PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR N° 4/2022
ESTABELECE NORMAS PARA IMPLANTAÇÃO
DO CONDOMÍNIO DE LOTES NO
MUNICÍPIO DE DOMINGOS MARTINS E DÁ
OUTRAS PROVIDÊNCIAS.
O Prefeito de Domingos Martins, Estado do Espírito Santo, no uso de suas
atribuições legais, faz saber que a Câmara Municipal aprovou e ele sanciona a seguinte
Lei.
Art. 1º Considera-se condomínio de lotes o empreendimento projetado nos
moldes definidos no art. 1.358-A do Código Civil, no qual cada lote será considerado
como unidade autônoma, a ela atribuindo-se fração ideal do todo e partes que são
comuns dos condôminos.
Art. 2º O projeto de condomínio de lotes obedecerá aos dispositivos contidos
nesta Lei Complementar, observados os índices urbanísticos estabelecidos no Plano
Diretor Municipal correspondente a cada zona de uso.
§ 1º Somente será permitida a implantação de Condomínio de Lotes no
Zoneamento Urbano definido pelo Plano Diretor Municipal;
§ 2º Mediante a alteração do Plano Diretor Municipal, as áreas rurais poderão
ser alteradas para Zona de Urbanização Específica - ZUE, a fim de viabilizar a
implantação do Condomínio de Lotes.
Art. 3º Não será permitida a instalação de condomínios de lotes:
I - Em áreas onde as condições geológicas não aconselham edificações, salvo
nos casos em que o proprietário apresente laudo técnico, de profissional competente, que
assegure a viabilidade do parcelamento e submetido o exame e anuência prévia da
Prefeitura Municipal.
II - Em áreas de preservação histórica, ecológica ou paisagística, assim
definidas por Lei específica;
III - Em terrenos que não tenham acesso direto à via ou logradouro público;
IV - Em terrenos com declividade igual ou superior ao limite estabelecido na
legislação Federal ou Estadual.
V - Em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde
pública ou onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, sem que sejam
preliminarmente saneados, conforme dispõe o parágrafo primeiro deste artigo;
VI - Em terrenos alagadiços ou sujeitos a inundação, sem o exame e anuência
prévia da Prefeitura Municipal, que considerando o interesse público e, ou as técnicas de
engenharia, decidirá sobre a conveniência do parcelamento;
VII - Em áreas de reserva legal estabelecidas no artigo 12 da Lei nº
12.651/2012.
VIII - Em terrenos situados fora do alcance das redes públicas de
abastecimento de água potável, energia elétrica e rede de coleta e tratamento do
esgotamento sanitário, salvo se atendidas as exigências específicas dos órgãos
competentes;
§1º Nos casos previstos nos incisos IV, V e VI deste artigo, o interessado
deverá submeter à aprovação da Prefeitura o Projeto de Saneamento ou Reparação da
área, sob a responsabilidade técnica de profissional legalmente habilitado pelo CAU ou
pelo CREA.
§2° Ao longo das faixas de domínio público das rodovias e ferrovias será
obrigatório atendimento da legislação específica correspondente a cada caso, salvo
existência de lei municipal que reduza a faixa não edificável.
§3° A declividade prevista no inciso IV poderá ser corrigida mediante a
realização de terraplanagem devidamente autorizada pelo órgão competente ou através
da elaboração de estudos geotécnicos que assegurem a estabilidade dos lotes para
edificação.
§4° Na hipótese do inciso VIII, mediante apresentação de projeto
hidrogeológico, acompanhado de Anotação de Responsabilidade Técnica - ART que ateste
a capacidade do poço para atender a demanda do condomínio, bem como apresentação
das análises de potabilidade, conforme regulamentação vigente, o abastecimento de
água poderá ser realizado através de poço perfurado.
§5° Na hipótese do inciso VIII, a coleta e tratamento do esgotamento
sanitário poderá ser aprovada mediante apresentação do projeto de estação de
tratamento de esgoto – ETE, ou tratamento individual, nos casos em que for possível,
conforme regulamentação específica.
