materia nº 21/2025

 PREFEITURA MUNICIPAL DE VARGEM BONITA – M.G.
Avenida São Paulo nº 83 – Centro – CEP 37.922-000
CNPJ nº 16.788.309/0001-28 - e-mail: juridico@vargembonita.mg.gov.br
MENSAGEM AO
PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº _________/2025
Senhor Presidente
Nobre Vereadores
Apresentamos através da presente mensagem o Projeto de Lei Complementar que 
“ALTERA A REDAÇÃO DO ART. 266 E SEUS PARÁGRÁFOS, DO CÓDIGO TRIBUTÁRIO 
MUNICIPÁL E CONTEM OUTRAS PROVIDÊNCIAS.”
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) na conclusão do julgamento do RE 1937821 –
SP exarou decisão que impacta diretamente na maneira como os municípios devem proce￾der na cobrança do ITBI.
Deste Recurso Especial, relatado pelo min. Gurgel de Faria, apreciado com Reper￾cussão Geral, foi extraído o Tema 1.113 (STJ).
Visando a orientação de todos os municípios do Brasil aquela Corte Suprema edi￾tou a NOTA TÉCNICA CTAT Nº01/2025, cuja cópia segue anexa a esta mensagem.
Assim para atender a nova visão do judiciário sobre o tema e prevenir demandas 
infrutíferas para a administração pública, visando tanto o interesse público como atender 
os princípios da legalidade, eficiência, eficácia e economicidade enviamos para apreciação 
desse legislativo o presente projeto de lei complementar adequando o nosso Código Tribu￾tário à nova visão sobre a matéria em pauta.
Colocando-nos à disposição para quaisquer outros esclarecimentos aguardamos o 
posicionamento dessa câmara.
Vargem Bonita, 17 de dezembro de 2025.
José Garcia de Faria
Prefeito Municipal
Tema 1.113 do Superior Tribunal de
Justiça (STJ). Conceito de base de 
cálculo e procedimentos de apuração 
da base de cálculo do ITBI.
GT1 – TRIBUTAÇÃO IMOBILIÁRIA
NOTA TÉCNICA CTAT Nº01/2025
Área: Finanças/CNM
Coordenador GT1: Leonardo Godoi Sia
Coordenador Adjunto: Antônio Osório Gonçalves
Relatores: Claudia Roveri e Daniel Pizarro 
Casonatti
Colaboradores: Todos os membros do GT1
Produzido em: Março 2025
Telefone: (61) 2101-6000
E-mail: financas@cnm.org.br 
Capa e diagramação:
Assessoria Comunicação CNM
GT1 – TRIBUTAÇÃO IMOBILIÁRIA 
TEMA 1.113 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA 
(STJ). CONCEITO DE BASE DE CÁLCULO E 
PROCEDIMENTOS DE APURAÇÃO DA BASE DE 
CÁLCULO DO ITBI.
3 GT1 – TRIBUTAÇÃO IMOBILIÁRIA - NOTA TÉCNICA
 INTRODUÇÃO
1 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Extraordinário 1.294.969. Relator: Min. Gurgel de 
Faria. DJE de 03/03/2022. Disponível em: https://processo.stj.jus.br/processo/julgamento/eletronico/
documento/mediado/?documento_tipo=integra&documento_sequencial=146418131&registro_nume￾ro=202000120791&peticao_numero=&publicacao_data=20220303&formato=PDF. Acesso em: 8 dez. 
2024.
Os Municípios têm entre suas atribuições a gestão fiscal, a instituição e a 
arrecadação dos tributos imobiliários, já consolidados como importantes fontes de 
receita própria. Nesse cenário, o ITBI tem se revelado fonte importante de receita própria 
para os cofres municipais, e, por isso, tem demandado mais estudos e investimentos das 
administrações fazendárias.
Com base neste pressuposto, o objetivo desta Nota Técnica é levar aos Municípios 
orientação acerca dos efeitos da aplicação do Tema 1113 do STJ, em especial do conceito 
de base de cálculo do ITBI, da presunção de veracidade da declaração do contribuinte e 
do arbitramento da base de cálculo em caso de discordância do valor declarado.
