóvel se beneficia de infraestrutura
completa como, asfalto, coleta de resíduos, escolas entre outros..
Considerando que o mercado apresenta um desempenho normal para os atributos específicos do
imóvel avaliando, este se classifica como de LIQUIDEZ NORMAL e o público-alvo para absorção
deste seriam famílias de pequeno à médio porte que procuram tranquilidade.
Com base no levantamento de dados e pesquisa do mercado imobiliário da região de Itabirito para
o cálculo do valor de compra e venda do imóvel, observa-se que há um baixo número de ofertas e
demandas para este tipo de imóvel no distrito.
10.0. METODOLOGIA UTILIZADA
Conforme o item 7.1.1 da NBR 14.653-1:2019, a “metodologia aplicável é função, basicamente, da
natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade
de informações colhidas no mercado”.
DR SILVA SERVIÇOS DE ENGENHARIA
(31) 98878-1523
DR DA SILVA ENGENHARIA
(31) 98878-1523
serv.nacional@htomail.com
Av. Otacílio Negrão de Lima 3.850, Bandeirantes - Belo Horizonte/MG
O tratamento dos dados foi realizado através do tratamento científico com uso de regressão linear,
utilizado o software SisDEA.
A presente avaliação buscou seguir os normativos técnicos abaixo listados:
• ABNT NBR 14.653-1:2019, que versa sobre Avaliação de bens: Procedimentos gerais;
• ABNT NBR 14.653-2:2011, que versa sobre Avaliação de bens: Imóveis urbanos; e
• ABNT NBR 12.721:2006, que versa sobre Avaliação de custos unitários de construção para
incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios – Procedimento. Além
destes, a presente avaliação observou os estudos e os boletins técnicos divulgados pelos
IBAPE/MG e pelo IBAPE Nacional.
Para a apuração do valor de mercado da gleba foi adotado o Método Comparativo.
Área do terreno: variável independente e quantitativa que informa a área do terreno de cada
elemento da amostra em metro quadrado.
Intervalo de Abrangência: 300,00 m² à 993,00 m².
Valor Unitário: variável dependente e quantitativa que informa o valor unitário de cada elemento
da amostra em reais por metro quadrado, que é dado pelo valor total / área terreno.
Intervalo de Abrangência: R$ 191,34 à R$ 530,56.
Topografia: Variável qualitativa com códigos alocados que representam a valorização conforme a
topografia do imóvel: 1-declive; 2-aclive; 3-plano/semi-plano
ST: Variável proxy que indica em escala crescente, a localização do imóvel, representada pela
Renda per capeta, ref. IBGE 2022 (Renda amostrando).
FC: Fator de Oferta
DR SILVA SERVIÇOS DE ENGENHARIA
(31) 98878-1523
DR DA SILVA ENGENHARIA
(31) 98878-1523
serv.nacional@htomail.com
Av. Otacílio Negrão de Lima 3.850, Bandeirantes - Belo Horizonte/MG
11. RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATA DE REFERÊNCIA
RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATA DE REFERÊNCIA
• Grau de Fundamentação: II e Grau de Precisão III.
Contudo, os eventos de mercado utilizados na presente regressão linear se tratam,
exclusivamente, de imóveis ofertados. Ou seja, não foi observado a repercussão existente entre o
valor do anúncio e o valor efetivo da transação.
VI = VU x AR X FC
VI = R$ 427,93 x 157,49 x 0,9 = R$ 60.485,38
12. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Os anexos presentes de igual modo receberam rubrica e são descritos conforme listagem a seguir:
Anexo I – Fotografias do terreno avaliando
Anexo II – Dados de mercado
Anexo III – Memória de Cálculo SisDEA
Anexo IV – Documentos do terreno
Belo Horizonte, 30 de Março de 2026.
