materia nº 85/2022

Câmara Municipal de Domingos Martins
Estado do Espírito Santo
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COMISSÃO DE LEGISLAÇÃO, JUSTIÇA E REDAÇÃO FINAL
PARECER AO PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR Nº 05/2022
RELATÓRIO: Projeto de Lei Complementar de nº05/2022 de autoria do Poder Executivo, que 
estabelece normas para implantação de loteamento de acesso controlado, responsabilidade do lo￾teador, direito real de uso e dá outras providências.
FUNDAMENTAÇÃO E VOTO DO RELATOR:
A Constituição da República Federativa do Brasil de 1.988 dispõe, em seu artigo 24, as competên￾cias concorrentes, dentre as quais, o inciso I traz a competência legiferante sobre Direito Urbanís￾tico:
Art. 24. Compete à União, aos Estados e ao Distrito Federal legislar concorrentemente sobre:
I - direito tributário, financeiro, penitenciário, econômico e urbanístico;
.....
§ 1º No âmbito da legislação concorrente, a competência da União limitar-se-á a estabelecer 
normas gerais.
§ 2º A competência da União para legislar sobre normas gerais não exclui a competência suple￾mentar dos Estados.
Neste sentido cabe à União editar as normas gerais (§1º do supracitado artigo) e, neste mister, 
incumbe estados-membros a suplementação (§2º do supracitado artigo).
Aos Municípios, de acordo com o artigo 30, incisos I e II, também do Texto Maior, disciplina a 
questão de acordo com suas peculiaridades locais:
Art. 30. Compete aos Municípios:
I - legislar sobre assuntos de interesse local;
II - suplementar a legislação federal e a estadual no que couber
A iniciativa do processo legislativo atinente à elaboração e modificação do Plano Diretor Munici￾pal é atribuída ao Chefe do Poder Executivo, conforme uníssima jurisprudência firmada pelos 
Tribunais pátrios.
É cada vez mais habitual se observar, sobretudo em grandes cidades, a criação de conglomerados 
habitacionais fechados, que gozam de uma infraestrutura em comum, garantindo serviços básicos 
a seus moradores. Trata-se de um reflexo da realidade de violência que os centros urbanos costu￾mam enfrentar – fazendo com que busquem um reforço na segurança de seus lares –, somado a 
uma insuficiência de que o poder público preste de maneira eficiente os serviços que necessitam.
A via regular para que se proceda com o parcelamento do solo urbano, nesses casos, é o lotea￾mento, de modo que seriam aplicáveis, para tanto, os ditames da Lei nº 6.766/79. Essa mesma lei, 
em seu art. 22, aduz que, uma vez registrado o loteamento, as vias e praças, os espaços livres e as 
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áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos passam ao domínio do Muni￾cípio. Sendo assim, criam-se lotes privados, mas com infraestrutura ao seu redor pública.
O que comumente se chama de “loteamento fechado” nada mais é do que o aproveitamento desse 
espaço já regularmente loteado para a criação de uma estrutura semelhante a de condomínios to￾talmente privados, em que o acesso às áreas comuns é restrita aos seus moradores[1]. É o que se 
verifica quando os moradores por sua conta montam um sistema de vigilância e infraestrutura a 
fim controlar o acesso de terceiros.
Todavia, decorrem diversas discussões acerca desses fechamentos. De um lado, a controvérsia 
constitucional de se controlar o acesso a vias públicas. De outro, a discussão acerca da responsa￾bilidade pela manutenção da infraestrutura (se do particular ou do poder público). Visa-se, por 
essa exposição, detalhar sobretudo as questões ligadas a essa última, no que tange à legalidade e 
constitucionalidade das cobranças realizadas aos proprietários de imóveis do local.
A Lei nº 13.465/2017 foi um grande avanço para tanto, por reconhecer a possibilidade de que 
existam loteamentos de acesso controlado, dando respaldo legal ao que já se visualizava há muito 
tempo na prática. Ademais, trouxe ainda outra contribuição significativa que foi a criação de con￾domínios de lotes, os quais surgem como importante instituto para cessar grande parte das discus￾sões.
Através da Lei Federal n° 13.465/17, o nosso ordenamento jurídico que antes não contemplava os 
até então denominados loteamentos fechados, passou a admiti-los, sob a denominação de “lotea￾mentos de acesso controlado”, conforme parágrafo incluído no artigo 2°, da Lei n° 6.766/79:
Art. 2° O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, 
observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.
§ I° Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aber￾tura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou 
ampliação das vias existentes
. . . .
§ 8° Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos 
do § 1º deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Muni￾cipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não resi￾dentes, devidamente identificados ou cadastrados. (Incluído pela Lei n° 13.465. de 2017).
Vale registrar que as áreas públicas como vias de circulação local, parques, praças, áreas verdes, 
espaços livres e áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário serão transferidas através 
de Termo de Concessão do Direito Real de Uso à associação de proprietários de imóveis, titulares 
de direitos ou moradores com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina 
de utilização e convivência do empreendimento.
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Analisando o projeto, verifico que a documentação exigida para implantação do acesso controlado, 
trás a segurança jurídica necessária tanto à administração pública, quanto aos cidadãos, estabele￾cendo regras rígidas a serem devidamente observadas, evitando que projetos inconsistentes sejam 
aprovados.
Por tais razões profiro voto favorável à aprovação do projeto.
CONCLUSÃO: Diante do exposto, esta Comissão aprova por unanimidade de votos o projeto sob 
apreço, em conformidade com o voto lavrado pelo ilustre Relator.
Sala das Sessões, 21 de novembro de 2022.
JÉSSICA AGUIAR BARCELOS 
Secretário
GILMAR LUIZ BORLOT 
Presidente
LORRAINE MARIA LAMPIER PIMENTA 
Relator