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PROJETO DE LEI Nº /2025
DISPÕE SOBRE A REGULARIZAÇÃO DE
EDIFICAÇÕES NO MUNICÍPIO DE
DOMINGOS MARTINS E DÁ OUTRAS
PROVIDÊNCIAS.
O Prefeito de Domingos, Estado do Espírito Santo, no uso de suas
atribuições legais, faz saber que a Câmara Municipal aprovou e ele sanciona a seguinte Lei:
CAPÍTULO I
DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 1º A regularização de edificações implementadas sem licenciamento
e/ou em desacordo com o disposto na Lei Municipal nº 1.238, de 14 de setembro de 1992, e
na Lei Complementar nº 25, de 30 de agosto de 2013, dar-se-á na forma disciplinada nesta
Lei, garantindo às edificações o acesso aos benefícios da formalidade, ao mesmo tempo em
que se promovem a habitabilidade, a estabilidade, a segurança, a higiene e a salubridade.
Art. 2º Considera-se irregular, para os efeitos desta Lei:
I – a construção, reforma ou ampliação de edificações executadas sem o
competente Alvará de Execução;
II – a construção, reforma ou ampliação de edificações executadas em
desacordo com o projeto aprovado, com a Lei Municipal nº 1.238, de 14 de setembro de 1992,
ou com a Lei Complementar nº 25, de 30 de agosto de 2013.
Art. 3º A regularização das edificações de que trata esta Lei será
promovida em processo administrativo específico, instaurado de ofício ou mediante
requerimento, sob a coordenação da Secretaria Municipal de Planejamento e Desenvolvimento
Urbano, observadas as disposições desta Lei Complementar.
Art. 4º Poderão requerer a regularização:
I – o proprietário do imóvel;
II – o profissional legalmente habilitado;
III – o representante legal do proprietário/possuidor, munido de
procuração.
Art. 5º O Município poderá instaurar, de ofício, procedimento de
regularização sempre que for detectada, a qualquer tempo, irregularidade urbanística,
construtiva ou técnica da edificação, devidamente justificada em nome da coletividade, da
função social da propriedade e do interesse público, inclusive tributário.
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§ 1º O proprietário, os co-proprietários, o condomínio, os condôminos ou
demais responsáveis legais pelo imóvel, quando notificados por ofício pela Prefeitura Municipal,
terão o prazo de 30 (trinta) dias corridos, contados do recebimento da notificação, para
apresentar defesa ou protocolar o pedido de regularização.
§ 2º Não atendido o prazo estabelecido no § 1º deste artigo, a
Administração Pública adotará as seguintes medidas:
I – aplicação de multa de 30 (trinta) VRDM pelo descumprimento do
prazo inicial de resposta;
II – permanecendo o descumprimento, aplicação de multa de 20 (vinte)
VRDM a cada 30 (trinta) dias corridos, até a manifestação e o protocolo dos documentos
necessários à regularização.
Art. 6º Serão passíveis de regularização as edificações que
comprovadamente:
I – tenham sido concluídas até a data de 31 de dezembro de 2024, que
constitui o marco temporal para os fins desta Lei;
II – estejam com as obras paralisadas por período igual ou superior a 3
(três) anos até o marco desta Lei (31 de dezembro de 2024).
§ 1º Entende-se por edificação concluída aquela em que a área objeto de
regularização esteja com as paredes erguidas, com cobertura e/ou último elemento construtivo
executado, atendidas as condicionantes descritas no art. 1º desta Lei, quais sejam:
habitabilidade, estabilidade, segurança, higiene e salubridade.
§ 2º No caso de obras paralisadas, será admitida a regularização e o
término da execução, desde que não haja acréscimo de área em relação à originalmente
licenciada, sendo permitida apenas a conclusão dos elementos construtivos faltantes
necessários ao cumprimento das condicionantes do art. 1º desta Lei.