Nome completo do RT: Douglas Rodrigo da Silva
Engenheiro Civil
CREA: 191504D
DR SILVA SERVIÇOS DE ENGENHARIA
(31) 98878-1523
DR DA SILVA ENGENHARIA
(31) 98878-1523
serv.nacional@htomail.com
Av. Otacílio Negrão de Lima 3.850, Bandeirantes - Belo Horizonte/MG
ANEXO I – FOTOGRAFIAS DO IMÓVEL AVALIANDO:
Fotografia 01 – Vista Lateral do terreno
Fotografia 02 – Logradouro a direita do terreno
DR SILVA SERVIÇOS DE ENGENHARIA
(31) 98878-1523
DR DA SILVA ENGENHARIA
(31) 98878-1523
serv.nacional@htomail.com
Av. Otacílio Negrão de Lima 3.850, Bandeirantes - Belo Horizonte/MG
Fotografia 03 – Terreno
Fotografia 04 – Logradouro a direita do terreno
DR SILVA SERVIÇOS DE ENGENHARIA
(31) 98878-1523
DR DA SILVA ENGENHARIA
(31) 98878-1523
serv.nacional@htomail.com
Av. Otacílio Negrão de Lima 3.850, Bandeirantes - Belo Horizonte/MG
ANEXO II – DADOS DE MERCADO:
ID Desab
ilitado
EN CI BA CT
1 Rua João Pinheiro,
200
ITABIRITO Boulevard Itabirito, Weslley Patrício
Alvarenga
2 Caminho Serra da
Canastra
ITABIRITO Condomínio
VillaBella
Bens De Raiz Imoveis
3 RESIDENCIAL
SOLARE VANDAMME
ITABIRITO Vandaime Bens De Raiz Imoveis
4 Caminho Serra da
Canastra
ITABIRITO Condomínio
VillaBella
Alphasul Consultoria
Imobiliaria
5 Caminho Serra da
Canastra
ITABIRITO Condomínio
VillaBella
Twa Investimentos
6 Avenida Telê
Santana
ITABIRITO CENTRO Re/Max Domum
7 Caminho Serra da
Canastra
ITABIRITO Condomínio
VillaBella
Twa Investimentos
8 Quadra 72 ITABIRITO Montanhas de
Acuruí
Daniel Bonifacio Do
Carmo
9 Alameda dos
Pinheiros, Sn
ITABIRITO Aconchego Da Serra, Alexandre Vaz De
Carvalhaes
10 Alameda do
Amanhecer, 1414
ITABIRITO Aconchego Da Serra, Alexandre Vaz De
Carvalhaes
11 Condomínio Village
Portões
ITABIRITO Portoes Bonanza Imóveis
12 Endereço não
informado
ITABIRITO São José Bonanza Imóveis
13 Condomínio Village
Portões
ITABIRITO Portoes Bonanza Imóveis
14 * Eurico Vaz, ITABIRITO RESERVA DI CAPRI imovel web
15 RUA CAETE LOTE 20
,11
ITABIRITO Dona Luizinha Assessoria
Imobiliária VF LTDA
16 Rua Engenheiro
Simão Lacerda
QUADRA 01 LOTE 08
ITABIRITO Dona Luizinha Assessoria
Imobiliária VF LTDA
17 Rua das
Violetas,Quadra 07,
Lote 20
ITABIRITO Monte Sinai Assessoria
Imobiliária VF LTDA
18 Condomínio Village
Portões
ITABIRITO Portoes Bonanza Imóveis
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ANEXO III – MEMÓRIA DE CÁLCULO SisDEA
1)INFORMAÇÕES BÁSICAS:
Autor: DR SILVA
Modelo: ITABIRITO
Data do modelo: segunda-feira, 30 de março de 2026
Tipologia: Lotes
2)INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES:
Variáveis e dados do modelo Quant.
Total de variáveis: 4
Variáveis utilizadas no modelo: 4
Total de dados: 22
Dados utilizados no modelo: 21
3)DESCRIÇÃO DAS VARIÁVEIS:
Nome Tipo Classificação Descrição da varável Habilitada
EN Texto Texto Endereço do imóvel Sim
CI Texto Texto Município onde o imóvel está localizado Sim
BA Texto Texto Bairro onde o imóvel se localiza Sim
CT Texto Texto Nome ou identificação do informante Sim
TL Texto Texto Telefone ou número de contato do
informante
Sim
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AR Numérica Quantitativa Variável quantitativa, medida em metros
quadrados, indicativa da área construída
do elemento da amostra.