Art. 4º O Requerimento para aprovação do projeto de condomínio de lotes
observará as diretrizes urbanísticas e ambientais fixadas e deverá estar acompanhado
dos seguintes documentos:
I – Licença de localização e emissão de diretrizes urbanísticas municipais;
II - Certidão atualizada da matrícula do imóvel expedida pelo Cartório de
Registro Geral de Imóveis competente nos últimos 90 dias;
III – Planta planialtimétrica georreferenciada do parcelamento conforme o
artigo 146, inciso IV, da Lei Complementar nº 25/2013 (nos formatos impresso e digital);
IV – Projeto de arborização urbana quando definido no documento
especificado no inciso I;
V - Perfis longitudinais e transversais de todas as vias de circulação local e
praças (quando houver);
VI - Projeto de pavimentação das vias de circulação;
VII - Projeto completo do sistema de alimentação e distribuição de água e
respectiva rede de distribuição, indicando a fonte abastecedora e volume;
VIII - Projeto completo do sistema de esgoto sanitário, indicando a forma de
coleta, tratamento e o local do lançamento dos resíduos;
IX - Projeto completo da rede de escoamento das águas pluviais, indicando e
detalhando o dimensionamento e o caimento de coletores, assim como o local de
lançamento;
X - Projeto completo da rede de energia elétrica, obedecendo as suas
medidas, padrões e normas;
XI - Projeto de iluminação das áreas comuns, cujo tipo será indicado pela
Prefeitura na emissão das diretrizes do parcelamento;
XII - Projetos especiais, tais como obras de arte, muro de contenção, pontes,
sendo vedada a utilização de pontes de madeira, dentre outros a serem definidos pelo
poder público municipal, quando for o caso;
XIII - Memorial descritivo informando as particularidades do
empreendimento, incluindo a descrição das unidades autônomas, as áreas privativas,
área comum e total, a fração ideal correspondente, etc., bem como a descrição do imóvel
a ser parcelado;
XIV - Cronograma de execução das obras, com a duração máxima de 04
(quatro) anos;
XV – Licença Prévia emitida pela Secretaria Municipal de Meio Ambiente;
XVI - Laudo de Diretrizes Florestais emitido pelo Instituto de Defesa
Agropecuária e Florestal – IDAF, quando for o caso;
XVII – Projetos arquitetônicos ou de desenho urbano das áreas comuns do
condomínio, como guarita, portaria, salão de festas, etc;
XVIII - Anotação de responsabilidade técnica (ART, RRT ou TRT) dos
responsáveis pela elaboração dos projetos (levantamento topográfico, projeto
urbanístico, projeto de infraestrutura, e demais projetos elencados nos itens anteriores)
e pela execução da obra;
Art. 5º O condomínio horizontal de lotes deverá satisfazer os seguintes
requisitos:
I - Todos os lotes deverão ter acesso à via.
II - Os muros internos das residências poderão ter altura máxima de 02
(dois) metros.
III – Os índices urbanísticos aplicáveis aos lotes serão os estabelecidos no
Plano Diretor Municipal.
IV - A altura máxima das edificações deverá atender às exigências do plano
diretor;
V - A largura das vias de rolamento será de, no mínimo, 3,5m (três metros e
cinquenta centímetros);
VI - O empreendimento não poderá ter mais do que 120 (cento e vinte) lotes,
podendo ser modulado para melhor permeabilidade urbana, a critério da Administração
Municipal.
Parágrafo único. O desmembramento/desdobro de lotes não será permitido.
Art. 6º Os condomínios de lotes poderão ser cercados com muros no
alinhamento até a altura máxima de 02 m (dois metros) de altura, devendo ser adotada
medida de redução do impacto visual, causado pela construção do muro, utilizando-se,
preferencialmente, unidades arbóreas características da região (fachada ativa).
Art. 7º Serão áreas e edificações de uso privativo e de manutenção privativa
do condomínio as vias urbanas internas de comunicação, os muros, guaritas, serviços e
obras de infraestrutura, equipamentos condominiais e todas as áreas e edificações que,
por sua natureza, destinem-se ao uso privativo de todos os condôminos.
§ 1º A propriedade das vias de circulação interna e das instalações de uso
coletivo permanece como propriedade dos condôminos, ficando sob sua responsabilidade
a conservação e manutenção das mesmas.
§ 2º O recolhimento dos resíduos sólidos urbanos no interior dos condomínios
é de inteira responsabilidade dos condôminos.
Art. 8º Na instituição do condomínio de lotes é obrigatória a instalação de
rede e equipamentos para o abastecimento de água potável, energia elétrica, iluminação
das vias comuns, rede de drenagem pluvial, esgotos sanitários, segundo legislação
específica, obras de pavimentação, rampas de acessibilidade, guias, sarjetas e
tratamento paisagístico de áreas de uso privativo dos condôminos, ficando sob exclusiva
responsabilidade dos condôminos a manutenção das redes e equipamentos urbanos que
estiverem no interior da área condominial.
