norma nº 2198/1988

LEI No
 2.198, de 22 de dezembro de 1988
Dispõe sobre o uso e a ocupação do solo urbano do Município de Itaúna.
O povo do Município de Itaúna, por seus representantes decreta, e eu, em seu
nome, sanciono a seguinte lei :
Capítulo I
Disposições Preliminares
Art. 1o
 Esta lei estabelece as normas de uso e ocupação do solo no Município
de Itaúna.
Art. 2o
 Constituem normas de uso e ocupação do solo urbano do Município de
Itaúna:
I – O zoneamento do território do Município;
II – A disciplina do parcelamento do solo;
III – A fixação das categorias do uso e dos padrões de ocupação urbanos;
IV – A delimitação de áreas reservadas às vias públicas.
Art. 3o
 Fazem parte integrante desta lei os seguintes anexos:
Anexo I
Delimitação das zonas de uso e ocupação e sistema viário de Itaúna, na escala de
1:7.500 (cidade). 
Anexo II
“Quadro – síntese das categorias de uso e dos padrões de ocupação permitidos
em cada zona”.
Anexo III
“Quadro síntese dos padrões de ocupação”.
Anexo IV
“Glossário”.
Capítulo II
Perímetro Urbano
Art. 4
o O perímetro urbano do Município de Itaúna, passa a ser o constante do
anexo I, compreendendo as áreas urbanas e de expansão urbana.
Parágrafo 1
o Considera-se urbana, a área parcelada dentro do perímetro urbano
considerado.
Parágrafo 2
o Considera-se expansão urbana a área não parcelada dentro do
perímetro urbano considerado.
Capítulo III
Zoneamento
Art. 5
o
 As zonas de uso, ocupação e parcelamento do território do Município de
Itaúna, são as seguintes:
I – Zona Residencial (ZR)
II – Zona Comercial (ZC)
III – Zona Industrial (ZI)
IV – Setores Especiais (SE)
V – Zona de Expansão Urbana (ZEU)
VI – Zona Rural 
Art.6o
 As zonas previstas no artigo 5
o
, subdividem-se:
I – Zona Residencial
Zona Residencial 1 – (ZR1)
Zona Residencial 2 – (ZR2) 
II – Zona Comercial
Zona Comercial 1 – (ZC1)
Zona Comercial 2 – (ZC2)
III – Zona Industrial
Na Zona Industrial, o parcelamento, o uso e a ocupação do solo serão
estabelecidos através de projetos específicos aprovados pela Prefeitura Municipal, com
regulamentação especial.
IV – Setor Especial
Os Setores Especiais serão criados quando da necessidade da municipalidade,
através de projetos específicos, com regulamentação especial.
V – Zona de Expansão
Nas zonas de expansão urbana, todo e qualquer parcelamento, deverá atender a
Lei de parcelamento do solo de Itaúna.
VI – Zona Rural
A Zona Rural é a área compreendida entre o perímetro urbano e os limites do
Município, vedado o parcelamento para fins urbanos, excetuando os povoados existentes e
aqueles que surgirem através de Decretos específicos.
Art. 7o
 As categorias de uso no Município são as seguintes:
I – Residencial;
II – Comercial;
III – Serviços;
IV – Industrial;
V – Institucional;
Art. 8o
 O uso residencial compreende:
I – Residencial Unifamiliar – Habitação permanente, compreendendo uma unidade
por lote ou conjunto de lotes;
II – Residencial Multifamiliar Horizontal – Habitações permanentes agrupadas
horizontalmente, isoladas ou não, por lote ou conjunto de lotes, podendo ter, no máximo, dois
pavimentos;
III – Residencial Multifamiliar Vertical – Habitações permanentes, agrupadas
verticalmente por lote ou conjuntos de lotes.
Art. 9o
 O uso comercial compreende:
I – Comércio varejista de pequeno porte – área edificada por unidade menor ou
igual a 300,00 m².
II – Comércio varejista de grande porte – área edificada por unidade maior de
300,00 m².