§ 3º A divisão das paredes internas, caso ainda não tenha sido
executada, deverá observar as seguintes regras:
I – seguir o projeto arquitetônico originalmente aprovado; ou
II – na ausência deste, observar a legislação vigente à época da
construção, sendo admitida a adequação às normas atuais, desde que:
a) sejam atendidas todas as exigências legais aplicáveis; e
b) não haja comprometimento da segurança estrutural, a qual deverá ser
comprovada por meio de novo projeto arquitetônico, acompanhado de ART ou RRT emitida por
profissional habilitado, juntamente com os respectivos laudos técnicos.
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§ 4º A comprovação da existência, paralisação, conclusão e/ou ocupação
da edificação será realizada por meio de documentação idônea comprobatória ou fotografias
datadas, registros em dispositivos digitais, mídia impressa ou digital, ou ainda declaração de
profissional devidamente habilitado, ressalvado o direito da Secretaria Municipal de
Planejamento e Desenvolvimento Urbano de validar ou não a documentação apresentada.
Art. 7º O Município de Domingos Martins poderá solicitar parecer do
Conselho do Plano Diretor Municipal (CPDM-DM), bem como de demais órgãos municipais,
estaduais e federais, nos casos em que o setor de análise entender que determinada edificação
possa causar danos ao interesse coletivo, ao patrimônio público, à mobilidade urbana, ao meio
ambiente ou gerar insegurança jurídica, podendo, à vista da legislação aplicável e dos
pareceres emitidos, ser vedada a sua legalização.
CAPÍTULO II
DA DOCUMENTAÇÃO A SER APRESENTADA
Art. 8º Os requerimentos de regularização deverão ser instruídos com a
seguinte documentação:
I – requerimento padrão específico, disponível e vigente na data da
solicitação;
II – cópia de documento que comprove a propriedade ou a posse do
imóvel;
III – projeto arquitetônico em conformidade com o Código de Obras
vigente;
IV – Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de
Responsabilidade Técnica (RRT) de autoria do levantamento “as built”;
V – ART ou RRT assinada por profissional habilitado, constando
expressamente que a edificação está concluída e em condições de habitabilidade, salubridade,
estabilidade, segurança e esgotamento sanitário, de acordo com as normas vigentes;
VI – documentos pessoais do requerente;
VII – certidão de aprovação do projeto de prevenção e combate a
incêndio e pânico, quando couber, ou certidão de vistoria ou “habite-se” emitida pelo Corpo de
Bombeiros Militar, quando couber.
Art. 9º Quando necessário, o processo será encaminhado a outros
setores da Prefeitura Municipal de Domingos Martins para manifestação, podendo ser
solicitados documentos complementares.
Art. 10. O pedido de regularização deverá, obrigatoriamente, ser
acompanhado de requisição de “habite-se” e de certidão detalhada do imóvel.
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Parágrafo único. Constatada alguma irregularidade entre a situação
apresentada em projeto e a situação verificada in loco, por ocasião da vistoria, o proprietário
será notificado para promover a adequação, no prazo de 30 (trinta) dias.
Art. 11. Sobre as edificações passíveis de regularização, nos termos
desta Lei, incidirão as taxas e multas previstas no Capítulo IV, que, por ocasião da emissão do
“habite-se”, deverão estar quitadas junto à Fazenda Municipal, excetuados os casos em que
caiba isenção na forma da legislação vigente.