Parágrafo Único. A definição do ponto de lançamento da rede de drenagem
pluvial será de responsabilidade da Prefeitura, mediante análise técnica.
Art. 9º Os condomínios de lotes deverão garantir o acesso das
concessionárias de serviço público aos leitores de controle do abastecimento de água,
esgotamento sanitário e energia elétrica, organizados de forma individualizada por
unidade autônoma, salvo autorização específica das concessionárias que disponham em
contrário.
Art. 10 Deve ser garantida a ação livre e desimpedida das autoridades
públicas e concessionárias de serviços responsáveis pela segurança, bem-estar da
população e infraestrutura dentro dos limites do condomínio.
Art. 11 Todas as obras de infraestrutura estabelecidas nas diretrizes
municipais, bem como as construções comuns internas e demais obras e serviços
necessários para a implantação do condomínio de lotes, na forma do projeto aprovado,
inclusive as externas, necessárias para acesso, implantação das áreas e equipamentos
públicos, serão de responsabilidade e expensas do empreendedor.
Parágrafo único. Para fins de garantia da execução das obras de infraestrutura
exigidas para o condomínio de lotes, inclusive obras externas, deverá ser aplicada a
regra prevista no artigo 152 do Plano Diretor Municipal (Lei Complementar nº 025/2013).
Art. 12 Para aprovação de Condomínio de Lotes o empreendedor deverá
providenciar a doação para a implantação de equipamentos públicos (urbanos e
comunitários) ou áreas livres de uso público, que deverá ser externa à área do
condomínio, contíguas ou não a gleba, observadas as regras do Plano Diretor Municipal e
as exigências estabelecidas nesta Lei Complementar, admitindo-se ainda a possibilidade
de compensação nos termos do artigo 13 desta Lei Complementar, nas seguintes
proporções:
I – Até 30 (trinta) lotes, independentemente do tamanho da área dos lotes
criados: não será exigida a doação de área;
II – Mais de 30 (trinta) lotes, quando os lotes criados tiverem área igual ou
superior a 1.000 m² (mil metros quadrados): Doação da área correspondente a 100 m²
(cem metros quadrados) para cada lote criado;
III - Mais de 30 (trinta) lotes, quando os lotes criados tiverem área inferior a
1.000 m² (mil metros quadrados): Doação da área correspondente a 50 m² (cinquenta
metros quadrados) para cada lote criado;
§ 1° Nas hipóteses dos incisos II e III, a área mínima a ser doada é de
3.000,00 m² (três mil metros quadrados).
§ 2° O empreendedor deverá reservar dentro do condomínio de lotes com
área total superior a 20.000,00 m² (vinte mil metros quadrados), o percentual de 20%
(vinte por cento) da área total para implantação de áreas verdes.
§ 3º Para os efeitos desta Lei, considera-se área verde os espaços, públicos
ou privados, com predomínio de vegetação, preferencialmente nativa, natural ou
recuperada, previstos no Plano Diretor, nas Leis de Zoneamento Urbano e Uso do Solo do
Município, indisponíveis para construção de moradias, destinados
aos propósitos de recreação, lazer, melhoria da qualidade ambiental urbana, proteção
dos recursos hídricos, manutenção ou melhoria paisagística, proteção de bens e
manifestações culturais;
Art. 13 A critério exclusivo da Prefeitura Municipal de Domingos Martins,
sempre levando-se em consideração a necessidade Pública do momento, o percentual de
áreas públicas poderá ser compensado nos seguintes termos:
I — Através da doação de área ou terreno que porventura o empreendedor
possua no município de Domingos Martins.
II — Pela construção de equipamentos públicos, em área própria, conforme
projeto e diretrizes definidos pela Secretaria de Planejamento e Desenvolvimento
Econômico.
III — Pela construção de Equipamentos Públicos em área pública ou obras de
infraestrutura, conforme projeto e diretrizes definidos pela Secretaria de Planejamento e
Desenvolvimento Econômico.
IV — Através do pagamento monetário do valor determinado que deverá ser
destinado ao Fundo Municipal de Desenvolvimento Territorial – FMDT, conforme
determinado no Plano Diretor Municipal.
Parágrafo Único. O valor da área institucional mencionada no caput deste
artigo será aferido mediante 03 (três) avaliações, sendo uma delas obrigatoriamente
realizada pela Gerência de Tributação através da fiscalização de tributos, visando ser
apurado o valor médio real da área.