III – Comércio atacadista de pequeno porte – área edificada por unidade menor ou
igual a 300,00 m².
IV – Comércio atacadista de grande porte – área edificada por unidade maior de
300,00 m².
Art. 10 O uso Serviço compreende as seguintes categorias:
I – Serviço de pequeno porte – área edificada por unidades menor ou igual a
300,00 m².
II – Serviço de grande porte – área edificada por unidade maior de 300,00 m².
Parágrafo Único É permitido ao profissional autônomo exercer suas atividades
profissionais na própria residência, independentemente da zona em que esteja situada, desde que
não implique em poluição e incompatibilidade com o uso residencial, podendo ocupar até 50 m²
(cinqüenta metros quadrados) de área construída, sem extrapolação de taxa mínima de ocupação
permitida no respectivo padrão de ocupação.
Art. 11 O uso Industrial compreende:
I – Indústria de Pequeno Porte – atividade de manufatura e transformação
industrial, não poluentes, conviventes com as demais categorias de uso e com características de
instalações e equipamentos compatíveis com a segurança de pessoas e bens, em edificações com
área construída máxima de 300,00 m² (trezentos metros quadrados);
II – Indústria de Médio Porte – atividade de manufatura e transformação industrial,
não poluentes, compatíveis com outras categorias de uso em edificações de 300,00 m² até
2.000,00 m² de área construída.
III – Indústria de Grande Porte e/ou Poluentes – atividades industriais sem limites
de área construída que, pelo seu porte e/ou potencial poluente, são incompatíveis com as demais
categorias de uso e implicam no estabelecimento de padrões específicos referentes a
posicionamento, ocupação e operação.
Parágrafo 1
o A implantação ou ampliação de atividades industriais em Itaúna
importará sempre na observância dos parâmetros de natureza física e ambiental estabelecidos
nesta lei, e quando julgado necessário, exigido memorial descritivo e laudo técnico de órgão
público competente.
Parágrafo 2o
 A instalação de indústrias de elevado potencial poluente em Itaúna,
dependerá de condições especiais de natureza física e ambiental estabelecidas pelo Poder Público
Municipal.
Art. 12 O uso Institucional compreende as seguintes categorias:
I – Institucional de Pequeno Porte – área edificada por unidade menor ou igual a
300,00 m².
II – Institucional de Grande Porte – área edificada por unidade de maior que 300,00
m².
Seção II
Conformidade de Uso
Art. 13 O uso do imóvel classificar-se-á em uma das seguintes condições,
observadas a zona em que se situe:
I – Uso Conforme – quando se enquadrar nas categorias de usos estabelecidos
para a zona.
II – Uso Não Conforme – quando não se enquadrar nas categorias de uso
estabelecidas para a zona. 
Art. 14 O uso Não Conforme será admitido desde que:
I – Seja comprovada sua existência antes da vigência dessa lei.
II – Não resulte, em caso de substituição e/ou ampliação. Em aumento da
desconformidade relativamente à categoria de uso na zona em que esteja localizado.
Art. 15 As edificações planejadas para as áreas baixas marginais, no rio São
João e seus afluentes, independentemente da zona de uso em que se situem, além das
determinações construtivas estabelecidas nos respectivos padrões de ocupação, deverão
apresentar conformidade com as indicações da Prefeitura Municipal para o nivelamento dos pisos
inferiores.
Capítulo IV
Seção I
Padrões de Ocupação
Art. 16 As edificações deverão atender aos requisitos urbanísticos definidos nos
Anexos II e III desta lei, conforme a categoria de uso e ocupação do solo e características do
terreno onde serão construídas.
Art. 17 Para as edificações em Itaúna, deverão ainda ser observadas as
seguintes condições:
I – Não serão computadas, para efeito do cálculo do coeficiente de aproveitamento,
as áreas destinadas às garagens situadas no sub-solo, às circulações vertical e horizontal
coletivas, às varandas, às caixas d’água e aos pilotis, excetuando-se, neste último caso, as partes
aproveitadas para os usos comercial e serviço, quando permitidos.