Sabe-se que o ITBI, embora não seja a receita majoritária, resulta em importante 
contribuição para o exercício da competência tributária municipal e para a respectiva 
receita própria, bem como resulta no bom funcionamento de diversas áreas da sociedade 
que demandam a compra e a venda (e outras transações) de imóveis.
CONTEXTO E FUNDAMENTOS JURÍDICOS
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) concluiu julgamento do RE 1937821 – SP1
, cuja 
ementa foi a seguinte:
TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. 
IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. 
VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊN￾CIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. 
REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILI￾DADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE.
1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código 
Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial 
Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o “valor venal”, 
a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em 
razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento 
desses impostos.
4 GT1 – TRIBUTAÇÃO IMOBILIÁRIA - NOTA TÉCNICA
2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a 
transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos 
relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o “valor venal dos bens 
ou direitos transmitidos”, que corresponde ao valor considerado para as negociações 
de imóveis em condições normais de mercado.
3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, 
por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de 
mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a 
depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes 
e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeito￾rias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no 
ajuste do preço.
4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, 
se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Adminis￾tração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação 
municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o 
seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante.
5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias cir￾cunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel tran￾sacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou 
deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, 
sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento 
originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem 
como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para 
a composição do valor do imóvel transmitido.
6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo con￾tribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel tran￾sacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se 
mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada 
a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que 
deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das 
peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN).
7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido 
lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído 
no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo 
quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo.
5 GT1 – TRIBUTAÇÃO IMOBILIÁRIA - NOTA TÉCNICA
8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: 
a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de 
mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser 
utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte 
goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser 
afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio 
(art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do 
ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
9. Recurso especial parcialmente provido.
Deste Recurso Especial, relatado pelo min. Gurgel de Faria, apreciado com 
Repercussão Geral, foi extraído o Tema 1.1132:
a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de 
mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser 
utilizada como piso de tributação;
b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é 
condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante 
a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
 c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo 
em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
Diante do impacto em cascata nos Tribunais pátrios e das potenciais perdas de 
arrecadação, faz-se necessária a padronização do entendimento dos Municípios com 
relação ao tema supramencionado.
CONCLUSÃO
a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de 
mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser 
utilizada como piso de tributação.
 De saída, é forçoso notar que a decisão ora em comento fez clara distinção entre 
a base de cálculo que serve para o IPTU daquela que serve para o ITBI. Ainda que possa 
parecer elementar, tal esclarecimento é necessário diante do disposto nos arts. 333 e 
2 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Tema 1133. Relator: min. Gurgel de Faria. DJE de 3/3/2022. 
Disponível em: https://processo.stj.jus.br/repetitivos/temas_repetitivos/pesquisa.jsp?novaConsulta=-
true&tipo_pesquisa=T&cod_tema_inicial=1113&cod_tema_final=1113. Acesso em: 8 dez. 2024.
3 “Art. 33. A base do cálculo do imposto é o valor venal do imóvel.”
6 GT1 – TRIBUTAÇÃO IMOBILIÁRIA - NOTA TÉCNICA
384 do Código Tributário Nacional, já que ambos colocam o valor venal como base de 
cálculo desses impostos.
Enquanto no IPTU leva-se em consideração a avaliação em massa, desconsideran￾do-se os fatores específicos de (des)valorização de cada imóvel, no ITBI são considera￾dos fatores individuais, como, por exemplo, o estado de conservação e a declaração do 
contribuinte para o valor do imóvel. Nesse contexto, cabe frisar que o valor de mercado 
do bem não é o valor acordado na transação específica da declaração pelo contribuin￾te. Esse é o ponto de maior divergência, principalmente entre o fisco e o contribuinte. 