Art. 14 A aprovação concedida pelo Município ao projeto de condomínio
horizontal de lotes ficará condicionada à assinatura de termo de compromisso. Mediante
termo de compromisso obrigar-se-á o interessado:
I) A executar, às suas expensas, no prazo fixado pelo cronograma de obras
apresentado pelo empreendedor, todas as obras constantes dos projetos aprovados, com
prazo máximo de 04 (quatro) anos.
II) Permitir e facilitar a fiscalização permanente da Prefeitura durante a
execução das obras e serviços.
Art. 15 Todos os procedimentos de aprovação e de viabilidade serão de
competência da Secretaria Municipal de Planejamento e Desenvolvimento Econômico e
Secretaria Municipal de Meio Ambiente.
Art. 16 Após a conclusão de todas as obras de infraestrutura e as
construções comuns previstas no projeto de incorporação do Condomínio, o
empreendedor deverá requerer à Prefeitura Municipal a emissão do Alvará de Conclusão
de Obras, instrumento hábil para a Instituição do Condomínio de lotes.
§ 1° Não será concedido o Alvará de Conclusão de Obras, enquanto não for
integralmente observado o cumprimento do projeto aprovado e das cláusulas do Termo
de Compromisso.
§ 2° A instituição do Condomínio é de responsabilidade do empreendedor, e a
averbação da construção individual privada na unidade do lote no Registro Geral de
Imóveis é de responsabilidade do comprador do lote.
Art. 17 Todas as obras, coletivas ou individuais que vierem a ser edificadas
no condomínio ou nos lotes, deverão ser previamente submetidas à aprovação pelo
Município, aplicando-se a elas as normas estabelecidas no Plano Diretor Municipal.
§ 1° Somente após a emissão do Alvará de Conclusão de Obras do
parcelamento a Prefeitura iniciará a análise do projetos e, após sua aprovação, passará a
emitir os Alvarás de Construção individuais para os lotes.
§ 2° Para condomínios residenciais será admitida a construção de uma única
unidade habitacional por lote, admitida sua unificação para construção de uma única
residência na unidade formada pela unificação das unidades de lotes.
Art. 18 O Município, por seus setores competentes, fiscalizará a implantação
de obras individuais ou coletivas e, ao final, concederá o Alvará de Conclusão da obra.
Parágrafo único. A não observância do "caput" do presente artigo acarretará
em multa, no caso de obras individuais, aos proprietários, e no caso de obras coletivas,
aos condôminos.
Art. 19 Os empreendimentos existentes no Município, devidamente
licenciados pela Prefeitura Municipal, poderão ter sua modalidade de parcelamento
alterada para condomínio de lotes, desde que atendidos os critérios estabelecidos na
presente lei.
§ 1º Qualquer alteração ou cancelamento parcial do empreendimento
registrado dependerá de acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos pela
alteração, bem como da aprovação pela Prefeitura Municipal.
§ 2º O interessado deverá solicitar à Prefeitura Municipal o pedido para a
alteração de modalidade pretendida por meio de requerimento próprio e os demais itens
relacionados abaixo:
I - aprovação/manifestação favorável emitida do Conselho do Plano Diretor
Municipal - CPDM;
II - Projeto Urbanístico atualizado (“As Built”);
III - Estatuto da entidade jurídica instituída para gerenciar o funcionamento
do condomínio de lotes, o qual deverá conjugar os proprietários dos lotes com edificações
ou não, incluídos no referido loteamento ou bairro;
IV - Identificação dos bens públicos e equipamentos comunitários;
V — Projeto do sistema de portaria do loteamento;
VI — Estudo de impacto sobre a implantação de vias de acesso controlado,
contendo os impactos na mobilidade urbana, sistemas de drenagem e acesso a
equipamentos públicos.
VII - Cópia do decreto de aprovação do loteamento, expedido pelo setor
municipal competente.
VIII - levantamento planialtimétrico e cadastral, com georreferenciamento,
subscrito por profissional competente, acompanhado de Anotação de Responsabilidade
Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), contendo os novos índices
e percentuais das áreas de uso comum, áreas privativas e áreas públicas;
IX - memorial descritivo e justificativo;
X - estudo técnico para situação de risco, quando for o caso;
XI - certidão de inteiro teor;
XII - certidão negativa de débitos municipais;
XIII - anuência dos adquirentes dos lotes, concordando com a alteração da
modalidade do parcelamento;
XIV - Licença Municipal de Regularização Ambiental - LMR, emitida pela
Secretaria Municipal de Meio Ambiente - SEMMA;
§ 3° O projeto visando a alteração da modalidade deverá considerar as
características da ocupação e da área ocupada para definir parâmetros urbanísticos e
ambientais específicos, além de identificar os lotes, as vias de circulação e as áreas
destinadas a uso público, quando for o caso.