II – Nos edifícios de uso misto, serão obrigatórios acessos independentes para o
uso residencial, inclusive caixa de escada, elevadores, corredores e rampas.
III – Nas divisas serão permitidas edificações de 01 pavimento, independentes do
padrão de ocupação adotado.
IV – Para os padrões onde não se exige afastamento lateral e de fundo, será
permitida a edificação de 02 (dois) pavimentos na divisa.
V – Não será permitida nas divisas, edificações com mais de 02 (dois) pavimentos.
VI – Quando apresentar afastamento das divisas, este não poderá ser inferior a
0,90 m.
VII – Nas edificações residenciais unifamiliares (PO 1), será permitida construção
de garagem no alinhamento desde que não ocupe mais de 6,00 m (seis metros) na testada do lote.
VIII – Em terrenos com declividade acima de 30% (trinta por cento) deverá ser
apresentado juntamente com o projeto arquitetônico, projeto de contenção dos taludes e de
escoamento das águas pluviais.
IX – Independente do plano de ocupação, as coberturas dos edifícios poderão ser
utilizados como área de lazer, sendo desconsideradas como pavimento, quando deverão ser
observadas as seguintes condições:
a) poderão ser subdivididas em compartimentos desde que não ultrapassem 30%
(trinta por cento) de sua área, incluindo a circulação vertical;
b) o total da área das aberturas para o exterior não poderá ser inferior a ¼ da
área do piso sob a cobertura;
c) deverão ainda atender as exigências do Código de Obras Municipal.
X – Nas edificações de uso residencial, as varandas, não ultrapassando a 30,00
m², poderão ser desconsideradas como área de construção, desde que não cobertas por laje.
XI – Será exigida a existência de Portaria com área mínima de 3,00 m² e instalação
sanitária independente para edificações que possuam mais de 4 unidades residenciais ou 8
unidades múltiplas e apresentem acesso comum.
XII – Será permitido balanço de no máximo 1,00 m sobre o afastamento frontal, e
marquise sobre o passeio, cuja projeção vertical não exceda a ½ do mesmo, não podendo estar a
uma altura inferior a 3,00 m do passeio.
XIII – O afastamento para futuro alinhamento em qualquer edificação, será, no
mínimo, igual à metade da diferença entre a largura de via prevista no sistema viário (nunca inferior
a 12,00 m) pela largura atual.
Parágrafo 1
o Quando se exige afastamento para alargamento de via e
afastamento frontal, o afastamento considerado será apenas o maior entre os dois afastamentos.
Parágrafo 2
o A Municipalidade deverá determinar as vias da cidade, que por
naturezas diversas, tornam-se inviáveis ou desnecessários o alargamento para 12,00 m, como
determinado neste inciso.
Art. 18 Os padrões de ocupação (PO) permitidos para o meio urbano de Itaúna
têm as seguintes definições e características:
I – PO 1 – refere-se a edificações destinadas à habitação permanente,
compreendendo 1 (uma) ou mais habitações por lote ou conjunto de lotes, desde que agrupadas
horizontalmente ou verticalmente até 02 (dois) pavimentos. Quando multifamiliar, o PO 1 deverá
atender os seguintes requisitos:
a) o número máximo de pavimentos será de 02 (dois);
b) o número máximo de habitações dependerá da área do lote, não podendo a
fração de terreno por habitação ser inferior a 60,00 m² (sessenta metros
quadrados);
c) deverá ser prevista uma vaga de estacionamento de veículos por habitação,
com área líquida mínima de 12,00 m² (doze metros quadrados) por vaga.
