PARECER JURÍDICO no 28/2025 para a
Câmara Municipal de Pedralva/MG
Parecer jurídico ao projeto de lei no 16/2025,
que “revoga a Lei nº 1.676/16, que dispõe
sobre a instituição de loteamentos para
formação de sítios ou chácaras de recreio e
dá outras providências”.
CONSULTA:
O Presidente da Câmara Municipal de Pedralva, Vereador Valdinei de Paula
Silva, solicita um parecer de nossa consultoria sobre a proposição em epígrafe,
apresentada pelo Parlamentar Alexandre Jhonatan de Souza, que trata sobre revogação
da Lei municipal nº 1.676/16, que trata sobre a instituição de loteamentos para
formação de sítios ou chácaras de recreio e dá outras providências.
PARECER:
O projeto de lei em referência está redigido em linguagem parlamentar e
obedece às regras da técnica legislativa.
No mérito, este projeto visa revogar uma lei municipal que permite o
desmembramento de áreas rurais com dimensões inferiores ao estabelecido pela
legislação federal, especialmente ao da Lei Federal nº 5.868/72, com vistas à implantação
de condomínios de sítios ou chácaras de lazer.
A legislação municipal que se pretende revogar permite o loteamento de
terrenos situados na zona rural em medida inferior ao estabelecido pela União,
usurpando, inclusive, competência legislativa de outro ente,sob a justificativa de estar
regulamentando parcelamento urbano.
A lei municipal tem elementos claros de loteamento de áreas que, apesar
de se localizarem no território do município, a capacidade para legislar não está
adstrita ao poder público local. Inclusive o artigo 4º da lei municipal é claro ao afirmar
que nenhum lote poderá ser colocado à venda sem a prévia aprovação do projeto pela
Prefeitura e nem o registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Nesse contexto, a Prefeitura de Pedralva poderia até aprovar esses
loteamentos, com as medidas previstas no artigo 3º da lei, mas o Cartório de Registro
de Imóveis fatalmente barraria a transferência da titularidade das terras para o
comprador.
Uma situação semelhante ao previsto nessa lei municipal de Pedralva
chegou até o Tribunal de Justiça de Minas Gerais, originada pelo Município de Alfenas,
autos nº 1.0000.21.048402-8/001, cujo inteiro teor segue em anexo e faz parte deste
parecer. Um cidadão pretendia registrar um pedaço de terra rural inferior ao módulo
rural estipulado pela legislação federal. Fundamentou o pedido na legislação
municipal. O oficial do cartório informou que não seria possível, considerando que a
legislação municipal não respeitou o tamanho mínimo que determina a legislação
federal. Inconformado, o cidadão ingressou com ação para, em juízo, ter o seu direito
assegurado de registrar o imóvel.
O Tribunal de Justiça, diante dessa situação, julgou improcedentes o pedido
e o fundamento utilizados, sob os seguintes argumentos:
- O Estatuto da Terra (Lei Federal nº 4.504/64) veda a divisão de imóvel rural
em área inferior ao do módulo rural (art. 65);
- A exigência da área mínima do módulo rural possui por escopo a efetivação
de sua função social, promovendo a ocupação racional e a adequada
utilização do solo, conforme artigo 186 da Constituição Federal;
- A exceção existente para que um módulo rural seja fixado em patamar
inferior é apenas aquela prevista no § 5º do artigo 65 do Estatuto da Terra
(o que não é o caso da lei vigente de Pedralva).
Em outras decisões do TJMG, vimos a impossibilidade de realizar registro,
pelo cartório, de terrenos com metragem inferior ao módulo rural, inclusive tendo a
declaração do negócio jurídica como nula, afirmando que a legislação municipal
confronta com a legislação federal e, desse modo, existe um impedimento do oficial
do cartório em realizar a abertura de uma nova matrícula e o desmembramento do
imóvel, sob pena de responsabilidade pessoal.
Tendo os fundamentos acima, analisando a legislação local e o projeto de
lei proposto, fica evidenciado que a lei em vigor de Pedralva é incompatível com a
legislação federal, e por isso traz insegurança jurídica para os munícipes, para a
Prefeitura e para o oficial do cartório, pois não será possível a plena realização do artigo
4º da lei.
Este não é o único ponto de ilegalidade da legislação em vigor. O artigo 2º
também é ilegal e inconstitucional, pois compete exclusivamente à União legislar sobre
direito agrário (22, I da CF), o que, indiretamente, implica nos módulos rurais, tamanho
dos terrenos, etc.
O artigo 3º também tem uma inconstitucionalidade por arrastamento, pois
estabelece áreas mínimas para que os terrenos sejam desmembrados, confrontando
com o estabelecido no Estatuto da Terra, devendo ter a sua legalidade e eventual
constitucionalidade questionada.
O artigo 5º em diante tratam sobre condições mínimas estabelecidas na Lei
Federal nº 6.766/79 para que loteamentos tenham viabilidade. Contudo, se o
loteamento rural não tem viabilidade por ferir a legislação e também a Constituição
Federal, por uma consequência lógica, estes dispositivos não possuem aplicabilidade
nenhuma.
Dessa maneira, fazendo uma análise da legislação que está aprovada e do
projeto de lei proposto, o adequado é realmente a revogação da lei municipal, pois, se
revogarmos apenas os artigos questionados, o pouco que sobrará da lei não terá
sentido algum, fazendo com que a legislação seja inócua.
Desta forma, concluo que o projeto de lei nº 16/2025, que objetiva a
revogação da Lei municipal nº 1.676/18, é viável, constitucional e legal, pois tem como
principal objetivo o de dar mais segurança jurídica para todos os atores envolvidos na
operação de desmembramento de eventuais terras rurais para chacreamento e sítios
de recreio, estando o projeto de revogação plenamente regular e legal, nada havendo,
sob o aspecto jurídico, que impeça a sua aprovação pela Câmara.
Eis o parecer.
Pedralva-MG, 24 de abril de 2025.
Adailton Gomes Silva
Advogado - OAB/MG 76.183
Gustavo Moutinho
Advogado - OAB/MG 169.608