CAPÍTULO III
DAS INFRAÇÕES
Art. 12. Para efeito desta Lei, são infrações passíveis de regularização e
pagamento de contrapartida financeira, independentemente das demais sanções previstas em
legislação específica:
I – taxa de permeabilidade inferior ao previsto para a zona de uso;
II – afastamento frontal em desacordo com a legislação, nas edificações
irregulares construídas anteriormente à aprovação desta Lei, sem alinhamento definido
comprovado;
III – coeficiente de aproveitamento (CA) superior ao previsto para a
zona de uso;
IV – não observância dos afastamentos laterais e de fundos ou execução
em desacordo com a legislação;
V – taxa de ocupação (TO) superior ao previsto para a zona de uso;
VI – ausência de vagas de garagem para veículos, previstas em lei;
VII – vãos de iluminação e ventilação abertos a menos de 1,50 m (um
metro e cinquenta centímetros) da divisa do terreno vizinho ou a menos de 0,75 m (setenta e
cinco centímetros) da perpendicular da divisa, desde que expressamente autorizados pelo
vizinho, com firma reconhecida, e comprovada a posse ou propriedade do imóvel limítrofe, ou
no caso de vãos existentes há mais de 1 ano e 1 dia a contar do término da obra, sem
oposição de terceiros ou do Poder Público;
VIII – balanço sobre logradouro público, desde que não ultrapasse o
alinhamento do meio-fio, vedado o lançamento de águas pluviais em terrenos vizinhos ou
diretamente sobre os passeios públicos, admitindo-se, neste último caso, o lançamento por
dutos condutores às sarjetas das vias;
IX – alterações nas frações ideais das unidades autônomas, desde que
expressamente autorizadas pela assembleia geral do condomínio, com ata registrada em
cartório;
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X – gabarito superior ao previsto para a zona de uso;
XI – altura máxima da edificação superior ao previsto para a zona de
uso.
Parágrafo único. A regularização urbanística prevista neste artigo não
implica reconhecimento de aquisição de direitos reais, nem importa renúncia, limitação ou
modificação de direitos de vizinhança, os quais permanecem íntegros e regidos pelas normas
de direito civil aplicáveis, inclusive quanto a prazos decadenciais e prescricionais previstos no
Código Civil.
Art. 13. Não é passível de regularização a edificação que:
I – ocupe logradouro público;
II – esteja inserida em área de preservação ou de interesse ambiental
e/ou cultural, de acordo com a legislação ambiental e urbanística aplicável, ressalvadas as
exceções previstas em lei;
III – esteja situada em área de risco, assim definida em legislação
municipal, salvo se for apresentado laudo geotécnico, com ART ou RRT de responsabilidade
técnica, indicando a inexistência de riscos;
IV – ofereça riscos quanto à estabilidade, à segurança, à higiene ou à
salubridade;
V – esteja sub judice em decorrência de litígio relacionado à execução de
obras irregulares;
VI – possua impedimentos quanto ao Código Civil, em especial no
tocante ao direito de vizinhança, exceto se apresentada anuência dos proprietários das
construções vizinhas, com firma reconhecida e comprovação de posse ou propriedade.
Art. 14. As edificações irregulares concluídas anteriormente à vigência da
Lei Complementar nº 025/2013 ficam isentas das multas elencadas no Capítulo IV.
Art. 15. As edificações irregulares que atendam às exigências da
legislação urbanística contidas na Lei Complementar nº 025/2013 poderão ser regularizadas
sem aplicação de multa.
CAPÍTULO IV
DA CONTRAPARTIDA FINANCEIRA
Art. 16. As taxas devidas em razão dos pedidos de regularização de que
trata esta Lei são aquelas previstas no Código Tributário Municipal e na legislação tributária
complementar, abrangendo, dentre outras:
I – taxa de licença para construção;
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II – taxa de certidão detalhada do imóvel;
III – taxa de expedição de “habite-se”;
IV – taxa correspondente ao alvará de regularização;
V – taxa correspondente ao alvará de aprovação;
VI – taxa de vistoria técnica.
Parágrafo único. A base de cálculo, os valores e demais elementos das
taxas referidas neste artigo observarão, em qualquer caso, o disposto no Código Tributário
Municipal.