II – PO 2, PO 3 e PO 4 se referem a edificações destinadas a habitação
permanente, agrupadas verticalmente, que deverão atender os requisitos estabelecidos no Anexo
II desta lei, observando ainda as seguintes condições:
a) é obrigatório o uso de pilotis, quando a edificação tiver mais de 04 (quatro)
pavimentos, desconsiderados os pilotis como pavimento e como área líquida
decorrente do coeficiente de aproveitamento;
b) o estacionamento para veículos, coberto ou descoberto, deverá comportar 1
(uma) vaga de 12 m² por unidade residencial projetada, garantindo o acesso a
todas as vagas, não sendo a área total deste estacionamento computada no
cálculo do coeficiente de aproveitamento;
c) o estacionamento de veículos, quando em sub-solo, poderá ocupar todo o
terreno;
d) a parte do terreno não coberta pela projeção de edificação vertical, pode ser
utilizada para estacionamento de veículos até 50% (cinqüenta por cento) de
sua área, desde que sem qualquer cobertura;
e) o pilotis poderá ser fechado em até 30% (trinta por cento) de sua área, para
portaria, sala de espera, dependência do zelador, acesso e circulação vertical
e horizontal;
f) nas edificações onde é obrigatório a existência de pilotis, este não poderá ser
considerado no cálculo da área necessária para estacionamento de veículos;
g) será dispensado o pilotis, caso o terraço se destine a atividades comunitárias
em sua totalidade, devendo ser coberto em pelo menos 60% (sessenta por
cento) de sua área para esse fim, com acesso direto pelo elevador e caixa de
escada, desconsiderado o terraço como pavimento e como área líquida
decorrente do coeficiente de aproveitamento.
III – PO 5 – edificações de uso misto, resultante de combinação do uso residencial
com o uso múltiplo, tendo no máximo 2 (dois) pavimentos.
Parágrafo Único Sobre o passeio, não serão permitidos quaisquer elementos
construtivos, com exceção de marquises, desde que não ultrapassem ½ do passeio, e estejam a
uma altura mínima de 3,00 m do nível do passeio.
IV – PO 6, PO 7 e PO 8 – edificações de uso misto, agrupadas verticalmente, para
as quais deverão ser observadas, além do constante no anexo III desta lei, as seguintes condições:
a) sobre o passeio não serão permitidos quaisquer elementos construtivos, com
exceção de marquises, desde que não ultrapassem ½ do passeio, e estejam a
uma altura mínima de 3,00 m do nível do passeio;
b) imediatamente acima do primeiro pavimento é obrigatório a previsão de pilotis,
quando a edificação tiver mais de 4 (quatro) pavimentos;
c) a taxa de ocupação máxima do primeiro pavimento poderá ser de 100% (cem
por cento), desde que observadas as condições mínimas de iluminação e
ventilação estabelecidas no Código de Obras Municipal;
d) a altura máxima medida no nível médio do alinhamento até a face inferior da
cobertura do primeiro pavimento, não poderá ultrapassar 5,50 m (cinco metros
e cinqüenta centímetros);
e) os pilotis poderão ser fechados em até 30% (trinta por cento) de sua área, para
acesso, portaria, sala de espera, circulação vertical e horizontal e dependência
do zelador;
f) o pilotis poderá ser utilizado como estabelecimento em toda sua área, desde
que o terraço se destine a atividades comunitárias em sua totalidade, devendo
ser coberto em pelo menos 60% (sessenta por cento) de sua área, com acesso
direto pela caixa de escada e elevadores, desconsiderando o terraço como
pavimento e como área líquida decorrente do coeficiente de aproveitamento;
g) as áreas abertas do pilotis, bem como as adjacentes, deverão ser destinadas a
lazer e recreação;
h) a construção dos pilotis será dispensada quando a taxa de ocupação adotada
para o primeiro pavimento for a mesma dos pavimentos superiores;
i) deverá ser prevista uma vaga de estacionamento, no mínimo de 12 m² (doze
metros quadrados), para cada unidade residencial; e para o uso múltiplo, a
área mínima para estacionamento de veículos será de 12 m² (doze metros
quadrados) de área construída para este uso;
j) as áreas mínimas de estacionamento de veículos serão calculadas
separadamente para cada uso, conforme disposições anteriores, e somadas
no final, sendo o resultado a área mínima de estacionamento de veículo para
toda a edificação.
l) o estacionamento poderá ser em sub-solo, quando então poderá ocupar todo o
terreno, observado, entretanto, o pé-direito mínimo exigido;
m) as áreas livres do terreno, fora de projeção da edificação vertical, poderão ser
aproveitadas para estacionamento de veículos , desde que não ultrapassem
50% (cinqüenta por cento) do terreno livre e não tenham cobertura de qualquer
espécie;
n) as áreas destinadas a estacionamento de veículos no primeiro pavimento, não
serão computadas para efeito de cálculo da área líquida, decorrente do
coeficiente de aproveitamento.