Note-se que a transação é um elemento subjetivo que leva em conta questões pessoais 
das partes, como necessidade, pressa, desejo e outros. O valor de mercado é aquele 
que o imóvel alcança quando colocado à venda em condições normais, sem que haja 
a interferência desses fatores subjetivos redutores ou ampliativos de valor. Esse valor 
é buscado junto ao próprio mercado, nas amostras de imóveis similares à venda, que 
formam um conjunto estatístico do qual se pode extrair o valor do bem.
Embora seja objetivo, há certa subjetividade na sua mensuração, pois o mercado 
é volátil e sensível a oscilações, mas não é em sua essência subjetivo como na deter￾minação da transação. Assim, a base de cálculo é o valor do patrimônio em condições 
normais de mercado, não se condicionando ao valor transacionado pelas partes como 
fato ensejador do tributo. 
Atualmente, a norma técnica que estabelece os critérios para se chegar ao valor 
de mercado de um bem imóvel é a NBR 14.653 emitida pela Associação Brasileira de 
Normas Técnicas (ABNT). Esta norma elenca como fatores de determinação para se 
chegar a esse valor os seguintes pontos: tipo, dimensão, destinação, localização, idade 
de construção, idade aparente, interferências ambientais, padrão construtivo, entre 
outros. Partindo destes fatores, a norma estabelece quatro métodos para avaliação dos 
imóveis:
8.2.1 Método comparativo direto de dados de mercado
Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos 
elementos comparáveis, constituintes da amostra.
8.2.2 Método involutivo
Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, 
baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético 
empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do 
mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e co￾mercialização do produto.
4 “Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.”
7 GT1 – TRIBUTAÇÃO IMOBILIÁRIA - NOTA TÉCNICA
8.2.3 Método evolutivo
Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a 
finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de 
comercialização.
8.2.4 Método da capitalização da renda
Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida 
prevista, considerando-se cenários viáveis.
Ainda de acordo com a norma, o método preferencial para avaliação é o comparativo 
direto de mercado, ou seja, aquele em que se comparam amostras buscadas junto ao 
mercado imobiliário para se determinar por quais valores imóveis similares estão sendo 
comercializados, sendo esse o método ideal para apuração do valor venal do imóvel. 
Esse método é usado para se determinar o valor de imóveis que sejam padronizados, 
como apartamentos, salas comerciais, vagas de garagem e lotes à venda dentro de 
loteamentos.
Alternativamente, o segundo método que pode ser usado para a apuração do 
valor de mercado é o evolutivo, o qual valoriza os diversos componentes do imóvel (por 
exemplo, o terreno e o prédio edificado) de forma separada para chegar ao valor de 
mercado. Esse método é usado para se chegar a valores de imóveis sem similares como 
casas, galpões, terrenos e postos de gasolina.
b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que 
é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco 
mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN)
 Esse ponto merece uma análise mais detalhada, já que envolve vários conceitos. 
Primeiro, conforme a decisão, o ITBI comporta a possibilidade de duas modalidades de 
lançamento: por declaração ou por homologação, e, em ambos os casos, cabe ao contri￾buinte declarar o valor pelo qual o imóvel foi transacionado.
Ainda de acordo com a decisão em comento, o valor declarado pelo contribuinte 
tem presunção de veracidade, mas pode ser revisto pelo Município sempre que esteja em 
desacordo com os preços praticados pelo mercado. Nesse sentido, é luminar o seguinte 
trecho do voto do sr. relator ministro Gurgel de Faria:
Se a norma local exigir prévio exame das declarações do contribuinte pela Administra￾ção para a constituição do crédito tributário, estaremos diante de um lançamento por 
declaração.
8 GT1 – TRIBUTAÇÃO IMOBILIÁRIA - NOTA TÉCNICA
Nessa modalidade de lançamento, em face do princípio da boa-fé objetiva, presume-se 
que o valor da transação declarado pelo contribuinte está condizente com o valor venal 
de mercado daquele específico imóvel, presunção que somente pode ser afastada pelo 
fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, a justificar 
a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em 
que assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das 
peculiaridades que justificariam o quantum informado. (Grifos nossos)
Do trecho surgem quatro perguntas que devem ser respondidas: qual a modalidade 
de lançamento adotada pela legislação municipal; se há ou não previsão de abertura de 
processo para apuração da materialidade do imposto; se há e quais são os critérios para 
arbitramento da base de cálculo; e se há e qual o procedimento para que o contribuinte 
possa contestar o valor arbitrado.