§ 4° Outros documentos complementares poderão ser solicitados, bem como
diretrizes especificadas em função de cada caso, pela Comissão Técnica de Análise e
Aprovação de Parcelamento de Solo.
Art. 20 No prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contados da data de
aprovação do projeto, o proprietário deverá registrar o condomínio de lotes no Cartório
de Registro de Imóveis, sob pena de caducidade da aprovação.
Parágrafo único. Somente após a efetivação do registro do projeto de
condomínio de lotes no Cartório de Registro Geral de Imóveis, o empreendedor poderá
iniciar a venda dos lotes, sendo vedada a comercialização de lotes caucionados antes da
sua liberação nos termos estabelecidos no artigo 160 da Lei Complementar nº 025/2013,
Plano Diretor Municipal.
Art. 21 Os espaços livres de uso comum, destinadas a jardins, acessos e
equipamentos para lazer e recreação, ou vinculadas a equipamentos urbanos, constantes
do projeto não poderão ter sua destinação alterada pelo empreendedor, desde o registro
do loteamento, salvo as hipóteses de caducidade da licença ou desistência do
empreendedor, sendo, neste caso, observadas as exigências do artigo 23, da Lei Federal
n.º 6.766 de 19 de dezembro de 1979.
Art. 22 A fiscalização dos condomínios de lotes será exercida em todas as
etapas, desde as especificações de ordem técnica até as fases de execução e entrega das
obras de infraestrutura.
Parágrafo único. Constatando irregularidades na execução de condomínio de
lotes, o órgão responsável encaminhará ao setor de Fiscalização de Obras e Posturas, ou
a que vier a lhe substituir, as informações necessárias à notificação e ou embargo,
conforme disposto nesta Lei.
Art. 23 O empreendedor deverá manter uma cópia completa dos projetos
aprovados e do Alvará para Início das Obras no local das obras, para efeito de
fiscalização.
Art. 24 Verificado o descumprimento a qualquer dispositivo desta lei, a
Administração Municipal notificará o proprietário ou o responsável técnico, para, no prazo
de 15 (quinze) dias, contado da data do recebimento da notificação, sanar a
irregularidade ou apresentar defesa, sob pena de incorrer nas penalidades previstas
nesta lei.
§1º A notificação da infração deverá conter a motivação da autuação, bem
como as seguintes informações:
I - O nome da pessoa física ou jurídica autuada, com respectivo endereço;
II - O fato constitutivo da infração e o local, hora e datas respectivas;
III - A penalidade aplicada e, quando for o caso, o prazo para correção da
irregularidade;
IV - Nome, função e assinatura do autuante;
V - Prazo para apresentação da defesa.
§ 2º A verificação da infração poderá ser feita a qualquer tempo, mesmo após
o término das obras.
§ 3º No caso do não cumprimento das exigências contidas na notificação,
dentro do prazo concedido, será lavrado auto de embargo das obras, se estiverem em
andamento, e aplicação de multa para obras concluídas ou em andamento.
§ 4º Lavrado o auto de embargo, fica proibida a continuidade dos trabalhos,
podendo ser solicitado, se necessário, o auxílio das autoridades judiciais e policiais.
§ 5º Da penalidade do Embargo ou multa, poderá o empreendedor interpor à
Administração Pública Municipal, recurso no prazo de 15 (quinze) dias, contado a partir
da data de emissão da notificação, dirigidos à Secretaria Municipal Planejamento e
Desenvolvimento Econômico.
§ 6º A aplicação da multa não desobriga o empreendedor de corrigir o ato
que deu origem à infração.
Art. 25 A Administração Municipal, por meio de seu órgão competente,
comunicará o embargo ao representante do Ministério Público e ao Cartório de Registro
de Imóveis competentes.
Art. 26 A infração a qualquer dispositivo desta lei acarreta ao empreendedor
a aplicação de notificação, multas e embargo da execução do empreendimento, sem
prejuízo das medidas de natureza civil e criminal previstas em Lei.
Art. 27 As despesas decorrentes desta Lei Complementar correrão por conta
de dotações orçamentárias próprias.
Art. 28 O Executivo poderá regulamentar esta Lei Complementar por Decreto
para sua fiel execução.
Art. 29 Esta Lei Complementar entra em vigor a partir da data de sua
publicação.
Domingos Martins, 3 de novembro de 2022.
WANZETE KRUGER
Prefeito