V – PO 9 – edificações de uso múltiplo, podendo apresentar no máximo 2
pavimentos.
Parágrafo Único Sobre o passeio não serão permitidos quaisquer elementos
construtivos, com exceção de marquises, desde que não ultrapassem ½ do passeio e estejam a
uma altura mínima de 3,00 m do nível do passeio.
VI – PO 10, PO 11, PO 12 – edificações de uso múltiplo agrupadas verticalmente,
para as quais deverão ser atendidos, além do constante do anexo III desta lei, os seguintes
requisitos:
a) sobre o passeio não serão permitidos quaisquer elementos construtivos, com
exceção de marquises, desde que não ultrapassem ½ do passeio e estejam a
uma altura mínima de 3,00 m do nível do passeio;
b) a taxa de ocupação máxima do primeiro pavimento poderá ser de 100% (cem
por cento) desde que observadas as condições mínimas no Código de Obras
Municipal;
c) a altura máxima medida no nível médio do alinhamento até a face inferior da
coberta do primeiro pavimento não poderá ultrapassar 5,50 m (cinco metros e
cinqüenta centímetros);
d) a área mínima para estacionamento de veículos será de 12 m² (doze metros
quadrados) para cada 150 m² (cento e cinqüenta metros quadrados) de área
construída para este uso;
e) o estacionamento poderá ser em sub-solo, quando então poderá ocupar todo o
terreno, observando, entretanto, o pé-direito mínimo exigido;
f) além do sub-solo, somente poderão ser previstos estacionamentos para
veículos no primeiro pavimento, desde que não ultrapassem 50% (cinqüenta
por cento) da área total do mesmo;
g) as áreas livres do terreno, fora da projeção de edificação vertical, poderão ser
aproveitadas para estacionamento de veículos, desde que não ultrapassem
50% (cinqüenta por cento) do terreno livre e não tenham cobertura de qualquer
espécie;
h) as áreas destinadas a estacionamento de veículos no primeiro pavimento, não
serão computadas para efeito de cálculo de área líquida, decorrente do
coeficiente de aproveitamento.
Seção II
Conjuntos Residenciais
Art. 19 Quando se tratar de Conjunto Residencial Horizontal, deverão ser
atendidas as seguintes disposições:
I – deverão ser obedecidas as diretrizes estabelecidas pela Prefeitura Municipal
para cada caso, fornecidas mediante requerimento protocolado;
II – no que couber, deverão ser obedecidas as disposições desta lei para o
parcelamento do solo urbano; 
III – no que couber, deverão ser obedecidas as características de ocupação
estabelecidas para zona de implantação do conjunto. 
Art. 20 Quando se tratar de Conjunto Residencial Vertical, deverão ser
obedecidas as seguintes disposições:
I – satisfazer aos incisos do artigo anterior;
II – no que diz respeito à distância entre as edificações do conjunto, deverá ser
considerado o dobro do afastamento lateral e de fundo exigido para o padrão de ocupação
adotado, observadas ainda, as exigências mínimas para as áreas de iluminação estabelecidas no
Código de Obras Municipal.
Seção III
Condições para Assentamento das Edificações
Art. 21 Qualquer terreno situado dentro do perímetro urbano de Itaúna poderá
receber edificação desde que constituído de lote ou conjunto de lotes contíguos que façam parte
de parcelamento de lote urbano aprovado pela Prefeitura Municipal. 
Art. 22 Poderão ser construídos edificações em terrenos compostos de partes
situadas em zonas diferentes, desde que haja compatibilidade de uso e ocupação.