Em seguida, deve-se buscar se há metodologia para arbitramento da base de 
cálculo do imposto, caso o valor declarado não se coadune com o valor de mercado do 
bem, assim como um procedimento específico. Nada impede – nem o Código Tributário 
Nacional – que o procedimento de lançamento, fiscalização das informações prestadas 
pelo contribuinte na sua declaração, eventual arbitramento e contestação da base 
de cálculo sejam feitos em um único processo, desde que as regras para tal estejam 
previstas na legislação do Ente tributante.
Posto isso, é certo que a declaração do contribuinte se reveste de presunção de 
veracidade. Quanto a isso não resta dúvida. Todavia, a abertura de um processo de 
arbitragem é mais dificultosa, morosa e pode ser penosa ao contribuinte.
Com efeito, ao se verificar que o valor declarado pelo contribuinte escapa do valor 
de mercado em condições normais, pode se optar por intimar o contribuinte para que ele 
promova a retificação ou justifique (fotos, laudo etc.) aquele valor apresentado. Neste 
momento, o auditor ainda não está aplicando o arbitramento. Aqui está somente se refe￾renciando com os valores iguais ou similares indicados no mercado, com certa margem 
de distorção, que pode variar em até 10%, margem essa recomendada pela já citada 
NBR 14.653. 
Note-se que no momento da declaração não caberá ao auditor indicar o valor 
correto, mas tão somente intimar para que o contribuinte o faça. Caso contrário, estará 
efetivamente arbitrando, sem o devido processo fiscal. Em suma, o contribuinte goza de 
presunção de veracidade na sua declaração, que é relativa e não absoluta, podendo ser 
afastada por retratação ou arbitramento via devido processo fiscal.
Por fim, mas não menos importante, reforça-se a obrigatoriedade de o lançamento 
do ITBI, incluindo a determinação do valor da base de cálculo, ser feito por servidor de 
9 GT1 – TRIBUTAÇÃO IMOBILIÁRIA - NOTA TÉCNICA
carreira do Fisco, a teor do disposto no art. 37, inc. XVIII, da Carta Constitucional. Isso 
porque não se está fazendo somente a avaliação de um imóvel, mas sim o lançamento 
de um imposto, que engloba – além de se determinar o quantum devido – a correta iden￾tificação de todos os elementos da obrigação tributária, sob pena de nulidade do ato por 
incompetência funcional.
c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo 
em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente
O Superior Tribunal de Justiça vem sistematicamente garantindo e reforçando o 
poder de polícia que o Fisco municipal detém para arbitrar a base de cálculo do ITBI com 
base no art. 148 do CTN. Seguem abaixo alguns julgados nesse sentido:
TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO FISCAL. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL. IPTU. 
VINCULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.
1. “Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões 
publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilida￾de na forma nele prevista, com as interpretações dadas até então pela jurisprudência 
do Superior Tribunal de Justiça” (Enunciado Administrativo n. 2, sessão de 09/03/2016).
2. O entendimento de ambas as Turmas de Direito Público do STJ firmou-se no sentido 
de que não há ilegalidade na dissociação entre o valor venal do imóvel para fins de 
cálculo do ITBI e do IPTU, porquanto a apuração da base de cálculo e a modalidade de 
lançamento deles são diversas, não havendo, pois, vinculação de seus valores.
3. Hipótese em que restou consignado, no acórdão recorrido, a real vinculação entre 
as bases de cálculo do ITBI e do IPTU - em detrimento dos valores arbitrados pela mu￾nicipalidade, ante a discrepância entre o valor declarado pelo contribuinte e aquele 
considerado como de mercado pelo ente tributante.
4. Agravo interno não provido.
(AgInt no REsp n. 1.559.834/SP, relator ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, 
julgado em 7/10/2019, DJe de 16/10/2019.)
 RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. ENFITEUSE. RESGATE DE AFORAMENTO. VALOR 
DA PROPRIEDADE PLENA. AUSÊNCIA DE REGULAMENTAÇÃO ACERCA DO VALOR DA 
PROPRIEDADE. ITBI E IPTU. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL. INEXISTÊNCIA DE 
VINCULAÇÃO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. NÃO CONFIGURADO. INCIDÊNCIA DO 
ENUNCIADO N.º 13/STJ.
10 GT1 – TRIBUTAÇÃO IMOBILIÁRIA - NOTA TÉCNICA
1. Pretensão da empresa enfiteuta de consolidar o domínio pleno (domínio direto e 
domínio útil) do imóvel mediante o resgate do aforamento incidente sobre o imóvel.
2. A enfiteuse, instituto regulado pelo Código Civil de 1916, foi expressamente vedada 
pelo Código Civil de 2002 (art. 2038), ressalvando apenas as então existentes até a 
sua extinção e mantendo a sua regulamentação pelas disposições da codificação civil 
revogada.
3. Previsão do art. 693 do Código Civil de 1916 da possibilidade de aquisição do imóvel 
pelo enfiteuta, mediante o pagamento de 10 (dez) pensões anuais ao senhorio, somadas 
a um laudêmio, após o transcurso do prazo de 10 (dez) anos da constituição da enfiteuse.
4. Controvérsia em torno da base de cálculo do valor do resgate, tendo o acórdão 
recorrido entendido ser possível a utilização do valor venal do imóvel estabelecido no 
Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU para fins de cálculo do laudêmio.
5. A jurisprudência da Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça assentou o en￾tendimento de que não há identidade entre as bases de cálculo do IPTU e do ITBI e suas 
respectivas formas de apuração, de modo que os valores lançados podem ser diversos.
6. Necessidade de aferição do valor atual e real do bem dado em aforamento mediante 
uma avaliação criteriosa, não sendo suficiente o valor venal cadastrado para fins de 
IPTU.
7. Determinação de retorno dos autos à origem para avaliação do valor atual do imóvel. 
8. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA EXTENSÃO, PROVIDO.
(REsp n. 1.692.369/CE, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, 
julgado em 20/8/2019, DJe de 23/8/2019.)
TRIBUTÁRIO. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. AGRAVO EM 
RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/2015. INEXISTÊNCIA. ITBI. AÇÃO 
DE RESTITUIÇÃO DE INDÉBITO. LANÇAMENTO POR DECLARAÇÃO. DIVERGÊNCIA DO 
FISCO QUANTO AO VALOR VENAL DECLARADO PELOS COMPRADORES DO IMÓVEL. 
POSTERIOR LANÇAMENTO DE OFÍCIO (SUBSTITUTIVO). AUSÊNCIA DE PRÉVIO 
PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO. ART. 148 DO CTN. NECESSIDADE DE PERÍCIA 
JUDICIAL.
1. Cuida-se de agravo em recurso especial, que ora se traz a julgamento em conjunto 
com o próprio apelo raro, como permite o art. 1.042, § 5º, do CPC/2015.
11 GT1 – TRIBUTAÇÃO IMOBILIÁRIA - NOTA TÉCNICA
2. Versa a lide sobre pedido de repetição de indébito, em que contribuintes reivindicam 
do Fisco Distrital a devolução de valor de ITBI alegadamente pago a maior, no âmbito 
de específica aquisição imobiliária.
3. Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022, II, do CPC/2015, quando o Tribunal de origem 
dirime, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas, apreciando inte￾gralmente a controvérsia posta nos autos.
4. A jurisprudência do STJ já se manifestou no sentido de que, “constituindo o valor 
venal do bem transmitido a base de cálculo do ITBI, caso a importância declarada pelo 
contribuinte se mostre nitidamente inferior ao valor de mercado, pode o Fisco arbitrar 
a base de cálculo do referido imposto, desde que atendida a determinação do art. 148, 
do CTN” (REsp 261.166/SP, Rel. Ministro JOSÉ DELGADO, PRIMEIRA TURMA, julgado 
em 12/9/2000, DJ 6/11/2000, p. 192).