Expectativa de progressão negativa, maior
área –> menor valor unitário;
Sim
TP Numérica Qualitativa
(Códigos
Alocados)
Variável qualitativa com códigos alocados
que representam a valorização conforme a
topografia do imóvel: 1-declive; 2-aclive; 3-
plano/semi-plano
Sim
ST Numérica Proxy Variável proxy que indica em escala
crescente, a localização do imóvel,
representada pela Renda per capeta, ref.
IBGE 2022 (Renda amostrando)
Sim
VU Numérica Dependente Variável independente que indica a razão
entre o valor total do imóvel e a área
construída, expressa em reais por metro
quadrado (R$/m²).
Sim
4)ESTATÍSTICAS DESCRITIVAS:
Nome da variável Valor Mínimo Valor Máximo Amplitude Valor Médio
AR 300,00 993,00 693,00 601,62
TP 1,00 3,00 2,00 1,62
ST 2.248,30 10.439,97 8.191,67 3.769,18
VU 191,34 494,44 303,10 360,46
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5)COEFICIENTES DE CORRELAÇÃO, DETERMINAÇÃO E ESTATÍSTICA F:
Estatísticas do modelo Estatística
Coeficiente de correlação: 0,8600782 / 0,8600782
Coeficiente de determinação: 0,7397345
Fisher - Snedecor: 16,11
Significância do modelo (%): 0,00
6)NORMALIDADE DOS RESÍDUOS:
Distribuição dos resíduos Curva Normal Modelo
Resíduos situados entre -1s e + 1s 68% 61%
Resíduos situados entre -1,64s e + 1,64s 90% 100%
Resíduos situados entre -1,96s e + 1,96s 95% 100%
7)OUTLIERS DO MODELO DE REGRESSÃO:
Quantidade de outliers: 0
% de outliers: 0,00%
8)ANÁLISE DA VARIÂNCIA:
Fonte de variação Soma dos
Quadrados
Graus de
Liberdade
Quadrado
Médio
F
Explicada 87097,872 3 29032,624 16,106
Não Explicada 30644,194 17 1802,600
Total 117742,066 20
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9)EQUAÇÃO DE REGRESSÃO / FUNÇÃO ESTIMATIVA (moda, mediana e média):
VU = -16,63898375 -0,2135061633 * AR +28,16711995 * TP +56,81085125 * ln (ST)
10)TESTES DE HIPÓTESES (significância dos regressores):
Variáveis Transf. t Obs. Sig.(%)
AR x -4,92 0,01
TP x 1,93 7,06
ST ln(x) 2,68 1,58
VU y -0,10 91,82
11)CORRELAÇÕES PARCIAIS ISOLADAS:
Variável Alias x1 x2 x3 y
AR x1 0,00 -0,28 0,15 -0,68
TP x2 -0,28 0,00 0,34 0,58
ST x3 0,15 0,34 0,00 0,36
VU y -0,68 0,58 0,36 0,00
12)CORRELAÇÕES PARCIAIS INFLUÊNCIA:
Variável Alias x1 x2 x3 y
AR x1 0,00 0,12 0,56 0,77
TP x2 0,12 0,00 0,07 0,42
ST x3 0,56 0,07 0,00 0,55
VU y 0,77 0,42 0,55 0,00
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13)TABELA DE RESÍDUOS DA REGRESSÃO E DISTANCIA DE COOK
Dado Observado Estimado Resíduo Resíduo (%) Resíduo / DP DCook
1 494,44 463,43 31,01 6,2712% 0,730320 0,05356100
2 222,22 277,51 -55,29 -24,8792% -1,302177 0,07261600
3 287,50 279,19 8,31 2,8920% 0,195837 0,00160200
4 343,14 276,23 66,91 19,5006% 1,576051 0,10886300
5 231,99 275,59 -43,60 -18,7918% -1,026803 0,04675300
6 425,00 439,39 -14,39 -3,3848% -0,338821 0,00483400
7 191,34 238,43 -47,09 -24,6132% -1,109238 0,12309300
8 360,75 333,01 27,74 7,6906% 0,653457 0,01922300
9 402,30 379,64 22,66 5,6330% 0,533757 0,05967500
10 339,70 364,27 -24,57 -7,2316% -0,578604 0,08338900
11 322,00 358,81 -36,81 -11,4309% -0,866934 0,02716300
12 433,33 401,78 31,55 7,2799% 0,743008 0,05007400
13 370,37 323,17 47,20 12,7447% 1,111768 0,03663700
15 410,00 402,07 7,93 1,9344% 0,186804 0,00352300