Art. 17. As multas terão os valores definidos conforme segue:
I – taxa de permeabilidade inferior ao previsto na legislação: 5 (cinco)
VRDM;
II – afastamento frontal em desacordo com a legislação: 10 (dez) VRDM;
III – coeficiente de aproveitamento (CA) superior ao previsto na
legislação: 100 (cem) VRDM;
IV – não observância dos afastamentos laterais e de fundos ou execução
em desacordo com a legislação: 5 (cinco) VRDM;
V – taxa de ocupação (TO) superior ao previsto na legislação: 5 (cinco)
VRDM;
VI – ausência de vagas de garagem para veículos: 10 (dez) VRDM,
acrescidos de 50 (cinquenta) VRDM por vaga inexistente;
VII – vãos de iluminação e ventilação em desacordo com a legislação: 5
(cinco) VRDM;
VIII – construção em balanço sobre logradouro público: 10 (dez) VRDM;
IX – construção que altera a fração ideal da unidade autônoma: 5 (cinco)
VRDM;
X – gabarito superior ao previsto na legislação: 200 (duzentos) VRDM por
gabarito excedente;
XI – altura da edificação superior ao previsto na legislação: 30 (trinta)
VRDM por metro excedente, obedecida a fração correspondente.
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§ 1º Para fins do inciso XI, a fração do metro excedente será considerada
proporcional ao valor da multa.
§ 2º A título exemplificativo:
I – para excesso de 1,50 m (um metro e cinquenta centímetros), a multa
corresponderá a 1,50 × 30 VRDM = 45 (quarenta e cinco) VRDM;
II – para excesso de 0,60 m (sessenta centímetros), a multa
corresponderá a 0,60 × 30 VRDM = 18 (dezoito) VRDM.
Art. 18. Sobre o valor das multas de que trata o art. 17 incidirão os
seguintes descontos:
I – as edificações até 100 m² (cem metros quadrados) de área total
construída são isentas das multas previstas neste artigo;
II – as edificações acima de 100 m² (cem metros quadrados) até 200 m²
(duzentos metros quadrados) de área total construída terão desconto de 70% (setenta por
cento) sobre o valor das multas;
III – as edificações acima de 200 m² (duzentos metros quadrados) até
900 m² (novecentos metros quadrados) de área total construída terão desconto de 50%
(cinquenta por cento) sobre o valor das multas;
IV – as edificações acima de 900 m² (novecentos metros quadrados) de
área total construída pagarão integralmente as multas.
Art. 19. As edificações executadas na vigência da Lei Complementar nº
25, de 30 de agosto de 2013, que ultrapassaram ou deixaram de observar os parâmetros e
índices constantes em seu Alvará de Execução terão as multas calculadas somente sobre as
partes que estiverem em desacordo.
CAPÍTULO V
DISPOSIÇÕES FINAIS
Art. 20. Das decisões proferidas no âmbito dos processos de
regularização de que trata esta Lei caberá recurso administrativo, por meio de requerimento
próprio, no prazo de 30 (trinta) dias corridos, contados da ciência da decisão pelo requerente.
Art. 21. Os casos omissos quanto a procedimentos administrativos serão
disciplinados em regulamento, no âmbito da Secretaria Municipal de Planejamento e
Desenvolvimento Urbano, observada a legislação aplicável, podendo ser ouvido, sempre que
necessário, o Conselho do Plano Diretor Municipal (CPDM-DM).
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Art. 22. A regularização da edificação nos termos desta Lei não implica
reconhecimento de direitos quanto ao uso irregular ou à permanência de atividades irregulares
instaladas no imóvel.
Art. 23. Esta Lei Complementar entra em vigor na data de sua
publicação, revogando-se as disposições em contrário, em especial a Lei Complementar nº
029, de 2015.
Registre-se, publique-se e cumpra-se.
Domingos Martins – ES, 27 de novembro de 2025.
EDUARDO JOSÉ RAMOS
Prefeito Municipal
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Assinado por EDUARDO JOSÉ RAMOS 020.***.***-**
Prefeitura Municipal de Domingos Martins
01/12/2025 08:30:02