5. No caso concreto, nada obstante a considerável discrepância entre o valor declarado 
pelos contribuintes e aquele considerado como de mercado pela entidade tributante (o 
Fisco arbitrou valor equivalente a quase o dobro do informado pelos compradores do 
imóvel), a Corte de origem entendeu dispensável a realização de prévio procedimento 
administrativo fiscal para fins de lançamento do ITBI, afrontando, com isso, ao art. 148 
do CTN.
6. Sob pena de supressão de instância, imperioso que os autos retornem ao primeiro 
grau de jurisdição, a fim de se implementar a avaliação pericial do imóvel objeto da 
exação, em modo de prova equidistante e imparcial, capaz de subsidiar o julgador na 
correta apuração do valor venal do bem, enquanto base de cálculo do incidente ITBI (art. 
38 do CTN), ensejando o consequente e adequado deslinde da pretensão repetitória 
posta na exordial.
7. Agravo em recurso especial conhecido para dar parcial provimento ao recurso 
especial dos contribuintes.
Como já exposto, há uma presunção relativa de que o valor declarado pelo contri￾buinte é verdadeiro. Caso assim não entenda, incumbe ao Município, via administração 
tributária, fiscalizar e arbitrar, dentro da legalidade e com parâmetros claros, o valor 
que entender correto para lançamento do tributo. Cabe a cada Município, via legislação, 
definir o trâmite.
Esse é precisamente o que o Tema 1.113 chama de regular instauração de processo 
administrativo próprio, repristinado, aliás, no art. 148 do CTN. Ora, nem o CTN nem a 
decisão em comento estabelece qual seria esse rito, tampouco poderiam, já que essa é 
12 GT1 – TRIBUTAÇÃO IMOBILIÁRIA - NOTA TÉCNICA
uma competência EXCLUSIVA do Município, a teor do disposto no art. 30, incs. I a III da 
Carta Constitucional:
Art. 30. Compete aos Municípios:
I – legislar sobre assuntos de interesse local;
II – suplementar a legislação federal e a estadual no que couber;
III – instituir e arrecadar os tributos de sua competência, bem como aplicar suas rendas, 
sem prejuízo da obrigatoriedade de prestar contas e publicar balancetes nos prazos 
fixados em lei;
[...]
Posto isso, definidos os parâmetros em legislação municipal, deverá o auditor abrir 
processo fiscal e arbitrar o real valor, mantendo ou retificando o valor indicado pelo 
contribuinte.
RECOMENDAÇÕES TÉCNICAS
 Recomendam-se aos Municípios as seguintes ações:
• adequação da legislação local, com a adoção do valor de mercado para a base 
de cálculo para o ITBI;
• adoção de critérios de avaliação de imóveis baseados em normas técnicas (NBR 
14.653 da ABNT) para que reflitam os dados de mercado;
• adoção de procedimento prévio à abertura de processo de arbitramento – via 
intimação fiscal – a fim de que o contribuinte possa promover a retificação ou a 
justificação (fotos, laudo etc.) do valor apresentado;
• determinação do procedimento de arbitramento da base de cálculo do imposto, 
com critérios claros e que permitam a ampla defesa do contribuinte;
• previsão de penalidade no caso de o contribuinte manter a declaração de valor 
abaixo do valor de mercado do bem como forma de inibir a sonegação fiscal;
• adoção de metodologia de avaliação em massa de imóveis como forma de facilitar 
a determinação da base de cálculo, como, por exemplo, a implementação de 
13 GT1 – TRIBUTAÇÃO IMOBILIÁRIA - NOTA TÉCNICA
Observatório do Mercado Imobiliário (OMI) previsto no art. 205 da Portaria MDR 
3.242, de 9 de novembro de 2022, do Ministério do Desenvolvimento Regional;
• treinamento dos servidores da Fazenda em técnicas de avaliação de imóveis;
• criação e/ou aprimoramento das bases cadastrais imobiliárias – implantação do 
Cadastro Territorial Multifinalitário (CTM) conforme previsto na Portaria MDR 
3.242, de 9 de novembro de 2022, do Ministério do Desenvolvimento Regional6.