16 410,00 452,55 -42,55 -10,3788% -1,002261 0,09307100
17 400,00 432,24 -32,24 -8,0607% -0,759425 0,02149900
18 460,00 399,57 60,43 13,1366% 1,423287 0,40870800
19 355,56 303,22 52,34 14,7206% 1,232792 0,10526800
20 368,42 408,59 -40,17 -10,9032% -0,946124 0,02787900
21 366,67 385,94 -19,27 -5,2550% -0,453834 0,01687700
22 375,00 375,12 -0,12 -0,0324% -0,002861 0,00000000
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14)TABELA DE FUNDAMENTAÇÃO - NBR 14653-2
Item Descrição Grau III Grau II Grau I Pontos
obtidos
1 Caracterização do
imóvel avaliando
Completa quanto a
todas as variáveis
analisadas
Completa quanto às
variáveis utilizadas
no modelo
Adoção de situação
paradigma
3
2 Quantidade mínima de
dados de mercado,
efetivamente
utilizados
6 (k+1), onde k é o
número de variáveis
independentes
4 (k+1), onde k é o
número de variáveis
independentes
3 (k+1), onde k é o
número de variáveis
independentes
2
3 Identificação dos
dados de mercado
Apresentação de
informações
relativas a todos os
dados e variáveis
analisados na
modelagem, com
foto e características
conferidas pelo
autor do laudo
Apresentação de
informações
relativas a todos os
dados e variáveis
analisados na
modelagem
Apresentação de
informações
relativas aos dados e
variáveis
efetivamente
utilizados no modelo
2
4 Extrapolação Não admitida Admitida para
apenas uma
variável, desde que:
a) as medidas das
características do
imóvel avaliando
não sejam
superiores a 100%
do limite amostral
superior, nem
inferiores à metade
do limite amostral
inferior, b) o valor
estimado não
ultrapasse 15% do
valor calculado no
limite da fronteira
amostral, para a
referida variável
Admitida, desde
que: a) as medidas
das características
do imóvel avaliando
não sejam
superiores a 100 %
do limite amostral
superior, nem
inferiores à metade
do limite amostral
inferior; b) o valor
estimado não
ultrapasse 20 % do
valor calculado no
limite da fronteira
amostral, para as
referidas variáveis,
de per si e
simultaneamente, e
em módulo
3
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5 Nível de significância
(somatório do valor
das duas caudas)
máximo para a
rejeição da hipótese
nula de cada regressor
(teste bicaudal)
10% 20% 30% 3
6 Nível de significância
máximo admitido para
a rejeição da hipótese
nula do modelo
através do teste F de
Snedecor
1% 2% 5% 3
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15)GRÁFICOS DE ADERÊNCIA E DE RESÍDUOS DA REGRESSÃO:
Aderência Observado x Estimado - Regressão Linear na forma direta
Resíduos da Regressão Linear
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16)GRÁFICOS DE ELASTICIDADE DA FUNÇÃO NO PONTO MÉDIO:
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17)TABELA DE DADOS - AMOSTRA:
Variáveis Texto:
ID Desab
ilitado
EN CI BA CT
1 Rua João Pinheiro,
200
ITABIRITO Boulevard Itabirito, Weslley Patrício
Alvarenga
2 Caminho Serra da
Canastra
ITABIRITO Condomínio
VillaBella
Bens De Raiz Imoveis
3 RESIDENCIAL
SOLARE VANDAMME
ITABIRITO Vandaime Bens De Raiz Imoveis
4 Caminho Serra da
Canastra
ITABIRITO Condomínio
VillaBella
Alphasul Consultoria
Imobiliaria
5 Caminho Serra da
Canastra
ITABIRITO Condomínio
VillaBella
Twa Investimentos