Parágrafo Único No caso de edificação a ser implantada em terreno situado em
zona de parte comercial e parte residencial, a opção poderá se fazer pelo comercial desde que os
acessos se façam pela frente lindeira ao logradouro situado na zona comercial.
Capítulo V
Parcelamento e Remembramento do Solo
Disposições Gerais
Art. 23 O parcelamento do solo urbano em Itaúna, entendido como divisão
Física e Jurídica de glebas em partes, poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento,
observadas as disposições desta lei.
Parágrafo 1
o Considera-se loteamento a subdivisão de glebas em lotes
destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação e ou ampliação das vias
existentes.
Parágrafo 2o Considera-se desmembramento a subdivisão de glebas em lotes
destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, não implicando, portanto,
na abertura de novas vias ou ampliação das já existentes. 
Parágrafo 3
o Nenhuma parcela de solo urbano poderá sofrer desmembramento
se disso resultar desconformidade com a Área Mínima de 300,00 m² e a Testada Mínima de 12,00
m; salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos
habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes.
Art. 24 O processo de parcelamento do solo urbano em Itaúna, do projeto à
comercialização, será regido pelo disposto nas legislações específicas.
Art. 25 A zona rural poderá ser parcelada exclusivamente dentro da
regulamentação própria para áreas rurais.
Art. 26 A Prefeitura Municipal definirá o zoneamento dos novos parcelamentos
mediante decretos específicos baixados na aprovação dos respectivos projetos.
Capítulo VI
Infrações e Penalidades
Art. 27 As infrações a esta lei consistem:
I – no excesso de área líquida edificada em relação ao projeto aprovado, sendo
penalizada relativamente aos percentuais de acréscimo irregular;
II – nos afastamentos frontais, laterais e de fundos, quando menores que os
indicados no projeto aprovado, sendo penalizadas conforme as proporções da redução apurada;
III – nas construções com alvarás de construção vencidos, sendo penalizadas com
multa renovável a cada trinta dias, a partir da caducidade, até a sua regularização.
Parágrafo 1
o A Prefeitura Municipal estabelecerá as punições devidas pelas
infrações de que trata este artigo.
Parágrafo 2
o A regularização das edificações, recolhida a multa, não isenta a
responsabilidade técnica do profissional envolvido, ficando este, sujeito a suspensão do seu
registro na Prefeitura pelo prazo de 1 (um) a 12 (doze) meses, dependendo da irregularidade
cometida.
Art. 28 As penalidades pelas infrações descritas neste capítulo não excluem a
tomada de outras medidas e aplicação de outras sanções por parte do Poder Público Municipal,
inclusive por via judicial, com respaldo na legislação civil, visando a regularização da situação e o
respeito a esta lei.
Art. 29 O Poder Público Municipal regulamentará, através da legislação própria,
a matéria relativa aos Artigos 27 e 28 desta lei.
Art. 30 Constará da Guia de Lançamento do Imposto Predial e Territorial Urbano,
a indicação de zona de uso e ocupação ou parcelamento do solo urbano na qual será situado o
imóvel.
Art. 31 O Prefeito Municipal constituirá Comissão de Uso e Ocupação do Solo,
com a finalidade de estudar e propor medidas para o aprimoramento desta lei, além de analisar
casos omissos.
Parágrafo 1
o A Comissão de que trata este Artigo será constituída de 5 (cinco)
membros, com mandato de 01 (um) ano, com a seguinte composição:
a) um representante da Prefeitura Municipal;
b) um representante da Câmara Municipal;
c) um representante de entidade de classe, tais como sindicatos profissionais,
associações de comércio, indústria e corretagem;
d) um representante dos profissionais da construção civil;
e) um representante da comunidade em geral.
Parágrafo 2
o O funcionamento da Comissão será regido por Regimento Interno
aprovado pelo Prefeito Municipal.
Art. 32 Esta lei entrará em vigor na data de sua publicação.
Art. 33 Revogam-se as disposições em contrário.
Prefeitura Municipal de Itaúna, 22 de dezembro de 1988
Francisco Ramalho da Silva Filho
Prefeito Municipal