5 “Art. 20. Os municípios podem criar o Observatório do Mercado Imobiliário ou utilizar bases de dados 
existentes para subsidiar o monitoramento do desempenho das avaliações, a atualização e a revisão 
dos valores cadastrais.
§ 1º O observatório do mercado imobiliário é um sistema de informação aberto, destinado à coleta e ar￾mazenamento contínuo de dados de mercado, incluindo: preços de transações imobiliárias, ofertas, 
aluguéis, custos de construção, avaliações prévias e indicadores relacionados ao setor imobiliário.
§ 2º A formação da base de dados do observatório do mercado imobiliário deve ser, preferencialmente, de 
responsabilidade de diferentes atores.
§ 3º As principais fontes para formação da base de dados do observatório incluem: declarações de com￾pradores e vendedores, imobiliárias, corretores, agentes financiadores de imóveis, cartórios, entre 
outras.”
6 Disponível em: https://www.in.gov.br/en/web/dou/-/portaria-n-3.242-de-9-de-novembro-
-de-2022-443240087. Acesso em: 8 dez. 2024.
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PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº _________/2025
ALTERA A REDAÇÃO DO ART. 266 E SEUS PARÁGRÁFOS, DO CÓ￾DIGO TRIBUTÁRIO MUNICIPÁL E CONTEM OUTRAS PROVIDÊNCIAS.
Faço saber que a Câmara Municipal aprovou e eu, o Prefeito Municipal, sanciono a se￾guinte Lei Complementar:
Art. 1º - O Art. 266 do Código Tributário Municipal – Lei municipal nº 594 de 17 de dezembro 
de 1.990, bem como seus parágrafos passam a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 266 - A base de cálculo do imposto sobre a Transmissâo “Inter-Vivos” de bens imóveis 
e de direitos a ele relativos (ITBI), é o valor venal dos bens no momento da transmissão ou
cessão dos direitos a eles relativos.
§ 1º O valor declarado pelo contribuinte será presumido como verdadeiro, podendo ser 
afastado pela Administração Tributária apenas mediante procedimento administrativo pró￾prio devidamente fundamentado, através de comissão de avaliação nomeada pelo prefeito, 
assegurado o contraditório e a ampla defesa.
§ 2º O valor venal do imóvel declarado pelo sujeito passivo, será obrigatório no ato do pre￾enchimento da guia de informação do ITBI a ser apresentada junto à administração tributá￾ria, sob pena de devolução da guia para regularização.
§ 3º Não concordando com a avaliação administrativa, poderá o contribuinte apresentar 
laudo técnico ou outros documentos que fundamentem sua discordância, iniciando-se pro￾cesso de reavaliação nos termos regulamentares, podendo o contribuinte escolher entre a
avaliação da prefeitura ou o valor declarado, caso este último seja maior.
§ 4º O valor estabelecido na forma do parágrafo anterior, terá validade de 90 (noventa dias), 
findo o qual não havendo o pagamento do imposto, ficará sem efeito o lançamento ou a 
avaliação.
§ 5º Serão considerados na avaliação do imóvel os seguintes elementos:
I - Localizacão;
II - Características da região, do terreno, das construções e benfeitorias;
III - Elementos constantes do Cadastro lmobiliário;
lV - Valores aferidos no mercado imobiliário;
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V - Outros dados informativos tecnicamente reconhecidos.
§ 6º - O valor de mercado a que se refere o presente artigo somente poderá ser arbitrado 
pela Administração quando forem omissos ou inverossímeis os elementos apresentados 
pelo contribuinte ou terceiro legalmente obrigado, mediante instauração de processo admi￾nistrativo, nos termos da legislação vigente."
Art. 2º Revogadas as disposições em contrário a presente Lei Complementar entra em vigor 
na data de sua publicação