6 Avenida Telê
Santana
ITABIRITO CENTRO Re/Max Domum
7 Caminho Serra da
Canastra
ITABIRITO Condomínio
VillaBella
Twa Investimentos
8 Quadra 72 ITABIRITO Montanhas de
Acuruí
Daniel Bonifacio Do
Carmo
9 Alameda dos
Pinheiros, Sn
ITABIRITO Aconchego Da Serra, Alexandre Vaz De
Carvalhaes
10 Alameda do
Amanhecer, 1414
ITABIRITO Aconchego Da Serra, Alexandre Vaz De
Carvalhaes
11 Condomínio Village
Portões
ITABIRITO Portoes Bonanza Imóveis
12 Endereço não
informado
ITABIRITO São José Bonanza Imóveis
13 Condomínio Village
Portões
ITABIRITO Portoes Bonanza Imóveis
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14 * Eurico Vaz, ITABIRITO RESERVA DI CAPRI imovel web
15 RUA CAETE LOTE 20
,11
ITABIRITO Dona Luizinha Assessoria
Imobiliária VF LTDA
16 Rua Engenheiro
Simão Lacerda
QUADRA 01 LOTE 08
ITABIRITO Dona Luizinha Assessoria
Imobiliária VF LTDA
17 Rua das
Violetas,Quadra 07,
Lote 20
ITABIRITO Monte Sinai Assessoria
Imobiliária VF LTDA
18 Condomínio Village
Portões
ITABIRITO Portoes Bonanza Imóveis
19 Endereço não
informado
ITABIRITO Monte Sinai Bonanza Imóveis
20 Endereço não
informado
ITABIRITO Santa Rita Bonanza Imóveis
21 RESIDENCIAL
SOLARE VANDAMME
Lote 8 Quadra 13
ITABIRITO Vandaime INOVA PLATAFORMA
DE INTEGRAÇÃO
22 Rua Costa Rica, ITABIRITO São jose INOVA PLATAFORMA
DE INTEGRAÇÃO
ID Desab
ilitado
TL
1 (31) 9759-6319
2 (31) 99905-4499
3 (31) 99905-4499
4 (31) 3547-3277
5 (31) 3370-9444
6 (31) 3541-2378
7 (31) 3370-9444
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8 Site chaves na mao
9 Viva real
10 Viva real
11 (31) 3575-1057
12 (31) 3575-1057
13 (31) 3575-1057
14 * Site
15 (31) 3274-6223
16 (31) 3274-6223
17 (31) 3274-6223
18 (31) 3575-1057
19 (31) 3575-1057
20 (31) 3575-1057
21 (31) 3889-4765
22 (31) 3889-4765
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Variáveis Numéricas:
ID Desab
ilitado
AR TP ST VU
1 360,00 3,00 4.088,31 494,44
2 810,00 1,00 2.266,43 222,22
3 800,00 1,00 2.248,30 287,50
4 816,00 1,00 2.266,43 343,14
5 819,00 1,00 2.266,43 231,99
6 360,00 2,00 4.395,79 425,00
7 993,00 1,00 2.266,43 191,34
8 693,00 2,00 2.362,24 360,75
9 870,00 2,00 10.439,97 402,30
10 942,00 2,00 10.439,97 339,70
11 559,00 2,00 2.248,30 322,00
12 300,00 1,00 2.971,58 433,33
13 594,00 1,00 2.248,30 370,37
14 * 360,00 3,00 4.880,00 530,56
15 420,00 1,00 4.688,39 410,00
16 447,40 3,00 4.688,39 410,00
17 410,60 2,00 4.688,39 400,00
18 500,00 3,00 2.248,30 460,00
19 900,00 1,00 4.998,04 355,56
20 380,00 2,00 2.755,88 368,42
21 300,00 1,00 2.248,30 366,67
22 360,00 1,00 2.328,59 375,00
DR SILVA SERVIÇOS DE ENGENHARIA
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DR DA SILVA ENGENHARIA
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18)ESTIMATIVAS DE VALORES:
•Imóvel avaliando 1:
Estimativa Média Amplitude Grau de Precisão
Valor Mínimo 407,44 4,79%
Valor Médio 427,93 - III
Valor Máximo 448,43 4,79%
Dados do imóvel avaliando:
Variável Conteúdo Extrapolação
EN -
CI ITABIRITO -
BA SERRA AZUL -
CT - -
TL - -
AR 300,00 Não
TP 2,00 Não
ST 2.867,95 Não
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ANEXO IV – DOCUMENTOS DO TERRENO
DR SILVA SERVIÇOS DE ENGENHARIA
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